信陽市中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、第一章 總論1.1項(xiàng)目名稱與承辦單位1.1.1項(xiàng)目名稱信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目1.1.2項(xiàng)目承辦單位、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目承辦單位：信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目法人代表：劉懷剛1.1.3建設(shè)地點(diǎn)信陽市浉河南岸、107國道西側(cè)1.1.4可行性研究報(bào)告編制單位編制單位：河南省工程咨詢公司資格證書編號(hào)：工咨甲10301210011.2編制依據(jù)、內(nèi)容及范圍1.2.1編制依據(jù)1、信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司關(guān)于編制信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司茗陽天下（一期）開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制委托書；2、信陽市城市總體規(guī)劃(20042020年)；3、信陽市人民政府市長辦公會(huì)議紀(jì)要200

2、534號(hào)；4、中南調(diào)查公司信陽房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)于價(jià)格的補(bǔ)充報(bào)告；5、項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)；6、編制人員調(diào)查的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等。1.2.2編制范圍與內(nèi)容本報(bào)告根據(jù)國家對(duì)建設(shè)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制的工作范圍和深度規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、條件及必要性進(jìn)行了論述，對(duì)市場(chǎng)的需求進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)，對(duì)建設(shè)規(guī)模和內(nèi)容、建設(shè)方案、公用工程、環(huán)境保護(hù)、消防及安全衛(wèi)生、節(jié)約能源、勞動(dòng)定員、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目招投標(biāo)方案、投資估算、資金籌措、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益等方面進(jìn)行綜合性分析和評(píng)價(jià)，為項(xiàng)目決策提供可靠、科學(xué)的依據(jù)。1.3項(xiàng)目承辦單位信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司注冊(cè)成立于2004年10月，注冊(cè)資本金800萬元人民幣，

3、三級(jí)開發(fā)資質(zhì)，企業(yè)性質(zhì)為民營有限責(zé)任公司。企業(yè)股東人數(shù)為4人，公司現(xiàn)擁有正式員工24名，其中具有技術(shù)職稱18人，占公司總?cè)藬?shù)的75%。企業(yè)法人代表，董事長劉懷剛，歷任武漢中遠(yuǎn)建筑有限公司總經(jīng)理，武漢利加房地產(chǎn)開發(fā)有限公司執(zhí)行董事，副總經(jīng)理。獨(dú)立全過程操作武漢姻脂山莊項(xiàng)目開發(fā)和武漢青山區(qū)怡景花園項(xiàng)目的開發(fā)?？偨?jīng)理劉道富，武漢大學(xué)emba，歷任海南名流置業(yè)發(fā)展公司副總經(jīng)理，湖北現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展公司總經(jīng)理，名流投資集團(tuán)湖北分公司總經(jīng)理，武漢未來屋產(chǎn)有限公司總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長，獨(dú)立全過程操作武漢市水果湖廣場(chǎng)、鐘祥市名流花園等多個(gè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。楊艷林副總經(jīng)理，之前任信陽市三聯(lián)開發(fā)有

4、限公司總經(jīng)理，獨(dú)立全過程操作信陽市八一路項(xiàng)目的開發(fā)工作。趙守波副總經(jīng)理，雙研究生學(xué)歷，高級(jí)工程師，歷任武漢市建行建銀大廈籌建處工程部經(jīng)理，湖北省建行后勤中心建銀管理處總經(jīng)理，湖北鐘祥名流房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長助理，全過程參與武漢市建銀大廈、武漢市水果湖廣場(chǎng)、鐘祥市名流花園的開發(fā)建設(shè)。公司實(shí)力強(qiáng)，政府為了保證該項(xiàng)目的順利進(jìn)行而專門成立了信陽市賢風(fēng)山莊建設(shè)指揮部（信文2004108號(hào)），由市委副書記王道云任政委，市委主要領(lǐng)導(dǎo)任指揮長、副指揮長，并由各主管部門領(lǐng)導(dǎo)為組成成員，對(duì)該公司的工作也給予大力支持。1.4項(xiàng)目概述1.4.1建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容茗陽天下總體規(guī)劃用地面積78.85公頃，總建筑面積約85

5、萬m2，總投資10.27億元，項(xiàng)目共分為五個(gè)區(qū)，本項(xiàng)目一期建設(shè)其中的文化商業(yè)區(qū)和住宅區(qū)。一期總建筑面積255030m2，總建設(shè)用地面積21.778公頃。其中文化商業(yè)區(qū)總建筑面積130820，總占地面積12.73公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：茗陽閣，茶博物館，辦公樓及超市，商業(yè)步行街，多層、高層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；住宅區(qū)總建筑面積124210，總占地面積9.048公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層住宅及配套的綠化、公用工程、市政道路設(shè)施等；遠(yuǎn)期建設(shè)的住宅、區(qū)總建筑面積594970，總占地面積57.072公頃，建設(shè)內(nèi)容主要包括：多層、高層住宅、花園洋房、連排別墅、獨(dú)立別墅及配套的綠化、

6、公用工程、市政道路設(shè)施等。1.4.2場(chǎng)址位置及交通條件本項(xiàng)目場(chǎng)址在信陽市城區(qū)西南，北側(cè)臨浉河與主城區(qū)相望，南側(cè)為賢山，東側(cè)臨107國道，西側(cè)距著名的風(fēng)景區(qū)南灣水庫僅1.8km，并且區(qū)域內(nèi)有城市主干道路華夏路穿過。整個(gè)區(qū)域位置優(yōu)越，環(huán)境優(yōu)美，交通便利，生活、工作、休閑皆宜，適合進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)。1.4.3公用設(shè)施供應(yīng)本項(xiàng)目所在地處于信陽市市政公用網(wǎng)絡(luò)設(shè)施覆蓋區(qū)，水、電、燃?xì)夤?yīng)等均可以滿足項(xiàng)目需要。1.4.4項(xiàng)目勞動(dòng)定員及來源信陽中遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在項(xiàng)目建設(shè)和銷售過程中需要各類管理及技術(shù)人員23人，其他人員根據(jù)實(shí)際情況確定，人員來源可從公司內(nèi)部調(diào)配或面向社會(huì)公開招聘。1.4.5項(xiàng)目實(shí)

7、施進(jìn)度項(xiàng)目從可行性研究報(bào)告編制到竣工共計(jì)劃安排36個(gè)月。1.4.6第一期總投資及資金籌措一期工程采取滾動(dòng)開發(fā)，滾動(dòng)投資的形式，累計(jì)總投資30603.6萬元，資金籌措為：資本金8000萬元，占項(xiàng)目總投資的26.14%；吸收社會(huì)項(xiàng)目股東資金8000萬元，占項(xiàng)目總投資的26.14；銀行貸款8000萬元，占總投資的26.14；銷售收入再投入6603.6萬元，占總投資的21.58%。1.4.7主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱單位數(shù)據(jù)備注設(shè)計(jì)規(guī)模1建設(shè)用地面積公頃21.7782總建筑面積平方米255030經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1總投資萬元30603.6滾動(dòng)投資和開發(fā)2資金籌措萬元30603.6其中：自有資

8、金萬元8000 項(xiàng)目股東資金萬元8000 銀行借款萬元8000 銷售收入再投入萬元6603.63銷售總收入萬元39529.654銷售總成本費(fèi)用萬元30603.65銷售利潤總額萬元4726.146銷售稅金及附加萬元2174.137銷售所得稅萬元1559.638銷售稅后利潤萬元3202.519土地增值稅萬元2025.58財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1銷售投資利潤率%15.44%2銷售投資利稅率%29.17%3全部投資內(nèi)部收益率（所得稅前）%40%4全部投資投資回收期（所得稅前）年1.65全部投資內(nèi)部收益率（所得稅后）%29.24%6全部投資投資回收期（所得稅后）年1.97借款償還期（含建設(shè)期）年1.341.5結(jié)論

9、與建議1.5.1結(jié)論茗陽天下項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)促進(jìn)信陽市房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展起到至關(guān)重要的作用，而且可有效拉大城市框架，對(duì)信陽發(fā)展國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)建設(shè)試點(diǎn)市，實(shí)現(xiàn)“經(jīng)營城市”有著重大的戰(zhàn)略意義。本項(xiàng)目擁有良好的市場(chǎng)前景，建設(shè)條件優(yōu)越，建設(shè)規(guī)模適宜，方案合理，建筑造型獨(dú)特，功能完善，水、電、燃?xì)獾韧獠拷ㄔO(shè)條件良好，建設(shè)資金籌措有保證，并且項(xiàng)目建設(shè)得到了信陽市政府的大力支持。項(xiàng)目建成后將以優(yōu)越的地理位置，齊全的功能設(shè)施，獨(dú)特的造型，吸引眾多的業(yè)主入駐，成為一個(gè)多元化、全方位、高檔次的現(xiàn)代化商業(yè)住宅社區(qū)，充分展示河南省和信陽市的現(xiàn)代都市形象。同時(shí)，本項(xiàng)目的建設(shè)還可帶動(dòng)周邊及信陽市商貿(mào)、旅游、餐飲、建筑等相

10、關(guān)行業(yè)的發(fā)展，增加就業(yè)機(jī)會(huì)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，具有極好的社會(huì)效益。經(jīng)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，本項(xiàng)目銷售部分投資利潤率15.44%，投資利稅率29.17%；全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為40%，高于基準(zhǔn)折現(xiàn)率，凈現(xiàn)值為3007.49萬元；貸款償還期為1.34年，投資回收期為1.6年。因此，茗陽天下開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目是可行的，本項(xiàng)目的建設(shè)和投入使用將為企業(yè)和城市帶來巨大的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益。1.5.2建議為保證項(xiàng)目能夠順利、穩(wěn)妥地建設(shè)和發(fā)展，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：1、爭取政府在政策、金融等多方面的支持，使本項(xiàng)目的建設(shè)和發(fā)展有一個(gè)穩(wěn)定良好的外部環(huán)境。2、本項(xiàng)目的建設(shè)占用土地較多，業(yè)主應(yīng)加強(qiáng)與土地、規(guī)劃、市政等有關(guān)政府部門的協(xié)

11、調(diào)，做好項(xiàng)目的土地征用及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作。3、因本項(xiàng)目規(guī)模較大，企業(yè)應(yīng)提前做好項(xiàng)目的融資工作，以保證項(xiàng)目的順利建設(shè)。4、項(xiàng)目建設(shè)過程中，應(yīng)做好環(huán)?！叭瑫r(shí)”工作。5、對(duì)于規(guī)模較大的商業(yè)設(shè)施，應(yīng)做好前期的招商引資工作。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境和市場(chǎng)研究2.1市場(chǎng)宏觀背景2.1.1全國及河南省房地產(chǎn)投資環(huán)境房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)的行業(yè)。具有高投資、高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)、綜合性強(qiáng)、關(guān)聯(lián)效應(yīng)大等特征。中國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了十幾年的市場(chǎng)化進(jìn)程后，取得了舉世矚目的成就，以房地產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)的新的產(chǎn)業(yè)鏈已經(jīng)逐漸形成。近年來，全國各地又紛紛提出“經(jīng)營城市”這一全新的發(fā)展理念，更為房地產(chǎn)業(yè)帶來了絕佳的發(fā)展機(jī)

12、遇。尤其是中國的住宅產(chǎn)業(yè)，需求潛力巨大，因而建設(shè)量大面廣，增長勢(shì)頭至少會(huì)持續(xù)二十年左右。在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制度改革的推動(dòng)下，當(dāng)前住宅市場(chǎng)總體上呈現(xiàn)出迅速發(fā)展的形勢(shì)。1998年出臺(tái)的國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設(shè)的通知，提出加快住房建設(shè)，促使住宅業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，不斷滿足城鎮(zhèn)居民日益增長的住房需求的要求，使得住宅產(chǎn)業(yè)投資穩(wěn)步回升，住宅建設(shè)增長加快。2004年中國房地產(chǎn)業(yè)投資表現(xiàn)出如下的特點(diǎn)：一是房地產(chǎn)投資增速趨緩，但占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重仍保持上升趨勢(shì)。2004年房地產(chǎn)投資總額1.3萬億元，同比增長28.7%。比2003年回落2.2個(gè)百分點(diǎn)。從2004年的年

13、度變化來看，受宏觀調(diào)控政策的影響，房地產(chǎn)投資增速呈下降的趨勢(shì)，與固定資產(chǎn)投資的下降速度同步，調(diào)控效果顯現(xiàn)。但是2004年投資的增速仍然比1998年年均增速多5.6個(gè)百分點(diǎn)，占固定資產(chǎn)投資比重仍然持續(xù)上升，2004年接近19%，為1986年以來最高。二是投資結(jié)構(gòu)發(fā)生變化，經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)減少。從地區(qū)結(jié)構(gòu)看，2004年東部、西部投資占全國房地產(chǎn)的比例，東部下降，中西部增大；從房地產(chǎn)投資增長率的地區(qū)結(jié)構(gòu)來看，東部和中部增速加快，西部有下降趨勢(shì)。從商品住房投資的類型結(jié)構(gòu)看，2004年經(jīng)濟(jì)適用房投資比重繼續(xù)下降，由2003年的6.1%下降至4.6%，為1998年以來最低。實(shí)際上經(jīng)濟(jì)適用房投資比重從

14、2001年以來處于減少趨勢(shì)，五年減少了6個(gè)百分點(diǎn)。三是國內(nèi)信貸比重降低，但對(duì)銀行的依賴度依然過高。2004年國內(nèi)貸款占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比重呈持續(xù)下降的態(tài)勢(shì)。1-3月份降到24.33%，12月份下降為18.4%。自籌資金和其他資金的比重以及增長速度均為1998年以來最高的年份，資金結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，但國內(nèi)貸款額從1998年以來持續(xù)增大，2004年超過3000億元，為1998年的近3倍，也是1998年以來的最高值。同時(shí)在其他資金當(dāng)中，80%左右來自個(gè)人信貸，房地產(chǎn)的資金仍有超過50%來自銀行。對(duì)于銀行貸款的依賴度仍然過高。經(jīng)濟(jì)的長期快速發(fā)展對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)十分重要。改革開放以來我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展得非常好，平均每

15、年經(jīng)濟(jì)增長9.4，更重要的是我國可能會(huì)保持長期快速的發(fā)展。如果我國經(jīng)濟(jì)在未來20年翻兩番的話，如在匯率不變條件下，我國人均gdp至少達(dá)到3000美元，人們的收入水平提高以后，對(duì)房地產(chǎn)的需求會(huì)提高，而且住房需求是收入彈性比較大的，即當(dāng)收入增加時(shí)，對(duì)住房的需求會(huì)增長得更快。有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，如果我國gdp每年維持7的增長，那么房地產(chǎn)的需求每年至少會(huì)以8-9的速度增長。 除了收入增長會(huì)帶來房地產(chǎn)需求的增長，經(jīng)濟(jì)發(fā)展伴隨著的大量農(nóng)村人口進(jìn)城也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)構(gòu)成需求。中國現(xiàn)在59.4的人口還是農(nóng)村人口，如果gdp達(dá)到3000美元這樣的中等發(fā)達(dá)國家水平，農(nóng)村人口應(yīng)該會(huì)降低到45，甚至到40左右。到2020年估計(jì)我

16、國應(yīng)該至少有14億人，這當(dāng)中有將近20的人要從農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市，也就是說，轉(zhuǎn)移進(jìn)城的人，大概還有兩億多，將近三億人。因此，考慮到大量農(nóng)村人口進(jìn)城對(duì)房地產(chǎn)的需求，估計(jì)增長應(yīng)該在10以上。我國從2004年月以來，房地產(chǎn)投資增速就已經(jīng)回落并穩(wěn)定在-29的范圍內(nèi)。按照目前房地產(chǎn)投資增速推測(cè)，2005年全年增速可能會(huì)在20左右。然而，雖然投資增速迅速回落，且回落幅度很大，但房地產(chǎn)投資的絕對(duì)規(guī)模仍很大。2005年第一季度，我國房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持去年穩(wěn)定增長態(tài)勢(shì)，投資總量和規(guī)模至月為1200億元，至月為2324億元，投資規(guī)模首次在季度就超過了2000億元，但與去年相比，投資增速迅速回落。目前，東南沿海地區(qū)由于

17、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，城鎮(zhèn)人口數(shù)量多，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，因而房地產(chǎn)企業(yè)在這種地區(qū)投資具有比較大的優(yōu)勢(shì)。我國房地產(chǎn)投資環(huán)境比較好的地區(qū)也主要集中在東南沿海，包括廣東、浙江、江蘇、福建、山東等省。但是，在有些不具備比較優(yōu)勢(shì)的局部地區(qū)，尤其是經(jīng)濟(jì)中心和重要交通線路沿線等區(qū)位條件好的地方，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，居民人均可支配收入的提高，也在適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，吸引投資，進(jìn)行城市經(jīng)營。中部地區(qū)，如河南、湖北、湖南等地，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平居中，人口數(shù)量龐大，具有房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)條件，隨著人均可支配收入水平的提高，將迎來房地產(chǎn)開發(fā)和消費(fèi)的熱潮。其中，河南省由于區(qū)位條件比較好，經(jīng)濟(jì)增長率近年來也比較高，因而房地產(chǎn)投資數(shù)額比較大，

18、企業(yè)數(shù)量多，具有比較大的房地產(chǎn)投資價(jià)值。隨著我國城鎮(zhèn)土地使用制度、住房制度、房地產(chǎn)金融制度的改革和住宅商品化、房地產(chǎn)綜合開發(fā)的實(shí)施及有效的宏觀調(diào)控措施的實(shí)施，河南省的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)快速發(fā)展，取得了顯著的成就。房地產(chǎn)業(yè)增加值持續(xù)增長，2003年房地產(chǎn)業(yè)增加值近200億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和從業(yè)人數(shù)均呈增長趨勢(shì)，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況良好， 2004年全年房地產(chǎn)開發(fā)強(qiáng)勁增長，房地產(chǎn)投資穩(wěn)步增長。全省完成房地產(chǎn)開發(fā)投資258.82億元，比上年同期增長39.5%，高于全國平均增幅11.4個(gè)百分點(diǎn)，總量位居全國第16位，增幅位居全國第7位。全省18個(gè)省轄市除開封外全面增長，其中鄭州、焦作、許昌、商丘、濟(jì)源增

19、長在60%以上。從投資用途上看，住宅投資完成174.81億元，增長29.4%；辦公樓投資完成5.93億元，增長11.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資完成42.6億元，增長81%。2004年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需差距進(jìn)一步縮小，供需絕對(duì)差額為79.95萬平方米，而上年為140萬平方米。商品房銷售面積為1055.37萬平方米，增長22.3%。在當(dāng)前市場(chǎng)較旺的背景下，商品房近八成為期房銷售，商品住宅的期房銷售比重則更高。2005年河南省房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)在上年強(qiáng)勁增長基礎(chǔ)上繼續(xù)保持較快的發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)運(yùn)行情況良好，一季度，共完成投資49.5億元，同比增長39.4，顯示出穩(wěn)健發(fā)展的勢(shì)頭。根據(jù)省建設(shè)廳提供的數(shù)據(jù)，一季度，全省房

20、地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地432萬平方米，同比增長42.4；完成土地開發(fā)102萬平方米，同比增長58.9。商品房施工面積2300多萬平方米，同比增長19.7；銷售面積129萬平方米，同比增長26；銷售額24.2億元，同比增長62.1。 伴隨著居民需求的持續(xù)增長，一季度，全省商品房均價(jià)升至每平方米1882元，同比上漲28.7；其中，商品住宅均價(jià)為每平方米1798元，同比上漲32.6。此外，為滿足中低收入家庭的購房需求，河南省還加大了經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)力度：已經(jīng)完成投資3.55億元，同比增長29.5。 總之，從房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展中的地位和作用，以及對(duì)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推動(dòng)作用等各方面來看，我國及河南省的

21、房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，投資房地產(chǎn)業(yè)大有作為。2.1.2信陽市房地產(chǎn)開發(fā)及投資情況加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是黨的十六大提出的我國新時(shí)期、新階段全面建設(shè)小康社會(huì)的重大戰(zhàn)略舉措之一。加快信陽的城市化進(jìn)程，把信陽建設(shè)成為全省重要的地區(qū)級(jí)城市，對(duì)信陽乃至河南未來經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。信陽在加快推進(jìn)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，城市首位度的提高為住宅規(guī)?；_發(fā)提供了有利的政策支持和需求空間，特別是伴隨著一系列有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的優(yōu)惠政策的出臺(tái)，如信陽城市總體規(guī)模的全面擴(kuò)展、戶籍放開、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)開放、城市居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)都對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了內(nèi)在拉動(dòng)力，使信陽的房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)出一片生機(jī)勃勃的景象。信陽市近年來隨著城市的建設(shè)與發(fā)

22、展，房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，城市框架拉大，城市規(guī)模擴(kuò)大，城市現(xiàn)代化建設(shè)步伐不斷加快，城市戶口準(zhǔn)入門檻不斷降低，全市的房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展時(shí)期，形勢(shì)良好。從信陽市自身的發(fā)展現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨著許多有利的條件：1、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)增長起著強(qiáng)有力的推動(dòng)作用。信陽市的國民經(jīng)濟(jì)要繼續(xù)保持快速發(fā)展，必須加大住宅的建設(shè)規(guī)模和房地產(chǎn)的開發(fā)力度，住宅建設(shè)從投資和消費(fèi)兩個(gè)角度來講，對(duì)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長起關(guān)鍵作用，它可以有力地帶動(dòng)相關(guān)輔助配套產(chǎn)業(yè)（如建材、裝飾、裝修、家用電器、家具等）的消費(fèi)需求。2、深化住房制度改革對(duì)房地產(chǎn)業(yè)帶來發(fā)動(dòng)力。信陽的住房制度正處于舊體制已經(jīng)破除，新體制逐步建立的階段。市政府

23、將進(jìn)一步壟斷房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)，開放住房二級(jí)市場(chǎng)。2002年起信陽已不再推廣集資建房。住房體制的破舊立新，必將不斷激發(fā)居民購房的積極性，釋放百姓住房投資和消費(fèi)的能量。3、城市建設(shè)內(nèi)在質(zhì)量和品位的不斷提高，布局的日趨合理，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展具有強(qiáng)大的外部效應(yīng)。2004年，全市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資額5.13億元，高于全市投資的平均增速。房屋施工面積93.22萬平方米（其中新開工面積28.04萬平方米），竣工房屋面積45.47萬平方米，銷售面積48.52萬平方米，實(shí)現(xiàn)銷售金額4.83億元。房地產(chǎn)開發(fā)投資已成為拉動(dòng)信陽市投資快速增長的主要因素之一。信陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工、經(jīng)營情況表指標(biāo)2002年2003年

24、2004年投資總額（億元）6.358.625.13施工面積（萬平方米）82.9098.2093.22其中：新開工面積29.4352.4428.04竣工面積（萬平方米）32.9344.7145.47銷售面積（萬平方米）22.441.548.52銷售金額（億元）2.764.564.83房地產(chǎn)施工、經(jīng)營情況 隨著信陽市國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的持續(xù)繁榮與發(fā)展，人民收入和生活水平進(jìn)一步增長和提高，信陽市房地產(chǎn)業(yè)在拉大城市框架，優(yōu)化投資和居住環(huán)境，加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程的步伐中，抓住機(jī)遇、加強(qiáng)管理、加快發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)均呈現(xiàn)出穩(wěn)定、健康、快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。從2002年開始進(jìn)入高速發(fā)展期，2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)供需進(jìn)入快速增長期

25、，2004年受房地產(chǎn)大氣候的影響房價(jià)快速上升，銷售量持續(xù)增長，需求依然旺盛。土地市場(chǎng)更加規(guī)范，商品房供應(yīng)總量與結(jié)構(gòu)更加合理，需求增長，價(jià)格合理波動(dòng)，增長潛力巨大，已成為整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)最強(qiáng)勁的增長點(diǎn)?？傮w而言，信陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過3年的高速發(fā)展，已經(jīng)初步進(jìn)入了整合階段，存在著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量過多，規(guī)模過小，結(jié)構(gòu)不合理，以及企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，資金實(shí)力不強(qiáng)等問題，但政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)督和管理力度是明顯的，對(duì)于大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地供應(yīng)，開發(fā)區(qū)位選擇等各個(gè)方面給予優(yōu)先考慮，而對(duì)于不符和條件和經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱的企業(yè)，不予審批設(shè)立和市場(chǎng)準(zhǔn)入。這些政策對(duì)于促進(jìn)信陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有序和穩(wěn)定的發(fā)展，極為有

26、利。2.1.3區(qū)域發(fā)展及前景預(yù)測(cè)信陽市位于河南省的最南部，與湖北、安徽兩省接壤，素有“三省通衢”之稱，交通便利，區(qū)位優(yōu)越，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。由于信陽處于我國東西南北結(jié)合地帶，在國家實(shí)施西部大開發(fā)戰(zhàn)略中起著重要的作用，是東西經(jīng)濟(jì)合作的橋梁和紐帶。信陽的毛尖茶葉飲譽(yù)海內(nèi)外，是全國十大名茶之一，擁有茶葉故鄉(xiāng)的美名。發(fā)展城市茶經(jīng)濟(jì)、茶文化，彰顯特色，建設(shè)個(gè)性城市，打造“中國茶都”是信陽市的發(fā)展方向，信陽市圍繞打造茶都和創(chuàng)建省級(jí)園林城市，開發(fā)新城，繁榮老城，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，固定資產(chǎn)投資規(guī)模進(jìn)一步加強(qiáng)，城市建設(shè)步伐不斷加快，房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨發(fā)展機(jī)遇。根據(jù)城市總體規(guī)劃，信

27、陽市全面啟動(dòng)了“一河一場(chǎng)三橋三路”改造工程，其中浉河兩岸的景觀工程就是其中之一，加強(qiáng)城市經(jīng)營管理，建立健全城市經(jīng)營投融資體制，進(jìn)一步放開投資領(lǐng)域，精心運(yùn)作盤活土地資產(chǎn)，促進(jìn)了城市土地資源的利用和管理，城市的品位和文明程度進(jìn)一步提高，信陽市的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿蜕仙臻g較大。浉河區(qū)是信陽市的中心城區(qū)，也是市委、市政府所在地，總面積1520平方公里，城市人口23.6萬人。該區(qū)區(qū)位優(yōu)越，交通發(fā)達(dá)，通訊便捷，城區(qū)內(nèi)已經(jīng)形成了多個(gè)商貿(mào)中心，初步確立了豫南商貿(mào)中心的地位，是豫鄂兩省周邊地區(qū)頗具影響力的農(nóng)副產(chǎn)品集散地。尤其是茶葉的種植歷史悠久，發(fā)展迅速，茶葉已經(jīng)是浉河區(qū)獨(dú)具特殊性的農(nóng)業(yè)資源，是發(fā)展特色農(nóng)業(yè)，實(shí)現(xiàn)

28、農(nóng)民增收的有效途徑。浉河兩岸的開發(fā)是信陽市城市發(fā)展規(guī)劃的重中之重，也是建設(shè)地方特色山水園林城市的重要地段，是貫穿市區(qū)集景觀、綠化、游憩、居住等功能為一體的景觀走廊和重要公共開放空間。浉河南岸有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，浉河水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套天然的生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境造就了浉河區(qū)綠色自然特色，非常適合休閑旅游和居住。本項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)缺乏大規(guī)模的復(fù)合型社區(qū)，而且大型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域內(nèi)也是市場(chǎng)空白點(diǎn)，區(qū)域發(fā)展前景廣闊。2.1.4 宏觀市場(chǎng)與本項(xiàng)目發(fā)展的借鑒加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程是黨的十六大提出的關(guān)于我國新時(shí)期新階段全面建設(shè)小康社會(huì)的重大

29、戰(zhàn)略舉措之一。加快信陽的城鎮(zhèn)化進(jìn)程，把信陽建設(shè)成地區(qū)級(jí)的中心城市和現(xiàn)代化商貿(mào)城市，對(duì)增強(qiáng)信陽的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)該市經(jīng)濟(jì)社會(huì)迅速發(fā)展具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。在“經(jīng)營城市”的理念指導(dǎo)下，房地產(chǎn)業(yè)做為新的產(chǎn)業(yè)鏈條面臨著良好的發(fā)展機(jī)遇，在國家政策的積極推動(dòng)下，住宅產(chǎn)業(yè)投資在有可為。信陽市的房地產(chǎn)投資環(huán)境良好，本項(xiàng)目的建設(shè)正逢其時(shí)。信陽山青水秀，是茶葉的故鄉(xiāng)，產(chǎn)茶歷史久，環(huán)境好，是國家級(jí)生態(tài)環(huán)境示范市，全市森林覆蓋率達(dá)29.4%，高出全國平均水平12.9個(gè)百分點(diǎn)。 信陽市政府正努力把信陽打造成中國茶葉之都，使茶葉成為該市的特色品牌，圍繞以茶為媒，以茶會(huì)友的宗旨，為進(jìn)一步充分挖掘和宣傳信陽的茶文化底蘊(yùn)，信陽

30、的茶文化節(jié)每年舉辦一次。但是，信陽市缺乏一個(gè)能夠充分反映和代表茶葉之鄉(xiāng)特色的群眾性交流活動(dòng)的場(chǎng)所，按照信陽市的總體規(guī)劃，浉河南岸、賢山腳下將成為近期重點(diǎn)開發(fā)建設(shè)的區(qū)域。本項(xiàng)目利用信陽的茶葉優(yōu)勢(shì)，建設(shè)茗陽閣，取“茗茶”與“信陽”的意思，建成后將成為信陽城市文化形象的最直接象征，是傳承歷史文脈與見證信陽城市發(fā)展的地標(biāo)性建筑，成為城市的一張嶄新的名片。同時(shí)，圍繞茗陽閣展開的茶文化博物館、茶村、書院、休閑商業(yè)街、濱水觀光步道等城市文化休閑配套設(shè)施，集購物、休閑、文化交往于一體，將各種自然資源、生活資源和市政大配套整合在一起，將使茗陽天下成為深具人文價(jià)值與休閑意味的經(jīng)典人居，以“新城市主義”的理念規(guī)劃開

31、發(fā)大型復(fù)合社區(qū)，使本區(qū)域成為新時(shí)代信陽人的精神家園。本項(xiàng)目在信陽市屬首創(chuàng)，必將成為信陽房地產(chǎn)全新的具有開創(chuàng)性意義的工程，發(fā)展前景廣闊，必將帶來巨大的市場(chǎng)空間。2.2區(qū)域市場(chǎng)分析本項(xiàng)目位于浉河南岸，有著極其優(yōu)越的自然生態(tài)環(huán)境，區(qū)內(nèi)背山面水，植被豐盛，自然綠化帶層瀾疊翠，水系清澈明亮，空氣清新自然，形成了一整套的天然生態(tài)體系，良好的天然環(huán)境非常適合休閑旅游和居住。本項(xiàng)目包括住宅區(qū)和公建、商業(yè)區(qū)兩個(gè)部分，分別對(duì)其市場(chǎng)狀況分析如下。2.2.1住宅項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析信陽市的住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展很快，近幾年來，隨著信陽市住房制度改革的不斷深入，住房商品化使人們的住房觀念發(fā)生了質(zhì)的變化，已實(shí)現(xiàn)了質(zhì)與量的飛躍。信陽的樓

32、市目前呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)投入強(qiáng)勁，消費(fèi)需求旺盛，市場(chǎng)管理日趨規(guī)范，整體上住宅市場(chǎng)平衡推進(jìn)，高潮不斷。依山傍水，景色秀麗的生態(tài)人居環(huán)境使浉河區(qū)具有獨(dú)特的住宅市場(chǎng)開發(fā)潛力，圍繞信陽市建設(shè)山水園林城市的總體目標(biāo)，該區(qū)域正以生態(tài)人居建設(shè)為載體，著力打造“人居浉河”品牌。生態(tài)住宅是在住宅建設(shè)與發(fā)展中始終以生態(tài)問題為中心，在環(huán)保、綠化、安居、道路管網(wǎng)等方面進(jìn)行系統(tǒng)規(guī)劃與管理，使住宅區(qū)生態(tài)環(huán)境處于良性循環(huán)狀態(tài)之中。21世紀(jì)是注重人與環(huán)境和諧發(fā)展的生態(tài)時(shí)代。住宅是與人類關(guān)系最為密切的建筑形態(tài)，研究人類居住環(huán)境和建筑可持續(xù)發(fā)展，探索生態(tài)住宅之路，已成為規(guī)劃師、建筑師和廣大居民的共識(shí)。目前，隨著生活水平

33、提高，城市化進(jìn)程加快，信陽市的生態(tài)住宅市場(chǎng)基礎(chǔ)已經(jīng)在人們心中形成。從戶型上來看，市場(chǎng)供應(yīng)以三房為主力，其次為四房、二房，一房供應(yīng)較少。2004年大面積戶型供應(yīng)量有所增加，不少大社區(qū)都配備有200平方米以上的復(fù)式或大面積平層房型。從面積來看，三房面積范圍約在140-160平方米為主，四房面積超過150平方米，兩房面積超過80平方米。戶型有適度的創(chuàng)新，但大多是照搬先進(jìn)城市的做法，如錯(cuò)層復(fù)式、買一層送夾層、樓中樓等。從市場(chǎng)需求特征來看，近年來信陽市的房地產(chǎn)市場(chǎng)上多層樓盤持續(xù)熱銷，尤其是進(jìn)入2005年以來，多層大規(guī)模社區(qū)不斷涌現(xiàn)，尤其是市中心城區(qū)一帶，多層低價(jià)房形成熱銷。從價(jià)格和戶型兩方面可以看到，目

34、前市場(chǎng)的需求狀況是兩房兩廳（80-95平方米）總價(jià)在14萬元左右、三房兩廳（100-120平方米）總價(jià)在19萬元左右。這是信陽目前最熱銷的主流產(chǎn)品，也是未來2-5年最有吸引力的消費(fèi)市場(chǎng)之一。從項(xiàng)目周邊的區(qū)位情況來看，本項(xiàng)目所在浉河區(qū)已經(jīng)成為一支代表性的主導(dǎo)力量。長期以來，該區(qū)域以其物美價(jià)廉的超高性價(jià)比優(yōu)勢(shì)贏得眾多購房者的青睞，而這片區(qū)域的價(jià)值一直因其低房價(jià)的現(xiàn)實(shí)而被大家忽略。事實(shí)上該區(qū)已經(jīng)成為高檔別墅區(qū)的聚集地，伴隨著信陽市城市框架的進(jìn)一步拉大，該區(qū)憑借先天的自然優(yōu)勢(shì)、政府政策傾斜、四通八達(dá)的交通、日益完善的生活配套，成為地產(chǎn)開發(fā)的熱土。尤其是本項(xiàng)目區(qū)域，以其更適合居住的先天環(huán)境，形成信陽市居

35、住的首選區(qū)域，到該區(qū)置業(yè)已經(jīng)成為人們的共識(shí)。使其成為最具房地產(chǎn)開發(fā)潛力的區(qū)域之一。如今，隨著茗陽閣的修建，茶文化中心廣場(chǎng)的初現(xiàn)端倪，為該區(qū)發(fā)展注入了新的動(dòng)力。優(yōu)越的區(qū)位交通條件可謂是信陽市城區(qū)西南部得天獨(dú)厚的項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，市政配套先行在這個(gè)區(qū)域得到了實(shí)實(shí)在在的體現(xiàn)。該區(qū)域優(yōu)美的浉河水系，秀美的南灣湖畔風(fēng)光，是人們休閑度假的理想之所，眾多自然資源、茶文化廣場(chǎng)、商業(yè)步行街等設(shè)施，成為一種真正的資源共享、真正離塵不離城的居住狀態(tài)。目前，該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)日漸升溫，有實(shí)力的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進(jìn)駐，競(jìng)爭硝煙四起。據(jù)調(diào)查，浉河沿岸及其以西的樓盤有數(shù)十個(gè)之多，不少樓盤人們耳熟能詳，如柳堤春曉、浉河山莊、翠庭美墅等

36、等。本項(xiàng)目的建設(shè)將成為該區(qū)域最大的樓盤，以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài)，創(chuàng)造信陽市的典范樓盤，引領(lǐng)市場(chǎng)價(jià)格，房屋均價(jià)在每平方米1500元左右，配合周邊商業(yè)房產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施，從項(xiàng)目的swot分析也可以看出，本項(xiàng)目發(fā)展?jié)摿艽蟆?004年可比樓盤基本情況樓盤名稱建筑面積（萬m2）項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目劣勢(shì)開發(fā)商地址柳堤春曉自然環(huán)境綠化很好京碑健康城20交通方便地段好樓間距小信房集團(tuán)北京南路寶石山莊7交通便利治安好離城區(qū)遠(yuǎn)中天房地產(chǎn)寶石橋浉河山莊交通便利，安全東方京城10配套好沒有綠化政源集團(tuán)東方紅大道天倫小區(qū)3環(huán)境好交通不方便配套不好外形設(shè)計(jì)君立房地產(chǎn)華夏路成功花園10交通便利，周邊配套樓間距小采光不好開發(fā)（集團(tuán)）成功路

37、萬家燈火-交通便利人口多，擁擠項(xiàng)目swot分析：優(yōu)勢(shì)（s）劣勢(shì)（w）1、位于信陽房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?。與市區(qū)房價(jià)相比，相對(duì)較低，有一定的投資潛力。2、氣候、環(huán)境宜人，背山面水，空氣清新，非常適合人群居住。3、區(qū)域連接國道、浉河橋，距離市區(qū)10分種車程，道路交通十分便利。4、以“茗陽閣”為中心，周邊旅游、休閑設(shè)施豐厚，是信陽市區(qū)未來休閑圣地。5、項(xiàng)目建筑形式豐富，從住宅到別墅一應(yīng)俱全，可以滿足不同階層的消費(fèi)人群，符合目標(biāo)客群的購房心理。6、本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)良好，樓棟布局錯(cuò)落有致，內(nèi)部交通合理。7、項(xiàng)目規(guī)劃較大，具備自身配套設(shè)施上的優(yōu)勢(shì)，商業(yè)、教育配套設(shè)施完備。1、距離市中心

38、較遠(yuǎn)，給人偏遠(yuǎn)的第一印象。2、地塊周邊交通配套設(shè)施不足，目前無公交車通行，生活及出行不方便，尚須發(fā)展。機(jī)會(huì)（o）威脅（t）1、政府規(guī)劃強(qiáng)力引導(dǎo)，發(fā)展前景、投資前景好，區(qū)域內(nèi)對(duì)旅游景點(diǎn)的開發(fā)，必能帶動(dòng)項(xiàng)目所在區(qū)域的形象及知名度的提升。2、項(xiàng)目地塊周邊自然環(huán)境宜人，空氣清新，自然寧靜。3、信陽市目前尚無如此規(guī)模的社區(qū)，大型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域?yàn)槭袌?chǎng)空白點(diǎn)，一但本項(xiàng)目以全新的獨(dú)特的面貌出現(xiàn)，將會(huì)吸引眾多潛在的購房者的注意力。4、抓住目前市政府準(zhǔn)備改造浉河兩岸這一契機(jī)，項(xiàng)目的開發(fā)必將得到政府部門的大力關(guān)注。1、本項(xiàng)目的定位及前期入市至為關(guān)鍵，項(xiàng)目定位沒有創(chuàng)新及差異化，將有可能導(dǎo)致項(xiàng)目營銷困難。2、郊

39、區(qū)樓盤市政及生活設(shè)施配套不足。2.2.2商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析隨著信陽市經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，消費(fèi)需求日益增加且呈多樣化的發(fā)展趨勢(shì)。2003年信陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值3471173萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入5257元，恩格爾系數(shù)在40%以下，其中消費(fèi)性支出2713元。中高檔消費(fèi)者群體數(shù)量日益擴(kuò)大，消費(fèi)潛力大，追求“享受購物”、“體驗(yàn)購物”、“休閑購物”等消費(fèi)形態(tài)逐漸成為一種時(shí)尚。消費(fèi)行為進(jìn)一步深化擴(kuò)展，對(duì)集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性、大型購物場(chǎng)所的向往很熱切，需要有一個(gè)能夠提升消費(fèi)檔次的繁華的商業(yè)街。另外，國家對(duì)休假制度的改革也擴(kuò)大了人們“假日消費(fèi)”的需求，擁有占全年總天數(shù)31%

40、的休閑天數(shù)，人民群眾需要有集休閑旅游于一體的享受型消費(fèi)，希望有一個(gè)既能體現(xiàn)信陽茶文化特色，又具有現(xiàn)代商業(yè)氣息的信陽“王府井”、“南京路”，以滿足游購餐娛。特別是一年中三個(gè)休閑旅游“黃金周”，使居民假日消費(fèi)有了時(shí)間保證，從而促成了“假日經(jīng)濟(jì)”的繁榮。目前，信陽市中心商圈附近的商業(yè)經(jīng)營場(chǎng)所，星羅棋布，大小店鋪幾百家，比較知名的大型商場(chǎng)有新亞等多家。許多商場(chǎng)由于市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，經(jīng)營特色不突出，經(jīng)營檔次偏低，沒有體現(xiàn)出信陽市的商業(yè)特色，反而淪落為二、三流的集貿(mào)市場(chǎng)檔次，假冒商品較多，經(jīng)營狀況比較差，沒有形成足夠的人氣。從比較眾多的商場(chǎng)的經(jīng)營狀況可以看出，良好的服務(wù)態(tài)度是一個(gè)必備的條件，以超市聚集人氣也是

41、一個(gè)較常見的經(jīng)營思路。然而，受傳統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式影響，信陽市當(dāng)前現(xiàn)有的商場(chǎng)的商業(yè)經(jīng)營方法過于單一，黃金地段的商業(yè)區(qū)內(nèi)雖然大小店鋪齊備，但品種重疊，經(jīng)營方式雷同，經(jīng)營手段相似。大商場(chǎng)的商品缺乏應(yīng)有的名、優(yōu)、特、精，商場(chǎng)布局也極盡羅列，百店如出一轍。各經(jīng)營場(chǎng)所沒有體現(xiàn)企業(yè)自身的特色和形象，各商家只是在視覺識(shí)別上極盡鋪陳，缺乏應(yīng)有的內(nèi)涵。娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營上，也沒有讓不同層次的消費(fèi)者群體享受不同的娛樂氛圍。所以，信陽市商業(yè)、娛樂場(chǎng)所的經(jīng)營風(fēng)格和品味有待于進(jìn)一步提升，缺乏一個(gè)能夠提升信陽茶葉故鄉(xiāng)形象的標(biāo)志性工程，亟待建設(shè)真正意義上的名品店、精品店供大眾消費(fèi)。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)

42、的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費(fèi)需求，需要建設(shè)一個(gè)集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。本項(xiàng)目地處信陽市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氛圍十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢(shì)，是具有消費(fèi)吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)十分突出。隨著周邊住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的逐步開發(fā)，將會(huì)有大量的居民入住，旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)群必然有著大量的市場(chǎng)消費(fèi)需求，未來便利的交通也將是本項(xiàng)目地塊難得的優(yōu)勢(shì)之一。商業(yè)繁榮必然給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的收益。住宅地產(chǎn)也需要有一定的商業(yè)貿(mào)易設(shè)施支撐，新一輪的商業(yè)旺潮

43、即將在這里展開。目前，隨著信陽市的地標(biāo)性建筑茗陽閣的即將建成，該區(qū)域?qū)⑹侨肆髁枯^大的地段，也必將有旺盛的交易。本項(xiàng)目利用浉河南岸一直待開發(fā)的閑置土地，經(jīng)合理規(guī)劃和設(shè)計(jì)，建設(shè)成目前信陽較少的商業(yè)步行街，意向購買者將十分看好，政府和市民對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)關(guān)注程度也極高。本項(xiàng)目的成功開發(fā)將會(huì)對(duì)提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機(jī)，將為本項(xiàng)目的建設(shè)在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接?xùn)|西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學(xué)院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設(shè)施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個(gè)良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機(jī)，所以，本項(xiàng)目開發(fā)建

44、設(shè)處于有利的時(shí)機(jī)，恰逢其時(shí)。本項(xiàng)目將以宣傳茶文化為主線，以餐飲、休閑、娛樂、購物中心為輔，加以開發(fā)，從信陽市目前的商業(yè)形態(tài)上看，在經(jīng)營商品檔次和服務(wù)水平上重復(fù)建設(shè)，各種業(yè)態(tài)欠缺細(xì)分和規(guī)劃現(xiàn)象嚴(yán)重。純商業(yè)集團(tuán)綜合性百貨商場(chǎng)的經(jīng)營規(guī)模較大，經(jīng)營的品種也較為齊全，但客流量通常不高，相互之間的競(jìng)爭也較為激烈；而主題性商場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)，經(jīng)營品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點(diǎn)是采用開放式貨架經(jīng)營方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個(gè)體經(jīng)營的獨(dú)立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經(jīng)營的誠信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。更重要的是人們購物的

45、便利程度不高，購買不同類型的商品要出入不同的商場(chǎng)，給購物增添了許多不必要的麻煩。通過本項(xiàng)目的開發(fā)，使消費(fèi)從單一的購物交易向購物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費(fèi)轉(zhuǎn)變，增強(qiáng)了人們對(duì)消費(fèi)的多種體驗(yàn)，可以匯聚更多的人氣，使消費(fèi)行為進(jìn)一步豐富發(fā)展。在對(duì)“茗陽天下”商業(yè)步行街的規(guī)劃過程中，引入了全新的設(shè)計(jì)思路和開發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強(qiáng)。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強(qiáng)的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營銷方案，對(duì)入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。當(dāng)然，本項(xiàng)目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市

46、場(chǎng)環(huán)境因素的影響和制約。而本項(xiàng)目開發(fā)由于規(guī)模較大，市場(chǎng)消化時(shí)間相對(duì)較長，消費(fèi)者對(duì)此業(yè)態(tài)有一個(gè)逐步認(rèn)知、認(rèn)可的過程。因此，其它商業(yè)用地可能會(huì)進(jìn)一步對(duì)本項(xiàng)目建設(shè)造成一定的沖擊。除應(yīng)密切注意市場(chǎng)，選擇合適的市場(chǎng)策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊(duì)伍，抓住機(jī)會(huì)，減少風(fēng)險(xiǎn)。從市場(chǎng)經(jīng)營環(huán)境來看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報(bào)率是吸引資本的第一動(dòng)因，目前我國零售業(yè)的毛利率約為18%，純利潤也有7%左右，而臺(tái)灣、香港的零售業(yè)經(jīng)過長時(shí)間的充分競(jìng)爭，純利潤至多3%。投資于商業(yè)的豐厚利潤，使得資本的競(jìng)爭日趨激烈，許多國內(nèi)的知名商家均看好信陽的巨大商機(jī)，通過聯(lián)合、重組等資本運(yùn)作手段整合產(chǎn)業(yè)鏈條，使商

47、業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)的行業(yè)競(jìng)爭異常激烈，項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)營壓力很大。以開發(fā)特色個(gè)體經(jīng)營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個(gè)高品位的經(jīng)營風(fēng)格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。對(duì)此，茗陽天下步行街必須選準(zhǔn)項(xiàng)目定位，從中有所突破或另辟蹊徑，才能避免市場(chǎng)劣勢(shì)。應(yīng)選擇機(jī)動(dòng)靈活的市場(chǎng)運(yùn)作方式，租售結(jié)合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項(xiàng)目的經(jīng)營風(fēng)格，提升項(xiàng)目的開發(fā)理念。由于項(xiàng)目的性質(zhì)和所包含的內(nèi)容龐雜，而本報(bào)告只是可行性研究，在經(jīng)營方式、方案選擇等方面尚有待于進(jìn)一步完善，建議在未來的市場(chǎng)調(diào)研分析中做進(jìn)一步的深度研究。2.2.3商務(wù)寫字樓市場(chǎng)分析隨著我國國民經(jīng)濟(jì)的高速增長和對(duì)外開放程度

48、的不斷加深，我國的商務(wù)寫字樓服務(wù)業(yè)得到了迅速發(fā)展，服務(wù)設(shè)施不斷完善，服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平不斷提高，高檔次商務(wù)寫字樓宇不斷增加。商務(wù)寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟(jì)水平的顯示器和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平和景氣程度的重要標(biāo)準(zhǔn)。就全國范圍看，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，我國商務(wù)酒店、寫字樓的市場(chǎng)開發(fā)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢(shì)，各地開發(fā)商均普遍看好當(dāng)?shù)厣虅?wù)酒店、寫字樓的發(fā)展空間。但是，由于全國各地經(jīng)濟(jì)水平的不均衡性，我國高檔商務(wù)酒店、寫字樓的分布基本格局呈現(xiàn)東部多、中西部少的狀況。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，已經(jīng)占全國的82.92%，而中西部地區(qū)只占了17.08%。隨著中國與世界經(jīng)濟(jì)、文化等方面的交

49、流日益頻繁，加上國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對(duì)高檔次商務(wù)寫字樓的需求越來越多。尤其是未來幾年外商投資的進(jìn)一步增長，金融、保險(xiǎn)等行業(yè)的擴(kuò)大開放，寫字樓的市場(chǎng)需求將會(huì)增長，市場(chǎng)空間較大。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場(chǎng)趨勢(shì)較好。中西部地區(qū)在國家加大了開發(fā)力度之后，對(duì)商務(wù)寫字樓的需求也很大，許多城市高檔次商務(wù)寫字樓的數(shù)量也在不斷增加。這些高檔商務(wù)寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合服務(wù)設(shè)施齊全，經(jīng)營管理科學(xué)先進(jìn)，是進(jìn)行商務(wù)談判、舉行各種會(huì)議的最佳場(chǎng)所，經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)效益較好。信陽市目前的商務(wù)寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和發(fā)展特點(diǎn)的制約，目前還沒

50、有真正的商務(wù)寫字樓，僅有的可以作為寫字樓來使用的房產(chǎn)還處于十分簡陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。隨著經(jīng)濟(jì)的逐步發(fā)展和中部崛起戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，由于區(qū)域集聚度增加符合市場(chǎng)的必然選擇，集中的辦公物業(yè)便于信息溝通、節(jié)約辦公成本，同時(shí)容易形成規(guī)模效應(yīng)，所以區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯的商務(wù)辦公用房在信陽將有較好的市場(chǎng)需求潛力。隨著浉河南岸的開發(fā)建設(shè)和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域?qū)?huì)有較好的市場(chǎng)，以適應(yīng)高速發(fā)展的經(jīng)濟(jì)需要。本項(xiàng)目位于環(huán)境優(yōu)美的浉河區(qū)內(nèi)，是信陽市政府及其它行政辦公單位較為集中的區(qū)域，具有得天獨(dú)厚的商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿(mào)活動(dòng)繁榮。因此，在這里建設(shè)綜合性商務(wù)寫

51、字樓，市場(chǎng)潛力巨大。2.3市場(chǎng)分析結(jié)論信陽市房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域在浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮螅卷?xiàng)目將建設(shè)成為一個(gè)高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為一體的信陽市大型純生態(tài)復(fù)合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質(zhì)高尚、配套設(shè)施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽市高品質(zhì)的居住區(qū)。2.3.1住宅市場(chǎng)分析結(jié)論1、鑒于本項(xiàng)目所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習(xí)慣等因素，先期產(chǎn)品應(yīng)定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。2、由于該區(qū)域地價(jià)較高，房價(jià)較高，居民多是看中便利和完善的配套，對(duì)住宅的舒適度要求較高。因此，可適當(dāng)選擇大中戶型以滿足市場(chǎng)需求。在戶型設(shè)計(jì)中要注重功能性和實(shí)用

52、性，以三房一衛(wèi)和三房二衛(wèi)為主，復(fù)式住宅為輔。面積規(guī)劃上，三房一衛(wèi)控制在90-120平方米左右；三房二衛(wèi)控制在100140平方米左右，復(fù)式控制在240平方米以下。3、基于該區(qū)域中高檔項(xiàng)目較多，且本案樓盤較大，可走中高價(jià)位的路線，適當(dāng)拉高市場(chǎng)均衡價(jià)格。本項(xiàng)目均價(jià)定為1500元/平方米左右。這樣的價(jià)格有利于項(xiàng)目的銷售速度和資金回籠，提高投資回報(bào)率。典型樓盤價(jià)格趨勢(shì)4、項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)適當(dāng)考慮將來本樓盤的巨大成長潛力，與浉河沿岸各種文化設(shè)施的修建，以及公建部分的逐步建設(shè)到位而適當(dāng)調(diào)整住宅的價(jià)格。2.3.2商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析結(jié)論本項(xiàng)目將以品茶、餐飲、休閑、娛樂、購物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽茗陽天下步

53、行街。隨著周邊住宅地產(chǎn)項(xiàng)目的逐步開發(fā)，將會(huì)有大量的居民入住，旺盛的市場(chǎng)消費(fèi)群必然有著大量的市場(chǎng)消費(fèi)需求，未來便利的交通也將是本項(xiàng)目地塊難得的優(yōu)勢(shì)之一。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費(fèi)需求，需要建設(shè)一個(gè)集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結(jié)合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風(fēng)采。本項(xiàng)目建成后，將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強(qiáng)的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費(fèi)層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設(shè)計(jì)、多樣化的營銷方案，對(duì)入駐經(jīng)營者有較大

54、吸引力，使項(xiàng)目有較好的市場(chǎng)前景。2.3.3商用寫字樓市場(chǎng)分析結(jié)論目前信陽市處于經(jīng)濟(jì)大發(fā)展時(shí)期，要有一定數(shù)量的商用寫字樓供應(yīng)市場(chǎng)。本項(xiàng)目區(qū)域?qū)⑹切抨柺形磥硇碌纳虅?wù)中心區(qū)，具有金融、商務(wù)、辦公、住宅、娛樂、旅游、服務(wù)、信息研究等多種功能，隨著各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施和娛樂文化設(shè)施的開發(fā)建設(shè)，再加上環(huán)境條件和設(shè)施的影響，這里將成為信陽市商家相對(duì)集中，就業(yè)容量較高的地區(qū)，商務(wù)活動(dòng)將十分頻繁、人流物流集中，形成密集的辦公區(qū)域，可以更好地滿足商務(wù)活動(dòng)的需要，提高辦公效率，所以建設(shè)一座能夠展示信陽新形象，有標(biāo)志性特性的綜合性商務(wù)樓是很有必要的。本項(xiàng)目建成后，可以充分發(fā)揮浉河區(qū)的交通地理優(yōu)勢(shì)，完善區(qū)域的功能設(shè)施，真正吸引

55、投資者的眼光，可以使其成為現(xiàn)代化企業(yè)的聚集區(qū)，引進(jìn)更多的企業(yè)在此辦公，構(gòu)成新的經(jīng)濟(jì)實(shí)力圈，使大企業(yè)集團(tuán)信心百倍地將其辦事機(jī)構(gòu)或經(jīng)營分部駐扎在本項(xiàng)目寫字樓，拓展區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的空間。同時(shí)高聳的寫字樓還可以與茗陽閣東西呼應(yīng)，成為區(qū)域的一道亮麗的風(fēng)景線，提升城市的形象品位，增加城區(qū)的現(xiàn)代化氛圍。通過對(duì)商務(wù)寫字樓物業(yè)的開發(fā)管理，構(gòu)架一個(gè)政府、業(yè)主與房地產(chǎn)開發(fā)商聯(lián)結(jié)的橋梁紐帶，通過信息咨詢，流通交易等全方位的服務(wù)和管理，培育健康有序的商務(wù)房地產(chǎn)市場(chǎng)。本項(xiàng)目的寫字樓完全可以通過對(duì)客源市場(chǎng)的細(xì)分和目標(biāo)市場(chǎng)的準(zhǔn)確定位，適應(yīng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展處于較佳成長期的特點(diǎn)，突出自身的功能特色，形成整體吸引力，從而提高寫字樓的綜合經(jīng)濟(jì)

56、效益。第三章 建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模3.1工程概況信陽市位于河南省南部，地處大別山北麓與淮河上游之間，東與安徽毗鄰，南與湖北接壤，左扼兩淮，右控江漢，承東啟西，屏蔽中原，是南北經(jīng)濟(jì)文化交流的重要通道。 “茗陽天下”是一個(gè)集商業(yè)、辦公、居住、博覽和休閑娛樂等多種功能于一體的綜合性項(xiàng)目。規(guī)劃地塊位于信陽市現(xiàn)狀城區(qū)西部浉河南岸，筆架山賢山腳下，總規(guī)劃用地面積78.85公頃，總建筑面積約85萬m2。項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾抨柺薪暌?guī)劃的浉河開發(fā)區(qū)域，亦即新興的居住社區(qū)。位于浉河的上游，與信陽市主城區(qū)隔河相望?！败柼煜隆笔鞘着腭v信陽的大型綜合性居住社區(qū)工程，擔(dān)負(fù)著提高信陽市居住區(qū)建設(shè)水準(zhǔn)和城市活力的使命。為此，本著開發(fā)西區(qū)、美化城市、豐富城市元素，提升城市整體功能，保證入住居民擁有便捷的生活和富足的文化之開發(fā)原則，在規(guī)劃中進(jìn)行科學(xué)的功能定位和合理的組織結(jié)構(gòu)。充分結(jié)合區(qū)域自然地形條件，將規(guī)劃用地和建設(shè)內(nèi)容分為五個(gè)項(xiàng)目區(qū)，分別為文化商業(yè)區(qū)（文化商業(yè)區(qū)）、住宅區(qū)（二區(qū)）、住宅區(qū)（三區(qū)）、住宅區(qū)（四區(qū)）和住宅區(qū)（五區(qū)），建筑面積分別為130820m2、124210 m2、117380 m2