后勤維護管理方案(20210316023907)

1、行政宿舍樓物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修與維護服務(wù)項目：行政宿舍樓物業(yè)設(shè)施設(shè)備修理維護與管理服務(wù)項目單位：承包單位：物業(yè)設(shè)施、設(shè)備維修 與維護管理方案 1.0 目的在目前設(shè)備設(shè)施使用及運行的基礎(chǔ)上，為了使其所具有的功能能 夠 100%的發(fā)揮出來而實施專門的服務(wù)及管理，避免因設(shè)備性能下降 或設(shè)施老化腐蝕而影響正常運行和使用，由此對其進行專業(yè)的、安 全的、經(jīng)濟的維護和管理，提供優(yōu)質(zhì)的后勤服務(wù)保障，達到雙方共 贏的目的。2.0 服務(wù)范圍行政宿舍樓區(qū)域：2.1 非生產(chǎn)區(qū)域地面與道路：包括消防安全通道、露天停車場、路 石路牙、花壇和臺階大理石以及安全通道標(biāo)識劃線。2.2 室內(nèi)外供排水系統(tǒng)：包括生活用水管道閥門、熱水

2、循環(huán)系統(tǒng)管 道閥門；污水井、排水溝道、化糞池以及衛(wèi)生間衛(wèi)生潔具。2.3 暖通系統(tǒng)：包括中央空調(diào)機組、板式換熱器、新風(fēng)機組、室內(nèi) 軸流風(fēng)機、循環(huán)水泵、管道閥門以及中央空調(diào)遠程控制系統(tǒng)。2.4 低壓強電系統(tǒng)：包括配電室、配電柜、配電盤、照明燈具、動 力設(shè)備等電氣設(shè)施。2.5 建筑物設(shè)施：包括室內(nèi)外墻地面、天花板、屋面防水、防火門、 進戶門以及各類窗戶。2.6 廚房設(shè)備：包括油煙脫排系統(tǒng)、爐臺、冷庫、冰箱、各類操作 臺、烤箱、發(fā)酵箱、蒸箱、壓面機、和面機、洗碗機、消毒柜等。 備注：消防系統(tǒng)、電梯設(shè)備、弱電系統(tǒng)待雙方協(xié)商后另議。3.0服務(wù)內(nèi)容3.1上述范圍內(nèi)的建構(gòu)物本體（內(nèi)外墻地面、屋面、道路）、門窗

3、、 辦公家具、自來水系統(tǒng)及相關(guān)設(shè)施的日常維護及保養(yǎng)。3.2上述范圍的中央空調(diào)運行，單體空調(diào)、電風(fēng)扇、冰箱、飲水機 水器、熱水循環(huán)系統(tǒng)、廚房設(shè)備、消毒設(shè)施等設(shè)備的日常維護、維 修及保養(yǎng)。3.3上述范圍內(nèi)的圍墻、大門、地下管網(wǎng)設(shè)施、低壓電纜、低壓電氣配電設(shè)備、照明設(shè)施的日常維護及維修。3.4上述范圍內(nèi)的衛(wèi)生間、盥洗室等附屬設(shè)施的綜合維修。3.5上述范圍內(nèi)所有雨水溝道、污水井、沉淀池等排水設(shè)施的維護。3.6上述范圍內(nèi)各類設(shè)備、設(shè)施單項維修費用超過 2000元或因甲方 原因進行技術(shù)改造、更新的全部由甲方承擔(dān)，乙方全面做好相關(guān)配 合工作。3.7上述范圍所有物品的調(diào)整、移位、搬遷（甲方可以適 時提出調(diào)整方

4、案，雙方商定后，乙方具體實施）。4.0服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)4.1建筑物本體不漏水以及門、窗、家具等相關(guān)設(shè)施的五金配件要 完整，有損壞要及時更換、維修。4.2自來水、污水管道做到無滲漏、管路暢通無阻。所有沉積池、雨水溝道、污水井、沉淀池等排水設(shè)施及時定期清淤、疏通。4.3辦公設(shè)施、會議室、家具、桌椅完好無損環(huán)、五金配件齊全4.4 分體空調(diào)設(shè)施能正常使用，有故障必須及時維修、除空調(diào)本體 外對損壞的零部件要及時更換。4.5 中央空調(diào)系統(tǒng)保證冷氣和暖氣正常供應(yīng)，同時做好日常保養(yǎng)維 護工作，制定維護保養(yǎng)計劃。機組年度大小檢修由甲方承擔(dān)，乙方 做好配合工作。4.6 加強對上述范圍及周圍（甲方所管轄）場所的防火、防盜管

5、理 工作，做到物品不丟失、不被盜，確保安全第一。4.7 以上所管維護資產(chǎn)的所有權(quán)屬甲方，乙方無權(quán)擅自報廢，如需更換或大修須以書面的形式通知甲方，由甲方處理。5.0 維護維修與管理服務(wù)5.1 設(shè)備設(shè)施管理1、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的使用管理、維修和更新根據(jù)設(shè)施的實際使用年限，定期檢查使用狀況。需要維修，屬于小修范圍的， 及時組織修復(fù)；屬于開發(fā)商保修范圍的，按保修工作流程及時向業(yè) 主提出報告與建議并協(xié)助維修。2、編織合理的維修養(yǎng)護計劃，建立共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備的 運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。3、建筑等設(shè)施合理使用，不任意拆動原結(jié)構(gòu)，不任意改變原設(shè)施的 用途，各類設(shè)備設(shè)施信息記錄清晰

6、明確 , 建立健全相關(guān)臺帳，有計 劃、有措施的及時安排保養(yǎng)維修任務(wù)，保持房屋及公共設(shè)備設(shè)施的 完好。4、完善設(shè)施管理、維修保養(yǎng)、公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)制度；完善日常管 理、巡回檢查、缺陷處理等相關(guān)考核制度。5、建立和貫徹各項規(guī)章制度及各項標(biāo)準(zhǔn)，落實維修保養(yǎng)計劃管理 科學(xué)安排維修、維護施工進度。5.2 土建維修工1、按房屋、設(shè)施維修養(yǎng)護規(guī)程與房屋、設(shè)備、設(shè)施（年度） 維修計劃表的內(nèi)容要求進行修繕養(yǎng)護。2、每月一次按房屋、設(shè)備、設(shè)施巡視內(nèi)容與要求對該區(qū)域房屋 建筑，公用部位、設(shè)施進行巡查。3、將周期巡查、養(yǎng)護結(jié)果以及設(shè)施修繕工作做好詳細記錄。設(shè)施發(fā) 生異常，及時報告并組織人員排除異常。4、負責(zé)日常建筑物

7、、道路等墻地面的維修工作。5.3 維修電工1、每日一次巡視配電房設(shè)備，并做好記錄。配電房每周打掃一次， 配電柜每月清潔一次。雙電源柜 （箱） “運行”與“備用”每月切換 檢查一次，并做好相關(guān)記錄。2、負責(zé)編制年度、季度、月度的周期檢查、保養(yǎng)、維修計劃表，按 照工作計劃落實周期檢查、保養(yǎng)，并做好記錄。3、供配電設(shè)備發(fā)生異常和故障及時報告，并及時組織人員進行排除 異常和故障。4、負責(zé)日常缺陷排查和修理任務(wù)。5.4 供排水管道維修工1、每日不定時巡查，及時處理缺陷。2、編制維護保養(yǎng)計劃，做好各類管道、閥門的防寒防凍措施 3、按照季節(jié)定期清理疏通各排水溝道、沉淀池、化糞池。4、負責(zé)設(shè)備的技術(shù)資料，檔案

8、的收集、保管，負責(zé)零星設(shè)備的配件， 材料計劃的編制。5、組織實施給排水設(shè)備的運行管理及維修保養(yǎng)工作，做好檢查巡視 記錄、交接班記錄。5.5 空調(diào)維修工1、負責(zé)中央空調(diào)機組正常運行，確保冷、暖氣的正常供應(yīng)。2、編制年度維護、保養(yǎng)、檢修計劃，并組織實施確保運轉(zhuǎn)設(shè)備處于 良好狀態(tài)。3、負責(zé)中央空調(diào)系統(tǒng)及單體空調(diào)的日常缺陷排查和維修。4、建立健全設(shè)備運行、檢修、保養(yǎng)臺賬，并做好相關(guān)記錄。6.0 維修養(yǎng)護計劃管理6.1 樓層設(shè)施管理1、各樓層、大廳的門窗每周一次進行巡檢養(yǎng)護。確保開啟靈活無阻 滯現(xiàn)象，玻璃無破碎，本體表面平整無明顯劃痕，五金配件齊全， 安裝牢固。2、對大樓門廳照明、樓道照明、應(yīng)急照明等公

9、共區(qū)域燈具每周一次 進行巡檢，保持照明燈具完好，照明開關(guān)完整無損，燈具飾品無殘 缺。3、對樓道、扶梯每月一次進行巡查。保證扶梯扶手無斷裂，表面光 滑平整，無松動；樓梯臺階、踏步平整無塌口，不絆腳，無開裂；樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無破損、起殼等現(xiàn)象。樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴密平整。4、對樓面每季一次進行巡查。內(nèi)墻表面粉刷層無剝落，墻面磚平整 不起殼、不遺缺，凡修補的粉刷層及面磚應(yīng)保持與原墻面色差、材 質(zhì)一致，窗戶玻璃、五金配件完好；各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識清晰，油 漆無剝落、破損現(xiàn)象。6.2雨污水總管及屋面外墻管理1、對屋面雨水

10、總管，污水總管每季一次進行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無脫落。2、對污水總管出墻管每季一次進行疏通，保持出墻橫管無堵塞。3、對屋面每年二次進行巡查，保持屋面隔熱板或防水層鋪墊平整， 無破損，屋面排污溝無堵塞、開裂現(xiàn)象，排水暢通。4、對屋面女兒墻每年二次勘查，墻面無裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。6.3道路、側(cè)石、圍墻管理1、對該區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石每月一次進行巡檢。2、該區(qū)域內(nèi)道路路面強度、坡度、出水口等符合要求，路面平整， 不絆腳，排水暢通，修補路面接縫嚴密，無積水、泛水現(xiàn)象；混凝 土路面不起砂，無脫皮、斷裂，明溝不斷裂；路邊側(cè)石平直，保持 高低一致無缺損。3、對圍墻柵欄每年二次檢查保養(yǎng)，修復(fù)斷裂圍墻柵欄

11、，保持鐵柵欄 表面無嚴重，鐵柵欄油漆每年一次。6.4 雨污水井、下水道管理1、對該區(qū)域區(qū)內(nèi)雨、污水管每季二次進行檢查、清撈。2、每年一次對雨污水井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色） 。3、每季二次疏通該區(qū)域內(nèi)污水下水道，保持下水道暢通，同時檢查 下水道出墻橫管有無變形、下沉及倒泛水。4、汛期前組織維護人員對下水道進行疏通，清撈各排水溝道、沉淀 池、污水井、雨水井內(nèi)的淤積物。6.5 路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈管理1、每日一次夜間對小區(qū)內(nèi)路燈、圍墻燈、草坪燈、投泛光燈進行巡 視，及時發(fā)現(xiàn)與修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無剝落，燈罩完好，無 破損現(xiàn)象。 2、每年一次檢查照明供電線路絕緣狀況是否

12、達標(biāo)。3、每周一次檢查照明供電控制保護裝置功能是否正常。6.6 宿舍、淋浴房、洗衣房管理1、宿舍內(nèi)桌椅等家具，空調(diào)機家用電器每月檢查巡視一次，確保使 用良好，家具無損壞、松動現(xiàn)象，五金配件齊全，各類電器工作正 常，無短路。2、每天一次對室內(nèi)照明燈具、電源插座、開關(guān)完好。3、每天一次對衛(wèi)生間淋浴噴頭、水龍頭、快開閥完好，無跑冒滴漏 現(xiàn)象。下水接口、地漏無脫落堵塞，衛(wèi)生潔具完好。4、各樓層洗衣房設(shè)備運轉(zhuǎn)正常，水池等配套設(shè)施完好。6.7 辦公室、會議室、閱覽室管理 1、每周一次對各辦公室、會議室、閱覽室桌椅等辦公家具、照明等電氣設(shè)施進行檢查，對發(fā)現(xiàn)的缺陷及時組織維修人員進行處理，保 證設(shè)備設(shè)施完好。

13、6.8 廚房、餐廳管理1、每月一次對各類廚房設(shè)備進行檢查。2、每年兩次對廚房油煙托排設(shè)備進行檢查，定期對軸流風(fēng)機轉(zhuǎn)動部位注油養(yǎng)護，電氣控制系統(tǒng)每半年檢測一次。3、每日一次對餐廳桌椅的等配套設(shè)施進行檢查。6.9 中央空調(diào)系統(tǒng)及單體空調(diào)管理1、冷、暖氣供應(yīng)期間每日 24 小時值班運行。2、每一個制冷周期對機組盤管進行高壓清洗，以及室內(nèi)盤管風(fēng)機濾網(wǎng)及空調(diào)進出風(fēng)口清洗消毒。3、每月一次對循環(huán)水泵軸承等轉(zhuǎn)動部位注油保養(yǎng)。4、每半年一次對各類控制閥門維護保養(yǎng)。5、每年一次對機組系統(tǒng)進行小保養(yǎng)（協(xié)助）。6、每三年一次對機組系統(tǒng)進行解體檢修（協(xié)助）。6.10 娛樂健身設(shè)施管理1、每月一次對娛樂健身設(shè)施檢查保養(yǎng)

14、，注潤滑油，緊固螺栓等連接件，保持設(shè)施安全可靠，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。2、每年一次對設(shè)施油漆作防銹或打蠟保養(yǎng)。7.0 組織機構(gòu)7.1 人員配置項目部經(jīng)理 1 人；全面負責(zé)工程維護管理。水暖維修工2人；負責(zé)日常綜合維修。運行工（電、暖）3人；負責(zé)配電室、中央空調(diào)運行。維修電工2人；負責(zé)電氣設(shè)備設(shè)施的日常維修?？照{(diào)/制冷維修工1人；負責(zé)空調(diào)系統(tǒng)及制冷設(shè)備的日常維修。土建綜合維修工1人；負責(zé)墻地面等建構(gòu)物的維修。7.2管理組織結(jié)構(gòu)圖空水8.0維護費用概算報價8.1人工費科目基本 工資技能 工資勞保/ 福利通勤 費餐費過節(jié) 費保險 費合計備注項目經(jīng)理空調(diào)維修工水電維修工土建綜合工運行工管理費稅金合計8.2

15、維護、維修材料費用45.28萬元/年（37732元*12月）名稱/科目工程量損耗率（月）單價（元）月合計（元）備注塑鋼門92樘2%8001472閉門器等五金配件木質(zhì)門109樘1%700763閉門器等五金配件防火門118樘0.5%18001062閉門器等五金配件單雙開固定窗361樘0.5%500902紗窗、五金配件照明燈具設(shè)施9294 m21.614870燈罩、燈管、燈泡、 開關(guān)、插座、室內(nèi) 線路、鎮(zhèn)流器等配 件供排水設(shè)施9294 m0.43717衛(wèi)生潔具、管道閥門墻面/天花板9294 m0.32788乳膠漆修補地磚/地板/地毯9294 m0.21858廚房設(shè)備1項15001500各類配件更換辦公及宿舍家具及電器設(shè)備1項20002000五金配件更換配電設(shè)施1項15001500各類標(biāo)識標(biāo)簽1項500500空調(diào)系統(tǒng)1項25002500日常保養(yǎng)、氟利昂、機