XX年8月西昌房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載四川西昌房地產(chǎn)市場調(diào)研報告成都同利行投資顧問有限公司2010.8目錄目錄2前言31、城市定位42、城市規(guī)劃43、城市發(fā)展預(yù)期54、西昌交通5二、西昌市房地產(chǎn)市場概述61、宏觀市場背景分析61.1 2010年上半年國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析61.2 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場背景分析61.3 綜述82、西昌房地產(chǎn)市場分析82.1西昌房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀82.2西昌市部分在售/預(yù)售樓盤市場情況82.3西昌市二手房市場部分樓盤情況122.4西昌市部分商鋪租售價格情況12三、市場問卷調(diào)查分析131. 調(diào)查時間132. 調(diào)查簡述13

2、3.問卷調(diào)查分析14四、地塊分析231、200907號宗地231.1基本信息231.2地塊數(shù)據(jù)231.3價值分析242、201001號宗地282.1基本信息282.2地塊數(shù)據(jù)282.3價值分析293、201002號宗地333.1基本信息333.2地塊數(shù)據(jù)333.3價值分析334、綜述37前言非常榮幸參與貴司對西昌市房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作，我公司接到委托后，重點對西昌市房地產(chǎn)市場進行市場調(diào)研、對購房者需求和消費心理進行分析并對即將拍賣的3個宗地進行調(diào)研分析，并出具相關(guān)報告,在與開發(fā)商充分溝通后，我司進入實質(zhì)性工作階段。8月9日市調(diào)工作正式展開，首先對西昌市在售樓盤進行了市場調(diào)查，接著對二手房市場的

3、商品房房價與商鋪的價格與租金做了系統(tǒng)的了解。最后通過填表法、詢問法和觀察法，對西昌市部分居民、商鋪及企事業(yè)單位進行了走訪問卷調(diào)查，在此基礎(chǔ)上對西昌房地產(chǎn)市場下做出了如下分析。一、西昌市概況 西昌市位于四川省西南部，是涼山彝族自治州的首府，距成都574公里，市域面積2655平方公里，總?cè)丝?1.8萬人，其中中心城區(qū)人口為26.13萬人。西昌是攀西地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化及交通中心，川滇結(jié)合處的重要城市，是四川打造的攀西城市群中的核心力量。西昌以目前全國三大航天基地之一的西昌衛(wèi)星發(fā)射中心聞名于世，近年來，“養(yǎng)在深閨人未識”的山水陽光和獨特風(fēng)情，吸引了越來越多的游客和商業(yè)投資，發(fā)展勢頭迅猛。1、城市定

4、位西昌是中國航天城和風(fēng)景旅游城市，四川省歷史文化名城，攀西地區(qū)重要的中心城市，涼山彝族自治州的政治、經(jīng)濟、文化中心。2、城市規(guī)劃西昌系涼山州的政治、經(jīng)濟、文化中心，系涼山州經(jīng)濟發(fā)展的增長核和輻射源。近年來，四川省提出大力推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的戰(zhàn)略舉措，西昌市作為攀西地區(qū)重要中心城市的發(fā)展格局逐步清晰，將成為經(jīng)濟社會發(fā)展與推動城市化進程的重要區(qū)域。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，西昌市城市發(fā)展進程已超過預(yù)期，現(xiàn)行的02版城市總體規(guī)劃相對滯后，與西昌市城市發(fā)展不相適應(yīng)。因此，西昌市城市總體規(guī)劃在城市定位、發(fā)展方向、發(fā)展規(guī)模、空間布局等方面均需要進行新的調(diào)整。2007年四川省建設(shè)廳同意西昌市進行城市總體規(guī)

5、劃修編；西昌市人民政府于2008年委托中國城市規(guī)劃設(shè)計院對開展總規(guī)修編工作；中規(guī)院于2010年6月完成西昌市城市總體規(guī)劃（2010-2030）。3、城市發(fā)展預(yù)期經(jīng)濟、社會發(fā)展目標(biāo)：至2015年，全市域總?cè)丝跒?5萬人，gdp總量達300億元左右，城鎮(zhèn)化率達到58%左右；至2020年，全市域總?cè)丝跒?4萬人，gdp總量達450億元左右，城鎮(zhèn)化率達到65%左右；至2030年左右，全市域總?cè)丝跒?03萬人，gdp總量達790億元左右，實現(xiàn)全面小康社會的目標(biāo)，城鎮(zhèn)化率達到75%左右。4、西昌交通西昌市距成都約537公里，目前的交通主要是火車或飛機?；疖嚕耗壳暗幕疖嚲€路為成昆鐵路，在成都每天有八班火車可

6、以經(jīng)過西昌，需要10個小時到達。飛機：西昌青山機場是攀西地區(qū)的航空港，是我國西南跑道最長的大型全天候機場。西昌每天有班機往返成都，飛行時間約40-45分鐘。近年來西昌又開通了西昌重慶、西昌北京、西昌深圳直達航班。西昌青山機場改擴建工程09年年初已通過國家發(fā)改委審批，于2009年6月起進行前期征地拆遷工作，2009年10月起改擴建工程啟動，將新建大型候機樓，原候機樓改建為貨運大廳，整體工程預(yù)計2011年完工。本次機場改擴建工程將按2020年機場預(yù)測旅客吞吐量為110萬人次、年起降11579架次，高峰小時起降7架次、貨運吞吐量為4950噸的需要進行設(shè)計。公路：西昌的公路目前有108國道線直接通向成

7、都，但由于108國道線需要經(jīng)過終年多霧的泥巴山系和托烏山系，因此路途比較艱難，時間需要11個小時左右。2012年西昌到成都的高速公路將通車，4小時就能到達成都?？扈F：快鐵計劃于2016年建成通車，那時，只需要2小時就可到達成都。二、西昌市房地產(chǎn)市場概述1、宏觀市場背景分析 1.1 2010年上半年國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2010年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）172840億元,按可比價格計算,同比增長11.1%；上半年居民消費價格（cpi）同比上漲2.6%,其中6月份上漲2.9%。當(dāng)前,經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境仍較為復(fù)雜,經(jīng)濟運行中仍面臨不少矛盾和困難。上半年國民經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，下半年濟形勢預(yù)

8、期會出現(xiàn)一點下滑，要看到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的亮點。長期來看，中國經(jīng)濟有能力、有潛力保持較快的增長。1.2 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場背景分析 2010年上半年國家房地產(chǎn)相關(guān)政策及解讀 3月18日，國資委宣布78家不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企正在加快進行戰(zhàn)略調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。解讀：政府希望部分央企退市能限制下一步地王的誕生，能利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 4月17日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知即新“國十條”，主要內(nèi)容為實行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。解讀：新“國十條”的很明確，就是從當(dāng)前部分城市房價瘋狂上漲的根源“投資者炒

9、房”進行有針對性的政策干預(yù)和抑制，且力度比以往更大，可操作性也很強，以期減少不合理的購房行為和投資、投機行為，抑制房價過快上漲，從而讓房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 4月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知，主要內(nèi)容為完善商品房預(yù)售制度。 解讀：防止捂盤、防止炒房，以抑制房價過快上漲。 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場狀況分析2010年上半年主要城市交易情況一覽（來源：中國指數(shù)研究院）城市2010年上半年2009年上半年套數(shù)面積同比均價同比09年套數(shù)面積均價(萬)09年(元/)(萬)(元/)北京40312483.29-43.73%2103067.81

10、%73980858.8112532上海59840620.28-49.75%1313217.50%1151541234.2811176天津42283434.22-22.74%904632.31%535425626837重慶103857984.41-12.50%537932.61%12316611254056深圳14452126.53-67.10%2090371.17%40965384.6312212杭州11234132.11-63.23%2045660.08%33185359.1512779南京19709216.53-50.94%-40730441.36-武漢68437704.1210.27%6

11、26121.75%60919638.595143成都-435.26-27.67%-69663601.84-蘇州18686191.33-52.64%927337.49%33330403.966744青島37991367.99.60%-33772335.66-廈門10295119.53-51.55%1110044.63%20631246.697675福州9536105.59-63.72%953840.74%26125291.076777注：北京數(shù)據(jù)為不含政策性住房成交面積：2010年上半年，主要城市成交面積相比09年同期水平普遍下跌。重點城市中，僅武漢成交面積同比09年上半年有明顯幅度的上升；杭州

12、、深圳、南京等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超過了50%。成交均價：2010年上半年，重點城市成交均價相比09年、08年同期均大幅上漲，其中，深圳成交均價領(lǐng)漲全國，其次為北京、杭州，上漲幅度都在60%以上。雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，這些城市成交價格或扭轉(zhuǎn)了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政對樓市的調(diào)控效果明顯。1.3 綜述 雖然目前市場進入了政策調(diào)整后的僵持階段，許多開發(fā)商和購房客戶均持觀望態(tài)度，市場成交量大幅度下滑，房價也開始松動，但是由于房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，同時也是一個民生的重要問題，為了促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，注定國家長久政策一定是力保房地產(chǎn)的健

13、康和穩(wěn)定發(fā)展。未來市場走向到底怎么樣，主要還是要看本輪新政的持續(xù)時間和是否有更新政策推出，從長遠來看，有理由持樂觀的態(tài)度。2、西昌房地產(chǎn)市場分析 2.1西昌房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 在西昌城市建設(shè)二次跨越中，房地產(chǎn)業(yè)項目進入快速發(fā)展快車道。根據(jù)四川省房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，西昌2009年商品房均價位列全省第二，僅次于成都市。目前，中央和四川省相繼出臺了推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列重大政策。西昌全面深入、準(zhǔn)確客觀地研判了房地產(chǎn)市場形勢，主動采取有效措施，近年大力建設(shè)經(jīng)濟適用房，通過有效地控制土地拍賣數(shù)量，積極引導(dǎo)和要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，以合理的價格促進商品住房銷售，集聚人氣、激活市場，促進房

14、地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。西昌土地儲備情況每年西昌市政府土地出讓十分有限的，2009年僅供應(yīng)土地4塊，目前已經(jīng)進入開發(fā)階段，2010年上半年無土地供應(yīng)， 2.2西昌市部分在售/預(yù)售樓盤市場情況今年，西昌在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，預(yù)計完成投資10億元，例如長安國際、中信國際花城、公園2018、外攤18區(qū)、航天陽光等商住樓盤都正在啟動中。西昌市作為涼山州首府，輻射涼山州近700萬人口中心城市，房地產(chǎn)市場一直處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，因此商品房銷售情況良好，加之西昌市處于地震帶上，建筑成本較高，目前西昌商品房的均價接近6000元/。 n 長安國際項目名稱長安國際開盤時間2009年底開 發(fā) 商樂山易居房地產(chǎn)卡發(fā)有限公

15、司項目地址長安中路11號戶型區(qū)間60-130價 格均價4800元/銷售狀態(tài)已售完占地面積18畝總建面57萬容積率4.6綠化率21%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約戶數(shù)431戶車位數(shù)約120個商業(yè)建面1萬多商業(yè)價格均價30000元/項目總結(jié)1、地段好 2、開盤時間較早，售價不高3、周邊商業(yè)較完善，配套設(shè)施完善 n 公園2018項目名稱公園2018開盤時間約2010年底開 發(fā) 商成都盛博置業(yè)投資有限公司項目地址一環(huán)路東延線（火把廣場旁）戶型區(qū)間50-260價 格預(yù)計6000左右銷售狀態(tài)未開盤，現(xiàn)接受咨詢與預(yù)定占地面積47.55畝總建面17萬容積率綠化率40%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格新海派 澳洲元戶數(shù)932

16、戶車位數(shù)約120個商業(yè)建面1.58萬商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、項目位于火把廣場旁，環(huán)境優(yōu)越2、周邊配套完善3、坡地型立體綠化，提高小區(qū)品質(zhì)n 外灘16區(qū)項目名稱外灘16區(qū)開盤時間約2010年底開 發(fā) 商西昌昌平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址航天大道（茗仁酒店旁）戶型區(qū)間50-160價 格預(yù)計6000左右銷售狀態(tài)未開盤，現(xiàn)接受咨詢與預(yù)定占地面積87畝總建面28萬容積率3.479綠化率42%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格新古典主義戶數(shù)1718戶車位數(shù)1797個商業(yè)建面10.878萬商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、 臨海河臨公園 2、 配備酒店與商業(yè)廣場3、 皇家園林式綠化 n 中信國際花都：項目名稱中信國際花都開盤時間約

17、2010年10月開 發(fā) 商涼山州中信投資有限公司項目地址西昌市長安西路198號戶型區(qū)間70-140價 格均價4500銷售狀態(tài)未開盤，現(xiàn)接受咨詢與預(yù)定占地面積30畝總建面9.4萬容積率4.6綠化率39.7%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代簡約戶數(shù)823戶車位數(shù)商業(yè)建面底商商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、 價格相對較低2、 公攤低，綠化高3、 離市區(qū)較遠，但交通便利n 航天陽光項目名稱航天陽光開盤時間未定開 發(fā) 商涼山世達實業(yè)有限責(zé)任公司項目地址航天大道西延線（西客站東側(cè)）戶型區(qū)間67-127價 格未定銷售狀態(tài)未開盤占地面積56畝總建面18萬容積率3.99綠化率34%建筑形態(tài)高層建筑風(fēng)格簡約歐式戶數(shù)1417戶車位

18、數(shù)892個商業(yè)建面6420商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、 地理位置優(yōu)越2、 周邊配套齊全3、 一萬平米中庭景觀2.3西昌市二手房市場部分樓盤情況項目名稱面積（）價格(元/）總價（萬元）年份新城錦繡1026372652008年856588562008年帝皇公館113.86151702008年486250302008年海河帝景1406785952007年1126000672007年碧海藍天1166724782005年金帝華府815680462010年城南印象1625200842006年三岔口845950502000年正義路1176000702003年航天路1884570862005年陽光花園110536

19、3592005年目前西昌市二手房市場上，次新房已經(jīng)賣到6000元/以上，單位福利房房價普遍接近5000元/，宏觀調(diào)控對西昌市二手房交易幾乎沒有影響。2.4西昌市部分商鋪租售價格情況項目地址位置面積售價（萬元/）租價麗景豪庭一樓401.8名殿街臨街一樓409.620萬/年不臨街一樓30-40200元/月順城下街401.5龍旺二樓商鋪502月城廣場一樓商鋪均價8萬以上臨街9萬以上200-400元/月順河路一樓商鋪10月30日80-200元/月西昌市作為涼州首府，四川著名旅游城市，商業(yè)發(fā)展極為迅猛，也較集中，消費水平相對較高，帶動了商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃市場的蓬勃發(fā)展。三、市場問卷調(diào)查分析本次問卷調(diào)查

20、僅圍繞西昌市區(qū)內(nèi)居民進行，在對各樓盤市場調(diào)查中涼山州其它區(qū)縣購房者占成交總量的46成，這部分客戶對價格、位置及配套的抗性較西昌本地市民更低；1. 調(diào)查時間2010年8月9日8月13日2. 調(diào)查簡述 調(diào)查目的:通過問卷調(diào)查理解在新政的前提下,客戶的購買心理和市場的發(fā)展情況； 調(diào)查對象:年齡從20歲到60歲的西昌市民； 調(diào)查地點：月城廣場片區(qū)、火把廣場及部分企事業(yè)單位； 職業(yè)構(gòu)成:企事業(yè)單位職工、私企老板、個體戶、業(yè)內(nèi)人士、意向購房者以及一般的市民； 問卷數(shù)量:共回收問卷200余份，其中有效調(diào)查問卷151組；3. 問卷調(diào)查分析房地產(chǎn)潛在消費者調(diào)查問卷a1、請問您打算在未來一年內(nèi)購房的主要原因是：（

21、單選）目前沒有自己的住房1改善現(xiàn)有居住條件2作為投資3炒房4其他（請說明_）5 西昌市每年提供商品房的數(shù)量有限，因此改善性的居住需求缺口較大； 西昌作為知名旅游城市又是涼山州州府，每年城市都增加大量就業(yè)崗位，吸引涼山州各地年輕人來到西昌安家，因此首次置業(yè)和婚房也是本地商品房的主要去化方向； 近年來西昌商品房市場發(fā)展迅猛，商品房和商業(yè)價格漲勢喜人，吸引了不少投資者和炒房客來西昌投資。a2、請問您西昌目前的房價與年初比較是否有所變化：（單選）無變化1房價下降2房價仍在上漲（增速減緩）3 西昌房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀受到大多數(shù)被訪者的認(rèn)可。a3、請問您當(dāng)你決定購買住房時，影響你最終購買的因素是什么？（請選

22、取5個答案并按重要程度排序）地段1小區(qū)環(huán)境2戶型結(jié)構(gòu)3建筑質(zhì)量4開發(fā)商信譽5升值潛力6價格合理7社區(qū)規(guī)模8其他（請說明_）9訪問員請詳細(xì)記錄_ 地段和小區(qū)環(huán)境最受關(guān)注，其次是建筑質(zhì)量、價格和戶型，由于每年政府出讓宗地的面積較小和數(shù)量不足，因此開發(fā)商信譽和社區(qū)規(guī)模沒有受到被調(diào)查者的重視。a4、請問您打算選擇購買什么形態(tài)的住宅產(chǎn)品？ 多層住宅1電梯公寓2花園洋房3聯(lián)排或疊拼別墅4 獨棟別墅5 電梯公寓是目前西昌房地產(chǎn)市場的主要商品房產(chǎn)品，其生活便利、抗震性好等優(yōu)勢得到多數(shù)被調(diào)查者的認(rèn)可，其次是傳統(tǒng)多層住宅，而高級住宅在西昌房地產(chǎn)市場也有一定的需求。a5、請問您打算購置哪種戶型結(jié)構(gòu)的房屋呢? （單選

23、）兩室兩廳1三室兩廳2四室兩廳3其它（請注明_）4 三房的戶型最能滿足目前購房者的需求； 其次是四房的需求，但隨著房價的持續(xù)增長，市場需求量將逐漸減少，并且四房戶型投資性交差； 兩房的需求最少，但仍有25%的需求量，該產(chǎn)品作為首次置業(yè)和投資性房產(chǎn)，可以預(yù)見未來的需求量將逐漸增加。a6、請問您打算購買多大面積的房屋呢？（單選）70以下（請注明_）170902901103110-1304130-1505150以上6 90-110的小三房最受青睞，其次是110-130的舒適三房，再次是70-90的兩房這與a5題的調(diào)查結(jié)果相符。a7、請問您對準(zhǔn)備購買住宅的小區(qū)配套（除國家規(guī)定必需安裝的設(shè)施外，如消防設(shè)

24、施、監(jiān)控設(shè)施、停車位等）要求是：（請選取3個并按重要程度排序）會所1游泳池2羽毛球場3籃球場4網(wǎng)球場5兒童娛樂設(shè)施6小區(qū)商業(yè)街7小區(qū)文化廣場8其它（請說明_）9訪問員請詳細(xì)記錄_ 小區(qū)文化廣場最受被調(diào)查者青睞，目前西昌是現(xiàn)有的大型文化廣場已經(jīng)成為西昌人平時休閑的主要場所； 兒童娛樂設(shè)施和游泳池也是被調(diào)查者的主要關(guān)注配套；其次是小區(qū)商業(yè)街和各種運動場地配套。a8、請問您對于未來一年內(nèi)房價判斷是：（單選）社會消費水平增加，房價上漲10%20%1社會消費水平增加，房價上漲10%以內(nèi)2無變化3國家政策調(diào)控，房價下降10%以內(nèi)4國家政策調(diào)控，房價下降10%20% 5 在對未來房地產(chǎn)市場前景預(yù)測的調(diào)查中，

25、有7成的被調(diào)查者認(rèn)為西昌房價在未來一年會上漲，他們對未來西昌市房地產(chǎn)的房展充滿信心； 但有42%人認(rèn)為房價上漲會在10%以內(nèi)，僅有28%的人房價會上漲10%20%，表現(xiàn)出被調(diào)查者對目前西昌房價的快速上漲和自身購買力方面仍有顧慮。a9、請問您能接受的單價是多少：（單選）5000元以下 15000-6000元26000-7000元37000元以上 4 58%的被調(diào)查者的心理房價在5000元/以下，39%的被調(diào)查者的心理房價在50006000元/這與目前西昌的商品房價格相勃，其原因主要有兩點：其一是受消費者低價心理的影響，其二是2010年初至今西昌房地產(chǎn)沒有大規(guī)模的商品房項目入市，09年底開盤的項目

26、均價在48005500元/，正是因為西昌房地產(chǎn)市場的不連續(xù)性導(dǎo)致的。a10、請問您打算在未來一年內(nèi)是否有投資商鋪的意愿：（單選）是1否2 投資商鋪已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資的重要手段，43%的被調(diào)查者選擇“是”已經(jīng)是一個較高的比例。a11、請問您愿意投資商鋪的總價區(qū)間：（單選）30萬以下 13060萬26090萬3100200萬4200萬以上5 60萬以下的投資占了83%，被調(diào)查者主要選擇小額的商業(yè)投資的原因主要兩點：首先是被調(diào)查者可能隱瞞了自身財力，其次是西昌市場缺乏小額地產(chǎn)投資品種的實際情況有關(guān)。a12、請問您愿意投資商鋪的區(qū)域：（單選）市中心月城廣場片區(qū) 1海河片區(qū)2順河路片區(qū)3健康路片區(qū)4 市

27、中心依然是商業(yè)投資的熱點區(qū)域； 海河片區(qū)作為西昌市近年來和未來幾年集中打造的集居住、休閑和旅游為一體的核心商圈，也受到部分投資者和經(jīng)營者的青睞。a13、請問您愿意投資商鋪的類型：（單選）臨街底商1大賣場2產(chǎn)權(quán)式商鋪3 全部的調(diào)查對象都選擇了臨街底商，從側(cè)面反映目前西昌的商業(yè)投資較為保守； 目前西昌大賣場特別是2層以上大賣場經(jīng)營情況并不良好，投資者對這類商業(yè)有一定顧慮； 產(chǎn)權(quán)式商鋪作為小額投資產(chǎn)品在西昌尚且沒有。四、地塊分析1、200907號宗地1.1基本信息該地段是處于西昌市市中心，交通便利，配套完善，商業(yè)繁華，而且距西昌市第二小學(xué)不足千米。1.2地塊數(shù)據(jù)宗地位置：西昌市大巷口下街宗地面積：9

28、.625畝土地用途：商業(yè)、住宅用地容積率7.5建筑密度67%建筑高度70米停車位大于50個相關(guān)要求商業(yè)15層，建筑面積大于240001.3價值分析n 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表200907號宗地項目指標(biāo)備注總出讓面積（）6,416.709.63 畝凈面積（）6,416.709.63 畝土地出讓面積（）6,416.70拍賣按此面積計價容積率7.5建筑高度（層）2070米住宅建筑密度應(yīng)符合規(guī)劃要求住宅戶均面積（）100.00住宅總戶數(shù)（戶）240商業(yè)總戶數(shù)（戶）住宅戶均車位數(shù)(個)商業(yè)戶均車位數(shù)(個)總建筑面積（）60,400住宅建筑面積（）24,125商業(yè)建筑面積（）24,000地下建筑

29、面積（）12,400設(shè)備用房面積（）400地下車庫面積（）12000地下2層，地下建筑不占容積率地下一層車位數(shù)(個)180 地下二層車位數(shù)(個)220地上車位數(shù)(個)可售住宅面積（）24,125可售商業(yè)面積（）24,000可售車位個數(shù)(個)220剩余車位為社會車輛租用注：本指標(biāo)僅作為參考，商業(yè)建筑作為本項目的主要利益點，考慮要降低最終土地成本的風(fēng)險，因此按最低規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)計算。n 預(yù)計銷售收入可售房源產(chǎn)品類型可售面積均價銷售額（萬）住宅/24125.0 6300元/15198.8 商業(yè)1層/48007萬/33600.0 25層/192009000/17280.0 車位地下2層220個/10萬/個2

30、200.0 總銷售額68278.8 注：1）目前該區(qū)域臨街商業(yè)價格超過9萬/，但考慮本項目臨街商業(yè)部分為大賣場區(qū)域，因此綜合定價為7萬/；2）住宅定價根據(jù)本報告第二部分為依據(jù)。n 建設(shè)成本輔助報表1序號項目名稱每計算單位單位計算數(shù)量或基數(shù)總計(萬元)折合單價(元/)1土地取得費用-地價款-畝9.63-土地交易費0.50%成交價款-土地契稅4.00%成交價款-2勘查設(shè)計和前期工程費45.00元/平米60,400.00271.8056.483建筑安裝工程造價12,598.502,617.87商業(yè)用房2,200.00元/平米24,000.005,280.001,097.14普通住宅1,800.00元

31、/平米24,125.004,342.50902.34其他1,800.00元/平米-地下部分2,400.00元/平米12,400.002,976.00618.394基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費436.0090.60基礎(chǔ)設(shè)施13,000.00元/戶240.00312.0064.83基礎(chǔ)工程100.00元/平米12,400.00124.0025.775報建與報規(guī)費用144.00元/平米60,400.00869.76180.736其他工程費(其他間接費)28.00元/平米60,400.00169.1235.147開發(fā)期間稅費4.811.00土地使用稅4.50/年總面積4.811.008管理費用720.00149.6

32、1400,000元/月18720.00149.619銷售費用-0%總銷售額-10財務(wù)費用-元/平米60,400.00-11不可預(yù)見費2%萬元建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施費260.6954.1712開發(fā)間接費2%萬元260.6954.1715項目總投資萬元15,591.373,239.7716項目總成本萬元15,591.373,239.7717項目銷售收入萬元68,278.75普通住宅24,000.00見附表115,198.75商業(yè)用房24,125.0050,880.00地下車位220.002,200.0018出租收入19自營收入20銷售稅費萬元3,755.3321毛利48,929.33注：西昌作為地震高

33、發(fā)地區(qū)，因此建安成本較高。n 土地成本風(fēng)險警示1）考慮到土地增值稅的征收方式，設(shè)定增值額比例為20%預(yù)計土地成本=總銷售額*（1-20%）-建設(shè)成本-稅費=35276.3萬元項目金額備注最大土地成本35276.3萬元最大土地成交單價3665萬元/畝總占地9.625畝2）不計收益的情況下預(yù)計土地成本=總銷售額-建設(shè)成本-稅費=48929.33萬元項目金額備注最大土地成本48929.33萬元最大土地成交單價5083.56萬元/畝總占地9.625畝2、201001號宗地2.1基本信息該地塊三面臨街，附近沒有大型的樓盤，配套設(shè)施也相應(yīng)的較缺乏，但是距該地塊200米處就是二環(huán)路，交通便利。2.2地塊數(shù)據(jù)

34、宗地位置：西昌市二環(huán)路與正義街交叉口宗地面積：27.48畝土地用途：商業(yè)、住宅用地容積率4.5建筑密度32%建筑高度60米停車位商業(yè)建筑0.5/100 住宅0.6/100相關(guān)要求配置室內(nèi)菜市場、公廁及垃圾回收站2.3價值分析n 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表201001號宗地項目指標(biāo)備注總出讓面積（）18,320.0927.48凈面積（）18,320.0927.48土地出讓面積（）18,320.09拍賣按此面積計價容積率4.5建筑高度（層）18住宅建筑密度25.00%應(yīng)符合規(guī)劃要求住宅戶均面積（）100.00住宅總戶數(shù)（戶）674商業(yè)總戶數(shù)（戶）住宅戶均車位數(shù)(個)0.60405.00商業(yè)

35、戶均車位數(shù)(個)0.5075.00總建筑面積（）94,240住宅建筑面積（）67,440商業(yè)建筑面積（）15,000二層為室內(nèi)菜市場，可售地下建筑面積（）11,800設(shè)備用房面積（）400地下車庫面積（）11400地下建筑不占容積率地下一層車位數(shù)(個)38030*/個地下二層車位數(shù)(個)地上車位數(shù)(個)100可售住宅面積（）67,440可售商業(yè)面積（）15,000可售車位個數(shù)(個)380注：本指標(biāo)僅作為參考，室內(nèi)菜市場包含在商業(yè)面積中，暫定為商業(yè)建筑的第2層約4000，可分割成產(chǎn)權(quán)式攤位共中小投資者購買；n 預(yù)計銷售收入可售房源產(chǎn)品類型可售面積均價銷售額（萬）住宅/67440.0 5500元/

36、37092.0 商業(yè)1層/60001.2萬/7200.0 2層/90007000元/6300.0 車位地下380個/6萬/個2280.0 總銷售額52872.0 注：定價以本報告第二部分為依據(jù)；n 建設(shè)成本輔助報表1序號項目名稱每計算單位單位計算數(shù)量或基數(shù)總計(萬元)折合單價(元/)1土地取得費用-地價款-畝27.48-土地交易費0.50%土地成交價款-土地契稅4.00%土地成交價款-2勘查設(shè)計和前期工程費45.00元/平米94,240.00424.0851.443建筑安裝工程造價18,271.202,216.30商業(yè)用房2,200.00元/平米15,000.003,300.00400.29普

37、通住宅1,800.00元/平米67,440.0012,139.201,472.49其他1,800.00元/平米-地下部分2,400.00元/平米11,800.002,832.00343.524基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費430.0052.16基礎(chǔ)設(shè)施13,000.00元/戶674.00876.20106.28基礎(chǔ)工程100.00元/平米11,800.00118.0014.315報建與報規(guī)費用144.00元/平米94,240.001,357.06164.616其他工程費(其他間接費)28.00元/平米94,240.00263.8732.017開發(fā)期間稅費13.741.67土地使用稅4.50/年土地總面積13.

38、741.678管理費用960.00116.45400,000元/月24960.00116.459銷售費用-0%總銷售額-10財務(wù)費用-元/平米94,240.00-11不可預(yù)見費2%萬元建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施費374.0245.3712開發(fā)間接費2%萬元374.0245.3715項目總投資萬元23054.762,796.5516項目總成本萬元23054.762,725.3817項目銷售收入萬元52,872.00商業(yè)用房15,000.00見附表113,500.00普通住宅67,440.0037,092.00地下車位380.002,280.0018出租收入19自營收入20銷售稅費萬元2,907.9621

39、毛利27,736.04注：1）西昌作為地震高發(fā)地區(qū)，因此建安成本較高。n 土地成本風(fēng)險警示1）考慮到土地增值稅的征收方式，設(shè)定增值額比例為20%預(yù)計土地成本=總銷售額*（1-20%）-建設(shè)成本-稅費=16334.88萬元項目金額備注最大土地成本16334.88萬元最大土地成交單價594.4萬元/畝總占地27.48畝2）不計收益的情況下預(yù)計土地成本=總銷售額-建設(shè)成本-稅費=27736.04萬元項目金額備注最大土地成本27736.04萬元最大土地成交單價1009.3萬元/畝總占地27.48畝3、201002號宗地3.1基本信息該地段坐擁海河沿岸幾百米海景項目對面就是名族風(fēng)情園與民族體育館。與該地

40、段相對的，是一片較高端的住宅群，生活配套完善。3.2地塊數(shù)據(jù)宗地位置：西昌市海河南岸宗地面積：28.83畝土地用途：商業(yè)、住宅用地容積率3.0建筑密度40%建筑高度50米停車位商業(yè)建筑0.5/100 住宅0.6/100 娛樂1.5/100相關(guān)要求3.3價值分析n 項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)項目技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)表201002號宗地項目指標(biāo)備注總出讓面積（）19,220.1028.83 凈面積（）19,220.1028.83 土地出讓面積（）19,220.10拍賣按此面積計價容積率3.0建筑高度（層）住宅建筑密度住宅戶均面積（）100.00住宅總戶數(shù)（戶）426商業(yè)總戶數(shù)（戶）住宅戶均車位數(shù)(個)0.70299

41、.00商業(yè)戶均車位數(shù)(個)0.5075.00總建筑面積（）63,680住宅建筑面積（）42,660多層+小高層商業(yè)建筑面積（）15,000地下建筑面積（）6,020設(shè)備用房面積（）200地下車庫面積（）5,820地下建筑不占容積率地下一層車位數(shù)(個)194 30*/個地上車位數(shù)(個)240包含娛樂車位和小區(qū)內(nèi)部車位可售住宅面積（）42,660可售商業(yè)面積（）15,000可售車位個數(shù)(個)194注：本指標(biāo)僅作為參考n 預(yù)計銷售收入可售房源產(chǎn)品類型可售面積均價銷售額（萬）住宅/42660.0 5800元/24742.8 商業(yè)1層/70001.4萬/9800.0 2層/80008000/6400.0 車位地下2層194個/5萬/個970.0 總銷售額41912.8 注：1）定價以本報告第二部分為依據(jù)； 2）該項目銷售難點在于地塊到達目前項目只能通過一座陳舊的石橋，不僅影響項目交通，也損害了項目形象，打造新的廊橋可以實現(xiàn)該地塊價值最大化；n 建設(shè)成本輔助報表1序號項目名稱每計算單位單位計算數(shù)量或基數(shù)總計(萬元)折合單價(