XX年8月西昌房地產(chǎn)市場調(diào)研報告

1、 房地產(chǎn)商域網(wǎng) - 海量房地產(chǎn)資料下載四川西昌房地產(chǎn)市場調(diào)研報告成都同利行投資顧問有限公司2010.8目錄目錄2前言31、城市定位42、城市規(guī)劃43、城市發(fā)展預期54、西昌交通5二、西昌市房地產(chǎn)市場概述61、宏觀市場背景分析61.1 2010年上半年國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析61.2 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場背景分析61.3 綜述82、西昌房地產(chǎn)市場分析82.1西昌房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀82.2西昌市部分在售/預售樓盤市場情況82.3西昌市二手房市場部分樓盤情況122.4西昌市部分商鋪租售價格情況12三、市場問卷調(diào)查分析131. 調(diào)查時間132. 調(diào)查簡述13

2、3.問卷調(diào)查分析14四、地塊分析231、200907號宗地231.1基本信息231.2地塊數(shù)據(jù)231.3價值分析242、201001號宗地282.1基本信息282.2地塊數(shù)據(jù)282.3價值分析293、201002號宗地333.1基本信息333.2地塊數(shù)據(jù)333.3價值分析334、綜述37前言非常榮幸參與貴司對西昌市房地產(chǎn)市場調(diào)研的工作，我公司接到委托后，重點對西昌市房地產(chǎn)市場進行市場調(diào)研、對購房者需求和消費心理進行分析并對即將拍賣的3個宗地進行調(diào)研分析，并出具相關(guān)報告,在與開發(fā)商充分溝通后，我司進入實質(zhì)性工作階段。8月9日市調(diào)工作正式展開，首先對西昌市在售樓盤進行了市場調(diào)查，接著對二手房市場的

3、商品房房價與商鋪的價格與租金做了系統(tǒng)的了解。最后通過填表法、詢問法和觀察法，對西昌市部分居民、商鋪及企事業(yè)單位進行了走訪問卷調(diào)查，在此基礎(chǔ)上對西昌房地產(chǎn)市場下做出了如下分析。一、西昌市概況 西昌市位于四川省西南部，是涼山彝族自治州的首府，距成都574公里，市域面積2655平方公里，總?cè)丝?1.8萬人，其中中心城區(qū)人口為26.13萬人。西昌是攀西地區(qū)的政治、經(jīng)濟、文化及交通中心，川滇結(jié)合處的重要城市，是四川打造的攀西城市群中的核心力量。西昌以目前全國三大航天基地之一的西昌衛(wèi)星發(fā)射中心聞名于世，近年來，“養(yǎng)在深閨人未識”的山水陽光和獨特風情，吸引了越來越多的游客和商業(yè)投資，發(fā)展勢頭迅猛。1、城市定

4、位西昌是中國航天城和風景旅游城市，四川省歷史文化名城，攀西地區(qū)重要的中心城市，涼山彝族自治州的政治、經(jīng)濟、文化中心。2、城市規(guī)劃西昌系涼山州的政治、經(jīng)濟、文化中心，系涼山州經(jīng)濟發(fā)展的增長核和輻射源。近年來，四川省提出大力推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程的戰(zhàn)略舉措，西昌市作為攀西地區(qū)重要中心城市的發(fā)展格局逐步清晰，將成為經(jīng)濟社會發(fā)展與推動城市化進程的重要區(qū)域。隨著經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，西昌市城市發(fā)展進程已超過預期，現(xiàn)行的02版城市總體規(guī)劃相對滯后，與西昌市城市發(fā)展不相適應。因此，西昌市城市總體規(guī)劃在城市定位、發(fā)展方向、發(fā)展規(guī)模、空間布局等方面均需要進行新的調(diào)整。2007年四川省建設(shè)廳同意西昌市進行城市總體規(guī)

5、劃修編；西昌市人民政府于2008年委托中國城市規(guī)劃設(shè)計院對開展總規(guī)修編工作；中規(guī)院于2010年6月完成西昌市城市總體規(guī)劃（2010-2030）。3、城市發(fā)展預期經(jīng)濟、社會發(fā)展目標：至2015年，全市域總?cè)丝跒?5萬人，gdp總量達300億元左右，城鎮(zhèn)化率達到58%左右；至2020年，全市域總?cè)丝跒?4萬人，gdp總量達450億元左右，城鎮(zhèn)化率達到65%左右；至2030年左右，全市域總?cè)丝跒?03萬人，gdp總量達790億元左右，實現(xiàn)全面小康社會的目標，城鎮(zhèn)化率達到75%左右。4、西昌交通西昌市距成都約537公里，目前的交通主要是火車或飛機?；疖嚕耗壳暗幕疖嚲€路為成昆鐵路，在成都每天有八班火車可

6、以經(jīng)過西昌，需要10個小時到達。飛機：西昌青山機場是攀西地區(qū)的航空港，是我國西南跑道最長的大型全天候機場。西昌每天有班機往返成都，飛行時間約40-45分鐘。近年來西昌又開通了西昌重慶、西昌北京、西昌深圳直達航班。西昌青山機場改擴建工程09年年初已通過國家發(fā)改委審批，于2009年6月起進行前期征地拆遷工作，2009年10月起改擴建工程啟動，將新建大型候機樓，原候機樓改建為貨運大廳，整體工程預計2011年完工。本次機場改擴建工程將按2020年機場預測旅客吞吐量為110萬人次、年起降11579架次，高峰小時起降7架次、貨運吞吐量為4950噸的需要進行設(shè)計。公路：西昌的公路目前有108國道線直接通向成

7、都，但由于108國道線需要經(jīng)過終年多霧的泥巴山系和托烏山系，因此路途比較艱難，時間需要11個小時左右。2012年西昌到成都的高速公路將通車，4小時就能到達成都。快鐵：快鐵計劃于2016年建成通車，那時，只需要2小時就可到達成都。二、西昌市房地產(chǎn)市場概述1、宏觀市場背景分析 1.1 2010年上半年國家宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析2010年上半年國內(nèi)生產(chǎn)總值（gdp）172840億元,按可比價格計算,同比增長11.1%；上半年居民消費價格（cpi）同比上漲2.6%,其中6月份上漲2.9%。當前,經(jīng)濟發(fā)展面臨的國內(nèi)外環(huán)境仍較為復雜,經(jīng)濟運行中仍面臨不少矛盾和困難。上半年國民經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，下半年濟形勢預

8、期會出現(xiàn)一點下滑，要看到經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的亮點。長期來看，中國經(jīng)濟有能力、有潛力保持較快的增長。1.2 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場背景分析 2010年上半年國家房地產(chǎn)相關(guān)政策及解讀 3月18日，國資委宣布78家不以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)的央企正在加快進行戰(zhàn)略調(diào)整重組，在完成企業(yè)自有土地開發(fā)和項目等階段性工作后退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。解讀：政府希望部分央企退市能限制下一步地王的誕生，能利于房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。 4月17日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布國務(wù)院關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知即新“國十條”，主要內(nèi)容為實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。解讀：新“國十條”的很明確，就是從當前部分城市房價瘋狂上漲的根源“投資者炒

9、房”進行有針對性的政策干預和抑制，且力度比以往更大，可操作性也很強，以期減少不合理的購房行為和投資、投機行為，抑制房價過快上漲，從而讓房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展。 4月19日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預售制度有關(guān)問題的通知，主要內(nèi)容為完善商品房預售制度。 解讀：防止捂盤、防止炒房，以抑制房價過快上漲。 2010年上半年全國房地產(chǎn)市場狀況分析2010年上半年主要城市交易情況一覽（來源：中國指數(shù)研究院）城市2010年上半年2009年上半年套數(shù)面積同比均價同比09年套數(shù)面積均價(萬)09年(元/)(萬)(元/)北京40312483.29-43.73%2103067.81

10、%73980858.8112532上海59840620.28-49.75%1313217.50%1151541234.2811176天津42283434.22-22.74%904632.31%535425626837重慶103857984.41-12.50%537932.61%12316611254056深圳14452126.53-67.10%2090371.17%40965384.6312212杭州11234132.11-63.23%2045660.08%33185359.1512779南京19709216.53-50.94%-40730441.36-武漢68437704.1210.27%6

11、26121.75%60919638.595143成都-435.26-27.67%-69663601.84-蘇州18686191.33-52.64%927337.49%33330403.966744青島37991367.99.60%-33772335.66-廈門10295119.53-51.55%1110044.63%20631246.697675福州9536105.59-63.72%953840.74%26125291.076777注：北京數(shù)據(jù)為不含政策性住房成交面積：2010年上半年，主要城市成交面積相比09年同期水平普遍下跌。重點城市中，僅武漢成交面積同比09年上半年有明顯幅度的上升；杭州

12、、深圳、南京等地上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超過了50%。成交均價：2010年上半年，重點城市成交均價相比09年、08年同期均大幅上漲，其中，深圳成交均價領(lǐng)漲全國，其次為北京、杭州，上漲幅度都在60%以上。雖然明顯高于去年同期水平，但是在新政調(diào)控下，這些城市成交價格或扭轉(zhuǎn)了上行趨勢，或放緩了上漲步伐，新政對樓市的調(diào)控效果明顯。1.3 綜述 雖然目前市場進入了政策調(diào)整后的僵持階段，許多開發(fā)商和購房客戶均持觀望態(tài)度，市場成交量大幅度下滑，房價也開始松動，但是由于房地產(chǎn)仍然是我國經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，同時也是一個民生的重要問題，為了促進國民經(jīng)濟的發(fā)展，注定國家長久政策一定是力保房地產(chǎn)的健

13、康和穩(wěn)定發(fā)展。未來市場走向到底怎么樣，主要還是要看本輪新政的持續(xù)時間和是否有更新政策推出，從長遠來看，有理由持樂觀的態(tài)度。2、西昌房地產(chǎn)市場分析 2.1西昌房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀 在西昌城市建設(shè)二次跨越中，房地產(chǎn)業(yè)項目進入快速發(fā)展快車道。根據(jù)四川省房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，西昌2009年商品房均價位列全省第二，僅次于成都市。目前，中央和四川省相繼出臺了推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列重大政策。西昌全面深入、準確客觀地研判了房地產(chǎn)市場形勢，主動采取有效措施，近年大力建設(shè)經(jīng)濟適用房，通過有效地控制土地拍賣數(shù)量，積極引導和要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應對市場變化，以合理的價格促進商品住房銷售，集聚人氣、激活市場，促進房

14、地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。西昌土地儲備情況每年西昌市政府土地出讓十分有限的，2009年僅供應土地4塊，目前已經(jīng)進入開發(fā)階段，2010年上半年無土地供應， 2.2西昌市部分在售/預售樓盤市場情況今年，西昌在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)方面，預計完成投資10億元，例如長安國際、中信國際花城、公園2018、外攤18區(qū)、航天陽光等商住樓盤都正在啟動中。西昌市作為涼山州首府，輻射涼山州近700萬人口中心城市，房地產(chǎn)市場一直處在供不應求的狀態(tài)，因此商品房銷售情況良好，加之西昌市處于地震帶上，建筑成本較高，目前西昌商品房的均價接近6000元/。 n 長安國際項目名稱長安國際開盤時間2009年底開 發(fā) 商樂山易居房地產(chǎn)卡發(fā)有限公

15、司項目地址長安中路11號戶型區(qū)間60-130價 格均價4800元/銷售狀態(tài)已售完占地面積18畝總建面57萬容積率4.6綠化率21%建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代簡約戶數(shù)431戶車位數(shù)約120個商業(yè)建面1萬多商業(yè)價格均價30000元/項目總結(jié)1、地段好 2、開盤時間較早，售價不高3、周邊商業(yè)較完善，配套設(shè)施完善 n 公園2018項目名稱公園2018開盤時間約2010年底開 發(fā) 商成都盛博置業(yè)投資有限公司項目地址一環(huán)路東延線（火把廣場旁）戶型區(qū)間50-260價 格預計6000左右銷售狀態(tài)未開盤，現(xiàn)接受咨詢與預定占地面積47.55畝總建面17萬容積率綠化率40%建筑形態(tài)高層建筑風格新海派 澳洲元戶數(shù)932

16、戶車位數(shù)約120個商業(yè)建面1.58萬商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、項目位于火把廣場旁，環(huán)境優(yōu)越2、周邊配套完善3、坡地型立體綠化，提高小區(qū)品質(zhì)n 外灘16區(qū)項目名稱外灘16區(qū)開盤時間約2010年底開 發(fā) 商西昌昌平房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目地址航天大道（茗仁酒店旁）戶型區(qū)間50-160價 格預計6000左右銷售狀態(tài)未開盤，現(xiàn)接受咨詢與預定占地面積87畝總建面28萬容積率3.479綠化率42%建筑形態(tài)高層建筑風格新古典主義戶數(shù)1718戶車位數(shù)1797個商業(yè)建面10.878萬商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、 臨海河臨公園 2、 配備酒店與商業(yè)廣場3、 皇家園林式綠化 n 中信國際花都：項目名稱中信國際花都開盤時間約

17、2010年10月開 發(fā) 商涼山州中信投資有限公司項目地址西昌市長安西路198號戶型區(qū)間70-140價 格均價4500銷售狀態(tài)未開盤，現(xiàn)接受咨詢與預定占地面積30畝總建面9.4萬容積率4.6綠化率39.7%建筑形態(tài)高層建筑風格現(xiàn)代簡約戶數(shù)823戶車位數(shù)商業(yè)建面底商商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、 價格相對較低2、 公攤低，綠化高3、 離市區(qū)較遠，但交通便利n 航天陽光項目名稱航天陽光開盤時間未定開 發(fā) 商涼山世達實業(yè)有限責任公司項目地址航天大道西延線（西客站東側(cè)）戶型區(qū)間67-127價 格未定銷售狀態(tài)未開盤占地面積56畝總建面18萬容積率3.99綠化率34%建筑形態(tài)高層建筑風格簡約歐式戶數(shù)1417戶車位

18、數(shù)892個商業(yè)建面6420商業(yè)價格未定項目總結(jié)1、 地理位置優(yōu)越2、 周邊配套齊全3、 一萬平米中庭景觀2.3西昌市二手房市場部分樓盤情況項目名稱面積（）價格(元/）總價（萬元）年份新城錦繡1026372652008年856588562008年帝皇公館113.86151702008年486250302008年海河帝景1406785952007年1126000672007年碧海藍天1166724782005年金帝華府815680462010年城南印象1625200842006年三岔口845950502000年正義路1176000702003年航天路1884570862005年陽光花園110536

19、3592005年目前西昌市二手房市場上，次新房已經(jīng)賣到6000元/以上，單位福利房房價普遍接近5000元/，宏觀調(diào)控對西昌市二手房交易幾乎沒有影響。2.4西昌市部分商鋪租售價格情況項目地址位置面積售價（萬元/）租價麗景豪庭一樓401.8名殿街臨街一樓409.620萬/年不臨街一樓30-40200元/月順城下街401.5龍旺二樓商鋪502月城廣場一樓商鋪均價8萬以上臨街9萬以上200-400元/月順河路一樓商鋪10月30日80-200元/月西昌市作為涼州首府，四川著名旅游城市，商業(yè)發(fā)展極為迅猛，也較集中，消費水平相對較高，帶動了商業(yè)地產(chǎn)的銷售和租賃市場的蓬勃發(fā)展。三、市場問卷調(diào)查分析本次問卷調(diào)查

20、僅圍繞西昌市區(qū)內(nèi)居民進行，在對各樓盤市場調(diào)查中涼山州其它區(qū)縣購房者占成交總量的46成，這部分客戶對價格、位置及配套的抗性較西昌本地市民更低；1. 調(diào)查時間2010年8月9日8月13日2. 調(diào)查簡述 調(diào)查目的:通過問卷調(diào)查理解在新政的前提下,客戶的購買心理和市場的發(fā)展情況； 調(diào)查對象:年齡從20歲到60歲的西昌市民； 調(diào)查地點：月城廣場片區(qū)、火把廣場及部分企事業(yè)單位； 職業(yè)構(gòu)成:企事業(yè)單位職工、私企老板、個體戶、業(yè)內(nèi)人士、意向購房者以及一般的市民； 問卷數(shù)量:共回收問卷200余份，其中有效調(diào)查問卷151組；3. 問卷調(diào)查分析房地產(chǎn)潛在消費者調(diào)查問卷a1、請問您打算在未來一年內(nèi)購房的主要原因是：（

21、單選）目前沒有自己的住房1改善現(xiàn)有居住條件2作為投資3炒房4其他（請說明_）5 西昌市每年提供商品房的數(shù)量有限，因此改善性的居住需求缺口較大； 西昌作為知名旅游城市又是涼山州州府，每年城市都增加大量就業(yè)崗位，吸引涼山州各地年輕人來到西昌安家，因此首次置業(yè)和婚房也是本地商品房的主要去化方向； 近年來西昌商品房市場發(fā)展迅猛，商品房和商業(yè)價格漲勢喜人，吸引了不少投資者和炒房客來西昌投資。a2、請問您西昌目前的房價與年初比較是否有所變化：（單選）無變化1房價下降2房價仍在上漲（增速減緩）3 西昌房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀受到大多數(shù)被訪者的認可。a3、請問您當你決定購買住房時，影響你最終購買的因素是什么？（請選

22、取5個答案并按重要程度排序）地段1小區(qū)環(huán)境2戶型結(jié)構(gòu)3建筑質(zhì)量4開發(fā)商信譽5升值潛力6價格合理7社區(qū)規(guī)模8其他（請說明_）9訪問員請詳細記錄_ 地段和小區(qū)環(huán)境最受關(guān)注，其次是建筑質(zhì)量、價格和戶型，由于每年政府出讓宗地的面積較小和數(shù)量不足，因此開發(fā)商信譽和社區(qū)規(guī)模沒有受到被調(diào)查者的重視。a4、請問您打算選擇購買什么形態(tài)的住宅產(chǎn)品？ 多層住宅1電梯公寓2花園洋房3聯(lián)排或疊拼別墅4 獨棟別墅5 電梯公寓是目前西昌房地產(chǎn)市場的主要商品房產(chǎn)品，其生活便利、抗震性好等優(yōu)勢得到多數(shù)被調(diào)查者的認可，其次是傳統(tǒng)多層住宅，而高級住宅在西昌房地產(chǎn)市場也有一定的需求。a5、請問您打算購置哪種戶型結(jié)構(gòu)的房屋呢? （單選

23、）兩室兩廳1三室兩廳2四室兩廳3其它（請注明_）4 三房的戶型最能滿足目前購房者的需求； 其次是四房的需求，但隨著房價的持續(xù)增長，市場需求量將逐漸減少，并且四房戶型投資性交差； 兩房的需求最少，但仍有25%的需求量，該產(chǎn)品作為首次置業(yè)和投資性房產(chǎn)，可以預見未來的需求量將逐漸增加。a6、請問您打算購買多大面積的房屋呢？（單選）70以下（請注明_）170902901103110-1304130-1505150以上6 90-110的小三房最受青睞，其次是110-130的舒適三房，再次是70-90的兩房這與a5題的調(diào)查結(jié)果相符。a7、請問您對準備購買住宅的小區(qū)配套（除國家規(guī)定必需安裝的設(shè)施外，如消防設(shè)

24、施、監(jiān)控設(shè)施、停車位等）要求是：（請選取3個并按重要程度排序）會所1游泳池2羽毛球場3籃球場4網(wǎng)球場5兒童娛樂設(shè)施6小區(qū)商業(yè)街7小區(qū)文化廣場8其它（請說明_）9訪問員請詳細記錄_ 小區(qū)文化廣場最受被調(diào)查者青睞，目前西昌是現(xiàn)有的大型文化廣場已經(jīng)成為西昌人平時休閑的主要場所； 兒童娛樂設(shè)施和游泳池也是被調(diào)查者的主要關(guān)注配套；其次是小區(qū)商業(yè)街和各種運動場地配套。a8、請問您對于未來一年內(nèi)房價判斷是：（單選）社會消費水平增加，房價上漲10%20%1社會消費水平增加，房價上漲10%以內(nèi)2無變化3國家政策調(diào)控，房價下降10%以內(nèi)4國家政策調(diào)控，房價下降10%20% 5 在對未來房地產(chǎn)市場前景預測的調(diào)查中，

25、有7成的被調(diào)查者認為西昌房價在未來一年會上漲，他們對未來西昌市房地產(chǎn)的房展充滿信心； 但有42%人認為房價上漲會在10%以內(nèi)，僅有28%的人房價會上漲10%20%，表現(xiàn)出被調(diào)查者對目前西昌房價的快速上漲和自身購買力方面仍有顧慮。a9、請問您能接受的單價是多少：（單選）5000元以下 15000-6000元26000-7000元37000元以上 4 58%的被調(diào)查者的心理房價在5000元/以下，39%的被調(diào)查者的心理房價在50006000元/這與目前西昌的商品房價格相勃，其原因主要有兩點：其一是受消費者低價心理的影響，其二是2010年初至今西昌房地產(chǎn)沒有大規(guī)模的商品房項目入市，09年底開盤的項目

26、均價在48005500元/，正是因為西昌房地產(chǎn)市場的不連續(xù)性導致的。a10、請問您打算在未來一年內(nèi)是否有投資商鋪的意愿：（單選）是1否2 投資商鋪已經(jīng)成為房地產(chǎn)投資的重要手段，43%的被調(diào)查者選擇“是”已經(jīng)是一個較高的比例。a11、請問您愿意投資商鋪的總價區(qū)間：（單選）30萬以下 13060萬26090萬3100200萬4200萬以上5 60萬以下的投資占了83%，被調(diào)查者主要選擇小額的商業(yè)投資的原因主要兩點：首先是被調(diào)查者可能隱瞞了自身財力，其次是西昌市場缺乏小額地產(chǎn)投資品種的實際情況有關(guān)。a12、請問您愿意投資商鋪的區(qū)域：（單選）市中心月城廣場片區(qū) 1海河片區(qū)2順河路片區(qū)3健康路片區(qū)4 市

27、中心依然是商業(yè)投資的熱點區(qū)域； 海河片區(qū)作為西昌市近年來和未來幾年集中打造的集居住、休閑和旅游為一體的核心商圈，也受到部分投資者和經(jīng)營者的青睞。a13、請問您愿意投資商鋪的類型：（單選）臨街底商1大賣場2產(chǎn)權(quán)式商鋪3 全部的調(diào)查對象都選擇了臨街底商，從側(cè)面反映目前西昌的商業(yè)投資較為保守； 目前西昌大賣場特別是2層以上大賣場經(jīng)營情況并不良好，投資者對這類商業(yè)有一定顧慮； 產(chǎn)權(quán)式商鋪作為小額投資產(chǎn)品在西昌尚且沒有。四、地塊分析1、200907號宗地1.1基本信息該地段是處于西昌市市中心，交通便利，配套完善，商業(yè)繁華，而且距西昌市第二小學不足千米。1.2地塊數(shù)據(jù)宗地位置：西昌市大巷口下街宗地面積：9

28、.625畝土地用途：商業(yè)、住宅用地容積率7.5建筑密度67%建筑高度70米停車位大于50個相關(guān)要求商業(yè)15層，建筑面積大于240001.3價值分析n 項目技術(shù)經(jīng)濟指標項目技術(shù)經(jīng)濟指標表200907號宗地項目指標備注總出讓面積（）6,416.709.63 畝凈面積（）6,416.709.63 畝土地出讓面積（）6,416.70拍賣按此面積計價容積率7.5建筑高度（層）2070米住宅建筑密度應符合規(guī)劃要求住宅戶均面積（）100.00住宅總戶數(shù)（戶）240商業(yè)總戶數(shù)（戶）住宅戶均車位數(shù)(個)商業(yè)戶均車位數(shù)(個)總建筑面積（）60,400住宅建筑面積（）24,125商業(yè)建筑面積（）24,000地下建筑

29、面積（）12,400設(shè)備用房面積（）400地下車庫面積（）12000地下2層，地下建筑不占容積率地下一層車位數(shù)(個)180 地下二層車位數(shù)(個)220地上車位數(shù)(個)可售住宅面積（）24,125可售商業(yè)面積（）24,000可售車位個數(shù)(個)220剩余車位為社會車輛租用注：本指標僅作為參考，商業(yè)建筑作為本項目的主要利益點，考慮要降低最終土地成本的風險，因此按最低規(guī)劃標準計算。n 預計銷售收入可售房源產(chǎn)品類型可售面積均價銷售額（萬）住宅/24125.0 6300元/15198.8 商業(yè)1層/48007萬/33600.0 25層/192009000/17280.0 車位地下2層220個/10萬/個2

30、200.0 總銷售額68278.8 注：1）目前該區(qū)域臨街商業(yè)價格超過9萬/，但考慮本項目臨街商業(yè)部分為大賣場區(qū)域，因此綜合定價為7萬/；2）住宅定價根據(jù)本報告第二部分為依據(jù)。n 建設(shè)成本輔助報表1序號項目名稱每計算單位單位計算數(shù)量或基數(shù)總計(萬元)折合單價(元/)1土地取得費用-地價款-畝9.63-土地交易費0.50%成交價款-土地契稅4.00%成交價款-2勘查設(shè)計和前期工程費45.00元/平米60,400.00271.8056.483建筑安裝工程造價12,598.502,617.87商業(yè)用房2,200.00元/平米24,000.005,280.001,097.14普通住宅1,800.00元

31、/平米24,125.004,342.50902.34其他1,800.00元/平米-地下部分2,400.00元/平米12,400.002,976.00618.394基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費436.0090.60基礎(chǔ)設(shè)施13,000.00元/戶240.00312.0064.83基礎(chǔ)工程100.00元/平米12,400.00124.0025.775報建與報規(guī)費用144.00元/平米60,400.00869.76180.736其他工程費(其他間接費)28.00元/平米60,400.00169.1235.147開發(fā)期間稅費4.811.00土地使用稅4.50/年總面積4.811.008管理費用720.00149.6

32、1400,000元/月18720.00149.619銷售費用-0%總銷售額-10財務(wù)費用-元/平米60,400.00-11不可預見費2%萬元建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施費260.6954.1712開發(fā)間接費2%萬元260.6954.1715項目總投資萬元15,591.373,239.7716項目總成本萬元15,591.373,239.7717項目銷售收入萬元68,278.75普通住宅24,000.00見附表115,198.75商業(yè)用房24,125.0050,880.00地下車位220.002,200.0018出租收入19自營收入20銷售稅費萬元3,755.3321毛利48,929.33注：西昌作為地震高

33、發(fā)地區(qū)，因此建安成本較高。n 土地成本風險警示1）考慮到土地增值稅的征收方式，設(shè)定增值額比例為20%預計土地成本=總銷售額*（1-20%）-建設(shè)成本-稅費=35276.3萬元項目金額備注最大土地成本35276.3萬元最大土地成交單價3665萬元/畝總占地9.625畝2）不計收益的情況下預計土地成本=總銷售額-建設(shè)成本-稅費=48929.33萬元項目金額備注最大土地成本48929.33萬元最大土地成交單價5083.56萬元/畝總占地9.625畝2、201001號宗地2.1基本信息該地塊三面臨街，附近沒有大型的樓盤，配套設(shè)施也相應的較缺乏，但是距該地塊200米處就是二環(huán)路，交通便利。2.2地塊數(shù)據(jù)

34、宗地位置：西昌市二環(huán)路與正義街交叉口宗地面積：27.48畝土地用途：商業(yè)、住宅用地容積率4.5建筑密度32%建筑高度60米停車位商業(yè)建筑0.5/100 住宅0.6/100相關(guān)要求配置室內(nèi)菜市場、公廁及垃圾回收站2.3價值分析n 項目技術(shù)經(jīng)濟指標項目技術(shù)經(jīng)濟指標表201001號宗地項目指標備注總出讓面積（）18,320.0927.48凈面積（）18,320.0927.48土地出讓面積（）18,320.09拍賣按此面積計價容積率4.5建筑高度（層）18住宅建筑密度25.00%應符合規(guī)劃要求住宅戶均面積（）100.00住宅總戶數(shù)（戶）674商業(yè)總戶數(shù)（戶）住宅戶均車位數(shù)(個)0.60405.00商業(yè)

35、戶均車位數(shù)(個)0.5075.00總建筑面積（）94,240住宅建筑面積（）67,440商業(yè)建筑面積（）15,000二層為室內(nèi)菜市場，可售地下建筑面積（）11,800設(shè)備用房面積（）400地下車庫面積（）11400地下建筑不占容積率地下一層車位數(shù)(個)38030*/個地下二層車位數(shù)(個)地上車位數(shù)(個)100可售住宅面積（）67,440可售商業(yè)面積（）15,000可售車位個數(shù)(個)380注：本指標僅作為參考，室內(nèi)菜市場包含在商業(yè)面積中，暫定為商業(yè)建筑的第2層約4000，可分割成產(chǎn)權(quán)式攤位共中小投資者購買；n 預計銷售收入可售房源產(chǎn)品類型可售面積均價銷售額（萬）住宅/67440.0 5500元/

36、37092.0 商業(yè)1層/60001.2萬/7200.0 2層/90007000元/6300.0 車位地下380個/6萬/個2280.0 總銷售額52872.0 注：定價以本報告第二部分為依據(jù)；n 建設(shè)成本輔助報表1序號項目名稱每計算單位單位計算數(shù)量或基數(shù)總計(萬元)折合單價(元/)1土地取得費用-地價款-畝27.48-土地交易費0.50%土地成交價款-土地契稅4.00%土地成交價款-2勘查設(shè)計和前期工程費45.00元/平米94,240.00424.0851.443建筑安裝工程造價18,271.202,216.30商業(yè)用房2,200.00元/平米15,000.003,300.00400.29普

37、通住宅1,800.00元/平米67,440.0012,139.201,472.49其他1,800.00元/平米-地下部分2,400.00元/平米11,800.002,832.00343.524基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費430.0052.16基礎(chǔ)設(shè)施13,000.00元/戶674.00876.20106.28基礎(chǔ)工程100.00元/平米11,800.00118.0014.315報建與報規(guī)費用144.00元/平米94,240.001,357.06164.616其他工程費(其他間接費)28.00元/平米94,240.00263.8732.017開發(fā)期間稅費13.741.67土地使用稅4.50/年土地總面積13.

38、741.678管理費用960.00116.45400,000元/月24960.00116.459銷售費用-0%總銷售額-10財務(wù)費用-元/平米94,240.00-11不可預見費2%萬元建安成本+基礎(chǔ)設(shè)施費374.0245.3712開發(fā)間接費2%萬元374.0245.3715項目總投資萬元23054.762,796.5516項目總成本萬元23054.762,725.3817項目銷售收入萬元52,872.00商業(yè)用房15,000.00見附表113,500.00普通住宅67,440.0037,092.00地下車位380.002,280.0018出租收入19自營收入20銷售稅費萬元2,907.9621

39、毛利27,736.04注：1）西昌作為地震高發(fā)地區(qū)，因此建安成本較高。n 土地成本風險警示1）考慮到土地增值稅的征收方式，設(shè)定增值額比例為20%預計土地成本=總銷售額*（1-20%）-建設(shè)成本-稅費=16334.88萬元項目金額備注最大土地成本16334.88萬元最大土地成交單價594.4萬元/畝總占地27.48畝2）不計收益的情況下預計土地成本=總銷售額-建設(shè)成本-稅費=27736.04萬元項目金額備注最大土地成本27736.04萬元最大土地成交單價1009.3萬元/畝總占地27.48畝3、201002號宗地3.1基本信息該地段坐擁海河沿岸幾百米海景項目對面就是名族風情園與民族體育館。與該地

40、段相對的，是一片較高端的住宅群，生活配套完善。3.2地塊數(shù)據(jù)宗地位置：西昌市海河南岸宗地面積：28.83畝土地用途：商業(yè)、住宅用地容積率3.0建筑密度40%建筑高度50米停車位商業(yè)建筑0.5/100 住宅0.6/100 娛樂1.5/100相關(guān)要求3.3價值分析n 項目技術(shù)經(jīng)濟指標項目技術(shù)經(jīng)濟指標表201002號宗地項目指標備注總出讓面積（）19,220.1028.83 凈面積（）19,220.1028.83 土地出讓面積（）19,220.10拍賣按此面積計價容積率3.0建筑高度（層）住宅建筑密度住宅戶均面積（）100.00住宅總戶數(shù)（戶）426商業(yè)總戶數(shù)（戶）住宅戶均車位數(shù)(個)0.70299

41、.00商業(yè)戶均車位數(shù)(個)0.5075.00總建筑面積（）63,680住宅建筑面積（）42,660多層+小高層商業(yè)建筑面積（）15,000地下建筑面積（）6,020設(shè)備用房面積（）200地下車庫面積（）5,820地下建筑不占容積率地下一層車位數(shù)(個)194 30*/個地上車位數(shù)(個)240包含娛樂車位和小區(qū)內(nèi)部車位可售住宅面積（）42,660可售商業(yè)面積（）15,000可售車位個數(shù)(個)194注：本指標僅作為參考n 預計銷售收入可售房源產(chǎn)品類型可售面積均價銷售額（萬）住宅/42660.0 5800元/24742.8 商業(yè)1層/70001.4萬/9800.0 2層/80008000/6400.0 車位地下2層194個/5萬/個970.0 總銷售額41912.8 注：1）定價以本報告第二部分為依據(jù)； 2）該項目銷售難點在于地塊到達目前項目只能通過一座陳舊的石橋，不僅影響項目交通，也損害了項目形象，打造新的廊橋可以實現(xiàn)該地塊價值最大化；n 建設(shè)成本輔助報表1序號項目名稱每計算單位單位計算數(shù)量或基數(shù)總計(萬元)折合單價(