物業(yè)管理前期介入工作計劃

1、根據(jù)集團的管理要求和物業(yè)管理運作需要，物業(yè)部將工作分為介入期管理 、入住期管理（將驗收好的房屋交給業(yè)主；二次裝修管理、迎接業(yè)主遷入新居 等）和常規(guī)管理三部分。按照輕重有序、科學實效的原則，擬定如下管理工作 計劃： 一介入期 根據(jù)集團公司提供的項目施工進度表、銷售進度表、入住計劃安排，制定 相應的前期介入工作計劃，力求務實、高效，并有利于集團的銷售服務。 1、從物業(yè)管理的角度出發(fā)，提前掌握物業(yè)的情況，做好以下各項前期準備 工作： （1）根據(jù)集團公司相關銷售承諾內(nèi)容，制定業(yè)主臨時公約、前期物 業(yè)服務協(xié)議、業(yè)主手冊，并與集團簽定前期物業(yè)服務協(xié)議；對集團 公司售樓承諾文書從物管視角給予評審，避免入伙后

2、口實不符導致糾紛； （2）對園林布置及景觀設計方案、園林綠化，從物業(yè)管理角度提供專業(yè)建 議； （3）參與項目組的工程例會，適時提出物業(yè)管理的專項建議；對智能化系 統(tǒng)提出專項建議；對小區(qū)的給排水、電力供應、消防、安全防范、水景、標識 系統(tǒng)、管送煤氣系統(tǒng)、公共配套設施、管理用房的規(guī)劃與施工，從物管專業(yè)角 度提出合理化建議； （4）收集工程圖紙，建立設備檔案，參與設備的安裝調(diào)試； （5）對設備設施及各類管線的隱蔽工程進行跟蹤并建檔管理； （6）配合銷售部物業(yè)管理咨詢，同時與集團銷售部、客服部人員進行物業(yè) 管理相關法律、法規(guī)、服務內(nèi)容、契約的互動溝通； （7）業(yè)主入伙前，先行參與房屋的驗收過程，發(fā)現(xiàn)問

3、題及時匯總提交書面 整改報告； （8）收集裝修、裝飾材料供應商，以及相關設備廠家的信息（廠家聯(lián)系人 、聯(lián)系方式等），以滿足日后維修中的材料供應； （9）與集團公司相關部門協(xié)商建立維保機制，力求在維修管理流程等方面 建立有效的措施以確保維修的高效率，使業(yè)主在售后質量維保方面的訴求能夠 得到及時的解決； （10）建立與社會專業(yè)機構的聯(lián)系，開展如通郵、通水、電、氣、電話申 請等準備工作； （11）與集團公司協(xié)商確定管理處辦公場所以及安防人員的宿舍、食堂等 生活場所的配置，確定裝修方案；人員配置、培訓計劃的制定與實施； （12）擬定物業(yè)管理服務工作各項流程及與業(yè)主相關的各類資料，并印刷 裝訂成冊（業(yè)主

4、入伙時發(fā)放給業(yè)主）。 （13）針對未來需要完善的物業(yè)管理問題建立專項檔案。 2、開展業(yè)主服務需求調(diào)查 積極參與集團公司開展的業(yè)主聯(lián)誼活動，集中收集了解業(yè)主反饋的信息， 在銷售部幫助下，在入住前開展業(yè)主需求調(diào)查，以求了解業(yè)主的年齡結構、文 化層次、興趣愛好及各類服務需求，通過分析，確定管理服務標準及各項服務 收費標準，使今后的物業(yè)管理服務工作更加貼近業(yè)主。 3、按規(guī)范實施接管驗收 充分利用前期介入取得的各類資料和數(shù)據(jù)，以及對大儒世家物業(yè)的了解， 本著“對業(yè)主負責，對集團負責”的宗旨，對大儒世家進行嚴格、細致、全面 的接管驗收。 4、介入期管理工作計劃表 序號 項 目 內(nèi)容 時間 -一一 前期介入

5、參與規(guī)劃設計 和建設 1、項目實地考察、研究規(guī)劃設計意 圖，掌握工程施工現(xiàn)狀； 2、從物業(yè)管理的角度提出合理化建 議。 -二二 擬訂物業(yè)管理服務方案 1、總結同行業(yè)物業(yè)管理服務的成功 經(jīng)驗； 2、對大儒世家項目深入調(diào)查研究； 3、針對大儒世豕新區(qū)特點擬訂管理 方。 -三 組建物業(yè)管理服務隊伍 1、物業(yè)處組織架構的建立、相關人 員的招聘； 2、人員培訓； 3、人員上崗。 四 完善管理及辦公條件 1、安排管理用房； 2、安排員工宿舍； 3、管理物質裝備。 五 制定管理規(guī)章制度 1、制定或完善切合實際的各項制度； 六 對業(yè)戶的宣傳及對員工 的培訓 對二次裝修須知進行口頭宣導、書 面宣導，現(xiàn)場指導、培

6、訓。 七 物業(yè)的驗收與接管 1、根據(jù)標準，逐項檢查發(fā)現(xiàn)問題督 促整改； 2、與開發(fā)商辦理書面移交手續(xù)，做 好工程遺留問題備案。 八 內(nèi)業(yè)檔案建立與管理 1、收集檔案資料； 2、科學分類； 3、建檔； 4、運用。 二入住期 1、高效便利辦好入住 入伙期是物業(yè)管理工作關鍵的一個環(huán)節(jié)，同時也是物業(yè)管理人展示自身形 象，打開工作局面，為今后物業(yè)管理服務工作奠定良好基礎的一個契機，為此 做好如下幾項工作： (1) 與銷售部配合，告知業(yè)主詳細的入伙流程、各項手續(xù)辦理辦法以及應 收的有關費用，以便業(yè)主事前做好準備； (2) 銷售部應合理安排業(yè)主的入伙時期，加強節(jié)假日的入伙辦理；入住服 務； (3) 條龍辦理

7、入住手續(xù)，隨到隨辦，與銷售部密切合作，對業(yè)主提供一 對一的入住服務； (4) 事前聯(lián)系供氣、供電、供水、電信、銀行等社會相關專業(yè)機構，同步 辦公，方便業(yè)主入伙； 2、提供入住期的便民服務措施 (1) 延長工作時間，隨到隨辦，同時提供物業(yè)管理及其收費項目的咨詢答 疑、裝修咨詢等； (2) 通過公開招投標方式引入45家具有一定品牌、資質、售后服務良 好的正規(guī)裝修商、電器商、各類裝修材料商，進駐社區(qū)并向業(yè)主推薦方便業(yè)主 的同時進行經(jīng)營創(chuàng)收； (3) 組織有償便民服務隊，解決入住期間搬運量大，搬家難的問題；解決 家庭裝修后清潔衛(wèi)生問題，同時也方便裝修期間民工流的控制。 3、記錄并處理業(yè)主在接樓驗房中提

8、出的合理的意見與建議 4、裝修管理 (1) 裝修宣傳培訓。根據(jù)建筑發(fā)，建設部第110號令住宅室內(nèi)裝飾 裝修管理辦法及福州市有關裝修管理的規(guī)定，制定房屋裝飾、裝修管理辦 法、裝修期間電梯使用管理規(guī)定、二次裝修申請表等，對相關管理 員以及業(yè)主、裝修施工單位的施工人員進行裝修的法律、法規(guī)及專業(yè)知識培訓 O (2) 強化裝修審批二次控制的要點，制定裝修審批程序。 (3) 落實二次裝修跟蹤監(jiān)管責任制。 (4) 制定違章裝修處理流程。 (5) 依據(jù)裝修方案結合日常的裝修巡查記錄和裝修變更記錄進行裝修驗收 O 5、治安管理 (1) 建立高素質的安管隊伍，按高標準、嚴要求的指導思想，嚴抓招聘 、培訓、上崗、考

9、核等關鍵環(huán)節(jié)，實施“準軍事化管理”。 (2) 確立治安重點，加大對入住期人流、物流、車流的有效監(jiān)控。 車位、車主、車型、車色） （3）實施科學有效的防范體系，全面防范實施巡邏崗、固定崗（守衛(wèi)崗 ）、機動崗三崗聯(lián)合防范，各崗有效的配合與互動； （4）完善并發(fā)揮智能化系統(tǒng)的安防優(yōu)勢。 2、運用。 三 常規(guī)期管理 1、培訓工作 通過培訓，提高員工的文化素質、業(yè)務技能和管理服務水平，為大儒世家 物業(yè)項目培養(yǎng)一支品質優(yōu)良、專業(yè)過硬的物業(yè)管理隊伍，使大儒世家社區(qū)的物 業(yè)管理更加賦有成效。 （1）安管培訓計劃 項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 消防甩帶（二節(jié)）/依據(jù)考核標準 安管隊長 全體隊員 2

10、 安管員考核細則 安管隊長 全體隊員 3 “三流”管理依據(jù)安防管理培訓教 安管隊長 全體隊員 案 預案 4 門崗工作流程、巡邏工作流程 安管隊長 全體隊員 5 中隊訓練(每周星期三、五進行) 依據(jù)考核標準 安管隊長 全體隊員 6 隊伍建設/自編和依據(jù)中國保安 安管隊長 全體隊員 7 水浸事故、周界反攀爬、煤氣泄漏、 困梯解救預案培訓 保安經(jīng)理 全體隊員 8 崗位職責 9 新隊員上崗培訓及崗位職責、公 司理念、服務意識。依據(jù)相關材料分 階段進行 新隊員 老隊員 10 安防大隊在二次裝修管理中的崗位職 責、巡樓要點；如何在現(xiàn)場及時傳遞 業(yè)戶的投訴、報修； 全體隊員 11 高層樓宇消防預案現(xiàn)場培訓及

11、演練 全體隊員 (2)綠化培訓計劃 項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 綠化工崗位職責 綠化班長 綠化工 2 綠化基礎應知應會 綠化工、樓管員 3 割草機、高壓噴霧器等器具的使用及 保養(yǎng)/依據(jù)產(chǎn)品使用說明書 綠化工 安全操作規(guī)程 綠化工 客戶主管 苗木習性管養(yǎng)特點 綠化工 客戶主管 各類表單使用的培訓/依據(jù)現(xiàn)場使用 綠化工、樓管、 表單 客戶主管 氣候、土壤水分與苗木的關系 綠化工、客戶主 管 苗木等級標準及如何檢查苗木病蟲害 依據(jù)綠化施工及相關材料 綠化工、樓管、 客戶主管 (3)行政培訓計劃 項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 物業(yè)相關法律法規(guī)培訓 物業(yè)部經(jīng)理 2 學習本項

12、目的新建商品住宅質量保證 書、新建商品住宅使用說明書 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 3 社區(qū)概況/書面與現(xiàn)場相結合 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 4 新樓管員上崗培訓 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 5 學習業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管 理協(xié)議、房屋裝飾、裝修管理辦法 、接樓特別提示、業(yè)主基本情況 登記表等 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 6 服務禮儀/依據(jù)禮儀培訓資料結合現(xiàn)場 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 7 各項物業(yè)費用收取標準、正確開票據(jù)時 注意事項/依據(jù)公司計財部相關要求 物業(yè)部經(jīng)理 客服、收款員 8 各類相關表單使用 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 9 入住親情服務、有償服務項目講解 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 10

13、現(xiàn)場對客服口員工進行房屋配套設施使 用功能及操作培訓 物業(yè)部經(jīng)理 全體客服人員 (4)新區(qū)工程部培訓計劃 項次 培訓主題/教材 培訓人 培訓對象 1 新員工入職培訓物業(yè)公司簡介、(規(guī)章 制度，崗位職責)/依據(jù)管理規(guī)范文件培 物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 訓 2 公司管理文件培訓 物業(yè)部經(jīng)理 全體工程人員 3 安全知識、及禮節(jié)、文明禮貌用語培訓 工程主管 全體工程人員 4 現(xiàn)場培訓：組織現(xiàn)場人員到社區(qū)熟悉環(huán) 境及根據(jù)樓書平面圖了解各幢樓結構， 方位特點，戶內(nèi)給排水走向，五金門配 件產(chǎn)地品名等 工程主管 全體工程人員、 樓管員 5 現(xiàn)場操作表單填寫、各崗位操作規(guī)程、 規(guī)章制度的培訓 工程主管 全體工程人員、 樓管員 6 建筑電氣工程施工質量驗收規(guī)范，智能 化系統(tǒng)驗收規(guī)范，針對各口負責人進行 專項培訓/依據(jù)建設部標準、及機電設備 調(diào)試驗收標準培訓。 工程主管 全體工程人員 7 小區(qū)變配電糸統(tǒng)知識、給排水系統(tǒng)知識 培訓。 工程主管 全體工程人員 8 業(yè)主交接樓驗房知識培訓。 工程主管 全體工程人員、 樓管員 9 業(yè)主二次裝修、日常監(jiān)督巡查注意事項 培訓 工程主管 全體工程人員 10 電梯安全技術知識培訓。小區(qū)智能化系 知識培訓。 工程主管 全體工程人員 2、常規(guī)期工作計劃表 序號 項目 內(nèi)容 時間 房屋及公共設施維 1、制定房屋養(yǎng)護和維修計劃方