物業(yè)管理公司的設(shè)立

1、共享知識(shí)分享快樂(lè) 物業(yè)管理公司的設(shè)立 第一篇物業(yè)管理企業(yè) 一、物業(yè)管理公司的設(shè)立 公司 公司是依法成立的以盈利為目的的企業(yè)法人。公司的基本特征是：(1)公司具有法人資格，是一種企 業(yè)法人;(2)公司是以盈利為目的的法人組織，通過(guò)其在法定范圍內(nèi)從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲取經(jīng)濟(jì)利益； 公司是依照公司法而成立的企業(yè)法人，區(qū)別于依照民法的規(guī)定設(shè)立的其他法人。 有限責(zé)任公司 有限責(zé)任公司又稱有限公司，是公司的一種形式。它是指由法律規(guī)定的一定人數(shù)的出資人或者股 東組成，所有出資人或股東均以其出資額為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé) 任的公司形式。 有限責(zé)任公司特征 有限責(zé)任公司有以下幾點(diǎn)特征:

2、 (1)有限責(zé)任公司的出資人或者股東僅以其出資額為限對(duì)公司負(fù)責(zé)，對(duì)公司的債權(quán)人不負(fù)直接責(zé) 任;(2)有限責(zé)任公司的股東人數(shù)有限制；(3)有限責(zé)任公司不能公開(kāi)募集股份，不能發(fā)行股票刊的有限責(zé)任 公司股東的出資轉(zhuǎn)讓有嚴(yán)格的限制；(5)有限責(zé)任公司的資本總額與各股東出資額均應(yīng)在章程中記載，并 須一次繳足；(6)有限責(zé)任公司是不公開(kāi)發(fā)行股票的公司，股東人數(shù)比較固定；(7)有限責(zé)任公司的設(shè)立程序 和組織機(jī)構(gòu)較股份有限公司簡(jiǎn)便。 股份有限公司 股份有限公司是指其全部資本分為等額股份，股東以其所持股份為限對(duì)公司承擔(dān)責(zé)任，公司以其 全部資產(chǎn)對(duì)公司的債務(wù)承擔(dān)責(zé)任的公司形式。股份有限公司特征股份有限公司有以下幾點(diǎn)

3、特征:(1)股份 有限公司是最典型的合資公司，其信用基礎(chǔ)是資本而不在于股東個(gè)人，出資形式只能是現(xiàn)金或?qū)嵨?，而不能是信用或?務(wù)；(2)股東必須達(dá)到法定人數(shù);(3)資本劃分為均等的股份川的股東承擔(dān)有限責(zé)任；(5)股 份 有限公司具有較多的優(yōu)越性，如有利于集中資本，有利于分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)，有利于自由轉(zhuǎn)讓股票，具 有廣泛的社會(huì)性，適應(yīng)了企業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的需要等。 國(guó)有獨(dú)資公司 國(guó)有獨(dú)資公司是國(guó)家授權(quán)投資的機(jī)構(gòu)或者國(guó)家授權(quán)的部門單獨(dú)投資設(shè)立的有限責(zé)任公司。根據(jù)我國(guó)公司法的規(guī) 定，凡是國(guó)務(wù)院確定的生產(chǎn)特殊產(chǎn)品的公司或者屬于特定行業(yè)的公司，均應(yīng)采取國(guó)有獨(dú)資公司的形式。 共享知識(shí)分享快樂(lè) 合資公司 合

4、資公司是指由兩個(gè)或兩個(gè)以上的投資者共同出資成立的有限責(zé)任公司或股份有限公司。 國(guó)內(nèi)公司 國(guó)內(nèi)公司是指投資人全部為中國(guó)國(guó)內(nèi)公民和法人的公司。 涉外公司 涉外公司是指外國(guó)投資者依照中國(guó)法律，在中國(guó)境內(nèi)成立的獨(dú)資或外方合資公司。 分公司 分公司是本公司或總公司的對(duì)稱，是公司的分支機(jī)構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)，而公司本身則稱之為總公司或本公司，其分支機(jī) 構(gòu)或附屬機(jī)構(gòu)就是分公司。分公司的特征是：分公司沒(méi)有獨(dú)立的法律地位，不具有法人資格，其民事責(zé)任由總（本）公 司承擔(dān)。 子公司 子公司是指股權(quán)和經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)活動(dòng)受其他公司控制的公司，亦稱為”附屬公司”或”從屬公司“，子公 司是相對(duì)于控股公司或母公司而言的，其股票的半數(shù)以上

5、（有時(shí)無(wú)須達(dá)到半數(shù)）歸于實(shí)際控制的公司（控股 公司或母公司）所有。我國(guó)公司法規(guī)定：公司可以設(shè)立子公司。子公司的特征是:具有相對(duì)獨(dú)立的法人 資格，有自己的公司名稱、章程，以自己的名義從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，與母公司的財(cái)產(chǎn)彼此獨(dú)立，依法獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。 控股公司 控股公司亦稱”持股公司”或”股權(quán)公司”，是指通過(guò)持有另一個(gè)或幾個(gè)公司的一定比例以上的股票或 其他證券而對(duì)其實(shí)行控制的公司?？毓晒颈仨毷恰蹦腹尽保腹静灰欢ㄊ强毓晒荆?，被控公司為“子 公司“?？毓晒景雌淇毓傻姆绞讲煌煞譃榧兇饪毓晒竞突旌峡毓晒緝煞N。 上市公司 上市公司亦稱”公眾公司”、”公開(kāi)公司”，是指其股份按一定程序在證券交易所上

6、市交易的股份有限公司。我國(guó)公司 法所稱上市公司是指所發(fā)行的股票經(jīng)國(guó)務(wù)院或者國(guó)務(wù)院授權(quán)證券管理部門批準(zhǔn)在證券交易所上市交易的股份有限公司。 物業(yè)管理公司 物業(yè)管理公司是指按合法程序建立并具備相應(yīng)資質(zhì)條件的對(duì)物業(yè)進(jìn)行管理的企業(yè)性經(jīng)濟(jì)實(shí)體。 物業(yè)管理公司組建原則 根據(jù)物業(yè)管理的內(nèi)涵，物業(yè)管理公司組建的原則是zG）企業(yè)化；（2）專業(yè)化；（3）社會(huì)化。 物業(yè)管理公司的性質(zhì) 物業(yè)管理公司屬于第三產(chǎn)業(yè)中的服務(wù)行業(yè)，其性質(zhì)是具有獨(dú)立的企業(yè)法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，按自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈 虧、自我約束、自我發(fā)展的機(jī)制運(yùn)行。 共享知識(shí)分享快樂(lè) 物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想 物業(yè)管理公司的指導(dǎo)思想是：以服務(wù)為宗旨、以經(jīng)營(yíng)為手段，以

7、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的綜合統(tǒng)一為目 的。 物業(yè)管理公司分類 根據(jù)企業(yè)的所有制性質(zhì)，物業(yè)管理公司可分為全民、集體、私營(yíng)以及外商投資企業(yè)，包括中外合資、中外合作或外 商獨(dú)資企業(yè)。 專項(xiàng)管理公司 為了提高效率，進(jìn)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)，社會(huì)上涌現(xiàn)出一些高度社會(huì)化、專業(yè)化的專業(yè)物業(yè)管理公司（專 項(xiàng)公司）來(lái)承擔(dān)單一的某項(xiàng)服務(wù)，例如清掃保潔公司。 專項(xiàng)管理公司的種類 在物業(yè)管理發(fā)展過(guò)程中，涌現(xiàn)出很多專項(xiàng)管理公司，通常有以下類型:（1）園林綠化專業(yè)公司；（2 ）清 掃保潔專業(yè)公司；（3）保安公司川4）市政管養(yǎng)專業(yè)公司;（5）電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司等。 園林綠化專業(yè)公司 專門從事林木、花卉、草坪的培育，保養(yǎng)以及

8、美化環(huán)境的工作的企業(yè)。 清掃保潔專業(yè)公司 專門從事居住小區(qū)（大廈）范圍內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生清掃和保潔的企業(yè)。 保安公司 專門提供保安服務(wù)，為保障居住小區(qū)（大廈）內(nèi)的業(yè)主（使用者）的人身安全和財(cái)產(chǎn)安全的企業(yè)。 電梯、設(shè)備修理專業(yè)公司 專門從事電梯裝的企業(yè)。 房屋修繕專業(yè)公司 專門從事房屋的維修、保養(yǎng)的企業(yè)。 設(shè)立公司的條件 根據(jù)公司法規(guī)定，設(shè)立公司必須符合以下條件：（1）符合法定的出資人數(shù)；（2）注冊(cè)資本達(dá)到法定的最 低限度，以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)等出資的，不得超過(guò)資本總額的20%;（3）有共同制定的公司章程；（4） 有明確的公司名稱和組織機(jī)構(gòu)；（5）有固定的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和必要的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)條件。 資質(zhì) 資

9、質(zhì)就是資格等級(jí)，公司的資質(zhì)就是公司的經(jīng)營(yíng)能力。資質(zhì)等級(jí)高的，經(jīng)營(yíng)范圍就大；資質(zhì)等級(jí)低 的，經(jīng)營(yíng)范圍就小。 資質(zhì)等級(jí) 共享知識(shí)分享快樂(lè) 為了加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理公司的管理，維護(hù)物業(yè)管理市場(chǎng)秩序，政府主管部門借鑒其他行業(yè)的經(jīng)驗(yàn)，建立物業(yè)管理公司 資質(zhì)評(píng)審制度。根據(jù)物業(yè)管理公司的技術(shù)資質(zhì)、 規(guī)模和業(yè)績(jī),可將物業(yè)管理公司劃分 為一、二、三等若干不同等級(jí)，并規(guī)定物業(yè)管理公司的資質(zhì)必須與所管理的物業(yè)檔次相吻合，不夠等級(jí)資質(zhì)的企業(yè)一律不 允許從事同等級(jí)的物業(yè)管理。 資質(zhì)條件 物業(yè)管理公司的資質(zhì)條件一般應(yīng)有以下幾點(diǎn):（1 ）有合格的管理章程和管理辦法；（2）有20萬(wàn)30萬(wàn)元 以上的貨幣注冊(cè)資金；（3）有固定的注冊(cè)地

10、點(diǎn)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)；（4）擁有或受托管理建筑面積（15）萬(wàn)平方米以上 的物業(yè)；（5）有管理物業(yè)所需的管理機(jī)構(gòu)和各類人員，專業(yè)管理人員按建筑面積10萬(wàn)平方米計(jì)算，多層房 屋配6人，高層大樓配8人，不足10萬(wàn)平方米的不少于5人。企業(yè)在冊(cè)管理人員中專業(yè)技術(shù)人員不得少于三分之一； （6）有完備的房屋維修、管理與養(yǎng)護(hù)的保障措施。 資質(zhì)審批資料 物業(yè)管理公司申報(bào)經(jīng)營(yíng)資質(zhì)審批必須提供的資料有：（1）主管單位提請(qǐng)對(duì)物業(yè)管理公司經(jīng)營(yíng)資質(zhì)進(jìn) 行審批的報(bào)告；（2）設(shè)立物業(yè)管理公司的可行性研究報(bào)告和上級(jí)主管單位的批準(zhǔn)文件：（3）擁有或受托管理 物業(yè)的證明資料；（4）驗(yàn)資證明；（5）具有專業(yè)技術(shù)職稱的管理人員的資格證書或證明

11、文件刊的企業(yè)法定代表人任命書或聘 任書刊（7）管理章程或管理辦法；（8）注冊(cè)及經(jīng)營(yíng)地點(diǎn)證明；（9）其他有尖資料。屬于私營(yíng)企業(yè)的，還須報(bào)業(yè)主身份證明、 簡(jiǎn)歷和雇員名單。外商投資企業(yè)除提報(bào)上述各類有尖資料外，屬于合資、合作企業(yè)的，還需報(bào)合資或合作項(xiàng)目建議書、合 同的副本及中方投資審批機(jī)尖的批準(zhǔn)文件。此外，外商獨(dú)資企業(yè)還需委托具有對(duì)外咨詢代理資質(zhì)的機(jī)構(gòu)辦理申請(qǐng)報(bào)批的文 件。 資質(zhì)審批程序 申請(qǐng)單位首先要向房地產(chǎn)主管單位遞交物業(yè)管理公司的經(jīng)營(yíng)資質(zhì)報(bào)告及齊全的申請(qǐng)資料。房地產(chǎn)主管單位審核完畢 后，如符合經(jīng)營(yíng)資質(zhì)條件的，核發(fā)批準(zhǔn)文件。然后按有尖規(guī)定，申請(qǐng)單位向工商行政管理機(jī)尖辦理注冊(cè)登記手續(xù)后，才能 對(duì)外

12、營(yíng)業(yè)。 公司的組織機(jī)構(gòu) 公司的組織機(jī)構(gòu)是公司在法律尖系中代表公司整體，實(shí)施法律行為的機(jī)構(gòu)。它的行為直接表現(xiàn)為法人行為。 股東會(huì)和股東大會(huì) 股東會(huì)是由有限責(zé)任公司的全體股東共同參加組成的公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東大會(huì)是由股份有限公司的全體股東參 加的公司最高權(quán)力機(jī)構(gòu)。股東會(huì)和股東大會(huì)負(fù)責(zé)決定公司的最根本的事務(wù)，如決定公 司的經(jīng)營(yíng)方針、投資計(jì)劃，選擇和更換董事，審議公司的預(yù)、決算方案等。 董事會(huì)和監(jiān)事會(huì) 董事會(huì)是公司的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，行使公司的職權(quán)。董事成員必須是股東，董事長(zhǎng)或執(zhí)行董事為公司的法人代表。監(jiān)事會(huì) 共享知識(shí)分享快樂(lè) 是公司的監(jiān)督機(jī)構(gòu)，由股東代表和職工代表組成。 經(jīng)理 經(jīng)理是由公司董事會(huì)聘任的負(fù)責(zé)

13、公司日常生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)等各項(xiàng)活動(dòng)的執(zhí)行人。經(jīng)理可以是股東也可以不是。經(jīng)理的主 要任務(wù)是主持公司的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、管理工作，實(shí)施董事會(huì)決議，完成公司的年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃等。 公司債券 公司債券是指公司為籌措資金，依照法定條件和程序發(fā)行的、約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。公司債券持 有者是公司的債權(quán)人，持券人的權(quán)利是按約定條件向公司索取利息和到期收回本金，并可優(yōu)先于股東分紅取息，當(dāng)公司 破產(chǎn)清算時(shí)，也優(yōu)先于股東收回本金，但公司債券的持有者無(wú)權(quán)參與 公司的決策和經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)。 公司的合并 公司的合并是指一個(gè)公司吸收其他公司而使其他公司成為自己的一個(gè)組成部分Y或兩個(gè)以上的公司合并成立一個(gè) 新公司，各合并公司均為

14、新公司的組成部分。 公司分立 公司分立是將公司分解，各出資人成立新公司，或?qū)⒐镜囊徊糠謴墓局蟹殖?，而作為另一法人存在的行為?公司破產(chǎn) 公司破產(chǎn)是指公司因經(jīng)營(yíng)管理不善造成嚴(yán)重虧損，不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，經(jīng)債權(quán)人或公司自己申請(qǐng)， 由人民法院裁定的公司解體。 公司破產(chǎn)的條件 公司破產(chǎn)的條件是公司的資產(chǎn)不能清償?shù)狡诘膫鶆?wù)，即資不抵債，但符合下列條件的，人民法院可以不宣告破產(chǎn)： 一是公司的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與國(guó)計(jì)民生有重大矢系，國(guó)家統(tǒng)一資助或幫助采取其他措施清償 服務(wù)的；二是公司取得擔(dān)保，自破產(chǎn)申請(qǐng)?zhí)岢鲋掌鹆鶄€(gè)月內(nèi)清償債務(wù)的；三是公司與債權(quán)人達(dá)成合解 協(xié)議，債權(quán)人同意延期還債，公司能夠在所延長(zhǎng)的期限內(nèi)清償債務(wù)

15、的。 公司解散 公司解散是相對(duì)于公司設(shè)立而言的。公司解散是依照公司法或章程規(guī)定申請(qǐng)注銷公司登記，終止其法人資格的 行為。公司因設(shè)立而取得法人資格，因解散清算而消滅法人資格。解散是消滅法人資 格的開(kāi)始，經(jīng)過(guò)清算和注銷公司登記消滅法人資格。公司解散的方式，可分為強(qiáng)制解散與自行解散兩種。 公司解散的條件 公司解散必須符合下列條件之一：一是公司章程規(guī)定的營(yíng)業(yè)期限屆滿或者章程規(guī)定的其他解散事 ;四是公司因違反法律、法規(guī)而被有尖部 由出現(xiàn)；二是股東會(huì)議解散；三是因公司合并或者分立需要解散的 共享知識(shí)分享快樂(lè) 門依法責(zé)令尖閉而強(qiáng)行解散的。 公司清算 清算是指公司在解散過(guò)程中，為保護(hù)相尖當(dāng)事人的合法權(quán)益，終結(jié)現(xiàn)存的各種法律尖系，而對(duì)公 司的資產(chǎn)、債權(quán)債務(wù)尖系等進(jìn)行清理、處分的行為。公司清算分為按公司法規(guī)定進(jìn)行的正常清算和按有尖破產(chǎn)的法律 規(guī)定進(jìn)行的破產(chǎn)清算。 清算組織機(jī)構(gòu)組成 公司解散時(shí),有限責(zé)任公司的清算組由股東組成；股份有限公司的清算組由股東大會(huì)確定人選； 不 能成立清算組的由人民法院指定。 公司破產(chǎn)后財(cái)產(chǎn)的處理 被清算的公司財(cái)產(chǎn)，首先支付清算費(fèi)用、職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)用，然后繳納所欠稅款，清償公司債務(wù)。不能清償 全部債務(wù)的，參照民事訴訟法尖于清償順序和按比例分配的辦法向債權(quán)人清償。 物業(yè)管理公司的注冊(cè)登記 公司章程 企業(yè)注冊(cè)登記時(shí)，必須制定一份非常重要的文件，即公司章程，在公司章程中