不動(dòng)產(chǎn)買賣合同生效

1、不動(dòng)產(chǎn)買賣合同生效 篇一：房屋買賣合同的成立與生效 房屋買賣合同的成立與生效 案情介紹 本案訟爭房屋是第一被告甲和第二被告乙兩夫婦共同 共有房屋。20XX年8月甲、乙委托本市某房地產(chǎn)中介公司上 市出售該屋，同月 29日下午原告丙經(jīng)中介公司經(jīng)紀(jì)丁介紹 并帶至訟爭房屋察看，并于次日下午與甲簽訂協(xié)議書。 該協(xié)議書訂明：甲、丙商定成交甲之房屋（即訟爭房屋）， 價(jià)額為30萬元人民幣；20XX年9月5日去房屋交易所及丁 處交易，丙于20XX年9月22日前把房款30萬元交齊；20XX 年8月30日下午二時(shí)成交，甲不得將房屋再賣給別人。協(xié) 議書簽訂后，丙沒有依約于20XX年9月5日到中介公司 丁處及交易所交易

2、， 亦沒有交納中介費(fèi)。20XX年9月6日兩 被告經(jīng)丁介紹與他人簽訂了該房屋的買賣協(xié)議，并于同月18 日到房管局登記備案。 審判結(jié)果 一審法院認(rèn)為，甲出賣房屋的行為，雖未經(jīng)乙同意，但 相對(duì)人丙有理由相信甲有代理權(quán)，因此構(gòu)成表見代理，協(xié) 議書有效。由于原告沒有依約于20XX年9月5日到房屋 交易所及中介公司與兩被告進(jìn)行交易，兩被告因此而繼續(xù)委 托中介公司出售房屋，兩被告的 行為是在原告履行不當(dāng)時(shí)拒絕自己的履行，屬于行使同 時(shí)履行抗辯權(quán)，應(yīng)予支持。原告認(rèn)為兩被告沒有依約將房屋 售予，應(yīng)承擔(dān)違約賠償責(zé)任的請(qǐng)求不予支持，由于違約首先 在于原告，兩被告行使同時(shí)履行抗辯權(quán)，即使原告有損失， 也應(yīng)由其自行承擔(dān)

3、。為此，判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求。 二審法院認(rèn)為，甲出賣與乙之共有房屋，未經(jīng)乙書面同 意，其合同依法應(yīng)為無效。 為此，判決駁回上訴，維持原判。 評(píng)析 關(guān)于本案的一、二審判決，在理論上都有一些瑕疵。本 文試作探討。 一、協(xié)議書的性質(zhì) 本案的協(xié)議書是房屋買賣合同，其簽訂即意味著在 當(dāng)事人之間完成了要約、承諾的合同程序，故應(yīng)為成立。合 同法第12條第1款規(guī)定：“合同的內(nèi)容由當(dāng)事人約定， 一般包括以下條款：（一）當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所； （二）標(biāo)的；（三）數(shù)量；（四）質(zhì)量；（五）價(jià)款或者報(bào) 酬；（六）履行期限、地點(diǎn)和方式；（七）違約責(zé)任；（八） 解決爭議的方法?！边@里規(guī)定的是合同的一般條款，并不意

4、味著合同必須具備的“主要條款”?！爸饕獥l款”說曾被規(guī) 定在經(jīng)濟(jì)合同法 第12條第1款，在實(shí)踐中一些地方的法院也會(huì)據(jù)此認(rèn) 定不具備上述條款的合同為無效合同，這種觀點(diǎn)并不正確。 我國現(xiàn)行法，究其實(shí)旨，系采國際通行作法，將無效合同限 定在損害國家利益和違反法律、行政法規(guī)禁止性規(guī)定的范圍 之內(nèi)。 筆者認(rèn)為，關(guān)于合同條款的討論，主要是針對(duì)合同是否 成立的問題。從上述“主要條款”的角度出發(fā)，合同是否應(yīng) 當(dāng)有一個(gè)“必備條款”的問題呢？這是有的。當(dāng)事人、標(biāo)的 及其數(shù)量是合同的必備條款。 否則，連誰是交易人都不清楚， 就無法確定權(quán)利的享受和義務(wù)的承擔(dān)，發(fā)生糾紛也難以解 決；沒有標(biāo)的和數(shù)量，合同根本不可能成立。其

5、他的條款則 均僅為一般條款，不是合同的必備條款。從合同成立的角度， 只是合同程序，其事項(xiàng)作如何約定，并不涉及到條款的實(shí)質(zhì) 內(nèi)容，因而也不決定合同效力。如果已經(jīng)具備必備條款，則 應(yīng)認(rèn)定其為合同，而非預(yù)約；此點(diǎn)為兩者的基本區(qū)別。在本 案中，協(xié)議書的內(nèi)容，可逐項(xiàng)分析如下：第一，當(dāng)事 人是否具備。買、賣雙方分別為丙和甲。 由于只是合同程序， 套用訴訟法上的用語，是“程序上適格”，而不管出賣人甲 是否有處分權(quán)或者買受人丙是否有民事行為能力，即不涉及 其實(shí)質(zhì)內(nèi)容。因此，協(xié)議書的當(dāng)事人已經(jīng)具備。 第二，標(biāo)的和數(shù)量是否明確。標(biāo)的約定為訟爭房屋。因 此，協(xié)議書的標(biāo)的和數(shù)量均已明確?；诖硕c(diǎn)，房屋 買賣合同已經(jīng)

6、成立。有觀點(diǎn)認(rèn)為其不具備地方規(guī)章中規(guī)定采 用的格式合同形式，因而不能認(rèn)為是房屋買賣合同，筆者認(rèn) 為這種觀點(diǎn)拘泥于合同形式，并據(jù)此否定當(dāng)事人的意思表 示，違反私法自治原則，因而是不正確的。 第三，除上述必備條款外，協(xié)議書還約定有下列條 款：交易價(jià)款為30萬元人民幣，由買受人丙于 20XX年9月 22日前把房款30萬元交齊；出賣人甲不得將該房屋再賣給 別人；具體交易時(shí)間為 20XX年9月5日。這些條款均不影 響房屋買賣合同的成立。 二、協(xié)議書的效力 合同效力的取得，不是于當(dāng)事人的約定，而是由法律所 賦予的，反映出法律對(duì)該約定的價(jià)值判斷。所謂合同的生效， 是指只要合同具備一定的要件后，便能產(chǎn)生法律上

7、之效力。 合同法第44條第1款規(guī)定：“依法成立的合同，自成 立時(shí)生效?！痹撘?guī)定至少在概念上區(qū)分了合同的成立與合同 的生效。合同的成立必須具備成立要件，前已述及；但合同 成立后，能否發(fā)生法律上之效力，能否產(chǎn)生當(dāng)事人所預(yù)期的 法律效果，則非合同當(dāng)事人意志所能決定。只有符合生效 條件的合同，才能受到法律的保護(hù)。合同法第 8條 和第44條第1款中所稱為“依法成立的合同”，應(yīng)當(dāng)理解 為既具備成立要件、 又具備生效要件的合同。民法通則 第55條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一） 行為人具有相應(yīng)的民事行為能力； （二）意思表示真實(shí)；（三）不違反法律或者社會(huì)公共 利益?！边@里規(guī)定的是民事法律行為的一

8、般生效要件。在本 案中，就前二項(xiàng)而言，協(xié)議書均已具備；就第三項(xiàng)而言， 協(xié)議書是否屬于具有違法性的合同， 其可能影響的因素， 主要有如下兩個(gè)方面： 第一，是否經(jīng)登記。合同法第44條第2款規(guī)定： “法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的， 依照其規(guī)定?！备鶕?jù)城市房地產(chǎn)管理法第60條第3款 前段規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方 人民政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記”。因此，房屋買 賣合同必須經(jīng)過登記才能生效， 如未登記的，即不生效力（區(qū) 別于無效）。這也是為什么要求房屋買賣合同必須具備地方 規(guī)章中規(guī)定采用的格式合同形式的原因，也是為什么雙方約 定其具體交易時(shí)間的原因。但是，

9、對(duì)于未以格式合同形式出 現(xiàn)的、又未經(jīng)法定登記手續(xù)的、由當(dāng)事人“草簽”的合同， 在當(dāng)事人之間是否生其效力，法律并沒有為我們指示出 篇二：登記不應(yīng)是房屋買賣合同的生效要件 登記不應(yīng)是房屋買賣合同的生效要件 案情 張某一套兩室一廳的住房，地處市中心的商業(yè)繁華地 段。由于另有住房，決定將房子賣掉。他的朋友王某知道后 愿以50萬元的價(jià)錢買下此屋，并且購房心切，既不愿再提 高買價(jià)，又怕他人將房屋搶先買走， 遂將一份預(yù)先擬好的“房 屋買賣協(xié)議”拿出，要求張某在上面簽字。協(xié)議書上載明， 買方愿出50萬元的價(jià)錢買下此房，賣方不得再將房屋轉(zhuǎn)賣， 王某一周后付款。張某在協(xié)議上簽了字。等到第三天，鄰居 李某也知道了張

10、某要賣房的事情，并且說自己愿意出55萬 元購買此房，并說可以立即付款，張某見他出的價(jià)錢高，便 同意將房屋賣給他，在交完錢后，雙方便到房屋登記管理部 門辦理了過戶手續(xù)。李某一家在辦完手續(xù)后立刻住了進(jìn)去。 這時(shí)王某聞?dòng)嵍鴣?，拿出自己手上的“房屋買賣協(xié)議”，主 張李某買房在其后，房屋早巳答應(yīng)賣給他，因而李某的買房 行為無效，要求其搬遷出去。 評(píng)析 關(guān)于張某與王某簽訂的房屋買賣合同是否有效，王某能 主張何種權(quán)利，形成多種觀點(diǎn)。 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋買賣合同簽定即生效，辦理過戶手 續(xù)只是房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。王某不能取得房屋，因?yàn)槔?某已取得房屋所有權(quán)，但該買賣協(xié)議是有效的，張某應(yīng)對(duì)王 某承擔(dān)違約責(zé)任。

11、第二種觀點(diǎn)認(rèn)為張某與王某房屋買賣合同有效，張某與 李某簽訂合同有惡意串通的情況，王某可請(qǐng)求人民法院認(rèn)定 其合同無效，并請(qǐng)求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義 務(wù)。從案件情況看，第二份合同的買受人應(yīng)當(dāng)知道第一份合 同的存在。 而以稍高價(jià)格取得房屋，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為其與房主系惡意串 通，（后一買受人知道第一份合同存在，賣方也明知第二份 合同的后果及對(duì)前一買受人的損害，而雙方仍然為之，就能 認(rèn)定惡意串通）該買受人不是善意取得房屋，侵犯了前一買 受人的債權(quán)。前一買受人可以后一買受人與房主惡意串通主 張二者的買賣合同無效。因其依第一份合同只享有債權(quán)，不 享有物權(quán)，不能直接請(qǐng)求后手買受人向己返還房屋，其欲想 獲得

12、房屋，須在法院確認(rèn)后一合同無效及后手買受人的房產(chǎn) 證被撤銷后，才能請(qǐng)求賣主履行交付房屋和辦理過戶登記義 務(wù)，在依法取得所有權(quán)后，才可對(duì)侵權(quán)人行使物上請(qǐng)求權(quán)。 第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案中，張某與王某簽訂的房屋買賣 合同無效。根據(jù)民法通則第 72條：財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的取得， 不得違反法律規(guī)定。按照合同或者其他方式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái) 產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付時(shí)起轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另 有約定的除外。房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，我國民法對(duì)其所有權(quán)的轉(zhuǎn) 移是采取“登記生效主義”。買賣合同的要義，即在于合同 標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，或者說沒有標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移也就 無所謂買賣，人為將所有權(quán)的轉(zhuǎn)移與買賣行為割裂，無疑是 使買賣只余空殼

13、，無法落實(shí)。民法通則關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn) 移的特別規(guī)定（登記主義），應(yīng)當(dāng)視為對(duì)于房屋買賣的要件性 規(guī)定，這是合理的擴(kuò)大解釋。一般情況下，合同因雙方當(dāng)事 人意思表示一致而成立，但法律規(guī)定采取登記生效主義的合 同，其自登記之日起生效。城市私有房屋管理?xiàng)l例第6 條規(guī)定：“房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更時(shí)，須到房屋所 在地房管機(jī)關(guān)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移或房屋現(xiàn)狀變更登記手續(xù)?！?只有完成登記，才發(fā)生房屋所有權(quán)移轉(zhuǎn)效力。房屋買賣合同 不只是一種簡單的要式合同，若缺少過戶登記這一法定要 件，合同是無效的。本案中，張某與王某只是簽了一份“房 屋買賣協(xié)議”，既未付款，又未去登記，當(dāng)然就無法在法律 上限制田紅將房屋賣給后來

14、要來買房的人李某了。并且李某 不僅付了款，且去房管部門登了記，所以李某的買房行為有 效。既然張某與王某的房屋買賣合同不具有法律約束力，當(dāng) 然就不能要求張某賠償所謂違約金了。 第四種觀點(diǎn)認(rèn)為，本案屬于締約過失責(zé)任。雙方當(dāng)事 人訂立了合同，合同即告成立，但合同的成立并非代表合同 的生效。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，我國采取登記主義 原則，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的買賣合同未經(jīng)登記，合同無效。合 同無效不能說明合同沒有成立。在合同成立與生效之間，由 于某一方當(dāng)事人的過錯(cuò)，使成立的合同未能實(shí)現(xiàn)合同的合 意，這時(shí)候可能產(chǎn)生締約過失責(zé)任。本案正是締約過失責(zé)任。 筆者同意第一種觀點(diǎn)，過戶登記不是是房屋買賣合同的 生效要件。從德國物權(quán)

15、理論上講，房屋買賣實(shí)際上存在兩個(gè) 相互獨(dú)立的行為：一個(gè)是債權(quán)行為，即物權(quán)變動(dòng)的原因行為； 一個(gè)是物權(quán)行為，即物權(quán)合意和登記的結(jié)合。債權(quán)行為（物 權(quán)變動(dòng)的原因行為）自成立時(shí)生效，不能產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)結(jié)果 的，由違約方承擔(dān)違約責(zé)任。物權(quán)行為獨(dú)立于物權(quán)變動(dòng)的原 因行為，房屋買賣中的物權(quán)行為以登記為生效要件，沒有登 記不產(chǎn)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。我國法學(xué)界不承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)行為 的獨(dú)立性和無因性，認(rèn)為債權(quán)行為（物權(quán)變動(dòng)的原因行為） 與登記相結(jié)合構(gòu)成一個(gè)所有權(quán)移轉(zhuǎn)行為，登記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 變動(dòng)的生效要件。如果承認(rèn)登記是生效要件，則買賣合同行 為在登記之前就不生效，如果賣方拒絕辦理登記，買方只能 主張因締約過失所帶來的信

16、賴?yán)尜r償，而不能主張合同的 期待利益。但是該理論近年來受到?jīng)_擊，尤其合同法規(guī)定了 除法律、法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的以外， 合同自成立時(shí)生效，這一規(guī)定將物權(quán)變動(dòng)行為和物權(quán)變動(dòng)的 原因行為區(qū)分開來，成為有先后順序、上下層次的兩個(gè)行為， 登記不是房屋買賣合同這一物權(quán)變動(dòng)的原因行為的生效要 件，而是房屋所有權(quán)變動(dòng)的生效要件。物權(quán)變動(dòng)的原因行為 具有獨(dú)立的法律效果，當(dāng)事人可以依據(jù)這一行為的有效性請(qǐng) 求取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，在不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)消滅時(shí)，可以向賣方主張 違約責(zé)任。 就本案而言，張某與王某簽訂的房屋買賣合同作為房產(chǎn) 變動(dòng)的原因行為有效，由于該房產(chǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)移他人所有，王某 自然不能依據(jù)該合同在取

17、得房屋所有權(quán)，但并不妨礙他依據(jù) 買賣合同追究張某的違約責(zé)任。至于是否有惡意串通的情 況，筆者認(rèn)為，由于張某與王某簽訂的房屋買賣合同只是房 產(chǎn)變動(dòng)的原因行為，而非物權(quán)變動(dòng)行為，此時(shí)只具有債權(quán)效 力，而不具有物權(quán)效力。由于張某和李某的房屋變動(dòng)行為沒 有損害王某的物權(quán)，因而王某自然不能以損害其物權(quán)為由， 請(qǐng)求法院認(rèn)定張某和李某物權(quán)變動(dòng)行為無效。 篇三：論房屋買賣合同的生效要件 正文 眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必 須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一 般生效要件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容 合法、行為不違反社會(huì)利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法 規(guī)和相關(guān)

18、司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。 同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買賣 合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參 見王家福主編：中國民法學(xué)。民法債權(quán)，法律出版社， 1991年版， 第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式 合同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過 戶之房屋買賣合同無效。（注：參見楊振山主編：民商法 實(shí)務(wù)研究（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第 160162頁。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合 同生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買 賣合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注： 對(duì)房屋買賣

19、合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn) 1983年12月27日國務(wù)院公布的城市私有房屋管理?xiàng)l 例（下稱條例）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋， 賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明 信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位 和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋?！睏l例規(guī)定的本 意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”， 所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：社會(huì)主義市場經(jīng) 濟(jì)管理法律制度研究，中國政法大學(xué)出版社，1993年版， 第110頁。）。 1984年8月30日最高人民法院制定的關(guān)于貫徹執(zhí) 行民事政策法律

20、若干問題的意見第五十六條規(guī)定：“買賣 雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和 管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的， 應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！边@一 解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶 登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效 的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實(shí)際使用和管 理了房屋。 1987年12月10日，最高人民法院關(guān)于如何具體適用 最咼人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意 見第五十六條規(guī)定的批復(fù)規(guī)定：“ 意見第五十六條 規(guī)定的精神，只適用于解決條例實(shí)施前的歷史遺留問題； 條例實(shí)施后，人民法院審

21、理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照條例 的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將意見第五十六條規(guī)定僅適用于 條例實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦 理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對(duì)于1984年8 月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適 用意見第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用條例， 顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩 序不應(yīng)有的混亂狀況。 1988年1月26日最高人民法院發(fā)布的關(guān)于貫徹執(zhí) 行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行） （下稱民法通則意見）第 85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合 法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié) 議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，

22、協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng) 繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù) 賠償責(zé)任?！憋@然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù) 該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行 為，并非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿 用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件 為判案原則。如1990年2月17日最高人民法院關(guān)于私 房買賣的成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函強(qiáng)調(diào)：“簽 訂房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔 是允許的”。1992年7月9日最高人民法院關(guān)于范懷與郭 明華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函答復(fù)：

23、“房屋買賣系要 式法律行為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、 中人證 明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契 稅或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定 買賣有效”。 二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房 屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤 解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度混為一談。（注：參見耀振華： 二重買賣的法律問題研究，載中國法學(xué)，1995年第 5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn) 那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須 通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社會(huì)公開。登記制度

24、在國 外是物權(quán)制度的重要組成部分。在登記的效力上，無論是采 登記要件主義的德國、登記對(duì)抗主義的法國、地券交付主義 的英美法系國家，均把登記作為物權(quán)制度的組成部分，而不 將過戶登記作為房屋買賣合同本身的成立要件，（注：參見 郭明端、王軼著：合同法新論。分則，中國政法大學(xué)出 版社，1997年版，第63頁。）即認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度 范疇，對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同）成立與否、有效無效并 無影響。我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān)于登記的效力采登記要 件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相逆，而且產(chǎn)生了許多理 論和實(shí)踐無法自圓其說的矛盾。下文分述之。 1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同， 產(chǎn)權(quán)過戶登記只是房屋

25、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙 務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種， 同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同 屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個(gè)階段， 即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯 華：也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題，載律師世界 1995年第1期。）。其實(shí)，主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合 同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要 件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、 主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生 效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生

26、法律效力，雙方當(dāng)事人依 合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出 賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人 前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向 出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自 己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng) 債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的 履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為，則在本質(zhì)上并 不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn) 為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物 權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。 當(dāng)然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同

27、（即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙 方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互 統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無登記或者登記成立而債權(quán)行為無 效，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合 同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也不能因物的所有 權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效 性。當(dāng)事人未履行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變 動(dòng)無效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效 力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。 2、房屋買賣合同

28、成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后， 登記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無法作出合理 解釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合 同有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng) 求出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地負(fù)有協(xié) 助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù)相互運(yùn)動(dòng)的 結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立，則登記本身 就成為無源之水、無本之木了。條例第七條關(guān)于私房所 有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就已證明先有 有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。否則， 無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù)此發(fā) 放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)

29、權(quán)過戶 登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更 無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4 月3日公布的契稅暫行條例第十一條明確規(guī)定：“房屋 買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交 納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20%，不足一月者以 一月計(jì)，但加收稅額不得超過房價(jià)。”此即說明契證應(yīng)于契 約即房屋買賣合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)條例 第六條第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶 登記。顯然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當(dāng)事 人又怎能完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時(shí)間、 契證取得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦 理產(chǎn)權(quán)過

30、戶登記為由來否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人 隨意翻悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登 記作為1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要 件的做法，是與條例和契稅暫行條例相沖突的。 3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用， 并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、 法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān) 系國計(jì)民生，保護(hù)交易安全，國家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一 登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行 干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。 篇四：產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件

31、簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必須辦理產(chǎn) 權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一般生效要 件-行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi)容合法、行 為不違反社會(huì)利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政法規(guī)和相關(guān) 司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生效。同時(shí)，法 學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房買賣合同的生 效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注：參見王家福 主編：中國民法學(xué)。民法債權(quán)，法律出版社，1991年版， 第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合同，須以書 面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶之房屋買賣 合同無效。（注：參見楊振山主編：民商法實(shí)務(wù)研究（合 同卷），山

32、西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160162頁。） 筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同生效要件的觀 點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的實(shí)際履 行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對(duì)房屋買賣合同 的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn) 1983年12月27日國務(wù)院公布的城市私有房屋管理?xiàng)l 例（下稱條例）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋， 賣方須持房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明 信和身份證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位 和個(gè)人都不得私買私賣城市私有房屋。”條例規(guī)定的本 意顯然是：未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣

33、為“私買私賣”， 所以其合同無效（注：參見梁慧星主編：社會(huì)主義市場經(jīng) 濟(jì)管理法律制度研究，中國政法大學(xué)出版社，1993年版， 第110頁。）。1984年8月30日最高人民法院制定的 關(guān) 于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī) 定：“買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并 實(shí)際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手 續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn)為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣 手續(xù)?！边@一解釋確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦 理產(chǎn)權(quán)過戶登記為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買 賣合同有效的限制條件過多，既要買方交付了房款，又要實(shí) 際使用和管理了房屋。1987年12月10

34、日，最高人民法院 關(guān)于如何具體適用最咼人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策 法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定的批復(fù)規(guī)定：“意 見第五十六條規(guī)定的精神，只適用于解決條例實(shí)施前的歷史 遺留問題；條例實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照 條例的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將意見第五十六條規(guī)定僅適 用于條例實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分 未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對(duì)于1984 年8月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng) 適用意見第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用條例， 顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩 序不應(yīng)有的混亂狀況。 1988年1月26日最高人民法

35、院發(fā)布的關(guān)于貫徹執(zhí)行 中華人民共和國民法通則 若干問題的意見（試行）（下 稱民法通則意見）第 85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn) 移后，一方翻悔的，不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn) 移，一方翻悔并無正當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù) 履行；如果協(xié)議不能履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償 責(zé)任。”顯然，該條規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條 規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣合同的履行行為，并 非房屋買賣合同的生效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條 規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案 原則。如1990年2月17日最高人民法院 關(guān)于私房買賣的 成立一般應(yīng)以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函強(qiáng)調(diào)

36、：“簽訂 房屋買賣協(xié)議以后，提出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登 記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事法律行為依法尚未成立。一方翻悔是 允許的”。1992年7月9日最高人民法院關(guān)于范懷與郭明 華房屋買賣是否有效問題的復(fù)函答復(fù)：“房屋買賣系要式 法律行 為，農(nóng)村的房屋買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人 證明、按約定交付房款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅 或過戶手續(xù)的地方，還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買 賣有效”。 二、產(chǎn)權(quán)過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件 我國法學(xué)界和司法界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房 屋買賣合同的生效要件的傳統(tǒng)觀 點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)制度 混為一談。（注：參見耀振

37、華：二重買賣的法律問題研究 載中國法學(xué)，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有 不可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社 會(huì)公示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí) 向社會(huì)公開。登記制度在國外是物權(quán)制度的重要組成部分。 在登記的效力上，無論是采登記要件主義的德國、登記對(duì)抗 主義的法國、地券交付主義的英美法系國家，均把登記作為 物權(quán)制度的組成部分，而不將過戶登記作為房屋買賣合同本 身的成立要件，（注：參見郭明端、王軼著：合同法新論。 分則，中國政法大學(xué)出版社，1997年版，第63頁。）即 認(rèn)為登記制度屬物權(quán)制度范疇， 對(duì)債權(quán)關(guān)系（房屋買賣合同） 成立與否、有效無效并無影響。

38、我國現(xiàn)行立法和有關(guān)學(xué)說關(guān) 于登記的效力采登記要件主義，不僅與世界法律發(fā)展潮流相 逆，而且產(chǎn)生了許多理論和實(shí)踐無法自圓其說的矛盾。下文 分述之。 1、房屋買賣合同作為債權(quán)合同，屬諾成性合同，而產(chǎn) 權(quán)過戶登記只是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的必備要件。買賣合同是雙 務(wù)、有償、諾成合同，房屋買賣合同作為買賣合同之一種， 同樣具有雙務(wù)、有償、諾成之特質(zhì)。有人主張房屋買賣合同 屬實(shí)踐性合同，要經(jīng)過要約、承諾、產(chǎn)權(quán)過戶登記三個(gè)階段， 即如未依法辦理過戶手續(xù)，則買賣合同無效（注：參見王堯 華：也談城鎮(zhèn)私房買賣合同的生效問題，載律師世界， 1995年第1期。）。其實(shí)，主張房屋買賣合同屬實(shí)踐性合 同的觀點(diǎn)混淆了不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合

39、同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要 件之間的區(qū)別。從民法上講，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同是以轉(zhuǎn)移 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為內(nèi)容的債權(quán)合同，該合同只要具備書面形式、 主體適格、意思表示真實(shí)、不違反法律或社會(huì)公共利益的生 效要件，便在訂約當(dāng)事人之間發(fā)生法律效力，雙方當(dāng)事人依 合同所取得的權(quán)利亦應(yīng)受合同法的保護(hù)。依據(jù)合同規(guī)定，出 賣人有義務(wù)轉(zhuǎn)移不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，其在法定期限內(nèi)應(yīng)協(xié)同買受人 前往登記機(jī)關(guān)辦理物權(quán)變動(dòng)登記手續(xù)，而買受人則有義務(wù)向 出賣人支付價(jià)款，并有權(quán)請(qǐng)求出賣人交付不動(dòng)產(chǎn)、及時(shí)與自 己前往登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)僅是不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng) 債權(quán)合同的履行效力所致，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)過戶登記也是合同的 履行行為。既然過戶登記是合同的履行行為

40、，則在本質(zhì)上并 不影響合同的效力判斷，這是合同法的基本原則。因此，認(rèn) 為房屋買賣合同屬實(shí)踐性合同，未辦理登記手續(xù)的房地產(chǎn)物 權(quán)轉(zhuǎn)移的合同無效，在理論上是不正確的。 當(dāng)然，并不是說房地產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)是房地產(chǎn)變動(dòng)債權(quán)合同 （即物權(quán)合意）的當(dāng)然效力。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)要件須包括雙 方當(dāng)事人變動(dòng)物權(quán)的債權(quán)合同和產(chǎn)權(quán)過戶登記作為不動(dòng)產(chǎn) 物權(quán)變動(dòng)的必要條件兩部分。這兩部分既互相獨(dú)立，又相互 統(tǒng)一。只有債權(quán)行為而無登記或者登記成立而債權(quán)行為無 效，均不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合 同的有效成立不等于物權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移，同時(shí)也不能因物的所有 權(quán)變動(dòng)未履行登記手續(xù)而否認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效 性。當(dāng)事人未履

41、行法定的登記手續(xù)，只標(biāo)志著物的所有權(quán)變 動(dòng)無效或未發(fā)生變動(dòng)，但契約的效力不受影響，即不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)變動(dòng)中，登記不是契約是否有效的標(biāo)志，而是物權(quán)變動(dòng)效 力的標(biāo)志。是否辦理登記手續(xù)不應(yīng)影響到合同的效力。 2、房屋買賣合同成立在前，產(chǎn)權(quán)過戶登記在后，將登 記作為房屋買賣合同生效要件的觀點(diǎn)對(duì)此無法作出合理解 釋。登記行為的發(fā)生，是以雙方當(dāng)事人簽訂的房屋買賣合同 有效為前提，即買受人基于有效的房屋買賣合同才獲得請(qǐng)求 出賣方協(xié)助履行登記行為的權(quán)利，出賣人才相應(yīng)地 負(fù)有協(xié)助履行登記行為的義務(wù)。登記是這一對(duì)權(quán)利義務(wù) 相互運(yùn)動(dòng)的結(jié)果。若登記前，房屋買賣合同無效或不成立， 則登記本身就成為無源之水、無本之木了。條例

42、第七條 關(guān)于私房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)須提交“買賣合同”之規(guī)定，就 已證明先有有效的買賣合同，然后才能履行產(chǎn)權(quán)過戶登記手 續(xù)。否則，無效合同怎能作為產(chǎn)權(quán)變更登記的證件，而且據(jù) 此發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證呢？同樣，既然房屋買賣合同在產(chǎn)權(quán)過戶 登記前無效或不成立，則買方就無支付房款的義務(wù)，賣方更 無協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的義務(wù)。另外，政務(wù)院1950年4 月3日公布的契稅暫行條例第十一條明確規(guī)定：“房屋 買賣完納契稅，應(yīng)于契約成立之后三個(gè)月內(nèi)辦理之，逾期交 納者，除照章補(bǔ)稅外，每月加收稅額的20%，不足一月者以 一月計(jì)，但加收稅額不得超過房價(jià)?！贝思凑f明契證應(yīng)于契 約即房屋買賣合同成立后三個(gè)月內(nèi)取得。根據(jù)條例第六 條

43、第二項(xiàng)規(guī)定，只有取得契證，才能辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記。顯 然，倘房屋買賣合同無效或不成立，房屋買賣當(dāng)事人又怎能 完納契稅，取得契證？這說明，買賣合同成立時(shí)間、契證取 得時(shí)間、產(chǎn)權(quán)過戶登記時(shí)間是不同步的。那種以未辦理產(chǎn)權(quán) 過戶登記為由來否認(rèn)房屋買賣合同成立，允許當(dāng)事人隨意翻 悔的觀點(diǎn)和做法，特別是最高人民法院批復(fù)將產(chǎn)權(quán)登記作為 1987年12月10日之后簽訂的房屋買賣合同生效要件的做 法，是與條例和契稅暫行條例相沖突的。 3、就登記行為本身的性質(zhì)看，登記僅起物權(quán)公示作用， 并沒有決定房屋買賣合同是否有效的職能。房屋作為公民、 法人和其他組織重要的生活資料和生產(chǎn)資料，價(jià)值巨大，關(guān) 系國計(jì)民生，保護(hù)交易安

44、全，國家介入房屋買賣，進(jìn)行統(tǒng)一 登記過戶，體現(xiàn)了國家為社會(huì)利益而對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)進(jìn)行 干預(yù)。這種干預(yù)在合同生效后介入已經(jīng)足夠了。市場經(jīng)濟(jì)必 然要求契約自由，只要當(dāng)事人就房屋買賣條件達(dá)成一致，符 合法律規(guī)定，合同即應(yīng)生效，不應(yīng)再以與交易無關(guān)的行政機(jī) 關(guān)的審查批準(zhǔn)為條件。倘把登記作為合同生效的要件，則勢 必使登記審查變成對(duì)雙方可否簽訂買賣合同及簽訂后的合 同是否有效的確認(rèn)，這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了房管部門的職權(quán)。而 事實(shí)上，此項(xiàng)職權(quán)只屬于人民法院或仲裁機(jī)關(guān)。更何況在某 些情況下，遲延登記或未登記可能是因登記機(jī)關(guān)的原因造成 的，這些情況更不能影響合同的效力。 4、 將登記作為房屋買賣合同的生效要件，在實(shí)踐中

45、將 會(huì)遇到一些無法解決的問題。違反誠實(shí)信用原則，鼓勵(lì) 濫用權(quán)利。由于房屋買賣合同在訂立后、產(chǎn)權(quán)過戶前尚未成 立和生效，導(dǎo)致出賣人基于自身利益而一房多賣，或者待房 價(jià)上漲，故意不協(xié)助買方辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，而不承擔(dān)違約 責(zé)任，致使合同形同虛設(shè)，交易秩序難以得到維護(hù)，助長不 法行為人規(guī)避法律甚至欺詐的行為。 不利于對(duì)無過錯(cuò)方利益的保護(hù)。 難以適用于所有權(quán)保留的分期付款房屋買賣合同和 商品房預(yù)售合同。 不適用于拍賣形式。拍賣成交，房屋買賣合同即為有 效成立。應(yīng)買人必須履行合同與出賣人辦理房屋買賣手續(xù)。 若未經(jīng)登記房屋買賣合同無效的話，則在登記之前，該應(yīng)買 人可以拒絕登記而使合同歸于無效。這顯然與拍賣法

46、相 違背。 三、結(jié)語 房屋買賣合同有效成立和產(chǎn)權(quán)過戶登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移的生效要件。登記是房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的 必要條件，而非房屋買賣合同的生效要件。房屋買賣合 同只要具備書面形式、行為主體適格、意思表示真實(shí)、不違 反社會(huì)公共利益等合同的一般生效條件，即為有效成立，雙 方當(dāng)事人必須信守。房屋買賣合同簽訂后未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登 記手續(xù)前，一方無正當(dāng)理由的，應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行：買受人 沒有支付房款，應(yīng)責(zé)令其支付；出賣人沒有將房屋交付買受 人使用或管理的，應(yīng)責(zé)令其交付；未依法完納契稅辦理契證 的，應(yīng)著其納稅辦證；未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的， 應(yīng)著其補(bǔ)辦。 同時(shí)任何一方不履行合同義務(wù)，都將構(gòu)成違約，承擔(dān)違約責(zé) 任；若合

47、同規(guī)定了定金和違約金責(zé)任，一方違約后也應(yīng)當(dāng)承 擔(dān)定金和違約金責(zé)任。因此，民法通則意見第85條規(guī) 定內(nèi)容是合理的。我國正在制定的統(tǒng)一合同法和物權(quán)法關(guān)于 房屋買賣合同有效成立和房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記關(guān)系之規(guī)定，應(yīng) 采納民法通則意見第 85條規(guī)定，明確產(chǎn)權(quán)過戶登記在 房屋產(chǎn)權(quán)變動(dòng)中的公示作用，規(guī)定過戶登記是房屋買賣合同 的履行行為，而非其生效要件；應(yīng)賦予當(dāng)事人基于房屋買賣 合同的債權(quán)請(qǐng)求權(quán)，即使產(chǎn)權(quán)未經(jīng)過戶登記，出賣人翻悔卻 無正當(dāng)理由，買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人協(xié)助其辦理產(chǎn)權(quán)過戶登 記手續(xù)。 篇五：論房屋買賣合同的生效要件 【分類名】民商法學(xué)【復(fù)印期號(hào)】 199908【標(biāo)題】【作 者】伍治良【作者簡介】作者單

48、位：湖北省人民檢察院【正 文】眾所周知，簽訂房屋買賣合同而產(chǎn)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移必 須辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。房屋買賣合同除應(yīng)具備合同的一 般生效要件一一行為主體適格、意思表示自愿真實(shí)、行為內(nèi) 容合法、行為不違反社會(huì)利益和公共道德外，我國現(xiàn)行行政 法規(guī)和相關(guān)司法解釋還規(guī)定房屋買賣合同須經(jīng)登記方能生 效。同時(shí)，法學(xué)界也存在一種比較流行的觀點(diǎn)，即私有住房 買賣合同的生效以在國家房地產(chǎn)管理部門登記為要件，（注： 參見王家福主編：中國民法學(xué)民法債權(quán)，法律出版社， 1991年版，第636頁。）甚或，房屋買賣合同是一種要式合 同，須以書面形式訂立，并辦理登記過戶手續(xù)，未登記過戶 之房屋買賣合同無效。（注：參見楊

49、振山主編：民商法實(shí) 務(wù)研究（合同卷），山西經(jīng)濟(jì)出版社，1994年版，第160 162頁。）筆者認(rèn)為，將產(chǎn)權(quán)過戶登記視為房屋買賣合同 生效要件的觀點(diǎn)值得商榷，產(chǎn)權(quán)過戶登記只不過是房屋買賣 合同的實(shí)際履行行為，而非其生效要件。（注：筆者注：對(duì) 房屋買賣合同的一般生效要件，因無爭議，本文不述及。） 一、房屋買賣過戶登記效力相關(guān)法規(guī)和司法解釋之演進(jìn)1983 年12月27日國務(wù)院公布的城市私有房屋管理?xiàng)l例（下 稱條例）第九條規(guī)定：“買賣城市私有房屋，賣方須持 房屋所有權(quán)證和身份證明，買方須持購買房屋證明信和身份 證明，到房屋所在地房管機(jī)關(guān)辦理手續(xù)。任何單位和個(gè)人都 不得私買私賣城市私有房屋。”條例規(guī)定的

50、本意顯然是： 未經(jīng)辦理登記手續(xù)的房屋買賣為“私買私賣”，所以其合同 無效（注：參見梁慧星主編：社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)管理法律 制度研究，中國政法大學(xué)出版社，1993年版，第110頁。）。 1984年8月30日最高人民法院制定的關(guān)于貫徹執(zhí)行民事 政策法律若干問題的意見第五十六條規(guī)定：“買賣雙方自 愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)際使用和管理了 房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)認(rèn) 為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)著其補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)?！边@一解釋 確立了房屋買賣合同有效與否不以是否辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記 為準(zhǔn)的原則。但是未辦理過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效的限 制條件過多，既要買方交付了房款，又要實(shí)際使

51、用和管理了 房屋。1987年12月10日，最高人民法院關(guān)于如何具體適 用最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意 見第五十六條規(guī)定的批復(fù)規(guī)定：“ 意見第五十六條 規(guī)定的精神，只適用于解決條例實(shí)施前的歷史遺留問題； 條例實(shí)施后，人民法院審理這類案件應(yīng)嚴(yán)格按照條例 的規(guī)定辦理”。此批復(fù)將意見第五十六條規(guī)定僅適用于 條例實(shí)施前的房屋買賣行為，即有條件地承認(rèn)部分未辦 理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的房屋買賣合同有效。但是，對(duì)于1984年8 月30日至1987年12月10日之間的房屋買賣行為本應(yīng)適用 意見第五十六條規(guī)定，而該批復(fù)卻規(guī)定適用條例， 顯然破壞了法不溯及既往原則，造成此期間內(nèi)的房屋買賣秩 序不應(yīng)有的混

52、亂狀況。1988年1月26日最高人民法院發(fā)布 的關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的 意見（試行）（下稱民法通則意見） 第85條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)所有權(quán)合法轉(zhuǎn)移后，一方翻悔的， 不予支持。財(cái)產(chǎn)所有權(quán)尚未按原協(xié)議轉(zhuǎn)移，一方翻悔并無正 當(dāng)理由，協(xié)議又能夠履行的，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行；如果協(xié)議不能 履行，給對(duì)方造成損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任?！憋@然，該條 規(guī)定也適用于房屋買賣合同。根據(jù)該條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)過戶登記 只不過是房屋買賣合同的履行行為，并非房屋買賣合同的生 效要件。但是，司法實(shí)踐并未沿用此條規(guī)定，而仍以產(chǎn)權(quán)過 戶登記為房屋買賣合同生效要件為判案原則。如1990年2 月17日最高人民法院關(guān)于私房買賣的成立一

53、般應(yīng)以產(chǎn)權(quán) 轉(zhuǎn)移登記為準(zhǔn)的復(fù)函強(qiáng)調(diào)：“簽訂房屋買賣協(xié)議以后，提 出解除買賣協(xié)議，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，應(yīng)認(rèn)為該民事 法律行為依法尚未成立。一方翻悔是允許的”。1992年7月 9日最高人民法院關(guān)于范懷與郭明華房屋買賣是否有效問 題的復(fù)函答復(fù)：“房屋買賣系要式法律行為，農(nóng)村的房屋 買賣也應(yīng)具備雙方訂有書面契約、中人證明、按約定交付房 款以及管理房屋的要件；要求辦理契稅或過戶手續(xù)的地方， 還應(yīng)依法辦理該項(xiàng)手續(xù)后，方能認(rèn)定買賣有效”。二、產(chǎn)權(quán) 過戶登記不是房屋買賣合同的生效要件我國法學(xué)界和司法 界把是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶登記作為房屋買賣合同的生效要件 的傳統(tǒng)觀點(diǎn)，是對(duì)登記制度屬性的誤解，把債權(quán)制度和物權(quán)

54、制度混為一談。 （注：參見耀振華：二重買賣的法律問題研究，載 中國法學(xué)，1995年第5期。）房屋作為不動(dòng)產(chǎn)，具有不 可移動(dòng)性，它不像動(dòng)產(chǎn)那樣可以通過直接具體占有向社會(huì)公 示其所有權(quán)，房屋必須通過登記才能使權(quán)利變動(dòng)的事實(shí)向社 會(huì)公開。 篇六：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更和合同效力的分析 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變更和合同效力的分析 介紹：在教學(xué)過程中，很多學(xué)員對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、轉(zhuǎn)讓和消滅和合同的效力總是分不清楚，特寫此文， 希冀幫助分析。 物權(quán)法第9條第一款規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、 變更、 轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效 力，但法律另有規(guī)定的除外。”本條是關(guān)于物權(quán)變動(dòng)的小李 效力規(guī)定

55、。 物權(quán)法第15條規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè) 立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定 或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記 的，不影響合同的效力?！北緱l是物權(quán)法關(guān)于物權(quán)變動(dòng)和合 同效力之間的關(guān)系。 該兩條規(guī)范包含如下含義： 一、當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng) 產(chǎn)物權(quán)的合同是否生效，應(yīng)當(dāng)根據(jù)合同法的規(guī)定進(jìn)行判斷： （1）根據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，如果合同符合生效要件，則 應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同關(guān)系成立且生效。生效的合同對(duì)雙方均有約束 力，違約者就要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。（2）是否進(jìn)行物權(quán) 變動(dòng)登記及登記是否符合法律規(guī)定都不影響合同的效力，即 除法律另有規(guī)定或者合同另

56、有約定外，物權(quán)登記不是訂立有 關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同生效要件，除 法律另有規(guī)定或者合同另有約定外。是否進(jìn)行物權(quán)變動(dòng)登記 不影響有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同的效力。 二、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)必須以登記為必要要件，未經(jīng)登 記不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力。不能認(rèn)為當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè) 立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同已經(jīng)生效就當(dāng)然地 發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的效果。：根據(jù)物權(quán)法第9條規(guī)定， 不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效 力；未經(jīng)登記不發(fā)生效力，法律另有規(guī)定的除外。即變動(dòng)登 記是不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生變動(dòng)的必要要件。雖然產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán) 變動(dòng)結(jié)果的原因行為即產(chǎn)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)

57、變動(dòng)的合同已經(jīng)生 效，如果沒有進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)登記，則物權(quán)不發(fā)生變動(dòng) 效力。 三、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)與否與合同是否生效之間沒有關(guān) 系，兩者互不影響。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變 動(dòng)的結(jié)果是兩個(gè)相互獨(dú)立的法律事實(shí)。換句話說，不動(dòng)產(chǎn)物 權(quán)變動(dòng)的合同與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的物權(quán)登記是兩個(gè)不同的 法律事實(shí)，他們的生效要件應(yīng)該根據(jù)不同的法律規(guī)定來認(rèn) 定。 【考點(diǎn)】商品房買賣是典型的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易行為。在 商品房買賣法律關(guān)系中，商品房買賣合同是商品房所有權(quán)發(fā) 生轉(zhuǎn)移的原因，房屋產(chǎn)權(quán)過戶登記既是商品房買賣合同被履 行的體現(xiàn)，更是房屋所有權(quán)變動(dòng)的結(jié)果。這兩種不同的權(quán)利 變動(dòng)是在不同的法律基礎(chǔ)上進(jìn)行的。依據(jù)商品房

58、買賣合同所 產(chǎn)生的法律關(guān)系是債權(quán)債務(wù)關(guān)系，其建立的基礎(chǔ)是雙方當(dāng)事 人的意思表示，在雙方當(dāng)事人就訂立商品房買賣合同的意思 表示一致時(shí)，合同就產(chǎn)生約束力，即產(chǎn)生債權(quán)法上的約束力。 但這種權(quán)利只是一種相對(duì)權(quán)、對(duì)人權(quán)，不具有排他的效力。 若要產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效力，必須在房屋登記部門 辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)變更登記，將房屋產(chǎn)權(quán)過戶到買受人名下，此 時(shí)方產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)的效力，且具有排他的效力。所以，如果 雙方當(dāng)事人只是簽訂了商品房買賣合同，而未辦理產(chǎn)權(quán)過戶 登記手續(xù)，在法律上只發(fā)生債權(quán)效力，不發(fā)生物權(quán)效力。如 果一方違約，守約方可以要求違約方承擔(dān)繼續(xù)履行或者其他 違約責(zé)任，但不能主張物權(quán)。如果違約方又將此房轉(zhuǎn)

59、讓與善 意第三人，守約方不能以其商品房買賣合同訂立在先或者先 占商品房為由向善意第三人主張權(quán)利。 【例題】潘女士看中了一套商品房。于是就和房地產(chǎn)開 發(fā)公司簽了購房合同，先交了50%的購房款8萬，約定余款 兩個(gè)月內(nèi)交清。誰知西門先生也看中了這套房，他并不知潘 女士購房的情況，公司開價(jià)18萬，他就交了現(xiàn)金。公司喜 不自勝，很快就給西門先生辦好了房產(chǎn)證。潘女士得知后， 非常氣憤，將公司告上了法院。 【評(píng)析】依據(jù)上述物權(quán)法的分析，西門和房地產(chǎn)公 司辦了房產(chǎn)過戶，依據(jù)物權(quán)法第9條，物權(quán)發(fā)生了變更，西 門先生取得該套房屋的所有權(quán)。 但是依據(jù)第15條，潘女士購買房屋的購買合同有效 同時(shí)依最高人民法院關(guān)于審理

60、商品房買賣合同糾紛案件適 用法律若干問題的解釋（法釋20XX7號(hào)）第八條規(guī)定：“具 有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無 法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及 利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款 一倍的賠償責(zé)任：（1）商品房買賣合同訂立后，出賣人未告 知買受人又將該房屋抵押給第三人。（2）商品房買賣合同訂 立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人?！币灰桓鶕?jù)這些規(guī) 定，潘女士可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款8萬元及利 息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一 倍（8萬元）的賠償責(zé)任。 篇七：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的生效要件 在物權(quán)法之前，我國的司