金豐易居上海房地產(chǎn)市場(chǎng)研究專題報(bào)告26p

1、金豐易居2012房地產(chǎn)宏觀趨勢(shì)研究專題報(bào)告 2012年1月 金豐易居金豐易居& &佑威聯(lián)合研究中心佑威聯(lián)合研究中心 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)內(nèi)憂外患內(nèi)憂外患 從國(guó)際形勢(shì)來(lái)看，外需的下行將加劇中國(guó)目前的去庫(kù)存壓力加劇中國(guó)目前的去庫(kù)存壓力，出 口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度均受到負(fù)面影響。 從國(guó)內(nèi)形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然沒(méi)有擺脫進(jìn)入滯漲沒(méi)有擺脫進(jìn)入滯漲的危險(xiǎn)，以貨 幣為主要推動(dòng)力的中國(guó)經(jīng)濟(jì)在這種情況下，不可能大幅放松貨幣 政策，相對(duì)緊縮的貨幣政策決定了2012之后中國(guó)房地產(chǎn)面臨的依 然是嚴(yán)峻的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 國(guó)際形勢(shì)：國(guó)際形勢(shì)：恐慌性拋售導(dǎo)致希臘國(guó)債收益率飆升 希臘危機(jī)：希臘危機(jī)：因擔(dān)心希臘違約，投資者大量拋售希

2、臘債券，導(dǎo)致國(guó)債收益率和信用遠(yuǎn)約掉期(cds)價(jià)格 在在恐慌性拋盤中飆升。其中，1年期國(guó)債收益率更是飆升年期國(guó)債收益率更是飆升588個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到歷史新高個(gè)基點(diǎn)，達(dá)到歷史新高103.84%，而 10年期國(guó)債收益率也飆升至20%上方；希臘5年期主權(quán)cds費(fèi)率也急升至3950個(gè)基點(diǎn)高位。 希臘極有可能違約：希臘極有可能違約：就當(dāng)前的國(guó)債收益率來(lái)看，希臘短期國(guó)債已經(jīng)是名副其實(shí)的垃圾債券。假設(shè)當(dāng)前悲觀情就當(dāng)前的國(guó)債收益率來(lái)看，希臘短期國(guó)債已經(jīng)是名副其實(shí)的垃圾債券。假設(shè)當(dāng)前悲觀情 緒持續(xù)，希臘國(guó)債市場(chǎng)將喪失融資。因此，一旦歐盟新的援劣計(jì)劃無(wú)法順利開展，希臘必將違約，甚至有可緒持續(xù)，希臘國(guó)債市場(chǎng)將喪失融資。

3、因此，一旦歐盟新的援劣計(jì)劃無(wú)法順利開展，希臘必將違約，甚至有可 能退出歐元區(qū)。能退出歐元區(qū)。 希臘希臘:government securities yields: 3y希臘希臘:government securities yields: 10y 35 30 25 20 15 10 5 0 1999-032000-062001-092002-112004-022005-052006-082007-112009-022010-052011-08 歐債危機(jī)以來(lái)，希臘債券收益率在恐慌性拋盤影響下飆升歐債危機(jī)以來(lái)，希臘債券收益率在恐慌性拋盤影響下飆升 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 國(guó)際形勢(shì)：國(guó)際形勢(shì)：銀行業(yè)流動(dòng)性

4、短缺，歐債危機(jī)影響逐步接近次貸危機(jī) 歐洲銀行評(píng)級(jí)下降：歐洲銀行評(píng)級(jí)下降：三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)陸續(xù)調(diào)降意大利意大利和西班牙西班牙主權(quán)信用評(píng)級(jí)以及多家葡萄牙葡萄牙銀行 評(píng)級(jí)后，標(biāo)準(zhǔn)普爾評(píng)級(jí)服務(wù)公司10月14日宣布，將下調(diào)西班牙10家銀行的評(píng)級(jí)，其中包括西班牙最 大的銀行西班牙國(guó)家銀行。理由是該國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)前景黯淡，房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍度低，以及銀行業(yè)易受資 金流動(dòng)影響。同時(shí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾將西班牙長(zhǎng)期評(píng)級(jí)從“aa”下調(diào)至“aa-”，并確認(rèn)該國(guó)評(píng)級(jí)前景為負(fù)面。 此外，10月歐元區(qū)投資者信心指數(shù)跌至負(fù)18.5，為連續(xù)第三個(gè)月下降，也是自2009年7月以來(lái)最低。 德克夏之殤：德克夏之殤：由法國(guó)和比利時(shí)合資的德克夏銀行集團(tuán)近日

5、宣布因“結(jié)構(gòu)性問(wèn)題”再陷困境，成為 在歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)中倒下的第一家歐洲銀行歐元區(qū)主權(quán)債務(wù)危機(jī)中倒下的第一家歐洲銀行。法比兩國(guó)政店目前正在加緊制定救援方案，一場(chǎng)銀 行保衛(wèi)戰(zhàn)再次在歐洲打響。 歐洲銀行業(yè)面臨歐洲銀行業(yè)面臨“流動(dòng)性短缺流動(dòng)性短缺”的挑戰(zhàn)：的挑戰(zhàn)：9月21日，imf發(fā)布全球金融穩(wěn)定報(bào)告，稱 歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)給歐洲銀行增加了3000億歐元的風(fēng)險(xiǎn)敞口，他們需要充足資本以確保能應(yīng)對(duì)可能的 損失。在此之前，歐洲央行、美聯(lián)儲(chǔ)、瑞士央行、日本央行和英國(guó)央行聯(lián)手發(fā)布聲明，將在年底前協(xié)同 執(zhí)行三次美元流動(dòng)性招標(biāo)操作為歐洲銀行業(yè)注入美元流動(dòng)性。 回首08年次貸危機(jī)，隨著銀行業(yè)的大規(guī)模破產(chǎn)，美聯(lián)儲(chǔ)與各

6、大央行開展美元掉期，高峰接近6000億 美元。因此，本輪歐債危機(jī)所表現(xiàn)出來(lái)的流動(dòng)性缺乏和上輪次貸危機(jī)具備相同的表征，銀行業(yè)面臨著銀行業(yè)面臨著 巨大的挑戰(zhàn)。巨大的挑戰(zhàn)。 國(guó)際形勢(shì)：國(guó)際形勢(shì)：美國(guó)cpi走高，制約qe3的推出 qe3暫不推出暫不推出，實(shí)施實(shí)施“扭轉(zhuǎn)操作扭轉(zhuǎn)操作”是替是替代方案代方案：外界曾預(yù)計(jì)美聯(lián)儲(chǔ)將在8月底宣布啟動(dòng)qe3。不過(guò)，考慮到8 月份美國(guó)月份美國(guó)cpi通通脹同比上升至近兩年來(lái)的最高點(diǎn)脹同比上升至近兩年來(lái)的最高點(diǎn)3.8%，貨幣政策量化寬松會(huì)推升，貨幣政策量化寬松會(huì)推升cpi繼續(xù)繼續(xù)走高走高。最終美聯(lián)儲(chǔ) 推出“扭轉(zhuǎn)操作”，即通過(guò)減持短期債券、增持長(zhǎng)期債券來(lái)調(diào)整美聯(lián)儲(chǔ)當(dāng)前的資產(chǎn)

7、組合構(gòu)成，目的是為了壓低目的是為了壓低 長(zhǎng)期利率，刺激投資和支出長(zhǎng)期利率，刺激投資和支出。出售短期美國(guó)國(guó)債同時(shí)購(gòu)買較長(zhǎng)期國(guó)債，以拉長(zhǎng)其債券組合的平均期限。其操 作效果相當(dāng)于凈買入4000億美元的10年期美債。 美聯(lián)儲(chǔ)持有國(guó)債期限分布美聯(lián)儲(chǔ)持有國(guó)債期限分布美國(guó)美國(guó)cpi同比（同比（%） 6.0 15日以下16-90日91日-1年1-5年5-10年10年以上 5.0 4.0 0.70% 1.50% 3.0 11.90%7.70% 2.0 1.0 35.10% 43.10% 0.0 - 1.0 - 2.0 - 3.0 jan- 08 jun-08 nov-08 apr-09 sep-09feb-10

8、jul- 10 dec-10 may-11 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 國(guó)際形勢(shì)：國(guó)際形勢(shì)：美元指數(shù)反轉(zhuǎn)導(dǎo)致全球資本市場(chǎng)全面下行 底部平臺(tái)突破之后美元底部平臺(tái)突破之后美元 指數(shù)走強(qiáng)的趨勢(shì)明顯指數(shù)走強(qiáng)的趨勢(shì)明顯 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 美元指美元指數(shù)與全數(shù)與全球資本市場(chǎng)負(fù)相關(guān)：球資本市場(chǎng)負(fù)相關(guān)：08年3月中至7月中形成底部平臺(tái)，其后大幅度走強(qiáng)，資本市場(chǎng)從美元探 底開始下跌，一直持續(xù)至08年年底至09年初，各國(guó)紛紛出臺(tái)各種經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，從而才讓資本市場(chǎng)止跌， 美元指數(shù)見(jiàn)頂止?jié)q。本輪美元指數(shù)于11年5月初至8月底歷時(shí)4個(gè)月完成底部構(gòu)造，9月初正式突破。同時(shí)， 期貨市場(chǎng)白銀在5月初開始暴跌?？梢?jiàn)，08年資本市場(chǎng)暴

9、跌的一幕重新上演，連筑底歷時(shí)4個(gè)月的時(shí)間周期 都一致。 國(guó)際形勢(shì)：國(guó)際形勢(shì)：全球資本市場(chǎng)承壓全面下行 道瓊斯工業(yè)指數(shù)道瓊斯工業(yè)指數(shù)上證指數(shù)上證指數(shù) 原油原油精銅精銅 白銀白銀棉花棉花 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 國(guó)際形勢(shì)：國(guó)際形勢(shì)：全球資金避險(xiǎn)情緒升溫，美國(guó)國(guó)債成為避風(fēng)港 各國(guó)持有美國(guó)國(guó)債情況（億美元）各國(guó)持有美國(guó)國(guó)債情況（億美元） 美國(guó)美國(guó):國(guó)債收益率國(guó)債收益率:10年年 18000 10 16000 9 14000 8 12000 7 10000 6 8000 5 6000 4 4000 3 2000 2 93 0 1 美聯(lián)儲(chǔ)中國(guó)日本英國(guó) 0 1990-011992-07 1995-01 1997

10、-07 2000-01 2002-07 2005-012007-07 2010-01 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 1. 美元仍是國(guó)際儲(chǔ)備貨幣，美國(guó)美元仍是國(guó)際儲(chǔ)備貨幣，美國(guó)10年期國(guó)債收益率走低：年期國(guó)債收益率走低：雖然標(biāo)普下調(diào)美國(guó)3a主權(quán)評(píng)級(jí)至aa+，但并沒(méi)有改 變美元作為國(guó)際儲(chǔ)備貨幣的地位，在主權(quán)債務(wù)危機(jī)的避險(xiǎn)心理影響下，推升美元指數(shù)上行，美元資產(chǎn)將吸引 大量國(guó)際避險(xiǎn)資金回流。9月份，10年期國(guó)債收益率創(chuàng)下1.976%的新低，這種火爆局面說(shuō)明全球避險(xiǎn)心理 導(dǎo)致國(guó)債價(jià)格走高。在債券市場(chǎng)上，必然是呈現(xiàn)明顯需求大于供給態(tài)勢(shì)。 美國(guó)國(guó)債成為避風(fēng)港：美國(guó)國(guó)債成為避風(fēng)港：相比其他市場(chǎng)，美國(guó)國(guó)債的火爆說(shuō)明美國(guó)國(guó)

11、債避險(xiǎn)功能幵沒(méi)有因?yàn)闃?biāo)普下調(diào)評(píng)相比其他市場(chǎng)，美國(guó)國(guó)債的火爆說(shuō)明美國(guó)國(guó)債避險(xiǎn)功能幵沒(méi)有因?yàn)闃?biāo)普下調(diào)評(píng) 級(jí)而級(jí)而 喪失，而美元的回流也說(shuō)明目前喪失，而美元的回流也說(shuō)明目前全球流動(dòng)性全球流動(dòng)性緊張的局面還在持續(xù)緊張的局面還在持續(xù)，故全，故全球資產(chǎn)價(jià)格中樞球資產(chǎn)價(jià)格中樞下行的局面下行的局面也將持續(xù)也將持續(xù) 下去。下去。 國(guó)際形勢(shì)：國(guó)際形勢(shì)： qe3 或于2012年4月推出：來(lái)自美元指數(shù)走勢(shì)的考量 關(guān)于美元指數(shù)的走勢(shì)分析：關(guān)于美元指數(shù)的走勢(shì)分析：從市場(chǎng)當(dāng)下悲觀情緒來(lái)看，避險(xiǎn)資金必將持續(xù)推高美元指數(shù)，而且這種悲觀情緒是急劇惡化的， 因此美元指數(shù)接下來(lái)將產(chǎn)生08年7月中之后快速上升的走勢(shì)。但中期來(lái)看，弱勢(shì)美

12、元比較適合美國(guó)的利益，過(guò)往09年 3月份和10年6月份兩個(gè)高點(diǎn)勢(shì)將產(chǎn)生壓力，88-90一帶是本輪上升的高壓區(qū)。從時(shí)間周期來(lái)看，美元指數(shù)上漲2-3 個(gè)季度見(jiàn)底，避險(xiǎn)資金不斷撤離資本市場(chǎng)，壓低大宗商品價(jià)格，cpi下行至合適位置，屆時(shí)到期的國(guó)債需要新的購(gòu)買資 金，則推出qe3機(jī)會(huì)成熟。綜合考量，我們認(rèn)為我們認(rèn)為2012年年4月推出月推出qe3概率較高概率較高。 09年年3月初，月初，qe1推推 出，美元指數(shù)抵達(dá)最高出，美元指數(shù)抵達(dá)最高 點(diǎn)后下跌點(diǎn)后下跌 10年年6月，市場(chǎng)預(yù)期月，市場(chǎng)預(yù)期qe2 推出，美元指數(shù)承壓下跌推出，美元指數(shù)承壓下跌 08年底中國(guó)年底中國(guó)4萬(wàn)億萬(wàn)億 救市，美元指數(shù)首救市，美元指

13、數(shù)首 次下跌次下跌 10年年8月，月，qe2推出，推出， 美元指數(shù)加速下跌美元指數(shù)加速下跌 08年年7月中，次貸月中，次貸 危機(jī)惡化，避險(xiǎn)資危機(jī)惡化，避險(xiǎn)資 金推升美元指數(shù)金推升美元指數(shù) 11年年9月初，歐債危機(jī)惡月初，歐債危機(jī)惡 化，避險(xiǎn)資金推升美元指數(shù)化，避險(xiǎn)資金推升美元指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 金豐易居認(rèn)為金豐易居認(rèn)為，鑒于目前的歐債危機(jī)的惡化，以及美聯(lián)儲(chǔ)的鑒于目前的歐債危機(jī)的惡化，以及美聯(lián)儲(chǔ)的 政策走勢(shì)，全球經(jīng)濟(jì)面臨著更多的挑戓，需求將顯著下行，則對(duì)中政策走勢(shì)，全球經(jīng)濟(jì)面臨著更多的挑戓，需求將顯著下行，則對(duì)中 國(guó)產(chǎn)生巨大影響：國(guó)產(chǎn)生巨大影響： 1、外需的下行，將加劇中國(guó)目前的去庫(kù)存壓力

14、，出口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、外需的下行，將加劇中國(guó)目前的去庫(kù)存壓力，出口和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) 速度均受速度均受到較大負(fù)到較大負(fù)面影響面影響，進(jìn)而轉(zhuǎn)為刺，進(jìn)而轉(zhuǎn)為刺激中國(guó)內(nèi)激中國(guó)內(nèi)需性轉(zhuǎn)需性轉(zhuǎn)型型的動(dòng)能的動(dòng)能。 2、全球避險(xiǎn)情緒升溫促使美元資本回流，、全球避險(xiǎn)情緒升溫促使美元資本回流，將有效削減將有效削減中國(guó)的熱錢中國(guó)的熱錢 流入壓力，因此會(huì)減少熱錢推升國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)象。流入壓力，因此會(huì)減少熱錢推升國(guó)內(nèi)資產(chǎn)價(jià)格的現(xiàn)象。 3、美元指數(shù)見(jiàn)底上升，大宗商品價(jià)格下行、美元指數(shù)見(jiàn)底上升，大宗商品價(jià)格下行，有效減少國(guó)內(nèi)輸，有效減少國(guó)內(nèi)輸入性通入性通脹脹 的的壓力。壓力。 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：最新的gdp和

15、cpi數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)在向“低增長(zhǎng) 高通脹”的區(qū)間滑行，中國(guó)經(jīng)濟(jì)未擺脫進(jìn)入滯漲的危險(xiǎn) 數(shù)據(jù)來(lái)源：金豐易居 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新一輪去庫(kù)存周期，經(jīng)濟(jì)增速放緩的概率大 訂訂單庫(kù)單庫(kù)存水平存水平 6056 55 54 53 52 51 50 49 48 47 55 50 45 40 35 國(guó)內(nèi)訂單水平國(guó)外訂單水平產(chǎn)成品庫(kù)存水平 目前中國(guó)產(chǎn)成品的庫(kù)存水平上升但目前中國(guó)產(chǎn)成品的庫(kù)存水平上升但pmi指數(shù)持續(xù)處于較低水平，庫(kù)存積累和去庫(kù)存時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增指數(shù)持續(xù)處于較低水平，庫(kù)存積累和去庫(kù)存時(shí)期，經(jīng)濟(jì)增速將速將放緩。放緩。 產(chǎn)成品庫(kù)存水平：產(chǎn)成品庫(kù)存水平：央行發(fā)布的5000戶企業(yè)家擴(kuò)散指數(shù)表

16、顯示，從2010年第4季度至今，產(chǎn)成品庫(kù)存水平處 于上升通道中，企業(yè)的庫(kù)存壓力在逐漸積累。 國(guó)內(nèi)外訂單水平：國(guó)內(nèi)外訂單水平：國(guó)內(nèi)訂單水平仍然較為樂(lè)觀，但從2010年第4季度開始逐步回落；國(guó)外訂單水平值從 2009年1季度開始迅速回升，到2010年第1季度回升到50以上，之后一直維持在略高于50的臨界值水 平。歐債危機(jī)仍有持續(xù)惡化的可能，外部需求仍然面臨下降的可能。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 55.27 51.58 52.45 -5 cpi同比增速貨幣供應(yīng)量同比增速(%)累計(jì)gdp增長(zhǎng) 1、1998年至2002年，m2同比增速圍繞15%上下小幅波動(dòng)，gdp增速維持在9%左右，cpi持續(xù)維持在3%以下

17、，幾 乎不存在通貨膨脹的壓力。 2、2002年年底至2008年年底金融海嘯之前，gdp同比增速長(zhǎng)期維持在10%以上的高位，同期m2增速長(zhǎng)期高于17%， 期間31個(gè)月cpi同比漲幅超過(guò)3%警戒線。 3、2008年年底的釐融危機(jī)導(dǎo)致中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速迅速放緩，為保增長(zhǎng)中央推出了四萬(wàn)億投資計(jì)劃，m2同比月度增幅 超21%，gdp增速迅速回升，但cpi也迅速上漲，期間16個(gè)月cpi維持在3%以上，目前仍維持在6%以上的高位。 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)人民銀行中國(guó)人民銀行 1998.03 1998.07 1998.11 1999.03 1999.07 1999.11 2000.03 2000.07 2000

18、.11 2001.03 2001.07 2001.11 2002.03 2002.07 2002.11 2003.03 2003.07 2003.11 2004.03 2004.07 2004.11 2005.03 2005.07 2005.11 2006.03 2006.07 2006.11 2007.03 2007.07 2007.11 2008.03 2008.07 2008.11 2009.03 2009.07 2009.11 2010.03 2010.07 2010.11 2011.03 2011.07 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：從2002年開始，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的貨幣推動(dòng)型特征十分明顯， 寬松的

19、貨幣政策帶來(lái)gdp的高增長(zhǎng)，也帶來(lái)了高通脹 35 2005. 6 2008.1 2 2011.0 9 2002.0 9 30 25 20 15 10 5 0 33個(gè)月 15.913 33個(gè)月 15.5 42個(gè)月 14.8 9.2 -0.7 11 1.7 9.69.4 2.56.1 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 中國(guó)人民銀行中國(guó)人民銀行 2011年9月人民幣貸款增加4700億，同比少 增 1311億，創(chuàng)下自2010年1月以來(lái)21個(gè)月的新 低 20,000 15,000 10,000 5,000 0 2007年1月 2007年4月 2007年7月 2007年10月 2008年1月 2008年4月 2008

20、年7月 2008年10月 2009年1月 2009年4月 2009年7月 2009年10月 2010年1月 2010年4月 2010年7月 2010年10月 2011年1月 2011年4月 2011年7月 2011年以來(lái)連續(xù)6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，已達(dá)21.5%的高位 25 20 15 10 5 0 2007-1-152008-1-152009-1-152010-1-152011-1-15 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% m1同比m2同比 jan-00 jul-00 jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 j

21、an-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 jul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 9月份m2同比13%的增速已創(chuàng)下近十年來(lái)新低 上半年三次加息，cpi高企，負(fù)利率依舊 10 8 6 4 2 0 -2 -4 -6 實(shí)際利率（）一年期定期存款利率（%）cpi（%） jan-00 jul-00 jan-01 jul-01 jan-02 jul-02 jan-03 jul-03 jan-04 jul-04 jan-05 jul-05 jan-06 jul-06 jan-07 j

22、ul-07 jan-08 jul-08 jan-09 jul-09 jan-10 jul-10 jan-11 國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)：貨幣緊縮政策放松的可能性小 金豐易居認(rèn)為，受2008年4萬(wàn)億刺激政策的后遺癥和過(guò)度依 賴投資驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)影響，一方面，在結(jié)束了貨幣放松政策之 后，cpi在一定時(shí)期內(nèi)仍然處于高位；另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新 一輪去庫(kù)存化周期，外需和投資的下降將令gdp增速下降。因而， 滯漲的風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。 在在cpicpi高企和高企和gdpgdp增速下降，使得貨幣政策陷入了進(jìn)退兩難的增速下降，使得貨幣政策陷入了進(jìn)退兩難的維維谷谷。 因而貨幣政策在回歸常態(tài)之后，只有因時(shí)勢(shì)而微調(diào)，放松的

23、因而貨幣政策在回歸常態(tài)之后，只有因時(shí)勢(shì)而微調(diào)，放松的概率概率 較小。較小。 行業(yè)調(diào)控態(tài)勢(shì)行業(yè)調(diào)控態(tài)勢(shì) 中國(guó)房地產(chǎn)開始進(jìn)中國(guó)房地產(chǎn)開始進(jìn)入去庫(kù)入去庫(kù)存周期存周期，與中國(guó)經(jīng)濟(jì)的去庫(kù)存周期的疊加 效應(yīng)增加了行業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性。 房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性的下降、cpi未有大幅度的下降、保障房未大 量供給這三個(gè)條件決定了本輪的行業(yè)調(diào)控還將行業(yè)調(diào)控還將持續(xù)持續(xù)。 種種跡象表明，這一輪的行業(yè)調(diào)控已經(jīng)由簡(jiǎn)單的針對(duì)房?jī)r(jià)的調(diào)控 轉(zhuǎn) 向了制度變革，這表明真正的行業(yè)調(diào)控表明真正的行業(yè)調(diào)控才剛剛開才剛剛開始始。 從全國(guó)來(lái)看，前從全國(guó)來(lái)看，前3季度商品住宅銷售面積同比上漲季度商品住宅銷售面積同比上漲12.1%，銷，銷售均售均 價(jià)價(jià)

24、同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)9.8%，仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，仍然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì) 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)商品住宅成交量?jī)r(jià)走勢(shì) 120007000 商品住宅銷售面積銷售均價(jià) 6000 100004474/ 5000 8000 3665/ 3654/ 4000 6000 3000 9.2億億 4000 8.2% 2000 8.5億億 億億 12.1% 6.4 6.9億億 2000 1000 5.6億億 00 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局,金豐易居佑威研究中心 2007年2008年2009年2010年2011年前三季度 4793/ 5140/ 5.9% 9.8% 國(guó)務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力

25、度不放松，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整 4 4月月1313日：日： 召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、 調(diào)控力度不放松 ，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，嚴(yán) 格控制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市 場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平。 7 7月月1212日：日： 召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議稱，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控正 處于蘭鍵時(shí)期，必須堅(jiān)持調(diào)控方向不動(dòng)搖、調(diào)控力度 不放松，繼續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作。 1010月月2929日：日： 召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議指出，堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn) 調(diào)控，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理調(diào)整。 制度改革：制度改革：地方政府自行發(fā)債開閘，緩解土地財(cái)政困境 地方政店債

26、務(wù)余額增長(zhǎng)情況 61.92%12000070% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 100000 80000 60000 26.32% 地方政店債務(wù)發(fā)行體制演變 24.82% 23.48% 8.86% 40000 20000 中央代發(fā)中央代發(fā)地方自地方自行行地方自地方自主主 0 過(guò)去現(xiàn)在將來(lái) 1997199820022007200820092010 地方政地方政府自行發(fā)債：府自行發(fā)債： 緩解地方政府債務(wù)償還風(fēng)險(xiǎn)； 緩解土地財(cái)政困境。 地方政府債務(wù)余額（億元）地方政府債務(wù)余額增長(zhǎng)率 2010年低地方政店性債務(wù)余額未來(lái)償還情況 30.21% 35000 30000 25000 2

27、0000 15000 10000 5000 0 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 粵浙滬深2011年自行發(fā)債額度（億元）24.49% 7169 7.48% 22 80 廣東浙江深圳上海債務(wù)償還額比重 數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家審計(jì)署 ，金豐易居 17.17% 11.37% 9.28% 48.20% 33.32% 1 10月20日，財(cái)政部發(fā)布通知，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，2011年上海 市、浙江省、廣東省、深圳市開展地方政店自行發(fā)債試點(diǎn)。 制度改革：制度改革：資源稅改革，地方政府財(cái)政年增收或超350億 稅稅目目 自自2011年年11月月1日起，斲行新的日起，斲行新的中華人民共和中華人民共和

28、國(guó)資源稅暫行條例國(guó)資源稅暫行條例。 一、原油銷售額的5%-10%830元噸 焦煤每噸8-20元 三、煤炭035元噸 其他煤炭每噸0.3-5元 若若2010年以新條例征收，僅原油和天然氣兩項(xiàng)，資源稅將增加年以新條例征收，僅原油和天然氣兩項(xiàng)，資源稅將增加 352.59億元。億元。 0.5-20 元 0520元噸 或者立方米 資源稅 五、黑色金屬礦原礦每噸2-30元230元噸 2010資源稅（億元）417.5 7 770.1 6 固體鹽 液體鹽 每噸10-60 元 每噸2-10元 1060元噸 210元噸 資源稅占地方財(cái)政收入比重1.03%1.88% 七、鹽 （注：新條例中的焦煤和秲土礦征稅標(biāo)準(zhǔn)都是

29、現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)） 352.59億億 產(chǎn)量（億立方）均價(jià)（元/千立方） 入（億元）（億元）（億元） 天然氣 以15元/千立方征稅收 以價(jià)格的5%征稅收入增長(zhǎng)稅收 944.8115514.1754.5640.39 原油 2.0379.63675.8560.9373.10312.20 2010年土地財(cái)政收入（億元）40613.0440965.63 秲土礦每噸0.4-60元 其他有色釐屬礦原礦 每噸0.4-30元 2010年實(shí)際 若按新條例征收 普通非金屬礦原礦 每噸或者每立方米 貴重非金屬礦原礦每千克或者每克拉 0.5-20元 二、天然氣 銷售額的5%-10% 215元千立方米 新 舊 2010年產(chǎn)量 （

30、億噸） 2010年均價(jià) （美元/桶） 換算為人民幣均價(jià) （元/噸） 以30元/噸征稅稅收 （億元） 以價(jià)格的5%征稅收 （億元） 增加稅收 （億元） 稅稅 率率 四、其他非金屬礦原礦 六、有色釐屬礦原礦 0430元噸 制度改革：制度改革：營(yíng)業(yè)稅改革試點(diǎn)正式展開，有利于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整, 加快推動(dòng)服務(wù)業(yè)發(fā)展 國(guó)務(wù)院會(huì)議決定，自2012年1月1日起，將在部分地區(qū)和行業(yè)開展深化增值稅制度改革試點(diǎn)，逐步將 目前征收營(yíng)業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅，上海交通運(yùn)輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)成為試點(diǎn)范圍。 經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的依賴 性相對(duì)下降性相對(duì)下降 地?cái)谡財(cái)谡型苿?dòng)有推動(dòng) 稅改動(dòng)力稅改動(dòng)力 營(yíng)業(yè)

31、稅改增值 稅試點(diǎn) 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整 推動(dòng)服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 暫沒(méi)有牽動(dòng)地方政府的 利益分成問(wèn)題 減少重復(fù)征收 服務(wù)行業(yè)受益服務(wù)行業(yè)受益 調(diào)控走向：調(diào)控走向：由短期向長(zhǎng)期、由“堵”向“疏”的轉(zhuǎn)變 短期短期長(zhǎng)期長(zhǎng)期 疏疏堵堵 房地產(chǎn)市場(chǎng)健房地產(chǎn)市場(chǎng)健 康穩(wěn)定地發(fā)展康穩(wěn)定地發(fā)展 遏制部分城市遏制部分城市 房?jī)r(jià)過(guò)快上漲房?jī)r(jià)過(guò)快上漲 目標(biāo)目標(biāo)決心決心周期周期政策政策 很不確定非常堅(jiān)決可能更長(zhǎng) 非常明確 史上史上最強(qiáng)宏觀調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)影響的廣度和最強(qiáng)宏觀調(diào)控，對(duì)市場(chǎng)影響的廣度和深度不容忽視深度不容忽視 后續(xù)政策：限購(gòu)短期不會(huì)取消，預(yù)計(jì)后續(xù)政策：限購(gòu)短期不會(huì)取消，預(yù)計(jì)2012年房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，年房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)范

32、圍，2013年可能全面推年可能全面推 廣廣 市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)：2012-2013年市場(chǎng)量?jī)r(jià)走勢(shì)模擬 新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望新政出臺(tái)，市場(chǎng)觀望 成交量急劇下跌成交量急劇下跌 成交均價(jià)成交量 2011.92011.11 2011.12 2012.42012.6 部分城市二次觸底的成交量可能 略高于首次觸底，如虛線所示 受促銷刺激受促銷刺激，需需 求小幅釋放求小幅釋放 量首次觸底量首次觸底 市場(chǎng)看市場(chǎng)看空者空者 繼續(xù)觀望繼續(xù)觀望 價(jià)格觸底價(jià)格觸底 價(jià)格下降到部分客戶價(jià)格下降到部分客戶 的預(yù)期成交量回暖的預(yù)期成交量回暖 量長(zhǎng)期處于低位量長(zhǎng)期處于低位 市場(chǎng)形成降價(jià)共識(shí)市場(chǎng)形成降價(jià)共識(shí) 價(jià)格價(jià)格小幅波動(dòng)小幅波動(dòng) 保持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì)保持堅(jiān)挺態(tài)勢(shì) 量?jī)r(jià)齊升量?jī)r(jià)齊升 全面回暖 量升價(jià)跌量升價(jià)跌 局部回暖 量?jī)r(jià)齊跌量?jī)r(jià)齊跌 降價(jià)階段 量升價(jià)穩(wěn)量升價(jià)穩(wěn) 促銷階段 量跌價(jià)穩(wěn)量跌價(jià)穩(wěn) 觀望階段 2012.1 2 2013.6 全面全面 促銷促銷 局部局部 促銷促銷 量二次觸底量二次觸底 局部局部 再降再降 全面全面 普降普降 局部局部 降價(jià)降價(jià) 完成年終報(bào)表完成年終報(bào)表 局部?jī)r(jià)格松動(dòng)局部?jī)r(jià)格松動(dòng) 成交量快速回升成交量快速回升 價(jià)格緩步趨升價(jià)格緩步趨升 市場(chǎng)主要表現(xiàn)：2012-2013年市場(chǎng)五大特征 一：行業(yè)去庫(kù)存壓力大，且?guī)齑娉尸F(xiàn)結(jié)構(gòu)性不平衡； 二：市場(chǎng)量?jī)r(jià)筑底完成，政策必然出現(xiàn)微調(diào)； 三：首置及首改客戶（