房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算政策解讀與實務(wù)操作成都市課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算政策解讀與實務(wù)操作 納稅人學(xué)校課題組 課題組成員：石煒、鐘歆宇、張軼、李平（財產(chǎn)與行為 稅處） 吳丹（溫江區(qū)地方稅務(wù)局） 余瑩瑩（新津縣地方稅務(wù)局） 徐艷（青羊區(qū)地方稅務(wù)局） 主講人：張軼 土地增值稅基本政策概述 土地增值稅前期管理分析 土地增值稅政策與企業(yè)會計制度異同比較 開發(fā)項目清算審核常見問題 內(nèi)容安排 新國八條新國八條 一、土地增值稅基本政策概述一、土地增值稅基本政策概述 土地增值稅實行先預(yù)征，后清算或核定征收的方式。目前我市土地增值稅預(yù)率具 體為： 1、對保障性住房 暫不預(yù)征土地增值稅。 2、普通住宅預(yù)征率為 1%。 3、非普通住宅預(yù)征率以其售價是否超過

2、普通住房價格標準（即房管部門定期公布 的住房平均交易價格的 1.4倍）分別確定：未超過普通住房價格標準的為 1.5%；超過普通 住房價格標準不足 20%（含20%）的為2%；超過普通住房價格標準 20%以上的為2.5%。 4、商用房預(yù)征率為2.5%。 ?土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 ?土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 房地產(chǎn)開發(fā)項目 有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可 核定征收土地增值稅： 1、依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的； 2、擅自銷毀賬簿或拒不提供納稅資料的； 3、雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者 成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全 ，難以確定 轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的

3、； 4、符合土地增值稅清算條件、未按規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)、經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清 算，逾期仍不清算的； 5、申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。 ?土地增值稅征收規(guī)定土地增值稅征收規(guī)定 根據(jù)成都市地方稅務(wù)局、成都市財政局關(guān)于土地增值稅征管問題的公告（2011年 第1號），我市核定征收率 具體為： 1、普通住宅（包括 保障性住房 ）核定征收率為 5%； 2、非普通住宅核定征收率為 6%； 3、商用房核定征收率為 7%。 ?土地增值稅清算政策土地增值稅清算政策 土地增值稅的清算，是指 納稅人在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、 法規(guī)及土地增值稅有關(guān)政策規(guī)定，計算房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)繳納的土地

4、增值稅稅額，并填 寫土地增值稅清算申報表， 向主管稅務(wù)機關(guān) 提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手 續(xù)，結(jié)清該房地產(chǎn)項目應(yīng)繳納土地增值稅稅款的行為。 國家稅務(wù)總局關(guān)于深入開展土地增值稅清算工作的通知（稅總函2013658 號）土地增值稅 清算是納稅人應(yīng)盡義務(wù) ；對不履行清算義務(wù)的納稅人，要依據(jù)相關(guān)規(guī)定 的要求嚴肅處理；嚴控核定征收。 ?土地增值稅清算政策土地增值稅清算政策 清算時點，即清算單位在達到清算條件后，應(yīng)進行土地增值稅清算的時點。審核 清算時點，需重點考慮兩方面因素： 第一，準確界定 清算單位，以國家有關(guān)部門審批項目 ； 第二，準確把握 清算條件，明確應(yīng)清算和可清算的不同標準 。 ?土地增

5、值稅優(yōu)惠政策土地增值稅優(yōu)惠政策 從事房地產(chǎn)開發(fā) 的納稅人允許按取得土地使用權(quán)時所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成 本之和，加計20%扣除。 建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。 因國家建設(shè)、城市實施規(guī)劃的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，免征土 地增值稅。 新國八條新國八條 二、土地增值稅前期管理分析二、土地增值稅前期管理分析 土地增值稅清算管理規(guī)程第二章中有如下規(guī)定: 第六條：主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)加強房地產(chǎn)開發(fā)項目的日常稅收管理，實施項目管理。主管 稅務(wù)機關(guān)應(yīng)從納稅人取得土地使用權(quán)開始 ，按項目分別建立檔案、設(shè)置臺帳，對納稅人項 目立項、規(guī)劃設(shè)計、施工、預(yù)售、竣工驗

6、收、工程結(jié)算、項目清盤等房地產(chǎn)開發(fā)全過程情 況實行跟蹤監(jiān)控 ，做到稅務(wù)管理與納稅人項目開發(fā)同步 。 第七條：主管稅務(wù)機關(guān)對納稅人項目開發(fā)期間的會計核算工作應(yīng)當積極關(guān)注，對納稅 人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，應(yīng)督促納稅人根據(jù)清算要求按不同期間和不同 項目合理歸集有關(guān)收入、成本、費用 。 ?土地增值稅前期管理相關(guān)規(guī)定 ?土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié)土地增值稅前期管理相關(guān)環(huán)節(jié) 此環(huán)節(jié)需報送信息 土地取得信息 土地完稅信息 拆遷相關(guān)信息 有關(guān)土地成本的相關(guān)憑證 稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料 涉及土地出讓、轉(zhuǎn)讓、用途變 更、投資、合并、分立、非貨 幣性交易等多種取得形式。 合法有效憑證包括：土地出讓

7、 專用收據(jù)、土地轉(zhuǎn)讓發(fā)票、契 稅票據(jù)、投資驗資報告及土地 評估報告、手續(xù)費票據(jù)等。 包括：涉及土地征用及拆遷補 償?shù)南嚓P(guān)證明資料 ?土地取得環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié) 此環(huán)節(jié)需報送信息 項目立項批準文件 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 ?立項開辦環(huán)節(jié)立項開辦環(huán)節(jié) “用地規(guī)劃許可證”及附“用 地紅線圖”確認項目土地邊界； “工程規(guī)劃許可證”確認分 期；”施工許可證“確認竣工 時間。 此環(huán)節(jié)需報送信息 開發(fā)成本、費用二級科目 重要合同管理 日常信息、決算信息 稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料 重點關(guān)注業(yè)務(wù)發(fā)生的真實性、 合理性，取得憑證的合法、 有效性。 ?建筑施工環(huán)節(jié)建筑施工環(huán)節(jié) 重

8、點報送會計核算數(shù)、付款數(shù)、 發(fā)票數(shù)、決算數(shù)。 此環(huán)節(jié)需報送信息 房源信息登記 銷售合同登記、房款收取結(jié)算登記 房地產(chǎn)銷售合同、 不動產(chǎn)銷售發(fā)票 每月、季報送銷售明細表 ?預(yù)售銷售環(huán)節(jié)預(yù)售銷售環(huán)節(jié) “銷售收入確認”以房地產(chǎn)銷 售合同或不動產(chǎn)銷售發(fā)票確認 清算收入。 采集商品房預(yù)售許可證、房源 明細登記表等。 此環(huán)節(jié)需報送信息 工程綜合驗收報告 工程竣工驗收備案表 房屋面積實測明細表 稅務(wù)機關(guān)要求報送的其他資料 ?竣工驗收環(huán)節(jié)竣工驗收環(huán)節(jié) 結(jié)合房屋面積實測報告書、項 目初始產(chǎn)權(quán)登記等資料，審核 上述資料所記載的公共配套設(shè) 施的性質(zhì)、面積與企業(yè)申報的 內(nèi)容是否相符。 判斷竣工時間，確定清算條件 和成

9、本截止時間。 新國八條新國八條 三、土地增值稅與企業(yè)會計制度異同比較三、土地增值稅與企業(yè)會計制度異同比較 取得土地使用權(quán)階段取得土地使用權(quán)階段 土地征用及拆遷補償費土地成本 政府地價 支付的土地出讓金、土地補償費、土地開發(fā)費、土 地變更用途和超面積補交的地價、按國家統(tǒng)一規(guī)定取得 土地使用權(quán)過程中相關(guān)稅費，如契稅。 取得土地使用權(quán) 所支付的金額 土地有關(guān)稅費 向政府部門交納的土地使用金、耕地占用稅、土地 使用權(quán)初始登記費等。 拆遷補償費 有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出、 安置及動遷支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費、征地包 干管理費、拆遷管理費等。 土地征用及 拆遷補償費 開發(fā)建設(shè)階段

10、開發(fā)建設(shè)階段 前期工程費用前期工程費 勘察丈量費 包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地 基勘察費、沉降觀測費、日照測試費、交通影響分析、防 雷檢測費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線 費、建筑面積丈量費。 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目 可行性研究和水文地質(zhì)、 勘察、測繪、“三通一平” 等支出。 報批報建費 包括：科研費、圖紙審查費、人防報建費、環(huán)境評估 費和環(huán)境檢測費、白蟻防治費。 招標及失標費 包含所有招標及失標費，如勘察工程、設(shè)計、監(jiān)理、 施工等的招標及失標費；評標專家費、公證費。 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 前期工程費用前期工程費 “三通一平”費 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道

11、路的設(shè)計、建 造費用；臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè) 計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及 拆除費用；臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè) 計的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、拆遷費用；場地平 整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除、綠 化遷移費用； 包括規(guī)劃、設(shè)計、項目 可行性研究和水文地質(zhì)、 勘察、測繪、“三通一平 ”等支出。 建設(shè)方臨時設(shè)施費 指建設(shè)方承擔的臨時設(shè)施費，包括：臨時圍墻、臨 時辦公室、臨時場地占用、臨時場地租賃費 規(guī)劃設(shè)計費 與規(guī)劃設(shè)計相關(guān)的費用，包括：方案設(shè)計、施工圖 設(shè)計、設(shè)計顧問費、項目咨詢費。 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 建筑安裝工程費建筑安

12、裝工程費 基礎(chǔ)工程 包括樁基、基礎(chǔ)樁應(yīng)變及質(zhì)量測試費、土石方、基礎(chǔ) 圍護、基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水 以出包方式支付給承 包單位的建筑安裝工程費， 以自營方式發(fā)生的建筑安 裝工程費。 獨立地下室 指獨立地下室工程（含人防工程）、含半地下、地下 車庫；非獨立地下室計入主體結(jié)構(gòu)部分 主體結(jié)構(gòu)及初裝修工程 主要包括混凝土框架（含獨立柱基和條基等基礎(chǔ)）砌 體、找平及抹灰、防水保溫、垂直運輸、腳手架、超高 補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體、內(nèi)墻保 溫、外墻保溫、屋面保溫、陽臺欄桿等金屬結(jié)構(gòu)、外墻 飾面（涂料、面磚、石材、線條）公共部位（樓梯間、 大堂、電梯間）的簡裝修（如防滑磚和涂料等）

13、、地上 獨立車庫。 幕墻及外裝飾包含采光頂棚、擦窗機 室內(nèi)精裝修工程 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費 市政配套費（紅線外） 向政府部門交納的紅線外大市政配套費，如果開發(fā)商做 大市政配套，則為實際發(fā)生的外線外道路、水、電、氣、 蒸汽、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費 包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、 供水、供電、供氣、排污、 排洪、通信、照明、環(huán)衛(wèi)、 綠化等工程發(fā)生的支出。 道路橋梁工程費指紅線內(nèi)的道路、橋梁、駁岸建造費等 園林環(huán)境工程費 項目所發(fā)生園林環(huán)境造價，包括：（1）綠化建設(shè)費,包 括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊 綠化支出；（2）建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山

14、 等；（3）道路廣場鋪設(shè)；（4）圍墻建造費：包括永久 性圍墻、圍欄及大門；（5）室外照明：室外照明電氣 工程，如路燈、草坪燈；（6）室外零星設(shè)施：兒童游 樂設(shè)施、運動器材、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃 圾桶、座椅、陽傘等；（7）集中滅蚊、噴霧系統(tǒng)； 給水系統(tǒng)費 （1）管道系統(tǒng)：主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井及 外接的消火栓等費用；（2）水泵房：水泵房土建、設(shè) 備、安裝及裝修費用等；（3）用水增容； 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 基礎(chǔ)設(shè)施費 基礎(chǔ)設(shè)施費 采暖系統(tǒng)費 （1）管道系統(tǒng)；（2）熱交換站：熱交換站土建、設(shè)備、 安裝及裝修費 公共配套設(shè)施費 指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)規(guī)定，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開

15、發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的 公共配套設(shè)施支出 公共配套設(shè)施費 不能有償轉(zhuǎn)讓的開 發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施的 支出。 不可經(jīng)營設(shè)施 在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公 共配套設(shè)施支出，包括居委會、派出所、崗?fù)?、兒童?園、自行車棚 可經(jīng)營設(shè)施 在開發(fā)區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸 于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設(shè)施的支出，如 建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、 球場等設(shè)施 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 開發(fā)間接費用開發(fā)間接費用 工程管理顧問費支付給工程管理單位的費用（代甲方） 直接組織、管理開發(fā) 項目的費用，包括工資、 職工福利費、折舊費

16、、修 理費、辦公費、水電費、 勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 等。 工程管理咨詢（代甲方） 監(jiān)理費 支付給聘請的監(jiān)理單位的費用，包括設(shè)計監(jiān)理、工程監(jiān)理、 造價監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)理、安全監(jiān)理等 造價咨詢費 支付給造價咨詢公司的預(yù)結(jié)算的編制、審核費用、招標代 理費用、過程審計費用 工程保險費 法律顧問費 專家評審費支付給對設(shè)計方案、施工方案論證會所聘請的費用 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 開發(fā)間接費開發(fā)間接費 物業(yè)管理完善費用 包括按規(guī)定應(yīng)由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物 業(yè)管理基金、公建維修基金或其它專項基金，以及小區(qū) 入住前投入的物業(yè)管理費 直接組織、管理開發(fā) 項目的費用，包括工資、 職工福利費、折舊費、修

17、 理費、辦公費、水電費、 勞動保護費、周轉(zhuǎn)房攤銷 等。 營銷設(shè)施建造費 （1）廣告設(shè)施費；（2）銷售環(huán)境改造費：會所、退出 銷售樓盤（含示范單位）周圍等銷售區(qū)域的現(xiàn)場設(shè)計、 工程、裝飾費及工程返工損失；臨時銷售通道的設(shè)計、 工程、裝修等費用；（3）售樓處裝修裝飾費：包括設(shè)計、 裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭 設(shè)的、使用用后將會拆除的售樓處還包括建造費用；（4） 樣本間費用：包括樣板間的設(shè)計、裝修、裝飾以及使用 期間的保潔、保安、維修費。主體外搭設(shè)的、使用后將 會拆除的樣本房還包括建造費用 工程人員人力成本 工程人員（指合約部、規(guī)劃部、工程部人員）的工資、 福利、加班、培訓(xùn)、招

18、聘費用 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 財務(wù)費用 財務(wù)費用 利息支出還包括計入工程項目成本的利息支出 營銷費用 銷售費用 營銷顧問費招商的策劃費、物業(yè)或?qū)張D的顧問費 房產(chǎn)交易費轉(zhuǎn)讓手續(xù)費、登記費、預(yù)售服務(wù)費 招商人員人力成本招商人員的工資、福利、加班、培訓(xùn)、招聘費用 管理費用 管理費用 管理人員人力成本 工程、招商部門以外的管理人員的工資、福利、加班、培 訓(xùn)、招聘費用 專業(yè)費用設(shè)計費、咨詢費、律師費等專業(yè)機構(gòu)提供服務(wù)的費用 開發(fā)建設(shè)階段開發(fā)建設(shè)階段 開發(fā)費用 利息據(jù)實扣除利息不據(jù)實扣除 其他按4%以內(nèi)計算扣除全部按10%以內(nèi)計算扣除 計算基數(shù)利息支出 能夠按項目計算分攤 并提供金融機構(gòu)證明 不能按項

19、目計算分攤或 無法提供金融機構(gòu)證明 計算基數(shù)（同左） 非金融機構(gòu)民間 借貸不得扣除 分支機構(gòu)支付給總機 構(gòu)的占用費不得扣除 分支機構(gòu)支付給總機構(gòu)的 統(tǒng)借統(tǒng)貸利息不得扣除 逾期貸款利息、加息、 罰款不得扣除 新國八條新國八條 四、開發(fā)項目清算審核常見問題四、開發(fā)項目清算審核常見問題 對于房地產(chǎn)交易價格 低于本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格、 且無正當理由 的，稅務(wù)機關(guān)有權(quán)按以下方式處理： 1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 1、房地產(chǎn)交易價格明顯偏低且無正當理由的認定 。 3

20、土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、 抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移 時應(yīng)視同銷售房地 產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認： 1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定； 2.由主管稅務(wù)機關(guān)參照當?shù)禺斈辍⑼惙康禺a(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 2、 開發(fā)產(chǎn)品非貨幣銷售行為。 3 土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 一是地上車位不允許轉(zhuǎn)讓，不在土地增值稅的征稅范圍內(nèi)，不計算收入，不扣除成 本。 二是無產(chǎn)權(quán)的地下車位 ，由主管稅務(wù)機關(guān)確認是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，如確認

21、為發(fā)生轉(zhuǎn) 讓行為（如簽定轉(zhuǎn)讓合同，開具銷售不動產(chǎn)發(fā)票，按照銷售不動產(chǎn)交納營業(yè)稅），按已 轉(zhuǎn)讓部分確認收入，并扣除相應(yīng)的成本、費用。否則，發(fā)生其他情形的（簽定非轉(zhuǎn)形式 合同，如租賃合同，開服務(wù)業(yè)發(fā)票，按服務(wù)業(yè)交納營業(yè)稅），不確認收入，也不扣除相 關(guān)成本費用。 三是有產(chǎn)權(quán)的地下車位 ，兩證齊全、可有償轉(zhuǎn)讓的車庫（位），清算時，按已轉(zhuǎn)讓 部分確認收入，并扣除相應(yīng)的成本、費用。 3、車位銷售時，是否確認收入及相關(guān)成本費用。 3 土地增值稅清算審核要點土地增值稅清算審核要點 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，建設(shè)物業(yè)管理用房、變電站、熱力站、無法 確權(quán)的人防工程和地下車庫等公共設(shè)施，這些公共設(shè)施屬于全體業(yè)主所有，業(yè)主可無償 使用該類資產(chǎn) ，其對應(yīng)的成本可在土地增值稅清算中予以扣除。 但實際上，開發(fā)企業(yè)往往對此類公共配套設(shè)施實施繼續(xù)控制，如對人防工程、地下 車庫等采取出租形式從中 獲取租金收入， 在土地增值稅清算時，應(yīng)將這些公共配套設(shè)施 的成本從開發(fā)產(chǎn)品成本中扣除。 4、房地產(chǎn)企業(yè)將人防工程、地下車庫等采取出租形式，獲取租金收入， 這部分成本是否允許