濱州宏泰廣場項(xiàng)目前期溝通提案

1、- 本資料來自 -1 2011.9 - 本資料來自 -2 一、市場環(huán)境 二、價(jià)值點(diǎn)梳理 三、項(xiàng)目形象 四、業(yè)態(tài)落位及推售思路 五、營銷推廣思路 目錄目錄 - 本資料來自 -3 一、市場環(huán)境 - 本資料來自 -4 城市篇 - 本資料來自 -5 1 1、地理區(qū)位、地理區(qū)位 黃三角腹地，山東北大門黃三角腹地，山東北大門 u城市城市區(qū)位區(qū)位：濱州地處黃河三角洲腹地。北臨 渤海，東接?xùn)|營，南鄰淄博，西同德州和濟(jì) 南搭界，是山東的北大門。 u行政區(qū)劃：行政區(qū)劃：市轄濱城區(qū)、無棣縣、陽信縣、 沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣、濱州經(jīng) 濟(jì)開發(fā)區(qū)兩區(qū)六縣兩區(qū)六縣。 u人口狀況：人口狀況：以本地居民為主，外來及流動(dòng)

2、人 口少。09年末，全市戶籍總?cè)丝?77.5萬，其其 中，濱城區(qū)人口中，濱城區(qū)人口6060余萬余萬。 資料來源：濱州市2009年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)報(bào)告 - 本資料來自 -6 2 2、歷史人文、歷史人文 歷史悠久，名人故里歷史悠久，名人故里 黃河文化和齊文化的發(fā)祥地黃河文化和齊文化的發(fā)祥地 u 中國古代著名軍事家武圣孫武故里孫武故里 u 宋代著名政治家范仲淹范仲淹的生長地 u 漢孝子董永故鄉(xiāng)董永故鄉(xiāng)，中國“孝”文化發(fā)源地。 u 中國呂劇的發(fā)源地 武圣孫武武圣孫武范仲淹范仲淹 博興董永文化節(jié)博興董永文化節(jié) - 本資料來自 -7 3 3、經(jīng)濟(jì)狀況、經(jīng)濟(jì)狀況 經(jīng)濟(jì)增速明顯，但仍居省內(nèi)后列經(jīng)濟(jì)增速明

3、顯，但仍居省內(nèi)后列 濱州濱州2004-20092004-2009年年gdpgdp總量變化圖總量變化圖 u2009年全市實(shí)現(xiàn)gdp1350.9gdp1350.9億元，人均億元，人均gdp36568gdp36568元，元，gdp總量在山東在山東1717個(gè)地級城市個(gè)地級城市 中排名中排名1212位位。 u居民生活持續(xù)改善：2009年城市居民人均可支配收入人均可支配收入1750017500元，元，較上年增長9.6%。 u居民消費(fèi)持續(xù)增長：2009年城市居民人均消費(fèi)支出人均消費(fèi)支出1187911879元，元，比上年增長9.8%。 濱州濱州2002-20092002-2009年人均年人均gdpgdp變化圖

4、變化圖 - 本資料來自 -8 4 4、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)發(fā)展 傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)為支柱，第三產(chǎn)業(yè)欠發(fā)達(dá) u五大傳統(tǒng)行業(yè)五大傳統(tǒng)行業(yè)紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工業(yè)、化學(xué)原 料及化學(xué)制品制造業(yè)、石油加工業(yè)和電力、熱力業(yè)仍 是濱州經(jīng)濟(jì)的主要支柱。 u重點(diǎn)行業(yè)支撐作用明顯重點(diǎn)行業(yè)支撐作用明顯。全市35個(gè)規(guī)模以上工業(yè)行業(yè) 中，34個(gè)保持增長。規(guī)模以上紡織業(yè)、農(nóng)副食品加工 業(yè)和化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)完成增加值431.33億 元，對全市工業(yè)增長的貢獻(xiàn)率超過五成。 u09年，一、二、三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年9.92:60.94:29.14 調(diào)整10.06:58.38:31.56，第三產(chǎn)業(yè)比重雖有所增加， 但

5、受制于人口、經(jīng)濟(jì)狀況，長期欠發(fā)達(dá)。 - 本資料來自 -9 5 5、城市建設(shè)、城市建設(shè) 規(guī)劃建設(shè)手筆恢宏，規(guī)劃建設(shè)手筆恢宏， 城市面貌日新月異。城市面貌日新月異。 濱州城市規(guī)劃建設(shè)可謂大手筆、大氣 魄、大交通、大生態(tài)。尤其“黃三角 大開發(fā)”戰(zhàn)略提出后，城市建設(shè)全面 提速，面貌日新月異。 - 本資料來自 -10 6 6、交通狀況、交通狀況 依托公路交通，四通八達(dá)依托公路交通，四通八達(dá) 濱州是溝通京、津、冀、魯、蘇五省市的陸上主要通道， 境內(nèi)以公路交通為主，濟(jì)青高速、濱博高速、國道205、220， 以及四通八達(dá)的省道、縣鄉(xiāng)公路，以濱州為中心覆蓋全境，并 連接濟(jì)南航空港、河北黃驊港、青島港，與經(jīng)過濱州

6、南部的膠 濟(jì)鐵路，形成陸、海、空、水運(yùn)交錯(cuò)縱橫的立體交通網(wǎng)絡(luò)。 u航空：航空：距濟(jì)南遙墻機(jī)場約1小時(shí)車程。 u鐵路：鐵路：濱州火車站目前正在籌建中，欲乘火車出行，需先 乘汽車至淄博、濟(jì)南，再轉(zhuǎn)乘到達(dá)全國各地。 u公路：公路：境內(nèi)公路網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，國道、省道、高速公路、縣鄉(xiāng) 公路發(fā)達(dá)。當(dāng)日往返京津，可直達(dá)上海、濟(jì)南、青島、淄 博、濰坊、東營等城市。 - 本資料來自 -11 7 7、重大城市利好、重大城市利好 歷史選擇了黃河三角洲歷史選擇了黃河三角洲 - 本資料來自 -12 黃三角，大河之洲騰飛黃三角，大河之洲騰飛 隨著黃河三角洲高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)區(qū)發(fā)展 規(guī)劃成為國家戰(zhàn)略，這個(gè)被譽(yù)為“最有潛 力”的大河之洲

7、將插上翅膀，展翅高飛。 黃三角開發(fā)獲得了國家在金融創(chuàng)新上的 重大支持，山東省可以建立黃河三角洲產(chǎn)業(yè) (股權(quán))投資基金。國家還支持黃三角整合區(qū) 域內(nèi)城市商業(yè)銀行，設(shè)立地方性銀行，條件 成熟后適時(shí)上市。 未來的黃三角，將成為中國東部重要的 肉類生產(chǎn)基地及先進(jìn)示范區(qū)、新能源及裝備 制造業(yè)發(fā)展基地和循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范基地。 目前，山東省提出發(fā)展“黃三角”分兩 步走的戰(zhàn)略。 第一步，到 2015年，基本形 成經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展與資源環(huán)境承載力相適應(yīng)的 高效生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新模式，力爭地區(qū)生產(chǎn)總 值達(dá)到9300億元左右；第二步，到2020年， 率先建成經(jīng)濟(jì)繁榮、環(huán)境優(yōu)美的經(jīng)濟(jì)區(qū)。 - 本資料來自 -13 濱州將在濱州將在

8、“十二五十二五”期間投資期間投資80008000億億元元 到到20152015年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到年，地區(qū)生產(chǎn)總值將達(dá)到29002900億億元元 20202020年，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)入山東年，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平進(jìn)入山東 省先進(jìn)行列。省先進(jìn)行列。 城市遠(yuǎn)景目標(biāo)：城市遠(yuǎn)景目標(biāo)： 第一部分第一部分 市場背景分析市場背景分析 一、濱州城市概況一、濱州城市概況 - 本資料來自 -14 城市崛起的絕佳機(jī)遇 資本英雄的獵富戰(zhàn)場 投資置業(yè)的價(jià)值洼地 旅游養(yǎng)生的生態(tài)城邦 - 本資料來自 -15 敢為天下先的濱州敢為天下先的濱州 必將在必將在“黃三角大開發(fā)黃三角大開發(fā)”背景下強(qiáng)勢崛起！背景下

9、強(qiáng)勢崛起！ 一、濱州城市概況一、濱州城市概況 - 本資料來自 -16 1 1、經(jīng)濟(jì)缺乏活力、外來人口少一直是濱州發(fā)展的掣肘，導(dǎo)致城市相對、經(jīng)濟(jì)缺乏活力、外來人口少一直是濱州發(fā)展的掣肘，導(dǎo)致城市相對 發(fā)展緩慢。發(fā)展緩慢。 2 2、“黃三角大開發(fā)黃三角大開發(fā)”為濱州的經(jīng)濟(jì)騰飛和城市發(fā)展注入了新的活力，為濱州的經(jīng)濟(jì)騰飛和城市發(fā)展注入了新的活力， 變革往往意味著新的機(jī)遇，濱州將增強(qiáng)對外輻射力和影響力。變革往往意味著新的機(jī)遇，濱州將增強(qiáng)對外輻射力和影響力。 3 3、政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供、政策扶持、政府支持、城市面貌巨變，將為濱州房地產(chǎn)的發(fā)展提供 良好的先決條件，我們

10、對項(xiàng)目前景充滿期待。良好的先決條件，我們對項(xiàng)目前景充滿期待。 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 - 本資料來自 -17 板塊篇 - 本資料來自 -18 1 1、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略、城市空間發(fā)展戰(zhàn)略 “東優(yōu)、西延、南跨、北拓東優(yōu)、西延、南跨、北拓” u東部城區(qū)(渤海五路以東包括梁才辦事處) 優(yōu)化布局，主要建設(shè)好濱州區(qū)行政、商貿(mào)中 心和鐵路物流工業(yè)園區(qū)。 u西部新城經(jīng)過近10年的發(fā)展，已然成為濱 州城市名片，成為城市規(guī)劃發(fā)展的成功案例。 那么，下一步 東進(jìn)，是大勢所趨！東進(jìn)，是大勢所趨！ - 本資料來自 -19 2 2、東城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略、東城區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略 戰(zhàn)略部署戰(zhàn)略部署：“決戰(zhàn)東區(qū)決戰(zhàn)東區(qū)” u2009年底，區(qū)委、區(qū)

11、政府做出了“決戰(zhàn) 東區(qū)”的戰(zhàn)略部署，吹響了“宜商宜居宜商宜居 宜興業(yè)，上風(fēng)上水上濱城宜興業(yè)，上風(fēng)上水上濱城”的號(hào)角 。 u目前東區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城區(qū)路 網(wǎng)框架、環(huán)城水系、沿路林帶基本形成， 白鷺湖片區(qū)、創(chuàng)業(yè)生態(tài)公園一期、秦臺(tái)河 襯砌綠化等一批精品景觀工程建設(shè)使用， 城市品位進(jìn)一步提升。 宜商宜居宜興業(yè)宜商宜居宜興業(yè) 上風(fēng)上水上濱城上風(fēng)上水上濱城 - 本資料來自 -20 3 3、東城區(qū)規(guī)劃格局、東城區(qū)規(guī)劃格局 “四大片區(qū)、特色鮮明四大片區(qū)、特色鮮明” u目前，東城四區(qū)互動(dòng)的發(fā)展格局已現(xiàn)雛形 ，呈現(xiàn)出空間和產(chǎn)業(yè)布局脈絡(luò)清晰、新城相 映的城市新景觀。 u東區(qū)未來將打造成集商務(wù)辦公、商業(yè)金融 、

12、教育科研、文化娛樂、休閑居住、交通運(yùn) 輸、倉儲(chǔ)物流、旅游觀光為一體的經(jīng)濟(jì)文化 和物流中心。 北部居住商貿(mào)綜合片區(qū)北部居住商貿(mào)綜合片區(qū) 中部商貿(mào)物流片區(qū)中部商貿(mào)物流片區(qū)東南產(chǎn)業(yè)片區(qū)東南產(chǎn)業(yè)片區(qū)西南居住片區(qū)西南居住片區(qū) - 本資料來自 -21 4 4、城市空間發(fā)展演進(jìn)對比、城市空間發(fā)展演進(jìn)對比 明天的東城，就是今天的西城！明天的東城，就是今天的西城！ 東城東城 vsvs 西城西城 比較因素比較因素西城西城東城東城 區(qū)域定位區(qū)域定位 濱州市行政文化中心， (新市政府大樓搬遷至西區(qū)) 濱城區(qū)行政文化中心， (區(qū)政府大樓搬遷至東區(qū)) 城市級景觀城市級景觀中海、政府廣場、新濱公園北海、行政公園、白鷺湖 城

13、市道路城市道路黃河五路，濱州的“長安大街”黃河十六路，東區(qū)的府前街 區(qū)域帶動(dòng)區(qū)域帶動(dòng)教育、商業(yè)、市政公建、居住社區(qū)、醫(yī)療、政府職能部門帶動(dòng) - 本資料來自 -22 1 1、濱州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略明晰，組團(tuán)式發(fā)展布局，將對加快濱州城、濱州城市空間發(fā)展戰(zhàn)略明晰，組團(tuán)式發(fā)展布局，將對加快濱州城 市化進(jìn)程、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到重要作用。市化進(jìn)程、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展起到重要作用。 2 2、東城區(qū)作為濱州中心城區(qū)的重要組成部分，在、東城區(qū)作為濱州中心城區(qū)的重要組成部分，在“黃三角大開發(fā)黃三角大開發(fā)” 的戰(zhàn)略背景下，已逐漸呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域特色。的戰(zhàn)略背景下，已逐漸呈現(xiàn)出鮮明的區(qū)域特色。 3 3、“居

14、住商貿(mào)功能居住商貿(mào)功能”，是本項(xiàng)目所在片區(qū)的核心功能。在片區(qū)配套、，是本項(xiàng)目所在片區(qū)的核心功能。在片區(qū)配套、 環(huán)境逐漸成形的背景下，本項(xiàng)目的開發(fā)將對區(qū)域發(fā)展起到重要的環(huán)境逐漸成形的背景下，本項(xiàng)目的開發(fā)將對區(qū)域發(fā)展起到重要的 促進(jìn)和提升作用。促進(jìn)和提升作用。 4 4、東西區(qū)發(fā)展模式存在很大共性，回顧西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，目前、東西區(qū)發(fā)展模式存在很大共性，回顧西區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展歷程，目前 的東區(qū)為地產(chǎn)價(jià)值洼地，我們對項(xiàng)目前景充滿信心。的東區(qū)為地產(chǎn)價(jià)值洼地，我們對項(xiàng)目前景充滿信心。 綜合結(jié)論綜合結(jié)論 - 本資料來自 -23 政策篇 - 本資料來自 -24 老百姓死心了老百姓死心了政府很無奈政府很無奈 20

15、102010年全國房價(jià)同比漲幅達(dá)年全國房價(jià)同比漲幅達(dá)6%6% 12112120102010年年 史上調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一年史上調(diào)控政策最為嚴(yán)厲的一年。 政策向左政策向左 房價(jià)往右房價(jià)往右 - 本資料來自 -25 20112011年年“新政新政” 狼真的來了！狼真的來了！ 我們的觀點(diǎn)：我們的觀點(diǎn)：政策歷次收效與政府意愿背道而馳，為維護(hù)政府公信力，政策歷次收效與政府意愿背道而馳，為維護(hù)政府公信力， 加大打擊投資投機(jī)力度，政府必然會(huì)再下猛藥。加大打擊投資投機(jī)力度，政府必然會(huì)再下猛藥。 - 本資料來自 -26 限購限購 7 7月月1212日，國務(wù)院召開常務(wù)會(huì)議稱將進(jìn)一步擴(kuò)大限購范圍，抑日，國務(wù)院召開常

16、務(wù)會(huì)議稱將進(jìn)一步擴(kuò)大限購范圍，抑 制二三線城市房價(jià)過快上漲。有專家據(jù)此判斷，限購會(huì)持續(xù)實(shí)制二三線城市房價(jià)過快上漲。有專家據(jù)此判斷，限購會(huì)持續(xù)實(shí) 施至施至20122012年初，在未來的年初，在未來的1-21-2年內(nèi)，樓市將迎來實(shí)質(zhì)性調(diào)整；年內(nèi)，樓市將迎來實(shí)質(zhì)性調(diào)整； 限貸限貸 首套房首付不低于首套房首付不低于30%30%，取消利率優(yōu)惠；二套房首付款不低于，取消利率優(yōu)惠；二套房首付款不低于 60%60%，利率上浮，利率上浮10%10%；第三次購房暫停放貸；第三次購房暫停放貸； 限價(jià)限價(jià) “限價(jià)令限價(jià)令”是是“限購、限貸、限外、限價(jià)限購、限貸、限外、限價(jià)”控制體系中最為控制體系中最為 直接、最為嚴(yán)厲

17、的一波調(diào)控。必須明碼標(biāo)價(jià)并公示。直接、最為嚴(yán)厲的一波調(diào)控。必須明碼標(biāo)價(jià)并公示。 - 本資料來自 -27 2011年1月26日，國務(wù)院 總理溫家寶主持召開國務(wù)院 常務(wù)會(huì)議，研究部署進(jìn)一步 做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作。 會(huì)議最后確定了包括“落實(shí) 地方政府責(zé)任、合理確定地 區(qū)年度新建住房價(jià)格控制目 標(biāo)、二套房首付不低于60%、 加大保障性安居工程建設(shè)力 度”等八項(xiàng)措施，被業(yè)內(nèi)稱被業(yè)內(nèi)稱 為新為新“國八條國八條”。 “國八條國八條”與與“房產(chǎn)稅試點(diǎn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)”的出臺(tái)為的出臺(tái)為20112011年定調(diào)：年定調(diào)： 宏觀政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)！宏觀政策繼續(xù)從緊從嚴(yán)！ 國八國八 條條 政府責(zé)任政府責(zé)任 一季度公布住房價(jià)格

18、的控制目標(biāo)，執(zhí)行不到位將問責(zé)約談一季度公布住房價(jià)格的控制目標(biāo)，執(zhí)行不到位將問責(zé)約談 稅收稅收 個(gè)人住房不滿個(gè)人住房不滿5 5年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅年轉(zhuǎn)手交易全額征收營業(yè)稅 限購（抑需求）限購（抑需求） 要求：本地要求：本地2 2套房和外地套房和外地1 1套房家庭將停購套房家庭將停購 范圍：范圍：3535個(gè)大中城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市個(gè)大中城市和房價(jià)過高、上漲過快的城市 信貸（抑需求）信貸（抑需求） 家庭購二套房首付家庭購二套房首付6 6成，利率成，利率1.11.1倍倍 保障房（促供給）保障房（促供給） 20112011年建保障房年建保障房10001000萬套，增加公共租賃住房供應(yīng)萬套，

19、增加公共租賃住房供應(yīng) - 本資料來自 -28 1 1、20112011年政府調(diào)控的邏輯和方向明確：年政府調(diào)控的邏輯和方向明確：限購、限貸、保障房；限購、限貸、保障房； 2 2、20102010年的調(diào)控效果有限，隨著年的調(diào)控效果有限，隨著“新國八條新國八條”等嚴(yán)政執(zhí)行，等嚴(yán)政執(zhí)行，20112011年上半年上半 年市場走勢不容樂觀；年市場走勢不容樂觀； 3 3、雖然、雖然“新國八條新國八條”調(diào)控重點(diǎn)依舊是打壓投資投機(jī)性需求，但相較以前調(diào)控重點(diǎn)依舊是打壓投資投機(jī)性需求，但相較以前 的政策，改善型剛需或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷；的政策，改善型剛需或?qū)⒈桓蟪潭鹊恼`傷； 4 4、雖然國家調(diào)控手段日益嚴(yán)苛，但調(diào)

20、控目標(biāo)依舊是抑制房價(jià)過快增長，、雖然國家調(diào)控手段日益嚴(yán)苛，但調(diào)控目標(biāo)依舊是抑制房價(jià)過快增長， 而非房價(jià)下降；而非房價(jià)下降； 5 5、濱州作為三線城市，以剛需為主，價(jià)格泡沫少，受政策影響不大。、濱州作為三線城市，以剛需為主，價(jià)格泡沫少，受政策影響不大。 6 6、政策進(jìn)一步打壓下，不動(dòng)產(chǎn)投資將全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域、政策進(jìn)一步打壓下，不動(dòng)產(chǎn)投資將全面進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域 政策解讀：政策解讀： - 本資料來自 -29 二、價(jià)值點(diǎn)梳理 - 本資料來自 -30 知名開發(fā)商，品牌效應(yīng) - 本資料來自 -31 東城目前唯一城市綜合體項(xiàng)目 - 本資料來自 -32 多業(yè)態(tài)完整，共榮共生 突圍點(diǎn)：業(yè)態(tài)互動(dòng)能力，打造成熟

21、商業(yè)圈突圍點(diǎn)：業(yè)態(tài)互動(dòng)能力，打造成熟商業(yè)圈 - 本資料來自 -33 城市規(guī)劃熱點(diǎn)區(qū)域， 周邊配套齊全 突圍點(diǎn)：城市未來當(dāng)之無愧核心突圍點(diǎn)：城市未來當(dāng)之無愧核心 - 本資料來自 -34 行政行政 濱城區(qū)政府位于黃河十六路與渤海四路交匯處，包括政府辦公 樓、配套公建、商業(yè)和生態(tài)公園。行政中心將對區(qū)域發(fā)展起到重要的 帶動(dòng)作用。 教育教育 濱城區(qū)二小為國辦義務(wù)教育完全小學(xué)，總建筑面積21500平米， 于2010年底建成。建成后可容納60個(gè)教學(xué)班，其中小學(xué)部48個(gè)班，幼 兒園12個(gè)班。 濱州市二中是一所融普通高中、音體美特長、職業(yè)技術(shù)教育和 短期培訓(xùn)為一體的多元化教育陣地，是濱城區(qū)唯一的國辦職業(yè)學(xué)校。

22、醫(yī)療醫(yī)療 市立醫(yī)院區(qū)屬二級綜合性醫(yī)院。設(shè)有34個(gè)臨床、醫(yī)技、職能科室、 醫(yī)院有干部職工276名，其中副高級以上職稱的28人，中級職稱的86人， 開放床位200張。 - 本資料來自 -35 周邊數(shù)百萬社區(qū)大盤，強(qiáng) 勁消費(fèi)力支撐 - 本資料來自 -36 福臨家園 一期18棟多層， 后期規(guī)劃未定 28萬75-1403100元80%（目前在售5棟） 水岸綠城高層，洋房27萬95-3453600-3700元推出500套，預(yù)計(jì)銷售75% 創(chuàng)業(yè)花園多層、高層14.45萬不對外銷售 萬成華府小高層、高層約20萬90-180未定2011年下半年銷售 京博城150萬 片區(qū)內(nèi)住宅交付使用后，居住人口可達(dá)片區(qū)內(nèi)住宅交

23、付使用后，居住人口可達(dá)1010萬人，萬人， 從現(xiàn)有樓盤進(jìn)度看預(yù)計(jì)完全入駐需從現(xiàn)有樓盤進(jìn)度看預(yù)計(jì)完全入駐需3-53-5年。年。 - 本資料來自 -37 東城唯一大型四星級酒店，國際禮遇 - 本資料來自 -38 未來新車站落子本區(qū) 突圍點(diǎn)：交通便捷，財(cái)流人流匯聚突圍點(diǎn)：交通便捷，財(cái)流人流匯聚 - 本資料來自 -39 通脹時(shí)代，投資首選，東城核心，價(jià)格洼地 - 本資料來自 -40 政務(wù)新區(qū)，區(qū)委區(qū)政府選址于此，城市規(guī)劃 保駕護(hù)航 - 本資料來自 -41 頂級商務(wù)平臺(tái)，一站式辦公環(huán)境 - 本資料來自 -42 項(xiàng)目十大價(jià)值點(diǎn) 品牌價(jià)值點(diǎn)：本土發(fā)展商深耕細(xì)作 市場價(jià)值點(diǎn)：市場稀缺性，東區(qū)唯一 業(yè)態(tài)價(jià)值點(diǎn)：

24、成熟商業(yè) 城市價(jià)值點(diǎn)：城市未來當(dāng)之無愧核心 消費(fèi)價(jià)值點(diǎn)：cld里面的cbd 對外價(jià)值點(diǎn)：東城新名片，城市會(huì)客廳 交通價(jià)值點(diǎn)：交通便捷，財(cái)流人流匯聚 投資價(jià)值點(diǎn)：通脹之下財(cái)富投資新渠道 板塊價(jià)值點(diǎn)：政府眼光，財(cái)富所向 商務(wù)價(jià)值點(diǎn)：頂級商務(wù)平臺(tái)，一站式辦公環(huán)境 - 本資料來自 -43 可以說，本案已經(jīng)占據(jù)了濱州的優(yōu)勢資源可以說，本案已經(jīng)占據(jù)了濱州的優(yōu)勢資源 是濱州潛力最大的綜合體項(xiàng)目是濱州潛力最大的綜合體項(xiàng)目 - 本資料來自 -44 三、項(xiàng)目形象 - 本資料來自 -45 本案以城市最優(yōu)資源引領(lǐng)東部城市大變革本案以城市最優(yōu)資源引領(lǐng)東部城市大變革 不選擇樹立形象和借勢資源，就是一種原罪不選擇樹立形象和

25、借勢資源，就是一種原罪 - 本資料來自 -46 項(xiàng)目整體認(rèn)知：項(xiàng)目整體認(rèn)知： no.1no.1優(yōu)勢配套的促進(jìn)價(jià)值增強(qiáng)、高端圈層價(jià)值提升優(yōu)勢配套的促進(jìn)價(jià)值增強(qiáng)、高端圈層價(jià)值提升 資源配套的優(yōu)勢，是項(xiàng)目的內(nèi)在競爭力。優(yōu)勢配套資源的強(qiáng)勢促進(jìn)，使內(nèi)外資源服 務(wù)于商務(wù)等活動(dòng)，成為真正意義上的頂級配套。從而形成項(xiàng)目自身的優(yōu)勢資源。 社會(huì)的發(fā)展必然帶來資源的不平均分配，優(yōu)勢資源向優(yōu)勢階層偏移，是一個(gè)普遍現(xiàn) 象。優(yōu)勢階層不是以一個(gè)人存在，而是以一群人存在。自古以來，圈層的價(jià)值不容小覷。 而以高端圈層的價(jià)值來提升項(xiàng)目價(jià)值，才是真正高端項(xiàng)目的內(nèi)在氣質(zhì)所在。 因此，配套是價(jià)值差異化的核心，圈層是成就高端項(xiàng)目值得仰望

26、的資本！因此，配套是價(jià)值差異化的核心，圈層是成就高端項(xiàng)目值得仰望的資本！ - 本資料來自 -47 no.2no.2板塊集體發(fā)展，已逐步步入?yún)^(qū)域前列板塊集體發(fā)展，已逐步步入?yún)^(qū)域前列 隨著濱州城市發(fā)展和在黃三角板塊作用的逐漸加強(qiáng)，濱州輕工業(yè)、制造業(yè)等產(chǎn)業(yè)已經(jīng)逐 漸在山東乃至中國具有一定實(shí)力。 在目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，資源成為城市發(fā)展的關(guān)鍵，無論是地區(qū)政務(wù)資源、還是周邊公共設(shè) 施配套資源都是板塊升值利用的一部分，在本案中可以得到明顯的體現(xiàn)，政務(wù)資源、后期項(xiàng) 目可營造的圈層資源都能夠成為板塊價(jià)值提升的助力。 可見，黃三角層面的上升和被認(rèn)知、資源相互利用成為區(qū)域發(fā)展的必然趨勢！可見，黃三角層面的上升和被認(rèn)知、

27、資源相互利用成為區(qū)域發(fā)展的必然趨勢！ - 本資料來自 -48 no.3no.3以高端體驗(yàn)式互動(dòng)理念，深挖綜合體價(jià)值以高端體驗(yàn)式互動(dòng)理念，深挖綜合體價(jià)值 常規(guī)的城市綜合體只是簡單的功能疊加，我們在城市綜合體的基礎(chǔ)上進(jìn)行價(jià)值再造和提 升，強(qiáng)調(diào)城市綜合體背后的深度意義挖掘，即強(qiáng)調(diào)本案所擁有的新菏澤中心在國內(nèi)的影響力 和輻射力，形成一個(gè)邁向區(qū)域級別的新型城市綜合體。 一般性綜合體的價(jià)值在于多種業(yè)態(tài)的粗暴疊加，或者在于依附于某個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。而我 們在強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)互補(bǔ)的同時(shí)，更強(qiáng)調(diào)業(yè)態(tài)的促進(jìn)共生，我們在創(chuàng)造一個(gè)立體全維度的集群效應(yīng)， 利用自身獨(dú)有的政務(wù)資源資本和全方位配套及后期服務(wù)圈層功能打造出一個(gè)體驗(yàn)互動(dòng)的

28、綜合 體理念。 可見，綜合體業(yè)態(tài)優(yōu)勢資源的集群式效應(yīng)將成為項(xiàng)目帶動(dòng)城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力！可見，綜合體業(yè)態(tài)優(yōu)勢資源的集群式效應(yīng)將成為項(xiàng)目帶動(dòng)城市發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力！ - 本資料來自 -49 項(xiàng)目定位：項(xiàng)目定位： 黃三角黃三角 頂級體驗(yàn)式城市綜合體頂級體驗(yàn)式城市綜合體 提升項(xiàng)目整體形象，加強(qiáng)對區(qū)域在國內(nèi)影響力和輻射力的角度出發(fā)，從 一開始就拉開與其他項(xiàng)目的距離，提升項(xiàng)目檔次。從區(qū)域在國內(nèi)影響力 和輻射力的角度出發(fā)，不是解決表面上的“我的位置在哪里？”這一問 題，而是告訴客戶我們的地段是什么級別的、有什么具體內(nèi)容； 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目“內(nèi)外資源”的可參與性和功能性，特別是區(qū)域內(nèi)相關(guān)城市配 套資源及其項(xiàng)目周邊高端住宅、項(xiàng)

29、目自身高端商業(yè)資源的互動(dòng)利用。 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目最大的價(jià)值是在于各項(xiàng)資源的最大化優(yōu)勢，從而達(dá)到1+12的 效應(yīng)。 - 本資料來自 -50 案案 名：名： - 本資料來自 -51 - 本資料來自 -52 - 本資料來自 -53 - 本資料來自 -54 - 本資料來自 -55 - 本資料來自 -56 - 本資料來自 -57 - 本資料來自 -58 - 本資料來自 -59 - 本資料來自 -60 - 本資料來自 -61 - 本資料來自 -62 - 本資料來自 -63 - 本資料來自 -64 - 本資料來自 -65 - 本資料來自 -66 - 本資料來自 -67 - 本資料來自 -68 - 本資料來自 -69

30、 - 本資料來自 -70 - 本資料來自 -71 - 本資料來自 -72 基于產(chǎn)品形態(tài)的定位細(xì)分 金域廣場 全能公寓企業(yè)發(fā)展平臺(tái) 黃三角頂級體驗(yàn)式城市綜合體 國際風(fēng)尚街區(qū)四星級酒店 國內(nèi)一線影城頂級娛樂配套環(huán)球美食特區(qū)大型便利超市 - 本資料來自 -73 - 本資料來自 -74 - 本資料來自 -75 - 本資料來自 -76 - 本資料來自 -77 四、業(yè)態(tài)落位及推售思路 - 本資料來自 -78 業(yè)態(tài)落位業(yè)態(tài)落位 - 本資料來自 -79 - 本資料來自 -80 方案一方案一: : 1f1f步行街步行街 2 3f2 3f超市超市 4f4f餐飲餐飲+ +專業(yè)賣場專業(yè)賣場 5f5f娛樂（電影院、娛樂

31、（電影院、ktvktv、健身、電玩城、健身、電玩城 等）等）+ +餐飲餐飲 - 本資料來自 -81 方案二方案二: : 13f13f百貨百貨+ +超市超市 4f4f餐飲餐飲+ +專業(yè)賣場專業(yè)賣場 5f5f娛樂（電影院、娛樂（電影院、ktvktv、健身、電玩城等）、健身、電玩城等） + +餐飲餐飲 - 本資料來自 -82 前期招商工作 我們已于前段時(shí)間接觸了銀座百貨、超市，中百百貨、超市，以及多 家院線，商家都表現(xiàn)出極大的興趣。但我們不能過于樂觀，同時(shí)商家 對該地區(qū)同樣存在較大的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，后期需要甲方配合去做商家的工 作。 關(guān)于百貨超市業(yè)態(tài)的商家，我們建議首選在本地已經(jīng)發(fā)展起來的，并 且有拓展需

32、求的，對于新進(jìn)的商家，我們要謹(jǐn)慎對待。一方面其對濱 州市場缺乏經(jīng)驗(yàn)，二是其第一家店未必會(huì)選擇我們項(xiàng)目。 總結(jié)：有的放矢 提高效率 針對性招商 節(jié)省資金成本時(shí)間成本 - 本資料來自 -83 產(chǎn)品改進(jìn)建議 1.建議南面兩部電梯直通4-5f 為商場專用電梯 東面兩部電梯專供寫字 間使用 2.寫字間原有公共衛(wèi)生間太少，建議增加公共衛(wèi)生間或改為獨(dú)立衛(wèi)生間。 3.4-5f的外立面建議做成落地窗，以適合做餐飲，并保證通透性和可視性。 4.1f建議請?jiān)O(shè)計(jì)部門將大面積分割成小面積的鋪位，遵循原則為：保證人 流的方便，小面積鋪位的使用方便，并在1f預(yù)留300平左右做超市的引 導(dǎo)入口（無障礙扶梯），遵循原則為：1f

33、可以分享超市的人流，超市扶 梯可以通達(dá)1f的停車場。 5.為了人流動(dòng)線和實(shí)際經(jīng)營方便，建議一樓最外圍商鋪建議由對外開門改 為對內(nèi)對外雙開門形式。 - 本資料來自 -84 推售思路推售思路 - 本資料來自 -85 “低價(jià)入市，小幅快跑” 小幅快跑，多次推盤，根據(jù)當(dāng)時(shí)市場情況，適當(dāng)提價(jià)； （備注：根據(jù)當(dāng)時(shí)市場狀況提交相應(yīng)價(jià)格策略） 1、價(jià)格總策略 - 本資料來自 -86 一次低價(jià)入市占領(lǐng)市場，掀起熱銷高潮，二次適當(dāng)拉升價(jià)格一次低價(jià)入市占領(lǐng)市場，掀起熱銷高潮，二次適當(dāng)拉升價(jià)格 保證項(xiàng)目合理利潤，并逐步實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)。保證項(xiàng)目合理利潤，并逐步實(shí)現(xiàn)實(shí)收均價(jià)。 參考區(qū)域租金水平，假設(shè)未來投資回報(bào)率，結(jié)合市場

34、比較，合理定價(jià)。參考區(qū)域租金水平，假設(shè)未來投資回報(bào)率，結(jié)合市場比較，合理定價(jià)。 市場對入市價(jià)格的接受度，保證認(rèn)籌和開盤人氣及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。市場對入市價(jià)格的接受度，保證認(rèn)籌和開盤人氣及目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。 2、定價(jià)原則 - 本資料來自 -87 內(nèi)場：流水線操作定點(diǎn)攻擊（快速點(diǎn)殺）內(nèi)場：流水線操作定點(diǎn)攻擊（快速點(diǎn)殺） + + 外場巡展：游擊軍團(tuán)一對一搏殺（增加成功率）外場巡展：游擊軍團(tuán)一對一搏殺（增加成功率） + + 外場派單：外圍狙擊手，不放過一個(gè)漏網(wǎng)之魚（三重保險(xiǎn)）外場派單：外圍狙擊手，不放過一個(gè)漏網(wǎng)之魚（三重保險(xiǎn)） u操作要點(diǎn)：發(fā)揮每個(gè)人的能動(dòng)性，任何人只要成功推薦客戶就有現(xiàn)金 獎(jiǎng)勵(lì)，采用多種營銷手段結(jié)合

35、，保證最高成交率。 3、銷售組織 - 本資料來自 -88 以直觀的方式顯示所有商鋪的銷售進(jìn)展情況，在掌握全局的同時(shí)，時(shí)刻給客戶 緊迫感； 以直觀的方式方便銷售人員對客戶進(jìn)行價(jià)格演示，也便于幫 助客戶加深對產(chǎn)品的了解，并根據(jù)選擇的模擬付款方式生成付款時(shí)間和按揭供款表，方便 客戶進(jìn)行詳細(xì)了解和分析。 管理和登記來電、來客情況，完成對來電、來客特征登記和需求登記， 便于銷售助理對每天來訪情況進(jìn)行分析，對后面營銷策略調(diào)整提供依據(jù)。 管理和登記銷售的情況，包括認(rèn)購資料、合同資料、產(chǎn)權(quán)資料、付款資料。 管理銷售過程中換、退、房處理及查詢。 處理銷售過程中的樓款催交及欠款催交處理，并可打印清單。 登記和管理

36、成交客戶的詳細(xì)資料，方便公司對成交客戶進(jìn)行分析和了解， 從而最大限度提高對成交客戶的服務(wù)。 將公司的銷售情況進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，可以以圖形方式直觀顯示。 統(tǒng)計(jì)銷售過程中需要的各種報(bào)表，并根據(jù)需要來制訂各種報(bào)表。 4、現(xiàn)場管理 u銷售流程和最終成交多是通過現(xiàn)場信息交流來完成，所以現(xiàn)場管理在銷售環(huán)節(jié)亦為重要。 - 本資料來自 -89 管理內(nèi)容： 管理制度、銷售禮儀、銷售說辭、投 資保障、銷售技巧、銷售流程等等 績效考核、考核標(biāo)準(zhǔn) u保證銷售現(xiàn)場的接待質(zhì)量， 提高銷售人員的專業(yè)技能， 實(shí)現(xiàn)客戶的滿意度，是我們 對銷售現(xiàn)場管理的目標(biāo)，在 項(xiàng)目案場我們采取如下舉措 加強(qiáng)和提高銷售執(zhí)行力！ - 本資料來自 -90

37、銷售部接待流程及購房流程： 1 1）售樓部銷售接待流程：）售樓部銷售接待流程： 迎賓問好請座倒水介紹樓盤概況 引領(lǐng)參觀項(xiàng)目總平面圖、銷售控制表、 宣傳海報(bào) 勘察工地作鋪型推薦互留聯(lián)系方式 準(zhǔn)備樓盤資料送客戶至門口 電話回訪 2 2）售樓部購房流程：）售樓部購房流程： 介紹了解項(xiàng)目表達(dá)購買意向 預(yù)訂戶型認(rèn)購交款、簽定合同合同備案 - 本資料來自 -91 銷售管理 u所有上崗銷售人員全部經(jīng)過嚴(yán)格、認(rèn)真的篩選，同時(shí)，必須通過產(chǎn)品、流程、禮 儀、專業(yè)知識(shí)等一系列的系統(tǒng)考核后才可上崗接待。 u銷售期間，對每個(gè)銷售人員進(jìn)行績效淘汰，激勵(lì)每個(gè)銷售員更加努力，并進(jìn)行銷 冠前三名排名競賽，分別制定不同等級的獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，并在銷售中心掛紅榜張示 u在銷售人員接待過程中，公司所有管理人員都有權(quán)隨時(shí)旁聽和監(jiān)督，以達(dá)到給予 客戶更完善的專業(yè)服務(wù)，并對在解說中發(fā)現(xiàn)有問題的銷售員予以立即停崗處分。 同時(shí)，隨時(shí)都可能會(huì)邀請一批神秘客戶到現(xiàn)場暗訪，發(fā)現(xiàn)并尋找問題。 - 本資料來自 -92 銷售管理 u認(rèn)籌時(shí)，銷售人員進(jìn)行第一重的溝通；遇見客戶抗性較大時(shí)，銷售主管進(jìn)行第 二輪溝通，協(xié)助銷售人員說服客戶；如再遇困難時(shí)，案場銷售經(jīng)理或總監(jiān)親自洽 談溝通，以保證每組客戶的成功接待率。 u晨會(huì)：每天上午9點(diǎn)前在售樓中心召開晨會(huì)，安排當(dāng)日的工作及任務(wù)，檢查禮儀、著裝， 激勵(lì)士氣。晚