房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃案例分析(20201230054936)

1、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃方向 、相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù) 由于目前大部分房地 產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)的開發(fā)資金來自金融企業(yè) 的借貸，具有資金量大、借款期限長、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以 可以利用合適的利息扣除方式對借款利息進(jìn)行房地產(chǎn)稅收籌劃。 一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，將完工之前 的借款利息可以計(jì)入開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 （期間費(fèi)用）的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)，還 可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加 計(jì)20%的扣除，這樣，就可以大大增加扣除項(xiàng)目 降低增值額， 從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)，增加凈收益。 另一方面，針對房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡

2、能 夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、 分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的： 允許據(jù) 實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金 額;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁?金融機(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金 額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的 10%以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選 擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資， 利息費(fèi)用所占比例較高， 可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除；反之，主要依靠權(quán)益資本籌資， 利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ?這樣可以多扣除房地 產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對實(shí)現(xiàn)企業(yè)價值最大化有利。 房地產(chǎn)稅收籌劃案例：某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)一批商品房， 支付的地價款為 600

3、 萬元，開發(fā)成本為 1000 萬元，假設(shè)房地產(chǎn) 開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為 100萬 元和 70 萬元時 （設(shè)貸款利率 5%），如何為該公司利用利息扣除進(jìn) 行籌劃? 房地產(chǎn)稅收籌劃過程如下：首先計(jì)算扣除的利息支出差異： （取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成 本）X （10%5%）=（600+1000）X 5%=80（萬元其次判斷：當(dāng)允許扣 除的利息支出為 1 00萬元時，由于 100萬80 萬，所以該公司應(yīng) 嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明， 這樣就可 以按 100萬元扣除，否則只能按 80萬元扣除，計(jì)稅依據(jù)將增加 20萬元，造成多繳稅款 ;當(dāng)允許扣

4、除的利息支出為 70萬元時，由 于 70 萬80 萬，所以應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開 發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明， 這樣 可以多扣除 1 0萬元利息支出，減少計(jì)稅依據(jù) 10萬元，合理降低 稅負(fù)。從以上分析可以看出， 在可能的情況下將利息費(fèi)用計(jì)入房 地產(chǎn)開發(fā)成本，是企業(yè)在該扣除項(xiàng)目納稅籌劃時的首選。 二、利用建房方式的籌劃實(shí)務(wù) 大部分房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)， 但這 種方式下籌劃空間較小。 若利用代建、 合建等方式則籌劃空間較 大。 第一，房地產(chǎn)的代建行為。 這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客 戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)， 開發(fā)完成向客戶收取代建收入的行為。

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言， 雖然取得了一定的收入， 但始終沒有發(fā)生 房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移， 其收入屬于勞務(wù)報酬， 為營業(yè)稅的征稅范圍， 不是土地增值稅的征稅范疇。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種建房 方式，減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行 定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 第二，合作建房方式。 這種方式指根據(jù) 營業(yè)稅問題解答 （一） 的通知 （國稅函 1995156號 ）的規(guī)定，“合作建房”是指一方提 供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作，建造房屋的行為。 建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅 ;建成后轉(zhuǎn)讓的， 再按規(guī)定征收土地增值稅。 企業(yè)可充分利用此項(xiàng)優(yōu)惠政策， 實(shí)

6、現(xiàn) 共贏。案例：華富房地產(chǎn)開發(fā)公司在某市繁華地段擁有一塊土地， 擬與富民公司合作建造辦公用房， 資金由富民公司提供， 建成后 按比例分房。對富民公司來說，分得的辦公樓不含土地增值稅， 會降低購置成本。 即便將來處置， 只就屬于自己的部分繳納土地 增值稅。對華富公司而言，作為自用辦公用房，不繳納土地增值 稅，可節(jié)約大量稅負(fù)，降低房地產(chǎn)成本，增強(qiáng)市場競爭力，這樣 就實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)和購置方的雙贏。 三、改變銷售模式的籌劃實(shí)務(wù) 一是，針對納稅主體的新設(shè)分立。 即房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)設(shè)立獨(dú) 立銷售公司，負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售， 這種分立使土地增值稅、 營業(yè)稅、 企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。 房地產(chǎn)稅收籌劃案例： A

7、公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許 扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，如果采用兩種售價：第一， 若以 1500 萬元的價格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為 1167.5萬元， 增值率為 28.48%，應(yīng)納 99.75 萬元的土地增值稅，凈賺 232.75萬 元。第二，以 1400 萬元的價格售出， 可扣除的項(xiàng)目金額為 1166.96 萬元，增值率為 19.97%，免征土地增值稅，凈賺 233.04 萬元。 第三，如果 A 公司設(shè)立獨(dú)立銷房屋銷售公司， A 公司將住房以 1 400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以 1500萬元 的價格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時，由于其增值率為 19.97%20%

8、，免納土地增值稅。 當(dāng)銷售公司以 1500 萬元售出時， 扣除營業(yè)稅及附加合計(jì)： 1500 X 5.5%=萬元，可扣除的項(xiàng)目 金額為 1167.5+82.5=1250萬元，其增值率為 16.67%20%，按照規(guī)定該項(xiàng)支出 140 萬無法直接計(jì)入本 期費(fèi)用， 只能以折舊形式在以后年度抵扣， 同時加大了房產(chǎn)稅的 稅基，使房產(chǎn)稅稅賦加大。 方案二：分次分期支出法。計(jì)劃工期 2005年 3月至 12月， 分 3月至 4月、6月至 7月和 2006年 1 月至 2月三個工期， 分別 支出 40萬、40和 60萬。這樣，首先增加了當(dāng)年費(fèi)用，減少了所 得稅。 第一、二期大修理支出占原值的 40 一 500=

9、8%20%,第三期 大修理支出占原值的 60 一 500=16%20%，兩年修理支出均可以 費(fèi)用化，減少所得稅支出140 X 33%=46.2萬；其次，由于修理支出 不記入房屋原值，可以每年少交房產(chǎn)稅140 X (-10%) X 1.2%=1.51 萬，獲稅后凈利 1.51 X -(313%)=1.01 萬，假設(shè)以后折舊年限不變， 則獲稅后凈利 1.01 X 14=14.1萬4 ;再次，增加了凈現(xiàn)金流量， 假設(shè) 公司投資回報率 8%，方案二下，維修費(fèi)用沖減 2005年、 2006年 所得稅費(fèi)用折現(xiàn)為： 80X 33%+60X 33%X 0.9259( 一年期復(fù)利現(xiàn)值 系 數(shù) )=44.73 萬

10、 ， 而 方 案 一 下 累 計(jì) 折 舊 折 現(xiàn) 140 + 14 X 33%X 8.5598(1年期年金現(xiàn)值系數(shù))=25.19萬，增加凈 現(xiàn)金流量 44.73-25.19=19.54萬?？梢钥闯?，房地產(chǎn)稅收籌劃效果 非常明顯。 六、配套設(shè)施開發(fā)成本的籌劃選擇 商品房住宅開發(fā)項(xiàng)目中，因公建配套、營銷策略等需要， 般都附屬設(shè)計(jì)有經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的為業(yè)主、 租客提供休閑、 娛樂 及商業(yè)服務(wù)的配套設(shè)施， 通稱“配套設(shè)施”。 “配套設(shè)施”的權(quán) 屬應(yīng)當(dāng)由開發(fā)商和購房人在商品房預(yù) （出）售合同中約定明確，合 同未作約定的， “配套設(shè)施”所有權(quán)歸開發(fā)商。 “配套設(shè)施”的 建造成本不單獨(dú)核算， 而是通過“開發(fā)成

11、本”科目并入可售房產(chǎn) 總成本內(nèi)核算， 竣工驗(yàn)收計(jì)入“開發(fā)產(chǎn)品”并隨房產(chǎn)銷售收入的 實(shí)現(xiàn)，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本。“配套設(shè)施”雖由開發(fā)企業(yè)管理控制，但 無償提供給小業(yè)主或租客使用， 開發(fā)企業(yè)推遲辦理或不辦理其產(chǎn) 權(quán)登記，會計(jì)核算上反映為產(chǎn)權(quán)不明的賬外資產(chǎn)。采用此法，配 套設(shè)施成本不僅可以作為土地增值稅的扣除項(xiàng)目， 而且可以足額 抵減應(yīng)納稅所得額。 由于開發(fā)商賬面既不反映“固定資產(chǎn)配 套設(shè)施”， 也未反映空置的“開發(fā)產(chǎn)品配套設(shè)施”， 在產(chǎn)權(quán) 不明的管理階段， 更談不上將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性固定資產(chǎn)的問 題。因此，既不存在視同銷售的稅收問題，也不存在房產(chǎn)稅的問 題，開發(fā)企業(yè)總體稅負(fù)最輕。 七、不同住宅項(xiàng)目分別核

12、算的籌劃 即通過對不同住宅項(xiàng)目分別設(shè)立建筑成本項(xiàng)目來核算， 以降低 土地增值稅。 房地產(chǎn)稅收籌劃案例： C 房地產(chǎn)開發(fā)公司， 2005年商品房銷售 收入為 15000萬元，其中普通住宅的銷售額為 10000萬元，豪華 住宅的銷售額為 5000 萬元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為 11000 萬元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為 8000萬元，豪華住宅 的可扣除項(xiàng)目金額為 3000 萬元。 (1)不分開核算時企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅：增值率為 (15000-11000) + 11000 X 100%=36%,適30%的稅率。應(yīng)納土地 增值稅稅額：(1500041000) X 30%=12(萬元。 (

13、2)分開核算時應(yīng) 繳納的 土地增 值稅： 普通住宅增 值率 ： (100008000) + 8000 X 100%=25%9適用 30%的稅率。應(yīng)納稅額: (10000-80000) X 30%=600萬 元 ， 豪 華 住 宅 增 值 率 ： (5000-3000) + 3000 X 100%=67%,則適用0%的稅率。應(yīng)納稅額: (5000-3000) X 40-%3000 X 5%=650萬元。普通住宅和豪華住宅應(yīng) 納稅合計(jì)： 1 250萬元,分開核算比不分開核算多支出稅金 50萬 元。因?yàn)槠胀?biāo)準(zhǔn)住宅的增值率為 25%，超過 20%，還得繳納土 地增值稅。 進(jìn)一步的房地產(chǎn)稅收籌劃還可通過適當(dāng)銷售價格使普 通住宅的增值率控制在 20%以內(nèi)，可免征土地增值稅。C公司在 銷售建造的普通住宅中，可采取不同的銷售價格。 方案一：售價為205