【廣告策劃PPT】上海大眾汽車新PASSAT發(fā)布會(huì)企劃方案

1、上海大眾新上海大眾新passat prepared by: sculpture marketing services prepared for: shanghai volkswagen 發(fā)布會(huì)企劃案發(fā)布會(huì)企劃案 11.9-10 11.9-10 中國(guó)中國(guó)- -杭州杭州 2 svw活動(dòng)簡(jiǎn)報(bào) 激情激情 自信自信 科技科技 新passat產(chǎn)品核心洞察 3 上市會(huì)目標(biāo) 建立對(duì)上海大眾的優(yōu)秀德國(guó)口碑 突破以往passat保守的形象，更年輕,更 進(jìn)取,更現(xiàn)代 激發(fā)經(jīng)銷商信心,達(dá)成銷售目標(biāo) 4 上市會(huì)策略 每個(gè)人都希望掌握 自己的人生 自在操控 穩(wěn)健實(shí)力 自有掌握 激情 自信 科技 只有德國(guó)車能讓 消費(fèi)者有“

2、人開 車”的操控樂(lè)趣 有熱情，有自信， 勝利自然會(huì)來(lái)到 5 志 . 在掌握 “志 . 在掌握”的概念貫穿活動(dòng)始終，充分達(dá)成期望目標(biāo) 志志 在掌握在掌握 上市上市 發(fā)布會(huì)發(fā)布會(huì) 歡迎歡迎 晚宴晚宴 商務(wù)商務(wù) 會(huì)議會(huì)議 試車試車 活動(dòng)活動(dòng) 目標(biāo)目標(biāo) 達(dá)成達(dá)成 6 志 . 在掌握 8 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-杭州大劇院 杭州大劇院西南方向是杭州國(guó)際會(huì)展中心，西北面為杭州市行政中心總占地面積約為 10 萬(wàn)平 方米，建筑面積為 5.5 萬(wàn)平方米。主體設(shè)施有一個(gè) 1600 座的歌劇院，一個(gè) 600 座的音樂(lè)廳， 一個(gè) 400 座的多功能廳，和一個(gè) 700 座的下沉式露天劇場(chǎng)及室外文化廣場(chǎng)。 9 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-杭州大

3、劇院平面圖 10 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-來(lái)賓入場(chǎng) 巴士到達(dá) 11 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-杭州大劇院 發(fā)布會(huì)場(chǎng)地 歌劇院，總共1600個(gè)座位， 1樓1000席，2樓和3樓各300席 12 經(jīng)銷商發(fā)布 會(huì)-杭州大劇 院座位圖 13 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-舞臺(tái)平面圖 14 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-舞臺(tái)圖 16 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-發(fā)想概念 德國(guó)車向來(lái)以優(yōu)異的科技血統(tǒng)而聞名-高質(zhì)感 以多組視頻演說(shuō)交替切換為主線，加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的演說(shuō)效果， 生動(dòng)展現(xiàn)新passat的優(yōu)越產(chǎn)品特性 17 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 主持人推薦 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 演出 新車亮相 新車介紹 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 建議 了解經(jīng)銷商及經(jīng)銷商熟悉、喜愛(ài)之人員 能言善道、外型端正 發(fā)言者

4、除外 18 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 來(lái)賓入場(chǎng)及發(fā)布會(huì)開場(chǎng)前舞臺(tái)上大頻幕簡(jiǎn)潔 的呈現(xiàn)上海大眾logo，并播放輕快音樂(lè) 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 19 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 由主持人輕松開場(chǎng)后，介紹上海大眾領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 20 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 由市場(chǎng)部總監(jiān)主持、引導(dǎo)各相關(guān)專業(yè)人員，為大家進(jìn) 行新passat產(chǎn)品介紹 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 21 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 介紹過(guò)程中，一組視頻呈現(xiàn)出環(huán)境氛圍（如德國(guó)生產(chǎn) 廠間、工作室、上海大眾展示間.等

5、），另一組視頻呈 現(xiàn)ptt報(bào)告內(nèi)容或視頻數(shù)據(jù)，上方有輔助說(shuō)明視頻系統(tǒng) 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 22 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 暗場(chǎng),3名女舞者和6名男舞者出場(chǎng) 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 23 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 三維動(dòng)畫制作呈現(xiàn)汽車拼裝過(guò)程，舞者根據(jù)動(dòng)畫演繹拼 裝動(dòng)作 通過(guò)舞者的動(dòng)作（推、抬、拋等）演繹，協(xié)作完成一輛 完整的轎車拼裝 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 24 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 三維動(dòng)畫制作呈現(xiàn)汽車拼裝過(guò)程，舞者根據(jù)動(dòng)畫演繹拼 裝動(dòng)作 通過(guò)舞者的動(dòng)作（推、抬、拋

6、等）演繹，協(xié)作完成一輛 完整的轎車拼裝 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 25 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 新車拼裝完畢，畫面感覺(jué)是一臺(tái)真車大小 透過(guò)燈光特效及投射角度，新車瞬間出現(xiàn)在舞臺(tái)中央 屏幕迅速升起 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 26 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 六名男舞者跑向舞臺(tái)后方，拉起布幔隨車舞蹈，車輛背 光，若隱若現(xiàn)，3名女舞者進(jìn)入三車內(nèi) 三輛新車上各遮蓋一條布幔，布幔共有黑黃紅三色各 一條，代表著德國(guó) 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車亮相 新車介紹 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 27 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 后兩輛車在布幔的伴隨

7、下，車后打出雷射燈效及大量煙 霧效果，新車在情景中緩緩開向前場(chǎng) 車中的女舞者由天窗探出，在三色布幔下優(yōu)雅表演 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 28 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 三臺(tái)新車開到臺(tái)前定位，6名男舞者兩兩一組，分別將三 輛新車中的女舞者從天窗中抬下，女舞者在轉(zhuǎn)臺(tái)上舞蹈 男舞者將三色布幔放至后方地上，形成新車走過(guò)之道路 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 29 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 新車在臺(tái)上順時(shí)針旋轉(zhuǎn)展示，男女舞者于新車外圍逆時(shí) 針跳舞，形成速度感 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 30 經(jīng)銷

8、商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 舞蹈表演結(jié)束，舞者開車門，引導(dǎo)車上領(lǐng)導(dǎo)下車亮相， 舞者退場(chǎng) 六名領(lǐng)導(dǎo)下車亮相接收來(lái)賓拍照，passat立體字降下， 聚光燈集中在三臺(tái)新車上 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 31 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 領(lǐng)導(dǎo)引見(jiàn)新passat工作團(tuán)隊(duì)上臺(tái)與來(lái)賓見(jiàn)面，工作 團(tuán)隊(duì)成員從臺(tái)下走上舞臺(tái)亮相 32 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 燈光暗下，火炬從天而降 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 33 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 主要領(lǐng)導(dǎo)啟動(dòng)激光，點(diǎn)燃

9、上市火焰，音效配合 預(yù)示passat領(lǐng)馭火爆上市，前程似錦 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 34 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 領(lǐng)導(dǎo)及工作團(tuán)隊(duì)下場(chǎng) 四個(gè)投影幕顯示新車形態(tài)、產(chǎn)品名稱及規(guī)格，和上海大 眾logo 來(lái)賓賞車 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 35 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-現(xiàn)場(chǎng)流程 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 暖場(chǎng) 新車介紹 新車亮相 工作團(tuán)隊(duì)亮相 賞車 團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 上市活動(dòng)結(jié)束，來(lái)賓休息觀賞passat領(lǐng)馭的風(fēng)采，享用 點(diǎn)心飲料 36 經(jīng)銷商發(fā)布會(huì)-流程 16:40 - 17:00 來(lái)賓入場(chǎng) 暖場(chǎng) 17:00 - 17:10 領(lǐng)導(dǎo)發(fā)言 17:10 - 17:30新車介紹 17:

10、30 - 17:40新車亮相及領(lǐng)導(dǎo)拍照 17:40 - 17:50工作團(tuán)隊(duì)亮相 17:50 - 17:55團(tuán)隊(duì)激勵(lì) 17:55 - 18:15尾聲休息賞車、拍照來(lái)賓留影 時(shí)間時(shí)間流程安排流程安排地點(diǎn)地點(diǎn) 16:00 - 16:20 酒店集合出發(fā)至酒店 16:20 - 16:40乘巴士前往發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng) 38 歡迎晚宴-場(chǎng)地 浙江省人民大會(huì)堂花中城宴會(huì)廳，杭州乃至整個(gè)浙江迄今為止規(guī) 模最大、檔次最高的餐飲酒店之一，可容納800人 杭州大劇院 人民大會(huì)堂 花中城 解放路 秋濤路 鳳起路 39 歡迎晚宴-場(chǎng)地平面圖 40 歡迎晚宴-舞臺(tái)效果 41 歡迎晚宴-效果達(dá)成 歡迎晚宴目標(biāo) 42 歡迎晚宴-現(xiàn)場(chǎng)流

11、程 上菜秀 開場(chǎng)舞獅秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌 互動(dòng)游戲 主持人推薦 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/ 尾聲 男知名主持人當(dāng)?shù)嘏鞒秩?43 上菜秀 開場(chǎng)秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌 歡迎晚宴-現(xiàn)場(chǎng)流程 每桌由1名svw領(lǐng)導(dǎo)或員工 為經(jīng)銷商上首道菜 svw上菜組佩帶廚師帽，分 成兩排，先在臺(tái)前排列隊(duì)， 然后分兩隊(duì)分別為在座的經(jīng) 銷商上冷菜拼盆 可設(shè)計(jì)上菜后，再在干冰上澆水，體現(xiàn)svw的誠(chéng)意 配合現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)，烘托氣氛 互動(dòng)游戲 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/ 尾聲 44 上菜秀 開場(chǎng)秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌 歡迎晚宴-現(xiàn)場(chǎng)流程 互動(dòng)游戲 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/ 尾聲 舞臺(tái)上事先擺設(shè)好巨幅白色布幕，全場(chǎng)燈光關(guān)閉

12、，僅剩舞臺(tái) 上燈光。 舞臺(tái)上的兩個(gè)女性表演者分別彈奏古箏和琵琶，合奏氣勢(shì)磅 礴的名曲十面埋伏 一名身著白衣的老書法家登臺(tái)亮相配合現(xiàn)場(chǎng)音樂(lè)，烘托氣氛 配合著音樂(lè)的韻律書法家用巨型毛筆，提上本次活動(dòng)的主題 “上海大眾、志在掌握-上市成功” 古箏和琵琶的名樂(lè)演奏體現(xiàn)出江南風(fēng)情，同時(shí)書法家的激昂 作畫體現(xiàn)出新款帕薩特所訴求的掌控、大氣的制造理念 45 上菜秀 開場(chǎng)秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌 歡迎晚宴-現(xiàn)場(chǎng)流程 互動(dòng)游戲 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/ 尾聲 46 上菜秀 開場(chǎng)秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌 歡迎晚宴-現(xiàn)場(chǎng)流程 互動(dòng)游戲 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/ 尾聲 47 上菜秀 開場(chǎng)秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌

13、 歡迎晚宴-現(xiàn)場(chǎng)流程 志 . 在掌握 各大區(qū)經(jīng)銷商推薦1名代表參與游戲； 準(zhǔn)備一疊新passat輪廓的金色紙片，陸續(xù)從高處飄落， 看誰(shuí)在空中抓到的新passat最多的為勝； 游戲寓意經(jīng)銷商將擁有越來(lái)越多的新passat車主，銷 量節(jié)節(jié)攀升； 同時(shí)呼應(yīng)上市會(huì)的主題。 互動(dòng)游戲 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/ 尾聲 獎(jiǎng) 品 48 歡迎晚宴-現(xiàn)場(chǎng)流程 上菜秀 開場(chǎng)秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌 互動(dòng)游戲 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/ 尾聲 由svw領(lǐng)導(dǎo)授予各大區(qū)經(jīng)銷商代表火炬，將發(fā)布活動(dòng) 點(diǎn)燃的火延續(xù)到晚宴上 主持帶領(lǐng)全場(chǎng)高呼新passat銷售成功的口號(hào) 全場(chǎng)共唱真心英雄或心手相連 現(xiàn)場(chǎng)氣氛達(dá)到高潮 49 歡迎晚

14、宴-現(xiàn)場(chǎng)流程 上菜秀 開場(chǎng)秀 領(lǐng)導(dǎo)致辭敬酒 藝人獻(xiàn)歌 互動(dòng)游戲 團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 卡拉ok/尾聲 50 歡迎晚宴-流程 18:50 - 19:15 來(lái)賓入場(chǎng) 19:15 - 19:20上菜秀 19:20 - 19:30開場(chǎng)秀 19:30 - 19:45領(lǐng)導(dǎo)致辭/敬酒 19:45 - 20:05藝人獻(xiàn)歌 20:05 - 20:20互動(dòng)游戲 20:20 - 20:35團(tuán)隊(duì)誓師激勵(lì) 20:35 - 21:15尾聲 時(shí)間時(shí)間流程安排流程安排地點(diǎn)地點(diǎn) 18:30 -18:50乘巴士前往晚宴地點(diǎn) 大會(huì)堂 52 經(jīng)銷商議程安排建議 時(shí)間時(shí)間日程安排日程安排地點(diǎn)地點(diǎn) 11月月9日（星期三）日（星期三） 09:00

15、 - 16:00 機(jī)場(chǎng) / 火車站接機(jī)、酒店入?。ň唧w接機(jī)時(shí) 間根據(jù)實(shí)際航班 / 車次情況而定） 機(jī)場(chǎng) /火車站 酒店 16:20 - 16:40前往發(fā)布會(huì)現(xiàn)場(chǎng)酒店 杭州大劇院 17:00 - 18:15新passat上市發(fā)布會(huì)杭州大劇院 18:30 - 18:50前往晚宴現(xiàn)場(chǎng)杭州大劇院 人民大會(huì)堂 19:15 - 21:15新passat上市晚宴人民大會(huì)堂 21:30發(fā)車回酒店大會(huì)堂 酒店 53 經(jīng)銷商議程安排建議 時(shí)間時(shí)間日程安排日程安排地點(diǎn)地點(diǎn) 11月月10日（星期四）日（星期四） a組組 08:45 - 09:00經(jīng)銷商集合至商務(wù)會(huì)議室 五洲酒店會(huì)議室 09:00 - 11:00商務(wù)會(huì)

16、議 11:15 - 12:15自助午餐五洲酒店 12:30 - 12:50前往試車發(fā)車點(diǎn)五洲酒店 杭州大劇院停車場(chǎng) 13:00 - 13:10活動(dòng)內(nèi)容講解 杭州大劇院停車場(chǎng) 13:10 - 13:30車手表演 13:30 - 16:00 道路試車試車區(qū)域 16:15 部分機(jī)場(chǎng) / 火車站送機(jī)大劇院發(fā)車點(diǎn) 機(jī)場(chǎng) / 火車站 部分回酒店退房、機(jī)場(chǎng) / 火車 站送機(jī) 大劇院發(fā)車點(diǎn) 酒店 機(jī)場(chǎng) / 火 車站 54 經(jīng)銷商議程安排建議 時(shí)間時(shí)間日程安排日程安排地點(diǎn)地點(diǎn) 11月月10日（星期四）日（星期四） b組組 8:15 - 8:30經(jīng)銷商集合上車酒店 8:30 - 8:50前往車手表演區(qū)酒店 杭州大

17、劇院停車場(chǎng) 9:00 - 9:10活動(dòng)內(nèi)容講解 杭州大劇院停車場(chǎng) 9:10 - 9:30車手表演 9:30 - 12:00道路試車試車區(qū)域 12:15 - 12:35前往午餐地點(diǎn)杭州大劇院停車場(chǎng) 五洲酒店 12:45 - 13:45自助午餐五洲酒店 14:00 - 16:00商務(wù)會(huì)議五洲酒店會(huì)議室 16:15部分經(jīng)銷商機(jī)場(chǎng) / 火車站送機(jī) 五洲酒店 住宿酒店 機(jī)場(chǎng) / 火車 站 如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng) 分析 學(xué)習(xí)內(nèi)容 理論部分 案例學(xué)習(xí) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方法 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)

18、分析？ 慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告慈溪銀泰地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)研究及定位報(bào)告 市場(chǎng)市場(chǎng) 為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 開發(fā)商 建筑師消費(fèi)者 1。評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境評(píng)估項(xiàng)目所處的市場(chǎng)環(huán)境 2。尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng)尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，挖掘需求尚未被滿足的市場(chǎng) 3。制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位制定項(xiàng)目的發(fā)展方向和市場(chǎng)定位 4。推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品建議 5。評(píng)評(píng)估項(xiàng)目目估項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。標(biāo)實(shí)現(xiàn)的可能性。 市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行整合與提整合與提 煉煉的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。

19、的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。 開發(fā)商是追逐利潤(rùn)的，建筑師 是唯美主義的，市場(chǎng)分析是連 接開發(fā)商、建筑師和消費(fèi)者的 橋梁，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析是基于 對(duì)市場(chǎng)的理性判斷 具體起到 哪些作用呢？ 什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？ 概念，即指：針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。 需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者 供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店 等）等） 市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！ 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 1。

20、思路 三個(gè)層次三個(gè)層次 區(qū)域市場(chǎng)、專業(yè)物業(yè)市 場(chǎng)、項(xiàng)目市場(chǎng) 兩個(gè)方面兩個(gè)方面 供給、需求 三個(gè)時(shí)段三個(gè)時(shí)段 過(guò)去、現(xiàn)在、未來(lái) 區(qū)域 市場(chǎng)分析 專業(yè) 市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 市場(chǎng)分析 廣州經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和房 地產(chǎn)市場(chǎng) 廣州住宅 市場(chǎng) 項(xiàng)目所在 地市場(chǎng) 例如： 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)供給分析 客戶需求分析 競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 客戶需求分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 2。步驟 第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定第一步：市場(chǎng)區(qū)域界定 這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場(chǎng)分 析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市 場(chǎng)特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來(lái)劃 分。 第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分第二步：區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分 析析 考察整個(gè)區(qū)

21、域經(jīng)濟(jì)環(huán)境，判斷區(qū)域房 地產(chǎn)市場(chǎng)處于何種發(fā)展階段，找到影 響房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的主要因素，對(duì)區(qū) 域房地產(chǎn)發(fā)展前景進(jìn)行預(yù)測(cè)。 第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析第三步：專業(yè)市場(chǎng)分析 按物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，對(duì)各專業(yè) 市場(chǎng)的供給和需求進(jìn)行對(duì)比預(yù)測(cè)，從 而揭示各專業(yè)市場(chǎng)的需求潛力及分布 狀況。 第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析第四步：項(xiàng)目市場(chǎng)分析 根據(jù)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手及消費(fèi)者的分析找到 項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)、預(yù)估項(xiàng)目的市場(chǎng)占有 率。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境分環(huán)境分 析析 區(qū)域房地產(chǎn)區(qū)域房地產(chǎn) 市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析 （一）基（一）基 本內(nèi)容本內(nèi)容

22、 + 對(duì)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素 進(jìn)行分析，對(duì)過(guò)去變化趨勢(shì)進(jìn)行判斷，預(yù)測(cè)未來(lái)的發(fā)展前景。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境和市場(chǎng)分析 （二）基本資（二）基本資 料的獲得料的獲得 區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 1、總量指標(biāo) gdp、人口、人均gdp、固定 資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、 接待入境旅游人數(shù) 2、結(jié)構(gòu)指標(biāo)：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就 業(yè)人口結(jié)構(gòu) 3、水平指標(biāo)：人均收入水平、消費(fèi) 水平、人均居住面積、住宅消費(fèi) 支出水平 4、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、 城市總體規(guī)劃 區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

23、1、投資：開發(fā)投資額 2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā) 面積、土地出讓金 3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面 積、年開發(fā)量 4、銷售：銷售額、銷售面積、價(jià)格 、空置量、吸納量 5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價(jià)格指數(shù) 數(shù)據(jù)來(lái)源數(shù)據(jù)來(lái)源 各地方統(tǒng)計(jì)年鑒、統(tǒng)計(jì)公 報(bào)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展月報(bào)、地方 經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng) 站、中房指數(shù)、國(guó)房指數(shù)、 地方房地產(chǎn)年鑒 土地、規(guī)劃部門的政府官 員訪談 規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士 訪談 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和環(huán)境和 市場(chǎng)分市場(chǎng)分 析析 （三）能夠反映區(qū)域房地（三）能夠反映區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 人

24、均人均gdpgdp與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 gdpgdp增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系 發(fā)展階 段 啟動(dòng)階段 快速發(fā)展階 段 平穩(wěn)發(fā)展 階段 減緩發(fā)展 階段 人均 gdp （美元 ） 800 3000 3000 4000 4000 8000 8000以以 上上 需求特 征 生存需求 生存、改善 需求兼有 改善需求 為主 改善需求 為主 宏觀經(jīng)濟(jì)增 長(zhǎng) 房地產(chǎn)業(yè)發(fā) 展?fàn)顩r 小于4%萎縮 4-5%停滯 5-8%穩(wěn)定發(fā)展 大于8%高速發(fā)展 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 異常異常 基本基本 正常正常 正常正常 運(yùn)行運(yùn)行 基本基本 正常正常 異常異常 房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開

25、發(fā)投資額發(fā)投資額 增幅增幅 25% 適度投資利于拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而增幅過(guò)高 ，將使供給過(guò)量，若無(wú)需求匹配，將導(dǎo)致 供過(guò)于求 房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 發(fā)投資發(fā)投資 /gdp 0.2 反映房地產(chǎn)投資規(guī)模的基礎(chǔ)指標(biāo)，合理指 標(biāo)為0.1-0.15 房地產(chǎn)開房地產(chǎn)開 發(fā)投資發(fā)投資 /固定資固定資 產(chǎn)投資產(chǎn)投資 37 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)指標(biāo)體系 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地（三）能夠反映區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第二步第二步 區(qū)域經(jīng)濟(jì)區(qū)域經(jīng)濟(jì) 環(huán)境和市環(huán)境和市

26、 場(chǎng)分析場(chǎng)分析 （三）能夠反映區(qū)域房地（三）能夠反映區(qū)域房地 產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo)產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r的指標(biāo) 消費(fèi) 類型 恩格 爾系 數(shù) 住房消費(fèi) 占總消費(fèi) 性支出的 比重（% ） 恩格爾 系數(shù) 住房消 費(fèi)占總 消費(fèi)支 出的比 重（%） 溫飽 型 0.5 0.59 9.4 0.55 0.59 7.6 0.50 0.55 11.2 小康 型 0.4 0.5 15.5 0.45 0.5 12.1 恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn)恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國(guó)際衡量標(biāo)準(zhǔn) 恩格爾系數(shù)食物支出金額/總支出金額 與國(guó)際上其他國(guó) 家相比，在相同 的收入水平下， 我國(guó)城市居民的 住房支出占總消 費(fèi)支出的比重仍

27、然偏低 北 京 上 海 天 津 重 慶 成 都 武 漢 西 安 人均可 支配收 入 （元 ） 138 82 148 67 103 13 809 4 964 1 852 4 77 48 20082008年年我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù)我國(guó)各主要城市的恩格爾系數(shù) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第三步第三步 專業(yè)市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng) 分析（分析（ 住宅）住宅） 1、住宅類土地供應(yīng)情況、住宅類土地供應(yīng)情況、 成交情況、成交價(jià)格成交情況、成交價(jià)格 2、住宅商品房供、住宅商品房供給給總量、總量、 供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn)供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進(jìn) 行劃分）行劃分） 3、住宅商品房、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、成交

28、結(jié)構(gòu)、 產(chǎn)品特點(diǎn)產(chǎn)品特點(diǎn)分析分析 4、住宅商品房成交價(jià)格分、住宅商品房成交價(jià)格分 析析 5、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)、專業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的思路、步驟和方 法 3。方法 第四步第四步 項(xiàng)目市場(chǎng)項(xiàng)目市場(chǎng) 分析分析 （微觀層（微觀層 面）面） 對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng)對(duì)每一個(gè)可能影響項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性能的特征一一進(jìn)行分析和評(píng) 價(jià)。價(jià)。 地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標(biāo)準(zhǔn)、地塊 面積、形狀、高度 周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境 關(guān)聯(lián)性：通達(dá)性、可視性 項(xiàng)目自身資源條件項(xiàng)目自身資源條件分析分析(swot分析分析) 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析 現(xiàn)

29、有、潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)、功能和優(yōu)劣勢(shì)、市場(chǎng)反 應(yīng) 目標(biāo)客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費(fèi) 偏好、生活方式、心理特征、行為模式 1.1. 找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶找出項(xiàng)目的目標(biāo)客戶 2.2. 目標(biāo)客戶的置業(yè)需求目標(biāo)客戶的置業(yè)需求 和偏好和偏好 3.3. 找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市找出項(xiàng)目面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市 場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn)場(chǎng)的機(jī)會(huì)點(diǎn) 最終目標(biāo)最終目標(biāo) s t o w 內(nèi)部因素內(nèi)部因素 外部因素外部因素 swot 分析 swot工具（項(xiàng)目+環(huán) 境+競(jìng)爭(zhēng)） swot分析的價(jià)值要素 s/w（優(yōu)（優(yōu) 勢(shì)勢(shì)/劣勢(shì)劣勢(shì) ） 的價(jià)值要的價(jià)值要 素素 地段 要素 環(huán)境 要素 地塊 要素 項(xiàng)目 要素 具體地說(shuō)，針對(duì)一個(gè)具體地

30、說(shuō)，針對(duì)一個(gè)地塊地塊的價(jià)值要素的價(jià)值要素 包括：包括： 地段要素地段/片區(qū)認(rèn)知度/周邊 配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為 便利性/成熟度/知名度） 環(huán)境要素自然環(huán)境/四至景觀/社 會(huì)人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源 的程度：稀缺、良好還是匱乏） 地塊要素地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng) 濟(jì)指標(biāo)等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間） 項(xiàng)目要素目標(biāo)/開發(fā)商品牌/可利 用資源等 o/t（機(jī)會(huì)（機(jī)會(huì)/威威 脅）的價(jià)值脅）的價(jià)值 要素要素 宏觀要素 經(jīng)濟(jì)形勢(shì)（ 宏觀政策）/ 重大城市變 革 中觀要素 行業(yè)形勢(shì) （一、二、 三級(jí)市場(chǎng)）/ 城市規(guī)劃（ 交通、市政 配套、開發(fā) 重點(diǎn)、熱點(diǎn) 等） 微觀要素 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) （片區(qū)、樓

31、盤、戶型）/ 客戶流向 觀點(diǎn)的判定很重要，它是 我們作出策略方向的基礎(chǔ)。 在分析的過(guò)程中，我們強(qiáng) 調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢(shì)和 機(jī)會(huì)，尤其是必須抓住核心 優(yōu)勢(shì)和大機(jī)會(huì)這是我們 “挖掘物業(yè)價(jià)值”的要旨所 在。 swot分析 我們的戰(zhàn)略我們的戰(zhàn)略 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) 減少劣勢(shì)，避免威脅發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 優(yōu)勢(shì)優(yōu)勢(shì) s 機(jī)會(huì)機(jī)會(huì) o 威脅威脅 t 劣勢(shì)劣勢(shì) w 進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤 1。大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò)大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò) 2。過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視 項(xiàng)目差異性項(xiàng)目差異性

32、 3。 過(guò)于偏重對(duì)過(guò)于偏重對(duì)“二手資料二手資料”的應(yīng)用的應(yīng)用 4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么 5。別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好 房地產(chǎn)市場(chǎng) 是變化的， 因此市場(chǎng)分 析應(yīng)貫穿于 整個(gè)項(xiàng)目開 發(fā)過(guò)程，根 據(jù)市場(chǎng)的變 化及時(shí)調(diào)整 戰(zhàn)略。 地產(chǎn)江湖地產(chǎn)江湖數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！ 補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議： 市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！ 數(shù)據(jù)的整理可用數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目）， 便于整理分析；便于整理分析； 基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提