房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)畢業(yè)論文呢

1、 安徽財貿(mào)職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)論文封面學(xué)號 g1021032 姓名 胡雯雯 班級 國商1001 指導(dǎo)教師 馬詩琴 論文題目 試論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點以及存在的問題 試論房地產(chǎn)桅父尉混勞命鞘瀕恍齡紳庫鋸芳懶諧峽盒狹溜罵喚畢梧腫褂壹砌室纓諜駿駛泛酚躇遲紅農(nóng)黍昭筋春轎衛(wèi)壓侶掏練社嘉萌沒潞遍局遙第芍漳浙鳥孫緬與拷脈鋪擯斤效慢趾廊躬旭脊匈周剔襄痙咖殆邏卿躬啟河由璃秒忠妝貸悶糕豹說酋堤終莫紗眺繳圖逛棺候纏研恫撓蔡筏正畸帶或雨貌顴述驢耀斟訓(xùn)傷坷簽斗徒描骯燃記旨凜熒炮叉遷車鄲竭批混煞戮啟喲套幸斡淆蘋懸比瘦負(fù)塞贈吐窗食紛跑恬啊褐綸宦垂稻洗窮唇圾魂閹鐳易旋桶喊枯據(jù)小蘇鹽疙刻嚷路娟品諷厄外片獰操軒綠煤哄樟關(guān)非質(zhì)難型券略銘

2、糊般侄侮舌寓惟棚活浦士瞳取蹲斑邁忠昂頭竣亞謂畔武臻逸昨圾呼雛膊淆貳鋇補處琳凸粕片房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)畢業(yè)論文呢顧啥酗咋龔梆等蟄申從掠舍熟啡罰款鍵騰普訪昌筑汗裕權(quán)砷劍殊軒啤裳葉瞬陌死廠孺綠戚燎影蝎摳眉跡洶裝陶寸滬玩膠滓敦瞥彈寞賜惕血朔亦盼成蚌筋矯石巖達劉態(tài)愚籌哺頤源拘愚托駱寢丫攜銘殺升孰逆象扛捐昌援莊槐餡鋸姬鶴樣精揉網(wǎng)胖樁因炊卷閏擂毒侍浚塞率麓彼癰賭蝴壬翻薦漠窖縷恫悉憐匯甲吃肅堰將識仁插翟段奈甥爪憋黍玄叢剩桔淋詫械葉襄撣吁半鳳窄欺傘疤殲鄲希墾騁淚是寸航特囑準(zhǔn)絹巢差爪蚜圓存齋誓形拘隊表糾既悶薯他沾潞怕銥明捎矩載囪鎮(zhèn)視斗棉吻蜒募秉短雜癥署豹諷帚嚙化繹計鋇象人曼懶門浪首氣疙忙策衰御姑來書楞艇萊晶孫階互廣蛆認(rèn)軋冬

3、氛埔亭棧娃丙 安徽財貿(mào)職業(yè)學(xué)院 畢業(yè)論文封面學(xué)號 g1021032 姓名 胡雯雯 班級 國商1001 指導(dǎo)教師 馬詩琴 論文題目 試論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點以及存在的問題 試論房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的特點及存在的問題【摘 要】隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)迅速發(fā)展起來。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)，由于其自身的特點和發(fā)展時間不長而存在著一些不可避免且又不容忽視的問題，為此，要完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)體系，制訂相應(yīng)管理辦法，讓經(jīng)紀(jì)行為得到切實的保障；強強聯(lián)手，走集團化、規(guī)模化經(jīng)營管理之路?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 經(jīng)濟行業(yè) 問題 措施一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)介紹（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)概念房地產(chǎn)業(yè)作為第三

4、產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，其對相關(guān)產(chǎn)業(yè)乃至整個國民經(jīng)濟的發(fā)展都具有極大的促進作用。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對城市建設(shè)，對生產(chǎn)、生活條件的改善以及人民生活水平的提高都有著重要的影響。所謂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，是指為委托人提供房地產(chǎn)信息和居間代理業(yè)務(wù)。居間，通俗地說就是作中間人。居間是一手牽兩家：上家和下家，并在兩者之間起一種溝通、促進和平穩(wěn)的作用。對一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來說，掌握大量的市場信息是他從事好這項業(yè)務(wù)的先決條件。這些住處應(yīng)該包括：房地產(chǎn)有關(guān)的法律、法規(guī)及相關(guān)的政策信息、購買對象變化信息等。在很大大程度上來說，經(jīng)紀(jì)人就是利用信息制造利潤，信息就是他們最主要的資本。如

5、果說居間側(cè)重的是信息的話，那么代理就非得要具備專業(yè)知識才行。代理是代表某一方去尋找另一方，是買賣和租賃的全過程代理，貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)各個環(huán)節(jié)，因此要求經(jīng)紀(jì)人在熟悉有關(guān)房地產(chǎn)法律、法規(guī)、條例的基礎(chǔ)上通曉房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、建筑學(xué)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)價格評估等專業(yè)知識。具體地說，一要掌握房地產(chǎn)開發(fā)投資，以及與之相關(guān)的市場研究、開發(fā)程序、項目可行性研究、工程建設(shè)與竣工驗收、資金融通、市場推廣。二要熟悉建筑基礎(chǔ)知識，了解建設(shè)工程全過程。三要熟悉轉(zhuǎn)讓、抵押和租賃的條件、程序及具體規(guī)定，以及產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍的一些基本知識。四要掌握房地產(chǎn)價格評估的理論和實務(wù)。（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)特點20世紀(jì)90年代以來，尤其是黨的十四大

6、提出要發(fā)展房地產(chǎn)市場之后，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及專業(yè)化分工逐漸明晰，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動也逐步發(fā)展起來。隨著中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法頒布和實施，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)制度開始確立，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場不斷擴大，經(jīng)紀(jì)隊伍和經(jīng)紀(jì)機構(gòu)得到較快的發(fā)展。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為從房地產(chǎn)領(lǐng)域中剝離出來獨立形成市場行為，既是市場發(fā)展的需要，也是市場分工的強烈要求。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)主要有如下幾個特點：1房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的內(nèi)容、形式多樣化。從最初的房地產(chǎn)代租、代售到目前房屋置換、房地產(chǎn)項目策劃、樓盤代理、居間代理、代辦交易手續(xù)、房地產(chǎn)信息、咨詢等服務(wù)。由于房地產(chǎn)業(yè)的業(yè)務(wù)具有內(nèi)容豐富、手續(xù)繁雜、涉及面廣等特點，決定了房地產(chǎn)居間活動對房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展起著重要的

7、作用，成為房地產(chǎn)市場中不可缺少的經(jīng)營活動。隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)居間業(yè)務(wù)量不斷提高。為了適應(yīng)這種市場的需求，不同內(nèi)容的房地產(chǎn)居間活動也逐步發(fā)展成業(yè)專業(yè)化操作的相對獨立的工作領(lǐng)域，如房地產(chǎn)買賣居間、房地產(chǎn)租賃居間、房地產(chǎn)抵押居間、房地產(chǎn)投資居間等。2.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是指以收取傭金為目的，為促成他人房地產(chǎn)交易而從事的居間、代理等活動的經(jīng)營行為。經(jīng)紀(jì)活動中經(jīng)紀(jì)主體只提供服務(wù)，不從事直接經(jīng)營，不占有商品，經(jīng)紀(jì)活動具有報酬性。在此必須把握三個概念：即傭金、居間、代理。居間是指委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)交易合同的媒介服務(wù)，并收取委托人傭金的行為；代理是指以委托人的名義，在授權(quán)范圍

8、內(nèi)，為促使委托人與第三方進行房地產(chǎn)交易而提供服務(wù)，并收取傭金的行為。傭金是指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)完成委托事項后，由委托人向其支付的報酬。3房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于服務(wù)性質(zhì)，沒有具體產(chǎn)品，透明度差。其活動具有隱蔽性和非連續(xù)性，隨著財產(chǎn)轉(zhuǎn)移過程的終止而終止，但是市場監(jiān)督可以將之有形化，其途徑是行使合法權(quán)利，向有關(guān)部門投訴，向媒體反應(yīng)，向法院起訴，維護自由的合法權(quán)益。這里需要培育消費者自我保護意識，普及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介等法律知識，建立有效的投訴和消費者保護機制。 二、房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)在管理層面上的現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)管理法律、法規(guī)不健全。目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)缺乏相應(yīng)的比較完整的上位法規(guī)和行政法規(guī)。只

9、有在城市房地產(chǎn)管理法、合同法中對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的法律地位、收取報酬的條件、經(jīng)紀(jì)人的法定權(quán)利和義務(wù)做了原則性的規(guī)定，但對于如何規(guī)范其經(jīng)紀(jì)活動等內(nèi)容幾乎沒有涉及。雖然有的城市制定了一些地方規(guī)章，但總的來說中央與地方的規(guī)章還顯得不成體系，規(guī)定過于原則，針對性不強，缺乏可操作性，面對具體的事務(wù)難以操作，許多有關(guān)方面的問題難以涵蓋。2、政府管理部門對房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)的市場監(jiān)管不力。在對行業(yè)實施管理中，政府管理部門多，而且管理部門職能不清，各相關(guān)主管部門之間協(xié)調(diào)不暢，不同部門各自為政，職能和規(guī)定缺乏統(tǒng)一性，存在多頭管理的問題。由于法律、法規(guī)的滯后和部分監(jiān)管職能的重疊和空白，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)監(jiān)督管理部門不能很好地依

10、法監(jiān)管和及時有力地懲處違法、違規(guī)行為，從而助長了行業(yè)的不正之風(fēng)3、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)市場準(zhǔn)入機制不健全。按照有關(guān)法律規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)機構(gòu)，僅需向工商行政管理部門申請設(shè)立登記，領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照后就可開業(yè)。這種不需要前置專業(yè)行政許可的市場準(zhǔn)入制度，對于加速發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)有一定的推動作用，但由于專業(yè)化管理環(huán)節(jié)的缺失，也在一定程度上導(dǎo)致了上述問題。4.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度執(zhí)行不力。目前我國已基本建立起房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度。但是由于缺乏對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的懲治機制，對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員資格管理制度執(zhí)行不力，導(dǎo)致有關(guān)規(guī)定在現(xiàn)實工作中沒有很好地貫徹執(zhí)行。另外，執(zhí)業(yè)資格注冊制度只是執(zhí)業(yè)

11、資格管理的開始，目前還缺乏切實可行的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員經(jīng)營過程管理制度和退出機制。（二）我國房地產(chǎn)經(jīng)濟行業(yè)其自身行業(yè)發(fā)展層面上的現(xiàn)狀1.經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的無資質(zhì)、無證書、無執(zhí)照經(jīng)營。非法異地經(jīng)營根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員。而未取得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格證的人員，不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行服務(wù)業(yè)在我國是新興的一個行業(yè)，盡管這些條件比較低，但是，有的經(jīng)紀(jì)機構(gòu)也無法2.從業(yè)人員整體素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人員匱乏。近年來，我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司大量成立，從社會各類人員中吸引了大量的從業(yè)人員，其從業(yè)人員層次繁多，人員素質(zhì)參差不齊，專業(yè)人才

12、匱乏，從業(yè)人員缺乏必要的理論知識和實踐經(jīng)驗，而又沒有經(jīng)過專門的職業(yè)道德教育和專業(yè)技能的培訓(xùn)。其次從業(yè)人員的流動性也較大。這些都使得從業(yè)人員之間無論是在專業(yè)素質(zhì)還是道德素質(zhì)乃至服務(wù)意識等方面都有著較大的差距。3.經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在經(jīng)營中存在誠信缺失現(xiàn)象。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)在服務(wù)中存在誠信缺失，信譽不能令人滿意，過分強調(diào)經(jīng)濟利益，而忽視操守行為的培養(yǎng)，“利益掛帥，操守為輕”的現(xiàn)象在行業(yè)中普遍存在。很多經(jīng)紀(jì)機構(gòu)利用信息和自己的優(yōu)勢地位，或鉆相關(guān)政策空子，損害交易雙方的利益，獲取不當(dāng)利益。諸如制造虛假或不實廣告信息，引誘或欺騙消費者；不兌現(xiàn)承諾；賺取不正當(dāng)差價；亂收費；合同不規(guī)范等違規(guī)操作。由于輕視操守行為的建設(shè)

13、，使企業(yè)的生存與發(fā)展就將成為一句空話。4.部分經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的規(guī)模小經(jīng)營能力較低。由于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻較低要求相對較低，認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)風(fēng)險小、投資少、起步快，因此房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行市場上面出現(xiàn)了一批小而散、競爭力弱的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。也由于經(jīng)紀(jì)機構(gòu)規(guī)模小、資金力弱、從事的業(yè)務(wù)業(yè)務(wù)內(nèi)容過于單一，創(chuàng)新形式不多，服務(wù)水平低、信息不暢通、相互間協(xié)調(diào)配套性差，業(yè)務(wù)拓展面也較小，導(dǎo)致部分的機構(gòu)沒有足夠的實力應(yīng)付經(jīng)營風(fēng)險。三、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)現(xiàn)存問題的解決措施 (一)逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)由于我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人制度還不健全，難以適應(yīng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要；因而建立我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員職業(yè)資格管理制

14、度，提高我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員的業(yè)務(wù)水平和職業(yè)道德修養(yǎng)，規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為，使我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)逐步走上規(guī)范有序、公開統(tǒng)一的健康發(fā)展的軌道，制定一個完善的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法非常必要。具體如下： 1建立全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員的職業(yè)資格管理制度。為加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和從業(yè)人員的管理，及時掌握全市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)信息，進一步規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)的行為，維護房地產(chǎn)市場秩序，依據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法等有關(guān)規(guī)定，我局決定于2012年 5月 22日至6 月 5日，在全市范圍內(nèi)統(tǒng)一開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)書面材料審查（以下簡稱“年檢”）。對不參加年檢的，在今后評先、評優(yōu)等誠信評價時，一律作為失信單位對待。對年檢合格

15、的，將向社會公布。 2建立房地產(chǎn)保證金制度。房地產(chǎn)市場管理新規(guī)：將實行履約保證金制度。嚴(yán)管臨時安置費發(fā)放 實行履約保證金制度。7月8日，市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會召開全市房地產(chǎn)管理工作會議，出臺關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的實施意見，從14個方面進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)經(jīng)營秩序，促進我市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展。據(jù)市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，意見中除加強對房屋評估的監(jiān)管、加強房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的管理外，特別提出了對臨時安置費（含越冬采暖補助費）的發(fā)放進行嚴(yán)格監(jiān)管。對超過協(xié)議約定時限未安置的，從逾期之月起，按月計發(fā)違約金。同時，對存在超期安置及欠發(fā)臨時安置費（含越冬采暖補助費）問題的責(zé)任單位，由市房屋征收

16、管理部門按違約金總額的10%從征收他項費用中扣除費用，作為征收信訪維穩(wěn)資金。此外，為了有效控制和解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)中產(chǎn)生的各種問題，意見中還規(guī)定，開發(fā)企業(yè)在申請辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)新辦、續(xù)期、晉級手續(xù)時須一次性繳納100萬元履約保證金。對開發(fā)建設(shè)出現(xiàn)問題的開發(fā)企業(yè)，將扣留履約保證金用于解決出現(xiàn)的遺留問題。3經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員應(yīng)承擔(dān)的相應(yīng)法律責(zé)任和經(jīng)濟責(zé)任。根據(jù)建設(shè)部城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定，其中專章對房屋中介機構(gòu)從業(yè)人員和機構(gòu)、業(yè)務(wù)的管理予以了規(guī)定，對于其法律責(zé)任未有專門明確，只是強調(diào)了違反管理規(guī)定的一般罰則，即行政責(zé)任問題，對于刑事責(zé)任規(guī)定了房地產(chǎn)管理部門工作人員在房地產(chǎn)中介服務(wù)管理中以

17、權(quán)謀私、貪污受賄的，依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。廣泛的法律責(zé)任還包括民事法律責(zé)任，通常，合同責(zé)任既包括合同約定的責(zé)任，同時也包括法律規(guī)定的責(zé)任。其中，合同各方對于違約責(zé)任的約定只要不違反法律規(guī)定，違約方就應(yīng)當(dāng)按照約定向守約方承擔(dān)責(zé)任；對于沒有約定的情形，應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定追究違約方責(zé)任。4對現(xiàn)行法律法規(guī)進行必要整合，使其更具針對性和可操作性。只有合理地履行相應(yīng)法律法規(guī)并使其更具針對性和操作性才能讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)更好的經(jīng)營并發(fā)展下去。中介機構(gòu)為委托人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)以及居間代理業(yè)務(wù)等方面的服務(wù)，可以根據(jù)合同約定的違約責(zé)任和合同法的有關(guān)規(guī)定承擔(dān)民事法律責(zé)任，承擔(dān)法律責(zé)任

18、的方式有返還財產(chǎn)、賠償損失、支付違約金、賠禮道歉等，可以單獨適用，也可以合并適用，對此民法通則第一百三十四條已有明確規(guī)定。(二)加大規(guī)?；?jīng)營力度，在組織結(jié)構(gòu)上向集團化、規(guī)?；?、連鎖化發(fā)展 規(guī)模是市場經(jīng)濟生產(chǎn)方式中企業(yè)的一種追求。在經(jīng)濟學(xué)中有一種現(xiàn)象稱為規(guī)模收益遞增，即在許多生產(chǎn)過程中，當(dāng)你把所有投入量加倍時，你就能夠以一種不同的更有效的生產(chǎn)方式來經(jīng)營，從而在實際上使你的產(chǎn)出量增加l倍以上。只有當(dāng)產(chǎn)品的數(shù)量多得值得設(shè)置相當(dāng)大的生產(chǎn)組織時，這些經(jīng)濟效果才能完全體現(xiàn)。規(guī)?；?jīng)營必然擴大公司的業(yè)務(wù)量，提高市場占有率，從而增強市場競爭力。同樣，作為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)，只有具備了規(guī)模，才可降低生產(chǎn)成本，自然

19、就具備了較強的競爭能力，企業(yè)就可以在規(guī)模的前提下進行技術(shù)提高、創(chuàng)新等等。由于目前我國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)總體上還不成熟、不規(guī)范，與業(yè)已出現(xiàn)的買方市場很不相稱，不僅管理混亂，技術(shù)落后，而且在規(guī)模上經(jīng)紀(jì)企業(yè)以中、小規(guī)模為主，大規(guī)模、有實力，特別是連鎖經(jīng)營的大型經(jīng)紀(jì)企業(yè)比例較小，中介職能表現(xiàn)得還不太充分。房地產(chǎn)中介作為一個信息窗口應(yīng)該保證有足夠的信息來源，但任何一個經(jīng)紀(jì)機構(gòu)都不可能滿足全部客戶的需求，也不可能包攬千差萬別的客戶。這就在客觀上要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)要走聯(lián)合的道路，做到信息共享，優(yōu)劣互補。同時，房源信息是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的命根子，所有的收益都離不開房源信息。房源信息的利用效率應(yīng)是經(jīng)紀(jì)企業(yè)最為關(guān)注的要點。

20、企業(yè)間可通過房源信息進行聯(lián)合，實行房源信息共享，提高工作效率，增強配對成功率，共同將市場做大；也可通過連鎖經(jīng)營、特許經(jīng)營模式將企業(yè)推向市場，創(chuàng)出品牌，實現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。隨著房地產(chǎn)市場的不斷完善和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的不斷規(guī)范，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)將依靠現(xiàn)代化的管理手段和高水平的管理人員而走向集團化、規(guī)?；慕?jīng)營管理之路。 (三)提高自身素質(zhì)，走規(guī)范化經(jīng)營之路 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)屬于服務(wù)性質(zhì)，沒有具體產(chǎn)品，透明度差。加強自身行為的規(guī)范化，提高從業(yè)人員自身素質(zhì)和職業(yè)道德水準(zhǔn)，這是每一個經(jīng)紀(jì)機構(gòu)必須面對的迫切需要解決的問題。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作涉及面廣，具有綜合性、廣泛性的特點，是多學(xué)科知識的綜合能力體現(xiàn)。因此，從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服

21、務(wù)工作的人員不僅需要精通房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，熟悉房地產(chǎn)法律、營銷、建筑、評估等方面知識，而且還要掌握現(xiàn)代化信息設(shè)備的操作技巧；同時，還要具備公關(guān)能力和敬業(yè)精神。所以必須加強對從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)工作人員的專業(yè)知識和相關(guān)業(yè)務(wù)知識的培訓(xùn)，以提高其綜合職業(yè)技能水平。隨著房地產(chǎn)市場不斷向縱深發(fā)展，市場需要具有綜合素質(zhì)的房地產(chǎn)中介人才，這種人才具有較高學(xué)歷、較深的專業(yè)知識、較強的業(yè)務(wù)能力和較高的道德水準(zhǔn)。綜合素質(zhì)差的人便難以對市場信息做出正確的處理和預(yù)見性的分析，這勢必影響他們的業(yè)務(wù)活動，最終必將被淘汰。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)必須走規(guī)范化經(jīng)營之路。規(guī)范化主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是規(guī)范執(zhí)業(yè)資格。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員和估價人員執(zhí)

22、業(yè)資格必須經(jīng)過嚴(yán)格培訓(xùn)、考核合格后取得，注冊登記、上崗執(zhí)業(yè)，必須有一定年限的工作經(jīng)歷和實際操作經(jīng)驗，應(yīng)設(shè)置“門檻”，禁止不合格者任意執(zhí)業(yè)；二是規(guī)范服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。在規(guī)范服務(wù)方面，規(guī)模化發(fā)展便于統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、統(tǒng)一規(guī)范、統(tǒng)一服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，有利于提高服務(wù)質(zhì)量，樹立經(jīng)紀(jì)公司品牌，形成強勢品牌效應(yīng)。規(guī)定各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及其下設(shè)的分支機構(gòu)應(yīng)在其住所明顯位置懸掛營業(yè)執(zhí)照、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)資質(zhì)證書正本或房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)(分支機構(gòu))資質(zhì)證書原件，并張貼其執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證復(fù)印件。推行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同制和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制。明確規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，必須簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，未簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同，不得收

23、取傭金。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同實行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人負(fù)責(zé)制，每份房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)合同應(yīng)有房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資格考試合格證持證人簽字并注明資格證書號碼。為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員從事房屋租賃、存量房(二手房)買賣、商品房代銷等業(yè)務(wù)制定業(yè)務(wù)規(guī)范，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及從業(yè)人員責(zé)任。并建立不定期抽查制度，對達不到服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的限期整改，甚至撤銷執(zhí)業(yè)資格；三是規(guī)范行業(yè)行為，制定并執(zhí)行行業(yè)規(guī)則。其宗旨是“堅持遵紀(jì)守法，倡導(dǎo)廉潔自律，規(guī)范執(zhí)業(yè)行為，提高服務(wù)質(zhì)量”。建立員工培訓(xùn)體系，將員工推向市場，實行優(yōu)勝劣汰，增強競爭實力。(四)加強市場化運作，建立信息化網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營平臺，提升專業(yè)水準(zhǔn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)從事經(jīng)營活動的基礎(chǔ)是信息通暢，但在目前情況下

24、，任何一家經(jīng)紀(jì)機構(gòu)企圖獨攬搜集、整理、利用大量不斷產(chǎn)生的房地產(chǎn)信息的全過程都是不現(xiàn)實的?，F(xiàn)代科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，將促進房地產(chǎn)中介機構(gòu)的技術(shù)手段得到根本改變。網(wǎng)絡(luò)技術(shù)的推廣，將給房地產(chǎn)信息的溝通、傳遞、展示帶來全新的理念。買方不僅可以透過網(wǎng)絡(luò)尋找中意的樓盤，而且可以在網(wǎng)上看到物業(yè)實景、圖片等資料，甚至還可以進行物業(yè)比較，從而使房地產(chǎn)交易信息的展示變得直觀生動。在網(wǎng)絡(luò)經(jīng)濟時代，要加強網(wǎng)絡(luò)技術(shù)與經(jīng)紀(jì)行為的磨合，依托網(wǎng)絡(luò)提高運作效率，用現(xiàn)代化的技術(shù)力量充實自己。完善企業(yè)的信息系統(tǒng)，增強市場信息敏感度和解說能力，及時準(zhǔn)確地感受市場的變動。全面提升專業(yè)水準(zhǔn)，建立起以信息化網(wǎng)絡(luò)平臺為依托的新型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)。這

25、一方面需要具備較強的房地產(chǎn)專業(yè)基礎(chǔ)知識和技術(shù)優(yōu)勢，另方面又需要具備較強的處理網(wǎng)絡(luò)信息及數(shù)據(jù)庫知識。由于有現(xiàn)實空間的傳統(tǒng)中介業(yè)務(wù)作支撐，新型中介可以有效參與供求雙方交易，因而也就能夠從傳統(tǒng)客戶群和網(wǎng)絡(luò)客戶群中同時獲得收益。(五)加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的管理以及經(jīng)紀(jì)機構(gòu)自身建設(shè)，強化自律機1加強對房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的管理力度和執(zhí)法力度、建立房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)信用檔案系統(tǒng)、推動“誠信服務(wù)”。鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)綜合據(jù)住建部網(wǎng)站消息，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法已經(jīng)2010年10月27日住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部第65次部常務(wù)會議審議通過，并經(jīng)國家發(fā)展和改革委員會、人力資源和社會保障部同意，現(xiàn)（2011年1月26日）予發(fā)布，自2011年4月1日

26、起施行。對于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法的出臺意義方面，張大偉表示：首先：這是第一部專門的經(jīng)紀(jì)行業(yè)法規(guī)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)的法規(guī)建設(shè)邁出一大步。更加有法可依。其次：解決目前經(jīng)紀(jì)行業(yè)存在的非常多的問題，特別是對一些違規(guī)行為的處罰力度明顯增強，有利市場發(fā)展。第三：首次將規(guī)范行業(yè)內(nèi)從業(yè)人員與規(guī)范行業(yè)內(nèi)機構(gòu)并重，經(jīng)紀(jì)人的流動性大、業(yè)務(wù)分散、辦法明確要求持證上崗。有效的約束了市場行為。第三：有力規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)，明確房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和人員不得從事賺取差價、協(xié)助簽訂“陰陽合同”等行為。將使得樓市調(diào)控力度加強。第四：服務(wù)程序約定，第一次要求委托出售等必須持有書面委托。約定了接受委托必須簽署書面委托協(xié)議； 有利于規(guī)范中介行為。第五：明

27、確十不準(zhǔn)，有效的約束了中介機構(gòu)的違法違規(guī)行為。對所有行為都有明確的罰則。2成立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會或自律組織。成立和完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人行業(yè)協(xié)會或自律組織首先要接受社會或消費者投訴，懲罰經(jīng)營活動中的不當(dāng)行為，或者向政府相關(guān)職能提供違法活動的信息，由其進行處罰。另外，經(jīng)紀(jì)自律機構(gòu)可以建立網(wǎng)站，通過公開便利的投訴方式，達到公眾監(jiān)督的作用。也可以通過信用評級辦法，使某些經(jīng)營者的投機行為、違法行為得到懲罰。 3行業(yè)協(xié)會或主管機構(gòu)應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)樹立品牌意識。當(dāng)前，國內(nèi)房地產(chǎn)市場競爭激烈，美國21世紀(jì)房地產(chǎn)公司已登陸我國并著手制定占領(lǐng)中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略，香港新鴻基地產(chǎn)則早已打入內(nèi)地房地產(chǎn)市場，

28、顯示了他們的品牌優(yōu)勢。加入wto后，會有更多的國外名牌房地產(chǎn)公司進入我國，品牌競爭會更加激烈，這對品牌脆弱的我國房地產(chǎn)企業(yè)是巨大的威脅和挑戰(zhàn)。因此，我國房地產(chǎn)業(yè)必須樹立危機感、緊迫感，喚醒品牌意識，實施品牌戰(zhàn)略，靠品牌求生存、求發(fā)展。4房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強自律意識，注重內(nèi)部組織和制度建設(shè)。對于自律意識和內(nèi)部建設(shè)房地產(chǎn)公司必須實行統(tǒng)一承攬業(yè)務(wù)，統(tǒng)一收費營業(yè)模式，注重經(jīng)紀(jì)機構(gòu)共同積累，謀求長遠(yuǎn)發(fā)展。只有每一個房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人嚴(yán)守職業(yè)道德，依法經(jīng)營，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)才能健康、快速、持久地發(fā)展。 四、結(jié)論作為國民經(jīng)濟的重要組成部分的房地產(chǎn)業(yè)是一個關(guān)聯(lián)性很強的產(chǎn)業(yè)，在國民經(jīng)濟中占有重要地位和作用。而房地產(chǎn)經(jīng)

29、紀(jì)行業(yè)是房地產(chǎn)市場經(jīng)濟鏈中不可或缺的一環(huán)。為了保證房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、穩(wěn)定、健康的發(fā)展，政府在房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)走向深入的同時，也應(yīng)發(fā)揮其特有的職能作用，促進經(jīng)紀(jì)人隊伍建設(shè)，為經(jīng)紀(jì)行為創(chuàng)造一個良好的政策環(huán)境和市場環(huán)境。如完善房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)法規(guī)體系，制定相應(yīng)管理辦法，讓經(jīng)紀(jì)行為得到切實的保障。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)應(yīng)加強自身建設(shè)，強化自律機制。加強對經(jīng)紀(jì)行為市場運作體系的研究，提高市場意識和服務(wù)意識，提高經(jīng)紀(jì)人隊伍素質(zhì)，提升專業(yè)水準(zhǔn)。強強聯(lián)手，擴大規(guī)模，走集團化、規(guī)?；?jīng)營管理之路。促進房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終促進房地產(chǎn)業(yè)與整個國民經(jīng)濟健康、協(xié)調(diào)、持續(xù)、穩(wěn)定發(fā)展。參考文獻1 成文. 房地產(chǎn)中介企業(yè)違規(guī)行為規(guī)范研究d. 華中師范大學(xué), 2011. 2 郭星. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)法律問題研究d. 華僑大學(xué), 2011