物業(yè)設(shè)備維修與管理情景一認(rèn)識(shí)物業(yè)設(shè)備管理

1、 本情境主要學(xué)習(xí)任務(wù)有以下幾個(gè)部分： 1、 了解物業(yè)設(shè)備管理的意義和目標(biāo)； 2、 了解物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容和要求； 3、 了解物業(yè)設(shè)備管理組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置 和相關(guān)崗位職責(zé)； 4、 了解物業(yè)設(shè)備管理的制度。 100% t a tt 0 100% s b s (一一) 物業(yè)設(shè)備原始檔案的管理物業(yè)設(shè)備原始檔案的管理 物業(yè)設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理的主要任務(wù)是保證設(shè)備安全、 正常運(yùn)行，其內(nèi)容包括建立合理的運(yùn)行制度和運(yùn)行操作 規(guī)定、安全操作規(guī)程等運(yùn)行要求（標(biāo)準(zhǔn)），并建立定期 檢查運(yùn)行情況和規(guī)范服務(wù)的制度等。其中，對(duì)于設(shè)備安 全管理，除了加強(qiáng)設(shè)備安全檢查和對(duì)操作人員、維修人 員的安全操作、安全作業(yè)的訓(xùn)練和管理外，還要建

2、立安 全責(zé)任制和對(duì)用（?。暨M(jìn)行安全教育，宣傳一些危險(xiǎn) 設(shè)備（如電梯）的安全使用知識(shí)。在設(shè)備技術(shù)運(yùn)行管理 過程中要做到： (1)制定科學(xué)、嚴(yán)密的操作規(guī)程 (2)對(duì)操作人員進(jìn)行專業(yè)的培訓(xùn)教育 (3)加強(qiáng)維護(hù)保養(yǎng)工作 (4)對(duì)事故的處理要嚴(yán)格執(zhí)行“三不放過”原則 2、物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理 物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理也是物業(yè)設(shè)備運(yùn)行管 理的重要方面。其主要任務(wù)是在設(shè)備安全、正常 運(yùn)行的前提下，節(jié)約能耗費(fèi)用、操作費(fèi)用、維護(hù) 保養(yǎng)費(fèi)用以及檢查修理費(fèi)用。其內(nèi)容包括在物業(yè) 設(shè)備運(yùn)行管理過程中采用切實(shí)有效的節(jié)能技術(shù)措 施和加強(qiáng)設(shè)備能耗的管理工作。 物業(yè)設(shè)備經(jīng)濟(jì)運(yùn)行管理應(yīng)抓好以下幾個(gè)方面： 初期投資費(fèi)用管理 運(yùn)行成本

3、管理 加強(qiáng)節(jié)能管理工作 維護(hù)保養(yǎng)方式主要是“清潔、緊固、潤(rùn) 滑、調(diào)整、防腐、防凍及外觀表面檢查”。 對(duì)長(zhǎng)時(shí)期運(yùn)行的設(shè)備要巡視檢查，定期切 換，輪流使用，進(jìn)行強(qiáng)制保養(yǎng)。 定期維護(hù)保養(yǎng)工作定期維護(hù)保養(yǎng)工作是是以操作人員為主、檢以操作人員為主、檢 修人員協(xié)助進(jìn)行的。修人員協(xié)助進(jìn)行的。它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行，它是有計(jì)劃地將設(shè)備停止運(yùn)行， 進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。 應(yīng)做好以下工作：應(yīng)做好以下工作： 徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通；徹底內(nèi)外清掃、擦洗、疏通； 檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙；檢查運(yùn)動(dòng)部件運(yùn)轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況，調(diào)整配合間隙； 檢查安全裝置；檢查安全裝置； 檢查潤(rùn)滑系

4、統(tǒng)油路和油過濾器有無(wú)堵塞；檢查潤(rùn)滑系統(tǒng)油路和油過濾器有無(wú)堵塞； 清洗油箱，檢查油位指示器，換油；清洗油箱，檢查油位指示器，換油； 檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常檢查電氣線路和自動(dòng)控制的元器件的動(dòng)作是否正常。 工程部經(jīng)理 空調(diào)工程師 電氣工程師 機(jī)電工程師 給排水工程師 鍋爐工程師 資 料 員 采 購(gòu) 員 倉(cāng)庫(kù)管理員 空 調(diào) 組 電 工 組 電 梯 組 管 鉗 組 鍋 爐 組 主管（技術(shù)工程師） 維 修 班 運(yùn) 營(yíng) 班 技術(shù)資料員 綜 合 班 電 工 電梯維修工 空調(diào)運(yùn)行工 高壓運(yùn)行工 管 鉗 工 房屋維修工 二、預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度二、預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度 計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是

5、指為防止意外損壞而按照預(yù)計(jì)劃維修保養(yǎng)制度是指為防止意外損壞而按照預(yù) 定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組定計(jì)劃進(jìn)行一系列預(yù)防性設(shè)備點(diǎn)檢、養(yǎng)護(hù)、修理的組 織措施和技術(shù)措施。主要包括：織措施和技術(shù)措施。主要包括： 1、確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包、確定維修及保養(yǎng)工作的類別和內(nèi)容，具體包 括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半括：日常及周保養(yǎng)內(nèi)容；月維修保養(yǎng)內(nèi)容；季度、半 年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。年、年度維修保養(yǎng)內(nèi)容；大修理內(nèi)容。 2、設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。、設(shè)備維修、保養(yǎng)的要求。 3、開展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督。、開展預(yù)防計(jì)劃維修保養(yǎng)工作的實(shí)施與監(jiān)督

6、。 各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容各設(shè)備維修部門每年應(yīng)根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)工作的內(nèi)容 和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá)和要求，研制預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃，并分期分項(xiàng)下達(dá) 給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。給維修人員、使用人員實(shí)施，并進(jìn)行監(jiān)督和檢查。 4、大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的、大修理計(jì)劃根據(jù)公司設(shè)備管理和維修合一的 體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。體制，應(yīng)采取大修集中、維修分散的組織形式。 三、值班制度三、值班制度 建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除建立值班制度并嚴(yán)格執(zhí)行，可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)事故隱患并排除 故障，從而保證設(shè)備安

7、全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如故障，從而保證設(shè)備安全、正常操作運(yùn)行，其具體內(nèi)容如 下：下： 1、值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需、值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗，如因工作需 要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間要臨時(shí)離崗，必須有符合條件的人替崗，并交待離崗時(shí)間 及去向。及去向。 2、根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè)、根據(jù)操作規(guī)程及崗位責(zé)任制的要求，密切注意所管設(shè) 備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。備的運(yùn)行情況并按規(guī)定做好有關(guān)記錄。 3、如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告、如發(fā)生設(shè)備故障，而當(dāng)班人一時(shí)不能處理，應(yīng)按報(bào)告 制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)

8、人員。制度及時(shí)報(bào)告給有關(guān)人員。 4、調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組，、調(diào)度值班人員接到請(qǐng)修通知后，應(yīng)及時(shí)通知有關(guān)班組， 安排人員前往維修。安排人員前往維修。 5、所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。、所有值班崗位都必須安排人員值班，且要到崗到位。 如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就如需調(diào)班，必須報(bào)主管人員同意。就餐時(shí)間，實(shí)行輪換就 餐制，并通知同班人員配合。餐制，并通知同班人員配合。 6、值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無(wú)、值班人員應(yīng)安排統(tǒng)一的班次值班，不得遲到、早退、無(wú) 故缺勤，因故不能值班者，必須提前征得班長(zhǎng)同意，按規(guī)故缺勤，因故不能

9、值班者，必須提前征得班長(zhǎng)同意，按規(guī) 定辦理請(qǐng)假手續(xù)。班長(zhǎng)應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有定辦理請(qǐng)假手續(xù)。班長(zhǎng)應(yīng)落實(shí)好代班人員，保證崗位上有 人工作。人工作。 四、交接班制度四、交接班制度 搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其搞好交接班工作，可以保證值班制度的實(shí)施，其 主要內(nèi)容是：主要內(nèi)容是： 1、交接班雙方人員必須提前、交接班雙方人員必須提前10min做好交接班做好交接班 準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查準(zhǔn)備工作，正點(diǎn)進(jìn)行交班。交接班的準(zhǔn)備工作有：查 看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更看運(yùn)行記錄，介紹運(yùn)行狀況和方式，設(shè)備檢修、變更 等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備

10、狀況等。等情況，清點(diǎn)儀表、工具，檢查設(shè)備狀況等。 2、出現(xiàn)下列情況不得交班：、出現(xiàn)下列情況不得交班： 在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)；在事故處理未完成或重大設(shè)備啟動(dòng)或停機(jī)時(shí)； 交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)；交接班準(zhǔn)備工作未完成時(shí)； 接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班接班人員有醉酒現(xiàn)象或神志不清而未找到頂班 人時(shí)。人時(shí)。 3、交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。、交接班清楚后，雙方要在值班登記本上簽字。 五、報(bào)告制度五、報(bào)告制度 建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組建立報(bào)告制度可以讓物業(yè)公司經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人和班組 長(zhǎng)及時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)長(zhǎng)及

11、時(shí)了解設(shè)備的運(yùn)行情況及設(shè)備維修管理情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè) 備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。備管理中存在的問題，以便及時(shí)解決。 六、工具領(lǐng)用保管制度：工具領(lǐng)用保管制度： 個(gè)人領(lǐng)用工具品種根據(jù)工種發(fā)放，由員工申請(qǐng)部門經(jīng)理批 準(zhǔn)，到倉(cāng)庫(kù)辦理領(lǐng)用手續(xù)，工具由個(gè)人負(fù)責(zé)使用、保管。 班組領(lǐng)用的公共工具品種，由各領(lǐng)班申請(qǐng)，部門經(jīng)理批準(zhǔn) 后到倉(cāng)庫(kù)領(lǐng)用，領(lǐng)用后由領(lǐng)班保管，班組交接班時(shí)，按交接班 制度交接公用工具。 工具發(fā)生丟失、損毀，由保管者說明原因，向部門經(jīng)理報(bào) 告。由于人為因素所造成的由責(zé)任人按工具價(jià)值賠償。 工具因使用時(shí)間過長(zhǎng)而發(fā)生磨損或毀壞，經(jīng)部門經(jīng)理批準(zhǔn) 可辦理報(bào)廢，保管人重新辦理領(lǐng)用手續(xù)。 七、設(shè)備操作

12、維修安全規(guī)定：七、設(shè)備操作維修安全規(guī)定： 所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作所有機(jī)電操作，維修人員必須嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家有關(guān)安全操作 規(guī)程，并樹立規(guī)程，并樹立“安全第一安全第一”的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行，的思想，既要保證設(shè)備的安全運(yùn)行， 又要保證工作人員安全。又要保證工作人員安全。 新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核，新上崗、轉(zhuǎn)崗的機(jī)電維修人員必須經(jīng)過技術(shù)培訓(xùn)、考核， 熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。熟悉所轄樓宇的設(shè)備情況后，才能上崗工作。 設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套，設(shè)備房應(yīng)該配置安全操作用品，例如配電房配置絕緣手套， 并要認(rèn)真保

13、管。并要認(rèn)真保管。 工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。工作人員進(jìn)入設(shè)備房?jī)?nèi)嚴(yán)禁吸煙。 非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。非電氣工作人員未經(jīng)允許，不得私自進(jìn)入變、配電房。 對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須對(duì)于設(shè)備正常運(yùn)行參數(shù)定時(shí)檢查記錄，如參數(shù)異常，必須 及時(shí)處理。及時(shí)處理。 電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無(wú)誤電氣部分維修，必須嚴(yán)格按停電、驗(yàn)電、檢修、檢查無(wú)誤 后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防后方能送電。注意嚴(yán)禁將金屬物、工具等遺留在設(shè)備上，以防 事故發(fā)生。事故發(fā)生。 熟悉掌握觸電急救方法及步驟。熟悉掌握觸電急救方法及步驟。 復(fù)習(xí)思考題：復(fù)習(xí)思考題： 1、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義有哪些？、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理的意義有哪些？ 2、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的指標(biāo)是什么？、物業(yè)設(shè)施設(shè)備管理質(zhì)量的指標(biāo)