房地產(chǎn)案例及申報表填寫

1、【房地產(chǎn)業(yè)】一般納稅人納稅申報案例一、營改增業(yè)務描述2016年5月份某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般納稅人發(fā)生如下業(yè)務：1. 銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，選擇一般計稅方法，開具增值稅專用發(fā)票取 得收入111萬元，當期允許扣除的土地價款為22.2萬元；以預收款方式取得二 期項目房屋預售款33.3萬元；2. 銷售2016年4月30日前自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，選擇按簡易計稅方法， 開具普票取得收入52.50萬元；3. 向個人出租2016年4月30日前自建的房地產(chǎn)收取租金12.6萬元；4. 購買混凝土價值20萬元（不含稅），取得的增值稅專用發(fā)票上的進項稅 金為0.6萬元，全部用于簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目；5. 支付

2、建筑商的建筑費用，價稅合計 88.8萬元（其中66.6萬元用于一般計 稅方法，22.2萬元用于簡易計稅方法），取得的專用發(fā)票上的進項稅金為 8.8 萬元，6. 取得建筑材料價稅合計11.7萬元，取得的專用發(fā)票上的進項稅金為 1.7 萬元，當月已全部領用，且無法準確劃分用于一般計稅方法與簡易計稅方法。 當 期的房地產(chǎn)總項目規(guī)模為196.8萬元。7. 購買防偽稅控設備支付490元，支付一年的設備維護費330元，均取得 專用發(fā)票。二、政策難點提示1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人（以下簡稱一般納稅人）銷售自行開發(fā)的 房地產(chǎn)項目，適用一般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當 期銷售房地產(chǎn)

3、項目對應的土地價款后的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如 下：銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）*（ 1+11% ）。但采取簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目不得扣除土地價款。2. 一般納稅人以預收款方式銷售自行開發(fā)的不動產(chǎn)，采取簡易計稅方法的房 地產(chǎn)老項目，按5%征收率進行申報納稅。3. 房地產(chǎn)企業(yè)出租2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，按5%的征收率計 算應納稅額。4. 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 兼有一般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產(chǎn)項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以建筑工程施工許可證注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。不得抵扣的進項稅額=當

4、期無法劃分的全部進項稅額X(簡易計稅、免稅房 地產(chǎn)項目建設規(guī)模十房地產(chǎn)項目總建設規(guī)模)5. 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 采取一般計稅方法計稅或簡易計 稅方法時，收取的預售款已預繳的稅款，在該項目納稅義務時間發(fā)生時才進行扣 減。三計算分析1 銷項稅額：(1110000-2220GG ) / (1+11% ) G11%+525000/(1+5% )G5%+126000/(1+5% ) G5%=119000 元采取一般計稅方法的房地產(chǎn)項目扣除土地價款后計算銷項稅額；采取簡易計稅方法的房地產(chǎn)老項目按5%征收率申報納稅。2. 進項稅額：666000/(1+11% ) G11%+17000-17

5、000G(52.5/196.8 )=78464.94 元能明確劃分用于簡易計稅方法的進項稅金不得抵扣；無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以建筑工程施工許可證注明的“建設規(guī)?！睘橐罁?jù)進行劃分。3. 應納稅額：119000-78464.94-820=39715.06支付的稅控設備及技術維護費可全額扣減當期應納稅額。四、申報表填寫步驟本案例涉及的申報表有：附表一，附表二，附表三，附表四，增值稅減免稅 申報明細表，進項結(jié)構明細表，增值稅預繳稅款表，增值稅納稅申報表，營改增 稅負分析測算明細表?！镜谝徊健扛奖恚ㄒ唬┍酒阡N售情況明細第四行：第1列：1000000 ;第2列：110000 ;第9列：10000

6、00 ;第 10 列：110000 ;第 11 列：1110000，第 12 列：2220GG，第 13 列：888000， 第 14 列：88000。第九b行：第3列：620GG0 ;第4列：31000 ;第9列：620GG0 ;第 10 列：31000 ;第 11 列：651000，第 12 列：0，第 13 列：651000，第 14 列：31000。【第二步】附表（二）本期進項稅額明細第 1 行：金額：1100000，稅額：111000 ;第 2 行：金額：1100000，稅額：111000 ;第 12 行：金額：1100000，稅額：111000 ;第 13 行：稅額：32535.0

7、6 ;第 17 行：稅額：32535.06 ?！镜谌健扛奖砣悍铡⒉粍赢a(chǎn)和無形資產(chǎn)扣除項目明細第二行：第 1 列:1110000 ;第 2 列：0;第 3 列:2220GG ;第 4 列:2220GG ; 第5列：2220GG ;第6列：0【第四步】附表（四）稅額抵減情況表第一行：第1列：0;第2列：820 ;第3列：820 ;第4列：820 ;第5 列：0。第四行：第一列：0;第2列：9000 ;第3列：0;第4列：0;第5列: 9000?！镜谖宀健扛奖恚ㄎ澹┎粍赢a(chǎn)分期抵扣計算表（不填）【第六步】固定資產(chǎn)（不含不動產(chǎn)）進項稅額抵扣情況表（不填）【第七步】增值稅減免稅申報明細表第一行：第1

8、列：0;第2列：820 ;第3列：820 ;第4列：820 ;第5 列：0?！镜诎瞬健勘酒诘挚圻M項稅額結(jié)構明細表合計：金額：1100000 ;稅額：111000。第2行：金額：100000 ;稅額：17000。第5行：金額：800000 ;稅額：88000。第8行：金額：800000 ;稅額：88000。第2行：金額：20GG00 ;稅額：6000?！镜诰挪健吭鲋刀愵A繳稅款表第二行：第1列：300000 ;第2列：0 ;第3列：3% ;第4列：9000?！镜谑健吭鲋刀惣{稅申報表（一般納稅人適用）第 1 行：800000 ;第 5 行：620GG0 ;第 11 行：88000 ;第 12 行：

9、111000 ; 第 14 行：32535.06 ;第 17，18 行：78464.94 ;第 19 行：9535.06 ;第 21 行：31000 ;第 23 行：820 ;第 24 行：39715.06 ;第 34 行：39715.06。【第十一步】營改增稅負分析測算明細表說明：納稅人同一應稅服務適用不同征收率或稅率的，應區(qū)分不同稅率或征收率分行填寫；如果納稅人同一應稅服務在征收營業(yè)稅時適用不同營業(yè)稅稅率， 也應分行填寫。本例屬于前者，區(qū)分不同稅率和征收率分行填寫。以適用一般計稅方式為例一般計稅方法：第1行：不含稅銷售額：為業(yè)務2不含稅收入500000元; 第2列：銷項稅額25000元；第

10、3列價稅合計525000元；第四列：無扣除項 目；第5列：含稅銷售額525000元；第6列：銷項稅額25000元；第7列： 增值稅應納稅額（測算）=25000元本案例不涉及差額征稅，因此第 8-12列為0，第13列“應稅營業(yè)額”=第3列525000元，第14列“營業(yè)稅應納稅額=26250元。第2行：不含稅銷售額：為業(yè)務1不含稅收入1000000元；第2列：銷項 稅額110000元；第3列價稅合計1110000元；第四列：為扣除的土地價款 2220GG元；第5列：含稅銷售額888000元；第6列：銷項稅額88000元； 第7列：增值稅應納稅額（測算）=申報表主表第19行應納稅額G （業(yè)務1銷 項稅額/申報表主表11行銷項稅額）=9535.06元本案例不涉及差額征稅，因此第 8-12列為0，第13列“應稅營業(yè)額”=第 3列111000元，第14列“營業(yè)稅應納稅額=55500元。第3行：不含稅銷售額：為業(yè)務3不含稅收入120GG0元；第2列：銷項 稅額6000元；第3列價稅合計126000元；第四列：無