704443606金地商業(yè)地產(chǎn)公司發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃

1、金地商業(yè)地產(chǎn)公司金地商業(yè)地產(chǎn)公司 2021年年5月月15日日 討論稿討論稿 1 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報(bào)框架匯報(bào)框架 2 發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 宏觀趨勢(shì)層面宏觀趨勢(shì)層面： （1）中國(guó)進(jìn)入城市化進(jìn)程中期和消費(fèi)經(jīng)濟(jì)初期， 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間廣闊； （2）國(guó)家將長(zhǎng)期對(duì)住宅地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，商業(yè)地 產(chǎn)面臨的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定和寬松； （3）地方政府對(duì)持有性物業(yè)開(kāi)發(fā)的偏好，有利 于從事商業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)提高拿地能力和利潤(rùn)空 間； 企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面：企業(yè)經(jīng)營(yíng)層面： （1）通過(guò)持有性物業(yè)資產(chǎn)的沉淀和增值，優(yōu)化 公司資產(chǎn)

2、結(jié)構(gòu)； （2）分散單一住宅業(yè)務(wù)因政策調(diào)控引發(fā)的市場(chǎng) 波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)； （3）商業(yè)地產(chǎn)與地產(chǎn)金融具有極強(qiáng)的內(nèi)在互補(bǔ) 性，有利于金地總體戰(zhàn)略的同步發(fā)展； 3 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報(bào)框架匯報(bào)框架 4 商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)5年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo) 根據(jù)公司確定的戰(zhàn)略，今后5年每年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的投資額度將保持在集團(tuán)總 投資額的20%。按此速度，2015年年底時(shí)商業(yè)地產(chǎn)公司的開(kāi)業(yè)及在建物業(yè)面積 應(yīng)能達(dá)到300萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)估值約為600億。 金地集團(tuán)金地集團(tuán) 開(kāi)發(fā)為主開(kāi)發(fā)為主持有經(jīng)營(yíng)為主持有經(jīng)營(yíng)為主 10%60%4

3、0% 10%-30%40%-60% 30%-50% 30%20%50% 和黃目前約26%的收入來(lái)自 于租賃，68%的來(lái)自于開(kāi)發(fā)， 6%來(lái)自于酒店經(jīng)營(yíng)，而未來(lái) 計(jì)劃開(kāi)發(fā)面積的10%為持有， 90%開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售，屬于典型的 開(kāi)發(fā)為主的企業(yè) 40%-55% 嘉里建設(shè)33%的物 業(yè)面積為自持，從 資產(chǎn)總值來(lái)看，應(yīng) 在50%左右 國(guó)貿(mào)是典型的持有型 公司，其所有的物業(yè) 均只租不售，因此其 持有物業(yè)在總資產(chǎn)中 的比例相當(dāng)高 嘉德置地的商業(yè)資產(chǎn)比 重在20-30%之間。 20%30% 5 金地商業(yè)地產(chǎn)金地商業(yè)地產(chǎn)5年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)（不含北京金地中心）年業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)（不含北京金地中心） 如果按照正常地價(jià)，如果按照正常地價(jià)，

4、酒店、商場(chǎng)和辦公樓商業(yè)物業(yè)第一年ebitda/總 投資分別為5.6%、6.5%和5.5% ，之后每年遞增6%，投資20個(gè)城市綜合體1的情況來(lái)計(jì)算 (單個(gè)綜合體面積3050萬(wàn)平方米，土地投資額約20億元） 單位（億元）單位（億元）2011201120122012201320132014201420152015 土地投資額39.258.8 78.597.4117.1 綜合體投資個(gè)數(shù)23456 累計(jì)開(kāi)業(yè)商場(chǎng)個(gè)數(shù)-25 租賃收入-1.84.5 租賃收入增長(zhǎng)率-150% 銷(xiāo)售額0 34.4 66.5116.6159.7 銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率-93%75%37% 結(jié)轉(zhuǎn)收入0 0 44.889.8132.3 結(jié)轉(zhuǎn)利

5、潤(rùn)-0.2-0.78.11623 凈利潤(rùn)-0.2 -0.7 8.11623 roe-0.5%-0.7%4.3%8.0%10.5% 總資產(chǎn)47.6138.3272.7416587.7 1 “城市綜合體”就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并 在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。 6 金地商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)策略金地商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)策略 集團(tuán)通過(guò)在境外買(mǎi)殼上市的方式，獲得境外融資平臺(tái)；并且集團(tuán)已成立穩(wěn)盛投 資，為商業(yè)地產(chǎn)提供了更多的融資方式，這一舉措是國(guó)內(nèi)其他商業(yè)地產(chǎn)公司所 不具備的 目前國(guó)內(nèi)的

6、商業(yè)地產(chǎn)公司主要從事常規(guī)性的購(gòu)物中心或城市綜合體的開(kāi)發(fā)。金 地商業(yè)地產(chǎn)在進(jìn)行常規(guī)城市綜合體開(kāi)發(fā)的同時(shí)，積極探索有特色的、有競(jìng)爭(zhēng)力 的產(chǎn)品線，如與主題性商業(yè)結(jié)合的城市綜合體 7 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報(bào)框架匯報(bào)框架 8 金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 商業(yè)地產(chǎn)公司在初期將主要依靠集團(tuán)的投資開(kāi)發(fā)綜合體項(xiàng)目，主要目 標(biāo)是通過(guò)對(duì)可售物業(yè)的銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)階段性利潤(rùn)及現(xiàn)金流入，并對(duì)持有物 業(yè)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)、持續(xù)經(jīng)營(yíng)形成資產(chǎn)升值 后期可考慮通過(guò)銷(xiāo)售物業(yè)的銷(xiāo)售回款、開(kāi)發(fā)貸款和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸 款力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的現(xiàn)金流基本平衡

7、，以形成項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)和商業(yè)地 產(chǎn)公司自身良性循環(huán) 同時(shí)積極與穩(wěn)盛公司合作通過(guò)房地產(chǎn)金融工具拓展融資渠道；引入 reits形成持有物業(yè)退出機(jī)制；并與集團(tuán)相關(guān)職能部門(mén)合作通過(guò)境外 買(mǎi)殼上市擴(kuò)大資金規(guī)模和開(kāi)發(fā)規(guī)模 經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式 產(chǎn)品類(lèi)型產(chǎn)品類(lèi)型 投資布局投資布局 金地集團(tuán)的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)應(yīng)以追求品牌和品質(zhì)為導(dǎo)向，產(chǎn)品主要定位 于中高端區(qū)域型城市綜合體 同時(shí)也可配置一定比例資源在發(fā)達(dá)城市的核心地段打造城市級(jí)高端商 業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目 積極探索社區(qū)型商業(yè)和主題性商業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng) 商業(yè)地產(chǎn)公司公司未來(lái)五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時(shí)需要更多的聚焦在經(jīng) 濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市 對(duì)于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市進(jìn)行機(jī)會(huì)性選擇

8、。 9 經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式： 1、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式 自有資金開(kāi)發(fā)貸款 持有部分商業(yè) （購(gòu)物中心） 銷(xiāo)售部分： 住宅、寫(xiě)字樓、社區(qū)商業(yè) 租金收益資產(chǎn)溢價(jià) 資產(chǎn)抵押貸款 租約抵押貸款 歸還歸還 貸款貸款 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 實(shí)現(xiàn)ipo （買(mǎi)殼上市） 償 還 利 息 華潤(rùn)和中糧模式：以集團(tuán)總公司的 投資為主，沉淀優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，擇機(jī)上 市。 萬(wàn)達(dá)模式：通過(guò)兩貸一銷(xiāo)售（開(kāi)發(fā) 貸、經(jīng)營(yíng)貸和銷(xiāo)售回款）以及低于 市場(chǎng)水平的土地價(jià)格，基本達(dá)到項(xiàng) 目現(xiàn)金平衡，實(shí)現(xiàn)快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā) 對(duì)金地集團(tuán)而言，前期應(yīng)借鑒華潤(rùn)前期應(yīng)借鑒華潤(rùn) 模式，后期可采用萬(wàn)達(dá)模式，同時(shí)模式，后期可采用萬(wàn)達(dá)模式，同時(shí) 積極通過(guò)境外買(mǎi)殼上市的方式

9、，打積極通過(guò)境外買(mǎi)殼上市的方式，打 造更大的融資平臺(tái)。造更大的融資平臺(tái)。 主流商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式主流商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式: 10 經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式：2、綜合體項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系、綜合體項(xiàng)目投資評(píng)價(jià)體系 可售物業(yè) 持有物業(yè) 銷(xiāo)售物業(yè)部分的irr達(dá)到22%，銷(xiāo)售利潤(rùn)率達(dá)到16%。 項(xiàng)目的商業(yè)部分整體開(kāi)發(fā)周期不超過(guò)三年； 可主要利用ebitda來(lái)對(duì)持有型物業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況進(jìn)行測(cè)算： 開(kāi)業(yè)第一年投資回報(bào)率達(dá)到5%，之后每年遞增6% 投資回收期在13-14年 持有物業(yè)不小于10萬(wàn)平方米 11 經(jīng)營(yíng)模式：經(jīng)營(yíng)模式：3、合作模式、合作模式 在集團(tuán)已進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司與地方公司合資組建項(xiàng)目 公司進(jìn)行開(kāi)發(fā)，

10、按持股比例進(jìn)行利潤(rùn)分成 在集團(tuán)未進(jìn)入的區(qū)域或城市，由商業(yè)地產(chǎn)公司自行投資開(kāi)發(fā) 12 產(chǎn)品類(lèi)型：產(chǎn)品類(lèi)型：以大中型城市綜合體為主以大中型城市綜合體為主 綜合體的商業(yè)部分以10-15萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心1為主要產(chǎn)品；在少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的核心城市 可擇機(jī)建設(shè)高端寫(xiě)字樓或高星級(jí)酒店。 在產(chǎn)品定位上,以面向家庭和時(shí)尚人群為主的中高端區(qū)域購(gòu)物中心為主（家庭時(shí)尚） 在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的核心地段可定位于面向城市高端人群的城市購(gòu)物中心（精品時(shí)尚）。 1 購(gòu)物中心是指多種零售店鋪,服務(wù)設(shè)施集中在一個(gè)建筑物內(nèi)或一個(gè)區(qū)域內(nèi),向消費(fèi)者提供綜合性服務(wù)的商業(yè)集合體. ） 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 打造某個(gè)城市或地區(qū)的標(biāo)桿型商業(yè)物業(yè)， 有利于迅速

11、提升公司的商業(yè)地產(chǎn)品牌影響 力； 如果拿地價(jià)格控制在合理的水平上，投 資回報(bào)率會(huì)較為可觀。 不足：不足： 發(fā)達(dá)城市核心地段土塊資源有限，難以 形成綜合體項(xiàng)目；發(fā)展速度較慢 發(fā)展高端商業(yè)物業(yè)對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平要求較高，機(jī)會(huì)有限。 高端路線（精品時(shí)尚）高端路線（精品時(shí)尚） 優(yōu)點(diǎn)：優(yōu)點(diǎn)： 拿地和建安成本相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)較好控制 土地機(jī)會(huì)較多，較易形成綜合體項(xiàng)目； 對(duì)于城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和區(qū)域的要求 相對(duì)不高，有利于快速發(fā)展，全面布局； 持有性物業(yè)未來(lái)的資產(chǎn)增值空間較大 不足：不足： 商業(yè)業(yè)態(tài)多數(shù)為中端，優(yōu)秀品牌較少， 容易與其它公司的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目形成同質(zhì) 化競(jìng)爭(zhēng)； 租金水平短期不十分理想 中高端

12、路線（家庭時(shí)尚）中高端路線（家庭時(shí)尚） 13 投資布局投資布局 公司未來(lái)五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時(shí)需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市公司未來(lái)五年在發(fā)展綜合體物業(yè)時(shí)需要更多的聚焦在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市 對(duì)于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市進(jìn)行機(jī)會(huì)性選擇。對(duì)于一線城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的三線城市進(jìn)行機(jī)會(huì)性選擇。 深圳深圳shenzhen 廣州廣州guangzhou 上海上海shanghai 北京北京beijing 佛山foshan 東莞dongguan 寧波ningbo 杭州hangzhou 南京nanjing 天津tianjin 沈陽(yáng)shenyang 西安xian 武漢wuhan 一線城市一線城市 二線城

13、市 珠海zhuhai 煙臺(tái)yantai 紹興shaoxing 14 一、發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的背景 二、五年發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)及競(jìng)爭(zhēng)策略 三、金地商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)模式 四、核心能力和人力資源建設(shè) 匯報(bào)框架匯報(bào)框架 15 商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施商業(yè)地產(chǎn)核心能力建設(shè)和相應(yīng)配套措施 核心能力 配套措施 （組織和人力資源） 商業(yè)地產(chǎn)公司應(yīng)主要打造投資拿地、招商、產(chǎn)品研發(fā)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)投資拿地、招商、產(chǎn)品研發(fā)及商業(yè)運(yùn)營(yíng)四大 核心能力。 同時(shí)，應(yīng)在集團(tuán)的支持和指導(dǎo)下，逐步形成自身的融資模式和能力自身的融資模式和能力。 應(yīng)按商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的全鏈條設(shè)計(jì)商業(yè)地產(chǎn)公司的組織架構(gòu)，最終 目標(biāo)應(yīng)是在5年內(nèi)成立商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)，下

14、設(shè)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和商業(yè)管 理公司。 16 拿地能力 核心能力建設(shè)核心能力建設(shè) 5年內(nèi)具有商年內(nèi)具有商 業(yè)地產(chǎn)全鏈業(yè)地產(chǎn)全鏈 條專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā)條專(zhuān)業(yè)開(kāi)發(fā) 能力能力 招商能力 產(chǎn)品研發(fā)能力 商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 融資能力 17 核心業(yè)務(wù)能力：核心業(yè)務(wù)能力：1. 投資拿地投資拿地 未來(lái)未來(lái)5年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的土地投資額將接近年，公司投資在商業(yè)地產(chǎn)上的土地投資額將接近400億，累計(jì)投資的商業(yè)綜合體億，累計(jì)投資的商業(yè)綜合體 項(xiàng)目將達(dá)到項(xiàng)目將達(dá)到20個(gè)，持有面積超過(guò)個(gè)，持有面積超過(guò)300萬(wàn)平方米。萬(wàn)平方米。 投資拿地策略： 機(jī)構(gòu)設(shè)置：機(jī)構(gòu)設(shè)置：成立商業(yè)地產(chǎn)公司總部的投資發(fā)展部，并在北京和上海設(shè)置兩個(gè)分部，主

15、動(dòng)去目標(biāo)城市尋找合適地塊信息，并負(fù)責(zé)與政府相關(guān)部門(mén)前期進(jìn)行充分溝通和后期進(jìn) 行商務(wù)談判。 人員招聘：人員招聘：積極從外部引入高水平項(xiàng)目發(fā)展人材，形成專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)投資發(fā)展團(tuán)隊(duì)； 拿地方式：拿地方式：通過(guò)與各地政府積極、密集的前期溝通，以勾地形式為主獲取項(xiàng)目； 內(nèi)部支持：內(nèi)部支持：通過(guò)合資合作的方式鼓勵(lì)金地在各地的區(qū)域或城市公司協(xié)助進(jìn)行項(xiàng)目拓展。 18 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：2. 招商能力招商能力 招商能力是商業(yè)地產(chǎn)公司必備的一項(xiàng)核心業(yè)務(wù)能力。 兩年內(nèi)，初步建立的中高端品牌招商能力；通過(guò)在一線城市或核心的二線城市建成開(kāi) 業(yè)數(shù)個(gè)高品質(zhì)的項(xiàng)目樹(shù)立品牌影響力，基本明確金地商業(yè)項(xiàng)目的定位。 后期，

16、可與一批符合金地商業(yè)定位的商家建立較為緊密的合作關(guān)系，為以后的規(guī)模發(fā) 展奠定基礎(chǔ)，尤其是要在電影院、超市、百貨、大型餐飲等主力店的的設(shè)計(jì)和建設(shè)上 形成定單式的工作模式。 2011-20122013-2015 行動(dòng)計(jì)劃 通過(guò)建成數(shù)個(gè)高品質(zhì)的商 業(yè)項(xiàng)目形成品牌影響力，煅 造招商隊(duì)伍。 積極主動(dòng)地探索網(wǎng)上購(gòu)物 與賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物的有效互動(dòng)方式 再與一批符合金地商業(yè)項(xiàng)目定位要求的商家 形成成戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系，滿足集團(tuán)規(guī)模擴(kuò)張 的需求； 與主要的主力店商家形成緊密合作關(guān)系，達(dá) 到訂單式開(kāi)發(fā)模式的水平 。 形成網(wǎng)上購(gòu)物與賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物的有效互動(dòng) 19 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：3、產(chǎn)品研發(fā)能力、產(chǎn)品研發(fā)能力 （1）商

17、業(yè)地產(chǎn)公司可以在金地原有的設(shè)計(jì)能力基礎(chǔ)上，結(jié)合外部商業(yè)設(shè)計(jì)人才 的引進(jìn)，盡快形成有自身特點(diǎn)及核心競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)品研發(fā)團(tuán)隊(duì)。 （2）根據(jù)前述對(duì)金地產(chǎn)品類(lèi)型的定位，商業(yè)地產(chǎn)公司重點(diǎn)研發(fā)的產(chǎn)品包括： a、城市綜合體； b、購(gòu)物中心； c、寫(xiě)字樓； d、酒店 e、主題產(chǎn)品（體育、文化、旅游） (3) 根據(jù)金地產(chǎn)品市場(chǎng)形象的特點(diǎn)，商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)品也應(yīng)更多的體現(xiàn)為高品質(zhì)、 適度個(gè)性化，形成可復(fù)制的差異化產(chǎn)品。 20 專(zhuān)業(yè)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力是商業(yè)項(xiàng)目（購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓）資產(chǎn)持續(xù)升值的關(guān)鍵 描述描述 專(zhuān)業(yè)管理專(zhuān)業(yè)管理 商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)后，即進(jìn)入漫長(zhǎng)的運(yùn)營(yíng)期。專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)該能夠深入 了解自身項(xiàng)目的特點(diǎn)，時(shí)時(shí)把握市場(chǎng)的

18、需求動(dòng)向，善于適時(shí)調(diào)整商場(chǎng)定位和 租戶(hù)組合，實(shí)現(xiàn)租金的穩(wěn)步增長(zhǎng)同時(shí)能加強(qiáng)對(duì)租戶(hù)的管理，有效保證租金收 繳率，從而實(shí)現(xiàn)較高的投資回報(bào)率，這是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最終成功的根本與前 提條件。 團(tuán)隊(duì)建設(shè)團(tuán)隊(duì)建設(shè) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)是一個(gè)人才密集型行業(yè)，需要通過(guò)項(xiàng)目和時(shí)間的不斷積累，逐漸 建成一支專(zhuān)業(yè)性和執(zhí)行力強(qiáng)的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)。 建議公司應(yīng)在兩年內(nèi)組建商業(yè)地產(chǎn)公司下屬的商業(yè)管理公司，著力建設(shè)一 支自己的專(zhuān)業(yè)團(tuán)隊(duì)，這樣才能持續(xù)、穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)商業(yè)地產(chǎn)。 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力、商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力 21 業(yè)務(wù)能力建設(shè)：業(yè)務(wù)能力建設(shè)：4. 商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：行動(dòng)計(jì)劃商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力：行動(dòng)計(jì)劃 商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)需要有豐富

19、經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理人員，且一個(gè)商場(chǎng)基本上所需要的員工在商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)需要有豐富經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)管理人員，且一個(gè)商場(chǎng)基本上所需要的員工在100- 200人左右。人左右。 商業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)是：商業(yè)管理公司的工作重點(diǎn)是：1、加大核心運(yùn)營(yíng)人才的培訓(xùn)和儲(chǔ)備；、加大核心運(yùn)營(yíng)人才的培訓(xùn)和儲(chǔ)備； 2、建立統(tǒng)一的管理制度和工作流程、標(biāo)準(zhǔn)上。、建立統(tǒng)一的管理制度和工作流程、標(biāo)準(zhǔn)上。 2011-20122013-2015 行動(dòng)計(jì)劃 籌備成立商業(yè)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理 部和各項(xiàng)目的商業(yè)管理公司。 商業(yè)地產(chǎn)公司的運(yùn)營(yíng)管理部負(fù)責(zé)制 訂金地商業(yè)物業(yè)的統(tǒng)一的管理制度和 業(yè)務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各地商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目商業(yè) 管理公司進(jìn)行全面指導(dǎo)和監(jiān)管。

20、成立商業(yè)管理公司總部，在原有的運(yùn) 營(yíng)管理部的職能上進(jìn)一步加強(qiáng)總部對(duì)各 地商業(yè)管理公司的管理職能。 22 人力資源及組織建設(shè)：人力資源及組織建設(shè)：1. 集團(tuán)總部、商業(yè)與基金公司的職責(zé)分配集團(tuán)總部、商業(yè)與基金公司的職責(zé)分配 選址及 土地獲取 開(kāi)發(fā)建設(shè)招商運(yùn)營(yíng)管理退出 參與機(jī)構(gòu) 總部 商業(yè) 開(kāi)發(fā) 商業(yè) 運(yùn)營(yíng) 基金 制定總體規(guī)劃 制定投資決策 組織融資 全程監(jiān)控 提供信息、采 購(gòu)、資金平臺(tái) 制定招商規(guī)劃 招商決策 運(yùn)營(yíng)方案決策制定退出方案 （對(duì)外出售、 出售給基金） 土地信息收集 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) pe投資方案 組建項(xiàng)目公司， 建筑實(shí)施 竣工驗(yàn)收后接 收商業(yè)項(xiàng)目 pe資金投入 招商組織實(shí)施運(yùn)營(yíng)管理實(shí)

21、施受托繼續(xù)組織 商業(yè)運(yùn)營(yíng) pe退出方案實(shí)施 資產(chǎn)包裝入reits 核心 能力 要求 核心 人員 配備 項(xiàng)目評(píng)價(jià)能力 規(guī)劃能力 pe籌資能力 設(shè)計(jì)能力 工程管理能力 招商策劃能力 招商執(zhí)行能力 物業(yè)管理能力 營(yíng)銷(xiāo)策劃能力 reits運(yùn)作能力 集團(tuán)管理層集團(tuán)管理層集團(tuán)管理層集團(tuán)管理層集團(tuán)管理層 項(xiàng)目規(guī)劃人員 基金募集人員 招商人員 設(shè)計(jì)人員 工程管理人員 工程施工人員 招商策劃人員 招商人員 營(yíng)銷(xiāo)策劃人員 物業(yè)管理人員 基金募集人員 集團(tuán)總部、商業(yè)地產(chǎn)公司和基金公司之間的權(quán)責(zé)分配如下。 23 組織及人力資源：組織及人力資源：2. 搭建組織架構(gòu)搭建組織架構(gòu)- 后期商業(yè)集團(tuán)內(nèi)的職責(zé)界定后期商業(yè)集團(tuán)內(nèi)的職責(zé)界定 根據(jù)業(yè)內(nèi)成熟商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)務(wù)模式，金地商業(yè)地產(chǎn)公司今后可設(shè)置兩個(gè)獨(dú)立的子公司，即 專(zhuān)業(yè)的商業(yè)開(kāi)發(fā)公司和商業(yè)管理公司，分別從事商業(yè)物業(yè)的開(kāi)發(fā)建設(shè)及建成后的運(yùn)營(yíng)管理， 其基本結(jié)構(gòu)及職責(zé)界定如下圖所示： 選址及 土地獲取 開(kāi)發(fā)建設(shè)招商運(yùn)營(yíng)管理 投資研究 獲取土地 確定盈利模式 市場(chǎng)調(diào)查研究 市場(chǎng)定位 商家