貴州銅仁市銀河·領(lǐng)秀城全程營(yíng)銷策劃（市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位篇）115p

1、 銀河銀河領(lǐng)秀城領(lǐng)秀城 全程營(yíng)銷策劃全程營(yíng)銷策劃 （市場(chǎng)調(diào)研及產(chǎn)品定位篇） 本案旨在為銀河領(lǐng)秀城的全程營(yíng)銷推廣提供一個(gè)科學(xué)合理的操作思 路。指導(dǎo)營(yíng)銷推廣工作的順利開(kāi)展，是一個(gè)在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和可行 性分析研究的前提下制定出的系統(tǒng)性方案。方案力求緊密結(jié)合銷售力 的特質(zhì)與優(yōu)勢(shì)，積極地探求營(yíng)銷推廣策略以促成良好的銷售業(yè)績(jī)，實(shí) 現(xiàn)發(fā)展商的預(yù)期目標(biāo)。 銀河領(lǐng)秀城整體營(yíng)銷推廣策劃案是在項(xiàng)目前期市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上， 對(duì)項(xiàng)目可行性綜合研究，特別是項(xiàng)目投資分析研究的基礎(chǔ)上擬定的。 主要包括整體及各階段銷售策略、傳播策略及媒體策略、銷售管理及 傳播費(fèi)用預(yù)算等方面的內(nèi)容。并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立 未來(lái)項(xiàng)目營(yíng)

2、銷推廣的行動(dòng)方案，并在未來(lái)的各項(xiàng)營(yíng)銷推廣操作中有計(jì) 劃執(zhí)行。 銅仁地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況銅仁地區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況 銅仁地區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃銅仁地區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃 銅仁地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及市場(chǎng)特點(diǎn)銅仁地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及市場(chǎng)特點(diǎn) 項(xiàng)目綜合分析項(xiàng)目綜合分析 項(xiàng)目整體營(yíng)銷定位項(xiàng)目整體營(yíng)銷定位 形象推廣及銷售思路（部分）形象推廣及銷售思路（部分） 銅仁地區(qū)概況 銅仁市位于貴州東北部，地處武陵山脈中部，于湘渝黔交界處，是中東 部地區(qū)進(jìn)入西南的第一站，、素有“黔東門(mén)戶、中國(guó)西部名城”之稱， 是銅仁地區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，緊鄰湖南省湘西自治州、懷化市， 重慶市秀山縣，地區(qū)范圍內(nèi)有烏江連接兩地。 2011年11月12日，撤銷銅仁

3、地區(qū)，設(shè)立地級(jí)銅仁市。新銅仁市下轄2個(gè) 市轄區(qū)，4個(gè)縣，4個(gè)自治縣。市轄區(qū)：碧江區(qū)、萬(wàn)山區(qū)?？h：德江縣、 江口縣、思南縣、石阡縣。 自治縣：玉屏侗族自治縣、松桃苗族自治縣、印江土家族苗族自治縣、 沿河土家自治縣。 銅仁市地處云貴高原向湘西丘陵過(guò)渡的斜坡地帶，位于武陵山脈主峰梵 凈山和湘西臺(tái)地主峰雪峰山之間，地表形態(tài)變化較大，地貌類型復(fù)雜多樣， 喀斯特地貌特征明顯。境內(nèi)地勢(shì)四周高，中部低，山地占678%，丘陵占 282%，盆地(壩子)、河谷占4%。 山是銅仁的根，水是銅仁的魂，錦江孕育了銅仁這座仁義之城。這是一個(gè) 被山懷抱的城市，一個(gè)被水滋潤(rùn)的城市。穿城而過(guò)的錦江孕育著這方美麗 富饒的土地，將城

4、市裝扮得如詩(shī)如畫(huà)。一幅“城在山中，水在城中，人在 畫(huà)中”的水墨山水畫(huà)卷伴著千年流淌不息的錦江徐徐展開(kāi)。 銅仁是云貴高原連接?xùn)|部沿海地區(qū)的重要交通要道。湘黔鐵路、株六鐵路復(fù) 線、渝懷鐵路過(guò)境其區(qū)四個(gè)縣、市。銅仁機(jī)場(chǎng)先后開(kāi)通貴陽(yáng)、長(zhǎng)沙、重慶、 廣州、上海、北京、深圳、桂林航線，現(xiàn)已并入首都機(jī)場(chǎng)集團(tuán)。貴陽(yáng)至大龍 的高速公路已全線開(kāi)通，東出湖南長(zhǎng)沙、西進(jìn)省城貴陽(yáng)更為便捷。全區(qū)縣縣 通油路，出境公路均為二級(jí)以上高等級(jí)油路。 銅仁（江口）至玉屏城際鐵路、渝懷鐵路復(fù)線銅仁段、銅仁機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建、烏 江航道整治、供電網(wǎng)建設(shè)規(guī)劃（建設(shè)期三年、總投資52億元）等一批大項(xiàng)目 列入國(guó)家和省重點(diǎn)支持發(fā)展項(xiàng)目。 200噸航船

5、可通烏江進(jìn)入長(zhǎng)江直達(dá)東海，銅仁至大龍高速公路、杭州至瑞麗高 速公路銅仁段、思南至劍河高速公路銅仁段已開(kāi)工建設(shè)。 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 人口狀況人口狀況 目前銅仁地區(qū)共有人口約403萬(wàn)(2007年末統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù))，常住人口約 368萬(wàn)，幅員2.4萬(wàn)平方公里。其中銅仁市共有人口約38萬(wàn)，常住人 口約35萬(wàn)，幅員1515平方公里。人口出生率為14,比上年下降0.2 個(gè)千分點(diǎn),自然增長(zhǎng)率6.95,比上年下降0.03個(gè)千分點(diǎn)。 2011年計(jì)劃生產(chǎn)總值366億元，增長(zhǎng)19%；規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 195.6億元，增長(zhǎng)22%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資全社會(huì)固定資產(chǎn)投資325325億元，增長(zhǎng)億元，增長(zhǎng)45%45%；招 商引資到位

6、資金160億元，增長(zhǎng)45%；財(cái)政總收入45.15億元，增長(zhǎng) 29%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額100億元，增長(zhǎng)32%；旅游總收入80億元， 增長(zhǎng)33%；城鎮(zhèn)居民可支配收入城鎮(zhèn)居民可支配收入1320013200元，增長(zhǎng)元，增長(zhǎng)20%20%；農(nóng)民人均純收 入3818元，增長(zhǎng)20%；城鎮(zhèn)化率達(dá)城鎮(zhèn)化率達(dá)32.1%32.1%；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4.5%以內(nèi)。 達(dá)州經(jīng)濟(jì)情況達(dá)州經(jīng)濟(jì)情況 2010年末全市總?cè)丝跒?80萬(wàn)人，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收 入12624元，增長(zhǎng)13.7%（按這個(gè)遞增率，2011年預(yù)計(jì)人均可支配收 入14353元），人均消費(fèi)支出9976元，增長(zhǎng)12.0%。 2011年111月全市固定資

7、產(chǎn)投資累計(jì)完成600億元，同比增長(zhǎng) 22.6%，投資總量居全省第4，增幅居全省第15位。其中：項(xiàng)目投資 521.6億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資78.4億元。 2011年11月末，全市存款余額達(dá)1071.6億元，比年初增加169億 元。其中儲(chǔ)蓄余額782.7億元。 2011年11月末居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為106.2，較前10月回落0.1個(gè) 百分點(diǎn)。其中食品上漲12.9%，居住上漲11.8% 銅仁市近三年銅仁市近三年gdpgdp數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析 解讀：從以上圖表數(shù)據(jù)分析，銅仁市g(shù)dp呈逐年上漲趨勢(shì)，在撤區(qū)設(shè)市后， 將會(huì)有更大的發(fā)展空間，這為各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)包括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)帶來(lái)更多機(jī)會(huì)。 （2）萬(wàn)山特區(qū)近三年）萬(wàn)山特區(qū)

8、近三年gdp數(shù)據(jù)分析數(shù)據(jù)分析 解讀：前三季度萬(wàn)山特區(qū)共實(shí)現(xiàn)解讀：前三季度萬(wàn)山特區(qū)共實(shí)現(xiàn)gdpgdp總量總量5.625.62億，同比增長(zhǎng)億，同比增長(zhǎng)19.8%19.8%。在銅仁地區(qū)增。在銅仁地區(qū)增 速排名第一。隨著萬(wàn)山特區(qū)范速排名第一。隨著萬(wàn)山特區(qū)范圍的擴(kuò)大、發(fā)展的不斷深入，相信在今后圍的擴(kuò)大、發(fā)展的不斷深入，相信在今后gdp的增的增 幅還將更快。幅還將更快。 2011年前三季度固定資產(chǎn)投資完成年前三季度固定資產(chǎn)投資完成4.41億元，同比增幅億元，同比增幅110.9%； 2011年前三季度地方財(cái)政收入完成年前三季度地方財(cái)政收入完成5865萬(wàn)元，同比增幅萬(wàn)元，同比增幅133.94%； 2011年前

9、三季度居民存款余額年前三季度居民存款余額12.95億元；貸款余額億元；貸款余額3.2億元，均處于銅仁前列。億元，均處于銅仁前列。 房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均房地產(chǎn)發(fā)展階段與人均gdpgdp關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn)關(guān)系國(guó)際通用衡量標(biāo)準(zhǔn) 緩慢發(fā)展 綜合發(fā)展型 平穩(wěn)發(fā)展， 以質(zhì)量為主 ，數(shù)量與質(zhì) 量并重 以數(shù)量為主 ，向注重質(zhì) 量方向發(fā)展 超速發(fā)展 數(shù)量型 發(fā)展特征 改善需求 為主 改善需求 為主 生存、改善 需求兼有 生存需求需求特征 13000以上800013000300080006003000 人均gdp （美元） 減緩發(fā)展減緩發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展平穩(wěn)發(fā)展快速發(fā)展階段快速發(fā)展階段啟動(dòng)發(fā)展期啟動(dòng)發(fā)展期發(fā)展階段發(fā)展

10、階段 銅仁地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展與人均gdp關(guān)系 3006003000800013000 起步快速穩(wěn)定增長(zhǎng) 平穩(wěn)期 衰退期 人均人均gdp($)gdp($) 市場(chǎng)階段市場(chǎng)階段 （世界發(fā)展銀行：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)分析模型）（世界發(fā)展銀行：宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)分析模型） 銅仁地區(qū)目前所處銅仁地區(qū)目前所處 階段階段 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 銅仁市第三產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)快速發(fā)展的勢(shì)頭， 銅仁的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)較弱，農(nóng)業(yè)優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品是花生、 獼猴桃、貢米、竹筍、辣椒、畜產(chǎn)品及中藥材等，但其境內(nèi)蘊(yùn)含有豐富的錳、鉛、 磷、鋅、釩、石英砂、白云石等10多種礦產(chǎn)資源，鉀礦儲(chǔ)量1億噸以上，石英砂160 萬(wàn)噸以上。謝橋、燈塔工業(yè)區(qū)的建立投產(chǎn)，旅游業(yè)、服務(wù)業(yè)

11、、房地產(chǎn)的興起，使得 銅仁的第一產(chǎn)業(yè)比重下降，第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)占據(jù)主要地位。（第一產(chǎn)業(yè)包括農(nóng) 業(yè)、林業(yè)、牧業(yè)、副業(yè)和漁業(yè)；第二產(chǎn)業(yè)包括制造業(yè)、采掘業(yè)、建筑業(yè)和公共工程、 上下水道、煤氣、衛(wèi)生部門(mén)；第三產(chǎn)業(yè)包括商業(yè)、金融、保險(xiǎn)、不動(dòng)產(chǎn)業(yè)、運(yùn)輸、 通訊業(yè)、服務(wù)業(yè)及其他非物質(zhì)生產(chǎn)部門(mén)。） 社會(huì)消費(fèi)品零售總額社會(huì)消費(fèi)品零售總額 20072007年消費(fèi)品零售額年消費(fèi)品零售額122695122695萬(wàn)元，比上年萬(wàn)元，比上年104339104339萬(wàn)元增長(zhǎng)了萬(wàn)元增長(zhǎng)了17.6%17.6%，居住消費(fèi)支出所占比例，居住消費(fèi)支出所占比例9.8%9.8%，比上，比上 年有所下降，恩格爾系數(shù)出現(xiàn)較大回升，居民消費(fèi)價(jià)

12、格總指數(shù)。上升較快，從年有所下降，恩格爾系數(shù)出現(xiàn)較大回升，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)。上升較快，從20062006的的102.1102.1上升到上升到106.7106.7。 銅仁市銅仁市2005-20082005-2008年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（單位：元）年城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出（單位：元） 年份年份 指標(biāo)指標(biāo) 20052005200620062007200720082008 城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出538653865177517757245724 其中居住消費(fèi)支出其中居住消費(fèi)支出676.6676.6765765564564970970 居住消費(fèi)所在比例居住消費(fèi)所在比例12.5%12.5

13、%14.7%14.7%9.8%9.8%15%15% 食品支出食品支出21362136197119712439243928232823 恩格爾系數(shù)恩格爾系數(shù)39.6%39.6%38.1%38.1%42.6%42.6%43.5%43.5% 銅仁市銅仁市2005-20082005-2008社會(huì)消費(fèi)品零售情況社會(huì)消費(fèi)品零售情況 年份年份 指標(biāo)指標(biāo) 20052005200620062007200720082008 社會(huì)消費(fèi)品零售額社會(huì)消費(fèi)品零售額6.836.837.937.939.49.411.4611.46 同比增長(zhǎng)同比增長(zhǎng)16.7%16.7%16%16%18.5%18.5%21.8%21.8% 銅仁

14、市銅仁市2005-20082005-2008居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù) 年份年份 指標(biāo)指標(biāo) 20052005200620062007200720082008 消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)102.1102.1102.4102.4106.5106.5106.7106.7 從以上分析可知，從以上分析可知，2007-20082007-2008年銅仁市居民消費(fèi)總額上升比例都很大，但是價(jià)格上漲也很明顯。正是價(jià)格年銅仁市居民消費(fèi)總額上升比例都很大，但是價(jià)格上漲也很明顯。正是價(jià)格 上漲，人們反而看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使上漲，人們反而看好房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使20072007年銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售旺盛。居住消費(fèi)

15、支出所占比例除了年銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售旺盛。居住消費(fèi)支出所占比例除了 20072007年有所降低外都呈上升趨勢(shì)，年有所降低外都呈上升趨勢(shì)， 不過(guò)物價(jià)的過(guò)快上漲對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后繼發(fā)展也是一個(gè)隱患。不過(guò)物價(jià)的過(guò)快上漲對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的后繼發(fā)展也是一個(gè)隱患。 人均可支配收入 銅仁市城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)。2002-2008年，銅仁市城鎮(zhèn)居民人均年收入平均增速為 5.12%。2008年，城鎮(zhèn)居民人均年收入為7079元，同比增長(zhǎng)5.47%。與國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速 度相比，居民收入增長(zhǎng)速度相對(duì)較為緩慢，且人均收入額不高。(2011年城鎮(zhèn)居民人均 年收入為13200元) 居民儲(chǔ)蓄存款余額 銅仁市居民存款余額穩(wěn)定快速增長(zhǎng)

16、。2002-2006年，銅仁市居民存款余額平均增長(zhǎng)速度 為18.46%。2006年，居民存款余額為22.68億元，同比增長(zhǎng)15.23%。在收入增長(zhǎng)緩慢的 情況下，居民存款穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，顯示銅仁市居民的收入渠道并非單一化，而且富裕程 度逐年遞增。（2011年前三季度存款余額129.6億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 銅仁市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高速增長(zhǎng)。2002-2009年，銅仁市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資平均增 長(zhǎng)速度高達(dá)40.81%。2008年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資突破10億元，同比增長(zhǎng)35.20%。 在銅仁市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好的情況下，投資的快速增長(zhǎng)成為必然趨勢(shì)。 小結(jié)：小結(jié)： 通過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的研究，可得出：通

17、過(guò)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的研究，可得出： 銅仁市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，整體增長(zhǎng)速度維持在銅仁市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，整體增長(zhǎng)速度維持在20%20%以上，不僅使以上，不僅使 城市整體建設(shè)得到發(fā)展，而且為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。城市整體建設(shè)得到發(fā)展，而且為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額高速增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展階段 。 銅仁市人口增長(zhǎng)速度緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化必須依賴外來(lái)的消銅仁市人口增長(zhǎng)速度緩慢，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消化必須依賴外來(lái)的消 費(fèi)群體。費(fèi)群體。 城鎮(zhèn)居民收入雖有所增長(zhǎng)，但整體增幅并不高。城鎮(zhèn)居民收入雖有所增長(zhǎng)，但整體增幅并不高。

18、 居民存款高速增長(zhǎng)，顯示銅仁市居民的收入渠道多元化。城市居居民存款高速增長(zhǎng)，顯示銅仁市居民的收入渠道多元化。城市居 民的富裕程度與日俱增。民的富裕程度與日俱增。 銅仁市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展的銅仁市經(jīng)濟(jì)處于高速發(fā)展的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)入快速發(fā)展的 軌道，在本地居民的財(cái)富快速累積，銅仁市區(qū)以外的人口開(kāi)始進(jìn)入銅軌道，在本地居民的財(cái)富快速累積，銅仁市區(qū)以外的人口開(kāi)始進(jìn)入銅 仁市區(qū)，包括銅仁地區(qū)屬下縣區(qū)，未來(lái)周邊人口進(jìn)入城市中心的趨勢(shì)仁市區(qū)，包括銅仁地區(qū)屬下縣區(qū)，未來(lái)周邊人口進(jìn)入城市中心的趨勢(shì) 將會(huì)日漸明顯。預(yù)期在未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入市場(chǎng)容量、市將會(huì)日漸明顯

19、。預(yù)期在未來(lái)幾年內(nèi)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入市場(chǎng)容量、市 場(chǎng)價(jià)格同步升高的狀態(tài)。場(chǎng)價(jià)格同步升高的狀態(tài)。 根據(jù)銅仁地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃，以及經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢(shì)、資源環(huán)境 承載能力和人口變動(dòng)等情況，銅仁地區(qū)城市總體規(guī)劃的初步設(shè)想是： 城市定位：城市定位： 連接貴州、云南通道上的節(jié)點(diǎn)城市連接貴州、云南通道上的節(jié)點(diǎn)城市 建成商貿(mào)、旅游核心城市和山水園林城市建成商貿(mào)、旅游核心城市和山水園林城市 城市總體規(guī)劃：城市總體規(guī)劃： 為適應(yīng)銅仁市及銅仁地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要，強(qiáng)力推進(jìn)銅仁中心城區(qū)發(fā)展 為大城市，實(shí)現(xiàn)貴州東北乃至“黔湘渝”交界區(qū)域核心城市的目標(biāo)，銅仁市 人民政府編修發(fā)布銅仁市城市總體規(guī)劃（2009-20

20、30）。 規(guī)劃范圍： 銅仁市行政轄區(qū)范圍，國(guó)土面積1515k，現(xiàn)狀（2008年）總?cè)丝?7.4萬(wàn)人。 遠(yuǎn)景包含大興鎮(zhèn)，國(guó)土面積98.4k，人口1.9萬(wàn)人。 城市功能結(jié)構(gòu)城市功能結(jié)構(gòu) （1）錦江老城片區(qū)：由老城分區(qū)和謝橋分區(qū)組成，是城市的核心區(qū)域，片 區(qū)人口控制在30萬(wàn)人左右。突出商業(yè)金融、居住、旅游服務(wù)、文化娛樂(lè)、 基礎(chǔ)教育等功能。其中謝橋分區(qū)為擬建為萬(wàn)山區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心， 同時(shí)結(jié)合招商引資落地項(xiàng)目，在謝橋的洞灣、唐家寨以南區(qū)域布局綠色食 品加工，生物制藥等工業(yè)。 （2）川硐-譚木橋新城片區(qū)：由川硐分區(qū)和譚木橋分區(qū)組成，片區(qū)人口控制 在50萬(wàn)人左右。其中川硐突出教育科研、文化體育、對(duì)外

21、交通、商業(yè)服務(wù)、 居住等功能，川硐分區(qū)人口控制在15.0萬(wàn)人左右；譚木橋突出行政辦公、商 業(yè)金融、旅游服務(wù)、商貿(mào)、文化娛樂(lè)、基礎(chǔ)教育、居住等城市綜合服務(wù)功 能，并在茅坪、老塘一帶形成新的城市中心，譚木橋分區(qū)人口控制在35.0萬(wàn) 人左右。 銅仁市謝橋新區(qū)規(guī)劃銅仁市謝橋新區(qū)規(guī)劃 銅仁市行政中心（謝橋）片區(qū)是謝橋新城的重中之重；是謝橋新城的起步 區(qū)；是謝橋新城的引爆點(diǎn)。銅仁市為民服務(wù)中心、部分單位和一些房開(kāi)項(xiàng) 目等紛紛選址在銅仁市行政中心（謝橋）片區(qū)，為謝橋新城帶來(lái)了發(fā)展的 契機(jī)。 謝橋新城位于銅仁市南部入城門(mén)戶區(qū)域，緊鄰主城區(qū)，距市中心大約五公 里。規(guī)劃片區(qū)北接百花路；南臨銅仁市在建游泳館；東、西

22、以梵凈山大道 和金鱗大道為界。規(guī)劃總用地面積為115.68公頃。 銅仁市謝橋新城的標(biāo)識(shí)窗口；木杉河沿岸的重要景觀界面、節(jié)點(diǎn)，是商業(yè) 辦公服務(wù)為主居住為輔的現(xiàn)代化城市功能區(qū)。 （3）大興尖巖工業(yè)組團(tuán)：由尖巖農(nóng)場(chǎng)、后林農(nóng)場(chǎng)工業(yè)園和地落王工業(yè)園 組成，是城市的就業(yè)崗位區(qū)。主要發(fā)展生物制藥、機(jī)電制造、綠色食品加 工、旅游商品加工、科技含量高的制造業(yè)加工業(yè)、錳酸鋰、新型鋰離子、 錳鋰電池、新型電子元件加工、多晶硅產(chǎn)業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)。 （4）燈塔倉(cāng)儲(chǔ)、物流及加工業(yè)組團(tuán)：由萬(wàn)家莊和中木林組成，是城市的就 業(yè)崗位區(qū)。主要發(fā)展科技型和勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)、農(nóng)副產(chǎn)品深加工、現(xiàn)代物 流、專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、來(lái)料加工、倉(cāng)儲(chǔ)等。

23、（5）魷魚(yú)鋪工業(yè)組團(tuán)（茶店鎮(zhèn)）：為城市就業(yè)崗位區(qū)。主要發(fā)展新型干法 水泥、建筑石材、電石法生產(chǎn)聚氯乙烯化工、pvc型材、裝飾裝修等新型 建材。 指標(biāo)分類指標(biāo)分類指標(biāo)名稱指標(biāo)名稱單位單位指標(biāo)類型指標(biāo)類型20082008年年20152015年年20202020年年20302030年年 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)gdpgdp指標(biāo)指標(biāo)gdpgdp總量總量?jī)|元億元引導(dǎo)型引導(dǎo)型4040110110187187400400 人均人均gdpgdp元元/ /人人引導(dǎo)型引導(dǎo)型1217312173200002000025000250004000040000 服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)占gdpgdp比重比重% %引導(dǎo)型引導(dǎo)型45.845.

24、850506060 單位工業(yè)用地增加值單位工業(yè)用地增加值億元億元/k/k控制性控制性121215152020 社會(huì)人文指標(biāo)社會(huì)人文指標(biāo)人口人口總?cè)丝谝?guī)?？?cè)丝谝?guī)模萬(wàn)人萬(wàn)人引導(dǎo)型引導(dǎo)型39.339.355557575100100 城鎮(zhèn)人口規(guī)模城鎮(zhèn)人口規(guī)模萬(wàn)人萬(wàn)人引導(dǎo)型引導(dǎo)型20.120.1323253538585 城鎮(zhèn)化率城鎮(zhèn)化率% %引導(dǎo)型引導(dǎo)型51.151.1585870708585 銅仁城市總體規(guī)劃城鄉(xiāng)發(fā)展指標(biāo)體系匯總表銅仁城市總體規(guī)劃城鄉(xiāng)發(fā)展指標(biāo)體系匯總表 規(guī)劃期內(nèi)，按照銅仁市人口到2015年達(dá)到30萬(wàn)人的戰(zhàn)略思路，每年新增人口 約1.3萬(wàn)人（或按人均30算，每年新增住房即達(dá)39萬(wàn)），年

25、住宅建筑面積 需求量約為110萬(wàn)130萬(wàn)平方米，與現(xiàn)狀每年商品房竣工面積的按10%增長(zhǎng)。 經(jīng)濟(jì)適用房(含農(nóng)民安置和企業(yè)集資)約為34萬(wàn)平方米，兩限普通商品房約為 30萬(wàn)平方米，廉租住房為15萬(wàn)平方米，商品住宅約為40萬(wàn)50萬(wàn)平方米。 房產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向房產(chǎn)市場(chǎng)政策導(dǎo)向 從98年國(guó)家結(jié)束福利分房，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始產(chǎn)生，到2011年4月15日調(diào) 控，我們將中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展歷程劃分為四個(gè)階段： 第一階段為房地產(chǎn)啟蒙階段（1998年-2003年），這個(gè)時(shí)期主要是房地產(chǎn)市 場(chǎng)化機(jī)制形成階段； 第二階段為房地產(chǎn)飛速發(fā)展、不斷調(diào)控的階段（2003年-2007年），這個(gè)時(shí) 期主要是房地產(chǎn)發(fā)展和完善的階段； 第

26、三階段為階段調(diào)控奏效階段（2007年-2008年9月），這個(gè)時(shí)期主要的市 場(chǎng)表現(xiàn)是市場(chǎng)第一次真正出現(xiàn)價(jià)量齊跌，調(diào)控奏效； 第四階段為市場(chǎng)急劇回升再打壓階段（2008年9月-2011年），在這個(gè)時(shí)期 由于宏觀經(jīng)濟(jì)受到了外部沖擊，為了09年保8，國(guó)家啟動(dòng)了規(guī)模宏大的經(jīng)濟(jì) 刺激計(jì)劃，房地產(chǎn)市場(chǎng)在政策的多方面拉抬、托市的情況下走出了一輪價(jià) 量大幅上漲的行情，但當(dāng)房?jī)r(jià)漲速過(guò)快，積聚的金融風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)矛盾凸顯 的時(shí)候國(guó)家出臺(tái)了415新政，對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格漲幅進(jìn)行了調(diào)控。 20092009年年20112011年政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響年政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 2009年至2011年下半年主要政策示意 進(jìn)入2010

27、2010年初年初，由于行業(yè)自身的內(nèi)在要求，全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入一個(gè)全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)逐步進(jìn)入一個(gè) 宏觀調(diào)控的階段宏觀調(diào)控的階段，各項(xiàng)相關(guān)政策的出臺(tái)實(shí)施標(biāo)志著國(guó)家對(duì)于本次調(diào)控的決 心和力度。 2011年初，市場(chǎng)出現(xiàn)成交量下滑、成交量萎縮、價(jià)格調(diào)整的階 段性變涼現(xiàn)象，2011年上半年，為進(jìn)一步鞏固和擴(kuò)大調(diào)控成果，中央及地 方政府針對(duì)商品房和保障房雙管齊下，調(diào)控政策繼續(xù)升級(jí)和深化。 為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用為進(jìn)一步抑制商品房需求，行政、經(jīng)濟(jì)手段并用：近40 個(gè)城市實(shí) 施限購(gòu)，600 多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革 “靴子”落地，住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅調(diào)整；貨幣政策持續(xù)收緊

28、，信貸政策更加 嚴(yán)厲。為確保1000 萬(wàn)套保障房建設(shè)落實(shí)到位，土地、資金、制度多管齊下， 加大保障房建設(shè)財(cái)政投入，鼓勵(lì)多渠道籌集資金；到2011年10月全國(guó)70個(gè) 大中城市中，價(jià)格下降的城市有34個(gè)，持平的城市有20個(gè)，全國(guó)樓市正面 臨前所未有的“寒冬”。 大膽預(yù)測(cè)穿越寒冬的地產(chǎn)市場(chǎng)走向大膽預(yù)測(cè)穿越寒冬的地產(chǎn)市場(chǎng)走向 房?jī)r(jià)漲勢(shì)得到相對(duì)遏制、房地產(chǎn)保障房建設(shè)數(shù)字創(chuàng)新高、大牌房地產(chǎn)企業(yè)帶頭降 價(jià)，這些現(xiàn)象都成為剛剛過(guò)去的2011年的顯著特征。一方面，老百姓等著降價(jià)勢(shì)頭繼 續(xù)下行；另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也從各個(gè)方面得到了2012年將持續(xù)調(diào)控的消息。 開(kāi)發(fā)商攻占第一季度市場(chǎng) 隨著政策的持續(xù)作用，兩年以

29、來(lái)的房地產(chǎn)調(diào)控終于遏制了中國(guó)樓市的漲勢(shì)， 有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)十年暴利時(shí)代也隨之結(jié)束，很多房地產(chǎn)企業(yè)將 2012年的目標(biāo)定位為“活下去”。從目前各方面發(fā)布的信息來(lái)看，2012年中國(guó)房 地產(chǎn)市場(chǎng)仍然將面臨調(diào)控。 有金融方面專家認(rèn)為，2012年第一季度人們會(huì)明顯感覺(jué)到經(jīng)濟(jì)放緩，市場(chǎng)預(yù) 期央行會(huì)放松貨幣政策，2011年11月30日的下調(diào)存款準(zhǔn)備金率就是一個(gè)開(kāi)始。也 有專家認(rèn)為，商品住宅市場(chǎng)正在經(jīng)歷一個(gè)拐點(diǎn)，未來(lái)幾個(gè)季度房地產(chǎn)市場(chǎng)將持續(xù) 走弱，而且投資增速的下降速度也可能加快。首先是因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的房屋銷售 、新開(kāi)工面積和房?jī)r(jià)等先行指標(biāo)在最近幾個(gè)月都在驟降，這些指標(biāo)曾在過(guò)去準(zhǔn)確 地預(yù)期過(guò)商品

30、住宅投資的明顯下滑。其次，雖然房地產(chǎn)保障房對(duì)房地產(chǎn)投資會(huì)起 到很大的支持作用，但到2012年3月份之前，房地產(chǎn)保障房的增量投資將相對(duì)較小 ，因?yàn)檎呀?jīng)實(shí)現(xiàn)了2011年建設(shè)1000萬(wàn)套保障房的年度目標(biāo)。 由于房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)預(yù)期均認(rèn)為情況到下半年應(yīng)該會(huì)有所好轉(zhuǎn)，在此種預(yù)期 之下，很多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都開(kāi)始尋找良策應(yīng)對(duì)下行局面，而第一季度的 市場(chǎng)表現(xiàn)就顯得尤為重要。 首套房貸條件或?qū)⒎潘墒滋追抠J條件或?qū)⒎潘?不容忽視的是，一系列房地產(chǎn)政策在抑制炒房投資需求的同時(shí)，不可避 免地對(duì)合理購(gòu)房需求產(chǎn)生了“誤傷”。去年連續(xù)三次加息，首套房首付 提高和首套房貸款利率上浮，都不可避免地傷害到了諸多剛性需求的購(gòu) 房者。

31、2011年12月23日，住建部部長(zhǎng)姜偉新在全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上 表示，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需 求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。一時(shí)間，這段發(fā)言被各大媒體 爭(zhēng)相報(bào)道，讓人忍不住猜測(cè)：“房貸真的要放松了嗎？” 實(shí)際上從2009年12月開(kāi)始，一些股份制銀行由于存款準(zhǔn)備金率的持續(xù)上 調(diào)，和本身貸款規(guī)模較小等因素，已經(jīng)停止了首套房貸。2011年年初， 另外一些銀行則在原有基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮了10%15%，而調(diào)控以來(lái) 的數(shù)次加息也增加了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，受房地產(chǎn)限購(gòu)和貸款的雙重影響， 很多購(gòu)房者選擇了觀望。 住建部部長(zhǎng)姜偉新的這一番話，讓很多業(yè)內(nèi)人士與一直期待利

32、率回落 的購(gòu)房者都表現(xiàn)出了極大的歡迎。但也有專家認(rèn)為，其實(shí)這項(xiàng)政策如果 確定能夠落地，并不能算是政策的微調(diào)，只能算有關(guān)部門(mén)自我糾錯(cuò)。當(dāng) 初調(diào)控政策出臺(tái)時(shí)，有關(guān)方面明顯表現(xiàn)地顧此失彼，政策決策層面其實(shí) 很清楚調(diào)控政策會(huì)誤傷一部分剛需，但在對(duì)房?jī)r(jià)下降呼聲持續(xù)不斷的情 況下，有關(guān)部門(mén)也只能搞“一刀切”，對(duì)銀行對(duì)首套房貸的各種調(diào)整 “睜一只眼閉一只眼”。但也有業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，今年上半年信貸額度將 趨于寬松，首套房貸利率會(huì)有機(jī)會(huì)回落，如果首套房貸的條件確實(shí)有所 放松，相信能減輕購(gòu)房者很大負(fù)擔(dān)。 房產(chǎn)稅或接力限購(gòu)政策房產(chǎn)稅或接力限購(gòu)政策 2011年，最出乎意料但又在情理之中的政策非房產(chǎn)稅莫屬，臨近農(nóng) 歷新年

33、時(shí)，上海與重慶開(kāi)始征收房產(chǎn)稅的消息震蕩了整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。 日前，住建部部長(zhǎng)姜偉新在住建部召開(kāi)的2012年工作部署會(huì)議上表示 將繼續(xù)加快個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，保證在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主 要城市的聯(lián)網(wǎng)。同時(shí)，姜偉新就樓市限購(gòu)回答人大常委會(huì)委員詢問(wèn)時(shí) 表示，一旦個(gè)人住房信息系統(tǒng)這種基礎(chǔ)性工程搭建成熟，房地產(chǎn)“限 購(gòu)令”這種行政調(diào)控將逐漸淡出。有業(yè)內(nèi)人士推測(cè)，個(gè)人住房信息聯(lián) 網(wǎng)或是為擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市鋪路。 姜偉新表示，在40個(gè)城市試點(diǎn)把這些城市自身的個(gè)人住房信息收 集起來(lái)，盡快實(shí)行全國(guó)聯(lián)網(wǎng)。一旦這一系統(tǒng)建立起來(lái)，再加上銀行系 統(tǒng)、財(cái)政系統(tǒng)、稅務(wù)系統(tǒng)和公安系統(tǒng)的信息，如果能統(tǒng)一到一個(gè)平臺(tái)

34、 上，就不必再采取限購(gòu)這種行政色彩濃厚的辦法來(lái)調(diào)節(jié)樓市。然而有 業(yè)內(nèi)人士對(duì)比后發(fā)現(xiàn)，目前各地的限購(gòu)政策中大部分城市的房產(chǎn)信息 并不聯(lián)網(wǎng)，限購(gòu)只針對(duì)本市范圍內(nèi)，如果購(gòu)房者在其他城市擁有房產(chǎn)， 并不影響在異地新購(gòu)買(mǎi)一套住房，因此從邏輯推理看，信息系統(tǒng)或許 為政策擴(kuò)圍更大范圍的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)鋪路，也非常有利于房產(chǎn)稅的 征收。房產(chǎn)稅更有可能成為地方政府取代土地出讓金的法寶。 銅仁典型樓盤(pán)個(gè)案調(diào)研（銅仁典型樓盤(pán)個(gè)案調(diào)研（10月房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表月房地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表 ） 銅仁市十月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析銅仁市十月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析 “金九銀十金九銀十”是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況最好的月份，而在宏

35、觀調(diào)控絲是房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況最好的月份，而在宏觀調(diào)控絲 毫不減的當(dāng)下，房地產(chǎn)的成交已經(jīng)非常有限。從成交量看，政策因毫不減的當(dāng)下，房地產(chǎn)的成交已經(jīng)非常有限。從成交量看，政策因 素對(duì)銅仁市場(chǎng)也有一定的影響。素對(duì)銅仁市場(chǎng)也有一定的影響。 一、一、 房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析 解讀解讀： 銅仁市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)銅仁市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)1010月份成交月份成交288288套，總成交面積套，總成交面積27823.4727823.47，總體均價(jià)保，總體均價(jià)保 持在持在3542.13542.1元，均套面積為元，均套面積為96.696.6/套套。整體市場(chǎng)仍在呈現(xiàn)。整體市場(chǎng)仍在呈現(xiàn)“量穩(wěn)價(jià)升量穩(wěn)價(jià)升”

36、的的 過(guò)程。其中嘉逸花苑二期成交量最大，表面市場(chǎng)對(duì)高價(jià)樓盤(pán)接受度較低，中低價(jià)過(guò)程。其中嘉逸花苑二期成交量最大，表面市場(chǎng)對(duì)高價(jià)樓盤(pán)接受度較低，中低價(jià) 樓盤(pán)走勢(shì)相對(duì)較好。樓盤(pán)走勢(shì)相對(duì)較好。 根據(jù)計(jì)算統(tǒng)計(jì)，銷售量前三的樓盤(pán)，平均面積分別在根據(jù)計(jì)算統(tǒng)計(jì)，銷售量前三的樓盤(pán)，平均面積分別在8080 、115115、105105區(qū)間，說(shuō)明市場(chǎng)較易接受兩房、普通三房的戶型。區(qū)間，說(shuō)明市場(chǎng)較易接受兩房、普通三房的戶型。 二、二、 近三月銅仁總體成交量對(duì)比近三月銅仁總體成交量對(duì)比 解讀：總體10月的市場(chǎng)銷量與9月份基本持平。實(shí)際認(rèn)購(gòu)數(shù)量應(yīng)該較9月份有大幅 上漲，主要由于10月底舉行了房交會(huì)，對(duì)成交有一定的刺激作用

37、，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) ，房交會(huì)4天共成交33套。從數(shù)據(jù)可以看出，市場(chǎng)總體的成交處于較低的水平。 一方面是由于市場(chǎng)的成交受各方面政策的影響較大；另一方面是銅仁市網(wǎng)上簽約 系統(tǒng)存在一定的滯后性，這就從整體上影響了各項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù)的時(shí)效性。 達(dá)州市十月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況達(dá)州市十月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況 本月達(dá)州市通川區(qū)商品房共成交268套，日均成交量9套；達(dá)縣商品房共 成交330套，日均成交量11套。 達(dá)州市通川區(qū)和達(dá)縣商品房成交面積總計(jì)53587.94平米。其中，通川區(qū) 成交面積23929平米，與9月份相比，成交面積下跌了2066平米，環(huán)比降 幅7.95%；達(dá)縣商品房成交面積29658.94平米，與9月份相比

38、，成交面積 下跌了1800.06平米，環(huán)比跌幅5.72%。 本月通川區(qū)商品房套均成交面積89.29平米，比9月份下跌了3.22平米； 達(dá)縣套均成交面積89.88平米，比9月份下跌了4.03平米。 從成交均價(jià)上看，本月通川區(qū)成交均價(jià)4603.35元/平米，較9月份下跌 126.71元/平米，環(huán)比跌幅2.68%；達(dá)縣成交均價(jià)3995.83元/平米，與9 月份相比，上漲了28.42元/平米，環(huán)比漲幅0.72%。 銅仁市十一月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析銅仁市十一月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交情況分析 第一部分第一部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及資訊房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及資訊 一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)一、全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài) （一）存款準(zhǔn)備

39、金率下調(diào)（一）存款準(zhǔn)備金率下調(diào)0.5%0.5% 從從20112011年年1212月月5 5日起，中國(guó)人民銀行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備日起，中國(guó)人民銀行下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備 金率金率0.50.5個(gè)百分點(diǎn)。這是央行三年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。個(gè)百分點(diǎn)。這是央行三年來(lái)首次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。 解讀：解讀： 央行三年來(lái)首次下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率的消息，對(duì)于當(dāng)前最缺資 金的房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)說(shuō)，這一調(diào)整顯得格外重要。對(duì)開(kāi)發(fā)商的影響： 貸幣政策的微調(diào)，有望緩解資金壓力，但樓市衰退大局難改。 分析原因如下： 1. 通過(guò)經(jīng)濟(jì)周期性理論，樓市目前處于衰退期，政策的調(diào)控能夠釋 放一些市場(chǎng)變化的風(fēng)向；

40、2. 目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策也沒(méi)有變，此次調(diào)整只屬于微調(diào)，大 的方針政策沒(méi)變。 3. 存款準(zhǔn)備金率下調(diào)，貸款可能變?nèi)菀祝茈y刺激消費(fèi)者購(gòu)房。 銅仁十一月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交情況銅仁十一月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交情況 （1）簽約套數(shù)及價(jià)格 解讀： 銅仁市整體房地產(chǎn)市場(chǎng)11月份網(wǎng)上簽約量為148套，總成交面積16177.87 ，平均套面積109.3平方米/套，總體均價(jià)保持在3431元，本月成交套 數(shù)陡降，成交價(jià)格也略微下滑，充分的體現(xiàn)出整個(gè)銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷淡； 認(rèn)購(gòu)套數(shù)為170套，多于成交套數(shù)，主要?dú)w因于本月有兩個(gè)大盤(pán)（虹祥錦江 壹品、江華國(guó)際）盛大開(kāi)盤(pán)，不排除有炒房因素存在，其中虹祥錦江壹品 取得

41、較好的佳績(jī)。 錦鴻嘉園二期和御景陽(yáng)光山莊二期的成交量位居一、二，均價(jià)在2000- 3000元/，由此可以看出決定購(gòu)房主導(dǎo)因素仍舊是價(jià)格因素。 達(dá)州十一月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交情況達(dá)州十一月房地產(chǎn)市場(chǎng)整體成交情況 本月，達(dá)州市通川區(qū)和達(dá)縣商品房共成交552套，比10月份少成 交46套。其中通川區(qū)成交325套，較10月份增加了57套，環(huán)比上漲 21.27%，日均成交量為11套；達(dá)縣共成交227套，較10月份減少了 103套，環(huán)比下跌31.21%，日均成交量為8套。 本月，達(dá)州市通川區(qū)和達(dá)縣商品房成交總價(jià)30508.28萬(wàn)元，比10 月份多成交7641.80萬(wàn)元。其中通川區(qū)成交總價(jià)22293.40萬(wàn)元，

42、比10 月份多成交11278.12萬(wàn)元，環(huán)比漲幅102.39%；達(dá)縣成交總價(jià)8214.88 萬(wàn)元，比10月份少成交3636.32萬(wàn)元，環(huán)比跌幅30.68%。 從成交均價(jià)上看，本月通川區(qū)成交均價(jià)6399.71元/平米，較10月 份上漲1796.36元/平米，環(huán)比漲幅39.02%；同本月通川區(qū)大幅上漲的 套均成交面積一樣，成交均價(jià)的上升也很大程度上受本月商用性商 品房的成交拉動(dòng)。達(dá)縣成交均價(jià)3743.22元/平米，與10月份相比，下 跌252.61元/平米，環(huán)比跌幅6.32%。 二、近三月銅仁總體成交量、成交價(jià)格對(duì)比分析二、近三月銅仁總體成交量、成交價(jià)格對(duì)比分析 解讀： 從上圖可以看出， 11月份

43、的成交量為148套，與9月、10月差距較大，整個(gè) 銅仁房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了拐點(diǎn)，成交量銳減。 主要是受國(guó)家的宏觀調(diào)控政策得影響，購(gòu)房者的的觀望意識(shí)越來(lái)越濃厚；其次 銅仁市網(wǎng)上簽約系統(tǒng)存在一定的滯后性，這也從整體上影響了各項(xiàng)目銷售數(shù)據(jù) 的時(shí)效性。 解讀： 價(jià)格方面沒(méi)有較大的起伏，總體上呈略微下降趨勢(shì)，均價(jià)降低了113 元/。其中盛世銘城降幅最大，從10月的4100元/米降低到本月的 3609.51元/，每平方米降低490.49元；其次是金域藍(lán)山，降幅達(dá)到190.85 元/； 價(jià)格略微下滑，一方面可以體現(xiàn)出整個(gè)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)環(huán)境的冷淡， 另一方面也可以看出在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下各大地產(chǎn)也都采取積極的應(yīng)對(duì)方

44、 式。 2011年銅仁月均區(qū)域均價(jià)走勢(shì)圖年銅仁月均區(qū)域均價(jià)走勢(shì)圖 達(dá)州達(dá)州2011年年111月通川區(qū)商品房成交均價(jià)比較圖月通川區(qū)商品房成交均價(jià)比較圖 銅仁房地產(chǎn)供應(yīng)分析銅仁房地產(chǎn)供應(yīng)分析 下表為銅仁市房地產(chǎn)市場(chǎng)的可售樓盤(pán)和可售套數(shù)的統(tǒng)計(jì)表，可以看出，銅仁 市房地產(chǎn)的存量仍然較大。 解讀：解讀： 11月份整個(gè)銅仁房地產(chǎn)市 場(chǎng)可售套數(shù)3001套，其中官地 灣佳園、時(shí)代商匯、工行新村 可售套數(shù)較多，樓盤(pán)走勢(shì)不好 、戶型面積偏大，總價(jià)較高、 按揭月供壓力較大等因素是房 源剩余多的一個(gè)主要原因； 整個(gè)銅仁市房地產(chǎn)市場(chǎng)130 平方米以上戶型已經(jīng)呈現(xiàn)供過(guò) 于求的狀態(tài)，供應(yīng)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于 購(gòu)買(mǎi)量，市場(chǎng)走勢(shì)比較困難

45、。 銅仁房產(chǎn)在西部大開(kāi)發(fā)銅仁房產(chǎn)在西部大開(kāi)發(fā)10年中的變化年中的變化 上世紀(jì)90年代末，銅仁市第一個(gè)舊城改造項(xiàng)目官塘花苑小區(qū)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成功 實(shí)施，讓銅仁市決策層感受到舊城改造對(duì)城市建設(shè)的強(qiáng)大推力。2001年7月，大 興機(jī)場(chǎng)正式通航、渝懷鐵路開(kāi)工，為城市建設(shè)注入了“興奮劑”吸引外地客 商來(lái)銅仁投資房開(kāi)。2001年初，一手抓舊城市改造，一手抓新區(qū)建設(shè)的序幕在銅 仁城區(qū)拉開(kāi)。 城南的梵凈山大道全長(zhǎng)4公里，將銅江開(kāi)發(fā)區(qū)與謝橋辦事處連為一體，帶動(dòng)沿線 土地開(kāi)發(fā)利用。特別是金鱗大道、百花路的建成、市行政中心的搬遷，加快了謝 橋新區(qū)的建設(shè)。城北隨著金灘房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)施，以及火車站的投入使用， 帶動(dòng)了清水

46、大道、東太大道沿線房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，使金灘片區(qū)、火車站片區(qū)很快建成 新城。城東建成濱江大道，為城東新區(qū)開(kāi)發(fā)打好基礎(chǔ)。城西的西外環(huán)大道建成， 帶動(dòng)了壩地崗到鷺鷥巖一帶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。到2010年，銅仁城區(qū)面積從10平方公里 增加到23平方公里，城區(qū)人口從10萬(wàn)人發(fā)展到21萬(wàn)人。 盤(pán)活城市資源，刷新城市面貌， 2006年舊城區(qū)改造基本完成，如何推進(jìn)城市快 速發(fā)展？銅仁市通過(guò)土地資源置換加大城建投資和融資力度，逐步完善城市基礎(chǔ) 設(shè)施，促進(jìn)新區(qū)快速發(fā)展。僅2006年至2008年，投入城建資金就達(dá)9.65億元。 2006年以來(lái)，銅仁市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)由過(guò)去的單體樓盤(pán)為主轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代小區(qū)、 庭院型開(kāi)發(fā)為主，注重相應(yīng)設(shè)施的配

47、套建設(shè)和“以人為本”的環(huán)境構(gòu)建， 凸顯城市化特點(diǎn)，使城市資源得到有效開(kāi)發(fā)和利用?！坝L(fēng)錦江”、“金 碼頭”、“東太建材市場(chǎng)”、“萬(wàn)貨城”、“錦江廣場(chǎng)”、“金灘商住小 區(qū)”、“人防新村”、“大十字福霖商城”、“陽(yáng)光商城”、“時(shí)代商 匯”、“文化商業(yè)步行街”等一大批代表性樓盤(pán)，充分體現(xiàn)現(xiàn)代文化特點(diǎn) 和商業(yè)性，在舊城改造后再一次全面刷新城市面貌。 與此同時(shí)，由政府主 導(dǎo)建設(shè)的火車站休閑廣場(chǎng)、花果山小游園、便水門(mén)銅韻街、北門(mén)休閑廣場(chǎng)、 三江公園c區(qū)、三江公園a區(qū)，最大限度地容納銅仁市歷史文化、民族文化 元素，且在建筑風(fēng)格上有所突破，構(gòu)成了一道道各具特色的亮麗風(fēng)景線。 2008年以來(lái)，銅仁市采取整合項(xiàng)目

48、資金、招商引資和自籌資金等多條腿走 路的辦法，進(jìn)一步完善城市功能，拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。銅仁市主動(dòng)爭(zhēng)取和 開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，其中2008年實(shí)施11項(xiàng)重點(diǎn)工程，2009年加上續(xù)建的，城市 建設(shè)重點(diǎn)工程達(dá)14項(xiàng)，2010年，新增的和續(xù)建的城市建設(shè)工程增加到36項(xiàng)。 這些項(xiàng)目多數(shù)計(jì)劃在今年底以前完成，預(yù)計(jì)需要資金22億元。如今，銅仁 市城區(qū)隨處可見(jiàn)火熱的建設(shè)場(chǎng)面。 銅仁地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)銅仁地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn) 與全國(guó)同類城市比較，銅仁地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后，房地產(chǎn)起步較晚，整體與全國(guó)同類城市比較，銅仁地區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)滯后，房地產(chǎn)起步較晚，整體 發(fā)展水平不高。發(fā)展水平不高。 銅仁地區(qū)屬于內(nèi)陸山區(qū)城市，農(nóng)業(yè)人口占85%以

49、上，優(yōu)質(zhì)支柱產(chǎn)業(yè)體現(xiàn)不 明顯，整體經(jīng)濟(jì)水平低于全國(guó)平均水平，房地產(chǎn)在近幾年才開(kāi)始起步， 其綜合開(kāi)發(fā)水平偏低，無(wú)論是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、施工管理、營(yíng)銷能力、后期物 業(yè)等均需要極大的提升。 目前，銅仁地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)點(diǎn)主要集中在老城區(qū)，新區(qū)相對(duì)滯后。目前，銅仁地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的勢(shì)點(diǎn)主要集中在老城區(qū)，新區(qū)相對(duì)滯后。 從現(xiàn)有在售樓名盤(pán)、大盤(pán)看，銅仁地區(qū)的精品樓盤(pán)幾乎全部集中在老城 區(qū)，老城區(qū)充當(dāng)了銅仁地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主角。虹祥錦江壹品、萬(wàn)和星 城、錦繡天地等樓盤(pán)已經(jīng)成為銅仁地區(qū)商品住宅的代言人。 周邊環(huán)境分析周邊環(huán)境分析 稀缺地塊：稀缺地塊：依山傍水，居家福地，可以讓人呼吸得舒暢的地方依山傍水，居家福地，可以讓

50、人呼吸得舒暢的地方 項(xiàng)目實(shí)地照片項(xiàng)目實(shí)地照片 項(xiàng)目實(shí)地照片項(xiàng)目實(shí)地照片 周邊配套：周邊配套： 學(xué)校： 臨近的天都錦繡天地規(guī)劃有社區(qū)幼兒園 綜合商場(chǎng)：臨近的天都錦繡天地規(guī)劃有商場(chǎng)和多條商業(yè)街 銀 行：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等均不在本項(xiàng)目輻射500米范圍內(nèi) 郵 局：銅仁郵局離本項(xiàng)目較遠(yuǎn) 醫(yī) 院：九州醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、地區(qū)醫(yī)院等均不在本項(xiàng)目輻射500米范圍內(nèi) 臨江靠山：臨江靠山：項(xiàng)目正面臨錦江，錦江是銅仁市區(qū)的母親河，她猶如一條玉帶 纏身的蛟龍婉延于整個(gè)城區(qū)，是銅仁市區(qū)的景觀靚點(diǎn)和城市靈魂，俯河而 建的本項(xiàng)目將享有錦江所帶來(lái)的社區(qū)景觀；坐擁百花頂，建筑溶于自然， “少無(wú)適俗韻，性本愛(ài)丘山”是一代

51、城市脊梁-中生代對(duì)原真性情的呼喚。 本項(xiàng)目迎合人們對(duì)這種生存狀態(tài)的渴望，將對(duì)人性的尊重予以極致傾情的 演繹。 相鄰的天都錦繡天地詳細(xì)情況相鄰的天都錦繡天地詳細(xì)情況 物業(yè)類別 ： 普通住宅在售 建筑類別 ： 小高層|高層|電梯房 結(jié)構(gòu)： 框架 在售戶型 ： 22棟i ; 22棟g ; 22棟f ; 22棟e ; 22棟b ; 22棟a ; 裝修狀況 ： 毛坯 物業(yè)地址 ： 銅仁市百花路28號(hào) 片區(qū) (銅仁市：開(kāi)發(fā)區(qū)) 價(jià)格 起價(jià)：3380元/m 均價(jià)： 3600 元/m 最高價(jià)： 4200元/m 付款方式 ： 商業(yè)按揭|一次性支付 物業(yè)管理費(fèi)：步梯房0.55，電梯房1.1元 物業(yè)公司 ： 天都物

52、管 開(kāi)發(fā)商 ： 貴州天都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 開(kāi)盤(pán)時(shí)間 ： 2011-09-24 入住時(shí)間 ： 2013-06-30 容積率 ： 4.0 交通狀況 金磷大道、梵凈山大道、百花路分布項(xiàng)目周圍，交通便利、5路 周邊配套 中 小 學(xué)： 金鱗小學(xué) 綜合商場(chǎng)：項(xiàng)目自身規(guī)劃有商場(chǎng)和多條商業(yè)街 幼 兒 園：銅仁市第二幼兒園和社區(qū)幼兒園 銀 行：中國(guó)銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等 郵 局：銅仁郵局 醫(yī) 院：九州醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、地區(qū)醫(yī)院 鳥(niǎo)瞰圖鳥(niǎo)瞰圖 效果圖效果圖 天都效果圖天都效果圖 天都天都錦繡天地實(shí)景圖片錦繡天地實(shí)景圖片 天都天都錦繡天地實(shí)景圖片錦繡天地實(shí)景圖片 項(xiàng)目地塊呈不規(guī)則扇形狀，右低左高，扇形的西南面頂

53、點(diǎn)是至高點(diǎn)，地勢(shì)高 差最大達(dá)60米，屬于典型的丘陵臺(tái)地。先天具備背山面水的景觀環(huán)境。 項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積近10萬(wàn)方，由于地塊本身呈臺(tái)地布局，雖然中間隔著市 委集資樓和百花路，不近距離臨河，但有地勢(shì)高差的作用，也可以滿足大部 分在高處遠(yuǎn)觀河景。 小區(qū)可采用組團(tuán)設(shè)計(jì)方式，靠小區(qū)內(nèi)側(cè)的部分組團(tuán)，雖被外圍高層建筑遮擋， 但可以通過(guò)小區(qū)內(nèi)部的組團(tuán)集中綠化來(lái)實(shí)現(xiàn)景觀的均好性。 項(xiàng)目附近300米范圍內(nèi)全部為臨街商業(yè)，但無(wú)大型商場(chǎng)、超市；50米范圍內(nèi)形 成了頗有名氣的特色小吃街，增大了項(xiàng)目的商業(yè)空間，大大提升了項(xiàng)目的商 業(yè)價(jià)值，為把項(xiàng)目商業(yè)打造成為美食街和超市創(chuàng)造了有利條件，給商業(yè)業(yè)態(tài) 定位留有足夠的發(fā)揮空間

54、。 臨近的鷺鷥二橋修成后將縮短本項(xiàng)目與老城的距離臨近的鷺鷥二橋修成后將縮短本項(xiàng)目與老城的距離 道路交通方面建議：道路交通方面建議： 由于山體相對(duì)高差比較大，道路的設(shè)計(jì)采用迂回盤(pán)旋 向上的方式，可產(chǎn)生道路的轉(zhuǎn)角景觀帶，形成視線的引導(dǎo)及步行的休息看臺(tái)。 在解決高差的景觀步道上，原則是盡量少用臺(tái)階，多用坡道處理，避免上山 時(shí)產(chǎn)生的疲憊感，并在開(kāi)敞及平坦處設(shè)置休息及觀景看臺(tái)，轉(zhuǎn)移視線。 小區(qū)人行主入口建議設(shè)在臨百花路方向的中間段，便于展示整個(gè)小區(qū)特色， 另外可利用小區(qū)的環(huán)狀道路自然將內(nèi)部空間劃為幾大組團(tuán)，在保證小區(qū)內(nèi)部 相對(duì)私密的同時(shí)，也便于住戶及車輛出入。 小區(qū)車行出入口分布在人行主入口的右側(cè)（臨安

55、置房側(cè)），車行可以通達(dá)小 區(qū)環(huán)路的大部分區(qū)域，做到人車分流，從一定程度上提高小區(qū)的整體居住品 質(zhì)。 為緩解人行坡度，可利用特有的地勢(shì)高差，建議小區(qū)內(nèi)部環(huán)路二區(qū)高層做架 空層，可作入戶大堂、會(huì)所、停車場(chǎng)及綠化，既可增強(qiáng)空間使用的靈活性， 又可提高地塊的價(jià)值。部分架空層停車，以達(dá)到銅仁地區(qū)高品質(zhì)小區(qū)停車標(biāo) 準(zhǔn)， 建筑布局方面建議：建筑布局方面建議：結(jié)合地塊布局、景觀朝向、高差等特點(diǎn)，小區(qū)建議可分 三個(gè)區(qū)域，一區(qū)為臨河及臨百花路的景觀高層；二區(qū)為右側(cè)低洼處區(qū)域，主 要設(shè)為臨中庭景觀高層。三區(qū)檔次相對(duì)較高，可做多層聯(lián)排花園洋房，以滿 足居住品質(zhì)的層層升級(jí)。 擋土墻及護(hù)坡景觀處理：擋土墻及護(hù)坡景觀處理：

56、由于本案山體地勢(shì)相對(duì)較陡，坡度大，地形 復(fù)雜，需要大量擋土墻處理。在擋土墻及護(hù)坡處理上，盡量少用工程 式擋土墻進(jìn)行山體護(hù)坡。擋土墻的景觀化處理具有大樣性，如采用格 柵加種攀爬植物弱化擋土墻面的形式，盡量讓山體處在一片綠色的海 洋之中，避免大面積裸露的擋土墻面?；蚴峭ㄟ^(guò)攀爬植物結(jié)合景觀貼 面的處理，弱化擋土墻帶來(lái)的壓迫感。 坡地圍墻設(shè)計(jì)建議：坡地圍墻設(shè)計(jì)建議：由于本案地形較為復(fù)雜，在圍墻修建中建議遵循 以下幾個(gè)設(shè)計(jì)原則： a：順坡度形勢(shì)而設(shè)，不采用折線布局，以降低施工難度。 b：圍墻整體造型簡(jiǎn)潔,墻體隱蔽性強(qiáng),設(shè)計(jì)元素以簡(jiǎn)潔的立柱和鐵藝為 主。 c：與自然環(huán)境緊密融合，在確保安全防護(hù) 的功能前提

57、下又能使內(nèi)外 環(huán)境隔而不斷。 d：以輕巧的懸挑結(jié)構(gòu)為主，少做擋土墻，最大程度保護(hù)現(xiàn)有的自然 山體和綠化環(huán)境。 e：設(shè)計(jì)力求與環(huán)境自然和諧。 景觀植物設(shè)計(jì)建議：景觀植物設(shè)計(jì)建議：本案本案景觀植物由于屬于立體空間，視線錯(cuò)落變化極大，建議 設(shè)計(jì)中應(yīng)遵循以下原則： a采用大量種植速生、叢生、高桿且防風(fēng)的喬木，作為整個(gè)項(xiàng)目的背景樹(shù) b 盡量保留地塊內(nèi)原有的可用林木 c 種植易采用群落式層次種植，既保持水土，又保護(hù)生態(tài)的平衡性。 d 在樹(shù)種的選擇上采用園林植物為主、鄉(xiāng)土植物為輔的原則。其中有賞花葉、 賞樹(shù)形吸引鳥(niǎo)類和蜜蜂的植物，配上車行路規(guī)則式的衛(wèi)生、 防護(hù)綠地系統(tǒng)、人行 步道、空間的自然式休閑綠地系統(tǒng)相

58、融，形成整個(gè)區(qū)域的綠色生態(tài)系統(tǒng)。 本項(xiàng)目正面臨河，植建種植建議選用防風(fēng)，抗性強(qiáng)的鄉(xiāng)土樹(shù)種，如相思、鳳凰木、 黃槿、垂榕、桉樹(shù)等，在不影響建筑景觀視線的前提下，以后背景，前遮掩的原 則進(jìn)行配置，以盡量形成從遠(yuǎn)處觀看，建筑在林間的效果，并利用天然而純粹的 地勢(shì)落差，構(gòu)成“光隨坡進(jìn)，樓隨坡伏”的空間層次感與起伏的形態(tài)變化。 商業(yè)布局方面：商業(yè)布局方面：小區(qū)大門(mén)左側(cè)及右側(cè)的一層、二層商業(yè)，可作為休閑、美食、娛 樂(lè)、超市等，可以實(shí)現(xiàn)“一站式”消費(fèi)，為本項(xiàng)目的住戶及周邊居民提供日常配 套。 功能配套方面功能配套方面：小區(qū)會(huì)所、物管辦公室、幼兒園可設(shè)在二區(qū)，運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館可設(shè)在三 區(qū)，主要為小區(qū)業(yè)主提供服務(wù)，增強(qiáng)

59、小區(qū)的居住品質(zhì)。 建筑及戶型設(shè)計(jì)建議建筑及戶型設(shè)計(jì)建議 市場(chǎng)調(diào)查：市場(chǎng)調(diào)查：我司派專人赴銅仁歷時(shí)12天，做了600份市場(chǎng)問(wèn)卷，實(shí)際有效問(wèn)卷 557份。通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解了銅仁市房 地產(chǎn)市場(chǎng)的供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，為確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向， 和對(duì)項(xiàng)目的現(xiàn)有規(guī)劃和戶型配比提出建設(shè)性建議做詳盡的參考。 消費(fèi)者的住房現(xiàn)狀調(diào)查分析(以下數(shù)據(jù)根據(jù)隨機(jī)抽樣調(diào)查而得) 通過(guò)調(diào)查數(shù)據(jù)可以看出，現(xiàn)在的人均居住面積（23平方米）及居住水平都還處 在一個(gè)相對(duì)較低的水平，和現(xiàn)在的房?jī)r(jià)極不相符，樓盤(pán)品質(zhì)的提升是市場(chǎng)發(fā)展 的必然。 消費(fèi)者購(gòu)房意向調(diào)查分析消費(fèi)者購(gòu)房意向調(diào)查分析(

60、以下數(shù)據(jù)根據(jù)隨機(jī)訪問(wèn)調(diào)查以下數(shù)據(jù)根據(jù)隨機(jī)訪問(wèn)調(diào)查) 通過(guò)調(diào)查得知：很大一部分購(gòu)房者因宏觀政策因素推遲了現(xiàn)有購(gòu)房計(jì)劃， 在價(jià)格接受上大部分客戶覺(jué)得現(xiàn)有價(jià)格偏高，普遍能接受的價(jià)格在2800元/ 平方米3500元/平方米。 8.7% 11.2% 21.2% 58.9% 59.7% 18.8% 12.7% 8.8% 消費(fèi)者購(gòu)房影響因素調(diào)查分析消費(fèi)者購(gòu)房影響因素調(diào)查分析 通過(guò)上圖我們可以看出，銅仁市大多數(shù)在售的項(xiàng)目多服從于如下公式： 地段地段 周邊環(huán)境價(jià)值周邊環(huán)境價(jià)值 項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值 而本案將建立的標(biāo)準(zhǔn)公式恰好與之相反： 項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值項(xiàng)目品質(zhì)價(jià)值 地段價(jià)值地段價(jià)值 要使上述推導(dǎo)結(jié)論獲得廣泛認(rèn)同