關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的思考

1、關于規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的思考經(jīng)過十幾年的發(fā)展， 中國的房地產業(yè)正處于向規(guī)?；?、 品牌化、 規(guī)范化運作的轉型時期。隨著 wto 各項有關條款的兌現(xiàn)和落實， 包括房地產行業(yè)在內的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。 這些變化對于房地產企業(yè)本身將提出更高的要求和更大的挑戰(zhàn)。 行業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展以及與國際接軌的需要， 使得房地產行業(yè)的各企業(yè)不得不應對市場行業(yè)的變化而做出一些必要的改革和調整， 甚至可能是制度性的變革。 作為房地產行業(yè)企業(yè)中的重中之重的房地產開發(fā)企業(yè)是這一改革大潮的主要領跑者也是時代變革的主要受動者。 過去十幾年來中國房地產市場的快速發(fā)展是房地產開發(fā)企業(yè)投資持續(xù)增長的原動力。 投資市場的

2、熱度使得人們對于房地產開發(fā)企業(yè)的財務信息更加的關注， 于是對于房地產開發(fā)企業(yè)會計信息質量以及房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的規(guī)范問題被一再提上討論議程。一、房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)務范圍和特點顧名思義， 房地產既包括房產也包括地產。 房地產開發(fā)企業(yè)就是指從事房地產開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)， 既是生產者又是經(jīng)營者。 通常來講他們既可以將土地和房屋合在一起開發(fā)， 也可以將土地和房屋分別開發(fā)。房地產開發(fā)企業(yè)一般來講主要進行如下業(yè)務： 1 、土地的開發(fā)經(jīng)營，即企業(yè)有償獲得土地之后， 對該土地進行開發(fā)，之后可有償轉讓給其他單位使用， 也可自行組織建造房屋以及其他設施，然后作為商品出售，也可以開展土地出租業(yè)務。 2 、房屋的開

3、發(fā)與經(jīng)營，即開發(fā)土地并建造房屋，之后將房屋作價出售或者出租。 3 、城市基礎設施和公共配套設施的開發(fā)。 4 、代建工程的開發(fā)，例如接受政府或其他單位的委托。由此可見， 房地產開發(fā)企業(yè)的生產經(jīng)營與其他房地產相關企業(yè)有很大的不同， 這很大程度上是由于其開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性所決定的。 開發(fā)產品周期長， 投資大， 要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年， 多則數(shù)年才能全部完成。 另外， 上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產品本身的造價很高， 需要不斷地投入大量的資金。 因此，經(jīng)營風險也很大。房地產開發(fā)企業(yè)的投入資金

4、多風險大，除此之外房地產建設項目各項費用的構成復雜，變化因素多、不確定性大，依建設項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設項目，其投資和費用構成有一定的差異。相應地，在銷售收入方面的確認也有很多情況需要注意。因此，業(yè)務自身的特點決定了房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算有很多特殊情況。二、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的特點房地產開發(fā)企業(yè)的特殊經(jīng)營活動以及相對嚴格的管理要求，使得其會計核算方面與其他的房地產相關行業(yè)有許多不同：（一）產成品的種類多，且核算方法不同。房地產開發(fā)企業(yè)的產品生產時間很長， 且作為其產成品的是建造好的房屋， 因此對于產 成品的種類劃分有很多不同的標準， 很多產成品既可以是屬于此類

5、也可以屬于彼類， 這樣的 模糊特性給會計核算帶來了很大的困難，而且核算的方法也不盡相同。（二）產品成本的核算復雜。由于產品的特殊性，使得產品成本在計量，歸結和核算的過程中出現(xiàn)較為復雜的特點。三、房地產開發(fā)企業(yè)會計核算現(xiàn)狀及成因分析隨著我國市場經(jīng)濟的不斷深化，房地產開發(fā)企業(yè)獲得了長足的發(fā)展，但是，不可否認，在發(fā)展的同時也遇到了很多瓶頸。包括在會計核算中，由于房地產開發(fā)企業(yè)自身的業(yè)務特點以及新舊體制變更所帶來的沖突，使得房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算仍然存在許多不完善，不規(guī)范的問題。（一）銷售收入的確認存在很大的困難房地產開發(fā)企業(yè)的產成品有很大特殊性，它的銷售通常有兩種形勢。一種是自主開發(fā)后銷售，另一種

6、是在買方合同的約束下進行開發(fā)。也就是開發(fā)后銷售和開發(fā)前銷售這兩種形式。開發(fā)前銷售有很大的保障，因此在銷售收入的確認方面也較為簡單，應該按照建造合同的標準進行收入的確認。而開發(fā)后銷售有很大不確定性，通常采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產商品的銷售需要取得預售許可證和銷售許可證，同時，還要經(jīng)過簽訂預售合同并預定房款、簽訂正式銷售合同，工程竣工驗收合格并交付買方驗收確認、收取房款、辦 理產權過戶等銷售環(huán)節(jié)。所以，房地產商品的收入確認同其他生產收入相比有很大特殊性, 同時， 由于房地產商品的開發(fā)建造時間長， 耗資巨大且費用的歸結較為復雜， 使得商品的銷售收入的確認也有很大的困難。（二）產成品

7、成本在計量上常常不能貫徹收入費用配比原則房地產開發(fā)企業(yè)的生產周期較長， 開發(fā)項目從獲得土地并開發(fā)完成到確認收入短則 12年，長則 45 年，必然使得企業(yè)投入產出比例呈階段性不合理；在項目建設期內大量投入資金， 并發(fā)生大量費用計入當期；由于項目尚未完工，即使開發(fā)產品已預售完畢， 其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。房地產開發(fā)商品的成本載體是整個建設工程， 而銷售則是按樓層或戶型為單位， 這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。 如同一結構的房屋， 低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價。通常房地產開發(fā)企業(yè)的成本結轉方法是： 按當

8、期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積， 得出每平米建筑面積成本， 然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。 這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實性。（三）收益評價指標不能真實反映企業(yè)業(yè)績一般的公司業(yè)績評價指標不能正確、 客觀、 全面地反映其真實經(jīng)營情況， 尤其是上市公司， 不準確的信息極容易誤導投資者。 這是由房地產企業(yè)投入產出周期的特殊性決定的， 例如企業(yè)的年報中往往存在業(yè)績波動較大的現(xiàn)象。 因此， 評價一個房地產開發(fā)企業(yè)的業(yè)績， 應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現(xiàn)金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等，更有賴于會計界對會計信息的真實反映與充分

9、披露。（四）會計信息質量存在問題行業(yè)的特性使得房地產開發(fā)企業(yè)的會計信息反映質量存在很大不確定性和不客觀性，有的甚至存在虛假信息。例如房地產開發(fā)企業(yè)會計實務中銷售收入的確認隨意性較大；各企業(yè)之間和同一企業(yè)前后各期的業(yè)績信息的可比性較差； 企業(yè)報表中的現(xiàn)金流量信息不夠全面準確； 對于企業(yè)的風險披露不足等等。 這些問題直接影響到房地產開發(fā)企業(yè)的會計信息質量信譽以及投資人的投資風險。四、規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)會計核算的相關對策房地產業(yè)是一個國家的經(jīng)濟主導產業(yè)，他的發(fā)展好壞直接關系到整個國家的經(jīng)濟穩(wěn)定。因此，規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)會計核算體系的運行，提高房地產開發(fā)企業(yè)的會計信息質量是維護我國經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定的重

10、要課題。對此，筆者提出以下建議：（一）建立完善的房地產行業(yè)的會計規(guī)范體系理論是實踐的指導，有了規(guī)范的理論體系， 房地產開發(fā)企業(yè)的會計實務實踐才能有法可 依，因此，建立和完善房地產開發(fā)行業(yè)的各種規(guī)則準則是規(guī)范會計核算的首要任務。例如建立完善收入確認準則指引；建立和完善配套工程的會計核算準則指引；擴大信息披露內容， 提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量；完善房地產開發(fā)企業(yè)內部會計核算和財務管理制度；完善房地產開發(fā)企業(yè)，尤其是上市公司的內部治理結構和內部控制制度等。（二）相關會計準則應全面與國際會計準則接軌隨著全球經(jīng)濟一體化步伐的加快，以及房地產行業(yè)作為資本市場的一大特性，外資投向的明朗化，房地產

11、行業(yè)的對外開放是一個明顯的趨勢，在這種狀況下，房地產行業(yè)的會計核算所遵循的我國的會計準則應該在此基礎上進一步完善和發(fā)展，充分地全面地與國際會計準則接軌，使得后續(xù)的開放發(fā)展順道暢通。（三）加強房地產開發(fā)企業(yè)的企業(yè)管理，完善會計信息的形成基礎房地產開發(fā)企業(yè)通常容易在現(xiàn)金流量的管理、財務管理、成本管理方面存在問題，這一切都屬于企業(yè)管理的范疇，因此，要想規(guī)范房地產開發(fā)企業(yè)的會計核算，加強企業(yè)的財務管理有著非常大的必要。這些都是會計信息形成的重要基礎，要保證這些基礎的上層建筑準確客觀，基礎的管理十分必要。（四）完善企業(yè)的內控體系，增強風險控制環(huán)節(jié)房地產市場公平競爭的需要，在強手如林的競爭環(huán)境中立于不敗之地，實現(xiàn)近期求生存、長期謀發(fā)展的目標，房地產開發(fā)企業(yè)必須多快好省地進行開發(fā)活動，加強開發(fā)產品成本的控制，不斷降低開發(fā)過程中耗費的活勞動和物化勞動，節(jié)約使用資金，提高企業(yè)經(jīng)濟效益。同 時，會計信息的質量關系著企業(yè)的長遠發(fā)展，因此，完善會計核算的內部控制制度，對于企業(yè)的發(fā)展有益無害。參考文獻:1 彭俊 . 房地產