房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃透析

1、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃透析土地增值稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一 , 由于其納稅機制的特 殊性, 能否進行合理有效的稅收籌劃成為了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展的重 要問題之一。 文章從扣除項目金額、不同增值率的房產(chǎn)和如何 對房產(chǎn)合理定價三個方面 , 結(jié)合具體案例論述土地增值稅的稅收籌劃。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) ;土地增值稅 ;稅收籌劃 2010 年的兩會期間 , 房價過 高問題成為最受關(guān)注的焦點。 溫家寶總理在政府工作報告中強 調(diào)要堅決遏制部分城市房價過快上漲勢頭 , 滿足民眾的基本住房需求。 自 2010 年 5 月 10 日起 , 央行上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金 率 05 個百分點 , 令銀行的

2、貸款空間更小 , 可獲房貸更少。 2010 年 6 月 , 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知正式 下發(fā), 加大了土地增值稅清算工作的力度。從國家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看 , 無疑都是為了遏制房價 , 這對于房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)來說,并不是一個利好消息?？陀^來說 ,我國房價過高的原因很復(fù)雜, 其中稅費比重大是一個重要的原因。 在國外,地價及 稅費一般占房價的20左右,而國內(nèi)卻高達5060。 在房地產(chǎn) 應(yīng)征的各種稅費中 ,土地增值稅引人關(guān)注。 土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人 , 就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅 , 是對房地產(chǎn)

3、企業(yè)收益 影響最大的稅種之一 , 如何有效地進行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn) 開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。一、土地增值稅稅收籌劃分析土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點出發(fā) , 結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu) 惠政策 , 綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益 , 把握好增值率的節(jié)點 , 降低增值額, 達到節(jié)約稅金的目的。 一增加扣除項目金額房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)在運營過程中 , 一般都會有大量借款 , 利息支出不可避免。 我國現(xiàn)行土地增值稅對房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除一 是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的 , 允許據(jù)實扣 除, 但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用 ,

4、 按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本 金額之和簡稱合計數(shù)的 5 以內(nèi)計算扣除。 二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的 , 利息支出或 不能提供金融機構(gòu)證明的 , 可按合計數(shù)的 10 以內(nèi)計算扣除包括利息 在內(nèi)的所有費用支出。 案例 1 某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房 , 當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為 5 和 10, 其支付的地價款為 600 萬元 , 開 發(fā)成本為 1000萬元, 針對利息支出為 90萬元和 70萬元兩種情況進行 籌劃假設(shè)該利息支出為可分攤且能提供金融機構(gòu)證明 , 并未超過商業(yè) 銀行同類同期貸款利率計算的金額。 1 扣除的利息支出差異 = 10

5、00+600X 10-5=80萬元;2允許扣除的利息支出為 90萬元時，由于 90萬元 3允許扣除的利息支出為 70萬元時,由于70萬房地產(chǎn)開發(fā)時 , 可以通過比較上述兩種情況下的利息費用高低 , 選擇是否分攤轉(zhuǎn)讓房 地產(chǎn)項目的利息支出或提供金融機構(gòu)證明 , 以達到節(jié)稅目的。 二 對于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同 的檔次 , 針對不同消費者 , 其銷售價格也有所不同 , 不同地區(qū)的開發(fā)成 本受各種因素的影響也有所不同 , 這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增 值率有所差別。 如果對不同增值率的房地產(chǎn)合并核算 , 就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率 , 使稅負下降。 案例 2

6、 某房地產(chǎn)開 發(fā)公司 2008年同時開發(fā)兩個項目 , 項目1為寫字樓 ,營業(yè)收入為 20000 萬元,可扣除項目金額為 6000 萬元;項目 2 為普通住宅,營業(yè)收入為 4000萬元,可扣除項目金額為 2400萬元。 1分開核算項目 1 增 值額=20000-6000=14000 萬元,增值率=14000-6000X 100=233,取 60 的稅率和速扣數(shù) 35,應(yīng)納土地增值稅額=14000X 60 - 6000X 35=6300 萬元 。項 目 2 增 值 額 =4000-2400=1600 萬 元 , 增 值 率= 1600- 2400X 100=67,取40的稅率和速扣數(shù) 5,應(yīng)納土地

7、增值稅額 = 1600X 40- 2400X 5=520萬元。應(yīng)納土地增值稅總額=6300+520=6820 萬 元 。2 合 并 核 算該 公 司 營 業(yè)總 收 入=20000+4000=24000萬元, 扣除項目總金額 =6000+2400=8400萬元, 增 值額=24000-8400=15600 萬元,增值率=15600- 8400X 100=186,取 50 的稅率和速扣數(shù)15,應(yīng)納土地增值稅總額=15600X 50- 8400X 15=6540 萬元。比較可以看出 , 合并核算能夠節(jié)省土地增值稅 280 萬元,合并核算對公司更加有力。二、合理定價根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點的規(guī)定 ,

8、納稅人建造普通標(biāo)準住宅出售 , 增值額未超過扣除項 目金額的 20, 免征土地增值稅。利用這一規(guī)定 , 納稅人在出售普通標(biāo)準住宅的時候 , 就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價格帶來的收益和放棄 起征點優(yōu)惠而增加的稅收負擔(dān)之間的權(quán)重。案例 3 某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售 , 全部允許扣除項目的金額 1000 萬元, 銷售金額為 , 相應(yīng)的銷售稅金及附加為 51+7+3=55,其中,5,7,3 分別 為營業(yè)稅率 , 城建稅率 , 教育費附加征收率。 此時 , 該公司所有可以扣除項目的總金額為 1000+55。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點的優(yōu)惠，則最高售價=12X 1000+55,可得=128

9、5萬元。 即當(dāng)該公司的銷售價格在 1285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅 , 此時 扣除項目金額總和為 1071 萬元, 獲利 214萬元。如果企業(yè)想通過提供銷售價格帶來更大收益 , 此時增值率大于 20, 適用于增值率小 于 50 時, 稅率為 30, 速扣數(shù)為 0。 假設(shè)價格提高了 , 此時房產(chǎn)的 新價格為+,相應(yīng)的允許扣除項目總金額增加了 55,此時, 允許扣除項 目的金額=1071+55;增值額=1285+-1071+55=945+214。 應(yīng)納土地 增值稅額=30X 945+214=02835+642 若企業(yè)想獲得效益，則其提 高銷售價格帶來的收益必須高于因放棄起征點優(yōu)惠而新增加的稅收

10、 , 即02835+642,有896。也就是說 , 如果企業(yè)想通過提供銷售價格來獲得更多收益 , 那么它的銷售價格就必須高于 13646 萬元 1285+896以彌補稅負上漲帶來的負擔(dān)。三、綜合應(yīng)用以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項目為例 , 運用上述節(jié)稅措施 , 合理節(jié)省土地 增值稅。 華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個項目 , 其中住 宅樓為商品住房 , 精品樓為寫字樓 , 開發(fā)項目共支付地價款為 1000 萬 元, 合計開發(fā)成本費用為 5000 萬元, 如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項 目分攤利息并且能夠提供金融機構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為 420 萬元當(dāng) 地政府規(guī)定的兩類扣除比例分別為 5和 10

11、。 其中商品住房全部 允許扣除項目金額為 3269 萬, 寫字樓全部允許扣除項目金額為 4670 萬元。 那么銷售該批房產(chǎn)時應(yīng)如何稅收籌劃呢 ?一是在利息部分 ,由于1000+5000X 10- 5=6000X 5=300萬元，當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時,420 萬元300萬元,應(yīng)該分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明。 二是對于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價做出判斷。 如想在享受 起征點優(yōu)惠的情況下得到最大收益，則=12X 3269+55,=4200萬 元;=12 X 4670+55,=6000萬元，此時免征土地增值稅。三是如果銷售住宅樓時 , 開發(fā)商通過提供價格來提高收益 , 其總收入為 5600

12、萬 元, 寫字樓價格不變 , 總收入為 6000 萬元。此時住宅樓增值額=5600-3500=2100 萬元，住宅樓增值率=2100+ 3500X 100=60,對應(yīng)稅 率 40, 速扣數(shù) 5, 應(yīng)納稅額 =2100X 40- 3500X 5=665 萬元, 寫字樓不納 稅。如果一起核算 , 增值額 =5600+6000-3500+5000=3100萬元,增 值 率 =3100+8500X100=36, 對 應(yīng) 稅 率 30, 速扣 數(shù) 0, 納稅 額 =3100X 30=930萬元。930萬元665萬元，所以此時分開納稅更能達到節(jié)稅的目的。在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的情況下 , 房地產(chǎn)企業(yè)選擇

13、合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道 , 任何一項稅收籌劃方案都有其兩面性 , 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)進行土地增值稅稅收籌劃時 , 必須考慮到獲得稅收利益的同時所 付出的費用 , 綜合比較兩者間的得失 , 以獲得更大的利益。四、結(jié)束語隨著國家稅務(wù)總局對土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細化 , 房地產(chǎn) 企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作 , 需要同時高度熟悉企 業(yè)運營和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段 , 利用稅收籌劃的方式 , 綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實施成本 , 控制風(fēng)險才能減輕 企業(yè)稅負 , 增強自身競爭力。1 國土資

14、源局 2009 年調(diào)查報告20100520_779842 國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅 清算管理有關(guān)問題的通知 2006123 中國注冊會計師協(xié)會稅法 北 京經(jīng)濟科學(xué)出版社 ,20094 葛長銀談土地增值稅的節(jié)稅技巧 財會 學(xué)習(xí) ,200975 張淑欣房地產(chǎn)業(yè)土地增值稅籌劃實證分析 稅收征 納,20075PEP 小學(xué)英語五年級下冊Unit four When is Easter? 教學(xué)設(shè)計教學(xué)內(nèi)容 : PEP 小學(xué)英語五年級下冊 Unit four When is Easter？ Part A: Let s spell 。教材分析 :unit4 的主題是 When is Easte

15、r? 主題是東西方節(jié)日及個人的生日。主題圖通過學(xué)生們在教室里談?wù)撃赣H節(jié)、中秋節(jié)和生日的情境，呈現(xiàn)出本單元要學(xué)習(xí)的核心詞匯和句型及其語用環(huán)境，拉開了本單元學(xué)習(xí)的序幕。為學(xué)習(xí)單元A.B部分的各個板塊做好準備。而Let s spell板塊為我們呈現(xiàn)了字母組合th在單詞中發(fā)/ 0 /和/ e /的規(guī)則。通過聽音圈詞活動，強化記憶 th 的發(fā)音規(guī)則，鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫對應(yīng)關(guān)系。第三部分通過選擇單詞寫句子，幫助學(xué)生按照發(fā)音規(guī)則拼寫句子。這些設(shè)計符合英語新課程標(biāo)準的要求，有效的突出了英語核心素養(yǎng)。學(xué)情分析 :五年級學(xué)生學(xué)習(xí)英語已經(jīng)有二年半的時間了，對于教材的特點和結(jié)構(gòu)都比較熟悉。此階段的學(xué)生活潑好動

16、、好奇心強、勇于嘗試，具有一定的邏輯思維能力和語言表達能力，并并能在不同形式的練習(xí)中鞏固學(xué)習(xí) th 的音形拼寫對應(yīng)關(guān)系。發(fā)展學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力以及引導(dǎo)學(xué)生進行發(fā)現(xiàn)式的學(xué)習(xí)，觀察，感知體驗并自己歸納，突出以教師為引導(dǎo)，學(xué)生為主體的教學(xué)理 念。教學(xué)目標(biāo) :1. 學(xué)生能夠掌握字母組合th在單詞中發(fā)/ e /和/ e /的規(guī)則。2. 學(xué)生能夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞。3. 學(xué)生能夠按照 th 的發(fā)音規(guī)則拼讀單詞，并進一步提高在單線上抄寫句子的能力。4. 引導(dǎo)學(xué)會發(fā)現(xiàn)、觀察、體驗學(xué)習(xí)的學(xué)習(xí)方法。教學(xué)重難點 :重點 ：學(xué)生能夠掌握字母組合 th 在單詞中發(fā) /e /和 /e /的規(guī)則。難點： 學(xué)生能

17、夠根據(jù) th 的發(fā)音規(guī)則讀出生詞 。學(xué)習(xí)方法： 情境學(xué)習(xí)法、小組合作法。教具準備 : 多媒體教學(xué)課件、單詞卡片、評價獎?wù)碌?。教學(xué)過程 :一、Warm Up1 繞口令游戲?？谏嘀疇??！驹O(shè)計意圖】拉近師生距離，愉悅學(xué)生心情。增進對彼此的認識，以便讓課堂順利開展，同時鍛煉學(xué)生的齒舌靈活能力。2. GreetingT: Hello, boys and girls.Ss: Hello, teacher.二、lead-in1. 看情境圖，引出三只小豬進考場的故事。學(xué)生發(fā)現(xiàn)這個故事中的每句話都有什么特點，小組合作讀一讀說說自己的發(fā)現(xiàn)?！驹O(shè)計意圖】 : 通過情境圖的展示，讓學(xué)生在情境中發(fā)現(xiàn)問題，思考問題，引出

18、課題。三、Presentation1. 出示學(xué)習(xí)目標(biāo)，明確本節(jié)課的學(xué)習(xí)任務(wù)。2. 繼續(xù)看情境，小組合作讀句子，說說你發(fā)現(xiàn)了字母組合th 有幾種不同的發(fā)音，交流。The first pig is thirteen.He likes maths.The second pig is three years old.He is thin.The third pig has a birthdayon the fifth of April.3. 老師解疑，出示 th 在單詞中的兩種正確發(fā)音。清輔音： /e /舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶不振動。舌尖放在上下齒之間，氣流由舌尖間的縫隙擠出，聲帶振動。教師示范，學(xué)生模仿。學(xué)生以各種形式自由練習(xí)發(fā)音，展示學(xué)習(xí)成果?！驹O(shè)計意圖】 : 通過仔細觀察發(fā)現(xiàn)疑問，提出疑問。帶著疑問學(xué)習(xí)新授，主題突出，學(xué)生的學(xué)習(xí)中心地位明顯。由教師直接給出答案，打消疑惑，直奔主題，明確 th 的正確發(fā)音。4. 拆音法讀單詞。師生一起讀?！驹O(shè)計意圖】 : 教給學(xué)生明確的學(xué)習(xí)方法，讓學(xué)生理解知道單詞的拼讀規(guī)則。5. 小組合作分一分。給單詞正確的歸類?！驹O(shè)計意圖】 : 及時了解學(xué)情，以便于掌控課堂。同時考察學(xué)生對知識的運用能力，