揚(yáng)州五臺(tái)山路地塊項(xiàng)目可行性研究98p

1、揚(yáng)州五臺(tái)山路地塊項(xiàng)目可行性研究編制單位：時(shí)間： 2010 年 10 月前言作為中建地產(chǎn)旗下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司揚(yáng)州匯力房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，通過(guò)揚(yáng)州運(yùn)河壹號(hào)公館項(xiàng)目成功邁出了企業(yè)的全國(guó)發(fā)展戰(zhàn)略的第一步，并在揚(yáng)州市場(chǎng)建立起較好的企業(yè)形象。為了企業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)一步發(fā)展， 逐步加大土地儲(chǔ)備力度， 通過(guò)新項(xiàng)目的操作促進(jìn)未來(lái)發(fā)展，同時(shí)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，提升競(jìng)爭(zhēng)力，特對(duì)目標(biāo)地塊進(jìn)行全面系統(tǒng)的可行性分析研究， 作為下一階段工作決策的參考。五臺(tái)山地塊項(xiàng)目作為運(yùn)河壹號(hào)公館項(xiàng)目的后繼， 對(duì)揚(yáng)州匯力房地產(chǎn)公司在揚(yáng)州市區(qū)域內(nèi)進(jìn)行持續(xù)發(fā)展的開(kāi)發(fā)工作具有延續(xù)意義。 通過(guò)項(xiàng)目的操作，可以進(jìn)一步樹(shù)立企業(yè)形象，擴(kuò)大社會(huì)影響力。結(jié)論項(xiàng)目

2、情況表項(xiàng)目名稱宗地位置及土地編號(hào)項(xiàng)土地規(guī)劃用途住宅地塊現(xiàn)狀（含用地性質(zhì)）七通一平目資建設(shè)用地面積（ m2 ）165,800容積率（倍）1.5料總建筑面積（ m2)273,218可銷售面積（ m2)計(jì)劃發(fā)展期（年）2.5 年地塊質(zhì)素評(píng)價(jià)發(fā)展物業(yè)類型及檔次投計(jì)劃總投資額 (萬(wàn)元）土地費(fèi)用（萬(wàn)元）資預(yù)期稅前成本（元 /m 2）建安及相關(guān)費(fèi)用（萬(wàn)元）成本預(yù)期利息 ( 萬(wàn)元 )其他費(fèi)用（萬(wàn)元）預(yù)期銷售總收入（萬(wàn)元）預(yù)期售價(jià)（元 /m 2）（住宅）（商業(yè)）營(yíng)銷銷售期及速度計(jì)劃銷售期年目標(biāo)市場(chǎng)盈預(yù)期稅后利潤(rùn)（元 /m 2）成本利潤(rùn)率（ % ）利稅后利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）稅前利潤(rùn)總額（萬(wàn)元）風(fēng)影響本項(xiàng)目成本利潤(rùn)率的

3、主要因素有售價(jià)、土地掛牌出讓價(jià)格、 建安成本三個(gè)主要因素。以上因素需險(xiǎn)評(píng)通過(guò)縝密的市場(chǎng)調(diào)研，確定正確的市場(chǎng)定位，嚴(yán)格控制發(fā)展的成本，制定合理的售價(jià)來(lái)規(guī)避。估根據(jù)經(jīng)濟(jì)測(cè)算，如按照?qǐng)?bào)告預(yù)測(cè)前提，當(dāng)?shù)貎r(jià)為萬(wàn)元 / 畝，開(kāi)盤(pán)銷售均價(jià)達(dá)到元/ 時(shí)，項(xiàng)目成本利潤(rùn)可觀，達(dá)。當(dāng)成本利潤(rùn)率達(dá)到可行性基準(zhǔn)15%時(shí)，可承受最高地價(jià)萬(wàn)元/ 畝，風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到臨界值。具體分析過(guò)程請(qǐng)參閱全文。目錄1 第一部分：市場(chǎng)分析 .- 6 -1.1全國(guó)市場(chǎng)分析： .- 6 -1.1.1宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)： .- 6 -1.1.2全國(guó)政策背景： .- 12 -1.1.3全國(guó)土地市場(chǎng) .- 16 -1.1.4全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng) .- 19 -1.2揚(yáng)

4、州市場(chǎng)分析： .- 24 -1.2.1揚(yáng)州城市概況 .- 24 -1.2.2揚(yáng)州土地市場(chǎng) .- 27 -1.2.3揚(yáng)州房地產(chǎn)市場(chǎng)： .- 30 -2 第二部分：項(xiàng)目決策背景 .- 39 -2.1城市發(fā)展背景： .- 39 -2.2行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)背景： .- 40 -2.2.1主要區(qū)域特征： .- 40 -2.2.2揚(yáng)州市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目 .- 41 -1）眾恒紫園 .- 41 -2.2.3主要開(kāi)發(fā)企業(yè) .- 53 -2.3 企業(yè)開(kāi)發(fā)目標(biāo) .- 54 -3 第三部分：項(xiàng)目概況 .- 55 -3.1 宗地位置 .- 55 -3.2宗地現(xiàn)狀 . - 56 -3.3項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套 .- 58 -3.4項(xiàng)目周邊

5、環(huán)境 .- 60 -3.5規(guī)劃控制要點(diǎn) .- 61 -4第四部分：地塊分析及價(jià)值點(diǎn)梳理.- 63 -4.1地塊 SWOT 分析 .- 63 -4.2價(jià)值點(diǎn)梳理 .- 64 -4.2.1市場(chǎng)項(xiàng)目發(fā)展特點(diǎn)描述 .- 64 -4.2.2項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略 .- 65 -5第五部分：項(xiàng)目定位 .- 67 -5.1市場(chǎng)定位 .- 67 -5.2客戶定位 .- 68 -5.2.1揚(yáng)州市場(chǎng)客戶特點(diǎn) .- 68 -5.2.2目標(biāo)客群定位 .- 70 -5.3形象定位 .- 71 -5.3.1理念定位 .- 71 -5.3.2形象定位 .- 71 -5.3.3項(xiàng)目理念 .- 72 -5.3.4關(guān)鍵詞 .- 72 -5

6、.3.5途徑 .- 73 -5.3.6產(chǎn)品建議 .- 73 -5.4項(xiàng)目發(fā)展評(píng)估 .- 73 -5.4.1項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想 .- 73 -5.4.2項(xiàng)目發(fā)展設(shè)想評(píng)估意見(jiàn) .- 74 -6第六部分：項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià) .- 75 -6.1項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與銷售計(jì)劃 .- 75 -6.2測(cè)算前提 .- 76 -6.2.1土地市場(chǎng)價(jià)值 .- 76 -6.2.2普通住宅銷售價(jià)格預(yù)測(cè) .- 78 -6.2.3別墅類產(chǎn)品銷售價(jià)格預(yù)測(cè) .- 83 -6.2.4其他測(cè)算前提 .- 95 -7第七部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)與防范建議.- 97 -7.1項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) .- 97 -7.1.1建筑工期及本體風(fēng)險(xiǎn) .- 97 -7.1.2市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)

7、 .- 97 -7.1.3政策風(fēng)險(xiǎn) .- 97 -7.2風(fēng)險(xiǎn)防范建議 .- 98 -1 第一部分：市場(chǎng)分析1.1 全國(guó)市場(chǎng)分析：中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)自 2005 年開(kāi)始快速發(fā)展， 2007 年的火爆情況在政府的相關(guān)政策控制下， 2008 年市場(chǎng)進(jìn)入冷淡期，交易量與成交價(jià)格均大幅下降。 2009 年，在全球金融危機(jī)的大背景下，中國(guó)提出了“保八”的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)，采取寬松的貨幣政策，并在取地、貸款、稅率等各方面提供一定優(yōu)惠，房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇，并在下半年報(bào)復(fù)性反彈，量?jī)r(jià)均超過(guò) 07 年最好水平。 2010 年，房地產(chǎn)政策取消優(yōu)惠，進(jìn)入政策及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期。1.1.1 宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)：1) 2010 年中國(guó) GDP增長(zhǎng)

8、明顯，但全年超過(guò) 10%可能性不大。（見(jiàn)附圖 1-1 ）09 年 4 季度的 GDP增速?gòu)?3 季度的 8.9%大幅攀升至 10.7%，再次達(dá)到 10以上的過(guò)熱區(qū)間， 推動(dòng) 09 年 GDP增速達(dá) 8.7%，顯示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁。2010 年一季度為 8.05 萬(wàn)億元人民幣，同比增長(zhǎng) 11.9%，比上年同期增快 5.7 個(gè)百分點(diǎn)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)整體回升向好的勢(shì)頭進(jìn)一步發(fā)展 ,開(kāi)局較好，為實(shí)現(xiàn)全年預(yù)期目標(biāo)奠定了良好基礎(chǔ)。考慮到房地產(chǎn)今年受控會(huì)在較大程度上影響GDP，保守預(yù)計(jì) 2010 年的 GDP增速在 9.5%左右，超過(guò) 10%的可能性不大。2010 年中日兩國(guó)以美元計(jì)算的二季度GDP分別為 13,

9、369 億及12,883億美元美元，而上半年總體分別為25,325億美元和25,871億美元。盡管季度數(shù)據(jù)對(duì)比有所不足之處，但不可否認(rèn)的是2010年全年中國(guó)超越日本成為僅次于美國(guó)的世界第二大經(jīng)濟(jì)體的可能性正在不斷增大。同時(shí)需要清醒的認(rèn)識(shí)到的是， 對(duì)中國(guó)新成果的評(píng)估變得非常復(fù)雜，中國(guó)的人均財(cái)富依舊排在世界百名之后， 中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)力也依然處于發(fā)展中國(guó)家水平。 所以，第二大經(jīng)濟(jì)體并不等于第二大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)國(guó)。前三季度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 268660 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng) 10.6%，比上年同期加快 2.5 個(gè)百分點(diǎn)。分季度看，一季度增長(zhǎng)11.9%，二季度增長(zhǎng) 10.3%，三季度增長(zhǎng) 9.6%。分產(chǎn)業(yè)看，

10、第一產(chǎn)業(yè)增加值 25600 億元，增長(zhǎng) 4.0%；第二產(chǎn)業(yè)增加值 129325 億元，增長(zhǎng)12.6%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 113735 億元，增長(zhǎng) 9.5%。附圖 1-1 ： 2007 至今全國(guó)各季度GDP走勢(shì)（單位 %）2) CPI 增速引發(fā)通脹恐慌， 政府干預(yù)市場(chǎng)預(yù)期， 有信息控制在 3% 左右。（見(jiàn)附圖 1-2 ）在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的同時(shí)， 09 年 12 月通脹也出現(xiàn)上升跡象。從物價(jià)水平來(lái)看，12 月 CPI 同比增長(zhǎng) 1.9%, 環(huán)比增長(zhǎng) 1%。CPI 上行透露經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定回升的積極信號(hào)，但也可能加快“政策退出”的速度。 不過(guò) , 從 2010年 1 月的 CPI 數(shù)據(jù)來(lái)看，環(huán)比微跌，通脹跡象并未惡

11、化。食品價(jià)格上揚(yáng)是9 月 CPI 走高的主要原因。中金公司宏觀經(jīng)濟(jì)分析師表示，由于 9 月份假期較多， 節(jié)假日消費(fèi)旺盛在一定程度上推動(dòng)了肉類和糧食等農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格的上漲。 此外，蔬菜和水果價(jià)格受氣候轉(zhuǎn)涼和節(jié)日因素影響，漲幅也較大。此前，市場(chǎng)預(yù)計(jì)9 月 CPI 將超越 8 月 3.5%的同比漲幅，再創(chuàng)新高。10 月 19 日央行三年來(lái)首度加息，也暗示9 月 CPI 漲幅高于市場(chǎng)預(yù)期。經(jīng)濟(jì)學(xué)家普遍認(rèn)為，在加息作用下，9 月 CPI 已經(jīng)見(jiàn)頂，第四季度將呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。加息有助于控制通脹預(yù)期， 加上高基數(shù)效應(yīng)， CPI 很可能將于 10月見(jiàn)頂回穩(wěn)，因此年內(nèi)基于通脹再次加息的可能性不大。附圖 1-2 ： 0

12、9 年 8 月-10 年 9 月月度全國(guó) CPI 走勢(shì)（單位 %）3）9 月末，廣義貨幣 (M2)余額 69.64 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)19.0%，增幅比上月和上年末分別低 0.2 和 8.7 個(gè)百分點(diǎn)；狹義貨幣 (M1)余額 24.38 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 20.9%，增幅比上月和上年末分別低 1.0 和11.5 個(gè)百分點(diǎn)；流通中貨幣 (M0)余額 4.19 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 13.8%。前三季度凈投放現(xiàn)金3610 億元，同比多投放 1041 億元。（見(jiàn)附圖 1-3 ）09 年 12 月人民幣信貸投放 3798億，1-12 月全年共投放信貸 9.59 萬(wàn)億。從信貸節(jié)奏看， 1-4 季度信貸投放比重

13、維持 5:3:1:1 的格局，上半年信貸投放量達(dá)76.9%。12 月人民幣各項(xiàng)貸款余額增長(zhǎng)31.74%，比上月低 2.05 個(gè)百分點(diǎn)。9 月末，本外幣貸款余額 49.11 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 18.7%，前三季度本外幣貸款增加 6.54 萬(wàn)億元，同比少增 2.80 萬(wàn)億元。 人民幣貸款余額 46.28 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng) 18.5%，比上月和上年末分別低 0.1 和 13.2 個(gè)百分點(diǎn)。前三季度人民幣貸款增加 6.30 萬(wàn)億元，同比少增 2.36 萬(wàn)億元。分部門(mén)看：住戶貸款增加 2.36 萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加 7667 億元，中長(zhǎng)期貸款增加 1.60 萬(wàn)億元；非金融企業(yè)及其他部門(mén)貸款增加 3

14、.94 萬(wàn)億元，其中，短期貸款增加 1.01 萬(wàn)億元，中長(zhǎng)期貸款增加 3.63 萬(wàn)億元，票據(jù)融資減少 8098 億元。 9 月份人民幣貸款增加 5955 億元，同比多增 788 億元。外幣貸款余額 4227 億美元，同比增長(zhǎng) 23.1%，前三季度外幣貸款增加 432 億美元。附圖 1-3 ： 09 年 1 月-10 年 9 月人民幣新增貸款走勢(shì)（億元）4) 9 月貿(mào)易順差環(huán)比減少，為近 5 個(gè)月的最低點(diǎn)。（見(jiàn)附圖 1-4 ）9 月我國(guó)出口 1449.9 億美元，同比增長(zhǎng) 25.1%；進(jìn)口 1281.1 億美元，增長(zhǎng) 24.1%；貿(mào)易順差 168.8 億美元，環(huán)比減少 15.7%，為近 5 個(gè)月

15、的最低點(diǎn)。9 月我國(guó)外貿(mào)進(jìn)出口值環(huán)比增長(zhǎng)5.6%，刷新今年 7 月創(chuàng)下的 2622.9億美元的紀(jì)錄，再創(chuàng)歷史新高。海關(guān)分析指出，9 月進(jìn)口環(huán)比增長(zhǎng)7.4%，創(chuàng)下歷史新高 , 而出口環(huán)比僅增長(zhǎng)4.1%，致使 9 月當(dāng)月順差降低至近 5 個(gè)月的最低點(diǎn)。今年前 9 個(gè)月，我國(guó)進(jìn)出口總值 21486.8 億美元，同比增長(zhǎng) 37.9%。其中出口 11346.4 億美元，增長(zhǎng) 34%；進(jìn)口 10140.4 億美元，增長(zhǎng)42.4%；貿(mào)易順差為 1206 億美元，減少 10.5%。附圖 1-4:09 年 1 月 -10 年 9 月進(jìn)出口及順差走勢(shì)（億美元）160014001200100080060040020

16、00-200進(jìn)口總值（億美元）出口總值（億美元）貿(mào)易順差（億美元）宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)本項(xiàng)目的啟示：中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)延續(xù)2009 年向好趨勢(shì)，多項(xiàng)數(shù)據(jù)表示出穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。同時(shí)在全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的大環(huán)境背景下中國(guó)經(jīng)濟(jì)逆市飛揚(yáng)，表現(xiàn)出了政府政策在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控方面的有效力度。盡管政府已經(jīng)公開(kāi)宣布房地產(chǎn)不再作為支柱產(chǎn)業(yè)，但各方面數(shù)據(jù)均顯示在2009 年中國(guó)8.7%的 GDP增速中，房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)巨大。2010 年中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)主要防止通貨膨脹，避免對(duì)國(guó)民生活造成影響。就目前數(shù)據(jù)顯示，調(diào)控有一定效果，但仍處于波動(dòng)階段，需要政策進(jìn)一步跟進(jìn)。9 月新增人民幣和外幣貸款超預(yù)期，票據(jù)貼現(xiàn)余額持續(xù)下降。房地產(chǎn)按揭貸款激增、人民幣升值

17、預(yù)期加強(qiáng)、及貸款額度緊張是主因。提高六家銀行存款準(zhǔn)備金率已基本起到警示作用， 預(yù)計(jì)第四季度信貸投放的窗口指導(dǎo)將適度強(qiáng)化。進(jìn)口政策調(diào)整是順差回落的一個(gè)原因 , 為促進(jìn)貿(mào)易平衡，我國(guó)進(jìn)口政策不斷做出調(diào)整， 刺激進(jìn)口的政策調(diào)整必然導(dǎo)致順差收窄。 人民幣匯率調(diào)整等因素導(dǎo)致出口增速回落， 而出口增速放緩是順差回落的一個(gè)原因。未來(lái)四季度， 順差收窄將成常態(tài)， 并且不排除順差增速明顯放緩可能。刺激進(jìn)口政策會(huì)讓四季度進(jìn)口依然保持較高增長(zhǎng)， 而出口訂單指數(shù)等先行數(shù)據(jù)顯示我國(guó)出口增速會(huì)有所放緩。1.1.2 全國(guó)政策背景：隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)回升態(tài)勢(shì)逐漸穩(wěn)固，2010 年中央逐步出臺(tái)各項(xiàng)政策，對(duì)于 09 年寬松貨幣政策進(jìn)行

18、逐步收緊，并對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)展開(kāi)了密集調(diào)控。中國(guó)政府一個(gè)月內(nèi)第5 次出手調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。 有專家指出，此輪調(diào)控的目標(biāo)是支持剛性購(gòu)房者，打擊投資和投機(jī)性需求。其中尤以“新國(guó)十條”最為嚴(yán)厲，力度最大效果最明顯。1) 1 月 10 日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布國(guó)十一條，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。內(nèi)容主要包括增加保障性住房和普通商品住房有效供給； 合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求； 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管； 加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任等方面。2) 3 月 10 日，國(guó)土資源部在網(wǎng)站上公布了關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知 ( 下稱“國(guó)土部 19 條” ) 。內(nèi)容基本延續(xù)

19、了以往政策框架， 重點(diǎn)在于加強(qiáng)對(duì)住房建設(shè)用地供應(yīng)的規(guī)劃及出讓監(jiān)管， 政府著眼點(diǎn)還是在于促供給， 大量增加普通商品房和保障性住房供應(yīng)， 通過(guò)供給關(guān)系的理順來(lái)平抑房?jī)r(jià)上漲。 要求房企拿地前必須先繳 20%的保證金，同時(shí) 50%的地價(jià)首付款 1 月內(nèi)須交清。此次國(guó)土部通知對(duì)地方政府建設(shè)保障性住房增加了硬性規(guī)定，同時(shí)將對(duì)開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆樾纬梢欢ㄖ萍s，但19 條政策大多側(cè)重心理威懾作用。3) 4 月 17 日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，被稱為“新國(guó)十條”，從十個(gè)方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)整，是歷史上措辭最嚴(yán)厲、力度最強(qiáng)、反饋?zhàn)钛杆佟⒂绊懽钊娴姆康禺a(chǎn)政策。內(nèi)容主要集中在建立考核問(wèn)責(zé)制度

20、， 實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房， 發(fā)揮稅收制度對(duì)住房消費(fèi)和房地產(chǎn)收益的調(diào)節(jié)作用， 增加居民用地有效供應(yīng)， 調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加快保障性安居工程建設(shè)， 加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管， 加大交易秩序監(jiān)管力度， 完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息披露制度等十個(gè)方面。其中差別化住房信貸政策從購(gòu)買力層面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)供求情況產(chǎn)生明顯影響。而問(wèn)責(zé)制度進(jìn)一步促進(jìn)行業(yè)調(diào)整的規(guī)范化快速發(fā)展，土地市場(chǎng)也進(jìn)行規(guī)范化操作與改革。4) 5 月 10 日，央行再次上調(diào)法定存款準(zhǔn)備金率，并提出要確保2010 年新增貸款控制在7.5 萬(wàn)億元之內(nèi)。（見(jiàn)附圖 1-6 ）世界銀行 (World Ba

21、nk)17日敦促中國(guó)政府采取更多舉措為經(jīng)濟(jì)降溫及抑制通貨膨脹, 該行預(yù)計(jì)中國(guó)2010 年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率將升至9.5%。同時(shí)建議中國(guó)政府通過(guò)加息或讓人民幣升值抑制通貨膨脹及防止房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫生成。5 月 10 日，存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)第三次上調(diào)，大型金融機(jī)構(gòu)法定存款準(zhǔn)備金率達(dá)到17%，進(jìn)一步凍結(jié)流動(dòng)資金，同時(shí)信貸投放也受到一定影響。貨幣政策向常態(tài)化回歸， 一方面體現(xiàn)出央行對(duì)當(dāng)前流動(dòng)性過(guò)于充裕的擔(dān)憂，另一方面則意在加強(qiáng)對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)的管理。11 月 11 號(hào)，工行、建行、中行、農(nóng)行及招行、民生銀行被實(shí)施差別存款準(zhǔn)備金率，上調(diào)0.5 個(gè)百分點(diǎn)。據(jù)媒體引述消息人士透露，工行、建行、中行、農(nóng)行及招行、民生銀行被實(shí)

22、施差別存款準(zhǔn)備金率， 上調(diào) 0.5 個(gè)百分點(diǎn)，期限為兩個(gè)月。多位銀行內(nèi)部人士確認(rèn)了這一消息。差別存款準(zhǔn)備金將于本周內(nèi)繳款，金額約 2800 億元至 3000 億元。市場(chǎng)預(yù)計(jì)這一措施的時(shí)效僅為兩個(gè)月，主要是針對(duì) 9 月新增貸款沖高、央票集中到期以及8 月、9 月的外匯占款增加等情況而出臺(tái)的暫時(shí)性措施。今年以來(lái)，央行已連續(xù)三次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。目前，央行規(guī)定的大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率已達(dá)17%，中小型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為 13.5%。附圖 1-6 ：存款準(zhǔn)備金率歷次調(diào)整一覽（單位%）5）9 月 29 日，央行網(wǎng)站公布消息，貸款購(gòu)買商品住房，首付款比例調(diào)整到 30%及以上。此前， 90 平米以下的

23、首套住宅，首付款仍然最低可以享受 20%的比例。財(cái)政部、國(guó)稅總局、住建部也聯(lián)合發(fā)布通知，自 10 月 1 日起，個(gè)人購(gòu)買首套普通住房契稅將下調(diào)，對(duì)出售自有住房并在 1 年內(nèi)重新購(gòu)房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。全國(guó)政策對(duì)本項(xiàng)目的啟示：2010 年政策在各方面均有收緊趨勢(shì)，2009 年寬松的發(fā)展環(huán)境不再具有。 4 月 17 日“新國(guó)十條”出臺(tái)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控力度最大，細(xì)則最嚴(yán)厲。新政對(duì)市場(chǎng)最明顯的影響表現(xiàn)為購(gòu)房客戶的觀望情緒蔓延，一線城市成交受到?jīng)_擊， 成交量大幅度下降， 投資客戶大量放盤(pán)，二手房市場(chǎng)供應(yīng)增加價(jià)格有所下降，議價(jià)空間松動(dòng)。目前各城市執(zhí)行細(xì)則來(lái)看， 北京細(xì)則出臺(tái)速度、 嚴(yán)厲程度均屬全國(guó)

24、前列。采用臨時(shí)性限制購(gòu)房套數(shù)、 具體二套購(gòu)房貸款資格認(rèn)定等手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行強(qiáng)力把控。 相較而言，深圳執(zhí)行細(xì)則與全國(guó)政策基本相當(dāng)；上海細(xì)則即將出臺(tái)， 政府表現(xiàn)出從嚴(yán)把控理念， 并著重探討房產(chǎn)稅開(kāi)征事宜。其他二三線城市根據(jù)各自情況進(jìn)行細(xì)則制定。房地產(chǎn)企業(yè)隱約有洗牌趨勢(shì)， 加之中國(guó)兵器裝置集團(tuán)、 中國(guó)煙草集團(tuán)、中國(guó)人壽等等國(guó)字號(hào)的其他行業(yè)龍頭投身加入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 本輪政策對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的要求更高， 未來(lái)的環(huán)境對(duì)有實(shí)力有經(jīng)驗(yàn)的大開(kāi)發(fā)商而言大有可為。中小企業(yè)需重點(diǎn)解決資金鏈問(wèn)題。如政策持續(xù)當(dāng)前力度， 預(yù)計(jì)年底行業(yè)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)將有變動(dòng)。 當(dāng)前政策對(duì)于市場(chǎng)打擊力度大， 對(duì)各城市經(jīng)濟(jì)有一定影響， 預(yù)計(jì)執(zhí)行細(xì)則時(shí)間將受

25、到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)反饋影響。1.1.3 全國(guó)土地市場(chǎng)1) 2009 年全國(guó)土地市場(chǎng)大熱。2008 年土地市場(chǎng)冷淡，在09 年 GDP穩(wěn)步增長(zhǎng)與房地產(chǎn)投資信心恢復(fù)刺激土地市場(chǎng)需求，政府加大供應(yīng)量，除8 月小幅回調(diào)外，全國(guó)土地供應(yīng)一直處于穩(wěn)步上升階段。9 年住宅土地成交量同比增長(zhǎng)一倍，成交樓面地價(jià)逐漸走高，重點(diǎn)城市溢價(jià)水平均超過(guò)08 年同期水平，全國(guó)土地出讓金 15000億。附圖 1-7 ： 09 年全國(guó)住宅用地月度供應(yīng)量附圖 1-8 ：2009 年與 2008 年住宅用地樓面地價(jià)走勢(shì)對(duì)比2) 2010 年土地供應(yīng)計(jì)劃中，住宅用地供應(yīng)量大幅度提高，同比激增 138%。（見(jiàn)圖 1-9 ）此次全國(guó)住宅用地供應(yīng)

26、計(jì)劃是國(guó)土資源部首次以全國(guó)為單位，集中、統(tǒng)一自上而下編制，而不同于以往各個(gè)省市自行編制，報(bào)國(guó)土部審批。 2010 年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃18.5 萬(wàn)公頃，遠(yuǎn)超2009 年實(shí)際供應(yīng)量的 7.65 萬(wàn)公頃，創(chuàng)下住宅用地計(jì)劃供應(yīng)量的歷史新高。附圖 1-9 ：2005-2010 年全國(guó)住宅用地供應(yīng)量及同比變化3) 2010 年土地市場(chǎng)受新政影響，進(jìn)入行業(yè)規(guī)范化調(diào)整期。應(yīng)階段性回落， 但較之去年同期漲幅超過(guò) 200%。4 月因供地計(jì)劃制定而暫停土地供應(yīng)出出現(xiàn)回落。 5 月隨著土地利用計(jì)劃的逐步落實(shí)，土地市場(chǎng)供應(yīng)量較 4 月大幅增加。受到供地計(jì)劃影響，預(yù)計(jì)下一輪土地供應(yīng)熱潮臨近。 （見(jiàn)圖 1-10 ）2010

27、 年全國(guó) 70 個(gè)城市住宅用地平均樓面地價(jià)呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，受新政影響，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地預(yù)期普遍調(diào)低，拿地更為理性。 5 月 26 日，國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知，明確了土地增值稅清算過(guò)程中的若干計(jì)稅問(wèn)題，以杜絕開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛報(bào)開(kāi)發(fā)費(fèi)用等方式來(lái)避稅。這將在一定程度上對(duì)開(kāi)發(fā)商當(dāng)期利潤(rùn)和現(xiàn)金流形成較大壓力。（見(jiàn)圖 1-11 ）北京改革土地出讓方式，弱化價(jià)格因素，設(shè)定價(jià)格上限，造成土地流拍。 4 月 26 日，北京市房山區(qū)竇店鎮(zhèn)的一宗住宅用地剛剛因?yàn)閳?bào)價(jià)“超限”而宣告流拍。調(diào)控政策不斷出臺(tái)， 影響了開(kāi)發(fā)商的拿地策略，導(dǎo)致土地流拍。5 月 24 日，“房山區(qū)房山線長(zhǎng)陽(yáng)站9 號(hào)地多功能項(xiàng)目用

28、地”等4 宗土地因無(wú)人報(bào)價(jià)，均告流拍。而在此之前不久， 5 月 7 日，“順義區(qū)馬坡居住（西側(cè)）項(xiàng)目用地”則因報(bào)價(jià)低于標(biāo)底而宣告流標(biāo)。新政對(duì)土地市場(chǎng)的影響逐步顯現(xiàn)。附圖 1-10 ： 2010 年 1-9 月全國(guó) 105 個(gè)城市住宅用地月度供應(yīng)量附圖 1-11 ：2010 年 1-9 月全國(guó) 105 個(gè)城市住宅用地樓面均價(jià)全國(guó)土地市場(chǎng)對(duì)本項(xiàng)目的啟示：在 2009 年房地產(chǎn)火熱銷售的背景下，開(kāi)發(fā)企業(yè)大量回籠資金。 2009 年全國(guó)土地的大量供求以及政府打擊囤地捂地的重點(diǎn)導(dǎo)向，預(yù)示著 2010 年將有大量新項(xiàng)目供應(yīng)。 同時(shí)受到 09 年地王不斷出現(xiàn)的高地價(jià)影響， 2010 年高端項(xiàng)目數(shù)量將會(huì)明顯增

29、多。受到本輪調(diào)控影響， 土地市場(chǎng)當(dāng)前進(jìn)入重大調(diào)整期： 土地供應(yīng)顯著增加， 4 月中旬各地供地計(jì)劃出臺(tái)后，新一輪供應(yīng)高峰開(kāi)始出現(xiàn)。企業(yè)拿地更趨理性， 部分熱點(diǎn)城市地價(jià)溢價(jià)水平顯著下降， 一線城市住宅成交量及價(jià)格有所下降， 開(kāi)發(fā)企業(yè)向二三線城市轉(zhuǎn)移。 招標(biāo)方式得到更多應(yīng)用，北京竇店鎮(zhèn)地塊因超限而流拍標(biāo)志著土地出讓方式進(jìn)入改革期。1.1.4 全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)1) 2009 年全國(guó)房市量?jī)r(jià)均創(chuàng)歷史最高。在寬松的貨幣政策、 抑制的市場(chǎng)需求集中釋放、 投資性需求不斷釋放的大背景下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)“”形反轉(zhuǎn)。全國(guó)商品房銷售面積 93713 萬(wàn)平方米，同比 08 年增長(zhǎng) 42.1%。 商品房銷售額 4399

30、5 億元，比 08 年增長(zhǎng) 75.5%。（見(jiàn)附圖 1-12 ）附圖 1-12 ：全國(guó)商品房銷售面積與銷售額各城市住宅成交量?jī)r(jià)齊升，二線城市表現(xiàn)突出。2) 2010 年全國(guó)房市依舊向好。今年以來(lái)，全國(guó)商品房銷售均價(jià)在 1-4 月達(dá)到頂峰后持續(xù)回落，1-9 月全國(guó)商品房銷售均價(jià)為5047 元/ 平方米，較 2009 年全年上漲7.52%，較 1-8 月（ 5009 元/ 平方米）上漲了1.8%.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成情況前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資33511 億元，同比增長(zhǎng)36.4%，其中，商品住宅投資 23512 億元，增長(zhǎng) 33.8%，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為 70.2%。9 月當(dāng)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投

31、資 5156 億元，增長(zhǎng) 35.0%。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)房屋施工面積 35.54 億平方米，同比增長(zhǎng) 28.1%；房屋新開(kāi)工面積 11.94 億平方米，增長(zhǎng) 63.1%；房屋竣工面積 3.69 億平方米，增長(zhǎng) 10.4%，其中，住宅竣工面積 2.99 億平方米，增長(zhǎng) 8.1%。前三季度，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 29083 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 35.6%，土地購(gòu)置費(fèi) 7111 億元，增長(zhǎng) 83.7%。9 月當(dāng)月，房屋新開(kāi)工面積 1.46 億平方米，同比增長(zhǎng) 44.3%；房屋竣工面積 4527 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 8.3%，其中，住宅竣工面積 3701 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 3.6%。

32、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積 3392 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 20.3%，土地購(gòu)置費(fèi) 1094 億元，增長(zhǎng) 80.1%。商品房銷售情況前三季度，全國(guó)商品房銷售面積6.32 億平方米，同比增長(zhǎng) 8.2%，增幅比 1-8 月提高 1.5 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)5.8%，辦公樓增長(zhǎng) 27.0%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)33.2%。前三季度，商品房銷售額 3.19 萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)15.9%，增幅比 1-8 月提高 3.3 個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)11.2%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng) 49.9%和 48.2%。9 月當(dāng)月，全國(guó)商品房銷售面積 10446 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 16.6%；

33、全國(guó)商品房銷售額 5498 億元，增長(zhǎng) 35.2%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況前三季度，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源 50504 億元，同比增長(zhǎng)32.5%。其中，國(guó)內(nèi)貸款 9398 億元，增長(zhǎng) 27.2%；利用外資 452 億元，增長(zhǎng) 26.0%；自籌資金 19123 億元，增長(zhǎng) 49.7%；其他資金 21531 億元，增長(zhǎng) 22.3%。在其他資金中，定金及預(yù)收款 12185億元，增長(zhǎng) 18.7%；個(gè)人按揭貸款 6391 億元，增長(zhǎng) 19.6%。70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)9 月份，全國(guó)70 個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.1%，漲幅比 8 月份縮小0.2 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。9

34、月份，新建住宅銷售價(jià)格同比上漲11.3%，漲幅比8 月份縮小0.4 個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.5%。其中，商品住宅銷售價(jià)格上漲12.6%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲11.9%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲15.2%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲1.1%。與上月相比，商品住宅銷售價(jià)格上漲 0.5%，其中普通住宅銷售價(jià)格上漲0.4%，高檔住宅銷售價(jià)格上漲0.7%；經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格上漲0.2%。9 月份，二手住宅銷售價(jià)格同比上漲6.2%，漲幅與上月持平；環(huán)比上漲 0.5%，比 8 月份擴(kuò)大 0.4 個(gè)百分點(diǎn)。全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)9 月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)（簡(jiǎn)稱“國(guó)房景氣指數(shù)”）為103.52 ，比 8 月份回落 0.59 點(diǎn)，比去年同期提高2.44 點(diǎn)。從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類指數(shù)為104.85 ，比 8 月份回落 0.04 點(diǎn)，比去年同期提高4.84 點(diǎn)；本年資金來(lái)源分類指數(shù)為108.21 ，比 8 月份回落 1.53 點(diǎn)，比去年同期提高 0.46 點(diǎn)；土地開(kāi)發(fā)面積分類指數(shù)為 94.10 ，比 8 月份回落 0.32 點(diǎn)，比去年同期提高 0.17 點(diǎn)；商品房待售面積分類指數(shù)為 103.56 ，比 8 月份回落 0.67 點(diǎn)，比去年同期提高 13.24 點(diǎn)；房屋施工面積分類指數(shù)為 108.56 ，比 8 月份回落 0.44 點(diǎn)，比去年同期提