房屋主體質(zhì)量不合格的處理辦法

1、精品房屋主體質(zhì)量不合格的處理辦法如果遇到房屋主體質(zhì)量不合格，那么作為買受人如何處理呢？第一、 依相關(guān)法律法規(guī)： 1. 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋 第十二條 : 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。2. 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋十三條:因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以

2、自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。3. 商品房銷售管理辦法第三十五條：商品房交付使用后，買受人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)。 經(jīng)核驗(yàn)， 確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的， 買受人有權(quán)退房；給買受人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。第二、深層導(dǎo)讀：本條解釋主要解決的是“商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量”，對(duì)于非主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量在下條解決。、什么是房屋的主體結(jié)構(gòu)?所謂房屋主體結(jié)構(gòu)是指房屋的主要構(gòu)件相互連接、作用的平面或空間構(gòu)成體。主體結(jié)構(gòu)必須具備符合 技術(shù)要求的強(qiáng)度、韌性和穩(wěn)定性，以確保承受建筑物本身的各種載荷。建筑物的主體工程是建筑

3、物工程的 重要組成部分。最高人民法院民事審判第一庭編寫的 的理解與適用做了更實(shí)際的解釋：第 12 條中所稱的“房屋主體結(jié)構(gòu)”問(wèn)題，我們認(rèn)為 應(yīng)作廣義理解，作為一個(gè)完整的房屋建筑工程，它既應(yīng)包括房屋地下隱蔽工程的地基部分，也應(yīng)包括房屋 地上工程所涉及的部分。就是說(shuō)地下與地上部分是不可分割的一個(gè)整體，根據(jù)建筑法的規(guī)定房屋建筑工程應(yīng)當(dāng)包括以下內(nèi)容:房屋的地基基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程， 供熱、供冷系統(tǒng)工程等部分。 本條司法解釋中未將各部分進(jìn)行詳細(xì)列舉, 主要是 考慮與城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例、城市商品房銷售管理辦法規(guī)定中的提法相一致，再就

4、是考 慮到建筑法中對(duì)此亦有具體的規(guī)定。所以在適用本條規(guī)定時(shí)，一定要全面理解其含義。從高院司法解釋可以看出，商品房的主體結(jié)構(gòu)應(yīng)該包括房屋的地基基礎(chǔ)工程、屋面防水工程和其他土 建工程，以及電氣管線、上下水管線的安裝工程，供熱、供冷系統(tǒng)工程等。地基基礎(chǔ)工程中的地基，是指 支承由基礎(chǔ)傳遞的上部結(jié)構(gòu)負(fù)載的土體或巖體。為保證建筑工程的安全和正常使用，首先要求地基在荷載作用下不致產(chǎn)生破壞， 其次組成地基的地層因某些原因產(chǎn)生的變形不能過(guò)大， 否則將會(huì)使建筑物遭到破壞，無(wú)法滿足使用要求。建筑物的基礎(chǔ)工程，是指結(jié)構(gòu)所承受的各種作用傳遞到地基上的結(jié)構(gòu)組成部分。它是建筑物的重要組成部分。建筑物的基礎(chǔ)可以按照基礎(chǔ)埋置深

5、度、建筑材料、基礎(chǔ)變形特征和結(jié)構(gòu)形式進(jìn)行分類。從以上可看出，建筑物的地基基礎(chǔ)在建筑物整體構(gòu)造中起到的重要作用，是影響商品房質(zhì)量的重要組成部分。關(guān)于屋面防水工程，是指建筑物的屋頂、墻壁以及有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻等均防止出現(xiàn)漏水的工程。其他土建工程一般包括地面、樓面工程，門窗工程等。電氣管線、上下水管線的安裝工程，主要指電氣的線路、開(kāi)關(guān)、電表的安裝，給水管道、排水管道的安裝等。供熱、供冷系統(tǒng)工程，包括暖氣設(shè)備、中央空調(diào)設(shè)備等的安裝工程。二、怎樣認(rèn)定房屋主體質(zhì)量不合格？建筑法第60 條規(guī)定：“建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)的質(zhì)量。建筑工程竣工時(shí)，屋頂、墻面不得留有滲漏

6、、開(kāi)裂等質(zhì)量缺陷；對(duì)已發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量缺陷，建筑施工企業(yè)應(yīng)當(dāng)修復(fù)。”在商品房買賣中如何認(rèn)定主體質(zhì)量問(wèn)題比較復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商會(huì)在主體質(zhì)量與非主體質(zhì)量問(wèn)題上打擦邊球，拒絕按照主體質(zhì)量處理。在通常情況下，所謂主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格包括三種情況：（一）房屋交付前未經(jīng)驗(yàn)收；（二）雖然在交付前經(jīng)過(guò)驗(yàn)收但驗(yàn)收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各方對(duì)工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)該簽署質(zhì)量合格文件；并申請(qǐng)規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對(duì)房屋進(jìn)行檢查，出具認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；最后由建設(shè)單位向工程所在地的建設(shè)行政主管部門備案，取得房屋建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表。建筑法第六十一條規(guī)

7、定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用。”對(duì)于這兩種情形，特別提醒購(gòu)房人：在辦理商品房交接入住手續(xù)時(shí)，至少應(yīng)當(dāng)要求出賣人由出示由建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理五方共同出具的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和消防驗(yàn)收合格證明，查驗(yàn)該工程是否經(jīng)驗(yàn)收合格。如果出賣人不能出示上述文件，就說(shuō)明該工程未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收房，由此引起的延期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)。如果出賣人超過(guò)約定的期限房屋仍然未能驗(yàn)收合格，購(gòu)房人可以解除合同并要求賠償損失。（三）房屋交付使用后房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格。在實(shí)踐中怎么核驗(yàn)的問(wèn)題又是一個(gè)問(wèn)題？商品房交付使用后，購(gòu)房人懷疑和認(rèn)

8、為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量存在質(zhì)量問(wèn)題，則可以依照有關(guān)規(guī)定委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房，給購(gòu)房人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。但要特別注意的是：委托核驗(yàn)的工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)必須具備相應(yīng)的資質(zhì)，且委托哪個(gè)機(jī)構(gòu)來(lái)檢測(cè)買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達(dá)成一致，如雙方協(xié)商不成應(yīng)申請(qǐng)法院指定檢測(cè)機(jī)構(gòu)，否則單方委托的檢測(cè)機(jī)構(gòu)如果得不到另一方的認(rèn)可，其檢測(cè)結(jié)果則沒(méi)有法律效力。三、房屋主體質(zhì)量不合格怎樣處理？最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋第十二條：因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)

9、求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例第三十二條：商品房交付使用后，購(gòu)買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請(qǐng)重新核驗(yàn)。經(jīng)核驗(yàn)，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購(gòu)買人有權(quán)退房；給購(gòu)買人造成損失的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任?！鄙唐贩夸N售管理辦法第三十五條規(guī)定的內(nèi)容也大致如此。如果購(gòu)房者認(rèn)為房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格，則購(gòu)房者有權(quán)委托工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)重新核驗(yàn)鑒定。對(duì)于房屋主體質(zhì)量不合格的房屋，購(gòu)房者有權(quán)解除合同，并按照法規(guī)及合同規(guī)定追究開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任。根據(jù)上述法律規(guī)定，結(jié)合合同法相關(guān)規(guī)定，達(dá)到上述三項(xiàng)房屋主體質(zhì)量不合格情形的，可以采取下列途徑解決：（一）實(shí)際

10、履行修復(fù)實(shí)際履行原則，是指合同當(dāng)事人必須嚴(yán)格按照合同規(guī)定的標(biāo)的履行自己的義務(wù)，未經(jīng)權(quán)利人同意，不得以其他標(biāo)的代替履行或者以支付違約金和賠償金來(lái)免除合同規(guī)定的義務(wù)。在商品房買賣中，因?yàn)橹黧w質(zhì)量問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商違約以后，實(shí)際買受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較小，如果通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的，且確保建筑物安全的，買受人可以請(qǐng)求出賣人依照法律規(guī)定及合同約定的內(nèi)容履行義務(wù)，也稱繼續(xù)履行。同時(shí)，購(gòu)買人仍然可以依據(jù)合同約定，主張開(kāi)發(fā)商的違約責(zé)任或賠償損失的責(zé)任。（二）解除合同退房在實(shí)際買受人所購(gòu)置的房屋如果地基基礎(chǔ)工程及主體結(jié)構(gòu)工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題較大，不能通過(guò)加固等措施能夠修復(fù)的的辦法

11、解決問(wèn)題的，也就是不能繼續(xù)履行的，買受人可以請(qǐng)求解除合同，要求退房。買受人向法院請(qǐng)求解除合同的，法院應(yīng)予支持。（三）主張違約金及賠償損失出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請(qǐng)求實(shí)際履行（修復(fù)）還是解除合同（退房）的，均不影響請(qǐng)求出賣人支付違約金及承擔(dān)損害賠償責(zé)任。購(gòu)房者有權(quán)依法解除合同 （退房 ），并根據(jù)實(shí)際情況要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)退還全部購(gòu)房款、賠償貸款利息、首付款的存款利息、購(gòu)房的稅費(fèi)、違約金、懲罰賠償金等法律責(zé)任。違約金是由合同當(dāng)事人預(yù)先約定的，在違約行為發(fā)生后，違約金的支付是獨(dú)立與履行行為之外的，由違約方向?qū)Ψ街Ц兜囊欢〝?shù)量的金錢。違約賠償損失，是一種因債務(wù)不履行或不完全履行合同義務(wù)而給對(duì)方

12、當(dāng)事人造成損失，依法或依合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。它是合同中最常見(jiàn)的一種補(bǔ)救方式。在商品房買賣中，主張賠償損失的情形有下列幾種：一是看房屋質(zhì)量問(wèn)題是否能夠通過(guò)修復(fù)解決，如果通過(guò)修復(fù)能夠解決，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)修復(fù)責(zé)任，并賠償損失；確實(shí)無(wú)法修復(fù)，再要求解除合同和賠償損失。二是修復(fù)后是，否仍然存在威脅購(gòu)房者人身、財(cái)產(chǎn)安全的因素。如果房屋修復(fù)后，仍然不能保證購(gòu)房者的人身和財(cái)產(chǎn)安全，購(gòu)房者就要理直氣壯地提出解除合同，并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴(yán)重質(zhì)量缺陷，無(wú)法正常使用，嚴(yán)重干擾和影響了購(gòu)房者的生活， 可提出解除合同和賠償損失的請(qǐng)求， 由法官根據(jù)實(shí)際情況予以裁決。 損失的計(jì)算，一般包括房款

13、損失（以貸款還是存款利息要看合同約定）、裝修損失、搬遷損失、誤工損失等。（四）違約侵權(quán)責(zé)任商品房的違約侵權(quán)責(zé)任， 就是因商品房質(zhì)量不合格， 發(fā)生事故比如倒塌、 脫落、 塌陷、 漏水侵蝕腐朽、等等而致人損傷或致物損害的， 受害人或購(gòu)買人可以主張違約責(zé)任或侵權(quán)責(zé)任。 合同法 第 122 條規(guī)定：“因當(dāng)事人一方的違約行為，侵害對(duì)方人身、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇依照本法要求其承擔(dān)違約責(zé)任或者依照其他法律要求其承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任?！边@就是說(shuō)，在違約責(zé)任與侵權(quán)責(zé)任競(jìng)合的情況下，受損害方只能任擇其一：或者提起違約之訴，追究對(duì)方的違約責(zé)任，或者提起侵權(quán)之訴，追究對(duì)方的侵權(quán)責(zé)任，而不能同時(shí)行使兩個(gè)請(qǐng)求權(quán)。出賣人交付不合格房屋，給買受人造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，買受人可以主張違約侵權(quán)責(zé)任措施予以補(bǔ)救，但應(yīng)注意：（ 1 ）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的