社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設計

1、社區(qū)商鋪的商業(yè)業(yè)態(tài)和規(guī)劃設計很多開發(fā)商一直想做好社區(qū)商鋪，卻總感到力不從心，原因往往在于無法很好地控制業(yè)態(tài)。在目前看來，對社區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)進行控制最有效的方法，就是對租售比進行控制。有一些開發(fā)商嘗試的做法較為新穎，即與廣大商家結成“社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”，從而形成更為緊密的互動型合作。一些在業(yè)態(tài)組合上有獨到經(jīng)驗的樓盤商業(yè)街，正在成為杭城社區(qū)商鋪的行業(yè)樣板?！爸髁Φ晷睅嵘倘υ缟显谥队^吃點心，然后到世紀聯(lián)華超市挑選新鮮食品或日用品；也可以在新華書店買一本書，然后到兩岸咖啡點一杯“摩卡”享受一個下午的悠閑時光這是坤和親親家園社區(qū)商業(yè)帶給三墩居民的悠閑生活。傍晚下班后換上在樓下kappa店新買的運動服，然

2、后到藍仕堡健身中心去活動一下，8點左右結束運動時，健身中心樓下的浮力森林會有最后一批現(xiàn)烤的芝士面包出爐，去買上幾個，踱到隔壁的星巴克或者必勝客坐上一會，把身子陷進軟軟的沙發(fā)中，透過大面積的落地玻璃窗凝望城市的浮光掠影這是紅石中央花苑社區(qū)商業(yè)提供給湖墅南路附近居民的小資享受。隨著大批主力店鋪進駐，杭城一些樓盤的社區(qū)商鋪在經(jīng)營上獲得了突破性的進展。所謂主力店，就是一個商業(yè)業(yè)態(tài)構成中有大品牌的商家進入占據(jù)主要位置和大部分的經(jīng)營面積。目前的主力店多定位在一些外資的大型商業(yè)。這些主力店的進入所產(chǎn)生的主力店效應，首先體現(xiàn)在會帶動商業(yè)地產(chǎn)出租或銷售上。國際商業(yè)品牌的選址通常都由一些專業(yè)機構來評估，并且有一套

3、科學嚴格的評估標準和計算方法，所以他們的選擇更可信。對于許多沒有商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗的投資人士來說，與其去花時間自己學習掌握選址方法，不如跟隨國際商業(yè)品牌做“傻瓜”式投資：他們把店設在哪兒，就去哪里投資。同時，在商業(yè)經(jīng)營中，主力店會帶來人流和客源，使其周圍的其他商業(yè)經(jīng)營者受益。有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會。繼世紀聯(lián)華超市、兩岸咖啡、知味觀、新華書店等品牌商家相中了三墩大盤坤和親親家園的親親生活廣場后，花店、服裝干洗店、相片沖洗店等大量便利型商店也迅速跟進，不僅方便了親親家園的業(yè)主，還吸引了整個三墩區(qū)域的居民前往消費。再如朝暉路上的廣廈綠洲花園引入了“華潤萬家生活超市”，帶動了商鋪價值的提升，實現(xiàn)

4、了88.25的社區(qū)商鋪銷售率。紅石中央花苑自2005年10月底交房至今僅僅一年多的時間，就形成成熟的商業(yè)氛圍。今年年初，星巴克率先入駐，開業(yè)當天，就達到了100的上座率；緊接著世界上最大的餐飲集團百勝全球餐飲集團旗下的兩大品牌必勝客和肯德基也先后入駐，湖墅南路一下子熱鬧了起來?！靶前涂?、必勝客和肯德基這三顆棋子一落定，整個社區(qū)商業(yè)街的大局基本上也就形成了?！奔t石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國英介紹說?？吹搅诉@里的超強人氣，去年11月份，健身品牌藍仕堡從西湖邊的大型商場遷到這里，開出杭州旗艦店，雖然3000平方米的實用面積比之前高出了兩倍，到晚上卻還是供不應求。同時，耐克、阿迪達斯等運動名牌也紛紛進駐，意大

5、利的背靠背kappa在這里開起了全國第四家、杭州惟一的三代形象店；童裝界最負盛名的好孩子童裝也來到了宜家道，在這里開起了首個旗艦店；浮力森林蛋糕房銷售額在杭州17家門店中排名前三強“只租不售”模式受寵家住城西某樓盤的溫先生說，他家樓下的臨街商鋪經(jīng)常會改頭換面，去年底還是一服裝店，轉眼就變成了房產(chǎn)中介，沒過多久賣上了早點，這兩天又看到店面轉讓的告示貼在門上。小區(qū)里的許多店面都是這么折騰來折騰去，能夠頑強存活下來的，就剩一些小餐飲店和洗頭房了。由于杭州前幾年開發(fā)的樓盤中，大多沒有完善的社區(qū)配套規(guī)劃。商業(yè)物業(yè)大多采取出售的方式。由于業(yè)權歸業(yè)主所有，所以經(jīng)營比較混亂，商鋪業(yè)態(tài)也比較雜亂，大部分是“被動

6、填充”，還有一些樓盤交付了兩三年，商鋪至今還空置著。隨著政策環(huán)境的變化和社區(qū)商業(yè)開發(fā)模式的更新?lián)Q代，像shoppingmall等大商鋪才有的先租后售模式開始成為越來越多社區(qū)商業(yè)開發(fā)商的選擇。社區(qū)商鋪采取只租不售或先租后售的模式，有利于統(tǒng)一招商，能使配套在短時間內(nèi)成熟起來，從而促進項目住宅部分的銷售；另外，持有一定的固定資產(chǎn)，每年能獲取固定的回報，這也是規(guī)避開發(fā)風險的需要。“國家逐步對商業(yè)地產(chǎn)進行嚴控，良好地段的商業(yè)用地供應越發(fā)稀缺，從而促使目前能取得土地的開發(fā)商更有想法自行持有物業(yè)，享受長遠租金收益。”攻略營銷機構負責人祝軍華認為，在杭州房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展一個階段之后，目前已經(jīng)產(chǎn)生了大量頗具實力的

7、本土開發(fā)商，他們已經(jīng)有能力持有物業(yè)，因此可能會更多考慮只租不售。從中小商鋪投資者的角度來看，他們也越來越理性，對于購物中心式的產(chǎn)權商鋪也開始警惕，商鋪的銷售難度加大，使得企圖借助商鋪散售快速套現(xiàn)的想法再也難以實現(xiàn)，所以中小商鋪投資者的成熟亦推動了只租不售的發(fā)展。調查顯示，目前已經(jīng)推出和將推出的底層商鋪中，開發(fā)商直接持有、只租不售的小區(qū)越來越多。位于錢塘江南岸的順發(fā)佳境天城、六合天寓、銀色港灣等樓盤開發(fā)商也紛紛表示只租不售。同時，為了吸引品牌業(yè)態(tài)進入，開發(fā)商通常會給予一定的免租期，進駐時間越早，免租期越長。紅石中央花苑的社區(qū)商業(yè)街70物業(yè)只租不售。紅石房產(chǎn)總經(jīng)理助理祁國英表示：“只租不售讓我們對

8、小區(qū)的商業(yè)業(yè)態(tài)有了很好的控制，對重點商戶和主力商家考慮優(yōu)先分配位置，給予一定的優(yōu)惠條件，有條件的話在建設中就按照要求進行了部分功能的改造?！蓖瑫r，杭城還有的樓盤推出可租可售。比如廣宇房產(chǎn)開發(fā)的河濱公寓，一期社區(qū)商鋪共1.4萬平方米左右，其中地下1萬多平方米租給了樂購超市，租期為15年；地上有部分租給必勝客，租期10年，部分被隔成小鋪出售。其二期6000多平方米商鋪即將推出，也是采取可租可售方式?！吧鐓^(qū)商業(yè)聯(lián)盟”引發(fā)關注在商業(yè)地產(chǎn)的運營過程中，不缺開發(fā)商業(yè)物業(yè)的開發(fā)商，也不缺尋找商業(yè)物業(yè)的商家，遺憾的是，雙方總是在相互尋找中失之交臂?！伴_發(fā)商與商家之間合作條件難以達成共識，這是很大的問題。”我愛

9、我家事業(yè)發(fā)展部副經(jīng)理沈靜以超市行業(yè)為例分析說，超市行業(yè)是微利行業(yè)，利潤是靠做量、做規(guī)模創(chuàng)造的，因此，在合作方式上首選租賃方式，以緩解巨額成本低額壓力，同時零售商進入一個新的市場，一般需要35年的市場培育期，前幾年的租金需要得到開發(fā)商的配合，以實現(xiàn)最終的共贏。而房產(chǎn)公司投入開發(fā)以后，希望通過出售快速回籠資金，出租租金定價比較高，所以雙方很難達成共識?；趯贾萆鐓^(qū)商業(yè)發(fā)展趨勢的把握和房產(chǎn)開發(fā)商、商家在社區(qū)商業(yè)招商過程中產(chǎn)生的各項需求，日前漢嘉機構百盛招商還倡議成立了“杭州社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟”。漢嘉機構執(zhí)行總裁梅杰介紹說，社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的成立將實現(xiàn)社區(qū)商家之間的優(yōu)勢互補、提升與開發(fā)商的談判層次、減少開發(fā)商

10、社區(qū)商業(yè)招商過程中的各項阻力，促進杭州郊區(qū)大盤生活配套的快速成熟，從而推進住宅郊區(qū)化的實現(xiàn)。早在2002年，坤和建設就嘗試著構建社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，為的就是聯(lián)合社會各界優(yōu)勢品牌和投資者，形成三方緊密盟友，以科學規(guī)劃業(yè)態(tài)，統(tǒng)一開業(yè)，統(tǒng)一宣傳包裝，包括返利等經(jīng)營支持，從而實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者三贏的經(jīng)營模式。通過社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟，坤和建設已經(jīng)成功運作了山水人家、親親家園的社區(qū)商業(yè)。為了確保親親家園高品質完全功能社區(qū)的定位以及整個三墩商業(yè)品位，坤和建設在出售親親家園社區(qū)商業(yè)物業(yè)的同時，一律與購買者簽訂商業(yè)用房品質經(jīng)營保證協(xié)議，對該商業(yè)物業(yè)今后的經(jīng)營業(yè)態(tài)、開業(yè)時間等一系列問題進行設定，并采取相應的獎勵政策。

11、在今天，我們看到的親親家園生活廣場上許多開業(yè)的商家，包括新華書店、世紀聯(lián)華，可以說都是經(jīng)過開發(fā)商精挑細選，按照不同業(yè)態(tài)規(guī)劃控制并采取諸多銷售、返利等優(yōu)惠政策所引進的。正是由于社區(qū)商業(yè)聯(lián)盟的作用，許多商家對親親家園高規(guī)格的商業(yè)配套設計以及6000多位業(yè)主的入住規(guī)模、未來三墩近40萬人口的巨大消費潛力充滿信心，紛紛主動與坤和建設洽談社區(qū)商鋪的購買和進駐事宜。開發(fā)商在社區(qū)商鋪銷售的同時，自己實行統(tǒng)一招商、統(tǒng)一開業(yè)的社區(qū)商業(yè)運營模式，在杭州也屬首次，這為今后杭州乃至整個浙江的房地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營提供了借鑒。此外，為了使親親家園生活廣場開街購物節(jié)能夠順利開幕，坤和建設還針對商家推出了開業(yè)獎勵政策。

12、凡在規(guī)定時間前開張營業(yè)的親親家園簽約商家(僅指直接購買的商家，不包括租戶)，均獲得價值不菲的獎勵，且贈送安裝新風系統(tǒng)和除濕機。社區(qū)商業(yè)的銷售難、招租難、經(jīng)營難，一直是備受關注的一個行業(yè)話題。實際上，除了招商能力與業(yè)態(tài)組合，社區(qū)商鋪的規(guī)劃設計也是非常關鍵的。如果布局及尺度設計不當，商鋪很可能就會成為“傷鋪”。一字排開未必聚財“一字和u字的區(qū)別在哪里？從長度上看，u字型顯然比一字型更長，而且u字型比一字型更富有節(jié)奏變化?！边@并不是為了對中西文字進行比較，而是建筑師林松在分析社區(qū)商鋪的沿街面問題。林松是林松建筑設計有限公司總建筑師，在商業(yè)規(guī)劃設計上擁有豐富的經(jīng)驗。他認為把社區(qū)商鋪的沿街面設計成“u”

13、字型，不僅可以增長人們逛商街的時間，而且使整條社區(qū)商業(yè)街富有更明顯的節(jié)奏變化。而且，和“一”字型相比，“u”字型可以讓張揚的商店進駐到凸出來的商鋪，而相對內(nèi)斂的則可以進駐到凹進去的商鋪中。但是，在杭州的大多數(shù)樓盤中，更多的社區(qū)商鋪沿街面還是“一”字型設計。建筑設計師們經(jīng)常把這類社區(qū)商鋪形象地稱作“沿街繡花邊、路邊一層皮”。既然“u”字型比“一”字型更有優(yōu)勢，開發(fā)商卻寧愿選擇“一”字型呢？林松直截了當?shù)亟忉屨f，利益使然。由于在通常情況下商鋪價格高于住宅價格，許多開發(fā)商將其視為利潤的重要來源，因而只要條件允許，開發(fā)商就會盡可能多建商鋪，于是出現(xiàn)了凡是臨街都有商鋪的“慣例”，極端的例子是四面商鋪合圍

14、，中間設計成內(nèi)街，商鋪高達3層甚至更高的案例。過多的商鋪設計不但影響了社區(qū)的居住品質，也為過剩埋下了隱患。根據(jù)行業(yè)經(jīng)驗值，一個城市人口與商業(yè)面積的合理比值在1.4平方米1.6平方米/人之間，而非商業(yè)區(qū)的普通住宅小區(qū)，商業(yè)面積與入住人口之比不宜超過1平方米/人。開發(fā)商為了做足容積率，通常讓小區(qū)住宅部分有更大的花園景觀，商鋪一般會貼近馬路，緊靠建筑紅線做。當然也有例外。如紅石中央花苑在紅線范圍內(nèi)做了后退，并且做出了“u”字型的社區(qū)商鋪沿街面?！凹t石宜家道商鋪一般在紅線范圍內(nèi)后退了12米，最深的地方后退了22米?！奔t石房產(chǎn)工程部經(jīng)理陳榮蘭介紹說：“u字型商鋪，使沿街面更長，立面更為豐富。人流比較不容

15、易快速通過，會停留更長時間，商業(yè)氛圍更加濃厚?？粘隽舜髩K面積，為整個區(qū)域形成廣場的效應，不僅可以聚集更多的人群，也為日后的停車創(chuàng)造了有利的條件?！鄙膛c住“互補不互擾”建筑師林松認為，如何在建筑設計過程中處理好底商與上層住宅的關系，也將影響到商鋪日后的招商經(jīng)營。比如在風力等因素影響下，住宅陽臺上一只花盆向下自由落體，那么出入底商的人群就有可能受到人身傷害。這種情況其實完全可以避免，只是需要開發(fā)商在設計時把上層住宅的整體進深向后510米，與底商保持一定的距離，在底商屋頂設置有廣告的同時，那么高樓墜物就無法對底商的消費者造成人身傷害。當然，為了彌補這部分空間的損失，可以根據(jù)建筑結構，適當?shù)卦跇潜P的另

16、一面將住宅超出底商35米。開發(fā)商在項目規(guī)劃時，對于底商應該有一定的彈性，要方便投資者進行改造。要最小化上層戶型方面對底商的影響，最好的解決辦法是樓盤采用框架結構，這樣可以避免框減等結構的過多的承重墻對商場的影響，但是框架結構，也會因為承重柱過多對商場的劃分、使用面積造成影響，這需要開發(fā)商在最大限度將底商的柱距放大，目前一般可以做到8米左右的柱距，但是這就迫使上層的戶型變得寬大，失去部分中小戶型的購買群體。不論是框架還是其它的建筑結構，其上層住宅業(yè)主使用的公共設施：商品房的底層大堂、電梯井、消防通道、上下水管道等設施必定會占據(jù)底商的使用面積，一般來說，為了提升項目的檔次，拉升住宅銷售價格，底層大

17、堂空間較為寬敞，這樣降低了底商的實際使用面積。但是如果為了增加底商面積而縮小上層住宅的出入大堂，那么項目住宅的銷售工作就會不順暢。最常見的思路是將上層的出入口設置在樓盤背街的部分，這樣占用的是底商縱深部，不會占用底商的黃金位置，而且這樣可以做到商、住分流，商不擾住。此外，底商定位相關的法規(guī)、辦法，對于底商的業(yè)態(tài)多數(shù)有明文規(guī)定，住宅樓底層限制發(fā)展的有餐飲店、ktv等有油煙、噪音污染的業(yè)態(tài)，以及影響樓盤上層、社區(qū)居民隱私、生活空間的業(yè)態(tài)。如果實際情況需要底商有餐飲等業(yè)態(tài)，那么開發(fā)商要做到餐飲的油煙出口另行設計，在距離樓盤15米左右建立，且不可以影響到上層、社區(qū)的居民。布局定位要貼近社區(qū)許多社區(qū)商鋪

18、在設計之初并未考慮建成后適應何種商業(yè)業(yè)態(tài)，導致一些商家難以入住，如超市對凈高和荷載的要求，餐飲對排煙和排污的要求，銀行、珠寶店對安防的要求，以及其他業(yè)態(tài)對空調外機位、停車位、電力負荷的要求等，如果未能體現(xiàn)在商鋪的設計中，則建成后的招商難度較大?！耙獜氐捉鉀Q商鋪成傷鋪的問題，商鋪的布局很重要?！必撠熂t石宜家道規(guī)劃和招商的紅石房產(chǎn)副總經(jīng)理祁國英，曾經(jīng)先后在杭州大廈和西湖時代廣場從事過招商工作，對于商業(yè)業(yè)態(tài)有著自己獨到的見解。在宜家道的定位之初她就強調，“社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理一樣都不能偏廢，才能保證良好的運營?！眰€別社區(qū)商鋪設計成三樓甚至更高，是違反商業(yè)規(guī)律的。一般來說，店鋪的商業(yè)價值隨著樓層升高而成倍降低，除了中大型餐飲、美容洗浴等少數(shù)業(yè)態(tài)會用到三樓及以上樓層外，大多數(shù)適宜社區(qū)環(huán)境的商業(yè)形態(tài)不會選擇高于二樓的樓層，二樓以上商鋪招商經(jīng)營將十分困難。通和都市楓林的