我國旅游地產發(fā)展前景初探

1、我國旅游地產發(fā)展前景初探 旅游管理專業(yè)學生 呂廣琴指導教師 王建喜 摘要：從全球來看，旅游地產是一個充滿生機和活力的產業(yè)，它是旅游業(yè)與房地產業(yè)相結合的產物。我國從20世紀90年代末期引入旅游地產，目前已出現了一批從事旅游地產開發(fā)、經營及管理的企業(yè)。但是旅游地產在我國尚處于起步階段，旅游地產在我國的發(fā)展現狀如何，前景又是怎樣？這是旅游業(yè)和地產業(yè)都比較關注的問題。本文首先對旅游地產的概念及發(fā)展概況進行闡述，然后介紹了旅游地產在我國現階段發(fā)展的狀況，最后在對我國發(fā)展旅游地產進行SWOT分析的基礎之上，對我國發(fā)展旅游地產的前景進行了預測，并指出今后旅游地產在我國的發(fā)展趨勢與特征。 關鍵詞：旅游地產；分

2、時度假；前景 The prospect of Tourist real estate industry in ChinaStudent majoring in Tourism Lv Guangqin Tutor Wang Jianxi Abstract： From the whole globe, tourist real estate industry -the segment among the united state of hospitality and resort industry, has been full of vitality. The industry was adopt

3、ed in china in the end of 20 century, and there are some enterprises, which operate the tourist real estate product. But the tourist real estate in our country is still at the starting stage, how is the present development situation of tourist real estate in our country, what is the prospect? This i

4、s the question that the tourism and the real estate industry concerns very much. In the first part of this text, the author took a general introduction of tourist real estate industry, and then in the second part, has a description of the development situation during these years in china. At last, a

5、fter taking some analyses with the SWOT system of the tourist real estate industry, the author forecast the prospect of the Chinese tourist real estate industry, and point out the development tendency and the characteristic of t the Chinese tourist real estate industry in the future.Keywords: touris

6、t real estate ；timesharing；prospect知識經濟時代，旅游市場競爭日趨激烈，競爭的焦點從單純的價格戰(zhàn)轉移到了以創(chuàng)新經營為核心的經營能力上來。不斷提高經營管理水平，開發(fā)新市場和新業(yè)務是未來旅游業(yè)增強核心競爭力的選擇方向。當前我國旅游業(yè)尚處于發(fā)展階段，借鑒旅游發(fā)達國家成功的經驗，引進其先進的經營模式不失為一條拓展新業(yè)務的捷徑。而另一方面，隨著住宅開發(fā)競爭加劇，利潤減薄，風險加大，更多的房地產開發(fā)商轉移投資旅游房地產。旅游作為不良項目的救命稻草，已成為房地產業(yè)投資開發(fā)的一個重要領域。旅游房地產作為旅游業(yè)與房地產業(yè)結合的產物其價值正日益凸顯。 一、旅游地產概況介紹旅游地產

7、在我國還是一個比較新鮮的概念，國內鮮有學者對旅游地產的概念加以明確闡釋。在此，將從廣義和狹義兩個角度對旅游地產的定義加以界定，并介紹旅游地產的主要產品表現形式。（一）旅游地產的定義及其產品表現形式 1旅游地產的定義 廣義的旅游地產包括旅游資源及其覆蓋的土地，又包括旅游設施及建筑物（如旅游賓館、酒店、旅游度假村等），實際上是旅游業(yè)與投資資本及房地產業(yè)相結合的一種新型的投資方式和開發(fā)模式。1 本文中所說的旅游地產則是指狹義的旅游地產，是以度假和休閑旅游為目的，開發(fā)建設和經營為人們提供各種戶內和戶外活動的物業(yè)，旅游房地產是傳統(tǒng)房地產的一個分支，是旅游、休閑業(yè)與地產業(yè)結合的新興產業(yè)。狹義的旅游地產實際

8、上指旅游設施及建筑物，具體包括休閑、度假、養(yǎng)老等房地產開發(fā)模式，以及時權酒店、產權酒店、養(yǎng)老度假村、高爾夫度假村、休閑度假村等產品模式，其主要經營方式便是分時度假以及分時度假交換。2旅游地產產品表現形式 旅游地產因為其開發(fā)模式和經營方式的不同，主要有以下幾種產品表現形式：分時度假（Timesharing又稱The time sharing Industry, Vacation Ownership, Resort timesharing）, 是指購買一定時段的度假房產的使用權，這一一定的時段通常為一周。2 消費者在其購買的時間段內，擁有對客房的使用權，同時擁有轉讓、遺贈、繼承等系列權益以及對公共

9、配套設施的優(yōu)惠使用權。3當然，如果消費者某一年決定不在其購買的分時度假單位居住消費時，就可以用其使用權交換隸屬于交換公司服務網絡的酒店或度假村中的任何一家的使用權。產權酒店。產權酒店是指投資者買斷酒店設施的所有權，除部分時間自己使用外，同意將其他時間的住宿權委托給酒店管理方經營，投資者從中獲取紅利的一種經營模式。4產權酒店在中國發(fā)展勢頭正勁。中國華源集團與海南泰新實業(yè)有限公司開發(fā)的“?？诨使诋a權酒店”、北京強龍房地產開發(fā)公司在延慶龍慶峽投資開發(fā)的“快樂無窮大產權酒店”、浙江錢王集團開發(fā)的“臨安錢王大酒店”均是較成功的案例。主體社區(qū)或景區(qū)住宅。在旅游開發(fā)區(qū)、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)等優(yōu)越自然條件、地

10、理位置的基礎上開發(fā)的具有住宿、休閑娛樂等多種功能的住宅項目。這類項目實際上是旅游休閑設施和住宅兩大塊拼在一起，前者不出賣產權及使用權，后者實際就是商品住宅，可以購買完全產權。在美國的夏威夷、佛羅里達，瑞士的洛桑、盧森，許多景區(qū)周邊開發(fā)的住宅項目很有特色。如洛桑大湖北面，環(huán)保住宅同風景區(qū)很美地配合，既適合人居，又很好地保護了環(huán)境。杭州宋城集團在杭州樂園景區(qū)開發(fā)的景觀房產也取得了良好的效果。房地產大盤或新城項目。在開發(fā)面積很大或周圍有需要保護或可以借力的生態(tài)環(huán)境的前提下，建造的不同于小區(qū)配套景觀的而有大規(guī)模人造景觀或自然借景的開發(fā)項目，不擁有產權。如高爾夫、登山、滑雪運動度假村等。北京、上海、大連

11、、青島、海南、廣東、福建、深圳等地以“高爾夫、山地、滑雪、沖浪、野外運動”為主題的休閑度假住宅、別墅、酒店已超過80家。（二）旅游房地產的發(fā)展概況 旅游地產的發(fā)源地為法國地中海沿岸。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山區(qū)的別墅度假村以分時度假的方式招攬顧客，標志著旅游地產的開始。4 當時歐洲生活水平較高，度假風氣盛行，但由于家庭購買力的限制和度假房產價格的高昂，多數家庭無力單獨購買度假地別墅，加之消費者在度假地別墅的使用時間較短，房產空置率很高。所以，出現了親朋好友聯合購買一幢度假別墅，供大家在不同時段分別使用，這就是旅游地產的雛型。 20世紀60年代，當時是美國房地產業(yè)迅速發(fā)展的時期，70年代，

12、由于經濟緊縮及地產界的惡性競爭，大量的房產積壓。此時分時度假這一經營模式被引入美國， 大量銷售不暢的房產項目加入到分時度假產品的行列中，旅游地產在美國迅速發(fā)展。一些國際化集團公司在此基礎上抓住機遇，創(chuàng)造了分時度假交換系統(tǒng)，這使得消費者購買度假產品，可以不局限于原有規(guī)定的時間長短和住宿單位的大小，而有多種選擇。交換系統(tǒng)的建立和發(fā)展成為旅游地產繼續(xù)發(fā)展壯大的主要推動力之一。 現階段，分數制的推行及國際互聯網的發(fā)展，分時度假交換系統(tǒng)如虎添翼，發(fā)展迅猛。2002年，全球已有5400多家飯店及度假村加入了分時度假交換系統(tǒng)，分享了超過100億美元的分時度假銷售額。國際最著名的分時度假交換組織有兩個，一是分

13、時度假聯盟( Resort Condominiums International，簡稱RCI)在全球81個國家里已有2800多個度假村;另一個是國際交換聯盟( Internal International，簡稱II)在55個國家共有1300多個度假村。5經過幾十年的發(fā)展，以分時度假為主要經營模式的旅游地產一直處于快速發(fā)展的狀態(tài)，其較高的增長速度正顯示其勃勃生機和活力，也向人們預示著其美好前景。 二、我國旅游地產發(fā)展前景分析 我國旅游地產的發(fā)展前景如何？這是旅游業(yè)和地產業(yè)都比較關心的問題。在此，將在我國旅游地產發(fā)展環(huán)境與發(fā)展現狀的基礎之上對我國旅游地產的發(fā)展前景作一初步探討。（一） 我國旅游地產

14、現狀和環(huán)境分析1.我國旅游地產發(fā)展概況旅游地產在我國還是一個比較新鮮的概念。其主要經營模式分時度假于20世紀90年代末期由一些房地產商引入我國，他們的目的是推銷他們手中滯銷的房產。旅游業(yè)涉及這一領域首先開始于個別單體飯店加入國際交換網絡。在1997年，杭州夢湖度假村，北京九華山莊，北京燕苑度假村是我國最早加入RCI的飯店。截止到2001年，我國加入 RCI的旅游飯店有17家，其中北京、海南、云南各三家，青島、無錫、杭州、珠海、天津、武漢、桂林、上海各一家。加入II的有三家，分別位于上海市清浦縣、廣州市和廣州市的番禺區(qū)。6 近年來亦有相當數量的旅游飯店和旅游集團開始運作旅游地產產品，以不同的方式

15、探索旅游地產在中國的本土化經營。其中有：（1）借用分時度假的概念，開發(fā)出類似產品的單體企業(yè)，如以產權酒店為經營模式的北京快樂假日酒店。（2）單體加盟國際分時度假交換網絡的經營企業(yè)，其經營模式與國際接軌，采用銷售20-40年每年一周的度假地住宿權的方式。(3)自主開發(fā)分時度假網絡的企業(yè)，他們致力于將分時度假產品進行本土化的改革，設計出適合我國市場的新型運作模式，如華夏之旅和新旅網絡度假公司。（4）集分時度假開發(fā)、銷售于一體的企業(yè)，如天倫度假公司。同時，房地產業(yè)亦將旅游地產當作解決滯銷房產的靈丹妙藥，將其作為投資開發(fā)的一個重要領域。據了解，國內日前涉足旅游房地產的公司超過百家，包括首創(chuàng)、海航、中信

16、、中旅等大型企業(yè)，也包括珠江地產、人鴻集團、萬科集團、萬達集團、萬通集團、青島匯泉旅業(yè)等大批房地產投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)，各路開發(fā)商均看好未來中國的旅游房地產市場。截止到2003年，我國北京、上海、大連、青島、海南、廣東、福建、深圳等地的旅游地產項目已達到近百項，海南的博鰲城，深圳的華僑城等一大批旅游地產項目得益于“假日經濟”與“會議經濟”。8 2.我國旅游地產SWOT分析SWOT分析是廣為應用的機會-風險分析方法，S指的是Strengths（優(yōu)勢），W指的是Weaknesses(弱勢），O 指的是Opportunities（機遇），T 指的是Threat（威脅）。9在此將運用SWOT分析方

17、法，分析我國旅游地產業(yè)發(fā)展的環(huán)境，找出我國旅游地產業(yè)本身的優(yōu)勢和劣勢，發(fā)現并確定旅游地產業(yè)的外部機遇和威脅，從而對我國旅游地產的前景進行預測。（1）Strengths(優(yōu)勢) 旺盛的市場需求 。世界旅游組織秘書長佛朗切斯科費蘭賈利對法國費加羅報發(fā)表談話說：今后20年內，中國將在世界旅游市場發(fā)揮重要作用，到2020年將成為世界第一大旅游大國。隨著我國經濟的飛速發(fā)展及國民消費觀念的日趨成熟，度假休閑旅游將會漸漸取代觀光旅游，成為大眾比較青睞的旅游方式。我國在3-5年內，可望形成一定規(guī)模的度假旅游市場，這一市場的形成與擴大將會給旅游地產帶來旺盛的市場需求。 優(yōu)越的市場供給。我國飯店業(yè)總體供大于求，由

18、于增長速度過快，1998年以來，平均客房出租率不到60%。另一方面，全國商品房空置率高，據國家統(tǒng)計局統(tǒng)計，2004年11月末，全國商品房空置面積為9985萬平方米。10飯店業(yè)總體供大于求，全國商品房空置率高，當然并非好事，但卻為旅游地產提供了良好的供給條件。同時，因為我國可投資領域少，可利用資金相對充足，對于像旅游地產這樣有國際成功先例的投資新領域，在基礎條件成熟的情況下，不難吸引到積極尋求投資項目的資金，這勢必會帶來相當數量的供給。（2）Weaknesses（劣勢）概念的模糊不清。旅游地產在我國剛剛起步，不管是開發(fā)商，還是消費者或多或少都存在著概念模糊不清的問題。眾多涉及該行業(yè)的開發(fā)商開發(fā)概

19、念的模糊也導致旅游地產理念的推行上出現偏差，使消費者逐漸對產品失去興趣。通過對國內的消費群體分析，為數眾多的消費者是出于投資的目的而購買旅游地產產品，但是從市場長遠發(fā)展的角度，應強調其作為度假產品的本質含義。進入門檻較高。開發(fā)旅游地產的成本是很高的，首先在產品開發(fā)的選址、規(guī)劃、建設及度假資源的整合都需要投入大量的人力、財力、物力，而后起的管理和維護以及品牌的塑造都是一個長期的過程。較高的進入門檻讓很多有心發(fā)展旅游地產的企業(yè)望而卻步，這對于產業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展很不利。（3）Opportunities（機遇）中國經濟飛速發(fā)展，新的世紀開始，我國進入全面建設小康社會的新紀元，人民生活水平提高，我國

20、經濟的持續(xù)快速發(fā)展為旅游地產提供了更大的發(fā)展空間。加入WTO后，中國旅游業(yè)飛速發(fā)展，國家已把旅游業(yè)作為新的增長點。旅游地產作為房地產業(yè)與旅游業(yè)相結合的產物，有著明顯的就業(yè)效應、增長效應、帶動效應和可持續(xù)效應。正因為如此，錢其琛副總理2001年1月8日在全國旅游工作會議講話中體出了“中心城市可以積極探索分時度假等新的旅游方式”，11這為旅游地產的發(fā)展創(chuàng)造了良好的歷史性機會。（4）Threats（威脅）信譽的缺失導致市場形象風險。信譽支撐產業(yè)，而信譽的缺失則會帶來產業(yè)的凋零我國旅游地產尚處于發(fā)展初期，制度建設步伐趕不上旅游地產的發(fā)展速度，受利益驅動，一些商人的不良行為致使產業(yè)信譽遭受嚴重影響。人力

21、資源的缺失導致系統(tǒng)管理風險。旅游地產作為一個綜合性的產業(yè)，其開發(fā)、經營和管理涉及到旅游、房地產乃致金融、IT等許多不同的領域，對系統(tǒng)管理人員的整體素質要求較高，缺乏具備專門技能的管理人員會帶來管理上的風險。3.我國旅游地產存在問題及對策現階段我國旅游地產尚處于初級階段，還存在著以下一些主要問題：近期度假需求不旺。旅游地產供求是個復雜的系統(tǒng)，與城市的恩格爾系數,GDP水平等都有著密切的關系。2003年我國人均GDP超過1000美元大關，按照國際經驗，人均GDP超過1000美元正是一個國家旅游需求膨脹的時期，但主要是觀光性質的需求;休閑需求急劇增長的門檻是人均GDP達到2000美元，那時候就將形成

22、對休閑的多樣化需求和選擇;人均GDP達到3000美元，度假需求才會普遍產生。12現在，我國人均GDP剛剛超過1000美元大關(2004年為人均1268美元)，旅游地產的機會才開始出現，部分先富起來的人才有欲望、有能力、有需求去消費休閑度假產品，但是先富起來的人畢竟只占一小部分。同時，“帶薪休假制度”在國內畢竟剛剛起步，大多數人外出旅游仍是依靠“五一”、“十一”等國家法定假日。我國現在仍以觀光旅游需求為主，因而，旅游地產這一主要用于滿足休閑度假旅游的產品現階段會面臨需求不旺的風險。 制度的缺失。在我國，旅游地產剛剛起步，缺乏專門的政策法規(guī)的引導與規(guī)范。缺少了這些規(guī)范，市場就會失序，一些地產商打著

23、開發(fā)旅游地產的旗號，實際上卻在進行著新一輪的圈地運動，國家相關部門組成的五部委聯合督查組在對地產行業(yè)進行的三輪督察中發(fā)現“以往的確存在房地產商利用旅游規(guī)劃項目的名義，進行房地產開發(fā)的圈地現象”；一些經營者進行旅游地產項目時，不管消費者今后的權益保障，甚至采取欺詐性銷售和非法集資等惡性的牟利手段。這些行為，擾亂了市場，既嚴重阻礙了旅游地產市場的培育，也阻礙了一些有心發(fā)展旅游地產的有實力的大企業(yè)進入，使得旅游地產這一非常有前途的產業(yè)一度陷入困境。國內度假網絡不健全。國內旅游地產商在開發(fā)旅游地產產品時，大多忽視后續(xù)經營與管理。目前，任何一家開發(fā)商在實力上都無法建立一個健全的度假交換網絡。我國度假村、

24、旅游飯店數量龐大，但由于開發(fā)商之間缺乏聯合，造成了度假市場的分離以及度假地選擇面狹窄的局面，從而大大降低了旅游地產產品的吸引力。如上所述，旅游地產在快速發(fā)展的過程中面臨著諸多問題與挑戰(zhàn)，需要政府、相關的企業(yè)及從業(yè)者妥善應對，才能保證產業(yè)的健康與可持續(xù)發(fā)展。大體而言，可以從以下幾個方向加以努力：第一，進行消費引導，培育消費市場。加強休閑度假理念的正確宣傳與推廣，有實力的企業(yè)應著力打造品牌，以品牌效應促進旅游地產理念的推廣，培育旅游地產市場。第二，進行本土化改造。針對我國市場的客觀情況，進行合理的產品設計，如為適應國內市場的需求，可以考慮將分時度假的購買年限縮短，銷售價格也相應降低。第三，加強聯合

25、，建立健全國內分時度假網絡。通過度假網絡的建設，提升產品的價值，充分顯示其可交換性的魅力，滿足消費者多樣性的需求。第四，完善法律法規(guī)，保護消費者權益。一方面，管理部門要制定相關的法規(guī)，以此約束經營者的行為，保護消費者的權益，當消費者權益受到侵害時做到有法可依；另一方面，行業(yè)內部亦可通過協商，建立規(guī)范的行業(yè)自律制度。在法律法規(guī)出臺后建立行業(yè)資質認證體系，保證行業(yè)健康有序地發(fā)展。（二）我國旅游地產發(fā)展前景展望 旅游地產在我國尚是一個比較新的概念，從產品壽命周期理論來說，其尚處于產品壽命周期4個階段（投放期、成長期、成熟期和衰退期）中的第一個階段。盡管旅游地產在我國的發(fā)展存在著很多的問題與挑戰(zhàn)，只要

26、我們充分認識發(fā)展旅游地產的有利形勢，同時高度重視現存的各種問題，并積極采取相應的對策，旅游地產在我國將有非常廣闊的前景。結合旅游地產在我國的發(fā)展現狀與發(fā)展環(huán)境分析，未來旅游地產在我國將出現如下幾個發(fā)展趨勢與特征：第一,全球化進程日益加劇,越來越與國際接軌。發(fā)達國家發(fā)展旅游地產已有四十多年的歷史，發(fā)展得已相當成熟，出現了像RCI、II、Sunterra這些大型的開發(fā)與經營旅游地產的企業(yè)集團，目前正走在以收購與兼并為主要方式的全球化進程的最前端。中國這樣一個龐大的市場正是國際旅游地產企業(yè)，尋求地域擴張與品牌化經營的重點對象。同時，不少國內企業(yè)也希望通過與國際接軌，借助國際上比較成熟的經驗及完善的交

27、換網絡，完善自己的產品與經營方式，規(guī)避一些風險以在競爭中立于不敗之地，從而獲得更多利益。第二，品牌化經營，集團化發(fā)展。一個有競爭力的品牌在企業(yè)進入新市場及推出新產品時將扮演“溝通大使”的角色。而旅游地產不同于一般商品的及時購買及時消費的特點，具有一定的期貨性質，再加之由于開發(fā)初期制度的缺失而導致市場信譽度的下降和美譽度的缺失，因而打造品牌和集團化發(fā)展將是旅游地產經營者努力的重要方向。原有的旅游企業(yè)集團與地產品牌，依托其已有規(guī)模優(yōu)勢及品牌效應，打造本土化品牌，創(chuàng)造交換網絡。不同的企業(yè)集團之間也將會通過分時度假聯盟等加強聯合，組建產業(yè)聯盟，擴大交換網絡，以適應消費者多樣性的需求。第三、本土化特色日

28、益明顯。我國企業(yè)在進行旅游地產開發(fā)與經營中將會越來越理性，會逐步走出一位追求高檔與高價的誤區(qū)，開始從我國實際的市場需求出發(fā)，探索出適合我國國情的產品與開發(fā)和銷售模式。根據中國國情和我國消費者的心理需求和消費理念找出適合我國國情的運營模式和設計出更加符合消費者需求的產品。因而，未來一段時間，旅游地產在我國的本土化將日益明顯。第四，區(qū)域擴展。目前我國旅游地產主要出現在東部沿海及一些中心城市。但是中西部地區(qū)有著豐富的旅游資源優(yōu)勢，隨著這些地區(qū)的經濟的發(fā)展，依托中西部地區(qū)豐富的旅游資源將會出現大批與旅游資源開發(fā)相結合的旅游地產產品。旅游地產勢必會向中西部擴展。另一方面，隨著我國高速公路交通網絡的日益完善，以及私家車的擁有量增多