物業(yè)服務前期介入方案

1、物業(yè)服務前期介入方案 為了今后的物業(yè)服務工作順利進行， 物業(yè)服務的前期介入將會起到至關重要 的作用，我公司在正式簽訂物業(yè)服務合同后，將根據(jù)實際情況，對“錦翠嘉園” 制定科學、 成熟、相應的物業(yè)服務前期介入工作計劃， 并按計劃和階段開展各項 工作，為將來的物業(yè)服務工作順利開展打下堅實的基礎。 一、規(guī)劃設計階段 在規(guī)劃設計階段，規(guī)劃設計人員和物業(yè)管理人員各自立場不同，規(guī)劃人員 僅從設計技術角度考慮問題， 往往忽略了小區(qū)以后的管理服務問題， 結果造成小 區(qū)建成后管理服務上的矛盾和漏洞很多， 整體布局上的缺陷往往很難彌補， 因此 在規(guī)劃設計之初，作為早期介入的物業(yè)管理人員需要參與小區(qū)規(guī)劃設計方案的討

2、論，要從管理服務的角度審視規(guī)劃設計方案是否合理， 力求使小區(qū)的設計方便日 后的物業(yè)服務工作。 1 監(jiān)控和消控中心的設置： 2 小區(qū)人車分流的設計： 3 公共照明開關設置位置： 4 公共照明開關開閉形式： 5 物業(yè)服務用房的位置設計 6 小區(qū)垃圾房（桶）的設置： 7 公共洗手間的設置必要； 8 信報箱的設立； 9 公共告示欄的配置； 10 家用空調(diào)穿墻孔和室外機座位置的預留 二、建設施工階段 “錦翠嘉園”建設施工階段的施工質(zhì)量直接關系到投入使用后使用功能的正 常發(fā)揮，在小區(qū)建設過程中，物業(yè)服務早期介入人員會經(jīng)常到現(xiàn)場了解工程進度、 施工情況， 在參與過程中逐步對物業(yè)的硬件增加了解， 對有些影響使

3、用功能的問 題能夠早發(fā)現(xiàn)，早協(xié)調(diào)，早解決，為物業(yè)服務工作奠定良好的基礎。 1提出設備的設置和服務方面的改善意見及設計遺漏工程項目的建設； 2分析物業(yè)建造選料及安裝、降低隱患、改善設備使用效果，減輕后期管 理的壓力； 3審查有關工程（包括綠化工程）的優(yōu)劣，提供改善意見； 4提供機電安裝及能源分配的有關專業(yè)技術管理意見： 5提供功能布局或用料更改的有關專業(yè)技術管理意見； 6幫助施工人員做好對房屋材質(zhì)方面的保護， 以避免施工對材質(zhì)造成損傷； 7提前熟悉小區(qū)的各種設備、線路、管道等隱蔽工程，包括房屋內(nèi)部結構、 管線布置及所用建材的性能； 8了解工程施工進度（根據(jù)需要參與建造期有關工程聯(lián)席會議和建筑師定

4、 期磁面會等）： 9檢查前期工程的施工質(zhì)量，并就原設計中不合理但又可以更改的部分提 出建議； 10 配合設備安裝、管線布置、進行現(xiàn)場監(jiān)督，確保安裝質(zhì)量； 11 提出工程遺漏項目的建議； 12 .對小區(qū)公建配設施設備的進行探討，能夠使公建配設施設備滿足今后 客戶的發(fā)展需要和貫標需要，減少投入成本和今后的物業(yè)管理成本。 三、協(xié)助銷售階段 在物業(yè)銷售期間，良好的物業(yè)服務形象及物業(yè)服務品牌會吸引大量的購房 者，同時也有助于開發(fā)商樹立物業(yè)品牌形象， 物業(yè)服務早期介入人員將根據(jù)實際 情況，參與開發(fā)商的物業(yè)銷售宣傳推廣活動。 1制定合理的物業(yè)服務收費標準，為物業(yè)銷售作好準備 2售樓處及樣板房的秩序維護、保潔

5、指導，以規(guī)范的服務和形象展示建立 良好的物業(yè)形象； 3委派物業(yè)專業(yè)人員現(xiàn)場解答客戶對小區(qū)物業(yè)服務方面的疑問 4對物業(yè)與銷售人員進行物業(yè)服務基礎培訓工作： 5提供有關售樓宣傳所需要的物業(yè)服務資料。 四、竣工驗收階段 為保證物業(yè)入住后的物業(yè)服務工作順利開展，必須對物業(yè)有全面的了解，如 果物業(yè)公司在物業(yè)交付使用時才介入管理， 就無法對物業(yè)情況了如指掌， 物業(yè)服 務前期介入人員將定期視察施工現(xiàn)場、 參與工程例會， 及時提出維護開發(fā)商利益 和保障施工質(zhì)量的專業(yè)意見和建議， 協(xié)助開發(fā)商做好使用功能的驗收， 對各種設 備、管線等逐一檢查。 1參與委托方的房屋、設備、設施的竣工驗收，并違立驗收檔案； 2發(fā)現(xiàn)可

6、能存在的施工隱患，并列出遺漏工程項目； 3參與重大設備的調(diào)試和驗收； 4制訂物業(yè)驗收流程； 5指出工程缺陷，就改良方案的可能性提出建議。 五、制訂規(guī)章制度 為了使今后“錦翠嘉園”的物業(yè)服務工作更能有序進行，在物業(yè)正式交付驗 收前，物業(yè)服務早期介入人員將按照公司統(tǒng)一模式， 制訂相應的規(guī)章制度及編制 有關文件，印制各種證件，進行機構設置，人員聘用，人員培訓等前期工作。 1、業(yè)主臨時公約 2、住戶手冊 3、裝飾裝修管理協(xié)議 4、裝飾裝修管理辦法 5、裝修人員臨時出入證 6、資料發(fā)放記錄 7、提供特約服務委托書 根據(jù)以上管理服務設想，本公司將根據(jù)物業(yè)建造進度，派出有經(jīng)驗的工程人 員，定期勘察及檢查施工

7、現(xiàn)場， 及時發(fā)現(xiàn)存在的隱患及對維修保養(yǎng)的影響、 熟悉 隱蔽工程及收集工程資料等， 發(fā)現(xiàn)問題及時提出書面報告。 特別在施工后期， 將 協(xié)助開發(fā)商及監(jiān)理單位， 認真檢查施工質(zhì)量， 發(fā)現(xiàn)問題和缺陷及時請施工單位予 以解決和完善， 使開發(fā)商與物業(yè)服務單位實現(xiàn)優(yōu)勢互補、 資源共享， 達到共贏目 標。 物業(yè)服務中心籌建方案 本公司將督促物業(yè)服務中心按計劃認真地完成各項物業(yè)服務籌備工作： 調(diào)整 年度物業(yè)服務收支預算案、 調(diào)配和招聘合格的物業(yè)管理服務人員、 有計劃地對員 工進行入職培訓、 建立與政府有關職能部門的聯(lián)系、 制定各種管理方案、 定制員 工制服、合理布置物業(yè)服務中心辦公用房、 購置辦公設備和物品、

8、熟悉物業(yè)內(nèi)設 施設備、參與設備的調(diào)試和驗收、查驗等工作。 、籌備階段工作計劃 “錦翠嘉園”物業(yè)服務籌備階段工作計劃 序號 項目 工作內(nèi)容 計劃時間 1 組建機構 1）調(diào)配物業(yè)服務骨干； 2）招聘空缺的崗位； 3）對人員進行上崗前培訓； 4）人員正式上崗。 接管前 2 辦公后勤籌備工 作 1）確定與裝修物業(yè)服務用房； 2）完成物品采購； 3）訂制員工制服； 4）配備物資裝備。 接管前 3 制定完善管理規(guī) 章制度規(guī)范 1）制定各項工作規(guī)章制度； 2）制定各項工作規(guī)范； 3）對各項工作制度進行調(diào)整完； 4）引入公司IS09000質(zhì)量體系。 接管前 4 物業(yè)驗收移交接 管 1）對物業(yè)設施設備進行驗收；

9、 2）對開發(fā)商所建造的物業(yè)，經(jīng)查 驗后有缺陷的，進行記錄，要求 其整改； 3）督促施工單位完成整改； 4）辦理物業(yè)移交手續(xù)； 5）正式接管物業(yè)。 正式接管 、準備各種物資裝備 本公司將根據(jù)“錦翠嘉園”的物業(yè)情況，利用開發(fā)商提供的前期開辦費用， 購置各種物業(yè)服務所需的物資裝備， 以保證物業(yè)服務中心的正常運作。 籌建物業(yè) 服務中心， 需要準備的物資裝備主要包括： 購置各種辦公家具和設備、 購置各種 通訊器材、定制員工制服、購置安保用品、購置各種工具、清潔和維修用品等。 三、制定物業(yè)服務各種方案 本公司根據(jù)“錦翠嘉園”的周邊環(huán)境、居住刑象、商業(yè)配套和物業(yè)配置設施 等情況，制定一系列適合本小區(qū)的物業(yè)服

10、務方案，使員工知道其所承擔的角色。 物業(yè)服務方案包括：物業(yè)驗收方案、小區(qū)秩序維護方案 、小區(qū)清潔和消殺 方案、房屋及設備維修保養(yǎng)方案 、財務運行方案、商戶服務方案、小區(qū) 的交通管理方案、停車管理方案、小區(qū)社區(qū)活動方案等。 四、招聘和培訓管理人員 本公司將根據(jù)實際需要，制定詳細的人員招聘和培訓計劃。有關籌備期的人 事工作可包括： 制定人員架構、 崗位配置及崗位職責要求、 制定人員薪金及福利 計劃、制定管理人員到崗計劃、 調(diào)配和招聘物業(yè)管理人員、 制定員工培訓方案及 實施對員工進行入職培訓。 五、制定物業(yè)服務的各項規(guī)章制度 本公司在物業(yè)竣工前， 將根據(jù)物業(yè)的實際情況， 結合國家和無錫市有關法規(guī)，

11、對本公司總部提供的物業(yè)服務規(guī)章、制度及規(guī)范的基礎上，制定“錦翠嘉園”物 業(yè)服務中心完整的規(guī)章制度和服務規(guī)范，引入公司的 ISO9000 質(zhì)量體系。其中 部分需要印刷后發(fā)放給業(yè)主， 部分需要裝幀上墻， 部分留存物業(yè)服務中心遵照執(zhí) 行。 六、完成物業(yè)收費的準備工作 根據(jù)“錦翠嘉園”的招標文件的測算方案，向物價主管部門申報物業(yè)服務費 的報批核準工作，準備好各種表單、發(fā)票、收據(jù)及收費所需設備，為業(yè)主入住收 費做好各項準備工作。 物業(yè)驗收方案 物業(yè)驗收是指物業(yè)在施工完畢后，開發(fā)、施工單位自查、工程監(jiān)理和政府職 能部門綜合驗收合格的基礎上， 對物業(yè)設備運行安全、 是否滿足使用功能和建筑 設施外觀等為主要內(nèi)

12、容進行的驗收， 在驗收和移交過程中， 使物業(yè)服務中心員工 對小區(qū)的設施設備有一個基本的了解， 物業(yè)驗收和交接以接收所有鑰匙和物業(yè)公 司秩序維護上崗為標志。 、政府有關職能部門綜合驗收 政府有關職能部門對物業(yè)驗收主要由質(zhì)檢站、 公安消防、 規(guī)劃、環(huán)保、環(huán)衛(wèi)、 房管局等部門到物業(yè)進行驗收， 具體的驗收程序為： 施工單位備妥物業(yè)建筑及公 用設備竣工圖紙、 報告；政府有關職能部門安排驗收； 政府有關職能部門初驗物 業(yè)，返回整改項目清單；施工單位整改完成后，通知有關政府部門在此驗樓，并 重復程序至有關政府驗收妥當及發(fā)出各種驗收通過的文件或證明。 二、物業(yè)驗收首要條件 在物業(yè)竣工后，本公司將參照國家和地方

13、有關法規(guī)，認真記錄和督促整改物 業(yè)施工中的各種缺陷和不足， 以確保開發(fā)商和所有業(yè)主的利益， 物業(yè)驗收的首要 條件為：承包商和施工監(jiān)理驗收合格、通過政府有關職能部門綜合驗收、水電、 燃氣正常供應、電話開通使用、建筑無重大缺陷、無影響業(yè)主使用的未完工程、 驗收的小區(qū)獨立封閉、驗收的場地和區(qū)域清潔干凈。 三、成立物業(yè)驗收小組 工程技術人員進駐現(xiàn)場，了解小區(qū)設施設備，熟悉設施設備的構造、性能和 水、電、氣管道線路的鋪設位置、走向，填寫有關質(zhì)量記錄。 1移交接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。 2公共配套設施接管驗收表。 3公共配套設施接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。 4機電設備接管驗收遺留問題統(tǒng)計表。 四、物業(yè)驗收的資料

14、 要通過物業(yè)驗收，必須事先遞交以下資料： 政府職能部門綜合驗收文件或 證明、工程監(jiān)理驗收合格證明 、物業(yè)設施的竣工圖 （若尚未完成竣工圖， 應提供最終的施工圖） 、設備或系統(tǒng)的操作說明 、提供承包商、供應商和廠商 的聯(lián)絡地址、 聯(lián)系電話和聯(lián)系人等資料其它有關技術資料： 提供必要的專業(yè)技術 介紹和培訓：提供所有測試、檢驗和調(diào)試報告等。 五、公共區(qū)域的驗收和交接 公共區(qū)域的驗收虛由物業(yè)服務中心、開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同 參，交接以物業(yè)服務中心秩序維護正式上崗和接收物業(yè)鑰匙為標志。 公共區(qū)域驗 收只集中在可見的損壞、 缺陷和未完工程， 對建筑內(nèi)部結構、 隱蔽工程及定量參 數(shù)等不作驗收， 驗

15、收時由施工單位代表及監(jiān)理簽名確認 公共區(qū)域驗收交接表 物業(yè)服務中心于初驗后發(fā)出整改項目清單交施工單位整改， 并重復程序至驗收通 過。 六、各種機房和設備的驗收及交接 各種機房驗收應由物業(yè)服務中心、開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位的代表共同 參與，交接以接收機房鑰匙、 遞交技術資料和備品配件為標志。 機房和設備驗收 只對有表計量的讀數(shù)作驗收， 對其它參數(shù)不作驗收， 驗收時由施工單位代表及監(jiān) 理簽名確認機房驗收表和設備驗收表 。物業(yè)服務中心于初驗后發(fā)出整改 項目清單交施工單位整改，并重復程序至驗收通過。 七、房屋內(nèi)的驗收和移交 住戶房屋的驗收由物業(yè)服務中心、開發(fā)商、監(jiān)理及施工方等單位代表共同參 與，交接

16、以接收住宅房屋鑰匙為標志。 住宅房屋驗收只集中在可見的損壞、 缺陷 和未完工程， 對建筑內(nèi)部結構、 隱蔽工程及定量參數(shù)等不作驗收， 驗收時由施工 單位代表和監(jiān)理簽名確認住宅房屋驗收交接表 。物業(yè)服務中心于初驗后發(fā)出 整改項目清單交施工單位整改， 并重復程序至驗收通過。 驗收時需記錄水、 電和 煤氣表具讀數(shù)。 驗收妥當后， 須將大門鎖好， 鑰匙由物業(yè)服務中心統(tǒng)一在預備好 的鑰匙柜內(nèi)妥善保存。 八、綠化的驗收及交接 小區(qū)內(nèi)綠化的驗收由物業(yè)服務中心、開發(fā)商、監(jiān)理及園林施工單位的代表共 同參加， 在驗收簽署后一年質(zhì)保期滿后交接。 綠化驗收只集中在可見的外觀、 造 型和數(shù)量，對植物的根基、 是否有病蟲害等不作驗收。 驗收時由施工單位代表及 監(jiān)理簦名確認綠化驗收表 。綠化驗收后的一年內(nèi)，仍出原園林承包商完成日 常必要養(yǎng)護、修剪和澆水工作， 并需及時補種壞死的苗木， 物業(yè)服務中心需保護 綠化不受人為損壞。 九、工程完善和工程遺留問題 1工程完善 在房屋本體工程竣工，進行竣工驗收后，再進行的部分公共配套設施的工程 完善。 2工程遺留問題 在竣工驗收和樓宇使用過程中，存在的安全隱患、使用的建筑材料不合格、 設計無法達到使用的要求、保修無法解決的設計缺陷等方面內(nèi)容。 3處理措施 (l) 開發(fā)商對完善配套工程執(zhí)行監(jiān)督職能，指定專人做好協(xié)調(diào)工作。 (2) 對發(fā)現(xiàn)的遺留問題及時向