物業(yè)項目經(jīng)理需具備的七項能力

1、物業(yè)項目經(jīng)理需具備的七項能力項目經(jīng)理在物業(yè)管理企業(yè)中處于承上啟下的位置，猶如制造企業(yè)的車間主任。他們同時擔負執(zhí)行 者和管理者的雙重角色，是企業(yè)高層與基層之間溝通的一座橋梁。他們的作用發(fā)揮得好壞與否，直接 影響到企業(yè)戰(zhàn)略決策的成敗。在全球倡導(dǎo)執(zhí)行力的潮流中，項目經(jīng)理的執(zhí)行力如何已成為職業(yè)經(jīng) 理人是否稱職的重要籌碼。我以為，一個合格的項目經(jīng)理，需具備以下七項能力：悟性能力相信很多項目經(jīng)理都有同感，企業(yè)高層在給我們下達指令時，往往會直接以結(jié)果的形式形成指令 或目標計劃。因此，項目經(jīng)理必須先養(yǎng)清莖上司的意圏，以此為目標來把握執(zhí)行目標計劃的方向。這 _點很重要,千萬不能埋頭苦干,否則到頭來事倍功半,得不

2、償失。案例:某小區(qū)已正常入住，小區(qū)車位已員備使用條件，為彌補物業(yè)管理經(jīng)費不足，項目經(jīng)理向上 司提岀在停車場手續(xù)申報中向業(yè)主按有關(guān)規(guī)定收取車位費。這種做法主要是由于政府機關(guān)辦事效率不 高導(dǎo)致各項審批困難所致。上司在給項目經(jīng)理下達指令時，考慮到種種原因，沒有一個明確的說法, 但告誡項目經(jīng)理要充分考慮種種會發(fā)生的潛在問題。項目經(jīng)理從上司的指令中悟?qū)缌艘鈭D，為此贏得 了一個季度的停車場收益以彌補物業(yè)管理經(jīng)費的不足。此案例雖然有些偏頗，但從中可以看岀項目經(jīng) 理的領(lǐng)悟能力確實不凡。二閥能力項目經(jīng)理接到上司的指令后，在執(zhí)行指令前應(yīng)制訂詳盡的計劃，把各項目標按照輕、重、緩、急 列岀計劃表（計劃表應(yīng)明確完成時間

3、.責(zé)任人、督導(dǎo)人及未完成原因等）。切記：制定計劃一定要雙 方達成共識。一般服務(wù)中心在制訂計劃時，按照年度計劃逐漸分解到每月，形成月度計劃，再分解到 每周甚至每日?？紤]到物業(yè)管理的特殊性，不可預(yù)料的追加計劃較多。因此，項目經(jīng)理在計劃的實施 與督導(dǎo)中，要預(yù)先掌握關(guān)鍵性的目標，用20/80原理來執(zhí)行與衡量計劃的科學(xué)性與合理性。案例:某項目經(jīng)理制定的周計劃（列岀其中兩項）:周五與業(yè)主委員會召開一次溝通會議，周日 舉辦一次小業(yè)主戶外踏青活動。制定計劃后，直至周三才打電話與業(yè)主委員會主任預(yù)約。結(jié)果，業(yè)主 委員會主任說他們那天有其他重要工作安排，不能推延。周日的活動由于未考慮到當天是母親節(jié)而以 失敗告終。三

4、、督導(dǎo)能力計劃制定得再周到，如不能有效地執(zhí)行，也達不到良好的預(yù)期效果。項目經(jīng)理日常督導(dǎo)下屬是必 要的。督導(dǎo)下屬,首先要考量下屬能力與工作分配的合理性，也要考虎言行的方式,要知道“給我上 與跟我沖”的區(qū)別很大，語宅不好或目標不明確直接影響到計劃的實施。項目經(jīng)理在督導(dǎo)下屬時, 要利用個人人格魅力去激發(fā)下屬的潛意識，提升下屬的責(zé)任感與使命感。好的項目經(jīng)理懂得如何充分 調(diào)動下屬的主觀能動性。案例：某項目經(jīng)理在與下屬達成共識的前提下制定了一份月度計劃，并且在計劃實施表中増加了 中途考核時間一欄。在事前、事中進行全方位督導(dǎo)，遇到阻力，下屬積極與項目經(jīng)理溝通。事后 項目經(jīng)理與下屬共同分析原因、總結(jié)經(jīng)驗。結(jié)果

5、”該服務(wù)中心在公司月度績效評估中一路領(lǐng)先。四. 協(xié)調(diào)能力物業(yè)管理一線工作，項目經(jīng)理往往將大部分時間花在協(xié)調(diào)上。協(xié)調(diào)不僅包括內(nèi)部上下級之間、部 門與部門之間的縱向和橫向協(xié)調(diào)，還包括與外部業(yè)主、合作方、相關(guān)方的協(xié)調(diào)，業(yè)主回訪、居委會、 業(yè)委會的溝通，派岀所、市政部門的不定期拜訪等等。任何一方協(xié)調(diào)不好都會影響到計劃的實施，協(xié) 調(diào)各方關(guān)系就是實現(xiàn)共贏。案例:某項目經(jīng)理剛來北京，對北京的物業(yè)管理市場環(huán)境不了解。對內(nèi)”他能很快與下屬形成一 種良好的合作氛圍，在服努中心內(nèi)部形成良好工作局面。然而在對外聯(lián)系上，他由于性格等原因所致, 與市政、派岀所及業(yè)委會關(guān)系處理得不融洽。結(jié)果，工作中處處受阻，上司不得不忍痛

6、割愛，將之調(diào) 離。五. 授權(quán)能力人的能力都是有限的，管理在于借力，項目經(jīng)理事必躬親，要充分授權(quán)。下屬是自己的一面鏡子, 也是延伸自己智力和能力的載體，賦予下屬責(zé)、權(quán)、利，才能更大限度地培養(yǎng)其責(zé)任感和成就感。一 個團隊的智慧肯定勝于一個人的智慧，用團隊的凝聚力去激發(fā)下屬的潛能。切記：成就下屬，就是成 就自己。六. 創(chuàng)新能力創(chuàng)新是衡量一個人、_個企業(yè)是否具備競爭力的標志。項目經(jīng)理作為一線物業(yè)服務(wù)的提供者。對 業(yè)主潛在的需求會有先知先覺的超前認識。通過對業(yè)主需求層次的剖析，可以為企業(yè)制定以后的戰(zhàn)略 提供一線真實材料，同時，也為企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展帶來生機。七，領(lǐng)導(dǎo)力（引導(dǎo)力）筆者以為，作為一個項目經(jīng)理，

7、除需具備以上六大能力外，最重要的還需具備領(lǐng)導(dǎo)力。項目經(jīng)理 完成計劃所體現(xiàn)的執(zhí)行力的過程，就是提高自身對下屬領(lǐng)導(dǎo)力的過程，對上提高執(zhí)行力，對下提高領(lǐng) 導(dǎo)力才能出色地完成計劃。提高領(lǐng)導(dǎo)力有兩條途徑:一是學(xué)會用老板的眼光看企業(yè)。老板最終注重的是利潤的増長，而項目經(jīng)理就應(yīng)該一切以這個為 立足點。通過各種途徑増加本服務(wù)中心的利潤，當然包括品質(zhì)的提升，這也是為利潤増長作鋪墊的； 二是從被領(lǐng)導(dǎo)中學(xué)習(xí)領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)人其實很簡單，就兩件事:一是用人，內(nèi)圈用德，外圈用人，用人所 長，容人所短；二是激勵，通過正面激勵引導(dǎo)下屬向前跑，通過負面激勵推動下屬向前走，要知道， 任何領(lǐng)導(dǎo)都是從做下屬開始的。在物業(yè)管理實踐中”引導(dǎo)的作用不可忽視！案例:2001年4月，深圳某小區(qū)剛剛?cè)牖?，一樓業(yè)主有開發(fā)商贈送的小花園。當時很多業(yè)主都 想做一個遮陽篷，并且想把花園里原先的綠草鏟除種上各種鮮花。由于深圳市民整體素質(zhì)較高，他們 并沒有直接采取行動，二是聯(lián)合眾多有這項需求的業(yè)主與服務(wù)中心交涉，項目經(jīng)理采取的措施是:- 方面向大家講解有關(guān)法規(guī)上針對業(yè)主私自搭建影響建筑外觀的知識；另一方面從長遠利益向業(yè)主灌輸 私自搭建后，將小區(qū)整體環(huán)境破壞后可能造成的不良后果，甚至還組織了一次業(yè)主代表去以前也封閉 了一樓花園的小區(qū)參觀。通過不斷溝通與引導(dǎo)，業(yè)主們終于明白了其中的利害關(guān)系。并且形成了一個 不成文的契約