電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓可行性研究報(bào)告

1、目目 錄錄 第一章概論.2 1.1 簡(jiǎn)述.2 1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng).2 1.1.2 項(xiàng)目承辦單位.2 1.1.3 可研報(bào)告的編制單位.2 1.1.4 研究工作的范圍和內(nèi)容.2 1.1.5 可研報(bào)告的編制依據(jù).2 1.2 研究工作概述.2 1.2.1 擬建項(xiàng)目地點(diǎn).2 1.2.2 項(xiàng)目目標(biāo)定位.2 1.2.3 主要建設(shè)條件.2 1.2.4 主要建設(shè)項(xiàng)目及施工安排.2 1.2.5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo).2 1.3 研究結(jié)論及建議.2 第二章 可行性研究的思路與框架.2 2.1 項(xiàng)目可行性研究的基本原則.2 2.2 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù).2 2.3 可行性研究要解決的關(guān)鍵問(wèn)題.2 第三章 項(xiàng)目建設(shè)的

2、基本條件分析.2 3.1 項(xiàng)目規(guī)劃概況.2 3.2 項(xiàng)目區(qū)位及用地.2 3.3 項(xiàng)目周邊設(shè)施分析.2 3.4 施工單位公司簡(jiǎn)介.2 第四章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位.2 4.1 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢(shì).2 4.1.1 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀.2 4.1.2 西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè).2 4.2 西安市酒店的市場(chǎng)分析.2 4.2.1 西安市酒店的現(xiàn)狀分析.2 4.3 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析.2 4.4 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析.2 4.5 本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析.2 4.6 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及價(jià)格定位.2 4.6.1 寫(xiě)字樓客戶.2 4.6.2 酒店客戶.2 4.6.3 商業(yè)部分客戶.2 第五

3、章 項(xiàng)目總體規(guī)劃方案.2 5.1 項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)思想.2 5.2 在整體設(shè)計(jì)中主要遵循的原則.2 5.3 項(xiàng)目總體規(guī)劃.2 5.4 項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì).2 5.4.1 項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì).2 5.4.2 節(jié)能設(shè)計(jì).2 5.4.3 項(xiàng)目電氣設(shè)計(jì).2 5.4.4 項(xiàng)目動(dòng)力規(guī)劃和暖通設(shè)計(jì).2 5.4.5 項(xiàng)目管網(wǎng)綜合.2 5.5 項(xiàng)目消防安全管理.2 第六章 項(xiàng)目總體建設(shè)方案.2 6.1 項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及崗位分析.2 6.2 項(xiàng)目進(jìn)度安排的措施.2 6.2.1 統(tǒng)一部署施工進(jìn)度，確保按時(shí)竣工.2 6.2.2 提高施工效率，降低項(xiàng)目成本.2 6.2.3 合理安排施工順序，確保工程質(zhì)量.2 6.3 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃

4、.2 6.3.1 有關(guān)項(xiàng)目進(jìn)度說(shuō)明.2 6.3.2 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃.2 第七章 銷(xiāo)售計(jì)劃及收入測(cè)算.2 7.1 項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略.2 7.2 項(xiàng)目收入估算.2 7.2.1 招待所收入.2 7.2.2 商鋪?zhàn)饨鹗杖?2 7.2.3 寫(xiě)字樓租金收入.2 7.2.4 停車(chē)場(chǎng)收入.2 第八章 投資估算及資金籌措.2 8.1 本項(xiàng)目總投資估算.2 8.2 項(xiàng)目資金籌措.2 8.3 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間經(jīng)營(yíng)成本估算.2 第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析.2 9.1 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).2 9.1.1 項(xiàng)目基本財(cái)務(wù)計(jì)算條件.2 9.1.2 財(cái)務(wù)盈利能力分析.2 9.2 項(xiàng)目敏感性分析.2 9.3 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析.2 9.3.1 風(fēng)險(xiǎn)

5、分析.2 9.3.2 風(fēng)險(xiǎn)控制對(duì)策.2 第十章 結(jié)論與建議.2 10.1 評(píng)估結(jié)論.2 10.2 建議.2 第一章第一章概論概論 1.11.1 簡(jiǎn)述簡(jiǎn)述 1.1.1 項(xiàng)目名稱(chēng)項(xiàng)目名稱(chēng) 陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓 1.1.2 項(xiàng)目承辦單位項(xiàng)目承辦單位 陜西電力建設(shè)總公司 1.1.3 可研報(bào)告的編制單位可研報(bào)告的編制單位 陜西西冶項(xiàng)目管理投資咨詢(xún)有限公司 1.1.4 研究工作的范圍和內(nèi)容研究工作的范圍和內(nèi)容 根據(jù)國(guó)家對(duì)可行性研究階段工作范圍和深度的要求，本報(bào)告對(duì) 陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓建設(shè)背景、基本建設(shè)條件、市 場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位、總體規(guī)劃方案、總體建設(shè)方案、銷(xiāo)售計(jì)劃與收 入測(cè)算、投

6、資估算與資金籌措、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)分析等方面進(jìn)行了 綜合研究和分析，并按照委托書(shū)的要求，重點(diǎn)突出了經(jīng)濟(jì)可行性分 析和工程技術(shù)可行性分析，提出了合理的建議，為項(xiàng)目承辦單位和 其他利益者有效地進(jìn)行項(xiàng)目決策和建設(shè)提供科學(xué)的依據(jù)。 1.1.5 可研報(bào)告的編制依據(jù)可研報(bào)告的編制依據(jù) （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； （2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)； （3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定； （4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范； （5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； （6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)； （7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范； （8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范； （9）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）

7、； （10）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額； （11）實(shí)用建筑工程估價(jià)手冊(cè)； （12）西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則； （13）造價(jià)工程師常用數(shù)據(jù)手冊(cè)； （14）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； （15）中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； （16） 建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法。 1.21.2 研究工作概述研究工作概述 1.2.1 擬建項(xiàng)目地點(diǎn)擬建項(xiàng)目地點(diǎn) 本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路 3 號(hào)，該區(qū)域毗鄰 產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)，附近有興慶、長(zhǎng)樂(lè)兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景 的交輝相映，周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該 項(xiàng)目宗地南北長(zhǎng) 36.6 米，東西寬 123.27 米，主要道路為長(zhǎng)樂(lè)西路

8、 和金花北路；該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)用地 手續(xù)已辦妥；該地地勢(shì)平坦，原有構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平。 沒(méi)有需要保留的文物等設(shè)施，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。 1.2.2 項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目目標(biāo)定位定位 本項(xiàng)目是集商業(yè)辦公、娛樂(lè)酒店和商場(chǎng)為一體的綜合建設(shè)項(xiàng)目， 目標(biāo)消費(fèi)者在職業(yè)特點(diǎn)上主要集中于經(jīng)商人士、外企白領(lǐng)、政府官 員等收入水平較高并且穩(wěn)定的人群。 1.2.3 主要建設(shè)條件主要建設(shè)條件 項(xiàng)目宗地地勢(shì)較好，增值潛力大，自然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu) 越，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景很好；項(xiàng)目所在地附近水、電、路、氣、通訊、 教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè)施及市政設(shè)施非常完善； 周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同

9、類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)狀況良好。 1.2.4 主要建設(shè)主要建設(shè)項(xiàng)目及施工安排項(xiàng)目及施工安排 本項(xiàng)目主要包括前期工程、基礎(chǔ)工程、主體建筑、安裝工程、 室內(nèi)外裝修工程、公共配套工程等，施工順序的安排既考慮空間順 序，又要考慮各工種之間的順序，嚴(yán)格執(zhí)行建筑行業(yè)的設(shè)計(jì)和施工 規(guī)范，以確保工程質(zhì)量；總工期 20 個(gè)月，施工過(guò)程統(tǒng)籌部署施工進(jìn) 度，合理安排施工工序，確保項(xiàng)目進(jìn)度要求。 1.2.5 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓總投資 8117.82 萬(wàn)元，全 部為自有資金投資。投資回收期、凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率等財(cái)務(wù)指標(biāo) 均較好。主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)與評(píng)價(jià)結(jié)果如表 1.1 所示。 表 1.

10、1 主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)及評(píng)價(jià)結(jié)果 序號(hào)名 稱(chēng)單位數(shù)量 1經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1.1總投資萬(wàn)元 8117.82 企業(yè)自籌萬(wàn)元 8117.82 1.2總收入（建成第一年）萬(wàn)元 2649.08 2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 2.1 稅后項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ic=13%） 萬(wàn)元 234.53 2.2稅后財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 13.63% 2.3稅后投資回收期年 9.17 2.4 稅前項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 （ic=12%） 萬(wàn)元 3055.54 2.5稅前財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率% 19.33% 2.6稅前投資回收期年 6.89 2.7投資收益率% 19.25% 1.31.3 研究結(jié)論及建議研究結(jié)論及建議 通過(guò)分析和論證，我們得出以下結(jié)論：陜西電力建設(shè)總

11、公司調(diào) 試研究綜合樓符合西部大開(kāi)發(fā)的背景，項(xiàng)目規(guī)劃和建設(shè)方案科學(xué)、 合理，財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論較好，風(fēng)險(xiǎn)較低。因此，陜西電力建設(shè)總公司因此，陜西電力建設(shè)總公司 調(diào)試研究綜合樓綜合評(píng)價(jià)結(jié)論是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行。調(diào)試研究綜合樓綜合評(píng)價(jià)結(jié)論是：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行。 在陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓開(kāi)發(fā)過(guò)程中，應(yīng)注意如 下方面： （1）做好宣傳工作，擴(kuò)大市場(chǎng)效應(yīng)和領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)； （2）加強(qiáng)各分項(xiàng)項(xiàng)目的投資控制。 （3）項(xiàng)目投資商業(yè)部分選擇競(jìng)爭(zhēng)拍賣(mài)的整體銷(xiāo)售模式，存在一 定的銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)，建議適當(dāng)提前商業(yè)部分投資客戶意向的確定，以便 將來(lái)商業(yè)部分設(shè)計(jì)功能及布局、格調(diào)能滿足客戶使用要求。 第二章第二章 可行性研究的思路與框架可行

12、性研究的思路與框架 2.1 項(xiàng)目可行性研究的基本原則項(xiàng)目可行性研究的基本原則 （1）獨(dú)立性原則：即要求在進(jìn)行可行性研究的過(guò)程中要擺脫當(dāng) 事人利益的影響，可行性研究工作始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。 （2）客觀性原則：就是要堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)、實(shí)事求是的原則。 建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究，是根據(jù)建設(shè)的要求與具體條件進(jìn)行分析和 論證而得出的。 （3）真實(shí)性原則：指在進(jìn)行可行性研究的過(guò)程中所運(yùn)用的數(shù)據(jù) 資料必須真實(shí)可靠，結(jié)果必須真實(shí)、公允。 （4）科學(xué)性原則：即要求按客觀規(guī)律辦事。這是可行性研究工 作必須遵循的最基本的原則。用科學(xué)的方法來(lái)收集、分析和鑒別原 始的數(shù)據(jù)和資料，以確保它們的真實(shí)和可靠。每一項(xiàng)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)

13、的 決定，都有科學(xué)的依據(jù)，是經(jīng)過(guò)認(rèn)真的分析、計(jì)算而得出的。 2.2 可行性研究報(bào)告的編制依據(jù)可行性研究報(bào)告的編制依據(jù) （1）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； （2）建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第三版)； （3）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定； （4）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范； （5）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)； （6）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)； （7）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范； （8）高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范； （9）陜西省建筑安裝工程綜合概預(yù)算定額（1999）； （10）陜西省建設(shè)工程其他費(fèi)用定額； （11）實(shí)用建筑工程估價(jià)手冊(cè)； （12）西安市建設(shè)項(xiàng)目城建費(fèi)用統(tǒng)一征收辦法實(shí)施細(xì)則； （13）造價(jià)工程師常用數(shù)據(jù)

14、手冊(cè)； （14）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范； （15）中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法； （16） 建設(shè)部城市規(guī)劃編制辦法。 2.3 可行性研究要解決的關(guān)鍵問(wèn)題可行性研究要解決的關(guān)鍵問(wèn)題 項(xiàng)目可行性研究是在建設(shè)項(xiàng)目投資決策前對(duì)有關(guān)建設(shè)方案、技 術(shù)方案和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方案進(jìn)行的技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證?？尚行匝芯勘仨殢南?統(tǒng)總體出發(fā)，對(duì)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、財(cái)務(wù)、商業(yè)以至環(huán)境保護(hù)、法律等多 個(gè)方面進(jìn)行分析和論證，以確定建設(shè)項(xiàng)目是否可行，為正確進(jìn)行投 資決策提供科學(xué)依據(jù)。項(xiàng)目可行性研究所要解決的關(guān)鍵問(wèn)題如下： （1）通過(guò)項(xiàng)目可行性研究全面分析項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)和所 處環(huán)境的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，提出初步規(guī)劃方案和整體營(yíng)銷(xiāo)方案。 （2）通過(guò)項(xiàng)目可

15、行性研究分析項(xiàng)目的財(cái)務(wù)盈利能力和財(cái)務(wù)清償 能力，在計(jì)算項(xiàng)目投資收益率、內(nèi)部收益率、投資回收期等相關(guān)財(cái) 務(wù)指標(biāo)的基礎(chǔ)上為投資決策提供科學(xué)依據(jù)。 （3）通過(guò)項(xiàng)目可行性研究進(jìn)行項(xiàng)目的盈虧平衡分析、敏感性分 析等，以科學(xué)估計(jì)項(xiàng)目面臨風(fēng)險(xiǎn)的大小。 本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制思路如下圖 3.1 所示。 圖 2.1 可行性研究的基本工作思路 結(jié)論及建議 項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及不確定性分析 項(xiàng)目進(jìn)度安排項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案項(xiàng)目投資估算與 融資方式 市場(chǎng)調(diào)研與預(yù)測(cè) 現(xiàn)場(chǎng)走訪并向相關(guān)人員了解情況 第三章第三章 項(xiàng)目建設(shè)的基本條件項(xiàng)目建設(shè)的基本條件分析分析 3.1 項(xiàng)目規(guī)劃概況項(xiàng)目規(guī)劃概況 陜西電力建設(shè)總公司調(diào)試研究綜合樓（含綜合

16、辦公樓及職工培 訓(xùn)中心）位于西安市新城區(qū)長(zhǎng)樂(lè)西路 3 號(hào)。由陜西電力建設(shè)總公司 投資建設(shè)，占地面積 3289 m2,總建筑面積 27518m2。項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè) 1 棟綜合辦公樓及職工培訓(xùn)中心，同時(shí)配套建設(shè)相應(yīng)的公用設(shè)施以及 輔助工程設(shè)施（地下停車(chē)場(chǎng)、綠地、健身廣場(chǎng)、道路等）。建設(shè)項(xiàng) 目施工期共 20 個(gè)月，2013 年年底全部交付使用。 主要建筑系統(tǒng)及建筑材料: 主體結(jié)構(gòu):框架結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu) 電梯系統(tǒng):直升電梯 外墻材料:涂料、瓷磚 供暖系統(tǒng):集中供暖 門(mén)窗系統(tǒng):塑鋼門(mén)窗 主要設(shè)備材料： 通風(fēng)系統(tǒng)，消防器材，儀器儀表，防雷接地； 門(mén)窗玻璃，防水防腐，油漆涂料，墻地面磚； 光源燈具，低壓電器，變配

17、電，電線電纜，弱電系統(tǒng)； 供水設(shè)備，管材管件，閥門(mén)組件，室外排水，五金水暖； 康體設(shè)施，園林綠化，小區(qū)監(jiān)控，門(mén)禁系統(tǒng)。 3.2 項(xiàng)目區(qū)位及用地項(xiàng)目區(qū)位及用地 本項(xiàng)目位于西安市東北部的新城區(qū)，該區(qū)域毗鄰產(chǎn)灞生態(tài)區(qū)， 附近有興慶、長(zhǎng)樂(lè)兩座公園，還有浐灞兩河優(yōu)美水景的交輝相映， 周邊環(huán)境在不久的將來(lái)是最佳的商業(yè)、辦公區(qū)域。該項(xiàng)目宗地南北 長(zhǎng) 36.6 米，東西寬 123.27 米，主要道路為長(zhǎng)樂(lè)西路和金花北路。 該地被西安市政府規(guī)劃為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地，建設(shè)用地手續(xù)已辦妥。 該地地勢(shì)平坦，構(gòu)筑物已拆除，具備三通一平，沒(méi)有需要保留的文 物等設(shè)施，無(wú)不良工程地質(zhì)條件。 表 3.1 項(xiàng)目綜合技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 內(nèi)容

18、指標(biāo)內(nèi)容指標(biāo) 占地面積： 3289 總建筑面積： 27518 裙樓面積： 13057 招待所面積： 7161 商鋪面積 6530 停車(chē)位（地下）： 98 位 寫(xiě)字樓面積 6527 停車(chē)位（地上）： 31 位 地下室面積： 7300 綠地率： 33% 建筑密度 22.4% 容積率： 2.4 3.3 項(xiàng)目周邊設(shè)施分析項(xiàng)目周邊設(shè)施分析 城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿 插生活的理想佳地，既離開(kāi)了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又 不乏其幽靜，這里無(wú)疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來(lái)投資商 和本土開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤(pán)的涌現(xiàn)將使東城 區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極

19、大的潛力。 近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和市政建設(shè)步伐，使得項(xiàng)目所處區(qū)域的房地 產(chǎn)具有較大的升值空間。周邊日趨成熟的居住配套及商業(yè)氛圍的逐 步形成，為該項(xiàng)目的商鋪價(jià)格奠定了一定的基礎(chǔ)。生態(tài)城東是西安 現(xiàn)在發(fā)展的主推品牌，大幅提升了西安宜居品位。項(xiàng)目所在地附近 水、電、路、氣、通訊、教育、醫(yī)院、商場(chǎng)、郵政、交通等基礎(chǔ)設(shè) 施及市政設(shè)施非常完善。周邊社區(qū)配套成熟，區(qū)域內(nèi)同類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售 經(jīng)營(yíng)狀況良好。 目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長(zhǎng)樂(lè)路一線向東，相繼 涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì) 廣場(chǎng)、新興 24g、西北輕工市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使這一傳統(tǒng)商圈 呈現(xiàn)出新的活力。與此相對(duì)應(yīng)的金花南路

20、一帶，立豐購(gòu)物廣場(chǎng)也將 展示 mall 在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時(shí)代華納等世界級(jí)名 品的入駐，給這一區(qū)域帶來(lái)全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。 康復(fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售 的時(shí)代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)上的一支生力軍。 項(xiàng)目周邊教育文化氛圍濃厚，有西安電力高等專(zhuān)科學(xué)校、西工 大附屬中學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校西北電機(jī)小學(xué)、西安現(xiàn)代職業(yè)學(xué)校、 西安電機(jī)中學(xué)、西安電力高等專(zhuān)科學(xué)校、西安市自達(dá)中學(xué)、西工大 附屬中學(xué)等學(xué)校。 項(xiàng)目附近醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施非常發(fā)達(dá)，附近有西京醫(yī)院、第四軍醫(yī) 大學(xué)西安五仁醫(yī)院、陜西中西醫(yī)結(jié)合醫(yī)院、瑞光口腔醫(yī)院、陜西生 殖

21、醫(yī)學(xué)醫(yī)院、康大藥房、圣和醫(yī)院、西京醫(yī)院、澡露堂新康大藥房、 北方醫(yī)院等。 項(xiàng)目周邊金融設(shè)施齊全，各大銀行均在項(xiàng)目周?chē)O(shè)有支行或是 儲(chǔ)蓄所，如中國(guó)光大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、 工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華 北路郵政儲(chǔ)蓄所等。 項(xiàng)目周邊交通非常便利，10 路、410 路、527 路、27 路車(chē)等均 可直接到達(dá)，可到達(dá)項(xiàng)目所在地的主要車(chē)次詳細(xì)可見(jiàn)圖 3.1。且西 安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車(chē)北客站至韋曲， 三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng) 50.3 公里，總投資 179.5 億元。其中， 地鐵一號(hào)線經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地，這就使得項(xiàng)目所在地的交通更加便捷

22、。 綜上所述，該項(xiàng)目宗地地理位置較好，未來(lái)增值潛力具大，自 然條件很好，區(qū)域環(huán)境優(yōu)越，周邊配套設(shè)施齊全，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前景很 好。 圖 3.1 項(xiàng)目附近交通示意圖 3.4 施工單位公司簡(jiǎn)介施工單位公司簡(jiǎn)介 西北電力建設(shè)集團(tuán)公司（陜西電力建設(shè)總公司）是具有突出管 理優(yōu)勢(shì)和雄厚施工實(shí)力的電力建設(shè)企業(yè)。前身是西北電力建設(shè)局， 始建于 1952 年，歷經(jīng)多次體制變革，1988 年更名為陜西電力建設(shè) 總公司，1999 年改組為西北（陜西）電力建設(shè)集團(tuán)公司。歷經(jīng)五十 多年的艱苦創(chuàng)業(yè)和蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已成為一個(gè)資產(chǎn)近 5 億元、年產(chǎn)值 超過(guò) 25 億元、擁有四個(gè)專(zhuān)業(yè)工程施工全資子公司、近十個(gè)控（參） 股公司和直屬單位

23、、員工近萬(wàn)人的企業(yè)。公司及所屬公司具有電力 工程施工總承包一級(jí)資質(zhì)、房屋建筑施工總承包一級(jí)資質(zhì)、調(diào)試甲 級(jí)、監(jiān)理甲級(jí)資質(zhì)，以及國(guó)家對(duì)外承包工程經(jīng)營(yíng)資格證書(shū)。 五十多年來(lái)，公司及下屬公司在國(guó)內(nèi)近三十個(gè)省、市以及國(guó)外 十余個(gè)國(guó)家承擔(dān)了百余項(xiàng)工程項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)，尤其是承擔(dān)了從日 本、英國(guó)引進(jìn)的第一座大型火電站、中國(guó)第一條 330kv 輸電線路及 變電站、中國(guó)第一條 500kv 交直流輸電線路施工、750kv 輸變電線 路監(jiān)理，積累了先進(jìn)的施工技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)。 五十多年來(lái)，公司始終秉承“品質(zhì)成就未來(lái)”的核心理念，強(qiáng) 化管理和技術(shù)創(chuàng)新，公司參與工程總承包、施工承包、工程管理、 調(diào)試、監(jiān)理、咨詢(xún)、技術(shù)服務(wù)的

24、所有在建工程進(jìn)度正點(diǎn)、安全良 好、質(zhì)量?jī)?yōu)良，贏得了各方的廣泛贊譽(yù)，也獲得了十余項(xiàng)國(guó)家、省 部級(jí)榮譽(yù)稱(chēng)號(hào)，使“西北電建”響徹國(guó)內(nèi)，叫響國(guó)際。承建的深圳 媽灣電廠工程、齊魯石化自備熱電廠工程榮獲“魯班獎(jiǎng)”；唐山陡 河電站、秦嶺電廠二期、500kv 平武輸電線路及 330kv 秦北莊輸電 線路工程、國(guó)華內(nèi)蒙準(zhǔn)格爾電廠、寧夏石嘴山電廠、寧夏中寧電廠 擴(kuò)建、京能內(nèi)蒙岱海電廠一期、陜西韓城第二發(fā)電廠一期、750kv 示范等 10 余個(gè)工程先后榮獲國(guó)家工程質(zhì)量銀獎(jiǎng)；陜西渭河電廠二、 三期、陜西寶雞第二發(fā)電廠、陜西戶縣第二發(fā)電廠等 10 余個(gè)工程榮 獲電力優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)。 近十多年來(lái)，公司立足國(guó)內(nèi)，瞄準(zhǔn)國(guó)際，合縱

25、連橫，全面進(jìn)軍 國(guó)際電力建設(shè)市場(chǎng)，先后與中國(guó)東方電氣集團(tuán)公司、中國(guó)技術(shù)進(jìn)出 口總公司、中國(guó)機(jī)械設(shè)備進(jìn)出口總公司、中國(guó)成達(dá)工程公司等知名 企業(yè)合作，承接并實(shí)施完成了 24 臺(tái)火電機(jī)組、一條國(guó)家級(jí)輸變電線 路、共 11 個(gè)涉外工程的施工、管理、技術(shù)服務(wù)、監(jiān)理、調(diào)試等任 務(wù)。其中，主要有伊朗阿拉克電站，伊拉克巴格達(dá)東電廠，印度加 爾各答 durgapur 電廠、sagardighi 電廠、rosa 電廠、hisar 電 廠，印度尼西亞莫加克托電廠、蘇娜拉亞電廠、南望電廠，越南汪 秘電廠以及剛果（布）輸變電項(xiàng)目，工程質(zhì)量、管理、進(jìn)度均創(chuàng)造 了所在國(guó)一流水平，得到了中外各方的高度贊譽(yù)，提升中國(guó)電力建 設(shè)

26、形象的同時(shí)，樹(shù)立了“西北電建”響亮的國(guó)際品牌。 近年來(lái)，公司注重科學(xué)管理，實(shí)施全面創(chuàng)新，整合并通過(guò)了國(guó) 內(nèi)國(guó)際質(zhì)量、職業(yè)健康安全及環(huán)境管理體系認(rèn)證；公司被評(píng)為“陜 西省文明單位標(biāo)兵”、陜西省“守合同、重信用”單位、陜西省重 點(diǎn)工程立功競(jìng)賽先進(jìn)單位、建設(shè)銀行“aaa 級(jí)信用等級(jí)企 業(yè)”、2007 年度全國(guó)電力建設(shè)優(yōu)秀施工企業(yè)、陜西省電力公司綜合 先進(jìn)、“四好”領(lǐng)導(dǎo)班子、黨風(fēng)廉政建設(shè)、思想政治工作、雙文明 先進(jìn)等多項(xiàng)榮譽(yù)。 目前，公司擁有雄厚的施工機(jī)具、管理和技術(shù)隊(duì)伍，積累了豐 富的國(guó)內(nèi)國(guó)際工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，具有同時(shí)承建 68 座大中型電 站、15002000 公里送變電線路及配套變電站、20 萬(wàn)平方

27、米工業(yè)與 民用建筑工程的能力，可廣泛開(kāi)展工程施工總承包、專(zhuān)業(yè)承包、工 程監(jiān)理、調(diào)試以及建設(shè)管理、咨詢(xún)服務(wù)等各項(xiàng)業(yè)務(wù)。 第四章第四章 市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位 4.1 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢(shì)西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀和總體發(fā)展趨勢(shì) 4.1.1 西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀西安房地產(chǎn)投資環(huán)境現(xiàn)狀 自 1992 年以來(lái)，西安的房地產(chǎn)業(yè)受本地經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，經(jīng)歷 了一個(gè)從市場(chǎng)初步啟動(dòng)到相對(duì)高速發(fā)展的過(guò)程，1993 年、1994 年西 安房地產(chǎn)投資均成倍增長(zhǎng)。在商品房制度出臺(tái)初期，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及銷(xiāo) 售均表現(xiàn)出一定的不成熟，而從 1995 年開(kāi)始，國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn) 投資和信貸資金的計(jì)劃管理，

28、嚴(yán)格控制高檔房地產(chǎn)建設(shè)，從 95 年到 99 年，經(jīng)過(guò)國(guó)家的宏觀調(diào)控和房地產(chǎn)強(qiáng)勢(shì)企業(yè)的不斷崛起，西安的 房地產(chǎn)業(yè)從盲目開(kāi)發(fā)、無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)、不甚理智購(gòu)買(mǎi)階段逐步向平穩(wěn)成 熟階段過(guò)渡。同時(shí)國(guó)家實(shí)施積極的住房消費(fèi)調(diào)控政策，商品房建設(shè)、 銷(xiāo)售方面的法律、法規(guī)日益完善，物業(yè)管理逐步規(guī)范，將西安的房 地產(chǎn)市場(chǎng)逐步推上了一個(gè)良性、健康地發(fā)展軌道，伴隨著宏觀經(jīng)濟(jì) 的持續(xù)走好，西安的房地產(chǎn)業(yè)也步入了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金時(shí)期。 2002 年是西部大開(kāi)發(fā)走向深入的一年，在市政府“十五”計(jì)劃 地指引下，西安兩大支柱產(chǎn)業(yè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好， 同時(shí)在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、固定資產(chǎn)投資、旅游、對(duì)外貿(mào)易等方面都取 得了好的成績(jī)，

29、國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益不斷改善，城鄉(xiāng)人民生活 水平也相應(yīng)獲得提高，居民收入穩(wěn)步增長(zhǎng)，消費(fèi)領(lǐng)域逐漸擴(kuò)大，消 費(fèi)方式也呈現(xiàn)出多樣化，表現(xiàn)在住房消費(fèi)方面的支出也有較大幅度 增長(zhǎng)。 2002 年伴隨著政府各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策平穩(wěn)運(yùn)行以及市場(chǎng)環(huán)境的 持續(xù)改善，西安房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也漸入佳境。二手房市場(chǎng)開(kāi)放、土 地市場(chǎng)交易招拍掛制度、交易契稅減半政策出臺(tái)，這些政策無(wú)不顯 示出政府進(jìn)一步將房地產(chǎn)推向市場(chǎng)，由市場(chǎng)來(lái)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)的調(diào)整、運(yùn) 作、發(fā)展，同時(shí)也體現(xiàn)出政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度。城市化建設(shè) 步伐的加快，舊城改造工程的深入實(shí)施，長(zhǎng)安撤縣設(shè)區(qū)、 “西安 cbd 建設(shè)規(guī)劃”及“大西安都市圈構(gòu)想”等等政策的出臺(tái)，為西安的

30、房 地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了更大的發(fā)展契機(jī)。西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)短期的政策 及季節(jié)性調(diào)整，步入了發(fā)展的新階段，各級(jí)市場(chǎng)交投活躍，土地市 場(chǎng)供給充足，交易已經(jīng)開(kāi)始實(shí)行招拍掛制度，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)調(diào)節(jié) 土地資源的分配。二手房市場(chǎng)完全開(kāi)放后目前對(duì)新商品房市場(chǎng)的影 響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，在商品房開(kāi)發(fā)方面，商品房建設(shè)仍表現(xiàn)出較高的 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，從 2002 年市場(chǎng)新推出的樓盤(pán)可以看出：開(kāi)發(fā)商在產(chǎn)品定 位、建筑設(shè)計(jì)、銷(xiāo)售策略等方面均對(duì)市場(chǎng)有了較為深刻的認(rèn)識(shí)，較 之前成熟了許多。 2003 年在政府宏觀政策的引導(dǎo)以及市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)下，西安房 市保持了良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)，土地市場(chǎng)實(shí)行招拍掛制度后，地價(jià)相對(duì) 于改革前有一定程度上?。欢?/p>

31、房市場(chǎng)仍處于發(fā)展期，市場(chǎng)表現(xiàn)較 上年活躍，交易量有所增長(zhǎng)；商品房市場(chǎng)無(wú)論從開(kāi)發(fā)還是銷(xiāo)售均高 于去年，可以看出開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)仍然抱有相當(dāng)高的熱情，同時(shí)市場(chǎng) 銷(xiāo)售的走高也給其帶來(lái)了相當(dāng)大的信心支持。從政府的角度來(lái)看， 上年全國(guó)局部地區(qū)市場(chǎng)存在的一些過(guò)熱及結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)象已引起 其注意，從 2003 年以來(lái)政府對(duì)土地市場(chǎng)的規(guī)劃及控制政策，銀行放 貸利率的一系列調(diào)整均可見(jiàn)一斑，這也為促進(jìn)、規(guī)范樓市良好運(yùn)行 提供了政策引導(dǎo)。 西安房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 2003 年種種政策規(guī)范及市場(chǎng)的快速發(fā)展， 為 2004 年的市場(chǎng)帶來(lái)了更新、更高的發(fā)展起點(diǎn)。2004 年西安房地 產(chǎn)市場(chǎng)仍然平穩(wěn)運(yùn)行，開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售較去年同比均保持

32、著較高的增長(zhǎng) 幅度。同時(shí)經(jīng)過(guò) 2003 年二手房市場(chǎng)在開(kāi)放過(guò)程中的不斷磨合，2004 年的市場(chǎng)容量及開(kāi)放程度繼續(xù)擴(kuò)張中，自中介市場(chǎng)而始的二手房市 場(chǎng)變革逐步開(kāi)始上演，作為市場(chǎng)交易雙方的中間方，中介市場(chǎng)的逐 步規(guī)范運(yùn)作將為未來(lái)西安二手房市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展起到重要作用。 從新商品房市場(chǎng)運(yùn)行來(lái)看，2003 年被稱(chēng)之為房地產(chǎn)市場(chǎng)的“土地年” ，而 2004 年則被謂之“金融年”的稱(chēng)號(hào)，而這種來(lái)自土地與金融市 場(chǎng)的變革仍處于不斷深入的演變之中。8.31 之后的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò) 對(duì)土地市場(chǎng)的深層次調(diào)控，從源頭對(duì)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作肅清了 一系列障礙，但也讓眾多開(kāi)發(fā)商未來(lái)運(yùn)營(yíng)面臨著更大的挑戰(zhàn)。伴隨 著政府對(duì)土地

33、、金融市場(chǎng)的不斷緊縮調(diào)控，新商品房市場(chǎng)的運(yùn)作也 越來(lái)越趨于規(guī)范，新物業(yè)開(kāi)發(fā)、物業(yè)管理等方面的法規(guī)政策也越來(lái) 越嚴(yán)格規(guī)范著商品房市場(chǎng)的運(yùn)行。 2005 年的西安樓市仍然伴隨著來(lái)自政策面的深層次調(diào)整相對(duì)平 穩(wěn)運(yùn)行， “國(guó)八條”及七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作意見(jiàn)的通 知對(duì)于調(diào)控市場(chǎng)、穩(wěn)定房?jī)r(jià)提出指導(dǎo)性意見(jiàn)。西安按照中央宏觀 調(diào)控精神，結(jié)合本土市場(chǎng)實(shí)際現(xiàn)狀也同樣采取了系列宏觀調(diào)控措施， 這些政策的出臺(tái)對(duì)規(guī)范西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展、穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格具有積 極的意義。伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)格局的不斷完善以及市場(chǎng)規(guī)范制度對(duì) 市場(chǎng)的不斷引導(dǎo)及調(diào)節(jié)，房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)作趨勢(shì)已經(jīng)越來(lái)越為明 顯，在市場(chǎng)無(wú)形指揮棒的引導(dǎo)下，商品房

34、的供應(yīng)與購(gòu)買(mǎi)行為也逐步 走向理性與成熟，一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)及三級(jí)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)也將趨向合 理化，而市場(chǎng)的最終成熟必將是價(jià)格、供給、需求等市場(chǎng)運(yùn)作主因 素及各影響因素之間的適度平衡。 2006 年，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售量較去年同比仍有較大增加，發(fā) 展勢(shì)頭迅猛。但是政策方面更加嚴(yán)厲，中央政府出臺(tái)了“國(guó)六條” 及與之配套的“九部委十五條” ，繼續(xù)深化“國(guó)八條”的宏觀調(diào)控， 對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了具體的戶型面積比例，每個(gè)城市的套型建筑面 積 90 平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重，必須達(dá)到開(kāi) 發(fā)建設(shè)總面積的 70%以上。并將全額征收營(yíng)業(yè)稅的時(shí)間由購(gòu)買(mǎi)住房 不足 2 年增加到 5 年，以抑制投機(jī)和投資需

35、求。此次政策調(diào)控力度 之大，前所未有，并且政府很可能將此當(dāng)成一項(xiàng)長(zhǎng)期政策，10 年內(nèi) 都很難發(fā)生變化。而開(kāi)發(fā)商要想“活”下去，就必須盡力做好 90 平 米以下戶型的設(shè)計(jì)，堅(jiān)持實(shí)用主義，才能挺過(guò)這次難關(guān)，并在競(jìng)爭(zhēng) 中勝出。 2007 年以來(lái)，西安商品房銷(xiāo)售量和價(jià)格都是加速上漲，上半年 銷(xiāo)售量同比增加 36.81%，而價(jià)格則上升了 6.72%。這與人們對(duì)政府 房地產(chǎn)調(diào)控政策的失望和今年以來(lái)的物價(jià)快速上漲不無(wú)關(guān)系。 從總的發(fā)展情況來(lái)看，2003 年到 07 年是西安房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 較為迅速的時(shí)段。在全國(guó)其它城市房地產(chǎn)價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快形成了一定 泡沫的時(shí)期，國(guó)家先后出臺(tái)一系列的宏觀調(diào)控政策，以打壓房地產(chǎn)

36、發(fā)展不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象，在這種情況下，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展卻相對(duì) 比較平穩(wěn)，價(jià)格每年都保持 5%以上的增長(zhǎng)幅度，顯示了其較為健康 地運(yùn)行。 2008 年，西安市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量一直處于低位運(yùn)行且不斷動(dòng) 蕩波動(dòng)，相比 2007 年市場(chǎng)發(fā)展水平，目前的市場(chǎng)狀況明顯趨冷，表 現(xiàn)出從未有過(guò)的低迷，進(jìn)入 2012 年第一季度，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)新盤(pán) 還在不斷推出，供應(yīng)持續(xù)增長(zhǎng)，買(mǎi)賣(mài)雙方角色互換，自住需求成為 市場(chǎng)主導(dǎo)，成交量溫和放量，持續(xù)攀升，逐步回暖。 在西安樓市舊有格局中，南北發(fā)展勢(shì)如破竹，高新區(qū)一馬當(dāng)先， 曲江、經(jīng)開(kāi)區(qū)異軍突起，只有東西樓市顯得矜持、內(nèi)斂，發(fā)展較緩。 因而西安樓市有了“南金、北銀、東銅、西鐵

37、”的說(shuō)法。而近兩三 年以來(lái)，這一看法在西安地產(chǎn)界正逐漸改變，尤其隨著新興駿景 園、紫昕花庭、東尚、紫銘小區(qū)、紫薇家天下、沁水新城、水岸 清城以及千畝大盤(pán)廣廈水岸東方的相繼建成和亮相，西安城東地 產(chǎn)逐漸變得炙手可熱起來(lái)。 城東處喧鬧之地，享幽靜之愉，是一塊可以在鬧市與幽靜中穿 插生活的理想佳地，既離開(kāi)了市中心又不失其繁華，既遠(yuǎn)離郊區(qū)又 不乏其幽靜，這里無(wú)疑是新都市主義的核心區(qū)域。一些外來(lái)投資商 和本土開(kāi)發(fā)商紛紛瞄準(zhǔn)這一區(qū)域，眾多高品質(zhì)大盤(pán)的涌現(xiàn)將使東城 區(qū)域價(jià)值得到逐步提升，并將蘊(yùn)涵極大潛力。 目前城東房地產(chǎn)的發(fā)展主要在兩個(gè)片區(qū)，一是環(huán)城東路以東、 浐河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)西界以西片區(qū)，近年來(lái)在城東開(kāi)發(fā)的

38、新商品房基本 上都集中此片區(qū)；二是紡織城片區(qū)，主要是房改前開(kāi)發(fā)的集資房和 公房。 2004 年，城東的住宅價(jià)格基本上在 2900 元/平米左右浮動(dòng)， 2005 年，已經(jīng)突破了 3000 元/平米，2007 年價(jià)格則達(dá)到了 3200 元/ 平米。住宅的銷(xiāo)售量也是迅速增長(zhǎng)，近兩年的增速都在 40%以上。 很顯然這預(yù)示著人們對(duì)城東地產(chǎn)的看好。 康復(fù)路、輕工、義烏商城已經(jīng)成了西安對(duì)外的貿(mào)易平臺(tái)，可以 這么講：“大到家電，小到針線”應(yīng)有盡有。西安市民衣食住行等 物品的流通基本上都在這些大大小小的批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行。城東是一個(gè) 大路貨的集散地，貨樣齊全、價(jià)格便宜，是西北地區(qū)首屈一指的服 裝、生活用品批發(fā)市場(chǎng)，多

39、少年來(lái)商賈云集，繁華依然。城東的商 業(yè)地產(chǎn)也是水漲船高，不斷崛起。近年來(lái)，丹尼爾服裝商城、多彩 商城、華東服裝城、金朗商城等項(xiàng)目的落成運(yùn)營(yíng)，充實(shí)著康復(fù)路商 圈的商業(yè)氛圍。長(zhǎng)樂(lè)路也已逐漸形成了康復(fù)路之外的城東商業(yè)代表。 白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、新興 24g、輕工綜合商務(wù)樓等項(xiàng)目 建設(shè)，無(wú)疑使城東商業(yè)地產(chǎn)得以延伸。 城東的寫(xiě)字樓和別墅都非常少。寫(xiě)字樓少是因?yàn)槌菛|的產(chǎn)業(yè)比 較特別軍工產(chǎn)業(yè)，因此也就不需要相應(yīng)的寫(xiě)字樓。雖然如此， 城東還是有一顆寫(xiě)字樓明星西部電力國(guó)際商務(wù)中心屹立于互助 路旁，一枝獨(dú)秀，說(shuō)明城東對(duì)寫(xiě)字樓還是有需求的。城東的別墅也 很少，僅沁水新城和就掌燈有一些，這與城東的環(huán)境特點(diǎn)有關(guān)

40、，別 墅或是依山傍水，或是建設(shè)在高爾夫球場(chǎng)、原始森林等優(yōu)美的風(fēng)景 區(qū)，對(duì)自然環(huán)境的要求很高，而以前浐灞河受到污染，2000 年后才 開(kāi)始治理，西安動(dòng)物園更是 2004 年搬遷的。沒(méi)有相應(yīng)地環(huán)境，別墅 自然不會(huì)產(chǎn)生。 4.1.2 西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)西安市房地產(chǎn)的總體發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 據(jù)專(zhuān)家分析西安市房地產(chǎn)業(yè)將呈現(xiàn)以下走勢(shì)： （1）市場(chǎng)還將有 2-3 年的快速增長(zhǎng)期。這一時(shí)期，市場(chǎng)需求旺 盛，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)豐厚。之后將進(jìn)入 10 至 20 年的穩(wěn)定增長(zhǎng)期。 （2）各區(qū)域板塊之間的差距將會(huì)進(jìn)一步縮小，宏觀調(diào)控力度將 會(huì)加強(qiáng)，市場(chǎng)將會(huì)發(fā)展得更為有序和規(guī)范。 （3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的門(mén)檻將逐步提高，資

41、金密集度和技術(shù)密 集度要求越來(lái)越高，開(kāi)發(fā)企業(yè)出現(xiàn)兩極分化，專(zhuān)業(yè)化、品牌化企業(yè) 將主宰市場(chǎng)，弱者或被迫形成企業(yè)聯(lián)盟，或被淘汰出局。 （4）房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)較高的利潤(rùn)空間，將使得越來(lái)越多的投資 者進(jìn)入這一行業(yè)，必將給現(xiàn)有開(kāi)發(fā)企業(yè)形成巨大的沖擊，并會(huì)影響 整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局。同時(shí)也將影響房地產(chǎn)價(jià)格穩(wěn)中趨降。 （5）消費(fèi)者金字塔中部群體將成為未來(lái)市場(chǎng)的中流砥柱，商品 房住宅單位面積向經(jīng)濟(jì)實(shí)用的中小套型轉(zhuǎn)變亦為大勢(shì)所趨。 （6）多個(gè)大盤(pán)的推出，將是西安多年來(lái)積聚的消費(fèi)能量得到有 效釋放，并將改變西安房地產(chǎn)市場(chǎng)格局，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將空前激烈。 4.2 西安市酒店的市場(chǎng)分析西安市酒店的市場(chǎng)分析 4.2.1 西安

42、市酒店的現(xiàn)狀分析西安市酒店的現(xiàn)狀分析 本項(xiàng)目招待所按照三星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)就行建設(shè)裝修，因此相關(guān)的 數(shù)據(jù)資料參考西安市三星級(jí)酒店。 西安市是世界著名的歷史文化名城和國(guó)際旅游城市，具有豐富 的旅游資源。獨(dú)特的人文景觀和秀美的自然風(fēng)貌，使西安的旅游資 源在全國(guó)名列前茅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，西安每年來(lái)自境內(nèi)外的游客總數(shù)達(dá)到 近 1600-1700 萬(wàn)余人次，其中 2007 年西安共接待境外旅游者 70 萬(wàn) 人次，接待國(guó)內(nèi)旅游者 1685 萬(wàn)人次，旅游總收入 113 億元，其中外 匯收入 2.9 億美元，巨大的旅游資源為西安的旅游業(yè)帶來(lái)豐厚利潤(rùn) 的同時(shí)，也為西安的酒店業(yè)、飲食業(yè)、娛樂(lè)業(yè)等行業(yè)帶來(lái)了巨大的 機(jī)遇。 （1）

43、西安酒店的規(guī)模數(shù)量 對(duì)西安目前現(xiàn)有的酒店、飯店的調(diào)查顯示，目前西安有 4 家五星 級(jí)酒店、6 家四星級(jí)酒店、15 家三星級(jí)酒店、20 家準(zhǔn)三星級(jí)酒店和 近 100 家二星級(jí)及以下酒店。調(diào)查還顯示，西安目前五星級(jí)酒店客 房總數(shù)為 1700 余套，四星級(jí)酒店客房總數(shù)為 2600 余套，三星級(jí)酒 店客房總數(shù)為 3500 余套，準(zhǔn)三星級(jí)酒店客房總數(shù)為 3800 余套，二 星級(jí)酒店客房總數(shù)為 11000 余套，以上所有酒店、賓館合計(jì)客房總 數(shù)為 22600 余套。 （2）西安酒店的星級(jí)分布 據(jù)西安房地產(chǎn)信息網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前西安五星級(jí)、四星級(jí)、 三星級(jí)、準(zhǔn)三星級(jí)和二星級(jí)及以下酒店分配比例分別為 3%、

44、4%、10%、14%和 69%，其中二星級(jí)及以下的酒店所占比例占 到絕大多數(shù)，而準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店數(shù)合計(jì)只有 31%，表明目前西 安酒店業(yè)還是以中低檔次酒店為主。 （3）西安酒店的分布與經(jīng)營(yíng)狀況 從各級(jí)酒店的分布和經(jīng)營(yíng)狀況看，目前主要存在以下幾種情況： 酒店的布局在各個(gè)城區(qū)之間不平衡，這表現(xiàn)在城內(nèi)、城南和城東 三城區(qū)的酒店數(shù)占到西安市所有酒店數(shù)的 75%；而城西、城北和西 高新三城區(qū)酒店數(shù)合計(jì)占全市酒店數(shù)的 25%，可見(jiàn)酒店在各個(gè)城區(qū) 之間的分布十分不平衡。 酒店的入住率受旅游季節(jié)變動(dòng)的影響 非常明顯，淡季和旺季使得同一個(gè)酒店或表現(xiàn)為冷若寒冬，或表現(xiàn) 為如沐春風(fēng)。 酒店所處的位置對(duì)酒店的入住率

45、影響巨大，位置好 的酒店無(wú)論旺季淡季都能有相對(duì)穩(wěn)定的入住率，而位置稍差的酒店 其入住率一直上不去。 準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店其經(jīng)營(yíng)狀況整體上要 好于低檔次的酒店，但在準(zhǔn)三星級(jí)以上的酒店之中仍然存在位置好 壞所帶來(lái)的差異。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，西安酒店業(yè)整體經(jīng)營(yíng)狀況處于正常的利潤(rùn)水平。 調(diào)查中有部分酒店表示近年來(lái)酒店的客房入住率開(kāi)始下降，經(jīng)營(yíng)利 潤(rùn)也逐漸下降，甚至低于西安酒店業(yè)的平均利潤(rùn)水平，而市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng) 態(tài)勢(shì)卻越來(lái)越激烈，整個(gè)酒店市場(chǎng)讓他們開(kāi)始產(chǎn)生憂慮；但另一方 面，一些酒店卻一直保持較高的入住率（有些酒店如高新區(qū)新紀(jì)元 賓館其入住率常年保持在 90%左右） ，并保持較高的利潤(rùn)，這表明盡 管西安酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)

46、越來(lái)越激烈，但仍有不少酒店在這種激烈的競(jìng) 爭(zhēng)態(tài)勢(shì)中從容獲利，這無(wú)一不在說(shuō)明酒店業(yè)是個(gè)具有很高管理技能 的行業(yè)，它經(jīng)營(yíng)的好壞不但與酒店提供的硬件服務(wù)有關(guān)，而且它提 供的軟件服務(wù)更為重要，在酒店的管理上誰(shuí)更為客戶著想，誰(shuí)提供 的軟服務(wù)更細(xì)、更周到、更符合客戶心意，誰(shuí)就可能獲得更大的市 場(chǎng)。相反，那些固步自封，不思創(chuàng)新的酒店，自然免不了被市場(chǎng)所 淘汰的命運(yùn)。 調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，酒店平均客房入住率達(dá)到 70%，其中客房入住 率為 75%和 65%的酒店數(shù)分別占 31.6%和 26.3%，兩者合計(jì)占到 58%；客房入住率最高達(dá)到 90%的酒店占 15.6%，入住率最低為 45% 的酒店占 10.5%。表明，

47、西安酒店整體入住率平均水平基本維持在 70%左右，不同酒店之間則由于地理位置和經(jīng)營(yíng)方式的差異而使得其 入住率出現(xiàn)參差不齊的情況。 （4）西安市酒店客源特征分析 西安酒店接待的客戶主要是以散客為主，占入住客人的 35%； 其次是旅行游客，占入住客人的 26%，表明西安目前酒店的經(jīng)營(yíng)對(duì) 象主要是針對(duì)散客和境內(nèi)外的旅行游客。以參加會(huì)議、商務(wù)洽談、 培訓(xùn)為目的入住的客戶占 16%，機(jī)關(guān)單位（以陜西省其它地區(qū)為主） 占 13%，其它消費(fèi)形式占 10%。值得注意的是，近年來(lái)，以參加會(huì)議、 商務(wù)洽談、公司培訓(xùn)等為目的的消費(fèi)有增長(zhǎng)之勢(shì)，這就提醒酒店經(jīng) 營(yíng)者，如何為這些準(zhǔn)客戶提供更好的商務(wù)條件從而在眾多的酒店中

48、 搶占有限的客戶將是酒店利潤(rùn)增長(zhǎng)與否的一個(gè)重要策略。 從對(duì)酒店的客戶年齡的調(diào)查看，客戶的年齡中要以中、青年人 為主，同時(shí)也不乏年紀(jì)更輕和年紀(jì)更長(zhǎng)的人。消費(fèi)者職業(yè)上沒(méi)有非 常明確的區(qū)分，從企業(yè)老板、個(gè)體老板、政府官員、公司經(jīng)理、職 業(yè)白領(lǐng)到學(xué)生均有一定的比例。而客戶的消費(fèi)特征主要以旅行消費(fèi)、 公款消費(fèi)、商務(wù)消費(fèi)和住宿餐飲等，其中又主要以旅游消費(fèi)和商務(wù) 消費(fèi)為主。 （5）客戶選擇酒店考慮的主要因素分析 從入住客戶資料分析，一般來(lái)講，作為旅游觀光者其選擇入住 的酒店時(shí)都希望該地區(qū)交通方便、四通八達(dá)，去哪里都方便；同時(shí) 購(gòu)物方便，隨時(shí)選擇一些特色物品，留作旅游紀(jì)念。對(duì)于商務(wù)人士 的下榻選擇，一般是也都

49、是選擇商業(yè)發(fā)達(dá)、交通便利、附近有銀行、 郵政等區(qū)域的酒店。即入住客戶在選擇酒店時(shí)最看重的交通和商業(yè) 環(huán)境。 4.3 項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目商業(yè)市場(chǎng)分析 西安曾是聞名于世的古都和經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心，作為古絲綢之路的 起點(diǎn)，商貿(mào)業(yè)有著輝煌的歷史。近年來(lái)，西安商貿(mào)業(yè)以“發(fā)展大商貿(mào)、 建設(shè)大市場(chǎng)、搞活大流通”為目標(biāo)，大力調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，深化體制改 革，加強(qiáng)設(shè)施建設(shè)，取得了長(zhǎng)足發(fā)展，已初步建立起統(tǒng)一、開(kāi)放、 多元、競(jìng)爭(zhēng)的商貿(mào)流通格局，西部商貿(mào)中心的地位逐步形成。 隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的加快，未來(lái)西安作為世界 聞名的歷史文化古都，旅游名城，中國(guó)重要的教育、科研、裝備制 造業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和交通樞紐城市

50、，新歐亞大陸橋中國(guó)段和 中西部中心城市，需要在尊重城市的歷史和客觀發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上， 以人為本，以改善人居環(huán)境、完善城市功能、健全服務(wù)體系、提高 生活質(zhì)量為目標(biāo)，制訂出西安市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對(duì)策，逐步形成布局 合理、功能齊全、統(tǒng)一開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)有序的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)新體系，以適 應(yīng)我國(guó)加入世貿(mào)組織后對(duì)外開(kāi)放新形勢(shì)的要求，并形成良好有序的 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，保障我市商業(yè)快速、健康、持續(xù)發(fā)展。 在西安，具有十幾年商業(yè)底蘊(yùn)的康復(fù)路、輕工一線，是西北地 區(qū)極負(fù)盛名的服裝鞋帽、輕工業(yè)品批發(fā)零售的集散地。經(jīng)過(guò)十幾年 的發(fā)展演變，不合時(shí)宜的商業(yè)布局已不堪承擔(dān)現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展的重任， 因而大批量的新生商業(yè)地產(chǎn)異軍突起，成就并引領(lǐng)了

51、新一代批發(fā)零 售市場(chǎng)的潮流。 目前，項(xiàng)目周邊商業(yè)氣氛濃厚，沿西安長(zhǎng)樂(lè)路一線向東，相繼 涌現(xiàn)了白馬世紀(jì)廣場(chǎng)、西北商貿(mào)中心、時(shí)丹達(dá)服裝城、丹尼爾世紀(jì) 廣場(chǎng)、新興 24g、西北輕工市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，使這一傳統(tǒng)商圈 呈現(xiàn)出新的活力。與此相對(duì)應(yīng)的金花南路一帶，立豐購(gòu)物廣場(chǎng)也將 展示 mall 在西北地區(qū)的全新內(nèi)涵，沃爾瑪、時(shí)代華納等世界級(jí)名 品的入駐，給這一區(qū)域帶來(lái)全新的商業(yè)活力與新鮮的商業(yè)氣息。 康復(fù)路、輕工一線商圈的壯大，將逐漸引領(lǐng)西北地區(qū)批發(fā)零售 的時(shí)代潮流，并以其幾十年的商業(yè)底蘊(yùn)與商脈，成為西安商業(yè)地產(chǎn) 市場(chǎng)上的一支生力軍。 4.4 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 （1）西高新：西高新是

52、西安最為集中的商務(wù)辦公區(qū)，也集中了 西安大多數(shù)的中高檔寫(xiě)字樓，從高新國(guó)際商務(wù)中心對(duì)接世界 500 強(qiáng) 開(kāi)始，到高科廣場(chǎng)、華晶商務(wù)廣場(chǎng)、創(chuàng)業(yè)廣場(chǎng)、企業(yè)壹號(hào)公園、海 星城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目在盯緊西高新已有企業(yè)的同時(shí)，也都把眼光投向 了更廣闊的國(guó)內(nèi)大型企業(yè)上，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的客戶資源逐漸呈現(xiàn)緊張 趨勢(shì)。 （2）城內(nèi)：西安城內(nèi)的區(qū)域是西安商業(yè) cbd 的真正所在，成熟 的區(qū)域環(huán)境和四通八達(dá)的交通條件，使得該區(qū)域依然是寫(xiě)字樓供應(yīng) 和需求的焦點(diǎn)。目前該區(qū)域的寫(xiě)字樓多集中在北大街和和平門(mén)里一 線，最大的優(yōu)勢(shì)是相關(guān)的商業(yè)職能配套設(shè)施成熟而豐富，但整體的 辦公氛圍并不好。 （3）城北：城北商住樓、寫(xiě)字樓主要沿迎賓大道（未

53、央路）呈 線形分布，因此這里辦公氣氛相比其它地區(qū)并不濃。并且受到區(qū)域 成熟度影響，這里的項(xiàng)目大多數(shù)都打出商住樓概念牌，而推向市場(chǎng) 的純寫(xiě)字樓比較少。 （4）城南：其中城南的寫(xiě)字樓集中在長(zhǎng)安路沿線。 （5）城西：城西作為西安電工產(chǎn)業(yè)重鎮(zhèn)，眾多的機(jī)電、化工、 醫(yī)藥等企業(yè)都落戶在這里。盡管城西在逐漸改變自己原有的面貌， 但是作為大中型企業(yè)還是不愿意選擇此區(qū)域作為商務(wù)辦公地點(diǎn)。 （6）城東：城東畢竟不是西安市的重要 cbd 區(qū)域。城東寫(xiě)字樓 基本是零散分布，以靠近市場(chǎng)為多，東關(guān)正街被人認(rèn)為是它的 cbd 區(qū)域，所以有部分寫(xiě)字樓集中在那里。但隨著康復(fù)路、輕工一線商 圈的壯大，可以預(yù)見(jiàn)未來(lái)該地區(qū)寫(xiě)字樓需求

54、量將非常旺盛。 0 1000 2000 3000 4000 5000 6000 2004200520062007 4625 4972 5256 5741 50385860 寫(xiě)寫(xiě)字字樓樓售售價(jià)價(jià)及及租租金金價(jià)價(jià)格格分分析析（單單位位：元元/ /平平米米） 售價(jià) 租價(jià) 圖 4.1 西安寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均價(jià)格示意圖 4.5 本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析本項(xiàng)目市場(chǎng)可行性分析 綜上分析，項(xiàng)目所處區(qū)域位置的市場(chǎng)前景非常好，我們從以下 幾個(gè)方面來(lái)分析本項(xiàng)目的市場(chǎng)可行性。 （1）產(chǎn)業(yè)環(huán)境 位于西安長(zhǎng)樂(lè)西路和金華北路十字路口附近，項(xiàng)目周邊分布了 較多的機(jī)關(guān)事業(yè)單位，尤其是大量存在的年輕的白領(lǐng)一族，他們對(duì) 酒店有較大的需求空

55、間。 （2）交通環(huán)境 本項(xiàng)目緊鄰西安市城東客運(yùn)站和三府灣客運(yùn)站，西安城東客運(yùn) 站是中華人民共和國(guó)交通部核定的一級(jí)客運(yùn)站，2002 年就通過(guò)了 iso9000 國(guó)際質(zhì)量管理體系認(rèn)證，為西北地區(qū)最早通過(guò)認(rèn)證的公路 客運(yùn)站場(chǎng)。該站擁有省內(nèi)、省際營(yíng)運(yùn)線路 106 條，主要發(fā)往本省渭 南、大荔、韓城等渭北方向線路及延安、榆林等陜北方向線路和省 外包括山西、江蘇、浙江、廣東等省區(qū)部分線路，日發(fā)送班次 600 余班，日運(yùn)送旅客 10000 余人次。 西安市三府灣客運(yùn)站，位于長(zhǎng)纓西路 353 號(hào)，是省交通廳評(píng)定 的一級(jí)客運(yùn)站?，F(xiàn)已開(kāi)通省際、省內(nèi)班線 120 余條，日 發(fā)長(zhǎng)途班次 420 余次，日發(fā)送旅客達(dá) 1

56、0000 多人。主要發(fā)往北京、上海、天津、 浙江、福建、河南、河北、湖南、湖北、山西、山東、寧夏、甘肅、 江西、廣西、四川等 20 多個(gè)省市區(qū)主要大中城市的客運(yùn)班線。 圖 4.2 西安地鐵一、二號(hào)線 西安市近期建設(shè)規(guī)劃安排建設(shè)兩條地鐵線路，即火車(chē)北客站至 韋曲，三橋后圍寨至紡織城，全長(zhǎng) 50.3 公里，總投資 179.5 億元。 其中，地鐵二號(hào)線已經(jīng)開(kāi)工建設(shè)。從西安市城市快速軌道交通線網(wǎng) 示意圖可以看出，一號(hào)地鐵經(jīng)過(guò)項(xiàng)目所在地,且在本項(xiàng)目近旁設(shè)置了 出口，這必將使該區(qū)域的交通更加便捷。 再者西安作為西部開(kāi)發(fā)的橋頭堡城市，招商引資的結(jié)果也吸引 了大量的商務(wù)人士入駐西安，這使得西安的旅客資源更加豐

57、富。 （3）商業(yè)環(huán)境 項(xiàng)目所在地有華潤(rùn)萬(wàn)家、西北金華羊毛衫商貿(mào)大廈、康復(fù)路批 發(fā)市場(chǎng)，多彩新天地購(gòu)物廣場(chǎng)，長(zhǎng)樂(lè)西路飲料副食品批發(fā)市場(chǎng)，新 合作西果連鎖超市等多家大型商場(chǎng)。而且金融機(jī)構(gòu)眾多，有中國(guó)光 大銀行長(zhǎng)樂(lè)西路儲(chǔ)蓄所、建設(shè)銀行胡家廟支行、工商銀行長(zhǎng)樂(lè)西路 西口儲(chǔ)蓄所、西安商業(yè)銀行長(zhǎng)樂(lè)西路支行、金華北路郵政儲(chǔ)蓄所等， 為廣大住戶提供極大的生活便利。 綜上所述，本項(xiàng)目在依托西安港、大型商場(chǎng)、客運(yùn)中心和巨大 的產(chǎn)業(yè)帶來(lái)的入住客流數(shù)量上將占很大的優(yōu)勢(shì)。 4.6 本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及價(jià)格定位本項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及價(jià)格定位 4.6.1 寫(xiě)字樓客戶寫(xiě)字樓客戶 根據(jù)對(duì)西安市辦公物業(yè)需求量的深入分析，并結(jié)合對(duì)本

58、項(xiàng)硬件 （如位置、規(guī)模等條件）情況的了解，本案的市場(chǎng)潛在目標(biāo)客戶， 按機(jī)構(gòu)性質(zhì)及需求面積預(yù)測(cè)統(tǒng)計(jì)如下： 36% 20% 20% 10% 8% 6% 圖 4.3 寫(xiě)字樓客戶按機(jī)構(gòu)性質(zhì)預(yù)測(cè) 圖 4.4 寫(xiě)字樓客戶按需求面積預(yù)測(cè) 客戶定位在注重企業(yè)形象和個(gè)性辦公環(huán)境的企業(yè)機(jī)構(gòu)；其中實(shí) 力派企業(yè)（國(guó)有或股份制企業(yè)、準(zhǔn)上市公司機(jī)構(gòu)、其它性質(zhì)和行業(yè) 的企業(yè)。如：傳媒公司、外貿(mào)、保險(xiǎn)、銀行、新聞機(jī)構(gòu)等）是主力 客戶，設(shè)計(jì)創(chuàng)作型企業(yè)（如工業(yè)設(shè)計(jì)、建筑等）及服務(wù)于本區(qū)域的 企業(yè)為補(bǔ)充客戶。 主力客戶特征： （1）公司自身實(shí)力經(jīng)過(guò)歷年積累已處在國(guó)內(nèi)同行業(yè)水平的第二 軍團(tuán)領(lǐng)軍人，并有信心在一定時(shí)期內(nèi)成為第一軍團(tuán)的中

59、堅(jiān)力量； （2）關(guān)注提升公司形象及品牌知名度； （3）希望利用中央商務(wù)群的商務(wù)綜合優(yōu)勢(shì)； （4）在企業(yè)自用的同時(shí)，又有資金的保值及增值的資本運(yùn)籌。 25% 45% 20% 5% 5% 100 101300 3001,000 1,0002,500 2,500 （5）期待企業(yè)辦公環(huán)境能夠產(chǎn)生一定的創(chuàng)造力 由于中高檔客戶所在的企業(yè)大多非常強(qiáng)調(diào)專(zhuān)業(yè)化程度，具有較 高的利潤(rùn)率和良好的成長(zhǎng)性，他們要求辦公場(chǎng)所功能相對(duì)專(zhuān)一一，周 邊交通配套齊全；由于需要接待客戶，寫(xiě)字樓必須能體現(xiàn)甚至提升 公司的專(zhuān)業(yè)化形象具有相當(dāng)?shù)臋n次，項(xiàng)目寫(xiě)字樓的產(chǎn)品定位迎合了 那些追求公司形象的實(shí)力型企業(yè)的青睞。 國(guó)內(nèi)知名企業(yè)和本地實(shí)力

60、型企業(yè)將會(huì)在國(guó)際企業(yè)入住的情況下 跟進(jìn)，形成“羊群效應(yīng)”，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)樓盤(pán)銷(xiāo)售。 4.6.2 招待所客戶招待所客戶 （1）海內(nèi)外常駐西安機(jī)構(gòu)的商務(wù)人員、管理人員、技術(shù)人員。 國(guó)內(nèi)及海外常駐西安的機(jī)構(gòu)，規(guī)模較大、派駐人員較多的。 （2）經(jīng)常往來(lái)西安的國(guó)內(nèi)及海外商務(wù)人員，由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系， 國(guó)內(nèi)及海外都有不少商務(wù)人員經(jīng)常往返西安，這類(lèi)人會(huì)選擇招待所， 以方便居住和辦公。 （3）西安的小企業(yè)和 soho 族 西安的小企業(yè)數(shù)量眾多，少數(shù)盈利能力強(qiáng)的小企業(yè)會(huì)購(gòu)買(mǎi)或租用 招待所，用于辦公、休息及接待客戶。隨著科技發(fā)展和計(jì)算器網(wǎng)絡(luò) 的普及，家庭辦公已成現(xiàn)實(shí)，非常適合 soho 族。 4.6.3 商業(yè)部分客戶商業(yè)