房地產(chǎn)項(xiàng)目可研報(bào)告

1、x x x x 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告xxxxxxxx2012年07月資質(zhì)項(xiàng)目名稱：xxxx項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目編制單位：xxxxx院 長(zhǎng) ： 嘻嘻嘻 （教授級(jí)高級(jí)工程師）項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) ： 寧 輝（城市規(guī)劃師）主要編制人員 ： xxx （高級(jí)經(jīng)濟(jì)師）xxx （城市規(guī)劃師）xxx （城市規(guī)劃師）xxx （建筑設(shè)計(jì)師）xxx （景觀設(shè)計(jì)師）xxx （給排水工程師）xxx （電氣工程師）xxx （造價(jià)工程師）第一章 項(xiàng)目總論71.1項(xiàng)目概況71.1.1項(xiàng)目名稱：71.1.2建設(shè)單位：71.1.3項(xiàng)目地點(diǎn)：71.1.4項(xiàng)目單位基本情況：71.1.5項(xiàng)目概況：71.1.5.1建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模71.1.

2、5.2進(jìn)度計(jì)劃71.1.5.3投資規(guī)模與資金籌措71.1.5.4主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)71.1.6研究工作依據(jù)81.1.7項(xiàng)目提出的背景及理由91.2可行性研究結(jié)論91.2.1經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析91.2.2項(xiàng)目地塊分析111.2.3項(xiàng)目規(guī)劃方案111.2.3.1規(guī)劃依據(jù)：111.2.3.2選址概況及規(guī)劃定性：111.2.3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨及目標(biāo)：111.2.3.4規(guī)劃構(gòu)思及特點(diǎn)：121.2.3.5建筑造型131.2.3.6消防規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明141.2.3.7人防規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明141.2.3.8環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明141.2.3.9衛(wèi)生防疫設(shè)計(jì)說(shuō)明141.2.3.10通風(fēng)采光141.2.3.11經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：

3、141.2.4投資估算與資金籌措151.2.4.1投資估算151.2.4.2資金籌措：161.2.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)161.3主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表：171.3.1建筑指標(biāo)：171.3.2財(cái)務(wù)指標(biāo)：171.4項(xiàng)目存問(wèn)題及建議：17第二章 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性192.1項(xiàng)目提出背景192.1.1所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況192.1.2所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境192.1.3項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由192.2項(xiàng)目發(fā)展概況202.2.1已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果202.2.2項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況202.3項(xiàng)目投資的必要性20第三章 市場(chǎng)研究223.1區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況223.1.1國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)

4、發(fā)展現(xiàn)狀223.1.2城市建設(shè)現(xiàn)狀233.2房地產(chǎn)供需狀況分析243.3房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)分析273.4房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析273.5房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況分析與預(yù)測(cè)283.6市場(chǎng)推銷283.6.1推銷方式及措施283.6.1.1目標(biāo)客源預(yù)測(cè)：城市中產(chǎn)階級(jí)28第四章 項(xiàng)目選址與建設(shè)條件304.1項(xiàng)目選址304.2項(xiàng)目建設(shè)條件304.2.1項(xiàng)目場(chǎng)址304.2.2工程地質(zhì)304.2.3地震烈度304.2.4氣候條件304.2.5水文條件304.2.6交通運(yùn)輸條件314.2.7供電條件314.2.8供水條件314.2.9通信條件314.2.10建筑材料314.2.11土地獲取方式及土地利用的合理性31第五章

5、建設(shè)規(guī)模與內(nèi)容325.1建設(shè)規(guī)模325.2建設(shè)內(nèi)容32第六章 主要工程技術(shù)方案336.1工程技術(shù)方案336.1.1總平面布置336.1.2結(jié)構(gòu)與基礎(chǔ)336.1.3供配電346.1.4給排水356.1.5消防安全366.2消防給水366.3電氣消防36第七章 環(huán)保、節(jié)能與安全387.1環(huán)境保護(hù)387.1.1編制依據(jù)387.1.2環(huán)境現(xiàn)狀387.1.3項(xiàng)目對(duì)環(huán)境的影響387.1.4環(huán)境治理及保護(hù)方案387.2節(jié)能407.2.1建筑節(jié)能407.2.2電氣節(jié)能407.2.3節(jié)水措施407.3勞動(dòng)安全417.3.1危害因素識(shí)別417.3.2安全措施方案417.4消防安全427.4.1編制依據(jù)427.4.

6、2編制原則427.4.3消防措施427.4.4消防方式437.4.5消防器材437.4.6消防外協(xié)43第八部分 投資估算與資金籌措448.1投資估算448.1.1編制依據(jù)448.1.2估算范圍448.1.3估算說(shuō)明448.1.4投資估算448.2資金籌措458.3資金使用計(jì)劃46第九部分 開(kāi)發(fā)進(jìn)度479.1建設(shè)工期及計(jì)劃安排479.1.1前期工作479.1.2營(yíng)銷策劃方案479.1.3工程進(jìn)度：479.1.4配套479.1.5景觀489.1.6銷售48第十部分 財(cái)務(wù)分析4910.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)說(shuō)明4910.2成本估算4910.2.1土地成本4910.2.2開(kāi)發(fā)成本（見(jiàn)下表）4910.2.3項(xiàng)目

7、經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)估算5010.3銷售收入估算5010.4利潤(rùn)概算5110.5投資利潤(rùn)率概算5110.6項(xiàng)目盈虧平衡分析5110.7敏感性分析5110.7.1變動(dòng)因素一5110.7.2變動(dòng)因素二5210.8財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論與建議5210.8.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論5210.8.2建議52第十一章 項(xiàng)目招投標(biāo)5311.1招投標(biāo)原則5311.2投標(biāo)、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)程序5311.3評(píng)標(biāo)委員會(huì)的人員組成和資質(zhì)要求54第十二章 風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)5512.1投資風(fēng)險(xiǎn)分析5512.2風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估5512.2.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)5512.2.2技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)5512.2.3工程風(fēng)險(xiǎn)5512.2.4資金風(fēng)險(xiǎn)5512.2.5外部協(xié)作及環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)5512.2.6

8、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)5612.2.7經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)5612.3風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策56第十三章 社會(huì)評(píng)價(jià)5713.1項(xiàng)目對(duì)社會(huì)的影響分析5713.1.1對(duì)就業(yè)的影響5713.1.2對(duì)不同利益群體的影響5713.1.3對(duì)城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的影響5713.2項(xiàng)目與社會(huì)的互適性分析5713.2.1項(xiàng)目與國(guó)家和地方發(fā)展戰(zhàn)略的互適性分析5713.2.2項(xiàng)目與當(dāng)?shù)匚幕夹g(shù)的互適性5713.2.3項(xiàng)目對(duì)社會(huì)效益的分析5813.3評(píng)價(jià)結(jié)論58第十四部分 問(wèn)題和建議5914.1問(wèn)題5914.2建議59第一章 項(xiàng)目總論1.1 項(xiàng)目概況 1.1.1 項(xiàng)目名稱： *商住小區(qū) 1.1.2 建設(shè)單位： *房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 1.1.3 項(xiàng)

9、目地點(diǎn)：本項(xiàng)目選址于*市*區(qū)。 1.1.4 項(xiàng)目單位基本情況：*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司成立于*年*月*日，是一家民營(yíng)企業(yè)，主要從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房屋工程建筑勞務(wù)分包等項(xiàng)目。公司設(shè)有辦公室、工程部、開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、售樓部等部門(mén)?，F(xiàn)有員工*人，其中：高級(jí)工程師*人，工程師*人，助理工程師*人。經(jīng)營(yíng)辦公地址：*市*區(qū)*路*號(hào)。公司注冊(cè)資本：伍佰萬(wàn)元人民幣。 1.1.5 項(xiàng)目概況： 1.1.5.1 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)模小區(qū)規(guī)劃占地區(qū)*平方米，建筑占地*平方米，總建筑面積*平方米，綠化占地面積*平方米。一次規(guī)劃，一次建設(shè)。 1.1.5.2 進(jìn)度計(jì)劃本項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為*個(gè)月，即*年*月動(dòng)工，至*年*月竣工。

10、 1.1.5.3 投資規(guī)模與資金籌措1）項(xiàng)目估算總投資項(xiàng)目估算總投資*萬(wàn)元。2）資金籌措根據(jù)項(xiàng)目資金籌措方案，本項(xiàng)目所需建設(shè)資金由項(xiàng)目申報(bào)單位通過(guò)自有資金、商品房預(yù)售或銀行按揭貸款等辦法籌集。 1.1.5.4 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)表1-1。表1-1 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1總用地面積2建筑占地面積3總建筑面積3.1住宅3.2商業(yè)4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷售收入萬(wàn)元利潤(rùn)總額萬(wàn)元所得稅萬(wàn)元凈利潤(rùn)萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%投資利稅率%投資回收期年建設(shè)工期月 1.1.6 研究工作依據(jù)1）*城總體規(guī)劃20062015；

11、2）*國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展“十一五”規(guī)劃；3）投資項(xiàng)目可行性研究指南（2002）；4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法（2000）；5）國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）；6）城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范；7）*城市拆遷管理?xiàng)l例； 8）城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定；9）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范；10）住宅建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)；11）建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車(chē)場(chǎng)設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)；12）城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范；13）民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范；14）其他相關(guān)文件。 1.1.7 項(xiàng)目提出的背景及理由本項(xiàng)目地塊系*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司從縣國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心公開(kāi)競(jìng)拍購(gòu)得，地塊原系商業(yè)用地。根據(jù)*規(guī)劃辦規(guī)劃和有關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)了擬建項(xiàng)

12、目。項(xiàng)目提出的理由是：合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；完善小區(qū)建設(shè)，實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)；滿足中、低收工薪階層及農(nóng)民進(jìn)城缺房要求。1.2 可行性研究結(jié)論 1.2.1 經(jīng)濟(jì)及市場(chǎng)分析*位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵?！笆晃濉逼陂g，全縣以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)“扶貧開(kāi)發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)

13、作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。全縣累計(jì)通公路村202個(gè)，村通公路率達(dá)99%；累計(jì)通電話村達(dá)201個(gè)，村通電話率達(dá)95%；新建移動(dòng)基站12個(gè)，開(kāi)通15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá)96%。工業(yè)發(fā)展迅速。實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值27.5億元，增長(zhǎng)25.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值18.8億元，增長(zhǎng)34.3%。“1152”工程來(lái)勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過(guò)億元企業(yè)達(dá)3家。小水電開(kāi)發(fā)有新發(fā)展。新投產(chǎn)電站11座，新增裝機(jī)容量1.3萬(wàn)千瓦，全縣總裝機(jī)容量達(dá)19.93萬(wàn)千瓦。2009年，全縣圍繞“又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持“保增長(zhǎng)、強(qiáng)基礎(chǔ)、調(diào)結(jié)構(gòu)、保

14、民生”和“目標(biāo)不變、速度不減、標(biāo)準(zhǔn)不降”要求，干事創(chuàng)業(yè)，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22.8億元，增長(zhǎng)15.6%；財(cái)政收入2.6億元，增長(zhǎng)27%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資24.7億元，增長(zhǎng)62.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.13億元，增長(zhǎng)22.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，增長(zhǎng)11.9%，農(nóng)民人均純收入6602元，增長(zhǎng)10.3%。全縣綜合實(shí)力和人民生活邁上新的臺(tái)階。 隨著全球和區(qū)域經(jīng)濟(jì)一體化日趨明顯，國(guó)際間、區(qū)域間生產(chǎn)要素流動(dòng)和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移加快；我國(guó)進(jìn)入了一個(gè)新的發(fā)展階段，社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制日益完善，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)戰(zhàn)略性調(diào)整和城市化進(jìn)程加快，為*加快發(fā)展提供了重大歷史性機(jī)遇。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，*將會(huì)

15、由工業(yè)化初期向快速擴(kuò)量增效的中期邁進(jìn)，工業(yè)化的快速推進(jìn)將促使縣域經(jīng)濟(jì)和社會(huì)結(jié)構(gòu)的根本轉(zhuǎn)變。同時(shí)，*的城市框架正逐步拉開(kāi)，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強(qiáng)為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴(kuò)大為農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移創(chuàng)造了更好的條件。由此看來(lái)，*正處在經(jīng)濟(jì)起飛的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，并將進(jìn)入一個(gè)持續(xù)高速增長(zhǎng)階段。“十一五”期間，*健全和完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)和管理服務(wù)體系，建立以商品房為主體，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應(yīng)體系和保障體系，切實(shí)改善中低收入居民住房條件。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設(shè)；積極推進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經(jīng)營(yíng)，

16、提高物業(yè)管理水平均取得極大成效。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內(nèi)環(huán)線等城市主要道路的建設(shè)，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。至2009年，房地產(chǎn)業(yè)增加值為2005年的二倍以上。特別是2009年，*房地產(chǎn)市場(chǎng)十分活躍。在推進(jìn)“東擴(kuò)北展”，加快西城區(qū)、新城區(qū)建設(shè)戰(zhàn)略的推動(dòng)下，城市建成區(qū)面積突破區(qū)5.4平方公里。推進(jìn)舊城改造，完成拆舊建新1.2萬(wàn)平方米，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)面積、商品房銷售面積分別增長(zhǎng)7.3%和60.1%，全縣住宅建設(shè)新開(kāi)工面積30.28萬(wàn)平方米，竣工面積12.1萬(wàn)平方米，完成投資1.48億元。小區(qū)物業(yè)管理市場(chǎng)化進(jìn)程加快。信息資源開(kāi)發(fā)利用、網(wǎng)絡(luò)普及水平不斷提高。圍繞創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生城市，城市綠化速度加快。隨著

17、房地產(chǎn)的紅火，城區(qū)住房均價(jià)不斷攀升。2009年底，城區(qū)住房均價(jià)為1507元/平方米，預(yù)計(jì)2010年均價(jià)將達(dá)到1650元/平方米。根據(jù)*城市規(guī)劃，十一五期末，城區(qū)計(jì)劃建成經(jīng)濟(jì)適用住房0.4萬(wàn)套，拆遷安置住房0.85萬(wàn)套。十二五期末，城區(qū)人口要達(dá)到8萬(wàn)，城區(qū)面積達(dá)到8萬(wàn)平方公里，城市居民人均道路面積、住房面積全面達(dá)到小康標(biāo)準(zhǔn)，城市綠化覆蓋率達(dá)到40%，城市人均公共綠地面積超過(guò)15平方米。城區(qū)供水設(shè)施建設(shè)完備，自來(lái)水普及率達(dá)到100%。未來(lái)*城區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務(wù)區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快商務(wù)中心、高端商務(wù)住宅區(qū)、商貿(mào)商務(wù)設(shè)施建設(shè)，適應(yīng)城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居住區(qū)建設(shè)，進(jìn)一步加快不同層次的商

18、品房、經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，適應(yīng)中心城市人口快速增長(zhǎng)的住房需求。加大城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造、住宅開(kāi)發(fā)和小城鎮(zhèn)建設(shè)投入，著力培育“國(guó)際性的生態(tài)旅游城市”，增強(qiáng)城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。進(jìn)一步提高城市建設(shè)水平，不斷推進(jìn)城市化進(jìn)程，努力增強(qiáng)城市總體功能，實(shí)現(xiàn)城市建設(shè)一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標(biāo)。結(jié)合舊城改造和新區(qū)開(kāi)發(fā)，建設(shè)規(guī)模住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積4萬(wàn)平方米。同時(shí)，推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程，把房地產(chǎn)業(yè)培育成新的消費(fèi)熱點(diǎn)和投資熱點(diǎn)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 1.2.2 項(xiàng)目地塊分析本項(xiàng)目基地位于于新城區(qū)繁華地段，緊臨城市主干道-內(nèi)環(huán)線和解放路，道路四通八達(dá)，交通便捷。項(xiàng)目地位離各種公共設(shè)

19、施近，方便就醫(yī)、上學(xué)和出行等活動(dòng)。項(xiàng)目地南邊200米為縣城沿河風(fēng)光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側(cè)不到1500米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當(dāng)?shù)膬?yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開(kāi)發(fā)價(jià)值極高的地塊。建設(shè)規(guī)劃用地面積 平方米，建設(shè)占地面積 平方米。規(guī)劃主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積： m2其中：商業(yè)用房面積 m2住宅面積 m2車(chē)庫(kù)面積 m2地雜屋間面積 m2。 1.2.3 項(xiàng)目規(guī)劃方案 1.2.3.1 規(guī)劃依據(jù)：1城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范gb50180-932湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定3規(guī)劃基地地形圖及界點(diǎn)坐標(biāo)4*規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件5國(guó)家及湖南省，*

20、的其他有關(guān)規(guī)范規(guī)定。 1.2.3.2 選址概況及規(guī)劃定性：1選址概況：本方案用地位于霞陽(yáng)鎮(zhèn)*村，東靠*村農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，南臨濱江御景小區(qū)，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地，北對(duì)解放路。項(xiàng)目總用地面積*平方米。二條城市主干道從項(xiàng)目地南北兩側(cè)經(jīng)過(guò)。項(xiàng)目區(qū)域地勢(shì)平坦，分布有大面積的農(nóng)田，周邊有商業(yè)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務(wù)設(shè)施。2規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓*棟，建筑占地面積*平方米，總建筑面積*平方米。 1.2.3.3 規(guī)劃設(shè)計(jì)宗旨及目標(biāo)：立足項(xiàng)目用地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內(nèi)部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能的

21、劃分，營(yíng)造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強(qiáng)調(diào)空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設(shè)健康、休閑、娛樂(lè)等配套設(shè)施，人們可以享受健康充實(shí)的閑暇生活。通過(guò)生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國(guó)式的有魅力的人際關(guān)系。同時(shí)，也可以隨時(shí)感受到炎陵的歷史文化。 1.2.3.4 規(guī)劃構(gòu)思及特點(diǎn)：1規(guī)劃概述功能：項(xiàng)目要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設(shè)計(jì)上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個(gè)舒適的內(nèi)部休閑購(gòu)物空間環(huán)境，豐富城市生活場(chǎng)所，形成一組城市地標(biāo)性建筑群體。設(shè)計(jì)理念：以內(nèi)街和周邊建筑物組織建筑之間的關(guān)系并控制空間形態(tài)。設(shè)計(jì)中注意

22、建筑和環(huán)境融為一體，主要是營(yíng)造一個(gè)休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務(wù)、餐飲、休閑和娛樂(lè)等設(shè)施。道路交通：項(xiàng)目用地通過(guò)環(huán)路形式（路寬6m）聯(lián)系著南北側(cè)城市道路。用地南北側(cè)為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車(chē)位，其它余坪為公共設(shè)施及綠化用地。2總平面設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的北側(cè)為主出入口，北入口順延垂直連接解放南路引入，在小區(qū)內(nèi)形成高效的方形環(huán)道，同時(shí)通過(guò)中間景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團(tuán)有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，構(gòu)成合理而豐富的規(guī)劃結(jié)構(gòu)。3建筑設(shè)計(jì)住宅設(shè)計(jì)：地塊戶型設(shè)計(jì)以生活動(dòng)線和外部環(huán)境景觀為依據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)，使用時(shí)滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面積景觀

23、窗或落地門(mén)窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內(nèi)。設(shè)計(jì)中考慮到*的氣候特點(diǎn)，朝向以南向?yàn)橹?，盡量避免西曬的酷熱，重點(diǎn)考慮每戶的通風(fēng)以及陽(yáng)臺(tái)布置，增加空氣對(duì)流。在住宅間距控制上按照湖南省城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，多層住宅間距按南北主朝向?yàn)槟蟼?cè)建筑高度的1.50倍控制，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風(fēng)、消防等建筑管理要求。公共建筑設(shè)計(jì)：本小區(qū)公建按照城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范(gb50180-93)小區(qū)級(jí)來(lái)配置，滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。4道路與交通本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊環(huán)建筑群的6米寬小區(qū)內(nèi)環(huán)道路連接各個(gè)組團(tuán)級(jí)道路而成。各鄰里單位以3.5米4米寬道路與之聯(lián)系。枝狀盡端步行道伸入每一個(gè)住宅組

24、團(tuán)，直達(dá)住宅大門(mén)。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。結(jié)構(gòu)清晰簡(jiǎn)潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時(shí)可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時(shí)開(kāi)啟以照顧西側(cè)商業(yè)購(gòu)物人流的需求。5綠化系統(tǒng)總體綠化設(shè)計(jì)基礎(chǔ)理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點(diǎn)在于利用基地本身的條件，經(jīng)過(guò)適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺(jué)景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達(dá)成水天一色，天人合一的景致，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強(qiáng)調(diào)的綠化面積的層次。植物綠化設(shè)計(jì)注重景觀的軸線感，時(shí)而開(kāi)闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩(shī)情畫(huà)意的環(huán)境空間。地塊通過(guò)中心景觀高層錯(cuò)位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠化景觀的軸線，綠化與水景

25、緊密結(jié)合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植物綠化設(shè)計(jì)注重色彩及空間感受，時(shí)而開(kāi)闊，時(shí)而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質(zhì)的環(huán)境空間。 1.2.3.5 建筑造型1建筑風(fēng)格*城為山區(qū)小城市，為適應(yīng)其與山水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格以徽派建筑為主，采取開(kāi)放式陽(yáng)臺(tái)，吸納太陽(yáng)光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。2建筑色彩與風(fēng)貌建筑風(fēng)格利用簡(jiǎn)潔的現(xiàn)代建筑語(yǔ)言，加上色彩的處理，配以不同的層數(shù)組合，使建筑群體高低有序，并且產(chǎn)生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風(fēng)貌，更令整個(gè)建筑外貌明艷突出。單體設(shè)計(jì)不僅考慮

26、其本身的風(fēng)格面貌，亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合。雖然各單體建筑采取相互融合的手法來(lái)處理以表達(dá)群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨(dú)立的風(fēng)貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設(shè)計(jì)的陽(yáng)臺(tái)，陽(yáng)臺(tái)做適當(dāng)處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產(chǎn)生強(qiáng)烈的虛實(shí)對(duì)比。大面積玻璃窗及陽(yáng)臺(tái)除了帶進(jìn)大量清新空氣及陽(yáng)光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩?；?城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應(yīng)為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽(yáng)光反射到其它建筑群體上，使整個(gè)建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。 1.2.3.6 消防規(guī)劃設(shè)計(jì)

27、說(shuō)明小區(qū)共設(shè)一個(gè)主要出入口和一個(gè)人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，確保消防登高場(chǎng)地需要。各組團(tuán)均設(shè)有給水管，并在組團(tuán)內(nèi)形成環(huán)路，保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于120米。建筑單體消防設(shè)計(jì)按規(guī)范設(shè)計(jì)，地下車(chē)庫(kù)考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。 1.2.3.7 人防規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明人防設(shè)計(jì)采用平戰(zhàn)結(jié)合的形式，利用地下車(chē)庫(kù)設(shè)置人防地下室，平時(shí)為地下車(chē)庫(kù)，戰(zhàn)時(shí)初步擬定為物資掩蔽室。人防出入口與車(chē)庫(kù)出入口結(jié)合。人防面積滿足人防要求。 1.2.3.8 環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計(jì)說(shuō)明沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車(chē)場(chǎng)外，大面積綠化種植較高喬木類，以

28、美化環(huán)境并改善車(chē)流、噪音及尾氣對(duì)居民的影響。小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強(qiáng)防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場(chǎng)、入口地面為硬質(zhì)鋪地外，大面積設(shè)置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點(diǎn)，單體設(shè)計(jì)要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運(yùn)送。 1.2.3.9 衛(wèi)生防疫設(shè)計(jì)說(shuō)明大樓內(nèi)水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質(zhì)質(zhì)量 1.2.3.10 通風(fēng)采光設(shè)計(jì)充分考慮建筑的自然采光和通風(fēng)的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時(shí)間。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8日照對(duì)基地周?chē)ㄖo(wú)影響。 1.2.3.11 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：用地平衡表編號(hào)

29、用地性質(zhì)用地面積（公頃）用地面積比例（%）1建筑用地2道路廣場(chǎng)用地3公共綠地主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指標(biāo)值指 標(biāo)備 注1總用地面積2建筑占地面積3總建筑面積3.1住宅3.2商業(yè)4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數(shù)戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬(wàn)元預(yù)計(jì)銷售收入萬(wàn)元利潤(rùn)總額萬(wàn)元所得稅萬(wàn)元凈利潤(rùn)萬(wàn)元投資利潤(rùn)率%投資利稅率%投資回收期年建設(shè)工期月 1.2.4 投資估算與資金籌措本項(xiàng)目規(guī)劃占地面積*。其中建筑占地面積*，建筑面積*。項(xiàng)目容積率*，建筑密度*，綠地率*，總平衡容積率*。 1.2.4.1 投資估算本項(xiàng)目建筑包括商業(yè)門(mén)面、住宅、車(chē)庫(kù)和雜屋間等四項(xiàng)內(nèi)容。根據(jù)建筑內(nèi)容和規(guī)模，估算項(xiàng)目總投資為

30、*萬(wàn)元。具體投資估算見(jiàn)下表：投資估算表單位：萬(wàn)元序號(hào)項(xiàng)目估算金額備注1建安費(fèi)用839.632前期工程費(fèi)用73.47建安22.1圖紙?jiān)O(shè)計(jì)費(fèi)69.97建筑面積40元/m22.2規(guī)劃審圖費(fèi)3.53基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)72.623.1道路、水電、綠化72.624建設(shè)費(fèi)用113.274.1管理費(fèi)用64.734.2銷售費(fèi)用48.545間接費(fèi)用333.575.1工程監(jiān)理費(fèi)25.19建安35.2招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)16.78建安2%5.3工程質(zhì)量監(jiān)督管理費(fèi)1.68建安25.4白蟻防治費(fèi)3.5建筑面積2元/m25.5勞?；?.36土地成本2.96%5.6防雷審核3.15建筑面積1.8元/m25.7環(huán)衛(wèi)費(fèi)2.62建筑面積1.5

31、元/m25.8建筑規(guī)費(fèi)213.93123.3元/ m25.9房地產(chǎn)交易費(fèi)8.755元/m25.10物業(yè)維修基金43.7325元/m25.11不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)25.19建安3%6土地成本498.57合計(jì)1931.13 1.2.4.2 資金籌措：項(xiàng)目估算總投資 萬(wàn)元。建設(shè)資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預(yù)售和銀行貸款籌集，完全能滿足一次開(kāi)發(fā)的資金需求。 1.2.5 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)該項(xiàng)目建設(shè)期14個(gè)月，銷售期為18個(gè)月（包括建設(shè)期），投資回收期18個(gè)月，投資凈利潤(rùn)率34.27%，故該項(xiàng)目可行。1.3 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表： 1.3.1 建筑指標(biāo)：項(xiàng) 目指 標(biāo)備 注總用地面積根據(jù)坐標(biāo)點(diǎn)閉合線測(cè)得建筑占地面積總

32、建筑面積%總建筑面積/總用地面積容積率綠地率%按0.5/人計(jì)算機(jī)動(dòng)車(chē)庫(kù)輛按住宅0.4輛每戶.公建50輛/萬(wàn)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)輛按住宅2輛每戶.公建500輛/萬(wàn) 1.3.2 財(cái)務(wù)指標(biāo)：項(xiàng) 目投資總額（萬(wàn)元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款及稅費(fèi)1381.79 開(kāi)發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)59.56 主體建筑安裝工程費(fèi)1318.02 配套設(shè)施費(fèi)206.55 開(kāi)發(fā)間接費(fèi)301.33 開(kāi)發(fā)成本合計(jì)3267.25 管理費(fèi)用65.35 銷售費(fèi)用74.68 財(cái)務(wù)費(fèi)用179.20 項(xiàng)目總投資3586.48 1.4 項(xiàng)目存問(wèn)題及建議：1、項(xiàng)目施工期間，應(yīng)合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時(shí)清理。2、該項(xiàng)目因緊連城市主干

33、道，施工中在確保安全的同時(shí)，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過(guò)往行人、車(chē)輛的安全。3、項(xiàng)目要規(guī)范化運(yùn)作，細(xì)化管理。在建設(shè)期要加強(qiáng)對(duì)建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險(xiǎn)及不必要的資金浪費(fèi)。4、抓緊時(shí)間進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，趕在北部xxx及xx搬遷所形成的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績(jī)。5、實(shí)施差異戰(zhàn)略，提高項(xiàng)目品位，進(jìn)而提高人們的購(gòu)買(mǎi)欲望，可以產(chǎn)生較好的社會(huì)影響。第二章 項(xiàng)目建設(shè)的理由及必要性2.1 項(xiàng)目提出背景 2.1.1 所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況本地塊位于*新城區(qū)內(nèi)，新城區(qū)是*新建設(shè)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。周邊1km范圍內(nèi)有汽車(chē)站、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、體育文化中心；檢察院

34、等政府機(jī)關(guān)；市政風(fēng)光帶、神農(nóng)福地等公共休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)。該地塊南臨神農(nóng)大道，北靠解放路，東連農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，西接規(guī)劃商業(yè)地帶。 2.1.2 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境*現(xiàn)轄6鎮(zhèn)7鄉(xiāng)，一個(gè)縣級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)。全縣總面積2030平方公里，總?cè)丝?0萬(wàn)人，其中城區(qū)面積5.4平方公里，人口3.6萬(wàn)，城市建設(shè)用地4平方公里。城市采用一縣雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，集中發(fā)展地方商業(yè)和旅游；西城區(qū)作為開(kāi)發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿(mào)易窗口。*位于湖南省東南部，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵。境內(nèi)群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪

35、交錯(cuò)。*屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明，晝夜溫差大，冬無(wú)嚴(yán)寒，夏無(wú)酷暑。低溫寒冷期短，春早回暖快。年平均氣溫在12.1至17.2c之間，素有立體小氣候之稱。*是長(zhǎng)株潭城市一體化的后花園，是新興的旅游城市。*地處湘、贛、粵邊界，區(qū)位和交通優(yōu)勢(shì)明顯。“四高一鐵”建設(shè)和通車(chē)將進(jìn)一步加速*的運(yùn)輸和交通發(fā)展。九龍技術(shù)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園的建設(shè)為沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接奠定了堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，并將帶動(dòng)*的工業(yè)和其它行業(yè)的高速發(fā)展。*的對(duì)外貿(mào)易也將進(jìn)一步拓展。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟(jì)腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使*的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。同時(shí)，由于這兩年國(guó)家加大了對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的投資力度，*也在進(jìn)行大規(guī)模的舊

36、城改造建設(shè)，加快城市化進(jìn)程，增強(qiáng)城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅(jiān)持重點(diǎn)發(fā)展質(zhì)量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據(jù)此，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟(jì)上前景是光明的，可行的。 2.1.3 項(xiàng)目發(fā)起人及發(fā)起緣由本項(xiàng)目的發(fā)起人是*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司，公司成立于2007年。公司住址位于霞陽(yáng)鎮(zhèn)霞陽(yáng)路*，注冊(cè)資本為人民幣1000萬(wàn)元，由自然人羅建平獨(dú)資組建。公司主要經(jīng)營(yíng)范圍：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、銷售。根據(jù)縣城總體規(guī)劃要求，這一項(xiàng)目將吸取國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)行業(yè)先進(jìn)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)，高起點(diǎn)策劃、高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)、高水平施工、高科技配置，在規(guī)劃設(shè)計(jì)、平面布局、材料選配、產(chǎn)品細(xì)節(jié)上立足于以人為本的開(kāi)發(fā)

37、理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。2.2 項(xiàng)目發(fā)展概況 2.2.1 已調(diào)查研究項(xiàng)目及成果摸清項(xiàng)目周邊地塊擬建項(xiàng)目狀況、土地成本、建設(shè)單位、工程建設(shè)周期、對(duì)項(xiàng)目的影響等等問(wèn)題，對(duì)有關(guān)聯(lián)的項(xiàng)目銷售價(jià)格、銷售策略進(jìn)行仔細(xì)研究，為本項(xiàng)目大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。 2.2.2 項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作情況委托有資質(zhì)的單位進(jìn)行項(xiàng)目初勘及初測(cè)工作，并且已經(jīng)完成初勘及初測(cè)，滿足項(xiàng)目設(shè)計(jì)所需要的條件。2.3 項(xiàng)目投資的必要性1、項(xiàng)目建設(shè)是完成*“十一五”規(guī)劃目標(biāo)的需要*國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃明確指出，要加快城市建設(shè)，突出抓好城市提質(zhì)擴(kuò)容，實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展。近年來(lái)，*委、縣政府十分重視城市建設(shè)

38、的發(fā)展，對(duì)城市建設(shè)的風(fēng)格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計(jì)劃都作了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設(shè)之中。近年來(lái)，*委、縣政府拓開(kāi)資金渠道，廣開(kāi)門(mén)路，鼓勵(lì)各方資金，先后開(kāi)展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質(zhì)擴(kuò)容工作，取得了巨大成效。城市固定資產(chǎn)投、居民生活環(huán)境和質(zhì)量、城市基礎(chǔ)設(shè)施等取得新的突破。本項(xiàng)目作為舊城區(qū)改造項(xiàng)目已列入*委、縣政府今年的經(jīng)濟(jì)工作計(jì)劃之中，因此，新上該項(xiàng)目是勢(shì)在必行的，也是完成*“十一五”規(guī)劃的重要措施之一。2、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)*經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要近年來(lái)，*搶抓西部大開(kāi)發(fā)，經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。一方面，*以一園二點(diǎn)為主的聚集產(chǎn)業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產(chǎn)品加

39、工為主的農(nóng)產(chǎn)口加工產(chǎn)業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經(jīng)濟(jì)總量、財(cái)政收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，新型工業(yè)化、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和民生工程建設(shè)取得新的進(jìn)展，旅游活動(dòng)和商貿(mào)往來(lái)進(jìn)一步活躍。另一方面，*外出務(wù)工人員成為農(nóng)村人口創(chuàng)收的主要來(lái)源，極大地改善了農(nóng)村人口的生活水平。越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)城、農(nóng)村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一是滿足人們對(duì)住房改善的需要，同時(shí)也是城市建設(shè)和縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。3、項(xiàng)目建設(shè)是促進(jìn)*房地產(chǎn)市場(chǎng)建設(shè)的需要項(xiàng)目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無(wú)章，建筑物錯(cuò)落不齊，供電、給排水設(shè)施不配套，直接影響著居民的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質(zhì)量的提高，不

40、利于我市建設(shè)旅游城市和全國(guó)衛(wèi)生的進(jìn)程。同時(shí)，*正處在大開(kāi)發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)全市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展具有重要帶動(dòng)作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)繁榮。因此，對(duì)該地塊的改造性建設(shè)在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)發(fā)展上都是很有必要的。根據(jù)*城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進(jìn)國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個(gè)良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個(gè)有機(jī)整體。該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，是*進(jìn)行新城區(qū)城中村改造的一個(gè)重要組成部分，無(wú)論從改善地段居民的居住條件，還是從美化

41、市容、改善城市面貌來(lái)講，都是很有必要的。第三章 市場(chǎng)研究3.1 區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展和城市建設(shè)概況 3.1.1 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展現(xiàn)狀隨著國(guó)家西部大開(kāi)發(fā)、中部崛起和湖南省實(shí)施湘西地區(qū)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，*委、縣政府搶抓歷史機(jī)遇，以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財(cái)政收入兩大目標(biāo)，大力推進(jìn)“扶貧開(kāi)發(fā)帶動(dòng)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)帶動(dòng)、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)、旅游產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)、生態(tài)縣建設(shè)、科教興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農(nóng)業(yè)和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產(chǎn)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經(jīng)作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產(chǎn)業(yè)。農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)明顯改善。全縣累

42、計(jì)通公路村202個(gè)，村通公路率達(dá)99%；累計(jì)通電話村達(dá)201個(gè)，村通電話率達(dá)95%；新建移動(dòng)基站12個(gè)，開(kāi)通15個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動(dòng)通信；村通廣播電視率達(dá)96%。*工業(yè)發(fā)展迅速。實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值27.5億元，增長(zhǎng)25.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值18.8億元，增長(zhǎng)34.3%?！?152”工程來(lái)勢(shì)較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至56家,產(chǎn)值過(guò)億元企業(yè)達(dá)3家。啟動(dòng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設(shè)。九龍工業(yè)園集聚功能日益增強(qiáng)，被授予省綜合性高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力居全市五個(gè)縣（市）園區(qū)第二位，完成工業(yè)總產(chǎn)值15.06億元，上繳稅收3314萬(wàn)元，分別增長(zhǎng)48.8%、24.3%。新投產(chǎn)電站11座，新增裝機(jī)容量1.3萬(wàn)千瓦，全縣總裝

43、機(jī)容量達(dá)19.93萬(wàn)千瓦。2009年，*經(jīng)濟(jì)建設(shè)取得豐碩成果，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)蓬勃發(fā)展。全縣深入貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，圍繞“又好又快、進(jìn)位爭(zhēng)先”戰(zhàn)略目標(biāo)，堅(jiān)持“目標(biāo)更明、速度更快、標(biāo)準(zhǔn)更高”要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅(jiān)破難，銳意進(jìn)取，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值22.7億元，增長(zhǎng)16.8%；財(cái)政收入2.6億元，增長(zhǎng)26.9%，其中一般預(yù)算收入1.9億元，增長(zhǎng)38.8%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資24.7億元，增長(zhǎng)62.1%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額7.13億元，增長(zhǎng)22.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12574元，增長(zhǎng)11.9%，農(nóng)民人均純收入6602元，增長(zhǎng)10.3%。*國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展勢(shì)頭良好，但由于歷史和地域等因素的限制，

44、縣域經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展還存在著不足，主要表現(xiàn)在：全縣的經(jīng)濟(jì)總量偏小，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡，第一產(chǎn)業(yè)效益不高,第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢，節(jié)能降耗、減排治污任務(wù)艱巨，農(nóng)民收入增速落后于gdp增長(zhǎng)速度，社會(huì)就業(yè)有一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場(chǎng)適應(yīng)能力不強(qiáng)。表3-1 *近年來(lái)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)發(fā)展概況表項(xiàng)目年份人口（萬(wàn)人）工業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元）農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值（萬(wàn)元）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（元）200618.1094502603011386898059200718.261561617534717230410012200818.382183477379120387611396200918522745757440322800

45、412745注：資料來(lái)源于湖南統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，*近年來(lái)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。從上表中可以看出，*工業(yè)總產(chǎn)值、gdp增長(zhǎng)都較為迅速，特別是2006-2009年，工業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)率達(dá)到43.66%，gdp年均增長(zhǎng)率達(dá)到14.6%，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值年均增長(zhǎng)率也達(dá)到4.8%。*產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不斷得到優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)了以第一產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，第二產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的新模式，三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷趨于合理，并向高級(jí)階段邁進(jìn)，2009年三大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為21：42.4：36.6。投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步向城市建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)園區(qū)和民生建設(shè)傾斜，以紡織、鑄造生產(chǎn)為主的加工產(chǎn)業(yè)成為*經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，工業(yè)園區(qū)經(jīng)濟(jì)對(duì)gd

46、p增長(zhǎng)貢獻(xiàn)進(jìn)一步加大，2009年，九龍工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產(chǎn)值150600萬(wàn)元，占全縣工業(yè)總產(chǎn)值的54.85%，增長(zhǎng)48.8%。改革開(kāi)放以來(lái)，*的經(jīng)濟(jì)有了飛躍的發(fā)展。2009年，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產(chǎn)總值22.8億元，增長(zhǎng)15.6%，一二三產(chǎn)分別增長(zhǎng)5.1%、22.1%、13.7%，三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由23.939.536.6調(diào)整為2142.436.6。完成財(cái)政總收入2.61億元，增長(zhǎng)27%，其中地方一般預(yù)算收入1.9億元，增長(zhǎng)38.8%。需求有效拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資、社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別增長(zhǎng)62.1%和22.2%，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行協(xié)調(diào)性明顯增強(qiáng)。城市居民人均可支配收入11476

47、元，農(nóng)民人均純收入2873元，分別增長(zhǎng)14.7%和2.3%。建成經(jīng)濟(jì)適用房0.7萬(wàn)平方米，新開(kāi)發(fā)住宅小套型比重70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達(dá)32平方米和38平方米，市區(qū)398戶特困戶享受廉租房政策保障。城市建設(shè)邁上新臺(tái)階，新城區(qū)建設(shè)全面展開(kāi)，舊城改造日新月異。2009年有約70%的土地正在開(kāi)發(fā)和已確定開(kāi)發(fā)。全年城區(qū)開(kāi)發(fā)面積突破14萬(wàn)平方米，開(kāi)發(fā)投資突破1.47億元，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當(dāng)一部分人居住在簡(jiǎn)易住房里，需改善住房條件的達(dá)30%左右。另外，*從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時(shí)居住人口達(dá)1多萬(wàn)人，并每年以58%的速度在增長(zhǎng)，這些人大多租住在規(guī)劃中的

48、待改造地區(qū)，具有一定的購(gòu)房需求潛力。近幾年來(lái)，*大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為該縣新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，在省內(nèi)外具有一定的影響。*良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來(lái)連安居樂(lè)業(yè)的外來(lái)人口，為我市房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)一步發(fā)展拓寬了市場(chǎng)。 3.1.2 城市建設(shè)現(xiàn)狀“十一五”期間，全縣城市建設(shè)步伐加快，力度加大，成效明顯。完成縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣城第五次總體規(guī)劃修編、縣城總體風(fēng)貌設(shè)計(jì)、全縣村莊布局規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃修編。完成城鎮(zhèn)重點(diǎn)工程完成投資3.05億元，九龍大道竣工通車(chē)，炎陵文化廣場(chǎng)、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農(nóng)大道風(fēng)貌改造、小街小巷改造全面完成。給水?dāng)U建一期工

49、程基本完工。垃圾中轉(zhuǎn)站、公廁、停車(chē)場(chǎng)、洗車(chē)場(chǎng)等基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善。全面啟動(dòng)“五創(chuàng)”工作，創(chuàng)建國(guó)家衛(wèi)生縣城順利通過(guò)省技術(shù)評(píng)估；中國(guó)旅游強(qiáng)縣、省級(jí)文明縣城、炎帝陵5a景區(qū)、神農(nóng)谷4a景區(qū)創(chuàng)建工作深入推進(jìn)。3.2 房地產(chǎn)供需狀況分析1）需求分析經(jīng)初步估算，*城尚有約6萬(wàn)平方米的舊房、危房待拆遷改造。*城的住房擁擠戶、無(wú)房戶約占總住戶的30%。而*城城市化進(jìn)程的發(fā)展目標(biāo)是到2025年城市人口增至8萬(wàn)人，人均居住面積達(dá)到40平方米以上。因此，可以預(yù)計(jì)*城每年的商品房總需求量在2-4萬(wàn)平方米。目前全縣有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司7家，具有三級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的公司有3家。2009年全縣商品房施工面積達(dá)13.7萬(wàn)平方米，其中住宅

50、施工面積11.03萬(wàn)平方米。商品房竣工面積10.18萬(wàn)平方米，其中住宅竣工面積9.28萬(wàn)平方米。隨著城市化進(jìn)程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設(shè)施投資加大，預(yù)計(jì)市區(qū)商品住宅價(jià)格還將穩(wěn)步增長(zhǎng)。據(jù)初步調(diào)查，*商品住宅購(gòu)買(mǎi)力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三是自然增長(zhǎng)人口；四是流動(dòng)人口（包括在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師以及進(jìn)城置業(yè)、子女教育等人員）。2）供給分析近五年*房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷售情況年份開(kāi)工面積(萬(wàn))竣工面積(萬(wàn))已售面積(萬(wàn))空置面積(萬(wàn))20056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.7200930

51、.2812.111.740.362010年*市場(chǎng)供給能力分析估算年份供應(yīng)總量(萬(wàn))已售面積(萬(wàn))空置面積(萬(wàn))銷售率()20067.260.483200787187.520088.47.60.890200912.111.740.3697綜上所述，2006年*商品房銷售面積累計(jì)達(dá)到6萬(wàn)平方米， 2006年銷售率達(dá)到83；2007年銷售率達(dá)到87.5，2008年達(dá)到90，2009年達(dá)到97，采取加權(quán)計(jì)算回歸分析，大致得出2010年市場(chǎng)供給需求情況依然是求大于供。3）需求特點(diǎn)分析 消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅區(qū)域選擇因素從上表可以看出，消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)住宅區(qū)域時(shí)對(duì)其的交通、購(gòu)物、價(jià)格比較敏感，其次就學(xué)和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關(guān)注，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)要著重權(quán)衡上述因素；在既定價(jià)格時(shí)要遵循“物有所值，大眾價(jià)格”的規(guī)律，在保證公司利潤(rùn)的前提下讓利給消費(fèi)者。還應(yīng)增強(qiáng)項(xiàng)目配套功能，滿足內(nèi)部居民日常生活需求及提高居住環(huán)境質(zhì)量。消費(fèi)者對(duì)建筑的需求特征從上表可以看出，消費(fèi)者購(gòu)房的首要關(guān)注集中在對(duì)工程質(zhì)量和室內(nèi)戶型，其次對(duì)通風(fēng)采光，朝向的關(guān)注也有新的認(rèn)識(shí)。對(duì)居住環(huán)境的生態(tài)、健康、環(huán)保的關(guān)注已在城市建設(shè)日益密集的局限下演變?yōu)閷?duì)生態(tài)居家環(huán)境的強(qiáng)烈要求。 消費(fèi)者購(gòu)房戶型面積選擇從以上調(diào)查結(jié)果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費(fèi)者主要的選擇取向。4）供