地產(chǎn)公司管理建議書.doc

1、XX 地產(chǎn)公司管理建議書 7 管理建議書 XX （2012 ）建字第 號四川XX置地有限責任公司管理當局： 我們接受委托對貴公司（簡稱“ XX ”）及與貴公司有關聯(lián)關系的四川利通 實業(yè)發(fā)展發(fā)展有限公司（簡稱“利通”）、四川佳兆港投資有限公司（簡稱 “佳兆港”）、四川中弘投資管理有限責任公司（簡稱“中弘”）等四家公司 基于企業(yè)會計準則為核算基礎而編制的 2012 年 9 月 30 日的清產(chǎn)核資報表 （以下稱為清產(chǎn)核資報表）進行審計。我們的責任是根據(jù)我們的審計，對清產(chǎn) 核資報表發(fā)表審計意見。我們提供的這份管理建議書是我們基于為貴公司服務 的目的，根據(jù)審計過程中發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制問題提出的。因為我們主要

2、從事的是 貴公司清產(chǎn)核資報表的審計，所實施的審計范圍是有限的，不可能全面了解貴 公司所有的內(nèi)部控制，所以，管理建議書中包括的內(nèi)部控制重大缺陷，僅是我 們注意到的，不應被視為對內(nèi)部控制發(fā)表的鑒證意見，所提建議不具有強制性 和公證性。 在審計過程中，我們了解了貴公司內(nèi)部控制中有關會計制度、會計工作機 構和人員職責、財產(chǎn)管理制度、內(nèi)部審計制度等有關方面的情況，并作了分析 研究?，F(xiàn)將我們發(fā)現(xiàn)的內(nèi)部控制方面的某些問題及改進建議提供給你們，希望 引起你們的注意，以便完善內(nèi)部控制。 一、關于會計制度方面問題的評價及建議 貴公司的會計核算基本上能夠反映經(jīng)濟業(yè)務，基本上遵守了國家有關會計 制度的規(guī)定，會計憑證及

3、賬務處理等方面基本符合有關要求。但在審計中我們 也發(fā)現(xiàn)了下列問題： 1、公司未建立完善、規(guī)范的財務管理制度，及會計核算管理規(guī)范（或指 引） 公司財務部門雖然制訂了各崗位的崗位職責、日常審核通過 ERP 系統(tǒng)，有 規(guī)范的審批流程，但是未建立有完善、規(guī)范的財務管理制度。 財務管理制度是公司從事財務活動的基本行為規(guī)范。它的缺夫，將會導 致：各類業(yè)務會計處理程序（包括各類業(yè)務內(nèi)部控制要求、會計信息傳遞程 序、處理環(huán)節(jié)，以及相應憑證、賬簿、報表的編制、流轉(zhuǎn)和歸檔）過程不清 晰，質(zhì)量無法控制。會計核算和信息報告質(zhì)量不高，不規(guī)范、不統(tǒng)一，缺乏 可靠性、相關性、可理解性、可比性。 公司也未制訂會計核算管理規(guī)范

4、（或指引），目前各公司在核算時，會計 科目的設置隨意性較大，且未分項目、分期進行核算，使得各公司披露的會計 信息缺乏統(tǒng)一標準。各公司報表項目不統(tǒng)一，質(zhì)量較差。會計核算規(guī)范（或指 引），重點規(guī)范公司在確認、計量、記錄、報告方面的規(guī)范性、一貫性。會計 核算規(guī)范（或指引）的建立，能有力的保證會計核算規(guī)范、標準、統(tǒng)一，提高 信息披露的可靠性、可比性。 建議： 由財務部門牽頭，擬訂完善、規(guī)范的財務管理制度和財務核算管理規(guī)范 （或指引），指導各公司的財務管理工作和財務核算工作。統(tǒng)一各公司會計科 目表，只允許在確定的、統(tǒng)一的規(guī)則下進行增減，并嚴格執(zhí)行。同時建議，公 司組織各個部門對公司的各項制度進行梳理，并

5、定期進行制度的維護和更新， 以適應公司業(yè)務發(fā)展和管理需求。 相關會計科目（部分）設置可參考如下： 科目代碼一級 科目 二級明細 科目（及代 碼） 三級明細 科目 四級明細 科目 核算 項目 1131 應收賬款按開發(fā)項目具體苑或棟或 期 按房號 1151 預付賬款按開發(fā)項目具體苑或棟或 期按合同單位及合同代碼 1294 內(nèi)部往來按往來單位按幣別 2121 應付賬款按開發(fā)項目具體苑或棟或按合同單位及合同代 期碼 2131 預 收 賬 款 按 開 發(fā) 項 目 具 體 苑 或 棟 或 期 按 房 號 2、未建立開發(fā)成本核算制度（或指引） 由于房地產(chǎn)開發(fā)的專業(yè)性，財務人員在進行成本核算過程中，由于缺乏相

6、 關的成本專業(yè)知識，無法合理確定成本計算對象，無法正確歸集和分配開發(fā)成 本及費用。導致在實際核算過程中，財務人員隨意增加核算項目、明細，成本 核算缺乏規(guī)范、統(tǒng)一，無法正確有效的進行各項目之間的成本分析、比較，不 利于項目開發(fā)成本的控制。 建議： 公司財務部門牽頭，聯(lián)合成本管理部門，加強成本管理，制訂開成本核算 制度（或指引），規(guī)范集團房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本核算，正確計算開發(fā)產(chǎn)品成 本，便于成本資料的比較和分析。 根據(jù)國家稅務總局下發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法 （國稅發(fā) 200931 號）文的相關規(guī)定。 成本核算對象的具體設置參見下圖： XX項目 在建一期住宅 商鋪 在建二期寫字樓 擬開

7、發(fā)土地 待分攤成本 3、未按企業(yè)會計準則要求確認收入 XX 置地“城南晶座”、“空港晶座”已有部分房屋已交付，但財務未確認 收入，虛列“預收賬款”。 根據(jù)企業(yè)會計準則第 14 號收入，“第四條銷售商品收入同 時滿足下列條件的，才能予以確認： （一）企業(yè)已將商品所有權上的主要風險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方； （二）企業(yè)既沒有保留通常與所有權相聯(lián)系的繼續(xù)管理權，也沒有對已售 出的商品實施有效控制； （三）收入的金額能夠可靠地計量； （四）相關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)； （五）相關的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計量?！?另，國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品完工條件確認問題的通 知（國稅函 20102

8、01 號）：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品，無 論工程質(zhì)量是否通過驗收合格，或是否辦理完工（竣工）備案手續(xù)以及會計決 算手續(xù)，當企業(yè)開始辦理開發(fā)產(chǎn)品交付手續(xù)（包括入住手續(xù)）、或已開始實際 投入使用時，為開發(fā)產(chǎn)品開始投入使用，應視為開發(fā)產(chǎn)品已經(jīng)完工?！?因此，對于 XX 置地“城南晶座”、“空港晶座”項目無論從財務角度或 者稅務角度，都達到了收入確認條件，應及時確認收入。我們了解到，公司未 及時確認收入的原因，除部分稅務方面的考慮外，還與公司未明確收入確認標 準有關。 建議： 公司可以參考其他上市房地產(chǎn)公司的房產(chǎn)銷售收入確認條件，結(jié)合公司實 際，制訂公司的收入確認標準。 例：萬科股份收入確

9、認標準，“房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，簽訂 了銷售合同，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時 （通常收到銷售 合同金額 20% 或以上之定金或 /及已確認余下房款的付款安排 ）確認銷售收入的 實現(xiàn)?！?保利地產(chǎn)收入確認標準，“房地產(chǎn)銷售在房產(chǎn)完工并驗收合格，達到了銷 售合同約定的交付條件，取得了買方按銷售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明時 （通 常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排 ）確認銷售收入的實現(xiàn)?！?4、未按企業(yè)會計準則要求對符合條件的借款費用資本化 XX、佳兆港兩家公司都有為項目建設而借入的專門借款，而公司在進行核 算時，未對該部分專門借款的借款費用進行資本化處理，而

10、是直接計入當期費 用；另外，各關聯(lián)公司之間的一般借款的借款費用也未進行資本化處理。 根據(jù)企業(yè)會計準則第 17 號借款費用，“第四條企業(yè)發(fā)生的借款費 用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購建或者生產(chǎn)的，應當予以資本 化，計入相關資產(chǎn)成本。” 另，根據(jù)中華人民共和國企業(yè)所得稅法實施條例“第三十七條企業(yè)為 購置、建造固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和經(jīng)過 12 個月以上的建造才能達到預定可銷售 狀態(tài)的存貨發(fā)生借款的，在有關資產(chǎn)購置、建造期間發(fā)生的合理的借款費用， 應當作為資本性支出計入有關資產(chǎn)的成本，并依照本條例的規(guī)定扣除” ，“第 二十八條 企業(yè)發(fā)生的支出應當區(qū)分收益性支出和資本性支出。收益性支出在 發(fā)生當期直接扣除；資本性支出應當分期扣除或者計入有關資產(chǎn)成本，不得在 發(fā)生當期直接扣除?！?稅收征管法“第六十三條 納稅人偽造、變造、隱匿、擅自銷毀賬 簿、記賬憑證，或者在賬簿上多列支出或者不列、少列收入，或者經(jīng)稅務機關 通知申報而拒不申報或者進行虛假的納稅申報，不繳或者少繳應納稅款的，是 偷稅。對納稅人偷稅的，由稅務機關追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并 處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款；構成犯