北京房地產(chǎn)估價師《制度與政策》：商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容考試題

1、北京房地產(chǎn)估價師制度與政策：商品房現(xiàn)售合同主要內(nèi)容考試題 本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。 一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題 意） 1、 某房地產(chǎn)投資項目的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為 3000萬元，資產(chǎn)合為 5000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2500萬元和。1250萬元，則資產(chǎn)負債率 為 _。A . 30% B. 40% C. 50% D 60% 2、 對于置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為_。A .兩個方面： 租金和物業(yè)增值B .三個方面：租金、物業(yè)增值和股權(quán)增加C .四個方面：租金、 物業(yè)增值、

2、減少納稅和股權(quán)增加 D .五個方面：租金、物業(yè)增值、減少納稅、股 權(quán)增加和銷售額加大 3、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建 成后的建筑面積為17500m2年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估 計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為 7%則評估該項目續(xù) 建完成時的總價值為 萬元。A . 3758.57 B . 394203 C . 3966.10 D . 4769.85 4、 某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資，其目標收益率為 12%，當(dāng)前整個市場的平 均收益率為15%，國家債券的收益率為3 . 5%。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對 于整個投資市

3、場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是。A : 0 . 57 B: 0 . 74 C: 0 . 80 D: 1 . 04 E： 借款合同 5、房地產(chǎn)具有供給有限特性，本質(zhì)上在于_0 A . 土地總量有限B .規(guī)劃限制C .房 地產(chǎn)不可移動D .價值量大 &是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。A :房屋出租B :房屋轉(zhuǎn)租C: 房屋承租D:房屋租賃E :執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 7、 房地產(chǎn)投資項目的實際收益現(xiàn)金流未達到預(yù)期目標要求的風(fēng)險是_o A .比 較風(fēng)險B.收益現(xiàn)金流風(fēng)險C .持有期風(fēng)險D .時間風(fēng)險 8、下列不屬于債券特征的是。A :償還性B :收益性C:安全性D:非流動性E : 執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 9、 下列與

4、城市規(guī)劃管理有關(guān)的工作中，屬于城市規(guī)劃保障系統(tǒng)主要內(nèi)容的是。A : 城市規(guī)劃的制定B :城市規(guī)劃的實施和管理 C:城市規(guī)劃的監(jiān)督檢查D :城市規(guī) 劃法律法規(guī)的制定E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 10、 市場比較法是將與估價時點的近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這 些類似房地產(chǎn)的成交價格做適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r對象的客觀合理價格或價 值的方法。A .估價對象B .估價目標C .估價手段D .估算價值 11、 已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅 5%城市維護建設(shè)稅7%教育費附 加3%若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為 萬元。A . 55.0 B. 85.6 C . 150.0 D .

5、123.6 12、 市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比 實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得 103分，估價對象的個別因素劣于標準個別 因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為（）。A . 1.05 B. 0.98 C. 0.95 D. 1.03 13、房地產(chǎn)估價的假設(shè)開發(fā)法，下述說法中， 并不正確。A .包含求在建工程 的公式B.包含求熟地價值的公式 C .包含求毛地價值的公式 D .不包含求舊房 價值的公式 14、下列說法不正確的是。A :利息備付率表示使用項目利潤償付利息的保障倍 數(shù)對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值應(yīng)該大于1 B:償債備付率表示可用于 還本付息的資金

6、償還借款本息的保障倍數(shù).對于一般房地產(chǎn)投資項目，該指標值 應(yīng)該大于1.2 C:在國際上銀行一般要求流動比率維持在 200%以上D : 一般來 說，對于一個開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項目，其目標成本利潤率大體應(yīng)為 35% -45 % E :借款合同 15、 城市用地評價中，下列 屬于適于修建的用地。A 一類用地B 二類用地 C三類用地D 已征用的土地 16、一套建筑面積為100卅、單價為2000元/卅的住宅，首期付款5萬元，余 款在未來10年內(nèi)以抵押款方式按月等額支付，貸款年利率為5. 31%，貝U該套 住宅的.【2004年考題】A :實際單價為2000元/川，實際總價為30. 16萬元 B:

7、實際單價為工950元卅，實際總價為20萬元C :實際單價為2000元/卅， 實際總價為20萬元D :實際單價為2000元/卅，實際總價為30. 16萬元E : 工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 17、 某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產(chǎn)較多，從而不便于商務(wù)辦公， 導(dǎo)致需求減少，估計未來期限內(nèi)每年平均空置率由現(xiàn)在的15%上升為25%，每 月可出租面積租金為70元/卅，又知該寫字樓可出租面積為 10 000卅，運營 費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為 30年，投資報酬率為8%,其 他條件保持不變，則該寫字樓將發(fā)生萬元的貶值。A : 548. 19 B : 558. 15 C: 567.

8、39 D: 675. 40 E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格 18、某塊臨街深度為50m臨街寬度為30m的矩形土地甲，總價為40萬元。其 相鄰的矩形土地乙，臨街深度為150m臨街寬度為15m則運用四三二一法則計 算土地乙的總地價為萬元.A : 23.4 B : 28.6 C : 33.4 D : 46.8 E :工業(yè)用地的 監(jiān)測點評估價格 19、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為 4500 萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目 土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為 ()0 A . 45.05%B. 49.31% C. 58.86%D.

9、63.6% 20、 幫助房地產(chǎn)出售者尋找到房地產(chǎn)的購買者， 屬于。A :房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)B : 房地產(chǎn)咨詢業(yè)C :房地產(chǎn)估價業(yè)D :房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)E :房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋 公章 21、違章建筑是指。A :在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證而建設(shè)的 建筑物和構(gòu)筑物B :在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得房屋所有權(quán)證或者違反城市房 地產(chǎn)管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物 C :在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得土 地使用權(quán)證或者違反土地管理法律、法規(guī)而建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物 D :在城市 規(guī)劃區(qū)內(nèi)，未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者違反建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定而建 設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物E :房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章 2

10、2、 房地產(chǎn)投資決策分析主要包括和項目財務(wù)評價兩個部分。A .價格分析 B.市場分析C .產(chǎn)品分析D .成本分析 23、王某打算承租某寫字樓的一個單元，在可出租面積的計算上與業(yè)主發(fā)生了分 歧，后經(jīng)測量得出以下數(shù)據(jù)：出租單元內(nèi)使用面積30m2外墻面積6m2單元間 分隔墻面積8m2公攤面積3m2那么，可出租面積應(yīng)為 _。A .33m2B.40m2C.43m2 D. 47m2 24、 某房地產(chǎn)開發(fā)項目擬有三個投資方案，若對這三個方案的經(jīng)濟合理性進行比 較，則比較的基礎(chǔ)是該項目的()o A .資金來源與運用表B .損益表C .資本 金現(xiàn)金流量表D 全部投資現(xiàn)金流量表 25、抵押評估時，可列入估價范圍。

11、A 違章建筑B 過期的臨時建筑C 出 讓土地上的在建工程D 已列入拆遷范圍的房屋 二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符 合題意，至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分） 1、 住房公積金會計核算的內(nèi)容包括 _。A 繳存核算、提取核算和使用核算B 與 住房公積金相關(guān)的債權(quán)債務(wù)核算 C.住房公積金增值收益及其分配核算 D.業(yè)務(wù) 收入核算、業(yè)務(wù)支出核算E 風(fēng)險準備金的核算 2、 房地產(chǎn)拍賣業(yè)務(wù)的主要來源包括。 A :法院委托拍賣的查封抵債房地產(chǎn) B : 債權(quán)人委托拍賣的抵押房地產(chǎn) C :政府部門委托拍賣的房地產(chǎn) D :行政機關(guān)委托 拍賣的查

12、封抵債房地產(chǎn)E :自然人委托拍賣的房地產(chǎn) 3、 下列氣態(tài)污染物中，對建筑物有腐蝕作用的有。（2006年房地產(chǎn)經(jīng)紀人相關(guān) 知識試題）A :二氧化硫B :一氧化氮C :一氧化碳D :甲醛E:碳氫化合物 4、 下列業(yè)務(wù)中，應(yīng)當(dāng)辦理房屋所有權(quán)變更登記的情形有。A :房地產(chǎn)的用途變 更B :權(quán)利人法定名稱改變C :交換房屋D:房屋門牌號碼的改變E:繼承房屋 5、已知兩稅一費的稅、費率分別為營業(yè)稅 5%城市維護建設(shè)稅7%教育費附加 3%若銷售收入為1000萬元，則應(yīng)繳納兩稅一費的總額為 萬元。A .55.0 B.85.6 C. 150.0 D . 123.6 &某家庭從銀行貸款100萬元購一 200萬元的

13、商用房，貸款期限為3年，年利 率為6%按月計息，采用到期一次付清的還款方式，問 3年后，該家庭應(yīng)向銀 行還息為萬元。 A : 39.34 B : 19.67 C : 20.38 D : 30.56 E :借款合同 7、 房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過來實現(xiàn)。A .充公 權(quán)B .管制權(quán)C .征稅權(quán)D .征收權(quán)E .出讓權(quán) 8、在某幢建筑面積3000m2的經(jīng)濟適用住房建設(shè)中，某開發(fā)企業(yè)花費280萬元用 于支付征地和拆遷安置補償費、勘察設(shè)計和前期工程費、房屋建筑安裝工程費、 必要的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費，并支付了20萬元的貸款利息和行政事 業(yè)性收費。假定該項目需繳納的有關(guān)稅金

14、按開發(fā)成本的4%+,管理費率和開發(fā) 利潤執(zhí)行國家有關(guān)規(guī)定，該幢經(jīng)濟適用住房的最高基準價格為_。A . 1067元 /m2 B . 1070元/m2 C. 1087 元/m2 D. 1141 元/m2 9、 房地產(chǎn)檔案資料是由組成。A :房地產(chǎn)法律、法規(guī)B :房地產(chǎn)平面圖C :房 地產(chǎn)卡片D:房地產(chǎn)有關(guān)證明和文件E :房地產(chǎn)權(quán)屬賬冊 10、住房公積金的提取和使用原則不包括的原則。A .定向使用B .安全運作 C嚴格時限D(zhuǎn) .按時使用 11、 按消費者對產(chǎn)品兩種屬性的重視程度進行劃分，形成不同偏好的細分市場的 模式是_。A .同質(zhì)偏好市場B .分散偏好市場C .個別偏好市場D .集群偏好 市場E

15、.彌隙市場 12、 建筑剖面圖的內(nèi)容包括。A :各層樓面的標高，窗臺、窗上口、頂棚的高度， 以及室內(nèi)凈空尺寸B :建筑從屋面至地面的內(nèi)部構(gòu)造特征 C:注明一些裝修做法， 樓、地面做法，對其所用材料等加以說明 D:出入口處的做法及其裝修E:有時 也可以標明屋面做法及構(gòu)造，屋面坡度以及屋頂上女兒墻、煙囪等構(gòu)造物的情形 等 13、承租人_,出租人有權(quán)終止合同。A .將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租B .故意損壞 承租的房屋C .無正當(dāng)理由拖欠房租3個月D .無正當(dāng)理由閑置承租房屋 E .擅 自改變房屋用途 14、用市場比較法評估房地產(chǎn)價格時，通常要對比較實例價格進行交易情況、交 易日期、個別因素修正。A 環(huán)境因

16、素B 質(zhì)量因素C 區(qū)域因素D 新舊程 度 15、 執(zhí)業(yè)資格制度是我國依法建立的最早的職業(yè)資格制度。A .房地產(chǎn)咨詢師 B. 房地產(chǎn)估價師C 房地產(chǎn)經(jīng)紀人D 房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理 16、某家擬購買一套住宅，單價為 3000元/m2，該家庭的月收入為6000元，其 中30刑用來支付房款，銀行可為其提供 15年期的住房抵押貸款，貸款年利率 為6%抵押貸款價值比例最大為80%問根據(jù)該家庭的支付能力最多可以購買_ 平方米的住宅 A 36.72 B . 45.32 C . 88.88 D . 97.86 17、 下列關(guān)于房地產(chǎn)信用放款和擔(dān)保放款，說法正確的是。A :信用放款指借款 人憑借其信譽，無須提供任何擔(dān)

17、保的融資活動 B :信用放款指借款人憑借其信譽， 須提供任何擔(dān)保的融資活動C:擔(dān)保放款指借款人需提供第三人擔(dān)保，或提供財 產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即人和物的擔(dān)保D :擔(dān)保放款指借款人不需提供第三人擔(dān) 保，或提供財產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動，即人和物的擔(dān)保E :人的擔(dān)保主要有保證擔(dān) 保方式，物的擔(dān)保主要有質(zhì)押、抵押、按揭等方式 18、 拆除租賃房屋時，如果被拆遷入與承租人未就解除租約達成協(xié)議， 房屋拆遷 補償方式是。A :面積結(jié)算B :貨幣補償C :產(chǎn)權(quán)調(diào)換D:貨幣補償或產(chǎn)權(quán)調(diào)換 E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 19、 最高最佳使用必須同時滿足的條件包括。A :法律上許可B :技術(shù)上可能C: 經(jīng)濟上可行D:價值最大化

18、E:使用上簡便 20、 短期資金市場主要由等子市場構(gòu)成。A :同業(yè)拆借市場B :票據(jù)市場C :大 額定期存款單市場D:回購協(xié)議市場E :資本市場 21、 下列代理行為中，屬于濫用代理權(quán)的是。A :指定代理B :委托代理C :雙 方代理D:法定代理E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào) 22、 建立房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)信用檔案的作用包括。A :為各級政府部門和社會 公眾監(jiān)督房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員市場行為提供依據(jù)B :為社會公眾 查詢企業(yè)和個人信用、信息提供服務(wù)C:為社會公眾對房地產(chǎn)中介服務(wù)領(lǐng)域違法、 違規(guī)行為提供投訴途徑的信息管理系統(tǒng)D:減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損 害消費者合法利益等行為的發(fā)生 E:不能減少或避免商業(yè)欺詐、弄虛作假、損害 消費者合法利益等行為的發(fā)生 23、 某商鋪的購買價格為100萬元，其中60萬元來自銀行貸款。該貸款在 10 年內(nèi)按年等額償還，年利率為7%預(yù)計該商鋪第1年稅后凈現(xiàn)金流量為3萬元， 如果不考慮物業(yè)增值收益，則第 1年的投資