商業(yè)小區(qū)房地產開發(fā)可研報告

1、第一部分 項目總論1 項目概況1.1 項目名稱：*商住小區(qū)1.2 建設單位：*房地產開發(fā)有限公司1.3 項目地點：本項目選址于*霞陽鎮(zhèn)*村。1.4 項目單位基本情況：*房地產開發(fā)有限責任公司成立于 200年 12 月 12 日，是一家民營企業(yè)，主要從事房地產開發(fā)、房屋工程建筑勞務分包等項目。公司設有辦公室、工程部、開發(fā)部、財務部、售樓部等部門?，F(xiàn)有員工 20 人，其中：工程師 2 人，助理工程師 7 人。經營辦公地址：*霞陽鎮(zhèn)霞陽路。 公司注冊資本：伍佰零壹萬元人民幣。該公司自成立以來，已開發(fā)房地產項目投資規(guī)模達 48000 平方米，投資近 20000 萬元。根據公司 2009 年會計年報情況

2、來看，該公司資產總額 546 萬元，其中：固定資產 44 萬元、流動資產 502 萬元，全年實現(xiàn)經營收入 500 萬元，利潤 42 萬元。資產負責率 1.3，流動比率72.9，銷售利潤率16.67。該公司長期償債能力較好，短期償債能力一般，企業(yè)有一定盈利能力。1.5 項目概況：1.5.1 建設內容與建設規(guī)模小區(qū)規(guī)劃占地區(qū)平方米，建筑占地平方米，總建筑面積平方米， 綠化占地面積平方米。一次規(guī)劃，一次建設。1.5.2 進度計劃本項目預計開發(fā)周期為 14 個月，即 2010 年 7 月動工，至 2011 年 8 月竣工。1.5.3 投資規(guī)模與資金籌措1）項目估算總投資項目估算總投資萬元。2）資金籌措

3、根據項目資金籌措方案，本項目所需建設資金由項目申報單位通過自有資金、商品房預售或銀行按揭貸款等辦法籌集。1.5.4 主要技術經濟指標項目主要技術經濟指標詳見表 1-1。表 1-1主要經濟技術指標序號項目指 標指標值備注1總用地面積2建筑占地面積3總建筑面積3.1住宅3.2商業(yè)4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預計銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設工期月1.6 研究工作依據1）*城總體規(guī)劃 20062015；2）*國民經濟和社會發(fā)展“十一五”規(guī)劃；3）投資項目可行性研究指南（2002）；4）房地產開發(fā)項目經

4、濟評價方法（2000）；5）國家發(fā)改委、建設部建設項目經濟評價方法與參數（第三版）；6）城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范；7）*城市拆遷管理條例；8）城市居住區(qū)公共服務設施設置規(guī)定；9）住宅設計規(guī)范；10）住宅建筑設計標準；11）建筑工程交通設計及停車場設置標準；12）城市道路綠化規(guī)劃及設計規(guī)范；13）民用建筑設計防火規(guī)范；14）其他相關文件。1.7 項目提出的背景及理由本項目地塊系*房地產開發(fā)有限責任公司從縣國土局土地儲備中心公 開競拍購得，地塊原系商業(yè)用地。根據*規(guī)劃辦規(guī)劃和有關部門批準了擬建項目。項目提出的理由是：合理利用土地資源，改善舊城區(qū)環(huán)境；完善小區(qū)建設，實現(xiàn)預期目標；滿足中、低收工薪階層及

5、農民進城缺房要求。2 可行性研究結論2.1 經濟及市場分析*位于湘東南，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，北界茶陵?！笆晃濉逼陂g，全縣以經濟建設為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財政收入兩大目標，大力推進 “扶貧開發(fā)帶動、基礎設施建設帶動、民營經濟帶動、旅游產業(yè)帶動、生態(tài)縣建設、科教興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農業(yè)和農村經濟平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農業(yè)結構不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)三大支柱產業(yè)。農村基礎設施建設明顯改善。全縣累計通公路村 202 個，村通公路率

6、達 99%；累計通電話村達 201 個，村通電話率達 95%；新建移動基站 12 個，開通 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動通信；村通廣播電視率達 96%。工業(yè)發(fā)展迅速。實現(xiàn)工業(yè)總產值 27.5 億元，增長 25.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產值18.8 億元，增長 34.3%?！?15工2”程來勢較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至 56 家,產值過億元企業(yè)達 3 家。小水電開發(fā)有新發(fā)展。新投產電站11 座，新增裝機容量1.3 萬千瓦，全縣總裝機容量達 19.93 萬千瓦。2009 年，全縣圍繞“又好又快、進位爭先”戰(zhàn)略目標，堅持“保增長、強基礎、調結構、保民生”和“目標不變、速度不減、標準不降”要求，干事創(chuàng)業(yè)，銳意進取

7、，實現(xiàn)地區(qū)生產總值 22.8 億元，增長 15.6%；財政收入 2.6 億元，增長 27%；完成全社會固定資產投資 24.7 億元，增長 62.1%；社會消費品零售總額 7.13 億元，增長 22.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 12574 元，增長 11.9%，農民人均純收入 6602 元，增長 10.3%。全縣綜合實力和人民生活邁上新的臺階。隨著全球和區(qū)域經濟一體化日趨明顯，國際間、區(qū)域間生產要素流動和產業(yè)轉移加快；我國進入了一個新的發(fā)展階段，社會主義市場經濟體制日益完善，經濟結構戰(zhàn)略性調整和城市化進程加快，為*加快發(fā)展提供了重大歷史性機遇。未來一個時期，*將會由工業(yè)化初期向快速擴量增效的中

8、期邁進，工業(yè)化的快速推進將促使縣域經濟和社會結構的根本轉變。同時，*的城市框架正逐步拉開，城市功能日臻完善，正處在城市化加速攀升期，城市支撐能力的增強為匯聚各類發(fā)展要素提供了良好的載體，城鎮(zhèn)空間的擴大為農村人口轉移創(chuàng)造了更好的條件。由此看來，*正處在經濟起飛的關鍵節(jié)點，并將進入一個持續(xù)高速增長階段。 “十一五”期間，*健全和完善房地產開發(fā)建設和管理服務體系，建立以商品房為主體，經濟適用房、拆遷安置房和廉租房為重要組成的住房供應體系和保障體系，切實改善中低收入居民住房條件。積極發(fā)展健康住宅和綠色環(huán)保住宅，加快節(jié)能省地型住宅建設；積極推進房地產開發(fā)和物業(yè)管理的分業(yè)經營，提高物業(yè)管理水平均取得極大成

9、效。全縣圍繞解放路、炎陵路、炎帝路、井岡路、內環(huán)線等城市主要道路的建設，開發(fā)房地產。至2009 年，房地產業(yè)增加值為2005 年的二倍以上。特別是 2009 年，*房地產市場十分活躍。在推進“東擴北展”，加快西城區(qū)、新城區(qū)建設戰(zhàn)略的推動下，城市建成區(qū)面積突破區(qū) 5.4 平方公里。推進舊城改造， 完成拆舊建新 1.2 萬平方米，房地產開發(fā)面積、商品房銷售面積分別增長 7.3%和60.1%，全縣住宅建設新開工面積30.28 萬平方米，竣工面積12.1 萬平方米，完成投資 1.48 億元。小區(qū)物業(yè)管理市場化進程加快。信息資源開發(fā)利用、網絡普及水平不斷提高。圍繞創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市，城市綠化速度加快。隨著

10、房地產的紅火，城區(qū)住房均價不斷攀升。2009 年底，城區(qū)住房均價為 1507 元/平方米，預計 2010 年均價將達到 1650 元/平方米。根據*城市規(guī)劃，十一五期末，城區(qū)計劃建成經濟適用住房0.4 萬套，拆遷安置住房 0.85 萬套。十二五期末，城區(qū)人口要達到 8 萬，城區(qū)面積達到 8 萬平方公里，城市居民人均道路面積、住房面積全面達到小康標準，城市綠化覆蓋率達到40%，城市人均公共綠地面積超過15 平方米。城區(qū)供水設施建設完備，自來水普及率達到 100%。未來*城區(qū)房地產業(yè)發(fā)展的重力是：圍繞中心商務區(qū)建設，重點加快商務中心、高端商務住宅區(qū)、商貿商務設施建設，適應城市發(fā)展的要求；加快城區(qū)居

11、住區(qū)建設，進一步加快不同層次的商品房、經濟適用住房建設，適應中心城市人口快速增長的住房需求。加大城市基礎設施建設、舊城改造、住宅開發(fā)和小城鎮(zhèn)建設投入，著力培育“國際性的生態(tài)旅游城市”，增強城市的創(chuàng)造力、吸引力和輻射力。進一步提高城市建設水平，不斷推進城市化進程，努力增強城市總體功能，實現(xiàn)城市建設一年一變化，三年明顯變化，五年大變化的戰(zhàn)略目標。結合舊城改造和新區(qū)開發(fā)，建設規(guī)模住宅小區(qū)，年均住宅竣工面積4 萬平方米。同時，推進住宅產業(yè)化進程，把房地產業(yè)培育成新的消費熱點和投資熱點，帶動相關產業(yè)發(fā)展。2.2 項目地塊分析本項目基地位于于新城區(qū)繁華地段，緊臨城市主干道內環(huán)線和解放路，道路四通八達，交通

12、便捷。項目地位離各種公共設施近，方便就醫(yī)、上學和出行等活動。項目地南邊 200 米為縣城沿河風光帶，是縣城主要的休閑地帶，東側不到1500 米為城區(qū)的商業(yè)中心，這些為小區(qū)提供了優(yōu)越的外部環(huán)境。該地塊在區(qū)位條件和商業(yè)條件等方面具有相當的優(yōu)越性，是一處商業(yè)和居住開發(fā)價值極高的地塊。建設規(guī)劃用地面積平方米，建設占地面積平方米。規(guī)劃主要經濟技術指標：建筑總面積：m2其中：商業(yè)用房面積m2住宅面積m2車庫面積m2地雜屋間面積m2。2.3 項目規(guī)劃方案2.3.1 規(guī)劃依據：1城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范GB50180-932湖南省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定3 規(guī)劃基地地形圖及界點坐標4*規(guī)劃局提供的規(guī)劃條件5 國家及

13、湖南省，*的其他有關規(guī)范規(guī)定。2.3.2 選址概況及規(guī)劃定性：1 選址概況：本方案用地位于霞陽鎮(zhèn)*村，東靠*村農貿市場，南臨濱江御景小區(qū)，西邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地，北對解放路。項目總用地面積 平方米。二條城市主干道從項目地南北兩側經過。項目區(qū)域地勢平坦，分布有大面積的農田，周邊有商業(yè)、文化體育、醫(yī)療衛(wèi)生等公共服務設施。2 規(guī)劃定性：地塊主要用于新建住宅功能小區(qū)，新建商業(yè)住宅樓 棟，建筑占地面積 平方米，總建筑面積 平方米。2.3.3 規(guī)劃設計宗旨及目標：立足項目用地環(huán)境，本著以人為本的思想，著重體現(xiàn)規(guī)劃的超前性與合理性。從建筑空間布局，立面形象，內部空間的使用，景觀的連貫性等因素綜合考慮規(guī)劃功能

14、的劃分，營造一種自然、生態(tài)、和諧的生活形態(tài)，為城市創(chuàng)造出新的景觀形象。強調空間的豐富性及尺度的適宜性。突顯健康、美好生活理念，增設健康、休閑、娛樂等配套設施，人們可以享受健康充實的閑暇生活。通過生活和交通一體的生活環(huán)境的再創(chuàng)造，人們可以享受到傳統(tǒng)中國式的有魅力的人際關系。同時，也可以隨時感受到炎陵的歷史文化。2.3.4 規(guī)劃構思及特點： 1 規(guī)劃概述功能：項目要功能是居民商住小區(qū)，該區(qū)面臨城市主干道，設計上注意空間豐富變化，文化品位較高，努力創(chuàng)造一個舒適的內部休閑購物空間環(huán)境，豐富城市生活場所，形成一組城市地標性建筑群體。設計理念：以內街和周邊建筑物組織建筑之間的關系并控制空間形態(tài)。設計中注意

15、建筑和環(huán)境融為一體，主要是營造一個休閑商業(yè)街區(qū)。提供全方位的零售、服務、餐飲、休閑和娛樂等設施。道路交通：項目用地通過環(huán)路形式（路寬 6M）聯(lián)系著南北側城市道路。用地南北側為綜合公共建筑組群，其余部分地面留作停車位，其它余坪為公共設施及綠化用地。2 總平面設計設計充分利用現(xiàn)有道路條件，確定地塊的北側為主出入口，北入口順延垂直連接解放南路引入，在小區(qū)內形成高效的方形環(huán)道，同時通過中間景觀形成的中心景觀步行帶，將入口及周邊的組團有機的結合起來，構成合理而豐富的規(guī)劃結構。3 建筑設計住宅設計：地塊戶型設計以生活動線和外部環(huán)境景觀為依據進行設計，使用時滿足并優(yōu)化生活和觀景的要求。在起居室，臥室采用大面

16、積景觀窗或落地門窗，充分利用自然光線并將室外環(huán)境引入室內。設計中考慮到*的氣候特點，朝向以南向為主，盡量避免西曬的酷熱，重點考慮每戶的通風以及陽臺布置，增加空氣對流。在住宅間距控制上按照湖南省城市規(guī)劃管理技術規(guī)定的標準，多層住宅間距按南北主朝向為南側建筑高度的 1.50 倍控制，并滿足日照要求。保證住宅布局能夠滿足日照、通風、消防等建筑管理要求。公共建筑設計：本小區(qū)公建按照城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范(GB50180-93)小區(qū)級來配置，滿足規(guī)范及規(guī)劃要求。4 道路與交通本地塊路網結構由地塊環(huán)建筑群的 6 米寬小區(qū)內環(huán)道路連接各個組團級道路而成。各鄰里單位以 3.5 米4 米寬道路與之聯(lián)系。枝狀盡端

17、步行道伸入每一個住宅組團，直達住宅大門。住宅后花園出口與公共綠地的步行道路連通，另成步行系統(tǒng)。結構清晰簡潔，主入口分設南北二側，同時可在西側增設一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧西側商業(yè)購物人流的需求。5 綠化系統(tǒng)總體綠化設計基礎理念為“美麗的大自然并不是天然的”，重點在于利用基地本身的條件，經過適宜的拆分重組，創(chuàng)造美好的視覺景觀，發(fā)揮軟硬綠化元素組織的不同效果，達成水天一色，天人合一的景致，遠遠超乎現(xiàn)階段小區(qū)發(fā)展所強調的綠化面積的層次。植物綠化設計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。地塊通過中心景觀高層錯位斜向布置及底層架空處理，形成豐富的綠

18、化景觀的軸線，綠化與水景緊密結合，豐富了景觀的空間層次，形成優(yōu)雅、安靜、富有文化品位的休憩地。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高雅的游憩空間。小區(qū)植物綠化設計注重色彩及空間感受，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有高品質的環(huán)境空間。2.3.5 建筑造型1 建筑風格*城為山區(qū)小城市，為適應其與山水為鄰的大環(huán)境，建筑風格以徽派建筑為主，采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風作用，一派度假休閑風情。2 建筑色彩與風貌建筑風格利用簡潔的現(xiàn)代建筑語言，加上色彩的處理，配以不同的層數組合， 使建筑群體高低有序，并且產生豐富的天際輪廓線，在統(tǒng)一中追求變化，創(chuàng)造豐富建筑風貌，更令整個建筑外貌明

19、艷突出。單體設計不僅考慮其本身的風格面貌，亦兼顧到群體的風格，以便能互相融合。雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達群體建筑統(tǒng)一的風格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨立的風貌。單體主要利用大面積玻璃窗及精心設計的陽臺，陽臺做適當處理以提供趣味性的立面元素，并與大面積玻璃產生強烈的虛實對比。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內，成為室內不可或缺的一部分，使室內空間、景觀更加豐富多彩?；?城的溫帶氣候，鮮明及偏冷的顏色應為正確選擇，它們也幫助改善環(huán)境形態(tài)，鮮明顏色可將照射于外墻上的陽光反射到其它建筑群體上，使整個建筑群體外觀鮮明光亮，清爽怡人。2.3

20、.6 消防規(guī)劃設計說明小區(qū)共設一個主要出入口和一個人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，確保消防登高場地需要。各組團均設有給水管，并在組團內形成環(huán)路，保證消防兩路供水，小區(qū)室外合理布置消火栓，消火栓間距小于 120 米。建筑單體消防設計按規(guī)范設計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。2.3.7 人防規(guī)劃設計說明人防設計采用平戰(zhàn)結合的形式，利用地下車庫設置人防地下室，平時為地下車庫，戰(zhàn)時初步擬定為物資掩蔽室。人防出入口與車庫出入口結合。人防面積滿足人防要求。2.3.8 環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設計說明沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高

21、喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。小區(qū)內主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。小區(qū)除道路、廣場、入口地面為硬質鋪地外，大面積設置草坪、花壇及小葉灌木，以利吸聲防塵。小區(qū)各街坊分設垃圾收集點，單體設計要求垃圾袋裝化，由專人負責運送。2.3.9 衛(wèi)生防疫設計說明大樓內水箱、水池采用不銹鋼成品，以保證水質質量2.3.10 通風采光設計充分考慮建筑的自然采光和通風的要求，絕大部分單元主要房間朝南，均能滿足其有充分的日照時間。住宅的臥室、客廳窗地比1/7，其它部分的房間窗地比1/8 日照對基地周圍建筑無影響。2.3.11 經濟技術指標：編號用地性質用地面積

22、（公頃）用地面積比例（%）1建筑用地2道路廣場用地3公共綠地用地平衡表序號項目指標值指 標備注1總用地面積2建筑占地面積3總建筑面積3.1住宅3.2商業(yè)4容積率總建筑面積/總用地面積5住宅戶數戶建筑密度%綠地率%估算總投資萬元預計銷售收入萬元利潤總額萬元所得稅萬元凈利潤萬元投資利潤率%投資利稅率%投資回收期年建設工期月主要經濟技術指標2.4 投資估算與資金籌措本項目規(guī)劃占地面積。其中建筑占地面積，建筑面積 。項目容積率 2.03，建筑密度 24.7，綠地率 35，總平衡容積率 2.11。2.4.1 投資估算本項目建筑包括商業(yè)門面、住宅、車庫和雜屋間等四項內容。根據建筑內容和規(guī)模，估算項目總投資

23、為萬元。具體投資估算見下表：投資估算表序號項目估算金額備注單位：萬元1建安費用839.632前期工程費用73.47建安 22.1圖紙設計費69.97建筑面積 40 元/m22.2規(guī)劃審圖費3.53基礎設施費72.623.1道路、水電、綠化72.624建設費用113.274.1管理費用64.734.2銷售費用48.545間接費用333.575.1工程監(jiān)理費25.19建安 35.2招標代理服務費16.78建安 2%5.3工程質量監(jiān)督管理費1.68建安 25.4白蟻防治費3.5建筑面積 2 元/m25.5勞保基金6.36土地成本 2.96%5.6防雷審核3.15建筑面積 1.8 元/m25.7環(huán)衛(wèi)費

24、2.62建筑面積 1.5 元/m25.8建筑規(guī)費213.93123.3 元/ m25.9房地產交易費8.755 元/M25.10物業(yè)維修基金43.7325 元/M25.11不可預見費25.19建安 3%6土地成本498.57合計1931.132.4.2 資金籌措：項目估算總投資萬元。建設資金籌措方案采取企業(yè)自籌資金、房屋預售和銀行貸款籌集，完全能滿足一次開發(fā)的資金需求。2.5 項目經濟評價該項目建設期 14 個月，銷售期為 18 個月（包括建設期），投資回收期 18 個月， 投資凈利潤率 34.27%，故該項目可行。3 主要技術經濟指標表：3.1 建筑指標：項目指 標備注總用地面積 建筑占地面

25、積根據坐標點閉合線測得總建筑面積%總建筑面積/總用地面積容積率綠地率%按0.5 /人計算機動車庫輛按住宅0.4 輛每戶.公建50 輛/萬非機動車停車輛按住宅2 輛每戶.公建500 輛/萬項目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）3.2 財務指標：土地獲得價款及稅費1381.79開發(fā)前期準備費59.56主體建筑安裝工程費1318.02配套設施費206.55開發(fā)間接費301.33開發(fā)成本合計3267.25管理費用65.35銷售費用74.68財務費用179.20項目總投資3586.484 項目存問題及建議：4.1 項目施工期間，應合理安排工期，減少夜間施工，并注意建筑垃圾的及時清理。4.2 該項目因緊

26、連城市主干道，施工中在確保安全的同時，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。4.3 項目要規(guī)范化運作，細化管理。在建設期要加強對建設投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設周期，盡可能避免和減少風險及不必要的資金浪費。4.4 抓緊時間進行項目開發(fā)，趕在北部 XXX 及 XX 搬遷所形成的房地產開發(fā)銷售前銷售，可獲得較好業(yè)績。4.5 實施差異戰(zhàn)略，提高項目品位，進而提高人們的購買欲望，可以產生較好的社會影響。第二部分 項目建設的理由及必要性1 項目提出背景1.1 所在區(qū)域商業(yè)發(fā)展情況本地塊位于*新城區(qū)內，新城區(qū)是*新建設的政治、經濟、文化中心。周邊 1KM 范圍內有汽車站、農貿

27、市場、體育文化中心；檢察院等政府機關；市政風光帶、神農福地等公共休閑娛樂廣場。該地塊南臨神農大道，北靠解放路，東連農貿市場，西接規(guī)劃商業(yè)地帶。1.2 所在區(qū)域政策、經濟及產業(yè)環(huán)境*現(xiàn)轄 6 鎮(zhèn) 7 鄉(xiāng)，一個縣級經濟技術開發(fā)區(qū)。全縣總面積 2030 平方公里，總人口 20 萬人，其中城區(qū)面積 5.4 平方公里，人口 3.6 萬，城市建設用地 4 平方公里。城市采用一縣雙城式布局；新城區(qū)作為政治、經濟、文化中心，集中發(fā)展地方商業(yè)和旅游；西城區(qū)作為開發(fā)區(qū)、保稅工業(yè)區(qū)，是城市涉外、貿易窗口。*位于湖南省東南部，地處羅霄山脈中部，株洲地區(qū)的最南端，東臨江西省的井岡山市、遂川縣，南接桂東、資興，西連安仁，

28、北界茶陵。境內群山起伏，嶺谷相間，山、丘、崗、坪交錯。*屬中亞熱帶季風濕潤氣候區(qū)，四季分明，晝夜溫差大，冬無嚴寒，夏無酷暑。低溫寒冷期短，春早回暖快。年平均氣溫在 12.1 至 17.2C 之間，素有立體小氣候之稱。*是長株潭城市一體化的后花園，是新興的旅游城市。*地處湘、贛、粵邊界，區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯?！八母咭昏F”建設和通車將進一步加速*的運輸和交通發(fā)展。九龍技術經濟開發(fā)區(qū)和中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園的建設為沿海產業(yè)轉移承接奠定了堅實基礎，并將帶動 *的工業(yè)和其它行業(yè)的高速發(fā)展。*的對外貿易也將進一步拓展。優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境， 使*的經濟迅速發(fā)展。同時，由

29、于這兩年國家加大了對基礎設施的投資力度，*也在進行大規(guī)模的舊城改造建設，加快城市化進程，增強城市的規(guī)模效益和綜合功能，堅持重點發(fā)展質量，不斷提高城鎮(zhèn)化水平。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。據此，我們認為，本項目的開發(fā)建設在經濟上前景是光明的，可行的。1.3 項目發(fā)起人及發(fā)起緣由本項目的發(fā)起人是*房地產開發(fā)有限責任公司，公司成立于 2007 年。公司住址位于霞陽鎮(zhèn)霞陽路*，注冊資本為人民幣 1000 萬元，由自然人羅建平獨資組建。公司主要經營范圍：房地產開發(fā)、銷售。根據縣城總體規(guī)劃要求，這一項目將吸取國內外房地產行業(yè)先進經營管理經 驗，高起點策劃、高標準設計、高水平施工、高科技配置

30、，在規(guī)劃設計、平面布局、材料選配、產品細節(jié)上立足于以人為本的開發(fā)理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境。2 項目發(fā)展概況2.1 已調查研究項目及成果摸清項目周邊地塊擬建項目狀況、土地成本、建設單位、工程建設周期、對項目的影響等等問題，對有關聯(lián)的項目銷售價格、銷售策略進行仔細研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設做好前期準備。2.2 項目地塊初勘及初測工作情況委托有資質的單位進行項目初勘及初測工作，并且已經完成初勘及初測，滿足項目設計所需要的條件。3 項目投資的必要性1、項目建設是完成*“十一五”規(guī)劃目標的需要*國民經濟和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃明確指出，要加快城市建設， 突出抓好城市提質擴容，實現(xiàn)

31、健康發(fā)展。近年來， *委、縣政府十分重視城市建設的發(fā)展，對城市建設的風格選擇、城市定位、功能布局和發(fā)展計劃都作了總體規(guī)劃，并且采取了一系列措施，逐步將規(guī)劃付諸建設之中。近年來， *委、縣政府拓開資金渠道，廣開門路，鼓勵各方資金，先后開展了舊城區(qū)改造、西城區(qū)延伸、東城區(qū)拓展等提質擴容工作，取得了巨大成效。城市固定資產投、居民生活環(huán)境和質量、城市基礎設施等取得新的突破。本項目作為舊城區(qū)改造項目已列入 *委、縣政府今年的經濟工作計劃之中，因此，新上該項目是勢在必行的，也是完成*“十一五”規(guī)劃的重要措施之一。2、項目建設是促進*經濟發(fā)展的需要近年來，*搶抓西部大開發(fā)，經濟社會持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。一方面，*以

32、一園二點為主的聚集產業(yè)集群，以小水果、酃縣白鵝產品加工為主的農產口加工產業(yè)集群效益初步顯現(xiàn)，經濟總量、財政收入穩(wěn)定增長，新型工業(yè)化、基礎設施建設和民生工程建設取得新的進展，旅游活動和商貿往來進一步活躍。另一方面，*外出務工人員成為農村人口創(chuàng)收的主要來源，極大地改善了農村人口的生活水平。越來越多的農村人口進城、農村人口的教育等直接刺激了住房、商業(yè)和其它行業(yè)的的快速發(fā)展。房地產的開發(fā)一是滿足人們對住房改善的需要，同時也是城市建設和縣域經濟發(fā)展的需要。3、項目建設是促進*房地產市場建設的需要項目地段現(xiàn)有商業(yè)用房和居民住宅，由于其原有布局雜亂無章，建筑物錯落不齊，供電、給排水設施不配套，直接影響著居民

33、的生活，有礙于人民群眾生活的改善和生活質量的提高，不利于我市建設旅游城市和全國衛(wèi)生的進程。同時， * 正處在大開發(fā)、大建設、大發(fā)展關鍵時期，房地產業(yè)對全市經濟社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進地方經濟繁榮。因此，對該地塊的改造性建設在社會效益和經濟發(fā)展上都是很有必要的。根據*城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設成為建筑布局合理、配套設施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進國內外先進的規(guī)劃、建筑設計及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個有機整體。該項目的開發(fā)建設，是*進行新城區(qū)城中村改造的一

34、個重要組成部分，無論從改善地段居民的居住條件，還是從美化市容、改善城市面貌來講，都是很有必要的。第三部分 市場研究1 區(qū)域國民經濟、社會發(fā)展和城市建設概況1.1國民經濟和社會發(fā)展現(xiàn)狀隨著國家西部大開發(fā)、中部崛起和湖南省實施湘西地區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略的不斷深入，*委、縣政府搶抓歷史機遇，以經濟建設為中心，突出增加城鄉(xiāng)居民收入和財政收入兩大目標，大力推進“扶貧開發(fā)帶動、基礎設施建設帶動、民營經濟帶動、旅游產業(yè)帶動、生態(tài)縣建設、科教興縣”的發(fā)展戰(zhàn)略，成效顯著。農業(yè)和農村經濟平穩(wěn)發(fā)展，糧食生產保持穩(wěn)定增長態(tài)勢，農業(yè)結構不斷優(yōu)化，形成了以小水果、筍竹的林果業(yè)，以茶葉、蔬菜為主的經作業(yè)，以生豬、酃縣白鵝為主的畜牧業(yè)

35、三大支柱產業(yè)。農村基礎設施建設明顯改善。全縣累計通公路村 202 個，村通公路率達 99%；累計通電話村達 201 個，村通電話率達 95%；新建移動基站 12 個，開通 15 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)移動通信；村通廣播電視率達 96%。*工業(yè)發(fā)展迅速。實現(xiàn)工業(yè)總產值 27.5 億元， 增長 25.8%，其中規(guī)模以上工業(yè)總產值 18.8 億元，增長 34.3%。“1152”工程來勢較好，全縣規(guī)模以上企業(yè)增至 56 家,產值過億元企業(yè)達 3 家。啟動中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園建設。九龍工業(yè)園集聚功能日益增強，被授予省綜合性高技術產業(yè)基地，綜合經濟實力居全市五個縣（市）園區(qū)第二位，完成工業(yè)總產值 15.06 億元，上繳稅收 3

36、314 萬元， 分別增長 48.8%、24.3%。新投產電站 11 座，新增裝機容量 1.3 萬千瓦，全縣總裝機容量達 19.93 萬千瓦。2009 年，*經濟建設取得豐碩成果，各項社會事業(yè)蓬勃發(fā)展。全縣深入貫徹落實科學發(fā)展觀，圍繞“又好又快、進位爭先”戰(zhàn)略目標，堅持“目標更明、速度更快、標準更高”要求，干事創(chuàng)業(yè)，攻堅破難，銳意進取，實現(xiàn)地區(qū)生產總值 22.7 億元，增長 16.8%；財政收入 2.6 億元，增長 26.9%，其中一般預算收入 1.9 億元，增長 38.8%；完成全社會固定資產投資 24.7 億元，增長 62.1%；社會消費品零售總額 7.13 億元， 增長 22.2%。城鎮(zhèn)居

37、民人均可支配收入12574 元，增長11.9%，農民人均純收入6602 元，增長 10.3%。*國民經濟和社會發(fā)展勢頭良好，但由于歷史和地域等因素的限制，縣域經濟社會發(fā)展還存在著不足，主要表現(xiàn)在：全縣的經濟總量偏小，產業(yè)結構不平衡，第一產業(yè)效益不高,第三產業(yè)發(fā)展緩慢，節(jié)能降耗、減排治污任務艱巨， 農民收入增速落后于 GDP 增長速度，社會就業(yè)有一定壓力，企業(yè)自主創(chuàng)新能力和市場適應能力不強。項目年份人口（萬人）工業(yè)總產值（萬元）農業(yè)總產值（萬元）國內生產總值人均國內生產（萬元）總值（元）表 3-1*近年來主要經濟指標發(fā)展概況表200618.1094502603011386898059200718

38、.261561617534717230410012200818.382183477379120387611396200918522745757440322800412745注：資料來源于湖南統(tǒng)計信息網，*近年來國民經濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報。從上表中可以看出，*工業(yè)總產值、GDP 增長都較為迅速，特別是 2006-2009 年，工業(yè)總產值年均增長率達到 43.66%，GDP 年均增長率達到 14.6%，農業(yè)總產值年均增長率也達到 4.8%。*產業(yè)結構在經濟發(fā)展中不斷得到優(yōu)化，實現(xiàn)了以第一產業(yè)為基礎，第二產業(yè)為主導，第三產業(yè)快速發(fā)展的新模式，三大產業(yè)結構不斷趨于合理，并向高級階段邁進，2009 年三

39、大產業(yè)結構調整為 21：42.4：36.6。投資結構進一步向城市建設、基礎設施建設、工業(yè)園區(qū)和民生建設傾斜，以紡織、鑄造生產為主的加工產業(yè)成為*經濟的支柱產業(yè)，工業(yè)園區(qū)經濟對 GDP 增長貢獻進一步加大，2009 年，九龍工業(yè)園區(qū)完成工業(yè)總產值 150600 萬元，占全縣工業(yè)總產值的 54.85%，增長 48.8%。改革開放以來，*的經濟有了飛躍的發(fā)展。2009 年，經濟增長創(chuàng)近幾年最好水平，完成地區(qū)生產總值 22.8 億元，增長 15.6%，一二三產分別增長 5.1%、22.1%、 13.7%，三次產業(yè)結構由 23.939.536.6 調整為 2142.436.6。完成財政總收入 2.61

40、億元，增長27%，其中地方一般預算收入1.9 億元，增長38.8%。需求有效拉動經濟增長，全社會固定資產投資、社會消費品零售總額分別增長 62.1%和22.2%，經濟運行協(xié)調性明顯增強。城市居民人均可支配收入 11476 元，農民人均純收入 2873 元，分別增長 14.7% 和 2.3%。建成經濟適用房0.7 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重70%以上。城鄉(xiāng)居民人均住房面積分別達 32 平方米和 38 平方米，市區(qū) 398 戶特困戶享受廉租房政策保障。城市建設邁上新臺階，新城區(qū)建設全面展開，舊城改造日新月異。2009 年有約 70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。全年城區(qū)開發(fā)面積突破 14 萬平方

41、米，開發(fā)投資突破 1.47 億元，城鎮(zhèn)居民的住房條件有了很大改善，但由于多種原因，目前仍有相當一部分人居住在簡易住房里，需改善住房條件的達 30%左右。另外，* 從事商業(yè)、貿易、餐飲業(yè)的臨時居住人口達 1 多萬人，并每年以 58%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。近幾年來，*大力發(fā)展旅游業(yè)，旅游消費已經成為該縣新的經濟增長點，在省內外具有一定的影響。*良好的投資環(huán)境和優(yōu)越的地理位置，吸引了眾多來連安居樂業(yè)的外來人口，為我市房地產業(yè)進一步發(fā)展拓寬了市場。1.2 城市建設現(xiàn)狀“十一五”期間，全縣城市建設步伐加快，力度加大，成效明顯。完成縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃、縣城

42、第五次總體規(guī)劃修編、縣城總體風貌設計、全縣村莊布局規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃修編。完成城鎮(zhèn)重點工程完成投資 3.05 億元，九龍大道竣工通車，炎陵文化廣場、湘山濱水景觀、接龍橋景觀、草坪河城市防洪工程、縣府路、炎帝陵神農大道風貌改造、小街小巷改造全面完成。給水擴建一期工程基本完工。垃圾中轉站、公廁、停車場、洗車場等基礎設施不斷完善。全面啟動“五創(chuàng)”工作， 創(chuàng)建國家衛(wèi)生縣城順利通過省技術評估；中國旅游強縣、省級文明縣城、炎帝陵 5A 景區(qū)、神農谷 4A 景區(qū)創(chuàng)建工作深入推進。2 房地產供需狀況分析1）需求分析經初步估算，*城尚有約 6 萬平方米的舊房、危房待拆遷改造。*城的住房擁擠戶、無房戶約占總住

43、戶的 30%。而*城城市化進程的發(fā)展目標是到 2025年城市人口增至 8 萬人，人均居住面積達到 40 平方米以上。因此，可以預計* 城每年的商品房總需求量在 2-4 萬平方米。目前全縣有房地產開發(fā)公司 7 家，具有三級開發(fā)資質的公司有 3 家。2009 年全縣商品房施工面積達 13.7 萬平方米，其中住宅施工面積 11.03 萬平方米。商品房竣工面積 10.18 萬平方米，其中住宅竣工面積 9.28 萬平方米。隨著城市化進程不斷加快，住宅功能不斷完善，小區(qū)配套設施投資加大，預計市區(qū)商品住宅價格還將穩(wěn)步增長。據初步調查，*商品住宅購買力如下：一是老城改造的拆遷戶；二是需改善居住條件的擁擠戶；三

44、是自然增長人口；四是流動人口（包括在鄉(xiāng)鎮(zhèn)工作的干部、職工、教師以及進城置業(yè)、子女教育等人員）。2）供給分析近五年*房地產開發(fā)銷售情況年 份開工面積(萬)竣工面積(萬)已售面積(萬)空置面積(萬)20056.855.781.0220067.26.460.4200787.570.520088.47.66.90.7200930.2812.111.740.362010 年*市場供給能力分析估算年 份供應總量(萬)已售面積(萬)空置面積(萬)銷售率()20067.260.483200787187.520088.47.60.890200912.111.740.3697綜上所述，2006 年*商品房銷售面積

45、累計達到 6 萬平方米， 2006 年銷售率達到 83；2007 年銷售率達到 87.5，2008 年達到 90，2009 年達到 97，采取加權計算回歸分析，大致得出 2010 年市場供給需求情況依然是求大于供。3）需求特點分析 消費者在購買住宅區(qū)域選擇因素908070605040系列13020100價格區(qū)域環(huán)境區(qū)域環(huán)境中心距離從上表可以看出，消費者在購買住宅區(qū)域時對其的交通、購物、價格比較敏感，其次就學和小區(qū)環(huán)境也受到普遍關注，因此在項目開發(fā)時要著重權衡上述因素；在既定價格時要遵循“物有所值，大眾價格”的規(guī)律，在保證公司利潤的前提下讓利給消費者。還應增強項目配套功能，滿足內部居民日常生活需

46、求及提高居住環(huán)境質量。消費者對建筑的需求特征9080706050系列1403020100外觀設計室內戶型朝向綠化景觀工程質量通風采光從上表可以看出，消費者購房的首要關注集中在對工程質量和室內戶型，其次對通風采光，朝向的關注也有新的認識。對居住環(huán)境的生態(tài)、健康、環(huán)保的關注已在城市建設日益密集的局限下演變?yōu)閷ι鷳B(tài)居家環(huán)境的強烈要求。 消費者購房戶型面積選擇504540353025系列120151050四室二廳三室二廳二室二廳大戶型從以上調查結果可以看出，選擇四室二廳、三室二廳是消費者主要的選擇取向。4）供求結論從上述房地產的供需狀況估算表來看，*整個房地產市場發(fā)展基本平穩(wěn)，供需基本平衡。進入 20

47、09 年后，*房地產市場由于受到經濟向好等多種積極因素的影響而發(fā)生較大波動，開發(fā)量劇增，同時需求量的增幅遠高于供給量，市場出現(xiàn)供小于求的局面。2009 年，全縣住宅建設新開工面積 30.28 萬平方米，竣工面積12.1 萬平方米，完成投資 1.48 億元。特別是商品房實現(xiàn)產銷兩旺：年竣工增長幅度較大，超出了其他城市房地產正常的發(fā)展水平。由此可見，*房地產市場發(fā)展迅猛，市場發(fā)展?jié)摿薮蟆? 房地產價格走勢分析2005 年末，*商品房住宅均值 697 元/平方米；2006 年末，商品房住宅均價820 元/平方米，較上年上漲 17.6%；2007 年末，住宅均價上漲到 1004 元/平方米，2008

48、 年達到 1245 元/平方米，2009 年達到 1507 元/平方米。按此增幅，預計 2010年住宅均價達到 1700 元/平方米。本案價格預測采取市場比較法，選擇鄰近地區(qū)樓盤或者是同一檔次的樓盤作為比較對象，進行比較預測。主要比較樓盤有濱江御景、*、中天花園小區(qū)、財富大廈小區(qū)等。2009 年底，臨近樓盤高層普通商品住宅價格在 980 元1500 元之間。本小區(qū)定位為中檔樓盤，檔次不低于上述樓盤，考慮*未來 23 年房屋價格仍將保持一定幅度的增長，推測項目住宅銷售價格應在1300 元1700 元之間。4 房地產市場現(xiàn)狀分析2009 年下半年，*房地產市場呈現(xiàn)異常火爆，需兩旺的可喜局面，市場上

49、部分優(yōu)質項目一度脫銷。目前市場上仍存在著巨大的銷售潛力。從不同區(qū)域來看：東南部新城區(qū)處于城市規(guī)劃發(fā)展方向，小區(qū)無論從規(guī)模、配套、環(huán)境、戶型等方面較以前都有了較大改觀，致使該區(qū)項目銷售良好。濱江御景建設銷售基本完畢， 正泰尚品新城已經建成樓盤銷售率達 95%，均價達 1500 元/平方米，東山三期正全面建設，所有房屋均已被預定，中天花園、財富大廈正在炎熱的銷售之中。目前該項目建設開發(fā)恰逢其時。西區(qū)近兩年供應量較東區(qū)、南區(qū)小，但由于城市東拓造成本區(qū)住房不是很受歡迎，但由于東部價格飛漲，與西部價格形成極大反差，故而銷售形勢很好。北區(qū)由于是老城區(qū)，總開發(fā)量不是很大，可開發(fā)地塊稀少。已形成供給量不足。中

50、心區(qū)可以出讓的地塊越來越少，今年該區(qū)總供應量也不大。房地產市場之所以出現(xiàn)上述情況，主要是以下幾方面原因：1 政府導向和東部市場的帶動。按照政府關于城市總體規(guī)劃布局要求，東區(qū)為城市行政、教育中心、商業(yè)和旅游功能區(qū)，導致近幾年東部房地產開發(fā)速度加快和價格的急劇上揚，進而又帶動全縣的房地產價格上漲；2 舊城區(qū)拆遷改造力度的加大。據有關資料顯示全縣總拆遷戶約 1000 戶，而按照新的湖南省拆遷政策，大量拆遷戶給予貨幣安置，這樣極大的刺激了房地產需求市場；3 房地產開發(fā)水平和營銷水平的提高。近年來新建的小區(qū)，如：*、正泰尚品新城等，在景觀、規(guī)劃、配套設施和戶型設計等方面下了很大功夫，較以前有了很大提高；

51、再加上開發(fā)商大力度的推廣使今年的房產形勢一片大好。5 房地產市場競爭狀況分析與預測根據目前*房地產市場現(xiàn)狀，可以看出：1*房地產市場在未來 2-3 年內，價格依然會走高，但漲幅會趨緩；開發(fā)量還會增加，但市場前景依然看好；2 中、低價位住宅在未來三年內供不應求；3 從區(qū)域上來看，未來兩年內東部開發(fā)面積將會增加，特別是文化體育中心建設，行政辦公搬遷，神農福地開發(fā)，直接刺激了新區(qū)商品房的建設。由于新區(qū)基礎設施完善，環(huán)境優(yōu)雅，新區(qū)的房價在未來兩年還將上漲；西區(qū)、北區(qū)地價較低，中低收入階層的客戶群體較多，未來西部區(qū)域總體供應量低于需求量。隨著城市經濟與建設的發(fā)展，對老城區(qū)進行改造建設步伐的加快， 考慮到

52、該地塊所處位置，將會形成以商業(yè)和居住開發(fā)價值很高的地塊，其銷售價格的前景令人樂觀。6 市場推銷6.1 推銷方式及措施6.1.1 目標客源預測：城市中產階級從區(qū)域特征結合產品特征，本案客戶群大致有以下幾類：1)政務區(qū)的員工和公務員該部分客源為本案重點爭奪的客源，有一定的經濟收入，年齡在 30-45 歲之間， 因工作地理位置的原因，對本案的地域性有一定的認可度2)中心客源該部分客源購房欲望強烈，同時因自身物業(yè)的不斷升值，具備購房的能力，多為二次置業(yè)。該部分客源對價格因素考慮較多。同時，該部分客源最容易受到耳語效應的影響。3)私營業(yè)主在縣城經商，很有可能是購置本案商鋪的已購客戶，對購置住房的地理位置

53、無所謂，主要追求工作方便。具有一定的經濟實力，大多選擇按揭付款，但是在此居住不是主要目的，因此購房時較多考慮總價和升值潛力等因素。4)進城戶這部分客源主要是因為孩子教育、工作升遷、進城置業(yè)，有一定的經濟購買能力。6.1.2 推銷方式及措施現(xiàn)場設置售樓處，聘請資深營銷公司進行全程策劃：1)圍繞主體概念全程策劃推廣；2)依托概念策劃出獨占性的行銷賣點；3)推動現(xiàn)場的熱賣氣氛塑造；4)廣告企劃方案的有效性和獨創(chuàng)性；5)市場策劃的針對性和競爭性：6)產品概念塑造金字塔模型。第四部分 項目選址與建設條件1 項目選址本案選址位于*霞陽鎮(zhèn)*村。項目用地大部分原為菜地和農田。該地塊處于城南中心地帶，交通便利。項目選址區(qū)無拆遷戶，選址符合城市規(guī)劃的總體交通要求，且具備水源、電源、消防、通信、疏散及排污等條件，是建設商品住宅的理想場地。2 項目建設條件2.1 項目場址項目選址于神農大道和解放路之間。東邊是新建的農貿市場，南邊是濱江御景住宅小區(qū)，西、北兩邊是規(guī)劃中的商業(yè)用地。2.2 工程地質*地處湖南省的東南端，羅霄山脈中段，井岡山西麓?？h境內為丘陵山地， 地層主要由沉積巖組成，變質巖不多，第四系松散堆積物不甚發(fā)育。項