在售樓盤孝感長湖項目營銷策劃方案

1、前言經(jīng)委托，我司特針對長湖項目的營銷策劃工作對整個孝感城區(qū)內(nèi)所在售樓盤進行了調(diào)查分析，市場調(diào)研工作自2010年2月19日2月22日，報告作業(yè)期為2月22日3月24日。本次主要是通過市場調(diào)研，了解項目地塊周邊房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢，明確項目地塊的開發(fā)條件和開發(fā)競爭環(huán)境，細分消費市場，確定目標客戶群，為項目定位提供決策支持信息。呈貴司為確定產(chǎn)品性質(zhì)作為參考依據(jù)，現(xiàn)根據(jù)孝感長湖項目策劃要求，編制項目策劃案，其中分四個部分進行：1、產(chǎn)品出爐的依據(jù)：宏觀市場、區(qū)域市場、樓盤調(diào)查區(qū)域、樓盤總結、訪談總結、市場總結。2、產(chǎn)品定位：項目swot分析、被訪者客戶群定位、項目概念定位、項目形象描述、小區(qū)規(guī)劃

2、建議、建筑風格建議、戶型設計建議、園林風格建議、各種設施建議、價格定位建議。3、項目營銷推廣：廣告定位語設計、廣告風格設計、主題推廣活動、媒體整合、營銷策略、費用預算、效果監(jiān)測、評估、修正。4、開發(fā)節(jié)奏控制。在貴公司的指導和配合下，經(jīng)過詳細的市場調(diào)查和認真分析，我司對該項目進行了極為準確的業(yè)態(tài)定位，在原規(guī)劃上提出了一些調(diào)整建議，以使產(chǎn)品更完善，減少未來入市障礙，并根據(jù)該項目的市場定位、產(chǎn)品定位和孝感的市場環(huán)境，尋求最佳的市場推廣方案，以實現(xiàn)貴公司牟取最大的經(jīng)濟利益的同時也為本公司獲取相應的回報，實現(xiàn)合作雙方的“雙贏”。第一部分 市場信息調(diào)研一、城市概況（一）區(qū)位優(yōu)勢孝感市東鄰“九省通衢”的大武

3、漢，北連河南省的南大門信陽市，南靠廣闊富饒的江漢平原，西接古城襄樊、荊州、車城十堰。孝感城區(qū)位于市域南部、孝南區(qū)西部，地處東經(jīng)11355，北緯3056。 市域南北長188公里,東西寬122公里, 位于湖北省東北部，東臨省會武漢市，北與河南、隨州交界，西接天門、仙桃、京山等縣市，東連黃岡市的紅安縣和武漢市的黃陂區(qū)。市域總面積8910平方公里,占湖北省國土總面積的4。8%?，F(xiàn)轄漢川、應城、安陸、三個縣級市及云夢、大悟、孝昌三縣和孝南區(qū)。孝感是距離武漢最近的附屬衛(wèi)星城市，區(qū)位優(yōu)勢明顯，經(jīng)濟邊際效應逐步得到釋放。（二）交通狀況孝感交通區(qū)位優(yōu)越。京廣、漢丹和即將投入使用的長荊鐵路穿境而過，107、316

4、國道、京珠高速公路在境內(nèi)縱橫交錯。漢江、環(huán)河、澴河匯通長江，城區(qū)距武漢天河國際機場32公里，隨著孝感市孝天路的改造，孝感與武漢國際航空港的關系將更為緊密。形成了以鐵路為動脈、公路為主體、水運、航運為補充的水、陸、空立體交通網(wǎng)絡。發(fā)展概況公路北京至深圳(107)、烏魯木齊至福州(316)兩條國道和建設中的北京至珠海高速公路在孝感市區(qū)交匯而過，市境內(nèi)214條省、市、縣公路干道經(jīng)緯如網(wǎng)，溝通全市城鄉(xiāng)，公路密度居湖北省之首。鐵路京廣鐵路縱貫南北，漢渝線橫穿東西，并有安衛(wèi)鐵路將京廣線與漢渝線連接。建設中的川漢鐵路穿境而過，孝感鐵路貨場可辦理全國聯(lián)運手續(xù)。航空孝感城區(qū)距武漢天河國際機場32公里，有一級公路

5、和高速公路直達。國內(nèi)大中城市和香港特區(qū)均有班機定期飛行。水運市境內(nèi)漢江、澴河、環(huán)河、漢北河等連通長江，可直達長江沿岸各地。交通的便利與快捷是經(jīng)濟騰飛的保障，孝感完善的立體交通體系為經(jīng)濟發(fā)展打下了良好的基礎，拉近了產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟鏈接與置業(yè)聯(lián)動，以武漢天河機場臨空產(chǎn)業(yè)圈內(nèi)各階層將向孝感輻射，而孝感的置業(yè)階層部分將進入武漢置業(yè)。同時，隨著孝感經(jīng)濟的發(fā)展，孝感武漢城際鐵路的開通，孝感將會吸引更多的異地置業(yè)人群向其靠攏。（三）面積、人口孝感轄區(qū)圖孝感市區(qū)圖孝感市是一個發(fā)展中的新興的中等城市，疆域面積8910平方公里，全市轄三縣級市(應城、安陸、漢川)、三縣(孝昌、大悟、云夢)和一區(qū)(孝南區(qū))。區(qū)劃名稱應城市安

6、陸市漢川市孝昌縣大悟縣云夢縣孝南區(qū)人口（萬人）207012065636075面積（平方公里）110313601663120019866049602009年，孝感市總戶數(shù)162。2萬戶，戶籍總?cè)丝?28。7萬人，其中孝感市城區(qū)人口33萬，全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)7。4萬人，下崗失業(yè)人員實現(xiàn)再就業(yè)2。6萬人。隨著孝感市城市發(fā)展水平上升，將吸引大量周邊縣市人群進城就業(yè)、生活，會進一步放大各種消費需求，房地產(chǎn)行業(yè)也會從中受益。（四）資源環(huán)境1、水資源孝感市多年平均水資源總量38。14億m，其中地表水資源量36。73億m，地下水資源量6。59億m，地表水與地下水的不重復計算量1。41億立方米。多年平均入境水量3

7、3。4851億m、多年平均出境水量55。8462億m (出入境水量不包括漢江)、多年平均供水量20。9321億m、多年平均其它供水量0。5895億m、多年平均用水量20。9321億m、多年平均耗水量10。4277億m。地表水水質(zhì)較差，無類水，大中型水庫水質(zhì)為類。2、森林資源孝感市林業(yè)用地面積是17。6997萬公頃，森林面積13。1751萬公頃；活立木總蓄積量579。0634萬立方米，森林蓄積451。7219萬立方米。孝感境內(nèi)木本植物可分針葉林、闊葉林、灌叢3個植被型組、12個植被型、43個群系。3、礦產(chǎn)資源全市主要礦產(chǎn)有7大類23種，其中優(yōu)質(zhì)礦11種。應城石膏地質(zhì)儲量2。49億噸；應城、云夢巖

8、鹽地質(zhì)儲量2。8億噸；大悟磷礦地質(zhì)儲量1。72億噸；另外還有芒硝、稀土、金、銀、銅、鎳、重晶石、云母石、大理石等礦產(chǎn)資源。4、旅游資源雙峰山旅游度假風景區(qū)孝感第一高峰，形成以孝文化主題公園、白云古寨、洋泗峽谷、雙峰托日等重要景點，成為武漢市民理想休閑度假勝地。預計2010年接待游客將達到30萬人次，旅游綜合收入達到6000萬元。觀音湖生態(tài)旅游區(qū)孝感市以水體休閑度假的重點景區(qū)，打造了觀音苑、觀音普渡、仙人擺渡、孟宗文化園、蓮花廣場等特色旅游元素。預計2010年接待游客達到30萬人次，旅游綜合收入8000萬元。應城湯池溫泉以地熱資源為依托，建成集商務會展、休閑度假、娛樂保健、療養(yǎng)康復于一體的華中浴

9、谷基地。預計2010年接待游客達到60萬人次，旅游綜合收入達1。8億元。紅色旅游大悟宣化店是周恩來與美蔣代表談判舊址、白果樹灣新五師司令部舊址、鄂豫邊區(qū)革命烈士陵園、安陸趙棚鄂中抗日革命根據(jù)地、鄂中革命紀念館等系列紅色景點。預計2010年接待游客25萬人次，旅游綜合收入8000萬元。安陸白兆山旅游風景區(qū)該風景區(qū)是唐代大詩人李白“酒隱安陸、蹉跎十年”之地，李白遺址、遺跡很多。充分體現(xiàn)李白文化及其相關的旅游元素，注入唐詩園、白兆寺、唐俑雕塑園等重要小景觀。預計2010年接待游客達到20萬人次，旅游綜合收入達到5000萬元。（五）文化傳承孝感具有深厚的孝文化底蘊。南朝宋孝建元年（公元454年），因此

10、地“孝子昌盛”，遂置縣名“孝昌”。后唐同光二年（公元924年），莊宗李存勖因孝昌縣名之“昌”字犯了其祖父名諱，遂根據(jù)董永賣身葬父、黃香扇衾溫被和孟宗哭竹生筍等孝子感天動地的故事，改孝昌縣為孝感縣，是為“孝感”得名之始。近年來，孝感市對待傳統(tǒng)孝文化，一方面努力將其傳承延續(xù)，另一方面盡可能地挖掘以“孝”為核心的傳統(tǒng)文化資源，將傳統(tǒng)的“孝文化”與先進的時代精神相結合，融入到經(jīng)濟和社會發(fā)展的各個領域，“孝道昌隆，誠信天下”的美好氛圍穿越時空歷久愈純，形成閃亮的文化品種。在孝道的熏陶下，孝感的當代孝子成批涌現(xiàn)，社會風尚日臻至善。今天的孝感，大力弘揚古孝子的孝德遺風，大打孝文化品牌，于1996年、2002

11、年連續(xù)開展了兩屆“十大孝子”評選活動，涌現(xiàn)出了“全國敬老好兒女”周玉蘭等一批新時期孝子，樹立了社會新風，秉承了孝文化。（六）城市建設1、規(guī)劃布局老城區(qū)：以行政商業(yè)、文化居住為發(fā)展方向。北城區(qū)：以交通中轉(zhuǎn)、物資物流等生產(chǎn)服務性為發(fā)展方向。南城區(qū)：以安置老城區(qū)疏散人口、城市休閑功能綠地為發(fā)展方向。東城區(qū)：未來城市發(fā)展方向，以行政商業(yè)、文化居住為主。政府東遷：未來規(guī)劃中，政府將遷移至東城新區(qū)。城際鐵路：孝感至武漢城際鐵路將在東城區(qū)設置終點站。規(guī)劃示意圖滾子河公園：沿107國道方向，打造綠色走廊，形成以滾子河公園為代表的生態(tài)長廊。2、發(fā)展空間孝感城市發(fā)展橫向以東為主要方向，縱向則以107國道為主軸進行

12、延伸，整體呈現(xiàn)核心橢圓式向武漢擴散，并形成環(huán)形發(fā)展圈，以迎合泛武漢城市發(fā)展圈。城市發(fā)展空間示意圖東北南（七）8+1武漢城市圈發(fā)展專題1、武漢城市圈總體布局武漢城市圈將借助 “珠三角”城市群和京、津、冀都市圈南北兩端的支撐，并依托于 “長三角”城市群，建成綠色、宜居、和諧，并充滿活力、快捷的生態(tài)型城市圈。到2020年，武漢城市圈將提前3至5年實現(xiàn)小康，武漢市產(chǎn)業(yè)在長江中游地區(qū)基本實現(xiàn)現(xiàn)代化，武漢城市圈成為我國內(nèi)地經(jīng)濟增長極之一。建成以武漢市大外環(huán)和環(huán)城市圈高速路構成的“兩環(huán)”，以及由13條以武漢為中心的高速公路和快速路構成的公路主骨架網(wǎng)，形成以武漢為中心，通往城市圈8市市區(qū)的“1小時交通圈”。2

13、015年后，建設武漢至孝感、鄂州、黃石、仙桃等城市的城際鐵路專用線，形成城市圈軌道交通網(wǎng)。加速完成天河機場擴建及配套工程，使之成為華中地區(qū)最大的國際航空港，而圈內(nèi)主要城市到天河機場的快速通道的建設，將使圈內(nèi)城市到天河機場都有捷徑。國家城市圈戰(zhàn)略示意圖武漢城市圈示意圖武漢城市圈城際鐵路2、孝感在武漢城市圈中的地位在中部崛起大武漢1+8城市圈中，孝感市是距離武漢最近的城市。孝感城區(qū)離武漢中心區(qū)僅60公里，而在孝感城區(qū)與武漢中心區(qū)距離的中心就是有著華中第一、全國第三之稱的武漢天河國際航空港。隨著天河機場第二航站樓的修建，武漢國際航空港將形成以天河機場為核心，加快航空運輸、綜合物流、高新技術、裝備制造

14、、食品加工、商務會展、現(xiàn)代服務、休閑旅游及宜人居住等臨空產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成航空物流產(chǎn)業(yè)鏈和優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群，建成以機場為核心的60平方公里的臨空經(jīng)濟走廊，使空港經(jīng)濟成為孝感、黃陂、武漢重要的經(jīng)濟增長極。如果 “8+1城市圈”是一個“加大號的城市”，那么孝感事實上已經(jīng)成為這座城市的北大門，其交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，將作為融入武漢城市圈的第一梯隊城市。二、經(jīng)濟發(fā)展（一）城市經(jīng)濟概況1、孝感國民生產(chǎn)總值（gdp）截止2009年末，全市完成生產(chǎn)總值681。2億元，增長15。1%；全社會固定資產(chǎn)投資397。3億元，增長46。7%；財政總收入48。5億元，增長23。4%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13562元，增長9。2%

15、；人口自然增長率5。45，主要經(jīng)濟指標增幅高于武漢城市圈和全省平均水平。2、居民可支配收入截止2009年末，孝感城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為13562元人民幣，增長趨勢與孝感國民經(jīng)濟保持同步發(fā)展。連續(xù)4年增長速度超過8。5%，2009年隨著國家宏觀政策調(diào)控，與08年相比城鎮(zhèn)居民人均收入增加了1143元，實現(xiàn)9。2%的增長率。3、固定資產(chǎn)投資截止2010年2月19日，統(tǒng)計部門數(shù)據(jù)顯示，2009年全市社會固定資產(chǎn)投資和消費品市場同比增長46。78%和20。9%，保持快速增長的趨勢。全市社會固定資產(chǎn)投資完成397億元，同比增長46。7%。其中，城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)投資完成341。5億元，同比增長49。6%，

16、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成32。4億元，同比增長13。4%。4、社會消費品零售總額隨著城市商業(yè)基礎設施的不斷完善和城市化步伐的加快，孝感消費品市場也保持快速發(fā)展態(tài)勢。2009年，孝感市實現(xiàn)社會消費品零售總額達326。9億元，同比增長20。9%，其中城市消費品市場實現(xiàn)零售額189。2億元，同比增長20。5%；農(nóng)村消費品市場實現(xiàn)零售額137。7億元，同比增長21。4%。隨著農(nóng)村消費潛力的逐步釋放，從09年8月開始，農(nóng)村消費品市場增幅超過城區(qū)，且占全市消費品市場呈大比例增加。農(nóng)村市場全年增幅快于城市0。9個百分點，占全市零售總額的42。1%。5、金融機構新增各項存款截止2009年末，孝感市銀行業(yè)金融機構新增

17、各項存款122。88億元，增長24。42%，新增各項貸款74。45億元，增長30。54%，雙雙大幅超出市政府年初下達的存貸款任務目標。貸款增幅高于存款增幅6。12個百分點在我市近十年歷史上尚屬首次。6、城鎮(zhèn)人均可支配收入截止2009年末，孝感城鎮(zhèn)居民人均可支配收入13562元，增長9。2%；農(nóng)民人均純收入5131元，增長10。7%，超過全省平均水平。（二）產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局1、綜合概況截止2009年末，孝感市生產(chǎn)總值681。2億元,按可比價格計算，比上年增長15。1%。第一產(chǎn)業(yè)增加值145。2億元，增長5。8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值286。8億元，增長20。1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值249。2億元，增長14。9

18、%。三次產(chǎn)業(yè)結構為21。3：42。1：36。6。其中，在第三產(chǎn)業(yè)中，交通運輸、倉儲及郵電通信業(yè)增長14。2%，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)增長19。4%，住宿餐飲業(yè)增長8。0%，金融業(yè)增長23。8%，房地產(chǎn)業(yè)增長18。2%，其他服務業(yè)增長13。3%。2、農(nóng)業(yè)截止2009年末，孝感全市農(nóng)業(yè)生產(chǎn)獲得豐收，糧食播種面積517。9萬畝，比上年增長5。4%。主要農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量如下：種類數(shù)量增長比例糧食228。87萬噸5。2%棉花3。24萬噸13。3%油料23。19萬噸16。9%茶葉2626噸10。3%園林水果12。95萬噸7。5%蔬菜298。09萬噸6。1%3、工業(yè)及建筑業(yè)截止2009年末，孝感全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)100

19、4家,比上年凈增142家。完成全口徑工業(yè)增加值250。7億元，比上年增長22。5%。其中：規(guī)模以上工業(yè)增加值221。4億元，增長26。9%。中省工業(yè)增長8。8%，地方工業(yè)增長33。9%；輕工業(yè)增長27。7%，重工業(yè)增長26。2%。市本級工業(yè)完成增加值32。4億元，增長16。1%。全市汽車機電、鹽磷化工、輕工紡織、食品醫(yī)藥、金屬制品等五大支柱產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)增加值131。2億元，增長26。2%。主要工業(yè)產(chǎn)品產(chǎn)量如下：種類數(shù)量增長比例紗30。38萬噸27。0%服裝3092。25萬件23。6%純堿128。78萬噸57。2%水泥215。84萬噸27。4%化肥44。81萬噸27。8%發(fā)電量56。24億千瓦時

20、5。3%原鹽479。26萬噸7。1%鋼材15。05萬噸28。5%中成藥3。02萬噸20。6%機制紙及紙板22。8萬噸44。3%4、交通、郵電及旅游截止2009年末，2009年，全市共完成交通投資8。7億元。孝漢大道完成投資2億元，完成工程量的50%；漢川新河大橋建成通車；完成了孝感城區(qū)至天紫湖路段刷黑改造；建成通村油路和水泥路1800公里；建成農(nóng)村五級客運站6個、候車亭160個、招呼站280個。全市公路通車里程達11249公里，其中：一級公路42公里，二級公路934公里，三級公路1362公里，四級公路8911公里。2009年，全年通信業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入13。7億元，比上年增長8。0%。其中郵政業(yè)1

21、。6億元，增長7。3；電信業(yè)12。1億元，增長8。0。電話擁有量達275萬部，比上年增加21萬部。其中固定電話85萬部，增加1萬部；移動電話190萬部，增加20萬部，其中新增3g用戶2。1萬戶。電話普及率53；互聯(lián)網(wǎng)用戶35萬戶，其中寬帶用戶20萬。2009年，全年旅游入境游客1。3萬人次，旅游創(chuàng)匯685萬美元，分別比上年增長16%、16。6%；接待國內(nèi)游客643。5萬人次，實現(xiàn)旅游綜合收入37。4億元,分別比上年增長26。2%和25。5%。在各項優(yōu)惠政策、措施出臺的影響下，2009年房地產(chǎn)市場已全面回暖，開發(fā)商融資及資金壓力都得到解決。預計未來中央在針對開發(fā)商資本市場融資及土地信貸方面將進一

22、步收緊，這將有利于控制房地產(chǎn)信貸風險，抑制地價快速上漲，促使房價的穩(wěn)定。三、房地產(chǎn)發(fā)展狀況（一）房地產(chǎn)總體發(fā)展掃描2009年，孝感全市完成商品房施工面積370萬平方米，商品房銷售面積240萬平方米。各地完成施工面積、銷售面積計劃中，孝感城區(qū)施工150萬平方米，已銷售90萬平方米，漢川施工55萬平方米，已銷售45萬平方米，應城施工35萬平方米，已銷售25萬平方米，安陸施工50萬平方米，已銷售30萬平方米，云夢施工35萬平方米，已銷售20萬平方米，大悟施工20萬平方米，已銷售15萬平方米，孝昌施工25萬平方米，已銷售15萬平方米。預計2010年孝感房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)三年倍增的發(fā)展態(tài)勢，持續(xù)平穩(wěn)健康上

23、升。（二）土地市場分析1、起步階段2001年至2004年月，共出讓國有土地352宗，總面積96。14公頃，占供地總數(shù)的59。27%，獲取土地收益10231。24萬元。其中，招標41宗，面積1。57公頃，收益535。73萬元；拍賣141宗，面積3。98公頃，收益1900。1萬元；掛牌58宗，面積6。82公頃，收益676。45萬元。2、發(fā)展階段2006年11月30日，孝感市土地拍賣市場進入到發(fā)展階段，一塊面積為269。27畝的土地經(jīng)過50多輪競價，最終被武漢福星惠譽房地產(chǎn)有限公司以2。45億元的價格競?cè)?，地價突破90萬每畝，此舉標志著孝感土地市場步入到快速發(fā)展期。3、上升階段2009年8月19日，

24、拍賣的孝20091號地塊（位于北京路與槐蔭大道交匯處的農(nóng)業(yè)銀行旁的綠化廣場），以301萬/畝的價格被武漢天下置業(yè)拍得。301萬/畝創(chuàng)造了孝感市土地價格市場的新高，不知道以后的房價會不會又創(chuàng)造孝感的房價新高。2009年10月23日，湖北乾坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以4。38億元拿下孝感東城區(qū)乾坤大道董永路一宗地塊，土地規(guī)劃總面積為105962。5平方米，共計158。94畝，地價高達275萬每畝。以上兩地塊的成功出讓，標志著孝感土地市場進入到快速上升發(fā)展階段，也預示著房地產(chǎn)市場的發(fā)展步入新的上升周期。（三）開發(fā)量分析2007年孝感城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)項目65個，2008年孝感城區(qū)共有房地產(chǎn)開發(fā)項目56個，20

25、09年開發(fā)項目78個。2007年的消費透支，導致2008年的市場一度陷入低谷，開發(fā)商也是謹慎入市，到了2009年，政府的大力扶持及2008年的剛性需求擠壓到09年，樓市出現(xiàn)小陽春，開發(fā)項目迅增。2007年孝感城區(qū)共完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額15。42億元，2008年孝感城區(qū)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資18。65億元，2009年投資額為16億元。2007年樓市價格上漲，部分開發(fā)商投入了大量資金作儲備，大致2008年的房地產(chǎn)開發(fā)投資額大幅上漲，遭遇市場蕭條，部分產(chǎn)品積壓到2009年才消化。年份開發(fā)項目量（個）投資額（億元）2007年6515。422008年5618。652009年7816（四）供需分析2007年孝

26、感城區(qū)商品房銷售面積為54。9萬，竣工面積44。92萬，2008年孝感城區(qū)商品房銷售面積為32。1萬，竣工面積44。56萬，2009年孝感城區(qū)的銷售面積和竣工面積分別為80。77萬和69。5萬，總的銷售面積比竣工面積多11。27萬。從數(shù)據(jù)顯示，近三年，孝感城區(qū)的商品房供需繼續(xù)保持基本平衡。年份銷售面積（萬）施工面積（萬)2007年54。944。922008年32。144。562009年80。7769。5（五）新增施工面積2007年商品房施工面積為94。6萬，2008年商品房施工面積為126。87萬, 2009年孝感城區(qū)商品房施工面積133。3萬。 年份施工面積（萬）2007年94。62008年

27、126。872009年133。3商品房施工面積的大幅增長，是由于當前的銷售狀況樂觀，開發(fā)企業(yè)為抓住良好的銷售行情，增加了新開工項目的數(shù)量，同時，開發(fā)企業(yè)也加快了結轉(zhuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目的施工進度，保證項目能夠按進度或者超進度完成施工任務，這也是商品房施工面積同比增長較多的原因。（六）價格趨勢2007年孝感市區(qū)商品房銷售均價為2238元/，2008年商品房銷售均價為2502元/，2009年孝感市區(qū)商品房銷售均價為2527元/。隨著銷售形勢的好轉(zhuǎn)和商品房銷售價格的趨穩(wěn)回升，市場上剛性需求和投資性需求大量入市，有效需求繼續(xù)增加，銷售持續(xù)升溫，在此情況下，開發(fā)企業(yè)增加了新開工項目，加快了在建工程施工進度，使

28、得大量的商品房提前竣工，增加了市場供給量，保證市場供給。同時，由于2008年經(jīng)濟增長減速，持觀望態(tài)度的消費者增多，市場需求不夠旺盛，致使有32。3萬平方米的待售商品房轉(zhuǎn)至2009年，開發(fā)商為加快庫存商品房的消化速度，盡快回籠資金，從而保證了孝感市商品房價格的穩(wěn)定。消費者合理投資，理性消費的意識逐漸增強，也保證了孝感房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，并且在投資額的大量入市，價格還有一定的上漲空間。年份銷售均價（元/）銷售面積（萬）銷售額（億元）2007年223854。912。292008年250232。18。032009年252780。7720。41（七）總體特征1、以本土品牌為主孝感市房地產(chǎn)市場整體以本土發(fā)展品

29、牌為主，如宇濟、宇輝、宇惠、國貿(mào)、乾坤等企業(yè)，缺乏外來知名品牌開發(fā)商進駐，類似于福星惠譽、天下置業(yè)等開發(fā)商與孝感有著多重淵源，其進入孝感實屬回歸的性質(zhì)。2、市場趨于穩(wěn)健發(fā)展從2009年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定。3、新區(qū)、老城板塊對比失衡由于政府引導，城市發(fā)展規(guī)劃等因素，導致東城板塊成為受人矚目的熱點區(qū)域，成為孝感未來新城市的示范代表，而作為城市中心的老城區(qū)域，則落后于新城板塊。其發(fā)展的不均

30、衡性直接反應到各自的價格差距，眾多人群被引導到配套尚未齊全，生活不便利的新區(qū)置業(yè)。4、高端市場未形成孝感房地產(chǎn)市場作為起步發(fā)展階段，經(jīng)歷了由最初級的有居生活，在城市中心安置物業(yè)，到現(xiàn)階段的安居生活，在城市新區(qū)進行改善置業(yè)，實現(xiàn)生活晉級。但作為最終“逸居”生活的物業(yè)體現(xiàn)，目前市場較為缺乏，高品質(zhì)別墅產(chǎn)品未進入市場，隨著孝感人居水平及其經(jīng)濟發(fā)展的提升，此空白將逐步會得到填補。（八）未來市場發(fā)展趨勢1、市場整體向上格局不變從2009年孝感市區(qū)房地產(chǎn)市場運行的基本情況可以看出，孝感市的房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持平穩(wěn)和健康，商品房銷售面積和銷售額較2008年同比分別增長了154。1%和182。3%；商品房施工面

31、積同比增長了35。2%，商品房及商品住宅銷售價格繼續(xù)保持基本穩(wěn)定。2、價格將在4000的基礎上進行多梯次提升根據(jù)調(diào)研各競爭項目的銷售價格和問卷、訪談中調(diào)查受訪者的價格預期，2010年，預計孝感市區(qū)普通住宅均價32003800元/平方米；多層因銷售價格較低，還會占據(jù)一定的市場，為16002300元/平方米左右，在市場上已經(jīng)出現(xiàn)個別高端項目的最高價突破4000元/平方米。未來兩至三年內(nèi)，孝感市房價將保持著與城市經(jīng)濟發(fā)展同步的持續(xù)增長，隨著因孝感城市經(jīng)濟增長、產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生的剛性需求的增加，這種有效需求還將繼續(xù)擴大。3、產(chǎn)品發(fā)展多樣化調(diào)查孝感市各個在售樓盤，發(fā)現(xiàn)大部份項目都配有130-150平方米左右

32、的大三房，受各項目的客戶群定位影響，中低端項目的大戶型存在滯銷現(xiàn)象（如東方龍城），隨著房地產(chǎn)市場的進一步成熟和發(fā)展，以及價格上漲的影響，總價概念將會出現(xiàn)；未來的戶型面積將逐漸理性向下集中，二房在80-100左右、三房將控制在100120平方米區(qū)間內(nèi)，而面積在130150平方米的戶型會設計為4室戶型。同時，即使在面積不變，或減少的情況下，開發(fā)企業(yè)在戶型設計的過程中，也將更注重功能的豐富化，也將注重書房、儲藏室、陽臺等功能的設計，并盡量減少公攤，考慮贈送面積等方面。4、本土消費群體將繼續(xù)是主流目前，孝感市的主要消費群體主要來自各大型企業(yè)、事業(yè)單位、公務員、老師以及私營業(yè)主，以及做工程的包工頭，還有

33、因改善居住環(huán)境，重新置業(yè)。孝感外出打工消費人群也是每年購房的主力軍。同時由于孝感市房地產(chǎn)市場特別是住宅市場處于較初期的發(fā)展階段，市場供應未飽和，因此大部分的消費者依然認為孝感市目前的房價還會繼續(xù)上漲，在這樣的從眾心理支撐下，這些消費群體對于市場雖然抱有希望降價的愿望，但購買意愿依然相當強烈，在未來較長的一段時間內(nèi)仍然是消費市場的主力軍。此外，隨著武漢市 “8+1”城市圈的融合，省內(nèi)其他城市，以及周邊縣市的置業(yè)/投資者也將逐漸充實消費市場，未來的消費客群來源將更為廣泛。（九）商業(yè)專題分析1、孝感市商業(yè)分布調(diào)研通過對商圈及項目所在商圈具有代表性的主要街道商鋪和主要商家的調(diào)查，可以得到項目商圈及其周

34、邊業(yè)態(tài)、租金情況，見下表：街道名稱主要業(yè)態(tài)主要業(yè)種/經(jīng)營品種租金情況 (元/月)槐蔭大道專業(yè)店、便利店建材、五金、汽配、中介50-100乾坤大道專業(yè)店便利店、超市日用百貨、中西餐廳、40-100服裝、醫(yī)院醫(yī)藥北京路專業(yè)店通訊、餐飲、服裝、汽配40-60城站路購物中心、百貨店、專業(yè)店、專賣店百貨、服裝、通訊、攝影40-100文化路專業(yè)店、專賣店休閑、酒吧、飲食40-90長征路專業(yè)店、便利店中西餐廳、電動車行、副食、家用電器電腦40-602、商業(yè)通行時間由城站路至本項目，其商業(yè)測試時間為10分鐘。由交通路至本項目，其商業(yè)測試時間為8分鐘。其商業(yè)攔截時間符合基本商業(yè)動線規(guī)律，見下表：商業(yè)名稱商業(yè)面積

35、到本項目時間城站路商鋪2080010分鐘交通路商鋪160008分鐘3、項目周邊臨街型商業(yè)統(tǒng)計城站路沿街商鋪租金在30-50元/月之間，交通路沿街商鋪租金在35-45/月之間，商業(yè)租金水平提升存在一定的空間。臨街型商業(yè)商業(yè)面積租金情況(元/月)城站路商鋪2080030-50交通路商鋪1600035-454、項目周邊集中型商業(yè)統(tǒng)計項目周邊1000米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。集中型商業(yè)商業(yè)面積業(yè)態(tài)餐謀天下1500餐飲乾坤酒店5000酒店泰源酒店5000酒店中百倉儲1000超市現(xiàn)代麗人醫(yī)院1800醫(yī)院孝武超市2000超市武商量販3500超市5

36、、人車流量統(tǒng)計項目周邊1000米半徑范圍內(nèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)多以酒店超市居多，還未形成城市級商業(yè)體或小型商圈，整體成熟度不高。6、業(yè)專題訪談統(tǒng)計（1）孝感商業(yè)發(fā)展前景展望商業(yè)經(jīng)營環(huán)境一般，由于距離武漢較近，交通便利，高端客戶群體大都在武漢消費?？陀^上阻礙了孝感商業(yè)的發(fā)展。對未來商業(yè)的發(fā)展看法偏冷，現(xiàn)有商業(yè)中心區(qū)域特別是文化路商業(yè)街，商鋪的租金已經(jīng)過高、嚴重擠壓了經(jīng)營戶的利潤，降低了經(jīng)營戶信心。（2）孝感商業(yè)經(jīng)營模式、價格在訪談的商戶中傳統(tǒng)零售業(yè)表現(xiàn)對未來經(jīng)營仍然以租用為主、裝飾建材、特色餐飲行業(yè)部分經(jīng)營者表示未來會考慮購買商鋪自己經(jīng)營。但對預期的價位偏低，大多預期在10000元/平方米，租金預期在30

37、50元/平方米。（3）對本項目地段商業(yè)價值的展望針對本項目地段，訪談客戶普遍認為該地段未來發(fā)展?jié)摿Υ?，與老的商業(yè)街相比具有價格上的優(yōu)勢，同時性的建筑形式也是一大優(yōu)勢。經(jīng)營客戶主要關注產(chǎn)品所處的地段、人流、產(chǎn)品本身設計、物業(yè)服務等因素。商業(yè)分析結論：1、主要業(yè)態(tài)為專業(yè)店、專賣店、休閑、便利店、超市。2、經(jīng)營品種以休閑娛樂、餐飲、日用品、五金電器為主，屬于自發(fā)性經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和管理。3、整體租金水平在40-100元/月之間，部分未開發(fā)地段租金更低。4、小區(qū)內(nèi)街商鋪門面空置率較高，整個市場趨于飽和狀態(tài)，阻礙城區(qū)商業(yè)的有效發(fā)展。5、商業(yè)物業(yè)類型為街鋪（包括裙摟商業(yè)）為主，集中商業(yè)較少。6、商業(yè)分布

38、較為零散，難以形成極具規(guī)模的商圈，商業(yè)氛圍不濃。四、典型項目綜合分析（一）福星城1、項目基本情況福星城位于東城新區(qū)，西臨熊咀村，東臨天仙路及槐蔭公園，北臨北京一路，南臨槐蔭大道。福星城總占地面積18萬平方米，總建筑面積32萬平方米。該項目為現(xiàn)代簡約的外立面風格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產(chǎn)品特征該項目由3棟32層高層、2棟24層高層，13棟18層高層、30棟退臺式花園洋房組成，計劃分三期開發(fā)。 其中一期建筑面積90000，花園洋房212套，高層住宅約665套。項目配套設施全面，其中主題會所1000，幼兒園1200，商業(yè)街近20000。3、戶型面積及銷售情況福星

39、城暢銷戶型為90-130的兩房和三房。一期洋房銷售99%、高層銷售90%，二期洋房銷售90%、高層銷售70%。4、客戶構成在項目周邊商圈的生意人及部分企事業(yè)單位的中高層。少量投資者，他們在購房方面即考慮自住又考慮投資的因素，對樓盤的自身的品質(zhì)和升值的潛力都有考慮。公務員和本市機關辦事機構的人員。武漢客戶比例為5%，本土占到90%以上。5、項目點評 優(yōu)勢：位于東城區(qū)，隨著新區(qū)的建設步伐加快，區(qū)域地段有很大的優(yōu)勢。東低西高，南低北高的布局方式。沿槐蔭公園布置洋房，于西面地塊布置高層，凸顯景觀均好性?；▓@洋房采用臺階式建筑造型，立面層次豐富。退臺式設計，戶戶擁有花園或露臺。 劣勢：在區(qū)域地段價位過高

40、。區(qū)域的商業(yè)還未形成氣候，項目商業(yè)銷售情況不佳。 可借鑒/關注之處：可借鑒其多層次的建筑設計，豐富的中央園林景觀。專業(yè)的物業(yè)管理，提升項目整體品質(zhì)。孝感首創(chuàng)的退臺式花園洋房，臺階式建筑造型，立面豐富。戶戶擁有花園或露臺。（二）銅雀臺1、項目基本情況項目位于董永北路1號，占地面積10萬方，總建筑面積30萬方。項目背面有一個大型商業(yè)中心，沿街配置商業(yè)，高層點式分布。該項目為現(xiàn)代簡約的外立面風格，綠化率34。6%，容積率1。8，可容納近9000人居住。2、產(chǎn)品特征聯(lián)排別墅、高層、小高層三種產(chǎn)品搭配，高層住宅14棟，現(xiàn)代簡約風格，別墅為聯(lián)排設計，帶私家花園和停車庫及地下室。外部涂料色彩新穎大方，現(xiàn)代風

41、格，領先市場其他項目。3、客戶構成看好項目的發(fā)展?jié)摿Φ拈_發(fā)區(qū)企業(yè)員工，兼有部分教師和事業(yè)單位員工。4、戶型面積及銷售情況戶型2房3房別墅合計（套）面積90100100120160180464數(shù)量（套）186156122比例40。09%33。62%26。29%項目別墅產(chǎn)品作為孝感市首個低密度產(chǎn)品入市，就贏得市場良好的反響，高層產(chǎn)品主要以90100的兩房為主。高層均價3200元/，別墅均價6800元/，營銷策略為高層總價減一萬，別墅總價減一萬五，截止到2010年元月10日，別墅產(chǎn)品推出部分銷售70%，高層銷售80%5、項目點評 優(yōu)勢：開發(fā)區(qū)商業(yè)服務中心，規(guī)劃有武漢至孝感城際鐵路站、新市政府。別墅稀

42、缺產(chǎn)品、城際鐵路、戶型設計好、未來發(fā)展?jié)摿Α?劣勢：現(xiàn)有配套不足，目前交通不便利?，F(xiàn)階段居住氛圍差，周邊多為工業(yè)廠房。 可借鑒/關注之處：開創(chuàng)孝感市首個高層加低密度產(chǎn)品綜合性生活社區(qū)。多重景觀設置，在營銷理念上均有支撐點。通過園林和安防設施的打造，增加項目的買點。（三）全州國際商城1、項目基本情況住宅總建面280000，商業(yè)130000。項目由19棟高層、15棟多層、5個大型商場、2個休閑廣場、1個籃球場和243間商鋪組成。2、產(chǎn)品特征高層采用2梯4戶點式布局，底部為商業(yè)、深紅色面磚外墻、戶型設計合理但通風性欠缺。1000米商業(yè)步行街、5個商場（武商量販已入駐）、籃球場。3、客戶構成政府公務人

43、員；私營業(yè)主和孝感學院老師；4、戶型面積及銷售情況暢銷戶型為90-120的兩房和三房現(xiàn)場銷售均價3600元/、層差3060元不等，東西朝向價差150元/。2010年元月16日三期開盤、當天購房者優(yōu)惠5000元再打97折、一次性付款客戶優(yōu)惠2萬元。一期剩余2套、二期已售85%。5、項目點評 優(yōu)勢：項目位于交通路西側(cè)，屬于較繁華地段。周邊商業(yè)氛圍逐漸完善，酒店、銀行、大型超市分布其周圍。交通便利。規(guī)劃設計人性化、合理阻隔噪音。商業(yè)配套齊全，宜商宜居。 劣勢：4000元均價過高。商業(yè)比例過大、降低住宅品質(zhì)。 可借鑒/關注之處：項目的規(guī)劃設計考慮建筑與周圍配套的整體協(xié)調(diào)性。打造大型的商業(yè)街營造賣點。（

44、四）錦繡后湖1、項目基本情況項目位于孝感市航空南路（孝感學院南側(cè)），城鄉(xiāng)結合部，道路為新開通路面，周邊配套設施少。2、產(chǎn)品特征小高層與高層圍合式布局，板式樓點式樓結合。1梯兩戶、1梯三戶兩種搭配，南北朝向，通風采光。外墻涂料色彩明快，鋁合金門窗。3、客戶構成項目地處孝感市中心，客戶群體主要為孝感學院教師、軍人、醫(yī)生和縣市客戶。4、戶型面積及銷售情況項目主力戶型為3房，面積區(qū)間為100-120?，F(xiàn)場2800元/起，一次性付款98折、按揭99折優(yōu)惠。目前一期售罄、二期銷售50%。戶型2房3房4房合計（套）面積70901001101101201201351501602800數(shù)量（套）41538094

45、398577比例14。82%13。57%33。67%35。18%2。76%5、項目點評 優(yōu)勢：立面色彩鮮艷。孝感學院教育資源。價格優(yōu)勢明顯。 劣勢：項目地段差，小區(qū)內(nèi)部景觀設計一般。周邊生活配套缺乏。 可借鑒/關注之處：企業(yè)具備良好的口碑，使項目長遠發(fā)展打下了必備條件。項目價格給顧客很大的升值空間，在孝感市占據(jù)一定的市場。將園林（樣板示范區(qū)）提前展示，使客戶可以很直觀的體驗。（五）北大鴻城1、項目基本情況項目位于城站路特9號。周邊有多家商務酒店、中百超市、商業(yè)街。2、產(chǎn)品特征采用一個中心、兩個景觀軸格局，入口安排綠化廣場，形成商業(yè)與住宅的緩沖?？v向景觀軸人文主題景觀錯落分布。中間六米架空層聯(lián)通

46、小區(qū)內(nèi)部空間，高層小高層、多層相互搭配。立面色彩搭配得當，內(nèi)部為毛坯交房標準。3、客戶構成周邊大量的生意人士。部分企事業(yè)單位人員。4、戶型面積及銷售情況目前銷售價格是2650元/起 ，營銷策略為一次性98折、按揭99折，一期已交房，剩余部分160的大戶型。該項目主要是以3房為主，主力戶型面積為100130。5、項目點評 優(yōu)勢：地段優(yōu)勢明顯，交通便利，周邊生活配套設施完善。集中供熱、中心景觀、成熟配套。內(nèi)部水系景觀是區(qū)域樓盤的一大亮點。 劣勢：現(xiàn)階段生活氛圍差。地段人流有限。 可借鑒/關注之處：水系景具有重大吸引力。借鑒不少外地大城市的先進開發(fā)理念，如建筑、景觀設計。（六）東方龍城1、項目基本情

47、況項目位于廣場街九真村，占地面積20480，建筑面積142810。周邊有酒店、中百超市、商業(yè)街。2、產(chǎn)品特征1條商業(yè)街、1個大型商場、1家酒店、1棟寫字樓及多層、小高層、高層組合搭配。立面設計陳舊，整體布局較為傳統(tǒng)。3、客戶構成項目周邊的原居民。周邊的私營業(yè)主。4、戶型面積及銷售情況該項目主力戶型為110150的3房，一期銷售50%，客戶反應項目的戶型面積偏大，客戶群是以中檔收入的工薪階層為主。銷售價格2980元/起，一次性98折、按揭99折。戶型2房3房4房合計（套）面積90110110150150以上108數(shù)量（套）96633比例8。33%61。11%30。56%5、項目點評 優(yōu)勢：地處老

48、城區(qū)、配套完善，交通便利。未來區(qū)域發(fā)展?jié)摿Υ螅涮拙频晡飿I(yè)。 劣勢：產(chǎn)品設計普通。商業(yè)街未來噪音較大。整體戶型設計偏大。 可借鑒/關注之處：項目集生活、辦公、商業(yè)為一體，昭示性極強。高商業(yè)綠化率,眾多景觀小品分布在項目的商業(yè)街中。（七）北辰花園1、項目基本情況項目位于孝感市火車站旁邊?？傉嫉孛娣e5000，總建筑面積30000。2、產(chǎn)品特征22棟多層組成，呈不規(guī)則形狀擺放，內(nèi)部無其它規(guī)劃設施。采取封閉式管理，小區(qū)多處有監(jiān)控，物業(yè)費為0。25元/。城北火車站旁邊，地段較為偏僻。3、客戶構成項目價位偏低，針對低收入家庭，兼有大部分周邊縣市消費群。4、戶型面積及銷售情況該項目以多層入市，主力戶型為74

49、109的2房。銷售均價2200元/，一次性97折，貸款98折。整體銷售率為90%，剩下大部分底層和頂層。戶型2房3房4房合計面積（）74。0687。1998。77101109。07110。84119。46125。49129137。58147。97154157700數(shù)量（套）6179150192487824比例%0。8025。50%21。40%27。40%6。90%11。10%0。34%5、項目點評 優(yōu)勢：多層住宅，低密度，中型社區(qū)。地處火車站邊上，有多條公交線路通往市區(qū)。 劣勢：地段較偏，屬于城市發(fā)展邊緣。小區(qū)內(nèi)設施較少，雖然綠化率高達48%，但不夠精致。 可借鑒/關注之處：項目運作初期便注重

50、形象包裝，如營銷中心的裝修和包裝，為成功銷售給予有利的支持。（八）2008城市花園1、項目基本情況項目位于孝感火車站旁，總占地面積3。07萬，總建筑面積5。57萬。2、產(chǎn)品特征項目有14棟多層，分兩行縱向排列而成，有小部分商業(yè)。多層社區(qū)，無明顯分布格局分兩排擺放，小區(qū)內(nèi)部無基本設施。3、客戶構成大部為縣市居民，部分孝感市低收入市民和火車站職工。4、戶型面積及銷售情況主力戶型為8184的2房。銷售均價1650元/，層差30元/，朝向差50元/。貸款98折，最低可到96折，08年9月開盤，整體銷售率為60%。戶型2房3房4房合計（套）面積（）81。7187。6890。2594。2106119。64

51、120。73132。4147。12166。29300數(shù)量（套）30854012432比例10。00%58。00%13。30%41。30%10。60%5、項目點評 優(yōu)勢：銷售價格低，板式結構，通透實用，位于火車站旁，交通方便。 劣勢：規(guī)劃無創(chuàng)新，整體格局呆板。小區(qū)內(nèi)部設施少，舒適度欠缺。售樓部陳設簡單，昭示性不強，沒有凸顯項目的特點。 可借鑒/關注之處：孝感市區(qū)銷售價格最低的項目，給人很大的吸引力。項目運作初期便注意在營銷方面引進外力，如孝感火車站等概念。（九）后湖御景1、項目基本情況項目位于后湖西路特1號，住宅銷售90%，剩余少量現(xiàn)房，商鋪還未開始銷售。2、產(chǎn)品特征整體有5棟高層圍合式布局，加

52、1棟多層結構，外立面為現(xiàn)代風格。高層+多層，一梯兩戶和一梯三戶，4500的商業(yè)配套，內(nèi)部設施簡單，與后湖一墻之隔。3、客戶構成項目周邊高收入居民，包括私營業(yè)主和企事業(yè)單位的中高層人員，以及在此做工程的包工頭。4、戶型面積及銷售情況該項目主力戶型為110150的3房。銷售均價3000元/，現(xiàn)場無折扣，住宅銷售90%。戶型2房3房4房復式合計面積（）70-9090-110110-130130-150150-170170601數(shù)量（套）301591841287820比例5。00%26。46%30。62%21。30%13。31%3。33%5、項目點評 優(yōu)勢：城市中心地段，生活配套完善，交通便利。后湖景觀，市中心地段優(yōu)越。地段好，與后湖僅一墻之隔，獨享湖景資源。周邊配套設施較齊全；戶型設計滿足各種需求。 劣勢：交通狹窄，周邊較嘈雜。 可借鑒/關注之處：大膽借鑒外地優(yōu)秀樓盤的規(guī)劃設計、營銷推廣理念為我所用。整合了周邊資源，如孝感學院人文資源、后湖景觀資源等。（十）航天首府1、項目基本情況項目位于西濱河路以西、孝三路以北。項目由10棟小高層、高層為圍合而成，有兩個大型綠化廣場；布局錯落有致。2、產(chǎn)品特征