煙臺名人高爾夫公寓可行性研究報告

1、目 錄第一章 項目總述一、項目名稱、說明、地點與開發(fā)商概況、設計單位3二、可行性研究的依據(jù)4三、研究的范圍及內容5四、可行性研究工作概況5五、可行性研究結論6六、項目主要經濟技術指標7第二章 項目背景與市場分析一、項目背景分析8二、項目市場分析8第三章 建設規(guī)模、建設條件與選址方案一、建設規(guī)模14二、建設條件14三、項目方案選址18第四章 項目設計方案一、設計目標19二、總體布局19三、總體規(guī)劃方案19四、建筑景觀設計20五、結構設計20六、消防設計21七、公共服務設施21第五章 環(huán)境保護與節(jié)能一、項目環(huán)境概況25一、主要污染源及污染物25二、環(huán)境治理措施25三、環(huán)境影響評價26四、節(jié)能26第

2、六章 項目建設實施計劃項目計劃安排28第七章：銷售策略分析29第八章：物業(yè)管理30第九章：投資估算和資金籌措一、估算依據(jù)及說明32二、投資估算32三、項目建設投資估算表35四、資金籌集及使用計劃37第十章 項目效益分析一、經濟效益38二、社會效益39三、環(huán)境效益40附件42 第一章 項 目 總 論一、 項目名稱、說明、地點與開發(fā)商概況、設計單位（一）項目名稱：煙臺名人高爾夫公寓項目（2#、3#）樓（二）項目說明：煙臺名人高爾夫公寓項目，整個項目建設規(guī)劃用地15000平方米，總建筑面積34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率2.3，綠化率39%。整個項目共分3幢公寓樓，本期2#、

3、3#樓位于整個項目的南側，出讓土地面積6000平方米，建筑面積22710.40平方米。（三）項目地點：煙臺名人高爾夫公寓項目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場東南側，北靠煙臺名人酒店，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側緊依煙威高速，項目周邊環(huán)境及其優(yōu)越，有先天的休閑、運動、娛樂、度假優(yōu)勢。（四）開發(fā)商及其概況： 1、開發(fā)商名稱：煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司2、開發(fā)商資質：房地產開發(fā)二級資質3、開發(fā)商概況：煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司成立于二零零四年，注冊資本3000萬元，法定代表人黃占和，擁有職工30多人，主要經營房地產開發(fā)與銷售。公司房地產開發(fā)技術力量齊全，售后服務優(yōu)良。公司現(xiàn)在已建“牟平新世界”、

4、“牟平匯龍灣大廈”。牟平新世界是煙臺市牟平區(qū)傾力打造的重點商住樓工程，總建筑面積約25000平方米，該項目位于牟平區(qū)的主要商業(yè)街寧海大街與通海路交界處，南對華聯(lián)商廈、西臨商業(yè)大廈，社區(qū)底蘊充足，是居住經商之聚福寶地。該項目2004年初開工，于2005年4月竣工并交付使用。牟平新世界產權商鋪的銷售，為廣大有閑散資金的投資都提供了一種全新的投資產品，同時必將吸引外來資金的流入，帶動牟平當?shù)氐慕洕l(fā)展。牟平新世界無論在建筑立面、建筑形態(tài)還是在商業(yè)業(yè)態(tài)分布方面具有超前性，是標志性建筑，是牟平新城區(qū)建設中的一張名片。匯龍灣大廈位于牟平區(qū)北關大街與東關路交界處，占地約6550平方米，總建筑面積為26000

5、平方米的十七層商住樓：公司以打造“牟平最高品質的住宅”和創(chuàng)建“牟平第一財富中心”商業(yè)廣場為開發(fā)理念。該項目2004年10月開工，并于2006年6月底竣工并交付使用。隨著城市化的快速推進，城市面積的急劇擴大，城市人口的急劇膨脹，牟平區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設施遠遠不能滿足人們的消費需求！且存在發(fā)展失衡的趨勢，而匯龍灣大廈的建成及營業(yè)恰巧迎合了這種需求，為牟平商業(yè)的騰飛奠定了基礎，并以十七層城市顛峰的高度，成就牟平的新地標。在房地產開發(fā)行業(yè)競爭日益激烈的今天，煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司以雄厚的資金實力作后盾，用品牌開拓市場，公司一直秉承著人文開發(fā)設計理念和強烈的社會責任感為市民打造精品樓盤，以最熱情的服務、最

6、高品質的樓盤為牟平人民盡心。（五）規(guī)劃設計：威海新元建筑設計院二、可行性研究的依據(jù)1、項目建設單位編制本項目可行性研究報告的委托書；2、煙臺名人高爾夫公寓規(guī)劃設計方案；3、國有土地轉讓合同；4、國有土地使用證；5、煙臺名人高爾夫公寓項目巖土工程勘察報告；6、委托方提供的煙臺名人高爾夫公寓項目相關資料。三、研究的范圍及內容1、項目背景與市場分析2、建設規(guī)模、建設條件與選址方案3、項目設計方案4、環(huán)境保護與節(jié)能5、項目建設實施計劃6、銷售策略分析7、物業(yè)管理8、投資估算和資金籌措9、項目效益分析四、可行性研究工作概況煙臺光大房地產評估事務所有限公司在接受委托后，即組成項目組，到建設現(xiàn)場進行了詳細考

7、察，并了解了煙臺市建設、土地、規(guī)劃等相關規(guī)定及政策，與項目開發(fā)單位的領導及相關專業(yè)人員進行了座談，就取得土地、規(guī)劃、建設規(guī)模、設計方案及有關配套條件等重要問題交換了意見，并就編制可行性研究報告的一些關鍵問題基本達成一致，隨后項目組又查閱了大量相關資料，在此基礎上，編制了本可行性研究報告。五、可行性研究結論煙臺名人高爾夫公寓項目，整個項目建設規(guī)劃用地15000平方米，總建筑面積34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率2.3，綠化率39%。整個項目共分3幢公寓樓，本期2#、3#樓位于整個項目的南側，出讓土地面積6000平方米，建筑面積22710.40平方米。煙臺名人高爾夫公寓項目總

8、投資7184.41萬元，其中土地費用713.62萬元，前期工程費用116.97萬元，房屋開發(fā)費4451.24萬元，其他費用122.86萬元，管理費用162.14萬元，銷售費用327.03萬元，財務費用680.40萬元，不可預見費197.23萬元，稅費412.92萬元。詳見項目投資估算表。其中開發(fā)商自籌資金3000萬元，占總投資的41.76%，向金融部門融資3000萬元，占總投資的41.76%。項目預售收入預計1184.41萬元，占總投資的16.49%。經濟效益：該項目完成后，可實現(xiàn)銷售收入10900.99萬元，實現(xiàn)利潤3008.01萬元，項目投資利潤率為41.87%；實現(xiàn)利稅3716.57萬元

9、，項目投資利潤率為51.73%。結論：該項目已得到政府全力支持，開發(fā)商煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司，管理科學、信譽較高，加之本項目為新型開發(fā)項目，在全國范圍內也屬于先進的開發(fā)理念，具有廣闊的發(fā)展前景。本項目北靠臨高爾夫球場，隔海與養(yǎng)馬島相望，包括2棟11層公寓。本項目的設計理念為借助高爾夫球場的天然環(huán)境，為其提供配套服務的商業(yè)會所，使打球者在享受高爾夫的同時，又可享受到全方位的星級服務，坐落在黑松林中，是理想的度假場所。經市場調查和分析，該項目已得到商界人士特別是高爾夫愛好者的認可，取得良好的經濟效益和社會效益是勢在必然，因此，該項目可行。六、項目主要經濟技術指標（表1-1） 序號指標名稱單位

10、數(shù)量備注一項目用地m26000二建筑規(guī)模1建筑面積m222710.40地上規(guī)劃建筑面積m222710.40三容積率2.3四綠地率%39五項目總投資萬元7184.41土地費用萬元713.62前期工程費用萬元116.97房屋開發(fā)費萬元4451.24其他費用萬元122.86管理費用萬元162.14銷售費用萬元327.03財務費用萬元680.40不可預見費萬元197.23稅費萬元412.92六單位面積平均造價元/m23163.49七建設工期年1第二章 項目背景與市場分析一、項目背景分析煙臺名人高爾夫公寓項目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場南側，北靠高爾夫球場，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側緊依煙威高速，

11、項目周邊環(huán)境極其優(yōu)越，有先天的休閑、運動、娛樂、度假優(yōu)勢。項目所在地高爾夫球場是區(qū)規(guī)劃濱海路東延的必經之處，依據(jù)牟平區(qū)建成“煙臺東部沿海城市”的總體布局，牟平區(qū)全力發(fā)展以大型休閑、娛樂和旅游主題為主體的休閑服務業(yè)，目前已形成了：九哩假期、半島藍灣等休閑娛樂項目。通過對上述項目的大力支持，將打造出一個超過 3億的新商圈。 名人高爾夫公寓項目為區(qū)域性的休閑娛樂類消費項目，主要行業(yè)業(yè)態(tài)為高爾夫娛樂等，其地段的唯一性、稀缺性的自然資源對高爾夫公寓錦上添花。加之，項目周邊已形成了九哩假期、半島藍灣、精英高爾夫球場等；項目開發(fā)形成后，將成為人們休閑和消費的天堂，與市區(qū)及養(yǎng)馬島旅游、休閑、娛樂等共同形成一個

12、新的休閑旅游城。本項目位于牟平高爾夫球場南側，與養(yǎng)馬島隔海相望，周圍環(huán)境極其優(yōu)越，距煙臺及威海均不足30分鐘的車程。再加上煙臺市政府的大力支持，本項目具有較好的發(fā)展前景。二、項目市場分析（一）牟平總體經濟狀況2007年，牟平經濟實現(xiàn)穩(wěn)定快速增長。全區(qū)實現(xiàn)生產總值153.9億元，地方財政收入5.7億元，規(guī)模以上固定資產投資99.3億元，同比增長27.7，增幅高出全市平均增長水平2.5個百分點，列全市第三位。其中城鎮(zhèn)投資53.8億元，增長29.0；農村投資35.7億元，增長8.0；房地產投資9.8億元，增長2.3倍。城市居民人均可支配收入14464元，農民人均純收入7100元。牟平區(qū)，位于煙臺中心

13、市區(qū)東端，與萊山區(qū)接壤?？偯娣e1588平方公里，耕地面積4萬公頃，海岸線長65公里。轄10個鎮(zhèn)（大窯鎮(zhèn)、姜格莊鎮(zhèn)、龍泉鎮(zhèn)、玉林店鎮(zhèn)、莒格莊鎮(zhèn)、水道鎮(zhèn)、武寧鎮(zhèn)、王格莊鎮(zhèn)、觀水鎮(zhèn)、高陵鎮(zhèn)）、3個街道辦事處（寧海辦事處、文化辦事處、養(yǎng)馬島辦事處）、608個行政村，設有1個省級經濟技術開發(fā)區(qū)、1個省級旅游度假區(qū)（與養(yǎng)馬島辦事處合署）和沁水工業(yè)區(qū)、港口經濟發(fā)展區(qū)，總人口48萬人。牟平，資源繁博，特產豐富。農業(yè)主要盛產小麥、玉米、甘薯、花生等，是全國的糧油基地縣之一。果品主要有蘋果、梨、大櫻桃、板栗等，是“煙臺蘋果”的主產區(qū)之一，年產量超過十萬噸。區(qū)內海域盛產鮑魚、海參、紫石房蛤等多種海珍品和經濟魚類，灘

14、涂面積較大，是全國一百個水產先進縣（區(qū)）之一。牟平礦藏資源繁多，現(xiàn)已探明可供開采的礦產有十八種，黃金產量和儲量均居世界前列。近幾年，牟平區(qū)依托開放優(yōu)勢、資源優(yōu)勢等，大力進行產業(yè)結構調整，促進了經濟的快速發(fā)展和社會事業(yè)的全面進步。在第一產業(yè)中，圍繞糧油、食用菌、干雜果、水果、畜牧、蔬菜、水產等主導產品，培植起九發(fā)、安德利、楓林、花蓮、蛤堆后、偉成等20多個“農”字號龍頭企業(yè)，帶動了農業(yè)內部產業(yè)結構的升級，促進了農業(yè)產業(yè)化進程，使蘋果、梨、雙孢菇、海參漿、濃縮果汁等一批名優(yōu)農產品創(chuàng)出了全國名牌。在第二產業(yè)中，重點發(fā)展了工業(yè)經濟，并圍繞食品、輕紡、電子、黃金等主導產業(yè)，培育起九發(fā)和新潮2家上市公司、

15、安德利果汁和大華紙業(yè)2家即將上市的股份公司、3家國家級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、19家省級鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集團，涌現(xiàn)出吉斯家具、可利爾亞麻羅布麻制品等知名品牌。在第三產業(yè)中，重點發(fā)展了旅游服務業(yè)，不斷加強了昆崳山“國家級森林公園”、養(yǎng)馬島“省級旅游度假區(qū)”、龍泉和院格莊溫泉、東海宏偉娛樂區(qū)的基礎設施建設，構筑起獨具特色的“山、島、泉、濱?！甭糜螛I(yè)新格局。牟平區(qū)堅持以招商引資、項目建設為主線，以完善載體功能、提升形象品位為基礎，以創(chuàng)新運行機制、改善投資軟環(huán)境為保證，與時俱進，開拓創(chuàng)新，奮力拚搏，扎實工作，呈現(xiàn)出朝氣蓬勃快速發(fā)展的良好局面。（二）未來市場本項目所倚的牟平高爾夫球場為煙臺高爾夫俱樂部所在地，球場靠近煙臺市東

16、郊煙威高速公路，與旅游風景點養(yǎng)馬島隔岸相望，并有交流道可直達球場；煙臺市區(qū)經煙威高速公路至球場約15分鐘車程；威海市區(qū)經煙威高速公路至球場約30分鐘車程；煙臺機場至球場約25分鐘車程。便捷的交通再加上其周圍風光明媚、黑松成林、氣候清涼宜人、景致秀麗樸實，是高爾夫愛好者的首選之地。對購房人來說，買房子看重的是居住環(huán)境和居住品質，在社區(qū)或周邊擁有大片的綠地、潔凈的空氣和自然的環(huán)境對于久居城市的人來說，意味著一分難覓的閑適心情和生活品質的提升。而與綠色、健康比較貼近、令人身心放松、回歸自然的高爾夫運動，不僅正在成為現(xiàn)代人喜愛的一種運動，更是人們樂于擁有的生活方式。尤其是對收入較高的購房人來說，高爾夫

17、更代表著一種健康自然的生活理念。因此在此開發(fā)酒店與別墅，應具有良好的市場前景。從長期看，這個市場的美好前景是完全可以預期的。這個項目具有明顯的交通區(qū)位優(yōu)勢和環(huán)境優(yōu)勢，是一個充滿活力與潛力的發(fā)展迅猛的區(qū)域。 其次，牟平區(qū)政府把創(chuàng)建旅游環(huán)境、尋求服務業(yè)的新跨越作為政府中長期工作目標。尤其是濱海東路區(qū)域建設，正全力加快服務業(yè)和旅游業(yè)的布局，特別是對于養(yǎng)馬島區(qū)域和高爾夫球場區(qū)域的投資建設給予大力支持，這使得本項目具有無可比擬的政策支持優(yōu)勢。 在九哩假期正式交付使用和半島藍灣（名人大酒店）的精心運作，通過一段時間的培育，完全可以使項目市場迅速成長，成為濱海東路的一大亮點。（三）市場定位【市場預測】：當前

18、，牟平區(qū)正全力建設成為煙臺市的居住中心，以大力發(fā)展牟平區(qū)配套環(huán)境為起點，不斷完善居住新理念；區(qū)政府在道路規(guī)劃、環(huán)境建設方面先后投入巨大人力、物力、財力。如濱海路東延等交通建設，使得牟平區(qū)的沿海區(qū)域與煙臺市中心無縫對接，困擾牟平高爾夫區(qū)域旅游度假環(huán)境的交通瓶頸將被打破，使高爾夫區(qū)域各類產業(yè)的發(fā)展將會上升到一個新高度，房產也會有很大增值空間。區(qū)位優(yōu)勢：項目在行政區(qū)劃上屬于牟平區(qū)，牟平區(qū)的城市化進程正加速進行，項目所在地是煙臺市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經地，濱海東路計劃在2008年10份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個小時的路程就可以到達。一個區(qū)域的城市化程度越高，所帶來的

19、人流、物流、資金流越多，無疑會帶來巨大商機。項目未來升值空間較大。 同時項目座落在高爾夫球場內，這無疑給項目的投資環(huán)境添磚加瓦；便利的交通條件使項目所在地成為與煙臺五區(qū)、周邊縣市、鄉(xiāng)鎮(zhèn)聯(lián)系的重要節(jié)點，延長了項目的輻射半徑與影響力。得天獨厚的環(huán)境，使得本項目擁有了巨大的發(fā)展?jié)摿Γ覀兿嘈?，這一優(yōu)勢也將使項目得到各方投資者和經營者的強烈關注?，F(xiàn)代化的迅猛發(fā)展，城市的日益擴張，使得工作和生活在城市中的人們遠離了大自然，遠離了使人謙卑和充滿智慧的藍天、土地；自然美麗的景觀、高品質的休閑生活一躍成為人人向往的生活方式，成為富貴階層財富與個性的表現(xiàn)。本項目所開發(fā)的公寓，它基于良好的區(qū)域環(huán)境，以親近大自然為

20、主題，強調對精神需求的關懷，具有較好的性能價格比。陽光、空氣、樹木、草地、golf、海景更是成就了其本身的貴族情結。故本項目將客戶群主要集中在常打高爾夫球的商界人士、有客戶需求的企業(yè)、有投資意識的中高等收入者等。（四）交通環(huán)境煙臺雄踞山東半島東端，是山東半島的重要水陸樞紐，現(xiàn)已形成公路、鐵路、海運、航空相互銜接的立體化交通體系。公路：主要干線有同三高速公路、煙青一級公路、煙威高速公路、煙濰公路以及將投資近七個億興建的雙向八個車道206國道煙蓬線等。 鐵路：煙臺火車站為國家二級站，境內藍煙鐵路橫貫東西,火車可直達北京、上海、西安、濟南、青島等地。航空：煙臺機場為國家一級干線機場，國際貨運空港已經

21、開通，國內客運已經開通北京、上海、廣州、大連、深圳等16條航線，每周航班達70多個。港口：煙臺市有港口8個，其中煙臺港和龍口港是對外開放的港口，港口年吞吐量達2360萬噸。良好的對外交通條件為促進地方經濟發(fā)展提供了極大的便利條件。煙臺名人高爾夫公寓項目位于煙臺市牟平區(qū)大窯鎮(zhèn)蛤堆后高爾夫球場西南側，北靠高爾夫球場，與養(yǎng)馬島隔海相望，南側緊依煙威高速，項目所在地是煙臺市和牟平區(qū)共同規(guī)劃濱海東路向東部延伸的必經地，交通便捷，濱海東路計劃在2008年10份建成通車，通車后從市區(qū)到名人高爾夫公寓約半個小時的路程就可以到達。第三章 建設規(guī)模、建設條件與選址方案一、建設規(guī)模煙臺名人高爾夫公寓項目，整個項目建

22、設規(guī)劃用地15000平方米，總建筑面積34500平方米，規(guī)劃用途為公寓，建筑密度22%，容積率2.3，綠化率39%。整個項目共分3幢公寓樓，本期2#、3#樓位于整個項目的南側，出讓土地面積6000平方米，建筑面積22710.40平方米。二、建設條件（一）自然條件1、地理位置 煙臺市位于山東半島東部,東連威海，西接濰坊市，西南與青島市毗鄰，北瀕渤海、黃海，與遼東半島對峙，并與大連隔海相望。全市面積13745.74平方公里，總人口645.8萬人,現(xiàn)轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)五區(qū)，是中國首批開放的沿海城市之一。境內交通便利，通訊快捷，已開通二十條國內外航線,煙臺港可同世界一百多個國家和地區(qū)直接

23、通航，火車直達北京、上海、西安、濟南、青島等地,基本形成海、陸、空立體交通網絡，優(yōu)越的地理位置和環(huán)境為經濟發(fā)展提供了有利條件。2、氣候條件煙臺市地處中緯度，北溫帶東亞季風區(qū)，屬暖溫帶季風型大陸性氣候，并具有明顯的海洋性氣候特征,境內四季分明，日照充足、雨水充沛、空氣濕潤、氣候溫和，年平均氣溫11.8 ，年日照時數(shù)平均為2717小時；極端最高氣溫38，極端最低氣溫-13.1，年平均降水量為716.7毫米，且時空分布不均，差異較大，由南向北遞減，全年表現(xiàn)為明顯的季風性，主導風向：冬季北風，夏季東南風。3、巖土工程勘察情況經鉆探揭露，擬建場地表層為人工素填土，其下依次為第四系全新統(tǒng)沖洪積細砂、粉質粘

24、土，沖積海積細砂、海陸交互相中砂及沖洪積粉質粘土、中砂。現(xiàn)自上而下分述如下：（1）素填土（qml）分布于場區(qū)表層，褐黃色褐色，主要由粘性土夾少量砂性土構成，含大量植物根系。結構松散，強度差。該層厚度0.60-6.70米，平均厚度2.17米，層底標高為9.23-16.04米。標準貫入試驗實測擊數(shù)1.512擊，說明該層極不均勻。（2）細砂（q4al+pl）分布于全場1#、2#、3#、5#、6#、11#、12#、14#、16#、19#、20#孔段。褐黃色，主要成分以石英為主，磨圓度及分選性均較好，飽和，稍密偏松散。該層厚度1.405.30米，平均厚度2.60米，層底標高8.4613.30米。（2t）

25、細砂（q4h）僅分布于場區(qū)19#孔段。黑灰色，主要成分以石英為主，混多量淤泥質土，含有機質。飽和，松散。該層厚度1.20米，層底標高10.26米。標準貫入試驗n=1.9擊。（3）粉質粘土(q4al+pl)僅分布于場區(qū)3#、4#、6#、7#孔段。褐黃色或黃灰色，混少量細砂顆粒，切面較光滑，韌性中等，中等干強度。飽和，呈流塑狀態(tài)，具中等偏高壓縮性。該層厚度1.604.70米，平均厚度3.05米，層底標高8.0511.48米。（4）細砂(q4al+m)該層除19#孔外場區(qū)均有分布。褐黃色，主要成分以石英為主，少量長石和云母，混粘粉粒較多，粒度較均勻。飽和，中密密實。該層厚度0.96.90米，平均厚度

26、3.33米，層底標高5.809.12米。（4t）細砂(q4al+m)僅分布于1#、2#、5#、9#、12#、16#、18#孔段。褐黃色或灰黃色，以細砂為主，混粘性土，且含量不均，局部地段以粘性土為主，飽和，松散。該層厚度0.601.70米，平均厚度1.10米，層底標高7.5310.56米。（5）細砂（q4al+m）該層整個場區(qū)均有分布。土黃淺黃黃白色，主要成分以石英為主，質純，分選性及磨圓度好，該層向下粒度漸變粗，相變?yōu)橹猩?。飽和，密實。該層厚?1.2016.40米，平均厚度13.83米，層底標高-7.36-5.32米。（6）中砂（q4mc）該層整個場區(qū)均有分布，屬海陸交互相沉積層。綠黃色，

27、主要礦物成分為長石、石英及少量云母，含少量粉粘粒，分選及磨圓良好，飽和，密度。該層厚度4.406.30米，平均厚度5.41米，層底標高-11.90-11.30米。（7）粉質粘土(q4al+pl)該層分布于1#、2#樓場區(qū)。棕褐、黃綠、綠黃或土黃色，含少量氧化鐵及云母細片，見有灰白色高嶺土條紋。切面光滑，韌性中等，高干強度。飽和，呈可塑狀態(tài)，具中等壓縮性。該層厚度1.902.70米，平均厚度2.21米，層底標高-14.27-13.32米。（8）中砂（q4al+pl）分布于整個場區(qū)。綠黃綠色，主要砂物成分為長石、石英及少量云母，含少量粉粘粒。分選磨圓良好，飽和，密實。本次勘探未揭穿該層，揭露厚度4

28、.4011.60米，孔底標高-23.34-17.96米。4、基礎設施條件【煙臺】（1）供水煙臺市水資源比較豐富，該區(qū)域內分地下水和地表水源，地下水源來自城市規(guī)劃區(qū)內的承壓水層,地表水源來自市區(qū)周圍的河流和水庫，綜合生產能力96.8萬立方米/日，并由自來水公司供水，供水有保證。（2）排水區(qū)域排水為雨、污分流方式，排污管分區(qū)鋪設，自成系統(tǒng)，排水管道密度6.51公里/平方公里，排水設施齊全，排水通暢。（3）供電煙臺市電力設施完備，由山東電網的骨干電廠煙臺電廠和龍口電廠雙回路雙電源供電，電力充足，用電有保障。（4）通訊煙臺市擁有先進的郵電通訊網絡，同全國和世界各地的通訊十分方便快捷。目前已具備了當今最

29、先進的光纜、微波、衛(wèi)星通信三大傳輸手段，基本建成了一個電話交換網、數(shù)字傳輸網、移動通信網、數(shù)據(jù)通信網為主要框架，包括支撐網、接入網、智能網在內的多功能、高科技、大容量、高層次、海陸?？樟Ⅲw化的信息傳輸網絡，使煙臺的通信傳輸達到了世界最先進的水平。區(qū)域內通訊與市政通訊網相聯(lián)，屬基本營業(yè)區(qū)，通訊線路以地下管道為主，輔以架空線路，通訊線路暢通。（5）供暖煙臺市內大部分地區(qū)已實現(xiàn)集中供暖，主要由500工程熱力網及各大熱力公司負責中心區(qū)域的集中供暖工作。（6）供氣煙臺市內的管道天然氣由新奧燃氣公司負責，可覆蓋區(qū)域內的主要地區(qū)。三、項目方案選址本項目選址煙臺與威海交界處的牟平區(qū)，位于煙臺市政府重點開發(fā)的精

30、品旅游線上：沿著明年10月即將開通的濱海路從養(yǎng)馬島向東僅需3分鐘即可到達；南行10分鐘是擁有天然溫泉的龍泉鎮(zhèn)；距國家4a級旅游景區(qū)昆崳山也只需20分鐘的路程。本項目矗立在27洞的golf球場南側，碧綠的球場、萬畝蔥翠的黑松林、碧波的大海盡受眼底，形成煙臺最美的風景線。第四章 項目設計方案一、設計目標煙臺名人高爾夫公寓項目位于煙臺濱海高爾夫球場南北向主道一側，東側為名人大酒店，北側為高爾夫球場，可以看到海景，南側是茂密的樹木綠化。建筑組群建成后將為這片美麗的風景區(qū)增加一道亮麗的風景線，并與高爾夫球場形成功能互補，相輔相成。二、總體布局項目用地呈較規(guī)劃矩形，基地內部平整，設計方案將主體建筑盡可能沿

31、南北布置。同時建筑嚴格控制在規(guī)劃中確定的高度范圍中。通過這樣的規(guī)劃設計，使本方案設計嚴格滿足了規(guī)劃部門的規(guī)劃要求，同時合理劃分了人行、車行范圍，充分發(fā)掘了基地的所有建設潛力。三、總體規(guī)劃方案名人高爾夫公寓設計地面以上11層。其各層功能如下：1層：公寓大堂，門衛(wèi)值班和部分高爾夫公寓；2-11層：高爾夫公寓裙房門廳設計弧形玻璃幕墻，考慮可能產生的日曬，立面設計了精致的遮陽構件。標準層部分將建筑的電梯核心筒及消防樓梯布置在建筑中間，空間緊湊，設置合理，也便于人流的疏散。建筑平面方案緊湊合理，所有房間均可直接對外通風采光，結合造型，有的套型設計了空中平臺，便于更充分的利用。交通組織：根據(jù)規(guī)劃要求高爾夫

32、公寓流線便捷，主要入口為南向，與酒店兩側公用次要道路相連接。用廣場磚鋪車道，以達到與廣場相協(xié)調，且與城市的景觀協(xié)調一致。四、建筑景觀設計充分利用基地的城市景觀資源，盡量實現(xiàn)建筑每個區(qū)都有良好的景觀視線，建筑北向與西向以高爾夫球場為主的綠化景觀為主，另外可以看見美麗的濱海景觀，建筑東向以茂密的林地綠化為主。基地規(guī)劃充分體現(xiàn)“以人為本”思想，營造既有地方風格又有時代特征的環(huán)境氛圍，創(chuàng)造出綠色的，現(xiàn)代和諧的高爾夫公寓樓。建筑之間有精心設計的庭院，形成與開闊的綠化的過渡。方案在不影響建筑內部使用功能的前提下，創(chuàng)造出豐富的建筑形體和獨特的建筑形象。設計突出高貴大氣的特點，用建筑本身的形體變化，作為造型構

33、成的語言，又通過細節(jié)的變化彰顯不同的個性。設計通過在建筑上部下部設置造型亮點，吸引人們的注意；通過建筑頂部形體的大變化及色彩的變化，吸引遠處的視線；通過底部裙房形體的小變化及材質變化吸引近處行人的視線。立面通過不同質感與顏色的對比，襯托出建筑的高貴富有特色的形象。立面還運用虛實對比，色彩對比，形體對比等設計手法最終創(chuàng)造出一個城市區(qū)域的地標。五、結構設計結構設計根據(jù)民用建筑設計通則，本項目建筑結構設計按7級地震裂度設防，公寓為十一層。結構類型為框架結構，基礎采用砂石樁法（振動沉管）復合地基處理方案，。本項目為2棟11層酒店式公寓，內設上下電梯一部，層高4.7m，為復式結構公寓。六、消防設計1、總

34、平面布置及防火間距本項目按一類高層建筑設計，在基地周圍設環(huán)形的消防車道。建筑物外墻設有足夠的消防登高面，能夠滿足消防撲救的要求。2、防火分區(qū)及室內安全疏散酒店地下室為四個防火分區(qū)，首層與二層均為一個防火分區(qū)。塔樓設兩部疏散樓梯及一部電梯，兩個疏散樓梯之間的間距小于80米，與盡端客房之間的間距小于15米。七、公共服務設施 1、學校、醫(yī)院、銀行牟平區(qū)教育事業(yè)蓬勃發(fā)展，現(xiàn)已形成了大、中、小學和幼兒教育的完整網絡體系，職業(yè)、專業(yè)、成人教育也得到加強，全市普及了九年制義務教育。發(fā)達的教育為牟平的社會發(fā)展提供了高素質的勞動力和管理技術人才。牟平區(qū)有多所商住及專業(yè)醫(yī)院，醫(yī)院擁有ct、b超等多種先進醫(yī)療設備，

35、各醫(yī)院從全國各地招聘了大批主治醫(yī)師以上的醫(yī)療骨干和副主任醫(yī)師以上的醫(yī)療專家，能夠對患者提供疾病治療、預防保健、心理康復等優(yōu)質服務。中國銀行、工商銀行、農業(yè)銀行、交通銀行等金融機構都在牟平區(qū)設有分支機構，可為投資客商提供信貸、國際結算與匯兌等金融服務。中國人民保險公司、太平洋保險公司、社會勞動保險公司等也在牟平區(qū)設有相應的辦事機構，可為投資客商提供財產、人壽、工傷投保服務及受理保險索賠業(yè)務。2、基礎設施牟平基礎設施完備，交通、通訊事業(yè)發(fā)達。距煙臺、威海兩個國際港口分別為30公里、50公里,距離煙臺火車站30公里，距煙臺國際機場20公里，乘航班可直達韓國漢城、釜山、日本大阪、香港及北京、上海、天津

36、、廣州、深圳、西安、成都、廈門等國內外大中城市。牟平港作為煙臺港的一個作業(yè)區(qū)，系一級開放口岸，現(xiàn)已建成2個5000噸級泊位碼頭。牟平城區(qū)西接煙臺繞城高速公路，石(島)煙(臺)公路、煙(臺)威(海)高速公路橫貫東西。公路通車里程達540多公里，實現(xiàn)了鎮(zhèn)鎮(zhèn)通公路。電話裝機容量15萬余門，可直撥全國及世界170多個國家和地區(qū)?，F(xiàn)有興利庫容5000萬立方米，1000萬立方米以上的水庫四座。自來水廠兩處，日供水能力8萬立方米。已建成110k變電站4座，35kv變電站19座，年供電量超過5億kwh。3、旅游牟平素有南山北海之稱，旅游資源得天獨厚。南依膠東屋脊昆崳山，山下有龍泉溫泉，水溫達40多度，素有華夏

37、第一湯的美稱。.北瀕黃海，海岸線長達60多公級旅游度假區(qū)，如今已成為享滿聲譽海內外的旅游度假勝地。素有膠東屋脊之稱的昆崳山為1992年國家不準設立的國家級森林公園，因山清水秀、生態(tài)獨特、古跡眾多而聞名中外.景區(qū)內動、植物種類繁多，形成穩(wěn)定的森林生態(tài)標準群落，經專家堅定達到環(huán)境無公害森林.是旅游、度假、觀光、避暑、療養(yǎng)、科研的最佳去處。地處黃海之中的養(yǎng)馬島，因秦始皇東巡時曾在此養(yǎng)馬而得名。島上氣候宜人，藍天、碧海、陽光、綠地、鮮氧得天獨厚，素有東方夏威夷之稱，獨具特色的養(yǎng)馬島跨海大橋和石景苑景區(qū)正在興建之中。4、房地產市場狀況當前，煙臺處在加快城市經濟發(fā)展的重要時期。以牟平區(qū)為重點加快五區(qū)融合，

38、將有利于落實全省“一體兩翼”發(fā)展布局和煙臺市“拓展東西兩翼”的城市發(fā)展思路，促進五區(qū)在生產、空間、體制和基礎設施上的對接，實現(xiàn)一體化發(fā)展?！澳财匠鞘邪l(fā)展論壇”的召開，正是為“五區(qū)融合”樹立了一個很好的典范。緊鄰牟平的萊山區(qū)，現(xiàn)在市場均價已經超過6000元/平方米，從距離上看，而從牟平中心去到萊山，驅車僅要15分鐘左右。15分鐘的距離，價格高一倍，其性價比不言而喻。從環(huán)境來看，萊山的生活配套相對成熟，交通比較便利，但牟平作為煙臺重要的旅游景區(qū)，擁有豐富的旅游資源，自然環(huán)境優(yōu)越，比萊山更適合生活。從升值潛力來看，萊山已經處于高價位，升值空間已經不大，而牟平房地產剛剛起步，隨著市政建設和公共交通的完

39、善，其升值空間將會很大。五區(qū)融合 助推區(qū)域發(fā)展2008年初，煙臺市委、市政府出臺關于以牟平區(qū)為重點加快五區(qū)融合的意見，為牟平區(qū)加快融入中心市區(qū)，實現(xiàn)又好又快發(fā)展提供了難得的發(fā)展機遇。根據(jù)牟平區(qū)委、區(qū)政府的統(tǒng)一部署，未來五年，牟平區(qū)將在城市建設方面快速推進，全面提升城市品位，基本形成現(xiàn)代化城區(qū)格局，使濱海城市風貌和宜居生態(tài)環(huán)境彰顯魅力。在定位上，突出濱海生態(tài)特色，保護生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能，努力建設經濟發(fā)達、社會和諧、民生富庶、人居環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化濱海新區(qū)。政府重點扶持、旅游、房產聯(lián)動增值作為煙臺重要的旅游景區(qū)，牟平具有得天獨厚的自然資源優(yōu)勢。養(yǎng)馬島、昆崳山等旅游度假區(qū)，每年吸引中外游

40、客超過百萬，這個數(shù)字還在以每年10%的速度遞增。今年，市、區(qū)兩政府都非常重視對牟平旅游景點的開發(fā)。煙臺市總體規(guī)劃顯示，牟平的城市發(fā)展目標為：“現(xiàn)代化、生態(tài)化、園林化海濱城區(qū)”。規(guī)劃中明確提出牟平要突出濱海生態(tài)特色，保護生態(tài)資源和生態(tài)環(huán)境，完善城市功能。發(fā)揮養(yǎng)馬島、昆崳山優(yōu)質旅游資源，突出“山、海、島、泉”旅游品牌，著力打造面向海內外的旅游度假圣地。隨著這些規(guī)劃的逐漸實現(xiàn)，牟平將成為煙臺的生態(tài)后花園，其旅游產業(yè)將會帶動其他產業(yè)，特別是房地產業(yè)的快速發(fā)展。5、土地概況估價對象所在宗地土地形狀規(guī)則，呈長方形，東至煙臺名人大酒店，西至林地，北至煙臺華瑞房地產開發(fā)有限公司用地（九哩假期），整宗宗地呈規(guī)則

41、長方形，地形較平坦，基礎設施條件為宗地紅線外“五通”（指路通、電通、供水、排水、通訊），宗地紅線內“場地平整”。煙臺牟平天創(chuàng)投資開發(fā)有限公司以轉讓方式取得了該宗地的土地使用權，用途為住宅，使用權類型為出讓，終止日期為2055年12月3日，使用權總面積6000平方米。第五章 環(huán)境保護與節(jié)能一、項目環(huán)境概況本項目的主題為中國東海岸高爾夫公寓，提倡自然，創(chuàng)造條件讓人們接近自然、親和自然是其重要任務。健康的生活環(huán)境不能缺少綠意，廣闊的高爾夫球場與成片的黑松林是本項目選址的優(yōu)勢所在。高爾夫球場本身就是一個巨大的綠色氧吧，植物的光合作用不僅可以給周邊環(huán)境帶來更多、更新鮮的空氣，也可以將空氣中的有毒氣體、廢

42、氣進行吸收。本項目的綠化率達到了52%，規(guī)劃時增加了有關綠化覆蓋率、喬木植種的數(shù)量和栽種密度的要求，大量種植闊葉喬木和小喬木、針葉木，增加立體綠化和植物立體配置，保持人和自然的高接觸性。 本項目從環(huán)境的衛(wèi)生、清潔、美觀出發(fā)，在景觀和色彩上保持明亮、整齊、協(xié)調，既具有住區(qū)的個性和感染力，又具備文化性、傳統(tǒng)性。二、主要污染源及污染物1、本項目為酒店建設，其主要污染源及污染物為生活垃圾、廚房油煙及生活污水。2、建設施工、裝飾過程產生的噪聲；3、建設施工過程產生的建筑垃圾，裝飾過程產生的裝飾廢物；4、建設過程中對現(xiàn)有綠化植被的破壞；5、酒店運營過程中產生的生活污水、生活垃圾。三、環(huán)境治理措施為保證該項

43、目具有良好的生活環(huán)境，對上述的污染源及污染物必需采取適當?shù)闹卫泶胧?、建設施工、裝飾過程中產生的噪聲采取必要的屏蔽措施和規(guī)范建筑施工時間等措施降低噪聲值。2、施工過程中產生的建筑垃圾、裝飾過程產生的裝飾廢物，及時清運，不隨意堆存。3、建設過程中采取邊開發(fā)邊綠化的措施，減少對現(xiàn)有綠化植被的破壞。4、生活污水采取糞池進行處理，達標后經市區(qū)設置的污水管道排入市政污水處理管網。四、環(huán)境影響評價本項目在施工期對環(huán)境的影響主要是建筑施工噪聲、建筑垃圾，通過采取必要的預防措施，能減少周圍環(huán)境的影響，并在施工后及時對空地加以綠化。本項目建成后綠化率為52%，并通過有效的設計，使其與周圍環(huán)境相映襯。使本項目的

44、存在，對周圍的環(huán)境起到了積極的作用，完全達到環(huán)境保護的要求，對周圍環(huán)境不會產生任何惡性污染。五、節(jié)能1、所有設備、電器等選用符合國家規(guī)定要求的節(jié)能型設備和新型高效電器。2、衛(wèi)生間采取節(jié)水措施，選用節(jié)水型衛(wèi)生潔具，燈具采用節(jié)能燈具。3、采用新型墻體材料，推廣使用新技術、新工藝，充分利用自然光，以節(jié)能降耗。4、屋頂、門窗選用節(jié)能的材料，達到節(jié)能建筑的標準。5、本項目欲建設為四星級酒店，工程的防火設計，按照我國現(xiàn)行的設計標準，堅持“以防為主，防消結合”原則，采用可靠的防火措施，做到保障安全，方便使用，技術先進經濟合進。第六章 項目建設實施本項目計劃2008年5月份開始施工，進行土地平整，2008年6

45、月進行基坑開挖及地下基礎部分施工，2008年7月開始對1-11層標準層進行建設； 2008年12月主體工程全部完工并開始進行外墻裝飾及室內裝修、整樓配套設施及室外附屬工程建設，2008年5月室內外裝修工程全部完成，別墅完工。全部配套設施完成，整個項目全部建設完成。（項目進度計劃安排見下表）項目進度計劃安排序號項目200820095-67-89-1011-121-23-451土地平整2基礎31-11層標準層4外墻裝飾及室內裝修5配套及室外工程第七章 銷售策略分析本項目所在土地為開發(fā)商通過轉讓所得，開發(fā)商在接手前，已經針對煙威地區(qū)整個房地產市場，進行了大量的市場調查。且項目周圍的在項目正式批準建設

46、時，即聘請北京置地前景專業(yè)地產顧問集團進行相應的營銷策劃及全盤承銷，采取多種形式的營銷方式，包括預訂、預售、出售、按揭等，同時投入大量資金面向社會有目標的做廣告宣傳，擴大銷售力度，以達到快速回收成本降低風險目的。本次酒店銷售以突出“中國東海岸高爾夫公寓”為主題，選擇煙臺個人或團體投資者展開市場推廣，宣傳上突出產品的高投資回報、商務往來便利、經營狀態(tài)、榮耀的個人地位等，使消費者相信不會遭到開發(fā)商的惡意套現(xiàn)，遠期收益有保證。在廣告宣傳上，要利用媒體關系制造軟廣告，利用廣告牌、新聞、專版等形式，形成以較小的廣告投入取得較高的樓盤知名度和銷售業(yè)績。第八章 物業(yè)管理在物業(yè)管理成本控制的理論和實踐上進行了

47、深度的探索。使管理處的主動性、積極性、責任性更加明確，以達到社會、環(huán)境、經濟三個效益同步增長。親情式的服務理念堅持“以人為本、以情為線”的服務理念，用親情式服務換來每一位顧客的笑容。每位員工誠信待人，與顧客建立相互信任的良好關系，一個笑容、一聲問候處處表達著親情。完善的前期顧問專業(yè)的物業(yè)管理應該積極的參與到產權式酒店、別墅的高度規(guī)劃和建設中去，并本著對顧客、對產權人負責的精神，為酒店、別墅的設計和建設提供合理的意見。憑著淵博而專業(yè)化的物業(yè)管理知識，服務于業(yè)主； 理念的不斷更新集團為提高員工素質，不間斷地組織開展思想品質、服務理念，近階段的“專業(yè)構筑品質生活”大討論，更深層次地把員工的服務思想提

48、升到專業(yè)的平臺上，為集團的服務構筑了新的思想品質，從而加深了“全程關懷，全心服務”思想理念的實現(xiàn)。 服務內容的提升在“全程關懷，全心服務”思想理念的指導下，集團不斷地更新和完善，為提供業(yè)主的服務內容，滿足業(yè)主的服務需求，以開拓服務市場，提升服務檔次，集團還為業(yè)主提供有償、無償、特色等服務項目。通過全方位的服務，贏得業(yè)主的認可，從而打造物業(yè)的品牌。 星級服務精心服務便捷舒適，專業(yè)管理無微不至。物業(yè)管理公司憑借多年成功的物業(yè)開發(fā)和管理經驗，樹立無可挑剔的零缺陷服務目標，使身在其中的每個業(yè)主都能體會到細致入微的管家式服務。 第九章 投資估算和資金籌措一、估算依據(jù)及說明1、國家計委、建設部頒布建設項目

49、經濟評估方法與參數(shù)2、山東省建筑工程綜合定額及其費用定額3、山東省安裝工程綜合定額及其費用定額4、煙臺工程建設標準造價管理5、其他相關資料二、投資估算（一）、估算范圍包括工程費用、其他費用、預備費用、建設期貸款利息。工程費用包括小區(qū)智能化系統(tǒng)，建筑工程費和設備購置及安裝工程費，其中設備購置費用包括暖通系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)，其價格按市場現(xiàn)行價格進行估算。（二）、估算說明：1、土地費用：（1）土地轉讓金：開發(fā)商取得土地所支付的轉讓金為135萬元。契稅，按土地轉讓金的3%：1353%=4.05萬元（2）土地開發(fā)配套費用，按規(guī)劃建筑面積為253元/m2。25322710.40=574.

50、57(萬元)土地費用共計：713.62萬元2、前期工程費用：包括規(guī)劃、設計、可行性研究、水文地質勘查、三通一平等費用。規(guī)劃費用：根據(jù)該項目的整體規(guī)模及該區(qū)域規(guī)劃實際收費，確定規(guī)劃費用為10元/m2。1022710.40=22.71(萬元)勘察費用，按6.3元/m2。60006.3=3.78(萬元)設計費用：根據(jù)該項目的整體規(guī)模、建筑造型、戶型種類及煙臺地區(qū)的設計實際收費標準按30元/m2：22710.4030=68.13(萬元)可行性研究費：根據(jù)該項目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的可行性研究實際收費標準，取可銷售價值的1.5: 10900.991.5=16.35(萬元)三通一平，根據(jù)本項目宗地平整狀況

51、、周圍基礎配套設施狀況及總開發(fā)面積確定為按土地面積的10元/m2：106000=6.00(萬元)合計：116.97（萬元）3、房屋開發(fā)費：建安工程費用，根據(jù)煙臺市建筑工程造價管理、山東省建筑工程綜合定額，概算本項目工程建安費用如下：公寓建筑面積22710.40m2，單方造價1800元/m2（公寓層高4.7m，局部為復式，含裝修）；22710.401800=4087.87（萬元）建筑成本共計：4087.87萬元附屬工程費用：包括小區(qū)綠化工程及智能化工程費用。結合該區(qū)域整體規(guī)劃方案及煙臺市小區(qū)綠化工程投資費用，按60元/m2：6022710.40=136.26(萬元)室外工程費用：包括景觀設置、水

52、電暖室外配套設施、道路等室外工程。結合該項目整體規(guī)模、人文景觀、基礎設施條件，其后期配套工程費用按100元/m2：10022710.40=227.10(萬元)合計：4451.24（萬元）4、其它費用：包括臨時用地費和臨時建設費、施工圖預算和標底編制費、工程合同預算或標底審查費、招標管理費、總承包管理費、合同公證費、施工執(zhí)照費、工程質量監(jiān)督費、工程監(jiān)理費、竣工圖編制費、保險費等雜項費用。質量監(jiān)督費用，根據(jù)正常質量監(jiān)督費用按工程造價費的2.54087.872.5=10.22（萬元）勞保費用：根據(jù)煙臺市勞保收費相關規(guī)定，按該城市單方工程造價標準征收標準（即800元/m2）的2.6%計：22710.4

53、08002.6%=47.24（萬元）監(jiān)理費用：根據(jù)該項目的整體規(guī)模及煙臺地區(qū)的監(jiān)理工程實際收費標準按工程造價的0.8%計:4087.870.8%=32.70(萬元)招投標及其他費：根據(jù)煙臺市招投標等收費標準，結合該項目的整體規(guī)模，按工程造價的0.8%。4087.870.8%=32.70(萬元) 合計：122.86（萬元）5、管理費用：包括企業(yè)所屬內部獨立核算單位以及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產而發(fā)生的各項間接費用；行政管理部門為管理和組織經營活動而產生的各種費用。根據(jù)該小區(qū)整體規(guī)劃設計方案及開發(fā)進度安排、整體項目開發(fā)完成時間，按上述14項總和的3%計取（713.62+116.97+4451.24+122.86）3%=162.14萬元6、銷售費用：是指銷售產品過程中發(fā)生的各項費用以及專設銷售機構或委托銷售代理的各項費用。根據(jù)該小區(qū)開發(fā)期、市場銷售需求調查及房屋售價、小區(qū)的開發(fā)規(guī)模，按銷售收入的3%計取10900.993%=327.03（萬元）7、財務費用：是企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息及手續(xù)費等。本項目預計貸款額3000萬，貸款期為3年，按建設期開工時全額投入年貸款利率7.56%計算。30007.56%3=680.4