買二手房要小心中介的陷阱

1、買二手房要小心中介的陷阱案例一：分清“居間”與“委托”郝女士生意繁忙，為圖省心，她找了一家中介公司代辦買房事宜。 2009年11月，經(jīng)中介公司介紹，她買下了北京東城區(qū)的一處二手房。入住之后，郝女士發(fā)現(xiàn)該房屋的供暖費沒有結(jié)清。郝女士認為中介公 司在房屋交易過程中審查失職，故起訴至法院，要求中介公司為其支 付拖欠的供暖費。中介公司辯稱，雙方不存在居間合同關(guān)系，郝女士 簽的是單獨委托過戶協(xié)議，僅委托中介公司代辦房屋產(chǎn)權(quán)過戶。 過戶之外的事情，中介公司概不負責。法官審理查明，郝女士確實沒有簽過居間服務(wù)合同，只簽了一份單獨委托過戶協(xié)議。該協(xié)議約定：中介公司為郝女士提供權(quán)證代 辦服務(wù)，郝女士支付委托過戶費

2、用 37700元。法官注意到，該房屋的 成交價是165萬元，按市場慣例，委托過戶費一般不超過 3000元。 37700元的費用明顯高于市場價格，占房屋成交價的 2.28%,與居間服 務(wù)費的收費標準頗為近似。對此，中介公司的說辭是，雙方簽署了單獨委托過戶協(xié)議，“一個愿打，一個愿挨”。法官向郝女士解釋，居間服務(wù)合同和單獨委托過戶協(xié)議不同， 二者對應(yīng)的法律關(guān)系分別是居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系，中介公司 承擔的相應(yīng)法律義務(wù)也不同。缺少了關(guān)鍵的居間服務(wù)合同，郝女 士很難證明雙方之間存在居間合同關(guān)系。聽罷，郝女士對法官說：“我買房子的時候工作忙，就想找中介公司代理一下，不明白這代 理二字是指居間還是委托。

3、現(xiàn)在才知道，供暖費沒結(jié)清是吃了小虧， 沒簽居間服務(wù)合同才是上了大當！ ”思慮再三，郝女士準備繼續(xù) 搜集有力證據(jù)，另行起訴，于是撤回了本案的訴訟。消費者買賣二手房時，常說要找中介公司“代理”一下，卻不知口語 的“代理”一詞在中介行業(yè)中對應(yīng)著兩種不同的法律關(guān)系 居間 合同關(guān)系與委托合同關(guān)系。一些中介公司恰是利用了消費者的這種無 知，蓄意混淆上述兩種法律關(guān)系，從而規(guī)避責任，牟取不當利益。郝 女士的遭遇，就是中介公司混淆概念、“偷梁換柱”的典型案例。居間服務(wù)是中介公司的主營業(yè)務(wù)，需承擔較多義務(wù)和較大的風險。在 二手房交易中，買賣雙方是委托人，中介公司是居間人。居間人不能 以委托人的名義簽訂房屋買賣合同

4、，僅能以自己的名義居中斡旋， 傳達雙方意思，起牽線搭橋的作用。居間服務(wù)受到房地產(chǎn)經(jīng)紀管理 辦法等特別法的約束，法律方面掣肘較多，相關(guān)部門的監(jiān)督也較為 嚴格。委托業(yè)務(wù)僅是中介公司的“副業(yè)”，內(nèi)容主要是代辦產(chǎn)權(quán)過戶、代為 辦理貸款等，收費條件是完成委托的事項。委托服務(wù)沒有專門的行政 法規(guī)、規(guī)章予以約束。實踐中，中介公司混淆居間合同關(guān)系與委托合同關(guān)系的手段有兩種， 一種是通過簽約的方法：中介公司將上述代辦業(yè)務(wù)寫進居間服務(wù)合 同，使買房人產(chǎn)生誤解，以為代辦業(yè)務(wù)是居間業(yè)務(wù)的必要附隨，二 者屬于同一種法律關(guān)系。二是個別中介公司欺騙消費者以單獨委托 過戶協(xié)議代替居間服務(wù)合同，一旦產(chǎn)生訴訟，就以“意思自治 原

5、則”（ 法院的判決應(yīng)尊重雙方自愿簽訂的合同 ） 為盾進行答辯。案例二：防止中介的“口說無憑”張小姐想要購買一套二手房自住。該房屋價格略高，令她猶豫不決。 中介公司的業(yè)務(wù)員李明 （化名） 向她游說：“我們公司在銀行有關(guān)系， 貸款的利率也可以打七折！但是，為了不暴露銀行的關(guān)系，這個承諾 不能寫在居間合同上?！崩蠲鬟€口頭承諾，如果房屋沒有成功過戶， 中介公司免收中介費。張小姐盤算：利率打折后自己就能夠買得起這 套房子；即使房子沒買成，也不用給中介公司錢，不妨先簽合同試試。 在中介公司的安排下，張小姐與房主簽訂了房屋買賣合同，并與 中介公司簽訂了居間服務(wù)合同及傭金確認書。但直到約定的 交付房款之日，中

6、介公司也沒有把承諾的低息貸款辦理下來，張小姐 只得與房主解約。一個月后，張小姐接到法院的傳票，中介公司起訴她支付居間服務(wù)費 3 萬元。張小姐認為自己不應(yīng)支付居間服務(wù)費，她向法官轉(zhuǎn)述了李明的 口頭承諾，并要求與李明當面對質(zhì)。中介公司則稱，己方?jīng)]有叫“李 明”的員工，也從未作出任何口頭承諾，根據(jù)居間服務(wù)合同的約 定，只要買賣雙方簽訂了房屋買賣合同，張小姐就應(yīng)當交納居間 服務(wù)費，且張小姐已經(jīng)簽署了傭金確認書予以確認。張小姐恍然 大悟，自己上了中介公司的當，除了名字，她對“李明”一無所知， 何談對質(zhì)。因為張小姐也拿不出任何證據(jù)證明口頭承諾的存在，法院 對張小姐的說法不予采信，判決張小姐敗訴。在這則案例

7、中，中介公司為了賺取張小姐的居間費用而打出“組合 拳”。根據(jù)合同法第十條，口頭合同也具有法律效力。但口頭約 定具有即時性的特點，在發(fā)生糾紛時難以取證。中介公司正是鉆了這 樣的空子，一旦發(fā)生訴訟，中介公司就矢口否認。雖然法律認可口頭 約定的效力，但如果買房人不能證明中介公司作出過口頭承諾，就要 面臨敗訴的風險。因此，消費者不要輕信中介公司的口頭承諾，務(wù)必令中介公司留下書 面文字作為證據(jù)。如果中介公司拒絕把口頭承諾落實在筆頭，那么這 項“承諾”就不可輕信。案例三：小心中介玩虛假信息王先生的孩子即將上小學(xué)，想買一套“學(xué)區(qū)房”。中介公司為他介紹 了一處房屋，離某重點小學(xué)只有一路之隔。中介人員向王先生口

8、頭保 證，這套房子屬于該學(xué)校的學(xué)區(qū)范圍之內(nèi)，于是王先生簽訂了居間 服務(wù)合同、房屋買賣合同并向房主交納了定金 5 萬元。后王先 生從該房屋所在小區(qū)的居委會得知，這套房子距某小學(xué)雖近，但行政 區(qū)劃不同，住在這兒根本就上不了該學(xué)校?？紤]到解約要損失定金 5 萬元，王先生還是咬牙買下了這處房屋，但拒絕向中介公司支付居間 服務(wù)費。中介公司卻將王先生告上法庭，要求他按購房款的 2.5%支付居間服務(wù) 費 2.6 萬元。王先生答辯稱，中介公司介紹的房屋不在某小學(xué)的學(xué)區(qū) 范圍內(nèi)，中介公司的服務(wù)存在瑕疵；中介公司僅帶領(lǐng)看房一次，沒有 提供其他服務(wù)， 2 .6 萬元的高額收費與其服務(wù)內(nèi)容明顯不適，因此要 求減免居間

9、服務(wù)費的數(shù)額。中介公司表態(tài)，王先生已經(jīng)簽訂居間服 務(wù)合同確認了 2.6 萬元居間服務(wù)費的數(shù)額，且按購房款 2.5%計費符 合法律規(guī)定，不同意減免。因為是口頭承諾，王先生無法提供證據(jù)證 明中介公司在學(xué)區(qū)問題上做出過承諾，法院沒有采信王先生的答辯， 并判決他敗訴。王先生的遭遇告訴我們，中介公司告知購房者的信息未必是真實、可 信的。究其原因，既可能是中介公司疏于核查房主提供資料的真?zhèn)危?還可能是中介公司故意隱瞞了影響交易成功的重要信息。個別中介人員急于促成交易，有時會故意隱瞞不利于房屋成交的信息， 不進行風險提示。例如，不向購房者說明可能不利于成交的房屋歷史 情況（如房子是大家所避諱的“兇宅” ） 、房屋質(zhì)量問題 （如漏水） 、周 邊環(huán)境（如臟、亂、差 ） 、特殊政策 （如學(xué)區(qū)、落戶問題 ）等。購房者在 中介公司帶領(lǐng)看房時不易發(fā)現(xiàn)上述問題，房屋交易完成后難免向中介