《全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)》考評(píng)創(chuàng)優(yōu)操作指南

1、全國(guó)物業(yè)管理示范大廈標(biāo)準(zhǔn)考評(píng)創(chuàng)優(yōu)操作指南 一、基礎(chǔ)管理（22分）二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（9分）三、共用設(shè)備管理（35分）四、共用設(shè)施管理（4分）五、保安及車輛管理（9分）六、環(huán)境衛(wèi)生管理（10分）七、綠化管理（4分）八、精神文明建設(shè)（3分）九、管理效益（4分）一、基礎(chǔ)管理（一）按規(guī)劃要求建設(shè)。房屋及配套設(shè)施投入使用。（1分）（物業(yè)部）1.第一句是指：參評(píng)的物業(yè)必須是符合規(guī)劃法規(guī)的、合法的、規(guī)范的建筑。需準(zhǔn)備如下達(dá)標(biāo)資料：（1）國(guó)家建設(shè)征用土地通知書(shū)（2）建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)（3）投資許可證（4）施工許可證（5）用地紅線圖（6）建筑規(guī)劃方案圖（7）標(biāo)準(zhǔn)層施工圖（8）地下管網(wǎng)施工圖（9）命名批復(fù)（10）

2、門牌批復(fù)（11）建筑工程質(zhì)檢合格證（12）物業(yè)規(guī)劃驗(yàn)收合格證明2.第二句是指：（1）寫(xiě)字樓使用率達(dá)60以上；（2）停車場(chǎng)、商場(chǎng)、餐廳、娛樂(lè)健身場(chǎng)所、郵電所等公共配套設(shè)施建成并投入使用。需準(zhǔn)備如下達(dá)標(biāo)資料：樓宇用途批復(fù)配套設(shè)施施工圖配套設(shè)施準(zhǔn)許使用證明永久供水、供電、供氣、供熱等合同配套設(shè)施投入使用開(kāi)業(yè)的照片出租率統(tǒng)計(jì)表（二）已辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。（1分）（工程部）1.接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司在施工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。需接收如下資料：（1）產(chǎn)權(quán)資料（2）技術(shù)資料（3）各種施工圖（4）各種質(zhì)檢認(rèn)定書(shū)、證明書(shū)、合格證（5）各種移交清單（6）各技術(shù)系統(tǒng)的資料和圖紙

3、（7）資料總目錄（三）由一家物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施統(tǒng)一專業(yè)化管理。（1分）(物業(yè)部)1.專業(yè)化是指：公司專業(yè)化、人員專業(yè)化、服務(wù)專業(yè)化、管理專業(yè)化。需提供如下專業(yè)化資質(zhì)證明：（1）物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介（2）營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證書(shū)（3）物業(yè)管理資質(zhì)證書(shū)（4）辦公場(chǎng)地證明（5）物業(yè)公司簡(jiǎn)介及專業(yè)人員組織架構(gòu)（6）物業(yè)管理委托合同（7）所管物業(yè)項(xiàng)目簡(jiǎn)介（管理期限、管理方式等）（8）大廈物業(yè)管理公約（9）各種外包合同（四）建設(shè)單位在租售大廈前。與選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。（1分）（人事行政部）1.物業(yè)管理委托合同簽訂日：2005年7月26日2.乙方權(quán)利義務(wù)共條3.合同內(nèi)容共計(jì)：

4、（1）協(xié)議雙方（2）項(xiàng)目概況（3）服務(wù)范圍（4）物業(yè)管理期限（5）物業(yè)管理費(fèi)用（6）付款方式（7）雙方的權(quán)利和義務(wù)（8）物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)（9）合同終止及續(xù)簽（10）違約責(zé)任（11）爭(zhēng)議的解決（12）標(biāo)志所有權(quán)（13）附則4準(zhǔn)備資料：物業(yè)公司前期介入的資料簡(jiǎn)介物業(yè)管理委托合同復(fù)印件（五）在房屋銷售合同簽訂時(shí)，購(gòu)房人與物業(yè)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，雙方責(zé)權(quán)利明確。（1分）（物業(yè)部）1.用以下資料代替：（1）租戶接受并同意遵守租戶手冊(cè)、裝修指南等文件的聲明。（2）租戶手冊(cè)中含有提供前期物業(yè)服務(wù)的條款。（六）建立維修基金，其管理、使用、續(xù)籌符合有關(guān)規(guī)定。（1分）（人事行政部）1.已收到部分維修基金的單

5、位（維修專用帳戶委托書(shū)）2.未收到維修基金的單位準(zhǔn)備資料：（1）合同中業(yè)主同意按需求繳納維修基金的條款（2）維修基金管理制度及支付辦法（3）維修基金使用紀(jì)錄（七）房屋使用手冊(cè)、裝飾裝修管理規(guī)定及業(yè)主與使用人公約等各項(xiàng)公眾制度完善。（1分）（物業(yè)部）一般包括：（1）大廈使用手冊(cè)（2）裝修指南（3）管理公約（4）消防指南（5）租戶手冊(cè)（八）業(yè)主委員會(huì)按規(guī)定程序成立，并按章程履行職責(zé)。（1分）華夏銀行大廈是單一產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，未成立業(yè)主委員會(huì)不扣分。（九）業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，雙方責(zé)權(quán)利明確。（1分）華夏銀行大廈是單一產(chǎn)權(quán)的項(xiàng)目，已簽合同。（十）物業(yè)管理企業(yè)制訂爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃和具體實(shí)施方案，并

6、經(jīng)業(yè)主委員會(huì)同意。（1分）（指揮部）1.爭(zhēng)創(chuàng)規(guī)劃：（1）參評(píng)目標(biāo)（2）分階段參評(píng)準(zhǔn)備（3）每階段工作部署（4）四個(gè)步驟：創(chuàng)建準(zhǔn)備創(chuàng)建實(shí)施迎檢總結(jié)（5）創(chuàng)建準(zhǔn)備工作包括：1）成立創(chuàng)建領(lǐng)導(dǎo)小組2）召開(kāi)創(chuàng)建動(dòng)員大會(huì)3）參照考評(píng)標(biāo)準(zhǔn)自評(píng)自查（6）創(chuàng)建實(shí)施工作包括：1）整改自查不合格項(xiàng)目2）加強(qiáng)物業(yè)硬件和軟件建設(shè)3）專家模擬考評(píng)（7）迎檢工作包括：1）組織申報(bào)2）安排考評(píng)路線和迎檢人員3）準(zhǔn)備現(xiàn)場(chǎng)資料4）布置會(huì)場(chǎng)5）接受考評(píng)組檢查（8）總結(jié)工作包括：1）總結(jié)考評(píng)結(jié)果2）繼續(xù)整改不合格項(xiàng)2.實(shí)施方案：（1）準(zhǔn)備：報(bào)請(qǐng)開(kāi)發(fā)商同意成立爭(zhēng)創(chuàng)小組召開(kāi)動(dòng)員大會(huì)每月至少兩次自檢（2）實(shí)施：確定整改細(xì)節(jié)及完成期限邀請(qǐng)專

7、家小組考評(píng)組織“參觀”取經(jīng)要求準(zhǔn)備的考評(píng)資料：創(chuàng)建規(guī)劃實(shí)施方案爭(zhēng)創(chuàng)小組責(zé)任分工表爭(zhēng)創(chuàng)小組工作會(huì)議紀(jì)要自檢和整改紀(jì)錄物業(yè)公司向業(yè)主報(bào)請(qǐng)參評(píng)的請(qǐng)示及批復(fù)（十一）大廈物業(yè)管理建立健全各項(xiàng)管理制度、各崗位工作標(biāo)準(zhǔn)，并執(zhí)行具體的落實(shí)措施和考核辦法。（2分）（人事行政部）準(zhǔn)備以下資料：1物業(yè)管理服務(wù)工作程序2質(zhì)量保證制度3收費(fèi)管理制度4財(cái)務(wù)制度5崗位考核制度6項(xiàng)目服務(wù)規(guī)范匯編（十二）物業(yè)管理企業(yè)的管理人員和專業(yè)技術(shù)人員持證上崗；員工統(tǒng)一著裝，佩戴明顯標(biāo)志，工作規(guī)范、作風(fēng)嚴(yán)謹(jǐn)。（1分）（人事行政部）準(zhǔn)備以下資料：在職員工名錄員工證件匯總表證件樣本復(fù)印件職業(yè)道德培訓(xùn)紀(jì)錄員工手冊(cè)各崗位服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)（十三）物業(yè)管

8、理企業(yè)應(yīng)用計(jì)算機(jī)、智能化設(shè)備等現(xiàn)代化管理手段，提高管理效率。（1分）（人事行政部）應(yīng)用計(jì)算機(jī)：物業(yè)用戶管理系統(tǒng)（物業(yè)資源、房間信息、用戶檔案、用戶繳費(fèi)、用戶賬務(wù)）綜合事物管理系統(tǒng)（文件檔案、用戶投訴、工程維修、用戶裝修、合同管理、信息管理、財(cái)務(wù)報(bào)表）人事工資管理系統(tǒng)（人事檔案、工資核算、固定資產(chǎn)、倉(cāng)庫(kù)庫(kù)存）智能化設(shè)備：設(shè)備運(yùn)行管理消防管理保安管理停車場(chǎng)管理遠(yuǎn)程抄表管理等準(zhǔn)備以下資料：計(jì)算機(jī)應(yīng)用情況簡(jiǎn)介計(jì)算機(jī)使用管理規(guī)定會(huì)計(jì)電算化管理制度智能化設(shè)備功能及應(yīng)用情況介紹智能化設(shè)備管理規(guī)定應(yīng)用現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行管理的場(chǎng)景圖片和操作記錄（十四）物業(yè)管理企業(yè)在收費(fèi)、財(cái)務(wù)管理、會(huì)計(jì)核算、稅收等方面執(zhí)行有關(guān)規(guī)定；

9、至少每半年公開(kāi)一次物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支情況。（1分）（人事行政部）兩個(gè)原則：取之于用戶，用之于用戶公平、公正、公開(kāi)原則（收支定期張榜公布）準(zhǔn)備如下資料：財(cái)務(wù)管理制度會(huì)計(jì)制度財(cái)務(wù)預(yù)算管理規(guī)定押金管理規(guī)定管理費(fèi)收繳管理規(guī)定管理費(fèi)支出管理規(guī)定有償服務(wù)管理規(guī)定維修基金管理制度財(cái)務(wù)公開(kāi)監(jiān)督制度（十五）房屋共用設(shè)施設(shè)備檔案資料齊全，分類成冊(cè)，管理完善，方便查閱。（1分）（工程部）性質(zhì)：工程檔案準(zhǔn)備資料：（1）大廈樓層平面圖（2）大廈各層使用情況統(tǒng)計(jì)冊(cè)（3）大廈各層房屋大中修紀(jì)錄（4）大廈設(shè)備設(shè)施檔案（總目錄）（5）大廈設(shè)備設(shè)施的大中修紀(jì)錄（6）大廈設(shè)備設(shè)施安裝資料及圖紙（總目錄）（十六）建立住用戶檔案、房

10、屋及其配套設(shè)施權(quán)屬清冊(cè)，查閱方便。（1分）（物業(yè)部）用戶檔案總目錄（產(chǎn)權(quán)資料、用戶資料、裝修資料、用戶來(lái)函等）用戶檔案管理規(guī)范一套完整的用戶檔案（十七）建立24小時(shí)值班制度。設(shè)立服務(wù)電話，接受業(yè)務(wù)和使用人對(duì)物業(yè)管理服務(wù)報(bào)修、求助、建議、問(wèn)訊和投訴。（1分）（物業(yè)部）物業(yè)部設(shè)立24小時(shí)服務(wù)、投訴熱線。保安部、工程部專業(yè)人員24小時(shí)值班。物業(yè)部設(shè)24小時(shí)大廈總值班。建立回訪制度，物業(yè)部統(tǒng)一回訪與各部門個(gè)別回訪相結(jié)合建立服務(wù)承諾制度（服務(wù)效率、服務(wù)態(tài)度、服務(wù)質(zhì)量）準(zhǔn)備如下資料：（1）參評(píng)單位服務(wù)情況簡(jiǎn)介（2）24小時(shí)服務(wù)制度（3）工程部報(bào)修值班制度（4）保安部保衛(wèi)值班制度（5）用戶投訴管理規(guī)程（6）

11、服務(wù)質(zhì)量回訪調(diào)查規(guī)程（7）服務(wù)承諾制度（8）原始紀(jì)錄（投訴處理意見(jiàn)、回訪紀(jì)錄、值班紀(jì)錄）（十八）定期向用戶發(fā)放物業(yè)管理服務(wù)工作征求意見(jiàn)單，對(duì)合理的建議及時(shí)整改，滿意率達(dá)95以上。（2分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備以下資料：1.客戶調(diào)查制度2.回訪調(diào)查表3.回訪調(diào)查月統(tǒng)計(jì)與年統(tǒng)計(jì)4.征求意見(jiàn)調(diào)查問(wèn)卷（十九）建立并落實(shí)維修服務(wù)承諾制；零修、急修及時(shí)率100，返修率不高于1，并有回訪紀(jì)錄。（2分）（工程部）1.維修承諾制包括：（1）維修方式承諾（派工方式）（2）維修時(shí)間承諾（及時(shí)率）（3）維修質(zhì)量承諾（返修率）（4）維修行為承諾（文明施工）（5）維修收費(fèi)承諾（依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)）2.準(zhǔn)備如下資料：（1）維修服務(wù)承諾制度（

12、2）維修服務(wù)承諾檢查落實(shí)制度和檢查表（3）用戶工作區(qū)內(nèi)報(bào)修工作規(guī)程（4）維修工程完成情況統(tǒng)計(jì)表（5）回訪用戶月統(tǒng)計(jì)表（6）工程維修派工單二、房屋管理與維修養(yǎng)護(hù)（9分）（二十）大廈、棟號(hào)、樓層、房號(hào)標(biāo)志明顯，大堂內(nèi)布置合理并設(shè)立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標(biāo)識(shí)在大堂內(nèi)顯著位置。（1分）（物業(yè)部）1.物業(yè)管理的“五志”要齊全有效：（1）宣傳標(biāo)志：招牌、廣告牌等。（2）指引標(biāo)志：路標(biāo)、樓層號(hào)、用戶水牌、樓層引路標(biāo)志平面圖、大堂整個(gè)物業(yè)平面圖、大堂及各樓層各用戶公司水牌。（3）消防標(biāo)志：樓層疏散圖、防火通道牌、緊急出口標(biāo)志、消防器材提示牌。（4）危險(xiǎn)標(biāo)志：設(shè)備重地、禁止操作、停車場(chǎng)交通標(biāo)志。（5）

13、管理標(biāo)志：鼠藥投放牌、禁止吸煙牌、綠化保護(hù)牌、車場(chǎng)提示牌。2.準(zhǔn)備資料：（1）大廈標(biāo)識(shí)系統(tǒng)介紹。（2）各類標(biāo)識(shí)照片。（3）標(biāo)識(shí)管理制度。（二十一）無(wú)違反規(guī)劃私搭亂建、無(wú)擅自改變房屋用途現(xiàn)象。（2分）（物業(yè)部）1.在租戶手冊(cè)或裝修指南中有明確禁止在公共區(qū)域私搭亂建的條款。2準(zhǔn)備如下資料：（1）大廈用途規(guī)劃書(shū)（2）管理公約（3）租戶手冊(cè)（4）裝修指南（5）裝修審批程序（6）裝修驗(yàn)收文件（7）裝修巡查紀(jì)錄（8）違章整改通知單（二十二）大廈外觀完好、整潔；外墻是建材貼面的，無(wú)脫落；是玻璃幕墻壁的，清潔明亮、無(wú)破損；無(wú)紙張亂貼、亂涂、亂畫(huà)和亂懸掛現(xiàn)象。（1分）（物業(yè)部）1.聘請(qǐng)專業(yè)公司定期清理（合同承諾

14、：每年度至少兩次）。2.把對(duì)物業(yè)外觀的巡查作為日常例行巡檢的一部分，發(fā)現(xiàn)破損及時(shí)修補(bǔ)，發(fā)現(xiàn)亂涂、亂貼要馬上整改。3.準(zhǔn)備資料：（1）公共設(shè)施巡查紀(jì)錄（2）外墻清潔紀(jì)錄（3）外墻維修保養(yǎng)紀(jì)錄（4）反映大廈外觀情況的照片（5）外墻清潔合同（二十三）室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規(guī)定設(shè)置，保持整潔統(tǒng)一美觀，無(wú)安全隱患或破損。（1分）（工程部）1.按規(guī)定設(shè)置，要求用戶按政府管理部門審批的位置安裝招牌、廣告牌、霓虹燈等，禁止擅自安裝或越位安裝。2.物業(yè)公司要有主管審批、管理、驗(yàn)收程序。3.要有日常巡查安全隱患、定期保潔等管理制度。4.準(zhǔn)備如下資料：（1）參評(píng)大廈外部招牌、廣告牌、霓虹燈設(shè)備的簡(jiǎn)略說(shuō)明及位置圖

15、。（2）招牌、廣告牌、霓虹燈登記證或準(zhǔn)用證或安裝批復(fù)。（3）室外招牌、廣告牌、霓虹燈等管理規(guī)程。（4）安裝審批、施工監(jiān)管及驗(yàn)收紀(jì)錄。（5）巡查、保潔、維修紀(jì)錄。（6）招牌、廣告牌、霓虹燈等的照片。（二十四）空調(diào)安裝位置統(tǒng)一，冷凝水集中收集，支架無(wú)銹蝕。（1分）（工程部）1.物業(yè)公司要在管理公約和租戶手冊(cè)中有明確禁止亂裝分體空調(diào)的條款。2.大廈用戶分體空調(diào)室外機(jī)安裝位置應(yīng)統(tǒng)一規(guī)劃，冷凝水應(yīng)集中收集排放。3.準(zhǔn)備如下資料：（1）大廈空調(diào)系統(tǒng)簡(jiǎn)介及大廈分體空調(diào)統(tǒng)計(jì)。（2）中央空調(diào)和分體空調(diào)管理規(guī)程及運(yùn)行巡檢表格。（3）大廈各類空調(diào)外觀照片。（二十五）封閉陽(yáng)臺(tái)統(tǒng)一有序，色調(diào)一致，不超出外墻面；除建筑設(shè)

16、計(jì)有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網(wǎng)、晾曬架、遮陽(yáng)蓬等。（1分）（物業(yè)部）1.在管理公約、租戶手冊(cè)及裝修指南中有明確禁止亂裝戶外防盜網(wǎng)、遮陽(yáng)蓬等條款。2.準(zhǔn)備資料：管理公約、租戶手冊(cè)、裝修指南中的相關(guān)規(guī)定或補(bǔ)充規(guī)定。（二十六）大廈裝飾裝修符合規(guī)定，未發(fā)生危改房屋結(jié)構(gòu)安全及拆改管線和損害他人利益的現(xiàn)象。（2分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備如下資料：（1）用戶簽收管理公約、租戶手冊(cè)、裝修指南等文件的簽字。（2）裝修報(bào)批手續(xù)（例如：市消防局“建筑內(nèi)部裝修防火審核意見(jiàn)書(shū)”）以及各種現(xiàn)場(chǎng)巡查紀(jì)錄。（3）裝修情況統(tǒng)計(jì)表（以證明未發(fā)生“違規(guī)”，如確有違規(guī)，也應(yīng)有整改措施和整改結(jié)果紀(jì)錄）。三、共用設(shè)備管理（35分）（二十七

17、）制訂設(shè)備安全運(yùn)行、崗位責(zé)任制、定期巡回檢查、維護(hù)保養(yǎng)、運(yùn)行紀(jì)錄管理、維修檔案等管理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。（1分）（工程部）準(zhǔn)備如下資料：（1）設(shè)備安全運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)制度（2）崗位職責(zé)（3）設(shè)備巡查制度（4）機(jī)房和設(shè)備巡檢流程圖（5）設(shè)備巡檢紀(jì)錄表（6）運(yùn)行紀(jì)錄管理制度及運(yùn)行日志（7）工程檔案、維修檔案管理制度（8）大廈設(shè)備工作系統(tǒng)圖（二十八）設(shè)備及機(jī)房環(huán)境整潔，無(wú)雜物、灰塵，無(wú)鼠、蟲(chóng)害發(fā)生，機(jī)房環(huán)境符合設(shè)備要求。（1分）（工程部）準(zhǔn)備資料：1.設(shè)備機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定2.機(jī)房管理制度3.機(jī)房巡檢表格、紀(jì)錄4.機(jī)房、設(shè)備照片（二十九）配備所需專業(yè)技術(shù)人員，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程。（1分）（人事行政部）專業(yè)技

18、術(shù)人員證件：技術(shù)職務(wù)證件、職業(yè)資格證件、特種作業(yè)操作證、行業(yè)管理上崗證等。（1）特種作業(yè)：要必備特種作業(yè)操作證，例如電工的高、低壓特種作業(yè)操作證，電梯維修的特種作業(yè)操作證，電、氣焊的特種作業(yè)操作證等。（2）非特種作業(yè)：可用職業(yè)資格證書(shū)證明專業(yè)身份，例如弱電、空調(diào)、給排水、木瓦油工等。（3）選送人員培訓(xùn)紀(jì)錄。（4）各工種、各崗位操作規(guī)程。（三十）設(shè)備良好，運(yùn)行正常，一年內(nèi)無(wú)重大管理責(zé)任事故。（1分）（工程部）1.重大管理責(zé)任事故：（1）概念：因管理不到位或疏忽而釀成的重大設(shè)備與人身事故。（2）例如：運(yùn)行中的設(shè)備因電氣故障或機(jī)械故障發(fā)生火災(zāi)。電梯因內(nèi)部原因發(fā)生困人、沖頂、蹲底。電梯因外部原因發(fā)生困

19、人但無(wú)人迅速解救。供電系統(tǒng)因內(nèi)部故障發(fā)生大面積停電。嚴(yán)重跑水。大型單體設(shè)備，如電力變壓器、緊急發(fā)電機(jī)組、中央空調(diào)制冷機(jī)組、主配電室高低壓配電柜、燃油/燃?xì)庾詣?dòng)鍋爐、電梯、75kw以上重載水泵等發(fā)生嚴(yán)重故障難以修復(fù)。大型信息系統(tǒng)或安全監(jiān)控系統(tǒng)，如三大信息系統(tǒng)（電腦、電視、電話）或自動(dòng)消防系統(tǒng)發(fā)生嚴(yán)重故障24小時(shí)以上中斷運(yùn)行。大廈主體結(jié)構(gòu)遭受破壞。因管理不善違章操作導(dǎo)致設(shè)備給人員（物業(yè)人員、用戶）造成的人身傷害。2、準(zhǔn)備資料：（1）工程設(shè)備年度大、中、小修計(jì)劃（2）設(shè)備定期檢查測(cè)試制度（3）設(shè)備保養(yǎng)紀(jì)錄表（4）月度設(shè)備狀態(tài)報(bào)告和年度設(shè)備狀態(tài)報(bào)告（5）重大設(shè)備事故報(bào)告制度（6）事故統(tǒng)計(jì)表（三十一）保

20、證正常供電，限電、停電有明確的審批權(quán)限并按規(guī)定時(shí)間通知住用戶。（1分）（工程部）1.要有內(nèi)部停電審批權(quán)限制度和事先通知用戶準(zhǔn)備制度。2.準(zhǔn)備如下資料：（1）供配電系統(tǒng)簡(jiǎn)介及供配電系統(tǒng)圖（2）與供電局等部門簽訂的供電協(xié)議（3）停電、限電管理制度（4）參評(píng)當(dāng)年（或前一年）的停、限電統(tǒng)計(jì)表格或相關(guān)紀(jì)錄（5）轉(zhuǎn)電、停電通知用戶工作規(guī)程及通知文件樣本（6）倒閘工作票、操作票制度及操作票樣本（7）按規(guī)定時(shí)間通知用戶的服務(wù)承諾制度（三十二）制訂臨時(shí)用電管理措施與停電應(yīng)急處理措施并嚴(yán)格執(zhí)行。（1分）（工程部）1.準(zhǔn)備資料：（1）臨時(shí)用電管理規(guī)定（臨時(shí)用電申請(qǐng)、審批、接線、拆線、計(jì)費(fèi)等）（2）供電突發(fā)事故應(yīng)急措

21、施（3）供電設(shè)備維修管理制度（4）臨時(shí)用電申請(qǐng)表等相關(guān)紀(jì)錄表格（三十三）備用應(yīng)急發(fā)電機(jī)可隨時(shí)起用。（1分）（考評(píng)規(guī)定：若有雙路供電，無(wú)發(fā)電機(jī)不扣分）。1.發(fā)電機(jī)組待命狀態(tài)良好油（燃、潤(rùn)），水，電（蓄電池、切換電路），氣（空氣過(guò)濾器暢通）。2.機(jī)組可隨時(shí)空載起動(dòng)（演示）。3.機(jī)房照明、通風(fēng)、濕度、溫度、環(huán)境衛(wèi)生符合要求。4.維修保養(yǎng)和巡查測(cè)試紀(jì)錄。5.嚴(yán)格的投入和退出運(yùn)行操作程序。（三十四）按工作標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定時(shí)間排除故障，保證各弱電系統(tǒng)正常工作（1分）（工程部）1.準(zhǔn)備資料：（1）弱電系統(tǒng)管理規(guī)程（2）弱電系統(tǒng)維修承諾制度（3）常見(jiàn)故障維修時(shí)間表（4）維修承諾完成情況統(tǒng)計(jì)（5）常見(jiàn)故障維修流程圖（三

22、十五）監(jiān)控系統(tǒng)等智能化設(shè)施設(shè)備運(yùn)行正常，有紀(jì)錄并按規(guī)定期限保存。（1分）（工程部、保安部）1.建立運(yùn)行管理制度和維修保養(yǎng)制度一般含：綜合布線系統(tǒng)樓宇自控系統(tǒng)消防自控系統(tǒng)保安監(jiān)控系統(tǒng)車場(chǎng)管理系統(tǒng)電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)程控電話系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)2.熟練操作，現(xiàn)場(chǎng)演示3.運(yùn)行紀(jì)錄保存管理制度（保存期一般為35年）4.按規(guī)定期限保存紀(jì)錄的服務(wù)承諾制度（三十六）消防控制中心24小時(shí)值班，消防系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備齊全、完好無(wú)損，可隨時(shí)起用。（1分）（保安部、工程部）準(zhǔn)備以下資料：消防控制中心管理制度（值班規(guī)定、值班日志、交接班紀(jì)錄）消防設(shè)施設(shè)備巡查制度（巡查規(guī)程、消防給水檢查表、消防聯(lián)動(dòng)設(shè)備測(cè)試紀(jì)錄、滅火器材配備情況紀(jì)錄）消

23、防設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)制度（維修保養(yǎng)規(guī)程、維修保養(yǎng)合同復(fù)印件、維修保養(yǎng)紀(jì)錄）大廈的自動(dòng)消防系統(tǒng)模擬圖版大廈自動(dòng)消防系統(tǒng)簡(jiǎn)介及功能說(shuō)明（三十七）消防管理人員掌握消防設(shè)施設(shè)備的使用方法并能及時(shí)處理各種情況。（1分）（保安部）1.規(guī)范的操作規(guī)程：（1）自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)操作規(guī)程（2）自動(dòng)滅火系統(tǒng)操作規(guī)程（3）消防聯(lián)動(dòng)操作流程圖、消防緊急廣播操作流程圖2.處理火災(zāi)信號(hào)時(shí)限規(guī)定要演練測(cè)定要現(xiàn)場(chǎng)演示3.消防培訓(xùn)紀(jì)錄（1）培訓(xùn)制度（2）培訓(xùn)通知（3）培訓(xùn)簽到表（4）培訓(xùn)統(tǒng)計(jì)表（5）消防中控上崗證培訓(xùn)持證統(tǒng)計(jì)4.消防演習(xí)紀(jì)錄（1）大廈全面消防演習(xí)（2）消防人員專業(yè)演習(xí)（三十八）組織開(kāi)展消防法規(guī)及消防知識(shí)的宣傳教育，明

24、確各區(qū)域防火責(zé)任人。（1分）（保安部）1.要落實(shí)以下工作：（1）消防宣傳（2）消防培訓(xùn)（3）消防演習(xí)（4）三級(jí)防火制度及三級(jí)檢查制度（5）明確各防火區(qū)域責(zé)任人（6）節(jié)假日及秋冬季防火安全大檢查制度2.要準(zhǔn)備如下資料：（1）租戶手冊(cè)中的消防須知（2）消防學(xué)習(xí)園地照片（3）消防知識(shí)宣傳材料（例如高層建筑防火常識(shí)）（4）消防培訓(xùn)制度（5）年度消防培訓(xùn)計(jì)劃（6）培訓(xùn)通知原始文件（7）培訓(xùn)簽到表（8）演習(xí)方案（9）演習(xí)通知（10）演習(xí)程序（11）演習(xí)總結(jié)（12）參加演習(xí)人員簽名表（13）演習(xí)照片（14）三級(jí)防火制度及檢查表（15）義務(wù)消防隊(duì)員名單（16）防火責(zé)任人組織架構(gòu)圖（17）各用戶防火責(zé)任人名單（

25、18）各區(qū)域防火責(zé)任人名單（19）要求用戶公司任命防火責(zé)任人的通知及防火責(zé)任人任命書(shū)樣本（三十九）訂有突發(fā)火災(zāi)應(yīng)急方案，設(shè)立消防疏散示意圖，照明設(shè)施，引路標(biāo)志完好，緊急疏散通道暢通（1分）（保安部）1.落實(shí)如下工作：(1)制訂火災(zāi)應(yīng)急方案（對(duì)火災(zāi)發(fā)現(xiàn)、報(bào)警、緊急廣播、初期火災(zāi)處理、消防設(shè)備設(shè)施啟用、滅火、自救、逃生、災(zāi)后處理等程序做詳細(xì)說(shuō)明和明確規(guī)定。）(2)制定消防通道內(nèi)照明設(shè)施、引路標(biāo)志的管理規(guī)定(3)設(shè)置消防疏散指示圖(4)應(yīng)急燈配備齊全2.準(zhǔn)備資料：(1)火災(zāi)應(yīng)急方案(2)火災(zāi)處理流程圖(3)消防設(shè)施設(shè)備管理規(guī)定(4)消防巡查表(5)部分消防設(shè)備設(shè)施的照片(6)消防疏散示意圖小樣（四十

26、）無(wú)火災(zāi)安全隱患（1分）（保安部、工程部）1.軟證明：（1）消防安全重點(diǎn)單位消防安全承諾書(shū)（2）消防管理先進(jìn)單位證書(shū)（3）健全的消防制度和措施體系（前面說(shuō)的各種制度和措施）（4）具體落實(shí)消防制度的各種檢查紀(jì)錄（5）電氣火災(zāi)防范措施（6）煙頭火災(zāi)防范措施2.硬證明：（1）大廈自動(dòng)消防系統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)運(yùn)行狀態(tài)（2）大廈各區(qū)域、各機(jī)房現(xiàn)場(chǎng)防火措施落實(shí)狀態(tài)（3）大廈消防中控值班員迅速反映能力測(cè)試（4）大廈電氣設(shè)備維護(hù)狀態(tài)（四十一）電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備。（1分）（工程部）1.準(zhǔn)備資料：(1)電梯準(zhǔn)用證(2)年檢合格證(3)維修合同復(fù)印件（四十二）電梯按規(guī)定時(shí)間運(yùn)行，安全設(shè)施齊全，通風(fēng)、照明及

27、附屬設(shè)施完好。（1分）（工程部）1.準(zhǔn)備資料：（1）電梯運(yùn)行時(shí)間表（2）電梯操作規(guī)程（3）電梯維保合同（4）電梯維保紀(jì)錄（5）每日電梯梯況記錄表（6）每月電梯梯況安全分析報(bào)告2.現(xiàn)場(chǎng)檢查保護(hù)裝置。首選是檢查轎廂過(guò)載保護(hù)是否有效（四十三）轎廂、井道、機(jī)房保持整潔。（1分）（工程部）1.準(zhǔn)備資料：（1）電梯機(jī)房管理制度（2）有關(guān)轎廂、井道、機(jī)房的保潔及巡檢制度（3）保潔及巡檢記錄（四十四）電梯由專業(yè)隊(duì)伍維修保養(yǎng)，維修、保養(yǎng)人員持證上崗。（1分）（工程部）1.準(zhǔn)備資料：（1）專業(yè)電梯保養(yǎng)商資格證明（企業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證明）（2）維修保養(yǎng)人員資格證明（3）物業(yè)公司對(duì)電梯保養(yǎng)商工作質(zhì)量評(píng)估（4）平時(shí)保養(yǎng)紀(jì)錄

28、（四十五）電梯運(yùn)行出現(xiàn)故障后，維修人員應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。（1分）（工程部）1.準(zhǔn)備資料：（1）外包合同中關(guān)于規(guī)定時(shí)間的限定條款普通運(yùn)行故障：維修人員應(yīng)在12小時(shí)內(nèi)到達(dá)；電梯困人或其他緊急故障：維修人員應(yīng)在10分鐘內(nèi)到達(dá)。（2）維保記錄樣本（3）緊急故障搶修報(bào)告書(shū)（4）電梯保養(yǎng)商評(píng)估記錄（5）維修服務(wù)承諾制度（四十六）電梯運(yùn)行出現(xiàn)險(xiǎn)情后，應(yīng)有排除險(xiǎn)情的應(yīng)急處理措施。（1分）（工程部）1.落實(shí)：（1）應(yīng)急方案（2）各類常規(guī)險(xiǎn)情處理流程圖（3）建立電梯運(yùn)行狀態(tài)監(jiān)控措施（4）建立電梯梯況定時(shí)巡查報(bào)告制度（5）電梯應(yīng)急方案和電梯保養(yǎng)商緊急聯(lián)絡(luò)電話應(yīng)懸掛于機(jī)房和辦公室2.測(cè)試：電梯管理人員要對(duì)應(yīng)

29、急方案對(duì)答如流（四十七）建立大廈用水、供水管理制度，積極協(xié)助用戶安排合理的用水和節(jié)水計(jì)劃。（1分）（工程部）1.落實(shí)：（1）建立用水、節(jié)水管理規(guī)定（2）建立杜絕供水系統(tǒng)跑、冒、滴、漏日常巡檢和定期維護(hù)制度（3）采取積極的節(jié)水技術(shù)措施，例如使用節(jié)水型配件；采取積極的宣傳措施，例如設(shè)置新穎的節(jié)水告示牌等（4）建立總水表讀數(shù)日檢查記錄（發(fā)現(xiàn)突然異常增大，立即追查原因）2.準(zhǔn)備資料：（1）大廈安全供、用水管理制度；（2）用戶節(jié)水、用水規(guī)定；（3）節(jié)水設(shè)施、設(shè)備、標(biāo)語(yǔ)照片；（4）水泵房、水池、水箱、水表的巡查記錄。（四十八）設(shè)備、閥門管道工作正常，無(wú)跑冒滴漏。（1分）（工程部）1.落實(shí)：（1）建立給排水

30、設(shè)施的運(yùn)行、維保制度（2）對(duì)設(shè)備定期測(cè)試，防止啟動(dòng)時(shí)開(kāi)不開(kāi)或關(guān)不緊等情況（3）露于室外的管道及設(shè)備，必須定期檢查，涂刷防腐材料（4）樓板、墻壁、地面無(wú)積水痕跡（5）冬季前應(yīng)做好室內(nèi)、外給排水設(shè)備防凍保溫工作對(duì)室外蓋子不嚴(yán)的閥門井、水表井、消火栓井，都要在井中填以保溫材料。對(duì)放在室外的冷水嘴、水箱、閥門、管道、消火栓等應(yīng)有保溫措施。2.資料：（1）給排水系統(tǒng)運(yùn)行、操作、維修養(yǎng)護(hù)制度（2）給排水系統(tǒng)巡檢流程圖（3）有關(guān)運(yùn)行日志、巡檢記錄（四十九）按規(guī)定對(duì)二次供水蓄水池設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清潔、消毒；二次供水衛(wèi)生許可證，水質(zhì)化驗(yàn)單，操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染。（2分）（工程部、人

31、事行政部）1.規(guī)定：每年入夏前（5月）、入冬前（10月）清洗生活蓄水設(shè)施各一次2.資料：（1）二次供水衛(wèi)生許可證（2）水質(zhì)化驗(yàn)單（3）操作人員健康合格證（4）蓄水設(shè)施清洗和消毒記錄（5）水質(zhì)檢驗(yàn)報(bào)告書(shū)（6）二次供水管理巡查制度（7）二次供水設(shè)施保潔管理制度（8）二次供水設(shè)施巡查紀(jì)錄表（9）二次供水污染應(yīng)急處理程序（五十）高壓水泵、水池、水箱有嚴(yán)格的管理措施，水池、水箱周圍無(wú)污染隱患。（1分）（工程部）1.落實(shí)：（1）生活水泵房管理制度（2）水池、水箱管理制度2.檢查：（1）水池、水箱完整無(wú)滲漏；（2）蓄水設(shè)施外觀干凈無(wú)塵；（3）加蓋、加鎖；（4）出水口干凈；（5）統(tǒng)一管理水池、水箱鑰匙；（6）

32、蓄水設(shè)施入口、溢流口有完備的防蚊蟲(chóng)、棄物的裝置（7）水池、水箱周圍無(wú)砂子、碎石及垃圾、污物等。3.資料：（1）管理制度（2）檢查記錄（五十一）限水、停水按規(guī)定時(shí)間通知住戶。（1分）（工程部、物業(yè)部）1.建立：停、限水審批權(quán)限和規(guī)定承諾時(shí)間。2.資料：（1）限水、停水管理制度及通知用戶工作規(guī)程（2）向用戶發(fā)的停水通知單（3）停、限水操作記錄樣本（4）年度停水、限水統(tǒng)計(jì)：停、限水原因批準(zhǔn)人執(zhí)行人通知用戶時(shí)間停水時(shí)間等規(guī)定時(shí)間服務(wù)承諾制度及執(zhí)行情況統(tǒng)計(jì)（五十二）排水系統(tǒng)暢通，汛期道路無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水，地下室、車庫(kù)、設(shè)備房無(wú)積水、浸泡發(fā)生。（1分）（工程部）1.落實(shí)：防管道堵塞和生成

33、污垢。（1）制定排水系統(tǒng)管理制度（2）制定保養(yǎng)計(jì)劃（對(duì)露天管道采取防銹防漏措施）（3）各處地漏要加網(wǎng)蓋（4）定期清掏化糞池（5）地下停車場(chǎng)出入口和停車場(chǎng)內(nèi)在暴雨季節(jié)應(yīng)加擋水板（6）儲(chǔ)存適量沙包，以備堵水急用（7）在衛(wèi)生間、盥洗間放置污物桶，做好室內(nèi)衛(wèi)生管理防堵工作2.資料：（1）排水系統(tǒng)管網(wǎng)圖（2）排水系統(tǒng)管理規(guī)定（3）排水系統(tǒng)保養(yǎng)計(jì)劃（4）暴雨季節(jié)排水處理流程圖（5）污水井管理規(guī)定（6）污水泵維保計(jì)劃（7）管網(wǎng)檢查表（五十三）遇有事故，維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行搶修，無(wú)大面積跑水、泛水，長(zhǎng)時(shí)間停水現(xiàn)象。（1分）（工程部）1.資料：（1）給排水系統(tǒng)常規(guī)事故處理流程圖（2）事故搶修時(shí)間服務(wù)承諾規(guī)定

34、（3）給排水事故紀(jì)錄卡（4）給排水事故月度及年度統(tǒng)計(jì)表（五十四）制訂事故應(yīng)急處理方案（1分）（工程部）資料：1.給排水系統(tǒng)應(yīng)急處理方案2.給排水設(shè)備常規(guī)事故處理流程圖3.給排水故障通知用戶規(guī)程（五十五）中央空調(diào)系統(tǒng)運(yùn)行正常，水塔運(yùn)行正常且噪音不超標(biāo)，無(wú)嚴(yán)重漏水現(xiàn)象。（1分）（工程部）資料：1.中央空調(diào)運(yùn)行管理規(guī)程2.中央空調(diào)冷水機(jī)組操作規(guī)程3.中央空調(diào)保養(yǎng)計(jì)劃4.中央空調(diào)冷水機(jī)組運(yùn)行記錄5.中央空調(diào)新風(fēng)機(jī)組運(yùn)行記錄6.中央空調(diào)風(fēng)機(jī)盤(pán)管檢修記錄7.中央空調(diào)冷卻塔檢查記錄8.中央空調(diào)冷凍水、冷卻水泵檢查記錄9.中央空調(diào)水處理檢驗(yàn)報(bào)告10.中央空調(diào)冷卻塔噪聲監(jiān)測(cè)報(bào)告（五十六）中央空調(diào)系統(tǒng)出現(xiàn)故障后，

35、維修人員在規(guī)定時(shí)間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修。（1分）（工程部）準(zhǔn)備資料：1.中央空調(diào)維修服務(wù)承諾制度及落實(shí)記錄2.中央空調(diào)系統(tǒng)巡回檢查制度及檢查記錄（五十七）制訂中央空調(diào)發(fā)生故障應(yīng)急處理方案。（1分）（工程部）準(zhǔn)備資料：1.中央空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急處理方案2.中央空調(diào)各設(shè)備單元常規(guī)故障處理流程圖3.中央空調(diào)故障通知用戶管理規(guī)程及通知書(shū)（五十八）鍋爐供暖設(shè)備、煤氣設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備完好，運(yùn)行正常。（1分）（工程部）準(zhǔn)備資料：1.熱力設(shè)備維保合同2.燃?xì)庠O(shè)備維保合同3.熱力系統(tǒng)運(yùn)行管理規(guī)定4.熱力系統(tǒng)保養(yǎng)規(guī)程5.熱力系統(tǒng)運(yùn)行記錄6.熱力系統(tǒng)水質(zhì)化驗(yàn)報(bào)告7.燃?xì)庠O(shè)備運(yùn)行管理規(guī)定8.燃?xì)庠O(shè)備維保規(guī)程9.燃?xì)庠O(shè)備巡檢記錄（五

36、十九）管道、閥門無(wú)滴漏現(xiàn)象及事故隱患。（1分）（工程部）準(zhǔn)備資料：1.熱力系統(tǒng)管網(wǎng)圖2.燃?xì)庀到y(tǒng)管網(wǎng)圖3.熱力管道、閥門檢查表4.燃?xì)夤艿馈㈤y門檢查表5.管道、閥門檢修記錄(六十)北方地區(qū)冬季供暖居室內(nèi)溫度不得低于16。（1分）（工程部）1.要求：對(duì)甲級(jí)寫(xiě)字樓，供暖溫度標(biāo)準(zhǔn)我們以最新的gb/t143082003國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)為參考標(biāo)準(zhǔn)，例如大堂溫度要求保持在2325的范圍內(nèi)。2.準(zhǔn)備：（1）供暖合同（2）大廈內(nèi)不同區(qū)域測(cè)溫記錄（3）制定熱源管理制度、熱網(wǎng)管理制度、熱用戶管理制度四、共用設(shè)施管理（4分）（六十一）共用配套服務(wù)設(shè)施完好，無(wú)隨意改變用途。（1分）（物業(yè)部）1.主要包含：體育設(shè)施（游泳池）、

37、娛樂(lè)設(shè)施（多功能廳）、生活設(shè)施（餐廳）、會(huì)務(wù)設(shè)施（會(huì)議室）2.準(zhǔn)備：（1）四大設(shè)施的管理制度和服務(wù)程序（2）設(shè)施使用的記錄（3）設(shè)施的照片等（六十二）共用管線統(tǒng)一下地或入公共管道。無(wú)架空管線，無(wú)礙瞻觀。（1分）（工程部）1.主要包括：在大廈標(biāo)準(zhǔn)層公共區(qū)域，共用管線不允許明面架空設(shè)置。2.準(zhǔn)備：（1）共用管線走向簡(jiǎn)介（2）共用管線走向平面圖（3）大廈標(biāo)準(zhǔn)層公共區(qū)域的照片（4）裝修指南中關(guān)于嚴(yán)禁在公共區(qū)域亂接管線或架空管線的條款（六十三）道路、樓道、大堂等公共照明完好。（1分）（工程部）準(zhǔn)備：1.公共照明管理制度2.開(kāi)關(guān)時(shí)間表3.公共照明類型統(tǒng)計(jì)表4.公共照明巡查制度及記錄5.公共照明的照片（六十

38、四）大廈范圍內(nèi)的道路通暢，路面平坦。（1分）（工程部）準(zhǔn)備：1.大廈外圍道路平面圖2.道路維護(hù)管理規(guī)程3.道路巡檢記錄4.道路維修養(yǎng)護(hù)記錄5.道路照片等五、保安及車輛管理（9分）（六十五）大廈基本實(shí)行封閉式管理。（1分）（保安部）1.封閉式相對(duì)于開(kāi)放式，前者對(duì)進(jìn)出實(shí)施控制，后者則任意出入。2.準(zhǔn)備：（1）出入登記管理制度（2）物品放行規(guī)定（3）門崗值班工作制度（4）出入登記表（5）出入證（6）臨時(shí)出入證（7）物品放行條（8）治安巡邏情況記錄表（9）保安自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)值班記錄表（六十六）有專業(yè)保安隊(duì)伍，實(shí)行24小時(shí)值班及巡邏制度；保安人員熱愛(ài)環(huán)境，文明值勤，訓(xùn)練有素，言語(yǔ)規(guī)范，認(rèn)真負(fù)責(zé)。（2分）（

39、保安部）1.“專業(yè)”指專職從事保安服務(wù)的組織和人員。2.資料準(zhǔn)備：（1）保安隊(duì)伍介紹（專業(yè)保安公司資質(zhì)證明）（2）24小時(shí)值班及巡邏制度（3）保安人員工作守則（4）儀容儀表標(biāo)準(zhǔn)（5）崗位規(guī)范用語(yǔ)標(biāo)準(zhǔn)（6）業(yè)務(wù)培訓(xùn)記錄（7）履行崗位職責(zé)考核辦法（六十七）結(jié)合大廈特點(diǎn)，制度安全防范措施。（1分）（保安部）準(zhǔn)備：1.制訂大廈整體保衛(wèi)方案2.制訂不同時(shí)段、不同區(qū)域的管理辦法3.制訂防盜、防毒、防暴應(yīng)急預(yù)案4.人防與技防分工負(fù)責(zé)制5.大廈制高點(diǎn)控制方案（六十八）進(jìn)出車輛管理有序，無(wú)堵塞交通現(xiàn)象，不影響行人通行。（1分）（保安部）1.交通管理的任務(wù)：正確處理人、車、路的關(guān)系2.準(zhǔn)備：（1）禁停規(guī)定（2）限

40、進(jìn)規(guī)定（3）出入管理規(guī)定（六十九）大廈外停車場(chǎng)有專人疏導(dǎo)，管理有序，排列整齊。（1分）（保安部）準(zhǔn)備：1.地上停車場(chǎng)管理制度2.地上停車場(chǎng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)3.地上停車場(chǎng)管理員崗位職責(zé)4.地上停車場(chǎng)定期清洗規(guī)定5.地上停車場(chǎng)照片（七十）室內(nèi)停車場(chǎng)管理嚴(yán)格，出入登記。（1分）（保安部）1.落實(shí)：（1）劃出固定車位和非固定車位（2）停車場(chǎng)內(nèi)建立安全措施（3）進(jìn)出車輛管理嚴(yán)格（進(jìn)場(chǎng)車輛應(yīng)有行駛證，保險(xiǎn)單等。禁止攜帶危險(xiǎn)品及漏油、超高等不合規(guī)定車輛進(jìn)入）。（4）采取措施保證車輛安全：車況檢查制度（對(duì)入場(chǎng)前有明顯劃痕、撞傷的車輛要請(qǐng)司機(jī)簽名確認(rèn)）停車后提醒制度（提醒司機(jī)鎖好車窗，帶走貴重物品）（5）車場(chǎng)日保潔和月

41、清洗制度（6）建立地下停車場(chǎng)應(yīng)急處理方案2.準(zhǔn)備：（1）地下停車場(chǎng)管理制度（2）車況檢查確認(rèn)記錄表（3）智能化車輛管理簡(jiǎn)介（4）地下停車場(chǎng)照片（七十一）非機(jī)動(dòng)車輛有集中停放場(chǎng)地，管理制度落實(shí)，停放整齊，場(chǎng)地整潔。（1分）（保安部）準(zhǔn)備：1.設(shè)專人管理2.建立非機(jī)動(dòng)車場(chǎng)管理守則3.建立長(zhǎng)期保管和臨時(shí)保管辦法4.非機(jī)動(dòng)車輛停放照片（七十二）危及人身安全處設(shè)有明顯標(biāo)志和防范措施。（1分）（保安部、工程部、物業(yè)部）設(shè)置：1.對(duì)供電、燃?xì)?、電梯、大型運(yùn)轉(zhuǎn)設(shè)備等機(jī)房危險(xiǎn)區(qū)域，設(shè)置：“危險(xiǎn)，請(qǐng)您止步！”警示牌2.對(duì)天臺(tái)等處的圍墻，設(shè)置：“危險(xiǎn)，請(qǐng)勿攀爬！”3.對(duì)停車場(chǎng)，設(shè)置各種指示燈、警示語(yǔ)、防撞措施、防滑

42、措施4.對(duì)雨天，設(shè)置：“小心滑倒！”，設(shè)防滑地毯等準(zhǔn)備：1.警示標(biāo)志的照片2.防范措施的文本六、環(huán)境衛(wèi)生管理（10分）（七十三）環(huán)境設(shè)施完備，設(shè)有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉(zhuǎn)站。（1分）（物業(yè)部）1.準(zhǔn)備：（1）環(huán)衛(wèi)設(shè)施外觀照片（2）環(huán)衛(wèi)設(shè)施使用情況介紹（3）環(huán)衛(wèi)設(shè)施統(tǒng)計(jì)表（七十四）清潔衛(wèi)生實(shí)行責(zé)任制，有專職清潔人員和明確的責(zé)任范圍，實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化清潔保潔。（1分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.保潔員崗位責(zé)任制2.專職清潔隊(duì)伍介紹（組織架構(gòu)、外包公司、專業(yè)保潔公司資質(zhì)及執(zhí)照復(fù)印件）3.保潔人員職責(zé)范圍劃分4.標(biāo)準(zhǔn)化保潔的標(biāo)志及考核制度5.各種保潔作業(yè)操作程序6.衛(wèi)生質(zhì)量評(píng)估表7.清潔服務(wù)意見(jiàn)書(shū)8.保潔工作崗位考

43、核細(xì)則（七十五）垃圾日產(chǎn)日清，定期進(jìn)行衛(wèi)生消毒滅殺。（2分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.垃圾清運(yùn)合同、化糞池清掏合同、大廈消殺合同2.垃圾收集及存放管理規(guī)定3.清運(yùn)記錄、清掏記錄、消殺記錄（七十六）房屋共用部位保持清潔，無(wú)亂貼、亂畫(huà)，無(wú)擅自占用和堆放雜物現(xiàn)象；大堂、樓梯扶欄、天臺(tái)、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內(nèi)專用場(chǎng)地?zé)o紙屑、煙頭等廢棄物。（2分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.公共區(qū)域衛(wèi)生管理守則2.公共區(qū)域衛(wèi)生評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)及檢查記錄表3.公共區(qū)域衛(wèi)生月評(píng)估總結(jié)（七十七）商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理有序、符合衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)；無(wú)亂設(shè)攤點(diǎn)、廣告牌和亂貼、亂畫(huà)現(xiàn)象。（2分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.大廈商業(yè)場(chǎng)所管理規(guī)定2.大廈商業(yè)場(chǎng)所衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)3.大廈

44、商業(yè)場(chǎng)所巡檢制度及記錄4.大廈商業(yè)場(chǎng)所照片（七十八）無(wú)違反規(guī)定飼養(yǎng)寵物、家禽、家畜。（2分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：?大廈管理公約或租戶手冊(cè)中有關(guān)禁止攜帶寵物進(jìn)入大廈的條款（七十九）大廈內(nèi)排煙、排污、噪聲等符合國(guó)家環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)，外墻無(wú)污染。（1分）（工程部、物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.排煙管理規(guī)定及執(zhí)行記錄2.排污管理規(guī)定及執(zhí)行記錄3.噪音管理規(guī)定及執(zhí)行記錄4.二次供水管理規(guī)定及水質(zhì)化驗(yàn)記錄5.外墻保潔管理規(guī)定及清洗記錄6.環(huán)保部門對(duì)大廈排煙、排污、噪音、水質(zhì)、外立面清潔等做的監(jiān)測(cè)報(bào)告七、綠化管理（4分）（八十）綠地?zé)o改變其使用用途和破壞、踐踏、占用現(xiàn)象。（1分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.管理公約或租戶手冊(cè)中有關(guān)綠地管理

45、的條款2.綠地巡查及養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定3.綠地照片（八十一）花草樹(shù)木長(zhǎng)勢(shì)良好，修剪整齊美觀，無(wú)病蟲(chóng)害，無(wú)折損現(xiàn)象，無(wú)斑禿。（1分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.綠地承包商或綠地專職人員資質(zhì)證明2.綠地養(yǎng)護(hù)年度計(jì)劃及實(shí)施記錄3.綠地澆水、施肥、修剪、防蟲(chóng)、洗塵作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)4.花草樹(shù)木照片（八十二）綠地?zé)o紙屑、煙頭、石塊等雜物。（1分）（物業(yè)部）準(zhǔn)備：1.綠地雜物巡查清理規(guī)定2.綠地雜物清理記錄及照片（八十三）對(duì)大廈內(nèi)部、天臺(tái)、屋頂?shù)染G化有管理措施并落實(shí)。（1分）（物業(yè)部）1.物業(yè)綠化包括水平綠化和垂直綠化2.大廈綠地的重點(diǎn)更應(yīng)放在垂直綠化上，在大堂、樓層、天臺(tái)、屋頂?shù)忍幥擅畹卦O(shè)置色彩明亮、造型協(xié)調(diào)的綠地點(diǎn)、線、面。

46、3.準(zhǔn)備：（1）制訂大廈垂直綠化統(tǒng)一方案（2）制訂大廈內(nèi)綠化區(qū)養(yǎng)護(hù)管理制度（3）綠地日檢查表和綠化月評(píng)估表（4）大廳內(nèi)各處綠化物的照片八、精神文明建設(shè)（3分）（八十四）全體業(yè)主和使用人能自覺(jué)維護(hù)公眾利益，遵守大廈的各項(xiàng)管理規(guī)定。（1分）（物業(yè)部）1.落實(shí)：（1）編制大廈管理公約（2）設(shè)立業(yè)主信箱（3）召開(kāi)業(yè)主座談會(huì)（4）舉辦業(yè)主聯(lián)誼會(huì)（5）開(kāi)辟各種宣傳園地2.準(zhǔn)備：(1)管理公約（2）業(yè)主座談會(huì)記錄（3）業(yè)主信箱照片（4）業(yè)主聯(lián)誼會(huì)照片（5）宣傳園地照片（八十五）設(shè)有學(xué)習(xí)宣傳園地，開(kāi)展健康向上的活動(dòng)。（1分）（物業(yè)部、人事行政部）準(zhǔn)備：1.與業(yè)主溝通，開(kāi)展交流活動(dòng)的年度計(jì)劃2.學(xué)習(xí)園地宣傳內(nèi)容

47、匯編3.根據(jù)業(yè)主需要舉辦的各種專題講座及其他社會(huì)活動(dòng)記錄（八十六）大廈內(nèi)的公共娛樂(lè)場(chǎng)所未發(fā)生重大違紀(jì)違法案件。（1分）（保安部）準(zhǔn)備：1.當(dāng)?shù)剌爡^(qū)派出所的證明2.對(duì)公共娛樂(lè)場(chǎng)所的管理制度3.舉行活動(dòng)的全過(guò)程記錄九、管理效益（4分）（八十七）物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收繳率98以上。（2分）（物業(yè)部、人事行政部）準(zhǔn)備：1.物業(yè)管理費(fèi)報(bào)價(jià)表2.物業(yè)管理費(fèi)收繳規(guī)定3.物業(yè)管理費(fèi)收繳情況統(tǒng)計(jì)表4.物業(yè)管理費(fèi)催款通知書(shū)（八十八）提供有償服務(wù)，開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)。（1分）（物業(yè)部、人事行政部）準(zhǔn)備：1.有償服務(wù)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)2.有償服務(wù)結(jié)算程序3.有償服務(wù)賬務(wù)表4.多種經(jīng)營(yíng)許可證明5.多種經(jīng)營(yíng)管理規(guī)定（八十九）本大廈物業(yè)管理經(jīng)

48、營(yíng)狀況。（1分）（指揮部）落實(shí)：1.凈收益2.服務(wù)收費(fèi)水平3.租金拖欠和壞賬情況4.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率5.空置水平6.物業(yè)管理費(fèi)收繳率7.審計(jì)報(bào)告8.資產(chǎn)負(fù)債表9.利潤(rùn)表10.現(xiàn)金流量表11.利潤(rùn)分配表12.管理費(fèi)收支表13.稅務(wù)票據(jù)準(zhǔn)備：?物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)狀況年度報(bào)告 膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃螄芃莀袆肀腿莀薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肅肇蒄袆羇莆蒄薆膃節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈螇螅膁薈薇肁肇薇蠆袃蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅羋螞羀袈芄蟻蝕膄膀芇螂羇肆芆裊膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃螄芃莀袆肀腿莀薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂

49、衿肁蒅蚄肅肇蒄袆羇莆蒄薆膃節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈螇螅膁薈薇肁肇薇蠆袃蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅羋螞羀袈芄蟻蝕膄膀芇螂羇肆芆裊膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃螄芃莀袆肀腿莀薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肅肇蒄袆羇莆蒄薆膃節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈螇螅膁薈薇肁肇薇蠆袃蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅羋螞羀袈芄蟻蝕膄膀芇螂羇肆芆裊膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃螄芃莀袆肀腿莀薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肅肇蒄袆羇莆蒄薆膃節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈螇螅膁薈薇肁肇薇蠆袃蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅羋螞羀袈芄蟻蝕膄膀芇螂羇肆芆裊膂莄芅薄羅芀芅蚇膀膆莄蝿羃肂莃袁螆莁莂薁羈莇莁螃螄芃莀袆肀腿莀薅袂肅荿蚈肈莃莈螀袁艿蕆袂肆膅蒆薂衿肁蒅蚄肅肇蒄袆羇莆蒄薆膃節(jié)蒃蚈羆膈蒂螁膁肄蒁袃羄莃薀薃螇艿蕿蚅羂膅薈螇螅膁薈薇肁肇薇蠆袃蒞薆螂聿芁薅襖袂膇薄薄肇肅蚃蚆袀莂螞螈肅