物業(yè)管理綜合能力110

1、物業(yè)管理綜合能力精講班第1講課件講義（中國物業(yè)管理教育網） 物業(yè)管理綜合能力精講班第1講講義 本課程的知識構架 一、內容提要 本課程的知識構架 本課程的考試題型與題量 考點比例與考題難度 考試命題猜想 復習要旨 二、內容輔導 第1講 緒言物業(yè)管理綜合能力課程復習指引 我們用1講的內容，和大家簡要地談談本課程的總體情況，希望通過本講，對大家今后的復習有所幫助。 一、本課程的知識構架 根據物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力：(一)掌握物業(yè)管理、建筑工程、房地產開發(fā)與經營等專業(yè)知識；(二)具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；(三)能夠熟練運用物業(yè)管理相關法律、

2、法規(guī)和有關規(guī)定；(四)具有豐富的物業(yè)管理實踐經驗。 物業(yè)管理綜合能力是物業(yè)管理師資格考試中一門基礎理論與應用相結合的課程。涵蓋了物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定中物業(yè)管理師應當具備的執(zhí)業(yè)能力的大部分內容。 該課程，輔導教材共分12章。 第一章經濟學知識與應用 第二章管理學基礎知識與應用 第三章心理學基礎知識與應用 第四章公共關系基礎知識與應用 第五章行政管理學基礎知識與應用 第六章法律基礎知識與應用 第七章統(tǒng)計學基礎知識與應用 第八章保險基礎知識與應用 第九章社會學基礎知識與應用 第十章建筑工程基礎知識與應用 第十一章建筑設備基礎知識與應用 第十二章建筑智能化基礎知識與應用 其中每一章幾乎都是大學期間一

3、門獨立的課程，雖然內容涉及的深度較淺，但教材的知識點分散，對于考生全面復習有一定的難度。 本課程的考試題型與題量 二、本課程的考試題型與題量 根據物業(yè)管理師資格考試實施辦法、考試說明及考試樣題，本課程采用閉卷、筆試，考題類型為： 單項選擇題(每題1分，每題的4個備選項中，只有1個最符合題意)； 多項選擇題(每題2分，每題中的5個備選項中，有2個或2個以上選項符合題意。錯選，本題不得分；少選，所選每個選項0.5分)； 綜合(案例)分析題(根據背景材料，按要求作答，簡答的，分步驟答要點) 考試時間2.5小時，試卷滿分為100分。 這是第一次考試，沒有題量參考，根據以往其他執(zhí)業(yè)資格考試試卷推斷，選擇

4、題與綜合分析題的比例在7：3的可能性較大，單項選擇題與多項選擇題的比例在6：4的可能性較大。也就是單選題在40道左右，多選題在15道左右，綜合分析題最多3道大題。 考點比例與考題難度 三、考點比例與考題難度 所謂“考點比例”是指大綱中對專業(yè)知識要求“掌握”、“熟悉”、“了解”內容，在考試出題時所占的比例。物業(yè)管理師資格考試大綱前言指出：“本考試大綱從我國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的實際出發(fā)，針對物業(yè)管理師應具備的知識結構、素質和專業(yè)技能，提出了掌握、熟悉和了解三個層次的要求。其中，要求掌握的是本專業(yè)必備的重要內容，要求熟悉的是與本專業(yè)密切相關的比較重要的內容，要求了解的是相關的一般性內容”。考試大綱

5、中沒有進一步明確“考點比例”，但根據全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，按照考試大綱要求命題，一般了解、熟悉、掌握試題各占10%，30%，60%，也就是占總分90%的考題從大綱中要求“掌握”和“熟悉”的內容中產生。 考題難度是用難度系數來衡量?？陀^性試題的難度系數一般用未通過率來表示，較難為0.710.8，中等難度0.310.7，較容易的0.210.3。根據全國各類執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律，一套試題中，較難、中等、較易的試題比例一般為2：6：2，即較難試題占20%，中等難度試題占60%，較易試題占20%，也就是說，難度較大的試題只占總分的20%左右。 考試命題猜想（一） 四、考試命題猜想 本次是第一次考

6、試，沒有真實題目可以參考，但根據其他執(zhí)業(yè)資格考試命題規(guī)律和考試大綱所附考試樣題，我們可以了解執(zhí)業(yè)資格考試命題具有以下規(guī)律。 1.直接根據考試培訓教材的內容命題 考試培訓教材中一些重要語段，常常是命題者喜歡選擇的考核對象。首先，多數選擇題，僅僅是考試培訓教材上的一句話、一個公式或一段話，而且以識記題為多。其次，部分選擇題涉及考試培訓教材上相關聯(lián)的幾段話，且大多是針對一些多數多項的知識點而出的。第三，選擇題的出題點集中在一些細小的知識點或不大的知識點，諸如：基本概念、基本分類、基本性質、基本組成、基本方法、基本特點、基本原則、基本原理、基本應用、基本規(guī)定、基本依據、基本數據、基本公式等方面。第四，

7、難度較大的靈活運用題的比例數量有限。第五，多數綜合（案例）題可以在考試培訓教材上找到影子。 不論是單項選擇題，還是多項選擇題，這類題目的題干和所給的正確選項都是考試培訓教材的原話，這類考題主要是考核考生對該內容的熟練掌握程度。 單項選擇題，主要是將原文中的一些關鍵字眼給空出來，將其作為選項之一與一些干擾項混放在一起，讓考生去判斷和選擇。命題所給的干擾項都是精心設置的，迷惑性比較大，甚至是一個陷阱。從字面意義上很難排除，只能根據原文來做答，相應的原文是答題的唯一依據，如果對原文比較熟悉，可以直接圈定正確答案。 例如，考試樣題單項選擇題 物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為( )。 a國家級、省級、地市級 b

8、甲級、乙級、丙級 c一級、二級、三級 d高級、中級、初級 答案：c 這個題目可以翻到物業(yè)管理基本制度與政策教材的p103，教材原文如下： 物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為一、二、三級。 多項選擇題，則大多是針對一些多數多項的知識點而出的。有時，命題者會調換其中某一款或某一項的關鍵字眼，而將其列入選項之中，以達到迷惑考生的目的。物業(yè)管理綜合能力精講班第2講課件講義（中國物業(yè)管理教育網） 物業(yè)管理綜合能力精講班第2講講義 考試命題猜想（二） 例如，考試樣題多項選擇題 物業(yè)管理條例創(chuàng)設的物業(yè)管理基本制度包括( ) a前期物業(yè)管理招投標制度 b承接查驗制度 c.工程質量保修制度 d業(yè)主公約制度 e建筑物區(qū)分所

9、有權制度 答案：abd 這個題目可以翻到物業(yè)管理基本制度與政策教材的p23，教材原文如下： 條例就業(yè)主的權利和義務，業(yè)主大會的組成、職責和行為規(guī)則，前期物業(yè)管理，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的法律關系，業(yè)主處理財產共同利益的方式等，創(chuàng)設了業(yè)主大會、業(yè)主公約、前期物業(yè)管理招投標、物業(yè)承接查驗、物業(yè)管理企業(yè)資質管理、物業(yè)管理從業(yè)人員職業(yè)資格、住宅專項維修資金等七項物業(yè)管理的基本制度(具體內容見第三章)。 2.根據考試培訓教材的公式命題 命題者一般都是事先選定計算公式，再根據它們虛擬出一個情景或案例，并給出相應的正確答案，將其混放在干擾項之中，這類題實際上是計算題的一種變換形式。計算題是讓考生自己去分析作答，

10、而這類題的命題者已經計算好了，考生只需去做出判斷和選擇。命題者有時不僅會在選項中設置干擾項，還會在題干中設置干擾和障礙。 3.綜合（案例）分析題基本是場景化的概念題 綜合（案例）分析題命題的基本模式是，在模擬具體業(yè)務的背景材料基礎上，提出若干相互獨立或相互關聯(lián)的問題，提出的問題可以是選擇題、判斷題、問答題、論述題、改錯題和計算題等題型。 綜合（案例）分析題命題者一般都是事先選定知識點，然后利用背景材料對一些重要的概念轉化應用形式，再根據它們虛擬出一個案例或根據業(yè)務實踐中有代表性的實例簡化、改造出一個案例。一般每個案例針對某一章內容，但不排除有多科綜合題，即任意兩章或兩章以上的綜合試題。 例如，

11、考試樣題案例分析題 某建設單位在銷售房屋期間，物業(yè)管理公司應建設單位的請求，派出三名電梯工在白天幫助操作電梯，方便購房人上下，在此期間，發(fā)生了電梯滑梯困人事件。 問題1：當電梯困人時；電梯工應采取何種緊急處理措施? 答案要點： (1)通過電梯對講或其他方式安撫被困乘客，穩(wěn)定乘客情緒；同時，告知乘客不要自行采取措施，以免發(fā)生意外。 (2)立即聯(lián)系另外兩名電梯工盤車放人(即解救被困乘客)。 這個題目可以翻到物業(yè)管理實務教材，教材原文如下： (三)電梯故障 (1)當乘客被困電梯時，消防監(jiān)控室應仔細觀察電梯內情況，通過對講系統(tǒng)詢問被困者并予以安慰； (2)立即通知電梯專業(yè)人員到達現(xiàn)場救助被困者； (3

12、)被困者內如有小孩、老人、孕婦或人多供氧不足的須特別留意，必要時請消防人員協(xié)助； (4)督促電梯維保單位全面檢查，消除隱患； (5)將此次電梯事故詳細記錄備案。 復習要旨 五、復習要旨 每年的考試內容是每個考生始終關心的內容，總是希望從別人那里得到幫助，甚至盲目相信“押題”，其實，這是一種十分不可取的心態(tài)。考試大綱已經對作為一名物業(yè)管理師應掌握的知識范圍作了最小界定，如果再縮小復習范圍，將很難達到考試合格的要求。 首先，認真研讀考試大綱。 任何考試，都有其必須遵循的考試大綱。物業(yè)管理師考試大綱的前言指出：“考試大綱既是考試命題的指導性文件，也是從事物業(yè)管理的專業(yè)管理人員復習備考的依據”。大綱指

13、明了掌握、熟悉和了解三個層次的具體要求。 本門課程的大綱中有2個特點，請大家在復習時特別注意： 一是，從第一章到第九章大綱的考試目的中，前半句是說測試相關知識掌握程度，后半句是說測試相關知識在物業(yè)管理中應用掌握程度。并且輔導書基本單獨列了一節(jié)，講述相關知識在物業(yè)管理中應用。 而是從第十章到第十二章大綱的考試目的中，變成了前半句是測試相關知識在物業(yè)管理中的應用技能，后半句說測試相關知識掌握程度。 這就提醒大家，除了注重相關知識的復習外，還要花一定經歷熟悉相關知識在物業(yè)管理中的應用。 其次，重點學習考試培訓教材 考試命題的基本依據是考試大綱，考試培訓教材是對考試大綱的注解。多數執(zhí)業(yè)資格考試的考題基

14、本上都是直接出自考試培訓教材，90%左右是和重點綱目相關的。研究相關執(zhí)業(yè)資格考試資料，似乎向人們昭示了這樣一個規(guī)律：考核的知識點都在書上，不會超出書本，考試也就看你對知識點的綜合運用能力了，可能會有一些超出書本的需要擴展思路才能拿到分的，但那只是寥寥可數，根本不會影響考生順利過關。 書中的例題很重要。既可幫助理解復習的內容,又與考試的題型大同小異，應認真對待。現(xiàn)在的考試培訓教材與工作實際聯(lián)系很緊密,它只是把瑣碎的知識規(guī)范化、理論化、系統(tǒng)化、學習時不能脫離自己的工作,應聯(lián)系實際去分析掌握。對與自己工作性質接近的內容,理解起來比較容易,與自己工作關系不大的看起來就有些困難,這些內容就應該反復看,才

15、能理解。 其三，抓住重點學習 根據物業(yè)管理師制度暫行規(guī)定，可以參加物業(yè)管理師資格考試人員是取得經濟學、管理科學與工程或土建類學歷的人員。不同的學習背景，需要重點學習的內容也不同。 抓重點，即找出學習的重點來，至少包括如下三個方面的含義： 在諸多考試材料中選擇出必須看的材料； 在選定的重點材料中找出不能不看的要點； 在重點內容中，確定自己的主攻方向。 我們主張“提綱挈領”式的學習。就考試過關而言，本門課程的復習，沒有必要面面俱到，而應采取“舍車保帥”的策略，對于時間不充裕的人員更是如此。“舍車”就是主動放棄大綱要求“了解”的內容，專心研讀“掌握”和“熟悉”的內容，至少要把“掌握”的內容吃透。 其

16、四，反復學循環(huán)記 記憶包括“記”與“憶”兩個方面，“記”體現(xiàn)在識記和保持上，“憶”體現(xiàn)在再認和回憶上。識記是記憶的第一個環(huán)節(jié)，是學習者獲得知識和經驗的過程；保持是第二個環(huán)節(jié)，是已獲得的知識經驗在頭腦中的儲存和鞏固過程；再認或回憶是第三個環(huán)節(jié)，是從頭腦中提取和恢復知識經驗的過程。考試復習過程就是知識的鞏固過程，主要是通過識記和保持這兩個環(huán)節(jié)實現(xiàn)的；而考試答題過程，是通過第三個環(huán)節(jié)，再認或回憶實現(xiàn)的。 有關研究表明，記憶的保持與遺忘和復習的次數密切相關。一般說來，復習次數越多，識記和保持的效果越好；反之，則遺忘發(fā)生越快。因此，考試復習過程，主要是花費時間及精力與遺忘做斗爭的過程。記憶的內容不能再認

17、和回憶，或者再認和回憶時發(fā)生錯誤，就是遺忘。心理學研究表明：遺忘是一種普遍的和自然的現(xiàn)象；機械學習的材料如果沒有及時復習，其遺忘迅速且量大；有意義學習的材料，真正理解了的概念或原理，則不容易遺忘，而具體事實比較容易遺忘。 遺忘發(fā)展的一般規(guī)律是“先快后慢”。由于遺忘的發(fā)展開始很快，所以要想提高鞏固復習的效果，必須在遺忘還沒有發(fā)生以前及時進行，這樣才能節(jié)省時間。因此，再次復習的時機要得當，必須遵循“及時復習”的原則。遺忘開始的一般標志是識記的精確性降低，相似、相近的材料在再認和回憶中容易發(fā)生混淆；有時也表現(xiàn)為只能再認而不能回憶。所有這些都表明遺忘開始了，鞏固復習必須及時開始。 由于遺忘存在著“先快

18、后慢”的趨勢，因此，復習還應遵守“間隔復習”的原則。一般說來，剛學過的新知識應該多復習，每次復習所用時間應長些，而間隔的時間要短些；隨著記憶鞏固程度的提高，每次復習時間可以短些，而間隔的時間可以長些。就所學知識而言，也應當遵循“循環(huán)復習”原則，對于所學重要的基本材料應經常進行復習，做到“溫故而知新”。 復習基本方法因人而異。一般地，在復習時間分配上，每次時間短、次數多的分散復習，優(yōu)于每次時間長、次數少的集中復習；材料記憶方法上，一遍又一遍地單純重復閱讀，不如反復閱讀結合嘗試背誦效果好。 物業(yè)管理綜合能力精講班第3講課件講義（中國物業(yè)管理教育網） 物業(yè)管理綜合能力精講班第3講講義 需求 第一章經

19、濟學基礎知識與應用 前言 一、內容提要 第一節(jié)需求、供給與局部均衡價格理論 第二節(jié)彈性理論 第三節(jié)生產理論 第四節(jié)成本理論 第五節(jié)市場失靈 第六節(jié)經濟學基礎知識在物業(yè)管理中的應用 二、考試目的和考試要求 是測試應考人員對經濟學知識的掌握程度，以及對需求理論、供給理論、均衡價格的確定、彈性理論、規(guī)模報酬、成本理論、市場失靈等知識在物業(yè)管理中應用的掌握程度。 掌握：需求以及影響需求的主要因素和需求法則的基本內容。供給的方式，供給規(guī)律，彈性理論，邊際收益遞減規(guī)律，規(guī)模報酬，以及成本理論。 熟悉：均衡價格的決定，影響需求彈性的主要因素，影響供給彈性的主要因素，生產理論，以及市場失靈與政府調節(jié)相關內容。

20、 了解：需求量與需求的異同，個人需求與市場需求的關系，供給函數，市場均衡，彈性系數及其意義，生產函數，邊際成本，外部性問題。 三、內容輔導 第一章經濟學基礎知識與應用 資源的“稀缺性”是經濟學所關注和研究的永恒問題。 對企業(yè)生產而言，在即定的有限資源條件下，如何進行合理配置資源，以使其能盡可能大的滿足人類的需求，即生產什么、為誰生產、如何生產等問題就構成了經濟學的核心論題。 第一節(jié)需求、供給與局部均衡價格理論 一、需求 (一)個人需求 個人需求是表示一個人在某一特定時間內，在各種可能的價格下，他將購買的某種商品的各種數量。個人對于商品的需求需要具備兩個條件：第一，個人具有購買意愿；第二，個人具

21、有支付能力。沒有支付能力的購買意愿只是自然需要而不構成需求。 個人需求受許多因素的影響，主要因素有：個人的偏好、個人的資產與收入、個人所購買的商品的價格、與個人所購買的商品的價格有關的其他商品的價格，以及消費者對商品未來價格的預期等。 通常的需求曲線，不管是線性的需求曲線還是非線性的曲線，都是向右下方傾斜的，需求曲線向右下方傾斜的狀況揭示了需求函數的一個重要特征，即需求量與價格呈反方向變化。這一特征被稱為需求法則。 需求法則表述如下：假定其他條件不變，商品的需求量與價格呈反方向變化：價格上升，需求量下降；價格下降，需求量上升。 對于影響需求的變動的因素可以進行具體分析。例如，消費者收入的變動如

22、何影響需求的變動視商品是正常品與劣等品而定。如果消費者所購買的商品是正常品，那么需求的變動與消費者的收入同方向變化，即消費者收入的增加將引起需求的提高，消費者收入的減少將引起需求的降低。如果消費者所購買的商品是劣等品，那么需求的變動與消費者的收入反方向變化，即消費者收入的增加將引起需求的降低，消費者收入的減少將引起需求的提高。日常生活中我們可以看到，消費者對于精細食品或高中檔服裝的需求與其收入同方向變化；而消費者對于粗糧與粗布等商品的需求與消費者的收入則呈反方向變化。 其他商品價格的變化對消費者所購買的商品需求的影響分商品是替代品還是補充品而有所不同。替代品是指消費中可以相互替代以滿足消費者某

23、種欲望的商品。補充品是指消費中可以相互補充以滿足消費者某種欲望的商品。例如，蘋果與梨是替代品，咖啡與茶是替代品；汽油是汽車的補充品，糖是咖啡的補充品。如果a商品與b商品是替代品，那么a商品的需求與b商品價格同方向變化，即b商品價格的提高將引起a商品需求的增加，b商品價格的降低將引起a商品需求的減少。如果b商品是a商品是補充品，那么a商品的需求將與b商品價格反方向變化，即b商品價格的提高將引起a商品需求的降低，b商品價格的降低將引起a商品需求的提高。 (二)市場需求 市場需求定義如下：市場需求是一個表列，它表示在某一特定市場和某一特定時期內，所有購買者在各種可能的價格下將購買的某種商品的各種數量

24、。 由于市場需求是個人需求的總和，因此，凡是影響個人需求的因素都會影響市場需求。此外，市場需求還受消費者人數多寡的影響。有些情況下，某種商品的價格降低后，每個消費者對于該商品的需求量都增加了，從而市場需求量也增加了；但另一些情況下，某種商品的價格降低后，市場需求量的增加并不是由于原有的消費者消費量增加了，而是由于消費該商品的消費者數目增加了。 與個人需求曲線的形狀相同，市場需求曲線也是向右下方傾斜的。因此，對于市場需求來說，需求法則也成立。但是，無論是個人需求還是市場需求都存在例外的情況，即需求曲線不是向右下方傾斜的情況。例如吉芬商品的需求曲線是向右上方傾斜的。吉芬商品是以19世紀英國經濟學家

25、吉芬的名字命名的。吉芬發(fā)現(xiàn)，當時土豆的價格上升，但是土豆的需求量卻在增加。土豆的需求量與價格同方向變化。吉芬商品是惟一不遵從需求法則的特殊商品。 供給 二、供給 單個廠商的供給是指在某一特定時期內，單個生產者在各種可能的價格下愿意并且能夠出售的某種商品的各種數量。 單個廠商的供給受多種因素的影響，其中主要有：廠商打算出售的商品的價格，為生產該商品廠商所投入的生產要素的成本，廠商的技術狀況，廠商對于商品未來價格的預期，其他商品的價格等等。 不管是線性的供給函數還是非線性的供給函數，除了某些特殊的資源，比如土地、勞動等資源外，大多數商品的供給曲線是向右上方傾斜的，表明供給量與價格是同方向變化的。土

26、地的供給就長期而言也是固定的，因此，土地的供給曲線與表示數量的橫坐標是垂直的。在工資率提高到一定程度以后，閑暇對于勞動供給者來說可能價值更大，繼續(xù)提高工資可能不僅不會使勞動者增加勞動供給，反而會使他減少勞動供給。因此，在某些條件下，勞動的供給曲線不一定向右上方傾斜。由于某些特殊資源的供給量與價格不一定呈同方向變化，因此并不存在供給法則。 與單個廠商供給曲線的形狀一樣，一般商品的市場供給曲線也是向右上方傾斜的，表示一般商品的供給量與商品的價格同方向變化。某些特殊資源，比如土地、勞動等資源的供給量不一定與價格同方向變化，因此其市場供給曲線不一定向右上方傾斜。 由于市場供給是單個廠商供給的加總，因此

27、凡是影響單個廠商供給的因素，例如廠商所生產的產品的價格、生產要素的成本、廠商對于未來價格的期望等因素都會影響市場供給。此外，生產某種商品的廠商數目的多寡以及市場的競爭程度也會影響該商品的市場供給。 局部均衡價格 三、局部均衡價格 (一)均衡價格與均衡數量 在某種商品的各種可能的價格中，必有買者和賣者共同接受的價格。在這個價格下，需求量等于供給量，從而使商品的市場達到一種平衡。達到市場均衡時的價格稱之為均衡價格，達到市場均衡時的數量成為均衡數量。由市場需求函數與市場供給函數可以求出均衡價格與均衡數量。 我們可以利用圖形顯示均衡價格與均衡數量。把市場需求曲線與市場供給曲線合并到一幅圖上，得到下列圖

28、15。 圖15局部均衡價格的確定 圖15中，市場供給曲線qxs與市場需求曲線qxd的焦點e點為均衡點。 商品均衡價格與均衡數量的形成是市場供求力量自發(fā)作用的結果。在這一均衡點，生產這一商品的所有生產者愿意接受的價格與愿意提供數量等于消費這一商品的所有消費者愿意支付的價格與愿意購買的數量。任何脫離這一均衡點的狀況都成為失衡。在失衡的情況下，市場上供求力量的自發(fā)作用最終會實現(xiàn)均衡。 例如，當某種商品的供給超過需求時，提供這種商品的廠商會競相壓價出售。這將會降低該商品的市場價格。較低的市場價格會提高消費者的需求而降低的生產者的供給，而最終實現(xiàn)供求的均衡。反之，當某種商品的需求超過供給時，消費者會競相

29、以高價購買該商品。這將會提高市場價格。較高的市場價格會降低消費者的需求而提高的生產者的供給，從而在較高的均衡價格下實現(xiàn)供給量與需求量的均衡。 (二)關于均衡點的討論 均衡點的存在性。如需求曲線與供給曲線在第一象限存在交點，則存在均衡點。否則，就不存在均衡點。 均衡點的惟一性。所謂均衡點惟一性是指只存在惟一的均衡價格與均衡數量，而不存在別的均衡價格與均衡數量。在局部均衡的情況下，均衡點通常是惟一的。 均衡點的穩(wěn)定性。其含義如下：當價格略微偏離均衡點時，如果由于市場的力量或其他經濟機制的作用，使價格能自動地逼近并達到均衡點，則該均衡點是穩(wěn)定的；否則，就稱該點是不穩(wěn)定的。對于均衡點的穩(wěn)定特征的討論是

30、建立在穩(wěn)定條件基礎上，所規(guī)定的穩(wěn)定條件不一樣，均衡點的特征就不同。 需求彈性 第二節(jié)彈性理論 一、需求彈性 需求彈性是指由于影響需求的諸因素發(fā)生變化后，需求量做出反應的程度。 從理論上分析，可以對影響需求的任何變量的彈性進行考察，但由于其中一些因素難以量化，因此通?？疾斓臑樾枨蟮膬r格彈性、需求的交叉彈性和需求的收入彈性。而需求的價格彈性具有代表性，因此主要討論需求的價格彈性，并按通常習慣稱之為需求彈性。 各種商品的需求彈性是不同的，通常用需求彈性系數ed來表示需求彈性的大小。需求彈性系數是需求量變動率與價格變動率的比值。 (一)理解需求彈性和需求彈性系數的要點 1需求彈性是指價格變動所引起的需

31、求量變動的程度，即需求量變動對價格變動的反應程度。價格是自變量，需求量是因變量。 2需求彈性系數是指需求量變動率與價格變動率的比值，而不是需求量變動絕對量與價格變動絕對量的比值，這樣可以排除計量單位的影響。 3需求彈性系數的數值可以是正值，也可以是負值，這取決于有關兩個變量的變動方向。若它們同方向變動，則ed為正值；反之，ed為負值。實際運用時，為方便起見一般都取其絕對值，ed的絕對值表示變動程度的大小。 4同一條需求曲線上不同點的需求彈性系數大小并不一定相同。 (二)需求彈性的分類范圍 一般情況下，不同類商品的需求彈性也是不同的，為了揭示某種商品及其在某一價格的彈性高低，通常根據需求彈性系數

32、大小進行分類： 1ed0，表明無論價格如何變動，需求量都固定不變，如以價格為縱坐標，需求量為橫坐標(以下同)，需求曲線是一條與橫軸垂直的線，此時稱需求完全無彈性，或稱需求彈性為零。 2ed，表明在價格既定的條件下，需求量是無限的，需求曲線為一條與橫軸平行的直線。此時稱需求有完全彈性。 3edl，表明價格每提高(或降低)一定比率，則需求量相應減少(或增加)相同的比率，需求曲線為一條正雙曲線，此時稱需求為單一彈性。 4ed1，在表明價格每提高(或降低)一定比率，則需求量相應減少（或增加)更大的比率，需求曲線比較平坦，此時稱需求富有彈性。 50edl，這表明價格每提高(或降低)一定比率，則供給量相應

33、增加(或減少)更大的比率，供給曲線比較平坦，此時稱供給富有彈性。 (5)0esap)，也不會考慮第階段(mp0)，而會在第階段(mpap至mp0之間)進行選擇。 物業(yè)管理綜合能力精講班第4講課件講義（中國物業(yè)管理教育網） 物業(yè)管理綜合能力精講班第4講講義 邊際技術替代率 三、邊際技術替代率 邊際技術替代率是指在等產量曲線上兩種生產要素相互替代的比率。它表示增加一單位某種生產要素（如l）的投入量所能替代的另一種生產要素（如k）的數量，稱為要素l替代要素k的邊際技術替代率 四、生產規(guī)模與規(guī)模報酬 生產規(guī)模是指一定量生產要素投入所能獲取的最大產出量。當只有一種生產要素為可變生產要素，其他生產要素為固

34、定投入要素時，生產規(guī)模由固定投入要素的規(guī)模所決定。而當所有生產要素都增加或減少時，生產規(guī)模則發(fā)生擴大或縮小的相應變化。 規(guī)模報酬是指在技術水平不變的條件下，當各種生產要素按相同比例增加，即生產規(guī)模擴大時產量變化的情況。人們經過考察發(fā)現(xiàn)，規(guī)模報酬存在遞增、不變和遞減三個階段，即隨著生產規(guī)模的擴大，最初會使產量的增加大于生產規(guī)模的擴大：當規(guī)模擴大使生產達到規(guī)模經濟后，規(guī)模報酬保持不變；繼續(xù)擴大生產規(guī)模并超過一定限度后，則會使產量的增加小于生產規(guī)模的擴大，規(guī)模報酬出現(xiàn)遞減。 當生產要素價格固定不變時，規(guī)模報酬遞增、不變和遞減分別對應于平均成本遞減、不變和遞增。決定規(guī)模報酬的因素既有廠商的內在因素，也

35、有外在因素，因此形成了對應不同生產規(guī)模的生產函數特征。 (一)內在經濟與內在不經濟 內在經濟是指廠商在生產規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產量增加和成本降低。決定內在經濟的主要因素有：廠商具有較雄厚的資金實力；可以配備更加先進的機器設備；實行企業(yè)內部合理的資源調配，組織有效的專業(yè)化分工和協(xié)作；實行科學的管理制度；提高副產品的綜合利用效率；減少要素購買和產品銷售等環(huán)節(jié)的資源消耗等。 內在不經濟是指廠商在生產規(guī)模擴大時由于自身原因所引起的產量減少和成本增加。決定內在不經濟的主要因素有：企業(yè)管理機構龐雜，管理效率低下；生產規(guī)模過大產生對生產要素的過度需求，從而刺激要素價格上漲導致生產成本增加；增加銷售

36、費用等。 (二)外在經濟與外在不經濟 外在經濟是指整個行業(yè)生產規(guī)模擴大以后給個別廠商帶來的產量增加和成本降低。引起外在經濟的主要原因是：整個行業(yè)生產規(guī)模擴大后，個別廠商可以從中獲得諸多便利，如獲得低價優(yōu)質的原料、吸納優(yōu)秀人才，利用便捷的交通運輸設施、提高信息交流的效率等，從而增加產量和降低成本。 外在不經濟是指整個行業(yè)生產規(guī)模擴大以后使個別廠商的產量減少和成本增加。引起外在不經濟的主要原因是：整個行業(yè)的生產規(guī)模過大加劇同行業(yè)各廠商之間的激烈競爭，各廠商往往要在擴大市場銷售份額、爭奪生產要素市場等方面付出更高的代價。 此外，整個行業(yè)的擴大，也會使環(huán)境污染問題嚴重，造成交通緊張，因此個別廠商為此也

37、需承擔更高代價。 (三)適度規(guī)模 廠商的適度規(guī)模是指正好使收益(出售產品所獲得的收入)遞增達到最大時的生產規(guī)模，它與行業(yè)和廠商的生產技術特點以及市場條件密切相關。 成本理論 第四節(jié)成本理論 一、基本概念 人們在日常生活中所說的成本往往是“會計成本”，即廠商在生產經營過程中作為成本項目計入會計賬目上的各項費用支出總和，包括工資、原材料、動力、運輸等所支付的費用，以及固定資產折舊和借入資本所支付的利息等。 經濟學中的成本概念不同于會計成本，它是指廠商生產經營活動中所使用的各種生產要素的支出總和，稱為“經濟成本”。經濟成本除了會計成本，還包括未計入會計成本中的廠商自有生產要素的報酬。這種報酬通常以企

38、業(yè)“正常利潤”的形式出現(xiàn)，主要補償企業(yè)自有資本投入應獲的利息以及企業(yè)勞務應得的薪金等。在經濟分析中，正常利潤被作為成本項目計入產品的經濟成本之內，又被稱為“隱含成本”。它是組織生產所必須付出的代價，也可理解為生產經營過程中使用自有生產要素的機會成本。與此相應，會計成本也被稱作“顯見成本”。因此，經濟成本等于顯見成本與隱含成本之和。 當商品的銷售收入正好能補償經濟成本時，廠商獲得了正常利潤。若銷售收入超過經濟成本，則廠商可獲得超過正常利潤的經濟利潤，即超額利潤。 以上各種涵義的成本和利潤的相互關系可用以下關系式表示： 經濟成本會計成本(顯見成本)+隱含成本 經濟利潤銷售收入會計成本隱含成本 二、

39、成本分析 在成本分析中，主要區(qū)分總成本、平均成本和邊際成本，明確它們之間的關系，同時還要分清短期成本和長期成本的關系。 (一)總成本、平均成本和邊際成本 總成本tc是指廠商在一定時期內生產一定量產品所需的成本總和，它隨產量的增加而增加。短期內，即在生產規(guī)模既定的條件下，廠商不能根據它所要達到的產量調整其全部生產要素，因此總成本可分為固定成本tfc與可變成本tvc。其中固定成本是指廠商在短期內必須支付廠房、設備等不能調整的生產要素的費用。固定成本不隨產量變動而變動，即使不生產也必須承擔這些費用。可變成本是指廠商在短期內所需支付的原材料、燃料、勞動投入等可調整生產要素的費用?？勺兂杀臼请S產量變動的成本。而在長期，廠商可以根據其預期的產銷量對生產規(guī)模進行調整。在該時期內，包括固定成本在內的一切成本項目都可以變動，因此長期成本中不存在固定成本與可變成本的區(qū)別。 平均成本ac是指每生產一單位產品平均所需的成本，它等于總成本除以總產量。 邊際成本mc是指廠商每增加一單