湖南長沙西湖文化園項目可行性報告56頁

1、湖南長沙西湖文化園項目可行性研究報告浙江金昌房地產集團有限公司二oo七年八月湖 南 長 沙西 湖 文 化 園 項 目可 行 性 研 究 報 告 目 錄序言第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介一、項目投資單位二、項目開發(fā)實施單位第二章 可行性研究報告的編制依據(jù)一、項目相關批準文件二、可行性研究報告編制參考資料第三章 項目介紹一、總項目概況二、房地產開發(fā)項目概況第四章 項目建設背景與重要意義一、項目建設背景二、項目建設的重要意義第五章 項目市場調研 一、長沙地產市場分析二、長沙房產市場分析三、本項目的市場定位第六章 規(guī)劃設計一、總項目規(guī)劃設計簡述二、房地產開發(fā)項目規(guī)劃設計第七章 環(huán)境保護與節(jié)能 一、

2、環(huán)境保護二、節(jié)約能源第八章 項目投資計劃與資金回收計劃一、總項目投資計劃與資金的籌措二、房地產開發(fā)項目投資計劃三、房地產開發(fā)項目資金回收計劃第九章 項目可行性研究分析一、從市場供需關系進行分析二、從項目投入與產出關系進行分析三、結論第十章 項目可行性研究結論序 言本項目位于湖南省長沙市岳麓區(qū)的岳麓山北側。一 長沙市長沙市是湖南省會，長江中游地區(qū)重要的中心城市，國家歷史文化名城。市區(qū)面積556平方公里，市區(qū)人口210萬。長沙是一座具有3000多年歷史的“楚漢名城”。文化遺產、文物古跡眾多。長沙是一座具有光榮革命傳統(tǒng)的城市，黃興、蔡鍔等民主革命家和一代偉人毛澤東、蔡和森、劉少奇等都在長沙度過了“風

3、華正茂”的崢嶸歲月。湖南第一師范、橘子洲、愛晚亭、船山學社舊址等革命史跡和紀念地眾多。長沙風景秀麗，岳麓山巍峨西歭，古木參天。橘子洲靜臥江心，融山、水、洲、城于一體，具有自然和諧的城市生態(tài)環(huán)境。長沙交通發(fā)達，黃花國際機場開通40多條國際、國內航線。京廣鐵路縱貫南北，湘黔、浙贛鐵路連接東西。京珠、上瑞、長常、蓮易高速公路四通八達。內河航運可直達湘、資、沅、澧水、洞庭湖和長江沿岸各省市。形成了航空、鐵路、公路、水運等立體交通網(wǎng)絡。二 岳麓區(qū)、岳麓山岳麓區(qū)是長沙市城區(qū)五大區(qū)之一，是長沙市政府所在地，位于長沙市湘江主航道西側。全區(qū)面積145平方公里，人口42萬，區(qū)位優(yōu)勢明顯。岳麓區(qū)因境內岳麓山而得名，

4、歷史悠久，人文薈萃，是全國著名的高校文化區(qū)，是長沙市“以文立市”的根基，獨具高新技術與高教科研文化及自然人文景觀等優(yōu)勢。岳麓區(qū)自然山水資源得天獨厚，境內有岳麓山國家級風景名勝區(qū)、橘子洲、谷山森林公園、象鼻窩森林公園、王陵公園、咸嘉湖、后湖、梅西湖等自然山、水、洲景觀，集長沙“山、水、洲、城”的城市風貌特色于一體。岳麓山國家級風景名勝區(qū)包括了岳麓書院、橘子洲頭、愛晚亭、麓山寺、黃興墓、云麓宮、禹王碑、新民學會舊址、蔡鍔墓等特一級景觀和北極峰、響鼓嶺、天馬山、鳳凰山、桃花嶺、寨子嶺、飛來石、白鶴泉、桃子湖、咸嘉湖、后湖等自然景觀。三 西湖文化園本項目“西湖文化園”，位于岳麓山三級景區(qū)咸嘉湖景區(qū)范圍

5、內。項目由龍王港水域及生態(tài)景觀防洪大堤、西湖主題公園、公園協(xié)調區(qū)、綜合開發(fā)用地和濱湖路建設五個分項目組成。項目總用地171公頃（2566畝），總建筑面積132.18萬平方米，總投資61.55億元。主題公園性質：觀光游賞、生態(tài)濕地、運動健身、水上休閑、垂釣美食。其他分項性質：龍王港防洪大堤生態(tài)景觀帶，綜合開發(fā)生態(tài)居住及綜合配套，觀光服務餐飲、觀賞接待兼生產安置，市政道路亮化綠化。四 項目確定本項目作為長沙市岳麓區(qū)重大招商項目，區(qū)委、區(qū)政府高度重視，于2005年5月24日與浙江金昌房地產集團有限公司簽訂了西湖文化園規(guī)劃建設框架協(xié)議，以“政府引導、市場運作”的模式確定浙江金昌集團為項目戰(zhàn)略合作伙伴。

6、2005年10月31日長沙市政府就本項目出具市長辦公會議紀要，確定了本項目的運作模式。2005年11月31日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團在香港舉行的湖南省“港洽會”上簽訂了龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）合同書確定了本項目的實施。2007年6月9日長沙市岳麓區(qū)政府與浙江金昌集團簽訂了長沙市龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）籌資建設相關事宜合同書進一步確定了本項目的具體實施，項目用地進入拆遷補償安置階段。為進一步有序、有效開展工作，特編制本項目可行性研究報告。第一章 項目投資與開發(fā)實施單位簡介（本章由集團公司編寫）第二章 可行性研究報告編制依據(jù)一 項目實施相關批準文件2004年8

7、月25日 湖南省發(fā)改委關于長沙市岳麓區(qū)龍王港中下游防洪工程可行性研究報告的批復2004年11月 3日 長沙市規(guī)劃局西湖文化公園概念性規(guī)劃方案專家咨詢會會議紀要2005年 3月22日 長沙市規(guī)劃局西湖文化園規(guī)劃有關部門意見咨詢會會議紀要2005年 7月 8日 長沙市規(guī)劃局關于請求審批西湖文化園規(guī)劃設計要點的請示及長沙市人民政府批復2005年 9月28日 長沙市規(guī)劃局西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案評審會會議紀要2005年10月20日 長沙市規(guī)劃局（研究西湖文化園項目規(guī)劃建設問題）局長辦公會議紀要2005年10月26日 長沙市政府（研究龍王港下游防洪綜合整治工程建設）市長辦公會議紀要2005年11月

8、2日 長沙市規(guī)劃局關于西湖文化園有關問題的請示及市政府批復意見2005年12月 6日 長沙市環(huán)保局西湖文化園建設項目環(huán)境影響初審意見2005年12月 6日 長沙市發(fā)改委關于龍王港下游防洪綜合整治工程立項的批復2005年12月25日 湖南省建設廳龍王港下游防洪綜合整治工程（西湖文化園）建設項目選址意見書2006年 3月24日 長沙市規(guī)劃局龍王港下游防洪綜合整治工程建設用地規(guī)劃許可證2006年 7月25日 長沙市水利局關于岳麓區(qū)麓山垸泵站設計有關問題的會議紀要2006年12月14日 湖南省水利廳關于報送長沙市岳麓區(qū)麓山垸西湖片治澇方案調整的意見函2007年 3月 9日 中共長沙市委常委辦公會議紀要

9、2007年 4月10日 國土資源部關于長沙市城市建設農用地轉用和土地征收的批復2007年 4月27日 湖南省政府長沙市龍王港下游綜合整治工程農用地轉用、土地征收審批單2007年 4月28日 長沙市規(guī)劃局西湖文化園修建性詳細規(guī)劃方案審查會會議紀要二 可行性研究報告編制參考資料1、長沙市城市總體規(guī)劃（2003-2020） 2、岳麓山國家重點風景名勝區(qū)總體規(guī)劃2003-2020 3、長沙市岳麓廣場周邊地段控制性詳細規(guī)劃 4、長沙市城市防洪總體規(guī)劃 5、岳麓山國家級風景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃 6、西湖文化園概念性詳細規(guī)劃方案 7、西湖文化園修建性詳細規(guī)劃方案 8、西湖文化園規(guī)劃設計要點 9、咸嘉湖景

10、區(qū)詳細規(guī)劃設計要點 10、風景名勝區(qū)規(guī)劃規(guī)范 11、城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 12、其它相關法律、法規(guī)及政府文件第三章 項目介紹一 總項目概況西湖文化園是一個綜合性項目，由龍王港下游防洪大堤、主題公園、綜合（房地產開發(fā)）用地、生產安置用地和濱湖路建設五個分項目組成。（一）項目地理位置本項目地處長沙市區(qū)西部，岳麓區(qū)的中心地段，是長沙市中心“一環(huán)”繁華區(qū)范圍，項目位于龍王港以東、以南，濱湖路以西，楓林路以北。本項目用地處于岳麓山風景名勝區(qū)三級保護區(qū)范圍，本用地南向楓林路與岳麓山相依、西面北面與龍王港風光帶相連、東與湘江濱水區(qū)毗臨，東北角現(xiàn)為西漢王陵公園。（二）項目地塊交通優(yōu)勢本項目地塊交通優(yōu)勢十分明

11、顯，南側楓林路（三一九國道）是長沙市的東西向主干道，通過橘子洲大橋連接河東五一大道；西側金星大道是岳麓區(qū)中心南北向的城市主干道；北面咸嘉湖路是城市次干道，規(guī)劃中的湘江營盤路大橋將連接咸嘉湖路，進一步拉近了本地塊與河東的距離；東面新建濱湖路，連通了楓林路與咸嘉湖路。本地塊東面有長沙的主要內河湘江；通過楓林路、五一大道到長沙火車站僅10分鐘車程；通過南北二環(huán)路、長沙大道到機場40分鐘車程；汽車西站就在楓林路上。水路、航空、鐵路、公路交通都十分方便。（三）項目所在地環(huán)境1、自然環(huán)境：岳麓區(qū)空氣潔凈、水質良好，生態(tài)環(huán)境絕佳，具有最佳人居品質的先天優(yōu)勢。西湖文化園主題公園定位于“長沙西客廳、省會西大門”

12、的形象要求，以湖港相融、山水相映為景觀特色，具有觀光游覽、生態(tài)濕地、水上休閑、綜合接待等功能；是展示岳麓山山水風光、展現(xiàn)長沙旅游動力的、極具現(xiàn)代文化的城市開放式景區(qū)。本所在地自然環(huán)境創(chuàng)立了本項目宜居、宜游、宜商、宜賞的綜合性。2、人文環(huán)境：岳麓區(qū)是全國文化教育的密集區(qū)，長沙市31所高校有20多所座落于岳麓區(qū)，承轉“中國四大書院”之首的“千年學府”岳麓書院的湖南大學和中南大學、湖南師大等眾多知名學府 布于岳麓山周邊。長沙國家高新技術開發(fā)區(qū)，岳麓山國家大學科技園和岳麓山大學城齊集于此。科技岳麓、數(shù)字岳麓是岳麓區(qū)投資環(huán)境中的最獨特的環(huán)境優(yōu)勢之一。岳麓區(qū)又是長沙名人的集聚中心，古代有朱熹、張栻 、陸九

13、淵、曾國藩、左宗堂、王夫立在岳麓書院講學、求學，現(xiàn)代有毛澤東、蔡和森、羅學瓚、張昆弟等革命家在岳麓山聚會，在橘子洲流連；岳麓山的蒼松翠柏中安葬著黃興、蔡鍔、陳天華、姚宏業(yè)、焦達峰、蔣湘武、劉道一、陳作新、劉昆濤等革命家的忠骨。現(xiàn)代名將肖勁光、陶峙岳生長于斯，當今20多位“兩位”院士在此工作。人文資源的高密度聚合，在全國是極其罕見的。3、綜合配套環(huán)境：岳麓區(qū)不僅是長沙文化教育的中心，又是城市中心的主要部分，本項目所在地溁灣鎮(zhèn)是河西的中央商務圈。通程商業(yè)廣場是市區(qū)最大商業(yè)廣場之一。省中醫(yī)院、省腫瘤醫(yī)院、市第四醫(yī)院、市結核病院、省武警醫(yī)院分布溁灣鎮(zhèn)，影城、酒店、農貿市場、中小學校、幼兒園等各項生活配

14、套十分齊全。（四）項目建設規(guī)模1、項目建設用地：總項目建設用地： 171.00公頃（2566畝）；分項目建設用地：龍王港大堤、風光帶用地： 28.77公頃（432畝），主題公園用地： 81.12公頃（1217畝），生產安置（公園協(xié)調區(qū)）用地： 9.33公頃（140畝），綜合（房地產開發(fā)）用地： 44.00公頃（660畝），濱湖路用地： 7.77公頃（117畝）。2、項目（建設內容）建筑面積總項目建筑面積： 1 321800平方米；分項目（建設內容）建筑面積：龍王港大堤、風光帶用地：防洪堤、防洪通道、綠化帶、麓山垸排漬泵站等，主題公園用地：亭、臺、樓、閣、廊等 3000平方米，生產安置（公園協(xié)調

15、區(qū)）用地：餐飲、接待等，266800平方米，綜合（房地產開發(fā)）用地：商業(yè)、居住、公建，1052000平方米，濱湖路用地：道路、市政管線、箱涵、綠化、亮化等，全長1214米，路幅36米（局部42米）。其中主題公園建設內容包括：環(huán)湖游路6.03萬平方米，鋪裝廣場3.77萬平方米，花木綠化26.5萬平方米，停車場4800平方米，取水泵站及取水口上延管道、湖底及湖岸線處理、公園游堤及島嶼建設、水泵循環(huán)系統(tǒng)及排水（污）設施、水電市場設施等。3、項目投資額：總項目投資額： 615500萬元；分項目投資額：龍王港大堤風光帶： 13000萬元，主題公園： 42000萬元，生產安置（公園協(xié)調區(qū)）用地： 5080

16、00萬元，綜合（房地產開發(fā)）用地： 46000萬元，濱湖路用地： 6500萬元。4、項目資金來源：項目資金來源的分別為財政拔款、投資單位自籌和區(qū)、街道單獨招商合作三類。1）市、區(qū)二級財政拔款項目為：龍王港大堤風光帶、主題公園及濱湖路 計61500萬元。2）投資單位自籌資金項目為：綜合（房地產開發(fā)）用地項目 計508000萬元。3）區(qū)、街道單獨招商項目為：（公園協(xié)調區(qū)）生產安置用地項目 計46000萬元。（五）項目建設時序：本項目為一次總體規(guī)劃，分期實施。實行總項建設公益項目優(yōu)先，開發(fā)項目建設基礎建設優(yōu)先的時序原則。具體時序為：1、總項目建設： 2006年3月2015年12月，歷時10年。2、分

17、項目建設：龍王港大堤、風光帶、防洪通道： 2006年3月2009年5月；主題公園建設： 2007年8月2010年9月；濱湖路建設： 2007年8月2008年12月；(公園協(xié)調區(qū))生產安置項目建設： 2007年10月2011年9月；綜合(房地產開發(fā))用地項目建設： 2007年12月2015年12月。二 房地產開發(fā)項目概況西湖文化園項目（龍王港下游防洪綜合整治工程）是市政府確定的“整體打捆、生地掛牌”的大型綜合性捆綁式投資項目，根據(jù)我集團公司與岳麓區(qū)人民政府簽訂的相關協(xié)議，由我公司籌資建設西湖文化園范圍公益性項目，而（房地產開發(fā)）綜合用地作為投資回報用地。公益性項目投資的社會效益、環(huán)境效益的實現(xiàn)，

18、全部要由房地產開發(fā)項目的經(jīng)濟效益來實現(xiàn)。所以在以后的闡述中，將把房地產開發(fā)項目放在一個主要的位置。（一）項目地理位置及環(huán)境本項目地處長沙市岳麓區(qū)西湖文化園，即東經(jīng) 113.04，北緯28.21。位于西湖文化園龍王港大堤以南，東臨濱湖路、南瀕西湖主題公園水面、西隔主題公園隔離帶與（公園協(xié)調區(qū)）生產安置用地為鄰。“湘江作帶，麓山為屏；一湖水碧，兩山林深。左盤龍王，右踞王陵；市府前庭，省會西門”。項目得天獨厚的地理自然環(huán)境是充滿詩情畫意的。（二）項目交通優(yōu)勢除上述總項目的交通優(yōu)勢外，本項目還具備以下交通特色優(yōu)勢：1、規(guī)劃中的地鐵將在本居住區(qū)的北主入口咸嘉湖路設西湖站，在公園南大門楓林路上設有一個地鐵

19、樞鈕站，將大大方便本居住區(qū)業(yè)主居民的快速出行。2、本龍王港防洪通道由10米加寬到20米，與公園環(huán)湖路和城市道路濱湖路相連通構成居住區(qū)的外環(huán)交通線。3、本居住區(qū)的北主入口將兼作為西湖文化園的北大門，在南端臨湖設一游船碼頭，與公園主入口南大門碼頭構成水上航路。4、本居住區(qū)內交通將采用人車分流，利用防洪通道與公園水面3.5米的高差，將居住區(qū)內車行道設在負一層，人行道在地面。（三）項目建設規(guī)模：1、項目建設用地： 44公頃（660畝）； 其中：教育（小學）用地： 1.4公頃（21畝）。2、項目總建筑面積： 135142萬平方米；1）地面建筑面積： 105.2萬平方米，其中：配套商業(yè)面積： 6.6萬平方

20、米，配套公共建筑： 4.6萬平方米，住宅面積： 9410萬平方米。2）地下建筑面積： 3037萬平方米； 其中：地下汽車庫： 2330萬平方米，地下人防兼設備用房： 3萬平方米，地下綜合用房： 4萬平方米。3、項目投資估算： 人民幣51億元；其中：土地成本估算： 24億元，建筑安置工程費用： 18億元，配套及其他費用： 9億元。3、項目建設時序1）本項目將分作三期開發(fā)建設，每期建設周期為三年，計8年全部完成：2007年12月2010年12月 第一期工程建設，2009年10月2012年10月 第二期工程建設，2011年10月2014年10月 第三期工程建設， 2015年10月 綜合配套、場外工程

21、全部完成。2）本項目按地域分東、中、西三塊作為分期建設地塊，建設順序優(yōu)先考慮，從東到西。第四章 項目建設背景和重要意義一 項目建設背景1、項目建設用地現(xiàn)狀本項目建設用地“咸嘉湖”2565畝，其中西湖街道的西湖漁場漁池水面1402畝，龍王港水域及大堤用地460畝，本區(qū)域內現(xiàn)有房屋總面積約9500平方米，全部為磚混、磚木和棚屋結構。西湖漁場建于1973年，以前原是一片低洼水田，長年受龍王港洪水侵害，十種九不收。1973年郊區(qū)人民政府集全部勞力將原水田以人工方式挖成漁池。多年來西湖漁場一直處于低水平的養(yǎng)魚狀況，以城市酒店的下腳泔水在漁池堤路上發(fā)展棚屋養(yǎng)豬，將其糞便作為養(yǎng)魚的飼料。隨著城市化的推進，大

22、量外來租佃戶以這種違章棚屋為作坊，生產劣質食品。湖水又黑又臭，蚊蠅集聚，可以說是長沙市區(qū)最臟、最臭的地方。地塊內兩千多居民生活質量極差，道路不暢，垃圾遍地，污水橫流。嚴重影響了岳麓區(qū)“山水名區(qū)”的對外形象。龍王港為湘江一級支流，全長31公里，流域面積173平方公里。由于上游河流高差大，下游枯水期水位僅為27米，湘江洪水期水位高達37米以上，西湖漁場路面標高僅為29米，連年洪水不僅造成西湖漁場十年九澇，也對望月湖小區(qū)4萬多居民安全構成很大威脅，1998年江澤民總書記曾親臨龍王港大堤指揮抗洪。2、項目的提出根據(jù)城市總體規(guī)劃和岳麓山國家級風景名勝區(qū)總體規(guī)劃，本地塊規(guī)劃為咸嘉湖景區(qū)西湖文化園，龍王港下

23、游防洪大堤按200年一遇標準規(guī)劃設計。長沙市政府于2004年確定本項目為防洪、居住、風景游賞、觀光服務、市政設施建設綜合性打捆項目，為解決資金來源，以“政府引導、市場運作”方式實施。岳麓區(qū)在2004年將本項目列入戰(zhàn)略性重大項目對外招商。3、項目前期工作成果2005年應岳麓區(qū)人民政府邀請，本集團公司與區(qū)政府陸續(xù)簽訂了投資建設本項目的三個系列合同，確立了戰(zhàn)略合作伙伴的關系，積極地開展項目各項前期工作。2004年12月編制了西湖文化園概念性規(guī)劃方案，2005年3月召開了西湖文化園概念性規(guī)劃方案王家咨詢與評議，2005年5月完成了西湖文化園概念性評級方案的編制和評審工作，2005年12月底前完成了項目

24、的立項批復、環(huán)境影響初審，項目選址、規(guī)劃用地審批工作。并開始了龍王港防洪大堤建設的前期工作。2006年1月對龍王港防洪大堤進入實質性投資，開始征地拆遷工作。2006年3月龍王港防洪大堤開工建設，支付了首期工程款4000萬元。2006年3月完成了項目建設用地規(guī)劃許可證申批領發(fā)工作。2006年12月底前編制西湖文化園修建性評細規(guī)劃，辦理項目用地、農用地征用申報手續(xù)。2007年3月、4月完成了西湖文化園修建性評細規(guī)劃的初審和復審工作。2007年4月利用集團各種有利資源，協(xié)助市、省國土部門，完成了農用地轉用、工地征收的國土資源部的申報、批準工作。省政府下達項目農地轉用、土地征收審批單。我集團公司支付了

25、總項目的各項征地稅費4000多萬元。2007年6月我集團公司參與項目征地拆遷安置補償工作，支付首期征遷費用1.6億元。2007年6月、7月完成了岳麓山咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃的編制和市級規(guī)劃評審。2007年8月、9月完成了土地掛牌二次進窗、依法合理設置掛牌前置條件等掛牌前期準備工作。足額支付了二、三土地征遷費用7000萬元。二 項目建設的重大意義本項目建設具有重大的社會效益、環(huán)境效益和相應的經(jīng)濟效益。1、項目建設的重大社會效益1）本項目的建設，建成了龍王港下游防洪大堤，解除了龍王港下游十余萬居民的生命財產安全隱患，防洪標準達到了抗二百年一遇等級。2）本項目的建設，將極大地提高了原西湖漁場漁民（農民）

26、的生產、生活質量，生產、生活二項安置用地得到有效的落實。3）主題公園的建設，將為廣大市民提供了山水游賞、漁業(yè)觀光、垂犯錯誤美食、水上休閑、運動健康的城市開放式公園。提高了長沙西大門、岳麓山風景名勝區(qū)的綜合接待能力。4）濱湖路的建成，進一步優(yōu)化了本區(qū)塊的城市交通條件，完善了本區(qū)塊的供電、供水、供氣、排水、排污市政功能。5）高品質居住區(qū)的建設，將成為長沙全新的現(xiàn)代、生態(tài)、時尚的全國示范居住區(qū)。明顯改善長沙市民的居住模式，將會產生深遠的影響力。2、項目建設的重大環(huán)境效益1）龍王港防洪大堤綜合整治完成后，將改變龍王港河水垃圾成堆、洪水期水質混濁、枯水期水質發(fā)臭的現(xiàn)狀；大堤內坡親水平臺和石砌護坡完工和外

27、坡風光帶的建成，將構成以“龍港鶯舞”為特色的景觀，成為西湖文化園優(yōu)美自然環(huán)境的重要組成部分。2）主題公園的建設將告別原西湖漁場極端“臟、亂、差”的歷史。以清澈的湖面、柳暗花明的湖堤島嶼、“登軒等月”的牛形山、龍頭山觀景臺為骨架的西湖新十景取而代之。主題公園的水面以梅西湖數(shù)千畝的水庫凈山補水、換水；增加了生態(tài)濕地、“城市之門”、“芙蓉出水”兩個城市廣場雕塑，營造分區(qū)植物景觀林，建設“項鏈”式湖堤和小島、自由隨意的水體岸線，將使本區(qū)塊自然環(huán)境得到脫胎換骨式的提升，成為長沙岳麓山下一顆璀璨的明珠。3）公園協(xié)調區(qū)和綜合開發(fā)區(qū)經(jīng)過精心規(guī)劃、合理布局，將以全新的現(xiàn)代化綜合商務、生態(tài)居住的模式，將極大地優(yōu)化

28、本區(qū)塊生活、居住環(huán)境。3、項目建設的經(jīng)濟效益1）龍王港防洪大堤的建成，西湖主題公園的項目推出，將原西湖漁場低洼地的土地價值提高了近十倍。本宗土地的掛牌成本的溢余值將是巨大的，高額的土地出讓金收益，不但解決了本項目公益項目6億多元的資金來源，還給市、區(qū)兩級政府帶來相當?shù)呢斦杖搿?）本項目50多億的房地產投資建設和項目建成后的經(jīng)濟經(jīng)營，將給國家和地方政府帶來可觀的稅費收益。3）本項目生產安置用地的經(jīng)營性項目建成，將為原西湖漁場的漁民（農民）提供長遠的就業(yè)崗位。房地產項目的商業(yè)配套用房和生產安置經(jīng)營用房的購置和租賃，將給許多業(yè)主和經(jīng)營者提供經(jīng)商場所，提供創(chuàng)業(yè)發(fā)展的機會。4）本項目的房地產開發(fā)經(jīng)營也

29、將有長遠的、綜合性的經(jīng)濟效益。第五章 項目市場調研本次可研報告編寫，沒有委托房地產顧問公司作專業(yè)市場調查，短期內收集的資料存在局限性，有待土地摘牌后，委托專業(yè)顧問公司進一步編寫更為準確詳盡的調研報告。一 長沙地產市場分析長沙作為湖南省省會、全國地產二線城市，前五年地產市場處在緩慢發(fā)展狀態(tài)，今年由于異常因素，房地產經(jīng)營性土地出讓價格有了迅猛的提高，這種異?，F(xiàn)象，會給房地產市場帶來巨大的市場風險，對本項目的土地出讓價的最終確定，增大了可變因素。2002年2006年長沙地產市場在數(shù)量、規(guī)模、平均單價和土地開發(fā)強度等方面處于一個平穩(wěn)的增長發(fā)展階段。而今年在明顯提高了容積率（07年以前平均容積率為2.0

30、以下，07年平均容積率達3.0）的情況下，單位地價出現(xiàn)了極端異常的增長。而近期正在掛牌階段地塊的起始價有了較大幅度的回落，從而有利于房地產業(yè)健康、待續(xù)的發(fā)展?，F(xiàn)將上述分析的調查數(shù)居列表如下。附表一：歷年房地產開發(fā)用地出讓數(shù)據(jù)表年份出讓面積（hm2）出讓金總額（萬元）出讓土地平均單價年漲幅（%）（元/m2）（萬元/畝）2002326.66176018538.835.92003529.11316369579.939.8611.02004565.34350229619.541.33.62005785.92506587644.643.04.12006948.88651858687.045.86.520

31、07（已成交）218.3113328366105407.08042007正在掛牌82.221251931522.7101.5122注：出讓總金額2002年2006年均為成交價2007年已成交部分為成交價2007年正在掛牌部分為起始價，成交價將有較大幅度加價。附表二：長沙市2007年已成交部分地塊數(shù)據(jù)一覽表地塊編號座落出讓面積（m2）性質容積率起始價(萬元)成交價(萬元)漲幅（%）單價樓報價(元/m2)商住元/m2萬元/畝2007網(wǎng)掛01號岳麓區(qū)雷鋒大道344142住宅2.034115952001792766184.413832007掛067號岳麓區(qū)天馬村29555住宅1.8657472009.

32、52436162.41353掛066號雨花區(qū)黎托村8632商住4.01475176819.82048136.5512掛065號開福區(qū)撈刀河鎮(zhèn)352764住宅1.534360349881.897565.0650掛064號天心區(qū)青園路10131商住3.0224980002567897526.42632掛063號芙蓉區(qū)東二環(huán)7917商住5.83748415010.75142349.5887掛062號岳麓區(qū)觀沙嶺21815商住5.04569800075.13667244.5733望2007掛016號望城縣含浦鎮(zhèn)153860住宅3.010377840007095460364.018202007掛057號

33、天心區(qū)天劍路52103住宅3.0217433920080.37524501.62508望2007掛012號望城縣銀星鎮(zhèn)281067住宅2.013864520002751850123.39252007掛056號岳麓區(qū)銅盆路33239住宅3.683731000019.43009200.6836掛053號開福區(qū)新河三角洲785199商住5.03.546383092000098.311717781.12929掛051號雨花區(qū)體育彩城43965住宅2.288351330050.53025201.71375掛044號天心區(qū)黃土嶺正街45070商住6.53.0300005330077.711826788.4

34、2628掛030號岳麓區(qū)西湖漁場7667住宅3.0982173076.22256150.4752小 計2183126平均3.256450941332836106.66105407.01462附表三：長沙市正在掛牌土地起始價一覽表地塊編號座落出讓面積（m2）性質容積率起始價(萬元)單價樓報價(元/m2)商住元/m2萬元/畝2007掛089號雨花區(qū)鄱陽村91463住宅1.56847748.649.944992007掛085號芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)101614住宅2.8148821464.697.64523084芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)159502商、住3.82.8241651515.0101.0541083芙蓉區(qū)東岸鄉(xiāng)

35、183425商、住3.82.8281681535.7102.4548080芙蓉區(qū)望龍村52622商、住3.82.870261335.289.0477079雨花區(qū)洞井鎮(zhèn)59444住宅2.298731660.9110.7755078岳麓區(qū)望城坡70339商、住3.02.5131331867.1124.5747076天心區(qū)南園路22908商、住4.54.063292762.8184.2691075岳麓區(qū)望城坡5524商業(yè)1.35561006.567.1774072芙蓉區(qū)望龍村115344住宅2.2142141232.382.2560掛072號089號小計822185平均2.741251931522.

36、7101.5692長沙市2007年有四宗掛牌土地成交價異常，主要集中在6、7、8三個氣溫最高的月份。上述掛牌土地具有下列特征：1是容積率高，長沙掛044號宗地商業(yè)6.5，住宅3.0；長沙掛53號宗地商業(yè)5.0，住宅3.5；長沙掛064號宗地住宅3.0；望城掛016宗地住宅3.0。如果要達到上述容積率商業(yè)必定為超高層（地面建筑高度超過100米）建筑，住宅為20層高層到30多層的超高層建筑。2是上述四宗用地不僅成交單價很高，而且樓板價（土地出讓總價除以總建筑面積）也很高，長沙市區(qū)三塊宗地成交單價在500萬元800萬元/畝之間，其樓板價均超過2500元/平方米，連城郊的望城含浦鎮(zhèn)的成交單價竟達360

37、萬元/畝以上，樓板價也達1800元/平方米以上，而當?shù)氐淖≌F(xiàn)房銷售價僅2000元/平方米左右。3是上述土地摘牌者均為上市公司，上市公司因其資產盤子大，且房地產上市公司半年度、年度考評審計時，其報表中有儲備土地一項，直接影響其可持續(xù)發(fā)展的指標指數(shù)。市場風險有目共睹，市場也有自我調節(jié)的能力，進入9月份后成交的四塊宗地的樓板價均小于1500元/平方米，其中雨花區(qū)和開福區(qū)各一塊宗地樓板價僅分別為512元/平方米和650元/平方米。而目前還在掛牌的10宗土地掛牌起始價折算樓板價均在800元/平方米以下，土地起始單價均在100萬元/畝上下。估計上述10宗地的成交單價在150萬元250萬元/畝之間，其樓板

38、價估計在700元1500元/平方米之間。二 長沙房產市場分析長沙市現(xiàn)有房地產企業(yè)1200多家，并連續(xù)三年以每年的100多家的數(shù)量在遞增。作為房地產二線城市，越來越多的外地企業(yè)涌入長沙市場，外地房地產企業(yè)數(shù)量約占全市房地產企業(yè)的1/3，而在樓盤建筑面積和地土購置所占比例分別達到全市總量的50%和65%以上。其中有較大影響力的主要為北京、浙江、深圳三地。從近三年來，房地產市場進入了高速發(fā)展和群雄角逐的勢態(tài)。（一）長沙房地產市場的現(xiàn)狀據(jù)長沙市建委、長沙市房地產協(xié)會2007年16月份的統(tǒng)計資料和分析，長沙市的房地產市場現(xiàn)狀如下：1、基本情況上半年全市共完成房地產開發(fā)投資174.69億元，房屋施工面積2

39、780萬平方米，其中新開工面積901萬平方米，房屋竣工面積355萬平方米，房屋銷售面積459萬平方米。2、上半年房地產開發(fā)的幾個特點特點一：新辦開發(fā)企業(yè)繼續(xù)增加，上半年新增開發(fā)企業(yè)99家，其中外地來長投資企業(yè)25家，比去年同期增加7家，說明外地投資商看好我市房地產市場。特點二：房地產投資保持高速增長，土地購置投入加大。上半年完成房地產投資174.7億元，同比增長59.7%。其中土地購置費85.6億元，同比增加82.4%。特點三：市場供應充足，結構趨于合理。商品房施工面積、新開工面積、竣工面積同比增長分別為36.57%、55.42%、26.62%。其中住宅施工面積2127萬平方米，同比增長40.

40、14%，新開工面積729萬平方米，同比增長63%，竣工面積272萬平方米，同經(jīng)增長28.33%。以上數(shù)據(jù)說明商品房市場供應充足，住宅面積比大幅增加，而辦公樓、營業(yè)房、其他用房所占比例下降，結構趨于合理。3、房地產投資結構情況住宅建設完成投資140.02億元，占總投資額90.01%，比去年同期增長58.14%；辦公寫字樓建設完成投資3.8億元，占總投資的2.17%；商業(yè)營業(yè)房建設完成投資19.75億元，占總投資的7.72%。住宅投資所占比例增加，辦公寫字樓、商業(yè)營業(yè)房投資所占比例減少。4、各類商品房竣工面積分析上半年商品房竣工面積355.21萬平方米；其中普通住宅271.96萬平方米，占76.5

41、6%；別墅、高檔公寓68.41萬平方米，占19.26%；經(jīng)濟適用房14.53萬平方米，占4.09%；辦公樓7.08萬平方米，占1.99%；商業(yè)營業(yè)用房42.5萬平方米，占11.96%。5、商品房積壓、滯銷分析上半年現(xiàn)房積壓滯銷面積58.01萬平方米，其中一年至三年滯銷面積41.73萬平方米，三年以上積壓面積16.28萬平方米；滯銷積壓房屋商業(yè)用房占比例最大達44.9%，其次為其他用房占30.5%。上述滯銷積壓房屋比例在全國同類城市中屬中等偏低狀態(tài)。（二）長沙市房地產市場趨向分析1、 2002年到2007年統(tǒng)計數(shù)據(jù)1）投資額的增長年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年投

42、資額（億元）81.7883122.5551175.5376256.3500303.8612174.6900增幅（%）49.843.246.018.559.67（同比增幅）2）施工、竣工面積增長年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年施工面積（萬平方米）833.941102.121462.411913.572411.942780.77增幅（%）32.1632.6930.8526.0436.57（同比增長）竣工面積（萬平方米）332.12443.24591.90515.16547.09355.21增幅（%）30.4533.54-14.896.2029.85（同比增長）3）商

43、品房銷售額、銷售面積、銷售單價的增長年份2002年2003年2004年2005年2006年2007年銷售額（億元）41.814166.6279107.2486116.2249196.1129176.1683增幅（%）59.3460.978.3768.7479.97銷售面積（萬平方米）232.10325.82519.95536.99741.69459.25增幅（%）40.3859.583.2838.1223.84銷售單價（元/m2）180220452063216426443836增幅（%）13.490.884.922.1845.08表四：長沙市銷售樓盤均價統(tǒng)計表樓盤名稱座落類型銷售均價（元/m2

44、）商業(yè)住宅湘江北尚開福區(qū)新河三角洲高層住商130004000保利閬峰云壁天心區(qū)省府路以南別墅、公寓8500上庭苑天心區(qū)省府西側住宅4200都市金銀雨花區(qū)砂子塘住宅5300未來城科學家園岳麓區(qū)岳麓大道北住商6000200003900鵬程世家開福區(qū)迎賓路住宅56002076芙蓉區(qū)曙光路住宅3800沁園春御院岳麓區(qū)桐梓坡路住商80003500岳麓山公館岳麓區(qū)五星壓公寓10000岳麓1號大廈岳麓區(qū)咸嘉村公寓5300芙蓉新城芙蓉區(qū)赤崗路住宅3698陽光100新城岳麓區(qū)南二環(huán)高層住宅5000綠城桂花城芙蓉區(qū)南二環(huán)高層住宅4680七彩麗都5100億富中心6300新青年公寓6600融科三萬英尺5580卓越蔚藍

45、花園100004800白沙品城5000天心華庭6600財富金銀20000300002、 長沙市房地產市場趨勢分析長沙市房地產市場從2002年到2006年處于平穩(wěn)發(fā)展階段，從統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，房地產二線城市的長沙房地產市場屬初級發(fā)展階段，其明顯的標志是商品房開發(fā)的施工面積、竣工面積、銷售面積和投資額、銷售額逐年以30%以上的增幅增長，而商品房的銷售單價年平均增幅不到15%，遠遠低于全國同類城市。而2007年長沙房地產市場進入一個快速發(fā)展階段。外地大型房地產集團進駐長沙，投資長沙；帶來的變化不僅僅是土地出讓價的大幅上漲，其更為重要特征是：房屋銷售單價迅速上升，不同類型房價差距拉大，房屋品質明顯提高。2

46、007年上半年普通住宅全市銷售均價達3536元/平方米，同比增長28.42%。高檔住宅（別墅、高層精裝修房）單價突破12000元/平方米，而經(jīng)濟適用房為1680元/平方米。其間大量使用節(jié)能設計，結構抗震等級提高，經(jīng)典別墅、精裝修高層住宅的出現(xiàn)，極大地提高了商品房的品質。長沙市2003年至2006年人均生產總值從17995元增長到28739元，年增幅20%左右。居民人均支配收入從8731元增長到13924元，年增幅也為20%左右。居民人均可支配收入增幅明顯大于前5年的商品房平均價增幅。與全國同類城市相比，長沙市的房價也是偏低的。長沙市民對商品房價格上升尚存在相當?shù)某惺芸臻g。三 本項目的市場定位

47、1、市場立足點：通過對上述的地產市場和房產市場分析，本房地產開發(fā)項目應立足于得天獨厚的自然環(huán)境、河西中央商務圈的區(qū)位優(yōu)勢，以及本集團公司人居環(huán)境金牌建設的傳統(tǒng)風格，品牌意識等強勢；因地置宜確定產品定位。2、產品定位：本項目的產品定位為：領馭長沙市頂端房產，充分體現(xiàn)濱湖、生態(tài)、市中心、現(xiàn)代等特色，以景觀高層住宅和濱湖花園洋房為主導產品。3、目標群體鎖定：政府官員，企業(yè)家，高等院校教授、講師，高級科技人才，白領精英，文藝、演藝、體育明星，股市成功者以及社會各界達賢。第六章 規(guī)劃設計目前已完成的規(guī)劃有西湖文化園修建性詳細規(guī)劃和岳麓山風景名勝區(qū)咸嘉湖景區(qū)詳細規(guī)劃，本章內容主要依據(jù)上述兩個規(guī)劃編寫。一

48、總項目規(guī)劃設計簡述1、西湖文化園項目總平面設計西湖文化園總平面象一把彩色打開的折扇，楓林路、濱湖路是折扇的扇骨，上方龍王港優(yōu)美的曲線就象彩扇的扇邊，而總平面圖就是彩扇精美的扇面。按上報省、國家國土資源部門備案批準的西湖文化園各分項目用地分界線在圖上以紅色點劃線表示。主題公園用地占總用地的大部分，位于總用地中南部。主題公園藍色的湖面岸線自然、靈動，環(huán)湖道路與湖岸線若即若離，象一條項鏈將湖岸景點、長堤、湖中島嶼串成一圈。湖邊北南兩個主入口和兩個碼頭依108的岳麓山與市政府的視線通廊主軸線遙遙相對。南端楓林路與濱湖路相交處為濕地公園“蘆蕩鷺舞”景點。龍王港防洪大堤目前已建設完工，大堤南側設置了防洪通

49、道，防洪通道兩側為龍王港風光帶景觀式生態(tài)綠帶。湖面以北、龍王港風光帶以南、楓林路以西是房地產開發(fā)綜合用地。湖面以西、龍王港風光帶以東、楓林路以北的三角形地塊是公園協(xié)調區(qū)生產安置用地。該用地以楓林路與龍王港風光帶交匯處為主入口，次入口設置于防洪通道環(huán)線，此外在環(huán)湖上設置人行出入口兩個。西湖文化園的功能分區(qū)為一帶五區(qū)，一帶為龍王港生態(tài)景觀綠帶，五區(qū)分別為房地產開發(fā)綜合用地區(qū)、主題公園水上觀光休閑區(qū)和龍頭山生態(tài)觀光游覽區(qū)、觀光服務區(qū)和體育健身區(qū)。咸嘉湖景區(qū)（泛西湖主題公園）十景分別為：龍王港生態(tài)景觀綠帶的“龍港鶯舞”，水上觀光休閑區(qū)的“古堤遺韻”、“西堤夕照”、“湖亭晚歸”、“東堤柳飄”、“出水芙蓉”和“蘆蕩鷺舞”，用地東南側牛形山生態(tài)觀光區(qū)的“夏夜聽蟬”、“登軒待月”和“秋風含露”。植物景觀設計分別為：龍王港河岸草坡植物景觀帶，西、北、南三個主入口的迎賓植物景觀區(qū)，房地產開發(fā)綜合用地的庭院植物景觀區(qū)，主題公園的濱水植物景觀區(qū)和自然山林植物景觀區(qū)。2、交