二手房交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策研究

1、二手房交易市場(chǎng)的現(xiàn)狀、問題及對(duì)策研究【摘要】隨著國(guó)家對(duì)新建商品房市場(chǎng)調(diào)控力度的加大和存量房市場(chǎng)的逐步擴(kuò)大，二手房市場(chǎng)將逐步發(fā)育成熟，成為與一手房市場(chǎng)相競(jìng)爭(zhēng)和共存的市場(chǎng)形態(tài)。xx市二手房交易市場(chǎng)在不斷發(fā)展的進(jìn)程中，始終存在著房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)行為不規(guī)范、人員素質(zhì)偏低、行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)狀況令人堪憂等不容忽視的問題。究其原因，主要是政府政策指引不足、行業(yè)行政管理不完善、金融機(jī)構(gòu)支持力度小、行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督不到位等。xx市應(yīng)當(dāng)從當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出發(fā)，增強(qiáng)政府以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房市場(chǎng)的支持力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的建設(shè)及監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶之間的溝通，從而推動(dòng)xx市二手房交易市場(chǎng)的健康發(fā)展?！娟P(guān)

2、鍵詞】 二手房交易 現(xiàn)狀 問題 對(duì)策目 錄* 封面-1* 摘要 關(guān)鍵詞-2* 目錄-31 緒論-41.1 前言-41.2 研究背景-41.3研究意義-42 市場(chǎng)現(xiàn)狀-52.1二手房交易概況-52.2市場(chǎng)需求旺盛的原因分析-53 存在的主要問題及原因分析-63.1存在的主要問題-63.2原因分析-84 二手房市場(chǎng)存在問題的對(duì)策研究-94.1增強(qiáng)政府對(duì)二手房市場(chǎng)的政策支撐力度-94.2增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房交易的支持力度-104.3加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)-104.4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管-115 結(jié)論-11參考文獻(xiàn)-12【正文】1.緒論1.1前言回首二手房交易巿場(chǎng)十幾年來的發(fā)展，期間走過了

3、起步、發(fā)展、高峰、調(diào)整的各個(gè)階段。本文通過對(duì)二手房市場(chǎng)的挖掘，分析xx市房地產(chǎn)銷售現(xiàn)狀以及xx市二手房市場(chǎng)發(fā)展存在的主要問題的基礎(chǔ)上，提出完善xx二手房市場(chǎng)健康發(fā)展的對(duì)策建議，以期推動(dòng)xx二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展。1.2研究背景全國(guó)的房改，從1980年鄧小平提出住房制度改革的總體設(shè)想以來，有了很大的進(jìn)展。特別是國(guó)務(wù)院1994（43）號(hào)文件國(guó)務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定發(fā)布以來，住房制度改革取得了很大成就。全國(guó)范圍內(nèi)已停止了住房的實(shí)物分配，一、二級(jí)市場(chǎng)全面加快開放，特別是2006年出臺(tái)的“國(guó)十五條”中又明確指出“積極發(fā)展住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)，引導(dǎo)居民通過換購(gòu)、租賃等方式，合理改善居住條件

4、”。由此可見，國(guó)家對(duì)新建商品房市場(chǎng)調(diào)控力度的加大和存量房市場(chǎng)的逐步擴(kuò)大，二手房市場(chǎng)將逐步發(fā)育成熟，成為與一手房市場(chǎng)相競(jìng)爭(zhēng)和共存的市場(chǎng)形態(tài)。1.3研究意義二手房交易市場(chǎng)是伴隨著我國(guó)住房制度改革誕生的新興市場(chǎng)，存在問題是不可避免的，但我國(guó)二手房交易市場(chǎng)的發(fā)展前景十分廣闊。隨著二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步完善，人們將更能容易實(shí)現(xiàn)居者有其屋的理想，二手房交易市場(chǎng)像其他市場(chǎng)一樣將為人們的生活水平的提高做出更大的貢獻(xiàn)。2.市場(chǎng)現(xiàn)狀2.1二手房交易概況近年來，xx房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)有序，總體保持平穩(wěn)快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。據(jù)xx市，僅2012年1-8月份，共辦理各類房產(chǎn)交易2452件，面積23萬平方米，交易額8.56億元

5、。交易平均單價(jià)為3818.72元。其中增量房1295件，面積13.54萬平方米,交易額5.7億元,存量房1157件，面積9.46萬平方米，交易額2.86億元。二手房由于價(jià)格相對(duì)低廉，地段較好，社區(qū)成熟等優(yōu)勢(shì)得到大多數(shù)百姓的認(rèn)可，城區(qū)地帶新建商品房?jī)r(jià)格長(zhǎng)時(shí)間居高不下、城市拆遷工作帶來相關(guān)人員的的二次置業(yè)需求、外來人口對(duì)住房的需求逐漸從租賃轉(zhuǎn)向產(chǎn)權(quán)的購(gòu)買、城市交通的拓展完善帶動(dòng)相關(guān)地帶的地域價(jià)值升高等因素都導(dǎo)致了xx市二手房需求量在逐年遞增。2.2市場(chǎng)需求旺盛的原因分析1）價(jià)格相對(duì)商品房較低廉，使二手房成為置業(yè)階梯消費(fèi)中必不可少的一環(huán)。住房者根據(jù)經(jīng)濟(jì)收入的變化，而逐步提高改善自己的居住品質(zhì)，對(duì)于一

6、些收入較低的年輕家庭，由于初次置業(yè)者經(jīng)濟(jì)承擔(dān)能力有限，對(duì)居住品質(zhì)要求也不是很高，價(jià)位低、交通便捷的二手房便成了首選；而對(duì)于一些房改房、已購(gòu)公房及經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)主，他們會(huì)選擇購(gòu)買面積更大、戶型更好、配套更完善且價(jià)格便宜的二手商品房。2）拆遷和城市改造，使二手房成為中低收入者的重要選擇。隨著xx市的城市改造，大批的拆遷戶不得不告別居住了多年的老房子，等待政府的補(bǔ)償和尋找新的住所。例如，由勞動(dòng)西路一帶的拆遷，由于這個(gè)地區(qū)大多是xx市客車廠、xx市油脂廠等工廠的集體宿舍，拆遷補(bǔ)償費(fèi)用是遠(yuǎn)遠(yuǎn)買不起這一地區(qū)的商品房的，加上這些工廠都已倒閉或重組，大部分居民都是下崗或再就業(yè)職工，收入是相當(dāng)有限的。因此，在拆遷

7、后尋求新住所的時(shí)候，二手房會(huì)是他們的重要選擇。3）城市環(huán)境的完善，道路交通建設(shè)加快，使二手房更具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。大多數(shù)新開發(fā)的樓盤配套設(shè)施還沒有建立起來，未形成一個(gè)整體環(huán)境，而二手房以交通便捷、社區(qū)成熟、配套設(shè)施完善等特點(diǎn)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。隨著xx市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境建設(shè)加快步伐，使xx市的交通更加暢通無阻，居民出行時(shí)間將大大縮短。3.存在的主要問題及原因分析3.1存在的主要問題1）政府及有關(guān)部門對(duì)二手房市場(chǎng)的政策指引不夠，缺少現(xiàn)行可行的法規(guī)制度。盡管xx市政府及相關(guān)部門已經(jīng)出臺(tái)了一些房地產(chǎn)政策方案，欲改變一、二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡的現(xiàn)狀，減少了房地產(chǎn)開發(fā)的投入，鼓勵(lì)和促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。然而

8、，針對(duì)二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的相關(guān)政策制度、法律法規(guī)等依舊很少。政府及相關(guān)部門在二手市場(chǎng)的發(fā)展方向、一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間的互補(bǔ)發(fā)展方向及政策指引上，尚未出臺(tái)可行的方案。由此可見，政府在構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)體系的指導(dǎo)職能還未完全健全。2）房地產(chǎn)中介發(fā)展滯后，中介交易不規(guī)范。（1）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)人員素質(zhì)及信譽(yù)度偏低。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)人門檻低，導(dǎo)致目前xx二手房市場(chǎng)從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊。一些小的中介公司趁機(jī)搞不正當(dāng)經(jīng)營(yíng)、不誠(chéng)信待客等不正規(guī)經(jīng)營(yíng)，給整個(gè)行業(yè)都帶來了負(fù)面的影響。不少消費(fèi)者對(duì)中介公司的可信度不髙,持有懷疑甚至厭惡的態(tài)度，從而誤導(dǎo)了消費(fèi)者的正確消費(fèi)。由此衍生出來的一系列問題。目前市場(chǎng)上大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)規(guī)模

9、較小，整體素質(zhì)不高，操作水平過低，基本上還停留在經(jīng)紀(jì)業(yè)的初級(jí)階段。（2）經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)操作不規(guī)范。其一，部分中介公司為了獲得非法利益，暗箱運(yùn)作經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，對(duì)委托人隱瞞與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)有關(guān)的重要事項(xiàng)。其二，利用霸王條款約束業(yè)主，主要包括代理協(xié)議中無代理銷售時(shí)間的限制及不能按時(shí)完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn)。（3）信息不對(duì)稱導(dǎo)致消費(fèi)者自己流失資金。房地產(chǎn)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)中，經(jīng)紀(jì)公司大量占有委托人的交易資金，通過先收取買家房款，拖延辦理過戶手續(xù)的時(shí)間，利用這一時(shí)間差挪用買家資金，導(dǎo)致消費(fèi)者資金的安全缺乏有效的保障措施，從而增加了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)交易風(fēng)險(xiǎn)。3）行業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)狀況堪憂。目前，個(gè)人失信問題普遍存在，司法體系缺少在維護(hù)銀行債權(quán)方

10、面的執(zhí)行力，還沒有完全建立起信用體系，使得二手房信貸無法得到有利保障。3.2存在的主要問題主要原因1）政府政策指引不足。政府相關(guān)部門雖然已經(jīng)減少二手房公積金貸款等一系列措施進(jìn)行了調(diào)控一手房與二手房的失衡。但在如何發(fā)展二手市場(chǎng)、如何促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)互補(bǔ)發(fā)展的政策指引上，基本還是空白，政府在構(gòu)建二級(jí)市場(chǎng)體系的指導(dǎo)職能還未完全體現(xiàn)。2）行業(yè)監(jiān)管不完善。房地產(chǎn)管理部門不行使其權(quán)利，具體表現(xiàn)在：一是有黑心中介、素質(zhì)差的工作人員進(jìn)人。二是房地產(chǎn)管理部門對(duì)經(jīng)紀(jì)人違反相關(guān)法律法規(guī)和職業(yè)道德規(guī)范的行為監(jiān)管不力,一般只是罰款，很少采取吊銷營(yíng)業(yè)執(zhí)照、收回資格證書和刑事懲罰等嚴(yán)厲措施。3）金融機(jī)構(gòu)支持力度小。金

11、融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房市場(chǎng)的傾斜力度不夠，一手房信貸業(yè)務(wù)與二手房信貸業(yè)務(wù)嚴(yán)重不平衡。目前各家金融機(jī)構(gòu)的信貸投人主要集中在房地產(chǎn)開發(fā)以及住房一級(jí)市場(chǎng)貸款，對(duì)二級(jí)市場(chǎng)的關(guān)注度與支持度不夠。盡管近幾年，各金融機(jī)構(gòu)開始將目光投向二手房市場(chǎng),并加大了信貸投入，但相比國(guó)外發(fā)達(dá)銀行，無論是業(yè)務(wù)總量，還是業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)相比，還存在較大差距。據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，美國(guó)國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)住房抵押貸款業(yè)務(wù)中,二手房市場(chǎng)信貸業(yè)務(wù)占比已超過了 60%，而我國(guó)二手房信貸業(yè)務(wù)只占個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的7%。4）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)不規(guī)范。二手房交易活動(dòng)才剛剛起步，有的處于初級(jí)狀態(tài)，組織化程度比較低，活動(dòng)分散,職業(yè)范圍比較狹窄，服務(wù)水平低，缺乏社會(huì)知名度。目前二手

12、房交易存在一些嚴(yán)重問題。如合同簽訂不力，中介公司的違規(guī)操作，使得很多中介機(jī)構(gòu)的誠(chéng)信和交易程序遭到消費(fèi)者的質(zhì)疑。5）客戶對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的信任度不高。目前，xx大多數(shù)業(yè)主和客戶心理上還很難接受房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的服務(wù)，總認(rèn)為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)做事較輕松，收費(fèi)較髙，怕中介公司吃差價(jià)等。4.二手房市場(chǎng)存在問題的對(duì)策研究4.1增強(qiáng)政府對(duì)二手房市場(chǎng)的政策支撐力度政府應(yīng)該適當(dāng)?shù)刂贫ㄒ恍┱呒爸贫葋韺?duì)二手房市場(chǎng)的交易進(jìn)行規(guī)范，如嚴(yán)格防范二手房投機(jī)、炒房行為， 規(guī)范中介的經(jīng)營(yíng)等。政府及主管部門應(yīng)該從偏重一手房市場(chǎng)的政策向一手、二手一起抓的政策進(jìn)行轉(zhuǎn)移,給予二手房市場(chǎng)更多的政策支持。政府應(yīng)盡快出臺(tái)規(guī)范和扶持三級(jí)市場(chǎng)的地

13、方性法規(guī)，目前xx非法中介占據(jù)三級(jí)市場(chǎng)半壁業(yè)務(wù)，急需政府查處。目前辦證要30個(gè)工作日，抵押需要15個(gè)工作日， 政府應(yīng)縮辦證時(shí)間，加快辦事效率。4.2增加金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房交易的支持力度據(jù)調(diào)查，工薪階層是二手房、經(jīng)濟(jì)適用房購(gòu)房的主體。目前制約xx二手房交易最大的問題是購(gòu)房者資金問題，而調(diào)整銀行現(xiàn)行的二手房貸款政策迫在眉睫。xx各大銀行，對(duì)二手房貸款的要求非常嚴(yán)，幾乎到了苛刻的地步,凡是年限超過20年的不允許貸款。為了促進(jìn)xx市二手房市場(chǎng)的發(fā)展，各商業(yè)銀行應(yīng)盡快調(diào)整自己的房地產(chǎn)信貸政策，在促進(jìn)二手房市場(chǎng)發(fā)展的同時(shí)也在壯大自身。各商業(yè)銀行應(yīng)在積極研究簡(jiǎn)化貸款程序、加快放貸時(shí)間和加強(qiáng)產(chǎn)品創(chuàng)新的基礎(chǔ)上，要

14、致力于加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理、嚴(yán)格控制貸款重點(diǎn)環(huán)節(jié)和容易疏漏的環(huán)節(jié)，從源頭控制，加強(qiáng)貸前審查和還貸跟蹤，建立逾期貸款的預(yù)警和催收機(jī)制。4.3加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的自身建設(shè)要不斷提升房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的形象。改變目前中介公司都是一張桌子一臺(tái)電腦，且人員著裝、言行、紀(jì)律方面都不規(guī)范,工作散漫等不良形象。要不斷提升從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。一是探索建立約束從業(yè)人員行為的機(jī)制，實(shí)施經(jīng)紀(jì)人年度注冊(cè)驗(yàn)證制度，建立二手房行業(yè)個(gè)人會(huì)員掛牌與信息記錄制度,組織行業(yè)教育培訓(xùn)等。二是不斷提升從業(yè)人員的專業(yè)技能。二手房經(jīng)紀(jì)人需要對(duì)二手房基本概念和常識(shí)熟透于心，熟練掌握稅率及計(jì)算方法,貸款要求、所需資料及貸款環(huán)節(jié)，過戶資料及環(huán)節(jié)。4.4

15、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的監(jiān)管隨著xx市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)隊(duì)伍不斷壯大，中介機(jī)構(gòu)與二手房市場(chǎng)的默契度也越來越高，中介服務(wù)的種類也越來越多樣化，一些注重服務(wù)、操作規(guī)范、口碑較好的中介公司越來越贏得消費(fèi)者的信賴。但是，xx市目前的房地產(chǎn)中介還沒有規(guī)范，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和人員的價(jià)格違法、賺取差價(jià)、不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)、分割出租、挪用交易資金等違法違規(guī)行為,可以采取記入信用檔案、媒體曝光、取消網(wǎng)上簽約資格等多種管理手段和監(jiān)督措施。建立房地產(chǎn)中介公司誠(chéng)信、接受社會(huì)監(jiān)督，并對(duì)業(yè)務(wù)規(guī)范的房地產(chǎn)中介公司進(jìn)行年度評(píng)優(yōu)和對(duì)外宜傳，樹立行業(yè)榜樣形象，改善房地產(chǎn)中介公司在市民心目中的形象，促進(jìn)本行業(yè)的發(fā)展。5.結(jié)論xx市二手房市場(chǎng)的發(fā)展有著非常廣闊的前景，應(yīng)從當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出發(fā)，增強(qiáng)政府以及金融機(jī)構(gòu)對(duì)二手房市場(chǎng)的支持力度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的建設(shè)及監(jiān)管，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與客戶之間的溝通，從而推動(dòng)xx市二手房交易市場(chǎng)的健康發(fā)