2021年房地產(chǎn)市場調(diào)查報告

1、johan wolfgang goethe: man errs so long as he strives.通用參考模板（word文檔/a4打印/可編輯/頁眉可刪）房地產(chǎn)市場調(diào)查報告 房地產(chǎn)市場調(diào)查報告一、背景介紹從20_年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，_市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個。單拿_為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20_年稅收收入0.9億，20_年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上。可以說，房

2、地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方政府財政收支情況?？v觀20_年20_年_市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，_市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。二、影響房價的變動因素1、房價組成要素：土地費用：目前這是重要組成部分

3、。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。配上圖：需求供給曲線稅金及費用：20_年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔

4、稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導致市場上房屋供大

5、于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤2、社會因素國民經(jīng)濟的發(fā)展水平體制改革的深化程度居民收入水平的變化政策導向社區(qū)環(huán)境選擇地理位臵其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的

6、情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。三、政府的調(diào)控政策三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導，真正將資源推向市場，與國際接軌。體制改革的深化程度稅制的設(shè)臵房地產(chǎn)稅的開征規(guī)范性文件的出臺國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度

7、，這在一定程度導致部分有合法證件的房價正再一次漲價。四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容房地產(chǎn)估價調(diào)查報告西 南 交 通 大 學 希 望 學 院房地產(chǎn)估價作業(yè)調(diào)查報告相關(guān)內(nèi)容構(gòu)成及表格學 院 （系）： 西南交通大學希望學院專 業(yè)： 土 木 工 程班 級： 建 筑 七

8、班學 生 姓 名： 羅 方 維學 號：任課和指導教師： 鮮 娟作業(yè)的完成日期： 20_年12月07日房地產(chǎn)估價調(diào)查報告成 績：住宅房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告內(nèi)容構(gòu)成1宏觀環(huán)境分析（1）經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市g(shù)dp和人均gdp及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及其演進、城市主導產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進程等。第三分析城市的社會發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動情況、城市外來人口狀況與人口導人政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化

9、趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會消費品零售額。（2）城市規(guī)劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規(guī)劃；城市區(qū)域功能劃分，各區(qū)域規(guī)劃發(fā)展目標；城市交通建設(shè)狀況；城市更新和舊村改造。（3）政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。2房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢分析（1）城市土地供應(yīng)。分析城市歷年土地成交情況、區(qū)域土地價格變動，土地出讓政策變化和土地供應(yīng)特征等。（2）城市住宅開發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開工面積、竣工面積等。（3）住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預(yù)售面

10、積、政策性住房建設(shè)狀況、歷年住宅銷售面積和銷售金額、空置面積、市場消化系數(shù)、外銷面積、平均價格、房價收入比等。（4）存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價格、存量房租售價格比等。3客戶分析（1）產(chǎn)品的需求特征。分析市場上主流的和消費者偏好的住宅類型、建筑風格、戶型結(jié)構(gòu)、建筑面積、功能空間的配置、面積分配；小區(qū)環(huán)境設(shè)計；小區(qū)配套設(shè)施。（2）產(chǎn)品購買決策過程。分析消費者購房的動因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。（3）客戶生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀、消費觀和傳播觀，如消費者年齡、家庭生命周期、個人和家庭收入、工作及休閑觀念、購物與消費方式等方面。房地產(chǎn)估價調(diào)

11、查報告4競爭分析（1）競爭對手分析。主要是針對競爭對手的.專業(yè)化程度、晶牌知名度、資金實力、開發(fā)經(jīng)營方式、樓盤質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價格策略、與當?shù)卣块T的關(guān)系、歷年來的項目開發(fā)情況以及項目銷售情況等方面進行分析研究。（2）競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設(shè)中的競爭性項目，具體包括：項目區(qū)位、占地面積、建筑面積、規(guī)劃與建筑特征、配套設(shè)施、綠化率、面積戶型、裝修標準、建造年代、空置、價格、付款方式、廣告策略、銷售狀況等。 總的來說包括下面三個部分：總述、估價對象的描述、房地產(chǎn)估價。第一部分 總述一、 估價項目名稱：_x有限公司房地產(chǎn)價值評估二、 估價對象：上海展望集團機械制造有限公司在

12、上海市金山區(qū)朱涇鎮(zhèn)萬安街105號的房地產(chǎn)三、 估價目的：為確定委估對象抵押貸款提供參考價值依據(jù)四、 估價依據(jù)1 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法2 中華人民共和國土地管理法3 國家技術(shù)監(jiān)督局、中華人民共和國建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的房地產(chǎn)估價規(guī)范4 _x房地產(chǎn)權(quán)證（x房地x字（20_）第_x號）5 委托單位的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照6 估價業(yè)務(wù)約定書7 估價人員現(xiàn)場勘查以及市場調(diào)查整理的資料五、 價格定義本報告的估價結(jié)果是在估價對象符合公開市場原則及此次估價目的要求的前提下所提出的公允價值意見六、 估價期日：七、 估價日期：八、 需要特殊說明的事項根據(jù)有關(guān)規(guī)定本報告的有效期為一年，自估價期日起一年內(nèi)有效。有效期內(nèi)

13、如遇委估對象或外部經(jīng)濟環(huán)境發(fā)生重大變化，報告應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。九、 房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師中國注冊房地產(chǎn)估價師十、 房地產(chǎn)估價機構(gòu)：_評估有限公司 （蓋章）地 址： 法定代表人：_x聯(lián)系電話：_x 資質(zhì)類型：房地產(chǎn)估價x級。(時間) 第二部分 估價對象描述一、 估價對象概況 1、房地產(chǎn)概況： （1）委估范圍：位于_號（土地面積_平方米，建筑面積_x平方米）。 （2）房屋狀況：（3）地理位置、四至及交通因素分析：委估對象位于_，土地級別為x級，東近_路，南鄰_x街，西靠_x路，北側(cè)為_x街。鄰近_x路。公交線路有_線等到市區(qū)。附近的商業(yè)網(wǎng)點有_x等。（4）地塊概況：權(quán)屬性質(zhì):國有；用途：_

14、x用地；地號：_ 圖號:i_ 總面積：_x平方米，該地塊呈_形。 2、房地產(chǎn)權(quán)利狀況：房地產(chǎn)權(quán)證號：_房地x字（_）第_x號。權(quán)利人：_x有限公司，房地坐落：_x，土地權(quán)屬性質(zhì)：國有；用途：_用地；地號：_；圖號：_x；土地總面積：_x平方米；建筑面積_平方米.3、房地產(chǎn)利用現(xiàn)狀：該房地產(chǎn)目前作為_x有限公司的廠房和辦公、生活用房，共有_幢建筑，幢號x門衛(wèi)室，幢號x、x為辦公、生活用房，其余都是作為生產(chǎn)用車間。4、建筑物和地上附著物狀況：5、市政基礎(chǔ)設(shè)施條件及周圍環(huán)境：第三部分 房地產(chǎn)估價一、估價原則：本估價遵循房地產(chǎn)估價合法原則、替代原則、估價時點原則、供求原則、公平原則。二、估價技術(shù)思路與

15、方法： 1、個別因素分析: 2、區(qū)域因素分析: 3、市場背景分析: 4、估價方法選用合理公正的估價必須遵守一定的估價原則和適當?shù)墓纼r程序，科學地使用估價方法。估價方法的選擇需根據(jù)估價目的、委估對象的本身特性、市場條件及資料取得情況，以合理地確定委估物現(xiàn)時的公允價值。本次估價采用成本法，合理地確定委估房地產(chǎn)的價值。在評估方法選用上主要考慮一下幾點：（1） 考慮到委估的房地產(chǎn)類似的成交案例較少，不能合理確定該房地產(chǎn)的價值，不宜采用市場比較法。（2） 收益法適用于廣大有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)估價。（3） 重置成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法進行估價情況下的房地產(chǎn)估價，故選用成本法作為本次評價的方法。（一） 計算公式：房地產(chǎn)評估價值=土地費用+重置完全價值成新率 （二） 估價公式：重置完全價值=土地費用+（建筑工程安裝費用+管理費+財務(wù)費用+利潤+銷售稅費）（1） 房屋重置成本（a） 根據(jù)_-x當前建筑行業(yè)造價信息中鋼混結(jié)構(gòu)建安費為_-x元/平方米,混合結(jié)構(gòu)建安費為_