成都市御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、四川xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司之xx御園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告第一章 概論1、1 項(xiàng)目背景12 項(xiàng)目概況13 可行性研究依據(jù)和范圍第二章 項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主簡介第三章 市場分析31 宏觀環(huán)境分析32 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析33 住宅地產(chǎn)市場概況第四章 項(xiàng)目區(qū)域分析41區(qū)域地理概況42項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析五章 項(xiàng)目定位51 項(xiàng)目swot分析5、2 項(xiàng)目核心競爭力分析53 目標(biāo)市場分析54 目標(biāo)客戶定位55 形象定位56 功能和業(yè)態(tài)定位57 價(jià)格定位第六章 項(xiàng)目規(guī)劃61 規(guī)劃條件62 規(guī)劃定位的基本思路63 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)第七章 項(xiàng)目管理第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃第九章 財(cái)務(wù)分析與評價(jià)91 分析的原則和依據(jù)92 基礎(chǔ)數(shù)

2、據(jù)說明93 投資估算94 投資計(jì)劃與資金籌措95 盈利能力分析96 清償能力分析97 盈虧平衡分析98 財(cái)務(wù)評價(jià)第十章 風(fēng)險(xiǎn)分析第十一章 競爭項(xiàng)目概況附件：1、 市場調(diào)查表2、項(xiàng)目現(xiàn)金流量表（全部投資）3、國有土地使用證4、建設(shè)用地規(guī)劃許可證5、建設(shè)項(xiàng)目選址意見書6、規(guī)劃條件通知書7、放線交接單第一章 概論11 項(xiàng)目背景本項(xiàng)目地處成都市金牛區(qū)西安街道，位于成都西區(qū)，一環(huán)路以內(nèi).項(xiàng)目地塊南面緊鄰西府花園,北側(cè)緊鄰花牌坊街，東西兩側(cè)為部分舊宅.根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處西區(qū),屬于騾馬市板塊邊緣，該板塊正是成都市政府近期重點(diǎn)開發(fā)培植的新騾馬市商圈,具體包括成都羅馬國際金貿(mào)中心、

3、太平洋百貨、鉑金城及百盛公司。項(xiàng)目所屬板塊規(guī)劃定位為以金融、辦公、信息、及高檔住宅小區(qū)為主；目前該板塊開發(fā)的最大特點(diǎn)為住宅區(qū)檔次高、分布集中，所處地位又在西面,從而更加確立成都“富人區(qū)”的形象。其區(qū)域主要特征如下：（1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目西錦國際及曦城項(xiàng)目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。（2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外.（3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。（4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細(xì)分已越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可

4、能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。12 項(xiàng)目概況1、 項(xiàng)目名稱：xx御園；2、 項(xiàng)目選址：金牛區(qū)王家巷；3、 建設(shè)單位：四川xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；4、 占地面積：10976.68；5、 實(shí)施計(jì)劃：2007年9月-2008年3月：設(shè)計(jì)、報(bào)建；2008年4月-2008年7月：基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令；2008年8月-2009年5月：08年9月開始預(yù)售，09年5月主體封項(xiàng)；2009年6月-2010年1月：內(nèi)外裝、整改以及竣工驗(yàn)收；2010年2月：交房。6、項(xiàng)目總投資20000萬，其中土地成本5620萬（公司現(xiàn)有資產(chǎn)，按330.6萬/畝 計(jì)算），工

5、程費(fèi)用8574萬。7、資金籌措：自有資金投入7000萬元，占總投資的35%，銀行貸款8000萬元，銷售收入投入5000萬元。8、經(jīng)濟(jì)效益：1、3 可行性研究依據(jù)和范圍編制依據(jù)：1、 國家相關(guān)政策；2、 國有土地使用證；3、 建設(shè)用地規(guī)劃許可證；4、 宗地放線交接單；5、 規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書；6、 項(xiàng)目前期市場調(diào)查報(bào)告。編制范圍：本可行性研究報(bào)告研究范圍包括與項(xiàng)目有關(guān)的國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、市場現(xiàn)狀及預(yù)測、項(xiàng)目自身?xiàng)l件、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、項(xiàng)目定位和運(yùn)作、項(xiàng)目營銷思路、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目投資估算及經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)、社會效益評價(jià)。第二章 項(xiàng)目建設(shè)業(yè)主簡介本項(xiàng)目由四川xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)的商住項(xiàng)目.四川

6、xx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主的民營企業(yè)。四川xx房地產(chǎn)開發(fā)公司十分注意強(qiáng)化自身管理結(jié)構(gòu)，通過戰(zhàn)略調(diào)整，公司已經(jīng)初步形成了以資本為基本聯(lián)結(jié)紐帶的企業(yè)架構(gòu)。公司設(shè)有股東會、董事會、監(jiān)事會、員工委員會，公司采用直線職能制的公司管理模式，由公司董事會負(fù)責(zé)組建公司經(jīng)營管理班子。 “為您想得更多，為您做得更好”的經(jīng)營理念，公司成立以來，成功開發(fā)了xx花苑的房地產(chǎn)項(xiàng)目，享有較高的市場美譽(yù)度和較強(qiáng)的品牌影響力。以良好的經(jīng)營業(yè)績和獨(dú)特的企業(yè)文化贏得了業(yè)界、客戶的廣泛認(rèn)可。在2004年和2005年的中國住交會上，“xx北極星”樓盤被評為最有價(jià)值樓盤獎,總經(jīng)理陳劍榮獲“中國房地產(chǎn)十大新銳人物”。 第

7、三章 市場分析31 宏觀環(huán)境分析成都市面積12390平方公里，總?cè)丝?103.4萬，其中市區(qū)人口497.15萬。93年被國務(wù)院確定為西南地區(qū)的科技、商貿(mào)、金融中心和交通及通信樞紐，綜合實(shí)力西部第一.改革開放20多年來，成都經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，社會全面進(jìn)步，人民生活極大改善，成都市綜合實(shí)力顯著增強(qiáng)。全市城鎮(zhèn)單位在崗職工平均工資為22564元。城市居民人均可支配收入12789元，增長12.6%。農(nóng)村居民人均純收入4905元，增長9.4%，成都經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長勢頭. 成都先后榮獲過“國家環(huán)境保護(hù)模范城市”、“中國十大最具經(jīng)濟(jì)活力城市”、臺商“極力推薦”城市、“十大中國大陸最佳商務(wù)城市”、“中國城市綜合實(shí)力

8、十強(qiáng)”、“中國最佳旅游城市”、“國家森林城市”等稱號。以上說明，成都市的經(jīng)濟(jì)經(jīng)過多年的發(fā)展, 目前正處在一個(gè)較高速度的發(fā)展階段,深厚的文化底蘊(yùn)和獨(dú)具的風(fēng)土人情彰顯著這座歷史文化名城的恒久魅力，孕育了“和諧包容，智慧誠信，務(wù)實(shí)創(chuàng)新”的城市精神，日新月異的城市建設(shè)更添了一份迷人的現(xiàn)代氣息。32 房地產(chǎn)市場環(huán)境分析政府的連續(xù)幾道政策，使得全國各地的房價(jià)迅速得到控制。目前來看，市場處于膠著狀態(tài)。即賣家咬住價(jià)格不放松，買家期待價(jià)格的后續(xù)下降。但總體市場的價(jià)格并沒有下降或下降有限。首先是開發(fā)商，成熟的開發(fā)商往往并不會在單個(gè)項(xiàng)目上追求過高的利潤，尤其是大型的開發(fā)商，越來越重視資金流量的控制，希望通過快速的資

9、金流轉(zhuǎn)來提高資金利用率。但就市場上目前在售項(xiàng)目來說，要么是銷售到中期，要么是新開項(xiàng)目。對于銷售到中期的項(xiàng)目，因前期已經(jīng)銷售一部分，后期如果降價(jià)，給前期業(yè)主沒辦法交代，企業(yè)品牌也會受到很大影響。對于新開項(xiàng)目，大多是通過拍賣獲取的土地，成本壓力較大，降價(jià)沒有空間。于是，開發(fā)商在追求資金快速流轉(zhuǎn)與降價(jià)切實(shí)難行的矛盾中徘徊。 其次是消費(fèi)者，這是整個(gè)房地產(chǎn)參與主體中最為弱勢的群體。房地產(chǎn)永遠(yuǎn)具有兩重屬性，即功能屬性和投資屬性。受政府政策與輿論導(dǎo)向的影響，新進(jìn)入投資者銳減，原有投資者則由需求方轉(zhuǎn)達(dá)為供應(yīng)方。而對自用需求，絕大多數(shù)需求者認(rèn)為未來房地產(chǎn)價(jià)格不可能上漲，下降的可能性較大。這就使得消費(fèi)者的觀望情緒

10、較為濃厚。在久盼不下的情況下，猶豫不決的市場特征非常明顯。在買方期望下降而開發(fā)商難以下降的情況下，當(dāng)前房地產(chǎn)市場的價(jià)格仍然相對穩(wěn)定，但成交量一直較為低迷，市場處于“膠著”狀態(tài)。這種狀態(tài)沿續(xù)下去，無外乎三個(gè)結(jié)果，一是大多數(shù)開發(fā)商開始下調(diào)價(jià)格，則房價(jià)會進(jìn)入下降通道，消費(fèi)者更加持幣觀望，會使房地產(chǎn)整個(gè)行業(yè)“硬著陸”，幾年之內(nèi)難以復(fù)蘇，目前來看這種可能性較小。二是市場徹底恢復(fù)，房價(jià)開始繼續(xù)上漲。但就市場總量來看，全國范圍近期有一個(gè)土地集中放量的過程，近期市場供應(yīng)量較大，供過于求的局面短期難以改變，因此這種結(jié)果也難以出現(xiàn)。三是大多數(shù)開發(fā)商堅(jiān)持了當(dāng)前價(jià)格水平，不作大的變化，則消費(fèi)者觀望一段時(shí)間后會恢復(fù)信心

11、，由猶豫轉(zhuǎn)向購買，成交量緩慢回升，目前來看，這種傾向較為明顯?？傮w來說，市場會在目前的價(jià)格的基礎(chǔ)上略微下調(diào)，并在缺乏交易量的情況下，前行并穩(wěn)步回升。這種狀況至少會待續(xù)到明年中期成都市商業(yè)歷史時(shí)間相對較短，其經(jīng)濟(jì)特色主要為休閑娛樂經(jīng)濟(jì)。一些全球知名商家陸續(xù)進(jìn)入成都，在一定程度上促進(jìn)了成都市的商業(yè)繁榮；但同時(shí)也加劇了城市商業(yè)市場的競爭。綜上所述，從事房產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作，必須作好前期市場定位，準(zhǔn)確把握目標(biāo)市場，在產(chǎn)品功能訴求上爭取實(shí)現(xiàn)差異化、精細(xì)化、標(biāo)準(zhǔn)化。這樣才能在激烈的競爭中脫穎而出。33 住宅地產(chǎn)市場概況2007年全年,成都市新開住宅樓盤419個(gè),新增供應(yīng)面積1881.66.其中,主城區(qū)新增樓盤23

12、9個(gè),新增供應(yīng)面積1075.13萬,占到總體供應(yīng)量的57.17%;城東和城西繼續(xù)擔(dān)當(dāng)購房者首選區(qū)域的角色；受國家宏觀調(diào)控的影響，大多數(shù)樓盤在推出產(chǎn)品的時(shí)候均比較謹(jǐn)慎，即便是規(guī)模不大，也采取分期分批次甚至是分單元推出的模式，從而造就了不少“開盤售罄”的樓市新聞；在開盤時(shí)間的選擇上開發(fā)商更是小心翼翼，在消費(fèi)者持幣觀望的同時(shí)，開發(fā)商也捂盤觀望，拉鋸戰(zhàn)由此展開。 城西和城東作為成熟社區(qū)聚集的兩個(gè)區(qū)域，仍然是成都新盤供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域，從價(jià)格供應(yīng)來看，主城區(qū)樓盤整體均價(jià)接近于8000元/平方米，郊區(qū)的價(jià)格在5500元/平方米左右；戶型:70100平方米成為需求主力2007年全市商品房住宅項(xiàng)目戶型供應(yīng)面積為7

13、0100平方米為主,各樓盤的銷售主力產(chǎn)品同樣以70100平方米的套2套3戶型為主. 主力購房群體最需要的也是70100平方米的套2套3戶型.第四章 項(xiàng)目區(qū)域分析41 區(qū)域地理概況根據(jù)我司對成都市房地產(chǎn)板塊的劃分可知，本項(xiàng)目地處西區(qū),屬于騾馬市板塊邊緣. 其區(qū)域主要特征如下：（1）、從發(fā)展階段上看，近期新項(xiàng)目西錦國際及曦城項(xiàng)目為代表，花牌坊物業(yè)的開發(fā)已經(jīng)邁入產(chǎn)品細(xì)分的階段。（2）、從現(xiàn)有開發(fā)及花牌坊區(qū)域地塊條件上看，近期花牌坊板塊房地產(chǎn)開發(fā)土地將極為稀少,可開發(fā)地塊都在二環(huán)以外.（3）、從開發(fā)檔次上看，目前花牌坊板塊正在成都人印象中的富人區(qū)。（4）、從產(chǎn)品上看，面對市場競爭，花牌坊板塊市場的細(xì)分

14、已越來越明顯，同一檔次可以設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品類型，同一種產(chǎn)品類型可能又有不同的定位，而且賣點(diǎn)越來越豐富，在未來的市場中，產(chǎn)品細(xì)分趨勢必將繼續(xù)發(fā)展。42項(xiàng)目周邊道路現(xiàn)狀分析本項(xiàng)目緊鄰花牌坊街, 花牌坊街一條雙向八車道,并劃分單獨(dú)非機(jī)動車道的主干道,其連接著二環(huán),一環(huán),和人民路，由此路輻射出縱橫交錯(cuò)的交通體系，很大程度上保證本區(qū)域內(nèi)的交通環(huán)境。交通條件：區(qū)域內(nèi)公共交通較為便捷，公交線路數(shù)量充足；途徑項(xiàng)目周邊的公交線路總計(jì)11條，其中主要的公交站點(diǎn)均集中于花牌坊干道沿線，如:可至五桂橋地區(qū)的4路（五桂橋-茶店子）；可至市中心地區(qū)的62線（九眼橋-金沙總站）；可到達(dá)火車北站的34線（火車北站-火車北站）；可

15、至城南的93線（九里堤-紫荊南路）等，便于區(qū)域內(nèi)居民到達(dá)成都市區(qū)的各個(gè)主要地區(qū)。除上述普通市區(qū)線路外，更有位于火車北站及金沙長途運(yùn)輸樞紐站，可提供跨縣乃至跨省的長途車業(yè)務(wù)；為區(qū)域內(nèi)居民出行提供了極大的便利。但同時(shí)值得注意的一個(gè)現(xiàn)象是，部分公交線路在運(yùn)營高峰時(shí)段較擁堵，可能會對交通出行帶來一定影響。通過我司實(shí)地觀測調(diào)研得知，從本項(xiàng)目步行公交車站上客集中點(diǎn)僅需二至三分鐘左右，而從項(xiàng)目至成都國際機(jī)場實(shí)際距離約為30公里左右，至春熙路商業(yè)圈實(shí)際距離約為6公里左右，交通出行十分方便。生活配套：本區(qū)域內(nèi)商業(yè)分布的特點(diǎn)為：“東高西低”，即以騾馬市商圈為界，其東側(cè)商業(yè)配套設(shè)施的數(shù)量及品質(zhì)均優(yōu)于其西面地區(qū)，這主

16、要是由于騾馬市商圈已經(jīng)歷百年，商業(yè)底蘊(yùn)深厚。項(xiàng)目區(qū)域由于主干道路幅較寬，車流量遠(yuǎn)大于人流量，又處于騾馬市商圈末端，從一定程度上影響其沿線的商業(yè)氛圍。干道沿線配套數(shù)量較為零散，無法形成集中的規(guī)模大型商業(yè)群。但干道部分已逐漸形成了較大規(guī)模的特色商業(yè)，如楓橋曉月美食休閑廣場等，商業(yè)氛圍相對濃厚。干道沿線隨著幾個(gè)新樓盤建立后，配套發(fā)展了大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，如引入百佳，好又多大型超市，個(gè)別住宅小區(qū)附帶大規(guī)模商業(yè)步行街，如新城市廣場，離本項(xiàng)目僅十分鐘左右的步行距離。1、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)由于區(qū)域內(nèi)交通干道，路幅寬，車流量極大，從一定程度上影響了沿線商業(yè)氛圍的形成，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)商業(yè)大型設(shè)施數(shù)量較少。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施形態(tài)主要

17、以中小型沿街商鋪為主，經(jīng)營的業(yè)種趨于單一，主要以經(jīng)營日常消費(fèi)類商業(yè)為主，如食品、服裝等，檔次趨于大眾化，充分迎合了附近居民中層次的消費(fèi)需要。區(qū)域內(nèi)商業(yè)設(shè)施分布平均，基于道路原因無法形成商圈效應(yīng)，商業(yè)基本分布在干道沿線；另外，大型商業(yè)圈騾馬市與玉帶橋匯合地有著完整的商業(yè)配套設(shè)施，其后期更有著大量新增商業(yè)設(shè)施出現(xiàn)，包括大型的購物中心、娛樂總匯等。區(qū)域內(nèi)其余路段商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)數(shù)量較為分散。由于本項(xiàng)目與上述百年商圈步行距離控制在15分鐘之內(nèi)，以及其商業(yè)設(shè)施的輻射范圍均包括本項(xiàng)目，可有效彌補(bǔ)本項(xiàng)目附近大型商業(yè)設(shè)施缺乏的不足。2、餐飲及休閑娛樂場所該區(qū)域內(nèi)餐飲類商業(yè)設(shè)施較多，主要集中于八寶街及西大街兩側(cè)，另外在

18、西月城路干道兩側(cè)也有較多餐飲設(shè)施，區(qū)域內(nèi)餐飲設(shè)施多以走大眾路線的川派火鍋店及湯煲店為主，這非常符合成都本地居民喜辣、喜食火鍋的飲食習(xí)慣；其中較知名的是位于西大街上的川江號子火鍋,及位于通錦橋路上的南粥北面等，另外在八寶街沿線鋪有適量經(jīng)營中式餐飲的中高檔酒樓、酒家，主要經(jīng)營各地方口味的餐飲，但由于檔次及價(jià)位相對較高，故食客數(shù)量相對稀少。西大街還配備一些休閑餐飲及各國的美食,豐富居民飲食文化.該區(qū)域內(nèi)休閑娛樂設(shè)施較多，據(jù)我司實(shí)地調(diào)查后得知，所經(jīng)營業(yè)種主要分為三類：美容保健類、休閑茶坊類及大型娛樂城；其中以美容保健類設(shè)施數(shù)量最多，僅在干道沿線就有不下10家左右。美容保健機(jī)構(gòu)發(fā)展蓬勃，應(yīng)是成都居民的日

19、常生活消費(fèi)習(xí)慣所致。大型娛樂設(shè)施分布在青龍街，三洞橋路等較繁華的地段，其余路段設(shè)有適量的休閑茶坊，輔有公眾網(wǎng)吧、休閑浴場及桑拿中心等，但場所分布較散。步行距離適當(dāng)，居民日常娛樂需要都能得到方便的解決.3、教育文化機(jī)構(gòu)本次市調(diào)區(qū)域內(nèi)的教育機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，基礎(chǔ)教育與高等教育機(jī)構(gòu)數(shù)量相當(dāng)。據(jù)我司實(shí)地了解，主要有成都市政建院，樹德中學(xué)、成都電子機(jī)械高等?？茖W(xué)院，實(shí)驗(yàn)外國語學(xué)校，金牛實(shí)驗(yàn)中學(xué)，十八中學(xué)，以及西南交通大學(xué)，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)等西南知名學(xué)府。高等教育設(shè)施可有效提升區(qū)域的人文品質(zhì)，但從實(shí)用性而言，基礎(chǔ)教育設(shè)施則為住宅區(qū)的必須配套設(shè)施。區(qū)域內(nèi)的住宅小區(qū)多數(shù)配套幼兒園設(shè)施，可滿足居民中學(xué)齡前兒童的就近教育

20、需要。小學(xué)及中學(xué)均為就近入學(xué)，因此中、小學(xué)的配套數(shù)量和質(zhì)量也可有效增加住宅項(xiàng)目的賣點(diǎn)。就本項(xiàng)目附近配套的中小學(xué)數(shù)量及質(zhì)量而言，已可基本滿足居民子女的就近入學(xué)需要。4、社會醫(yī)療設(shè)施本區(qū)域內(nèi)醫(yī)療設(shè)施較多，均為正規(guī)的大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)，這很大程度上可以保證本項(xiàng)目小區(qū)住戶的求醫(yī)保健問題。換言之，可能對本項(xiàng)目的銷售產(chǎn)生一定有利影響。此外，區(qū)域內(nèi)藥店數(shù)量也較多，主要大道上都有大型藥房，因此能保障居民保健購藥的需求。社會醫(yī)療設(shè)施附表：道路名稱主要醫(yī)療、醫(yī)藥設(shè)施青龍街第三人民醫(yī)院一環(huán)路西門皮膚病?？剖医纸鹋^(qū)第二人民醫(yī)院5、金融、郵電機(jī)構(gòu)區(qū)域內(nèi)金融場所分布相對集中，在西月城街沿線集中大量銀行，道路沿線企事業(yè)單位相

21、對較多，如市建設(shè)局、軍區(qū)質(zhì)監(jiān)所,四川電力等；由此帶動了不少相關(guān)金融配套設(shè)施，如：中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行、上海建設(shè)銀行、中國銀行、招商銀行等，幾大知名銀行均坐落于此。另外中國電信及中國聯(lián)通的營業(yè)廳也位于此處。上述金融機(jī)構(gòu)與本項(xiàng)目所在地距離較近，基本可照顧到本項(xiàng)目居民今后對此方面的需求。該區(qū)域內(nèi)其他金融設(shè)施也齊全，如郵政局、證券交易所等。區(qū)域環(huán)境綜述 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际兄攸c(diǎn)發(fā)展成熟區(qū)域，區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套、學(xué)校、均配備齊全。 道路路況上佳，交通體系完整，但項(xiàng)目臨近干道道路功能設(shè)置欠考，影響本項(xiàng)目交通出入動線的布置。 交通便利，公交線路眾多，出行方便。 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布平均，部分路段已是百年商業(yè)街及

22、有些路段漸漸形成美食街概念。商業(yè)設(shè)施數(shù)量可滿足周邊居民日常生活需要?，F(xiàn)階段娛樂、醫(yī)療、文教等相關(guān)設(shè)施仍較齊全，幾年后還有較大改善。 區(qū)域內(nèi)綠化覆蓋率中等，生態(tài)環(huán)境一般，通過政府規(guī)劃籌建，將來生態(tài)環(huán)境可賦予本項(xiàng)目相當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品附加值。 隨著高新區(qū)的規(guī)劃和市府招商成功。產(chǎn)業(yè)的發(fā)展不僅能帶來大量居住需求，也可吸引其他區(qū)域的人士進(jìn)入該區(qū)域發(fā)展。產(chǎn)業(yè)發(fā)展的進(jìn)程及程度將直接影響區(qū)域內(nèi)居住物業(yè)市場的表現(xiàn)。五章 項(xiàng)目定位51 項(xiàng)目swot分析1、項(xiàng)目優(yōu)勢本項(xiàng)目的優(yōu)勢在于地處內(nèi)環(huán)線市中心，商業(yè)口岸價(jià)值和居住價(jià)值認(rèn)可度高，也是城市中心越來越稀缺的純居社區(qū)，這是我們的項(xiàng)目的核心點(diǎn)。一直以來，成都樓市由地段而折射出來的物

23、業(yè)差異日漸明顯，市中心住宅價(jià)格一再攀升。本項(xiàng)目的地段優(yōu)勢分析：1.1項(xiàng)目位于人們傳統(tǒng)意識的“南富西貴”的西部，有著先天的地理優(yōu)勢。1.2緊鄰成都騾馬市商圈。1.3地處西大街交通網(wǎng)絡(luò)前面，上可至成渝，下可到茶店子車站，北上一環(huán)，南過天府廣場，交通網(wǎng)絡(luò)無一不至。1.4毗鄰好又多、家樂福、百佳、摩爾百盛、蘇寧、國美、博美，成熟購物環(huán)境1.5醫(yī)療教育配套環(huán)境完善：市三醫(yī)院、兒童婦幼保健院、電子高專、樹德中學(xué)、永陵博物館。1.6極高的商圈品牌認(rèn)可度，強(qiáng)大的市場輻射力；1.7本案在打造內(nèi)部優(yōu)美環(huán)境的同時(shí)，從園林景觀方面增加項(xiàng)目的可觀景面，增強(qiáng)項(xiàng)目的景觀建設(shè)。1.8經(jīng)過長時(shí)間的市場摸底，開發(fā)公司及合作單位不

24、斷對區(qū)域市場作詳細(xì)調(diào)研，對項(xiàng)目有了深入的認(rèn)識，保證了項(xiàng)目運(yùn)作成功的先決條件。1.9戶型設(shè)計(jì)優(yōu)勢：戶型設(shè)計(jì)定位明確，合理、實(shí)用，功能性與舒適性兼顧很好適合大部份外來定居人員和一次置業(yè)的工薪階層。2、項(xiàng)目劣勢2.1項(xiàng)目規(guī)模在現(xiàn)階段略顯不足。項(xiàng)目占地面積不到20畝，想在目前眾多的大規(guī)模小區(qū)中脫穎而出，則規(guī)模較小，難以形成較大的規(guī)模優(yōu)勢，以目前其他競爭項(xiàng)目動輒上百畝的開發(fā)規(guī)模來看，本項(xiàng)目的規(guī)模相比略顯較小，難以形成超級大盤的規(guī)模和品牌優(yōu)勢。2.2開發(fā)公司知名度及品牌度不大的影響。目前的大多數(shù)購房者比較看重開發(fā)商的實(shí)力和品牌，并且穩(wěn)定的跟隨開發(fā)公司所開發(fā)的樓盤。而“xx”是第一次在成都開發(fā)項(xiàng)目，擴(kuò)大知名

25、度和建立公司品牌尚需一個(gè)過程，因此對項(xiàng)目銷售不會起到一定的促進(jìn)作用。2.3在上班高峰時(shí)期，有一段道路較擁堵，不過通過道路改造，會解決這一問題的。2.4 小區(qū)內(nèi)綠化面積有限，如果做綠化就難以實(shí)現(xiàn)其他健康類配套設(shè)施；3、發(fā)展機(jī)會31土地市場在三環(huán)路以內(nèi)匱乏的機(jī)會。目前成都開發(fā)的商品房已經(jīng)跨越三環(huán)路，在三環(huán)路以內(nèi)土地已經(jīng)相當(dāng)匱乏，而本項(xiàng)目位內(nèi)環(huán)線，在地域上相對于其他項(xiàng)目有更大的市場機(jī)會。32項(xiàng)目周邊新建高檔樓盤共同打造區(qū)域市場的機(jī)會。在項(xiàng)目半徑一公里以內(nèi)，目前在建的高端項(xiàng)目較多，眾多項(xiàng)目共同打造和塑造區(qū)域高端市場，為本項(xiàng)目贏得市場提供有利機(jī)會。33新公司、新形象，客戶沒有既成觀念，可以任意發(fā)揮以獲得

26、客戶的認(rèn)同。34受政策影響，本案開盤時(shí)市場的總體價(jià)格會有波動。目前，價(jià)格已成了消費(fèi)者最敏感、關(guān)注度排名第一的購買左右因素，按照消費(fèi)者心理學(xué)分析，消費(fèi)者在持幣觀望的同時(shí)，無論其購房目的是用于投資還是自住，都會傾向于均價(jià)偏低的項(xiàng)目，以降低投入風(fēng)險(xiǎn)。與本案的競爭樓盤的價(jià)位比較，本案在這一點(diǎn)上有很大機(jī)會。35有效營造銷售氣氛，準(zhǔn)確把握購買心理的機(jī)會。從房地產(chǎn)銷售角度來看，要實(shí)現(xiàn)最終的銷售目標(biāo)，就必須要營造出一個(gè)良好的銷售氣氛和銷售環(huán)境，并準(zhǔn)確地把握客戶的購買心理才能實(shí)現(xiàn)銷售。從項(xiàng)目銷售中心外觀設(shè)計(jì)及內(nèi)部設(shè)施的配置來看，項(xiàng)目將會營造出良好的銷售氛圍，激發(fā)消費(fèi)者購買欲望。 4、潛在威脅由于政府加大對房地產(chǎn)

27、宏觀調(diào)控，2008年的樓盤價(jià)格走勢尚無法完全準(zhǔn)確預(yù)測，市場未來的走勢也會受到多種無法預(yù)測的因素的影響而變化，消費(fèi)者會更加理性的消費(fèi)。同時(shí)，本項(xiàng)目區(qū)域周邊在售樓盤較多，市場競爭相當(dāng)激烈。另外，政策因素導(dǎo)致投資者將加大投資風(fēng)險(xiǎn)，投資者如受政策因素的影響后，會更加謹(jǐn)慎的選擇項(xiàng)目投資 。5、基本對策建議5.1 根據(jù)項(xiàng)目地塊特點(diǎn)，合理進(jìn)行規(guī)劃布局，力爭打造最適合居住的純居社區(qū),吸引大量自住型客戶購買。5.2 通過項(xiàng)目“純居”的產(chǎn)品形態(tài)與市中心商住并存的產(chǎn)品形態(tài)的差異化定位，成為成都內(nèi)環(huán)線最具居住優(yōu)勢的樓盤。5.3 通過項(xiàng)目合理的開發(fā)步驟，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速滾動開發(fā)，減少前期投入資金。5.4 通過項(xiàng)目的個(gè)性化設(shè)

28、計(jì)，打造耳目一新的建筑風(fēng)格及多元化的建筑功能，力求在成都形成與眾不同的純居建筑亮點(diǎn)。52 項(xiàng)目核心競爭力分析本項(xiàng)目的核心競爭力的挖掘，通過對項(xiàng)目地塊的價(jià)值的分析，要努力克服不利因素的限制和影響，最大限度的發(fā)揮項(xiàng)目地塊的資源優(yōu)勢，變不利為有利，讓消費(fèi)者切實(shí)感覺所購買的住宅商品是超值的，滿足他們對住宅的深層次的渴求，充分挖掘項(xiàng)目的價(jià)值。本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、配套規(guī)劃、區(qū)域環(huán)境改造前景、市政交通方面與其他競爭項(xiàng)目相比，占據(jù)了“面面俱到，面面優(yōu)先”的優(yōu)勢，對于普通購房者來說，生活的超級便捷、豐富的生態(tài)資源、實(shí)用至上的房型這幾大優(yōu)勢兼具的項(xiàng)目是他們理想中的選擇。俗話說：合適的產(chǎn)品賣給合適的人。本案自產(chǎn)品設(shè)計(jì)伊

29、始就已經(jīng)有了明確的消費(fèi)對像定位，因此，當(dāng)本案在上述幾方面都具備的時(shí)候，消費(fèi)者唯一關(guān)心的就只有價(jià)格了。最適合自己的產(chǎn)品人人都喜歡，但并非人人都消費(fèi)得起。所以，本案在定價(jià)方面不一定要參照其他項(xiàng)目的價(jià)格基礎(chǔ)，只要在確定了目標(biāo)消費(fèi)群后，本案的價(jià)格能在其承受范圍內(nèi)，相信本案的銷售壓力會遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于其他競爭項(xiàng)目。53 目標(biāo)市場分析受傳統(tǒng)區(qū)域“南富西貴”觀念的影響，區(qū)域特性吸引了眾多置業(yè)者首選西南方向樓盤。但成都房地產(chǎn)市場日新月異，各區(qū)域都在積極打出獨(dú)特的居住特色來吸引目標(biāo)客戶。因此，只有充分把握市場方向，深入了解區(qū)域特性及項(xiàng)目自身要素，揚(yáng)長避短，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。我們將本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶，劃分

30、為自營者和投資者兩大類型：1.1自營者（自用者）。這部分客戶具備較高的學(xué)歷和素質(zhì)，從事行業(yè)大都屬于技術(shù)性行業(yè)、公務(wù)員、白領(lǐng)階層等高收入人群，且在行業(yè)中擁有一定職務(wù)，屬于中高層管理人員，他們重視居家的環(huán)境和未來發(fā)展，希望能夠給自己選擇一個(gè)舒適的居家環(huán)境，能夠放松在工作中疲憊的身心，同時(shí)也將購房當(dāng)作一項(xiàng)投資，希望能夠在未來看到收益。1.2投資者a、專業(yè)收租投資者這部分客戶經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較好，一般擁有多套投資性物業(yè)，以“滾雪球”方式積累財(cái)富。他們有強(qiáng)烈的投資意識和精明的投資理念，在投資前，往往比較謹(jǐn)慎，會對周邊可比的現(xiàn)有商業(yè)行情詳細(xì)了解。他們對新購商業(yè)物業(yè)，首先考慮租金水平，同時(shí)也會較多考慮變現(xiàn)能力，做好

31、短期內(nèi)收益受損時(shí)的變現(xiàn)解套。b、私營企業(yè)老板這類客戶結(jié)構(gòu)復(fù)雜，但其共性心理是“背靠大樹好乘涼”。一般個(gè)體私營企業(yè)原始積累達(dá)到一定程度后，在生意上所需的流動資金不大，有較多的余錢。但他們對其他投資不熟悉，不愿盲目冒險(xiǎn)，所以當(dāng)翹腳老板是他們的主流想法。c、國企及大公司高層這類人早已滿足了基本生活水平，對自己生活所需的物質(zhì)配套已沒有什么可補(bǔ)充了。但并不意味著他們沒有危機(jī)感，對未來的許多不可預(yù)知的因素，他們一般多會產(chǎn)生一種原始性的防御方式：購買不動產(chǎn)來保值和增值。同時(shí)他們的投資多具有長期性，并且一次性付款者較多。d、部分政府官員該類客戶一般不愿張揚(yáng)，他們的投資資金主要來源于隱性收子孫后來留下一筆傳世家

32、業(yè)。他們投資商業(yè)，對資金的安全性特別謹(jǐn)慎，看重開發(fā)商的實(shí)力和運(yùn)營商的運(yùn)作能力。但他們專業(yè)知識相對較少，容易被一些表面相象迷惑，容易被感染，從眾心理比較突出。在付款上，一次性付款者較多。e、專業(yè)炒家這部分客戶是專業(yè)炒家，熟悉市場和交易環(huán)節(jié)，懂得如何從口岸、地段、定位、規(guī)劃和價(jià)格來分析商業(yè)的潛力，判斷較準(zhǔn)。這部分客戶有本地“房串串”甚至二手房中介公司，也有房地產(chǎn)和建筑行業(yè)內(nèi)的專業(yè)人士，還會有外地投資者甚至江浙人，最大的來源是荷花池一批老商家，往往以商會的形式成團(tuán)隊(duì)運(yùn)做，具有明顯的群體效應(yīng)和連帶效應(yīng)，并且動用的資金往往很大。54 目標(biāo)客戶定位a他們普遍生于70年代。不再為方向迷茫，不再為生存憂慮，他

33、們的事業(yè)正值海闊天空，他們的未來清晰可見，他們有相對穩(wěn)固的積累，他們在步步為營的上升，他們對現(xiàn)狀并不滿足，對繁華名利保持長足的渴望，他們在不斷的追逐更高的話語權(quán)和更高層面的社會認(rèn)知度。b他們的特點(diǎn)。他們有小資的情調(diào)，有小資沒有的財(cái)力與實(shí)力，他們有中產(chǎn)的姿態(tài)，有中產(chǎn)群體沒有的激情與斗志。他們熱愛城市，城市中有他們奮斗的軌跡和成熟的歷程；他們迷戀城市，城市中的流光溢彩與物欲橫流是他們生活的樂趣。他們主動追逐生活的品質(zhì)感。c他們需要一個(gè)尊貴的市中心居所，他們需要一個(gè)能為“生活加冕”的地方。55 形象定位1、整體形象：城市中心靜景庭院2、定位解析：“城市中心” 市中心絕版區(qū)域，純粹品質(zhì)生活社區(qū)。實(shí)現(xiàn)中

34、心居住價(jià)值。項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值的肯定，作為成都城西內(nèi)環(huán)線的稀缺土地資源，本案更可借這樣一個(gè)極大的優(yōu)勢，提高市場的認(rèn)可度和接受度?！办o景庭院”項(xiàng)目是繁華市中心不可多得的“純居社區(qū)”。是現(xiàn)代歐式、簡約、挺拔、時(shí)尚、大氣的市中心標(biāo)志性建筑；闊綽兩房，奢適三房是市場的主流，市中心至尊家園；絕對皇家園林，培育一域真正的奢華舒適的景觀園林。方方面面，造就xx御園區(qū)域內(nèi)的品質(zhì)生活標(biāo)榜。56 功能和業(yè)態(tài)定位主樓：住宅地下：負(fù)一層：停車場、設(shè)備房57 價(jià)格定位住宅：整體均價(jià)8000元/（清水房），面積80140；地下室：地下一層車庫：9000，252個(gè)車位，租金200元/月/個(gè)，售價(jià)100000元/個(gè)第六章 項(xiàng)目規(guī)劃

35、61 規(guī)劃條件規(guī)劃凈用地面積：10976.68；用地性質(zhì)：商住用地；容積率：不大于5.0；建筑密度：不大于24.9%；建筑高度：不大于100米；綠地率：大于25%， 62 規(guī)劃定位的基本思路1、總體布局主體建筑順應(yīng)地形，沿街布置，其中1號樓由a、b、c、d座4個(gè)單元組合而成，2號樓由a座及b座組合而成。1、2號樓之間間距為13米，建筑層數(shù)根據(jù)退界要求分別為17f、17f、16f、16f、20f和31f，采用周邊布置的方式不僅滿足了規(guī)劃要求，同時(shí)使大部分的住宅獲得了良好的日照、通風(fēng)、采光及視野、景觀、私密性要求；在2號樓南邊臨街轉(zhuǎn)角處還自然的形成了集中綠地，北邊形成了小區(qū)的集中綠地（中心花園）。

36、緊臨2號樓設(shè)有小型3f的獨(dú)立商業(yè)服務(wù)用房，其中1、2f為店鋪，3f為物管用房。2、平面布局本工程由1號樓及2號樓組成，1號樓由a、b、c、d座4個(gè)單元組成，層數(shù)分別為17f、17f、16f、16f；2號樓由a、b座及3f小商鋪組成，層數(shù)分別為20f和31f。住宅單體設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)其特點(diǎn)，都具有合量的空間尺度和功能關(guān)系。3、建筑特色建筑物的設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)幾何形和大空間，磅礴的氣勢奠定了整體秩序。綠化園林空間細(xì)膩的手法和小巧的尺度豐富了設(shè)計(jì)的層次，并起到了把建筑物結(jié)合成為有機(jī)整體的作用。重視第五立面（屋頂）的設(shè)計(jì)，使之在功能和景觀上成為本地的唯一性。住宅造型設(shè)計(jì)上通過巧妙安排采光面和遮陽板，使得造型生動細(xì)

37、膩，富于時(shí)代氣息而且融濃濃的人情于其中，實(shí)現(xiàn)了花園式家園的居住理想。在立面造型風(fēng)格上采用簡潔、明快、精細(xì)的實(shí)用主義風(fēng)格，在明朗中不失親切，水平的線條，大面積明凈的玻璃窗以及疏密有致的韻律，體現(xiàn)出現(xiàn)代主義的簡潔。精彩園林設(shè)計(jì)，精心的景觀安排，使得每一扇窗戶都成為一個(gè)景框，就在你的舉手投足之間，將風(fēng)景融入生活。1） 建筑外觀1、外墻體，分戶墻為200厚頁巖空心磚，內(nèi)隔墻為200厚加氣砼磚，廚房、衛(wèi)生間為120厚頁巖實(shí)心磚。2、水泥混合砂漿面，表面不作乳膠漆面層，用于（衛(wèi)生間、廚房以外的）的所有內(nèi)墻面。3、釉面磚飾面，用于所有衛(wèi)生間及廚房。4、外墻面飾面為外墻涂料。2）建筑景觀建筑景觀的運(yùn)用往往是通

38、過各種建筑符號來實(shí)現(xiàn)，本案充分考慮自然、生態(tài)與住宅氛圍的有效融合，其目的是在于對本案的再度升級，這是立足于項(xiàng)目的區(qū)域特點(diǎn)和市場長期發(fā)展需要的，同時(shí)也是為了提升項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值. 3）剖面設(shè)計(jì)住宅層高2.9米或3米，均為平層設(shè)計(jì)，建筑室內(nèi)外高差為0.5米，建筑總高度最高為98米，地下車庫層高為3.900米，頂板上覆土0.8米。63 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)總建筑面積：63678.14；基底面積：2676.93；容積率：5.0；待添加的隱藏文字內(nèi)容3建筑密度：24.9%；建筑高度：98m，地上建筑面積:54678.14 住宅53850.14 商業(yè)552 物管276地下室：建筑面積9000；第七章 項(xiàng)目管理基

39、本原則1、按照現(xiàn)代企業(yè)管理制度及經(jīng)營機(jī)制組建有限責(zé)任公司，健全和完善法人治理機(jī)構(gòu)，規(guī)范公司組織和行為，確保公司、股東的合法權(quán)益不受損害。2、遵循民主決策，權(quán)威管理的原則，實(shí)行董事會領(lǐng)導(dǎo)下的總經(jīng)理負(fù)責(zé)制。3、公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)為：自然人占100%，如融資需要，在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候可進(jìn)行股權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行融資。第八章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃2007年9月-2008年3月：設(shè)計(jì)、報(bào)建；2008年4月-2008年7月：基礎(chǔ)及地下部分建設(shè)，取得政府令；2008年8月-2009年5月：08年9月開始預(yù)售，09年5月主體封項(xiàng)；2009年6月-2010年1月：內(nèi)外裝、整改以及竣工驗(yàn)收；2010年2月：交房。第九章 財(cái)務(wù)分析與評價(jià)91 分

40、析的原則和依據(jù)1、遵循重要性、謹(jǐn)慎性原則；2、建設(shè)部房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法；3、項(xiàng)目規(guī)劃及實(shí)施計(jì)劃；92 基礎(chǔ)數(shù)據(jù)說明1、項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名 稱單 位數(shù) 量備 注1總占地面積畝16.52地上建筑面積平米54678其中：商業(yè)平米5521-2層，每層276 配套平米276第3層，每層276 公寓平米7380共16層，每層32003地下建筑面積平米90001層4建筑基底面積26765容積率5.06建筑密度24.9%8綠地率25%3、項(xiàng)目計(jì)算期2年。4、有關(guān)稅費(fèi)率稅 種稅 率備 注營業(yè)稅5%城市維護(hù)建設(shè)稅7%營業(yè)稅的7%計(jì)教育附加費(fèi)3%營業(yè)稅的3%計(jì)土地增值稅30%累進(jìn)稅率

41、，30-60%，所得稅33%93 投資估算項(xiàng)目總投資20000萬元，其中土地成本5620萬（公司現(xiàn)有資產(chǎn)，按330.6萬/畝 計(jì)算），工程費(fèi)用8574萬。項(xiàng)目成本測算序號項(xiàng)目工程量單價(jià)總投資(萬元)成本比例估算說明1土地費(fèi)用萬元/畝5620.00 43.00%z1.1土地出讓費(fèi)用16.500 平方米0.00 5455.00 41.75%1.2土地契稅萬元3.00%165.00 1.25%2前期設(shè)計(jì)、勘察費(fèi)178.15 0.63%z2.1設(shè)計(jì)費(fèi)元/平方米116.39 0.51%2.1.1工程設(shè)計(jì)費(fèi)63678 平方米16.00 101.89 0.51%2.1.2景觀設(shè)計(jì)費(fèi)5000 平方米9.00

42、4.50 0.02%2.1.3裝修設(shè)計(jì)費(fèi)平方米2.1.4人防設(shè)計(jì)費(fèi)0 平方米10.00 0.05%2.2地質(zhì)勘察費(fèi)平方米元/平方米4.30 0.02%2.3三通一平工程費(fèi)平方米元/平方米38.52 0.19%2.31臨時(shí)供電平方米1.00 7.70 0.04%2.32臨時(shí)供水10977 平方米1.50 1.65 0.01%2.33臨時(shí)道路費(fèi)0 平方米2.00 0.00 0.00%2.34場地平整費(fèi)10977 平方米2.00 2.20 0.01%2.35接管0.50 0.00%2.36遷水表造價(jià)結(jié)標(biāo)書1.48 0.01%2.37移箱變11.00 2.38移電纜4.00 2.39樹木砍伐10.00

43、 2.4臨時(shí)設(shè)施費(fèi)18.95 0.09%2.41臨時(shí)辦公設(shè)施費(fèi)平方米5.00 0.02%2.42臨時(shí)圍墻工程費(fèi)363 米100.00 3.63 0.02%2.43其他前期費(fèi)用10977 1.00 1.10 0.01%2.51房產(chǎn)測繪6.62 2.52環(huán)境評估2.60 3開發(fā)前期報(bào)件費(fèi)元/平方米789.61 3.45%z3.1基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)63678 平方米124789.61 3.95%文物勘探發(fā)掘費(fèi)工程定額測定費(fèi)工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)房屋白蟻防治費(fèi)3.2新型建材基金63678 平方米0.00 0.00 3.3異地綠化建設(shè)費(fèi)63678 平方米0.00 0.00 3.4散裝水泥基金63678 平方米0.0

44、0 0.00 4配套設(shè)施費(fèi)248.76 1.24%z4.1區(qū)外供電費(fèi)300米80024.00 0.12%4.2區(qū)外供上水費(fèi)4.3區(qū)外供下水費(fèi)4.4區(qū)外道路建設(shè)費(fèi)0.00 4.5區(qū)內(nèi)配電所3276 千瓦10032.76 0.16%4.6會所建設(shè)費(fèi)0平方米25000.00 0.00%4.7配套小學(xué)平方米0.00 4.8配套中學(xué)平方米0.00 4.9配套幼兒平方米0.00 4.10 公交車站個(gè)0.00 4.11 物管用房768平方米2500192.00 5 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)平方米1503.69 7.51%z5.1 區(qū)內(nèi)供電工程千瓦510.00 2.55%5.11 配電房工程費(fèi)3276 千瓦2400450.

45、00 2.25%5.12 發(fā)電機(jī)工程費(fèi)229 千瓦110060.00 0.30%5.2 自來水工程費(fèi)63678平方米1063.68 0.32%5.3 供氣工程費(fèi)546戶3750204.75 1.02%5.4 排水工程費(fèi)63678平方米1595.52 0.48%5.5 區(qū)內(nèi)道路工程費(fèi)1141 平方米30034.23 0.17%混凝土5.6 弱電工程費(fèi)63678平方米1595.52 0.48%5.61 數(shù)據(jù)通信系統(tǒng)費(fèi)5.62 有線電視工程費(fèi)546戶2009.88 5.63 紅外線防盜系統(tǒng)5.64 背景音樂工程費(fèi)5.7 環(huán)境景觀工程費(fèi)5000 平方米200100.00 0.50%5.71 硬景工程費(fèi)

46、5.72 軟景工程費(fèi)5.73 環(huán)境安裝工程5.74 雕塑及導(dǎo)視系統(tǒng)5.80 電梯13臺400.00 2.00%6 建安及裝修工程8574.50 42.85%z6.1 建安工程費(fèi)6.11 多層住宅0平方米0.00 6.12 花園洋房6.13 獨(dú)立別墅6.14 聯(lián)排別墅6.15 小高層住宅6.16 高層住宅53850平方米12006462.02 32.29%6.17 群樓商業(yè)828平方米1600132.48 0.66%6.18 地下車庫9000平方米22001980.00 9.90%6.2 裝修工程6.21 普通裝修6.22 精裝修6.23 豪華裝修7 工程其他成本135.00 0.67%z7.1

47、 工程監(jiān)理費(fèi)63678 平方米1063.68 0.32%7.2 工程審計(jì)費(fèi)63678 平方米1063.68 0.32%7.3 工程技術(shù)咨詢費(fèi)7.4 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi)63678 平方米1.27.64 0.04%項(xiàng)目開發(fā)成本17049.71 85.21%z8 開發(fā)間接費(fèi)用2959.69 14.79%8.1 公司管理費(fèi)17473 萬元3.00%524.00 2.62%8.2 銷售費(fèi)用32800 萬元2.00%656.00 3.28%8.3 財(cái)務(wù)費(fèi)用7667 萬元10%766.72 3.83%8.4 不可預(yù)見費(fèi)63678平方米150955.17 4.77%8.5 售樓部費(fèi)用平方米57.80 0.29%

48、項(xiàng)目總成本20009.40 100.00%銷售收入9產(chǎn)品型態(tài)銷售面積單位銷售均價(jià)元/平米銷售收入9.1 獨(dú)立別墅平方米9.2 聯(lián)排別墅平方米9.3 花園洋房平方米9.4 多層住宅0平方米0.00 9.5 小高層住宅平方米00.00 9.6 高層住宅53850平方米800043080 9.7 底層二層商業(yè)房502平方米10000502.00 9.8 底層物管50平方米0.00 9.9 三層物管276平方米0.00 9.10 地下車庫150個(gè)1000001500.00 9.11 其他用房平方米銷售收入合計(jì)45082 10稅收土地增值額扣除項(xiàng)目金額10.1營業(yè)稅及附加45082 萬元5.75%259

49、2 z10.2土地增值稅22480 萬元30%6744 22480 20009 10.3企業(yè)所得稅15736 萬元33%5193 稅收合計(jì)14529 94 投資計(jì)劃與資金籌措項(xiàng)目總投資20000萬元，資金籌措主要來源2個(gè)方面，自有資金投入約7000萬（含土地），占總投入的35%；銀行貸款8000萬，2007年11月貸款8000萬，期限2年，貸款利率按7%計(jì)算；銷售收入投入5000萬元。投資計(jì)劃與資金籌措表單位：萬元序號項(xiàng)目名稱合計(jì)建設(shè)經(jīng)營期 2007年 2008年 2009年 2010年1項(xiàng)目總投資20000 6688 4165 8631 516 1.1建設(shè)開發(fā)投資20000 6688 4165 8631 516 其中：土地費(fèi)用