計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理課件

1、計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理1 現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理2 資金時(shí)間價(jià)值圖解 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理3 收益性物業(yè)的現(xiàn)金流收益性物業(yè)的現(xiàn)金流 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理4 單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 （一）單利計(jì)息（一）單利計(jì)息 inPI n niPFn1 （二）復(fù)利計(jì)息（二）復(fù)利計(jì)息 11 n n iPI n n iPF1 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理5 51.1125*1000*10001 %)31 () 4 %12 1 ( 4 4 m m r PF 51.125100051.11251 P m r PPFI m 111 1 %)31 ( 4 m m m r P PmrP P PF i

2、 關(guān)系式：名義利率關(guān)系式：名義利率=周期利率周期利率每年計(jì)息周期數(shù)每年計(jì)息周期數(shù) 名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系式 例：年利率12%，存款額1000元，期限1年，按季計(jì)息， 則1后的本利和為多少？ 名義利率r=12%；周期利率=3%；每年計(jì)息周期數(shù)=4 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理6 ),/(*1niPFPiPF n ),/(* 1 1 )1 ( niFPFF i FP i n n 1.一次支付一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù) 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理7 2、等額序列等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù) nn n ii A ii i AP 1

3、 1 1 1 11 1111 1 nn n i Pi Pi i ii PA 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理8 3、等額序列等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù) 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理9 4、等差序列等差序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理10 5、等比序列等比序列的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù)的現(xiàn)值系數(shù)和年費(fèi)用系數(shù) 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理11 六、復(fù)利系數(shù)的應(yīng)用 例3l已知某筆貸款的年利率為15%，借貸雙方約 定按季度計(jì)息，問該筆貸款的實(shí)際利率是多少？ 例32某投資者向銀行貸款2000萬元，期限為3年， 年利率為8%，若該筆貸款的還款方式為期間按季度付

4、息、到期后一次償還本金，則開發(fā)商每次為該筆貸款 支付的利息總額是多少？如果計(jì)算先期支付利息的時(shí) 間價(jià)值，則貸款到期后開發(fā)商實(shí)際支付的利息又是多 少？ 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理12 例33某寫字樓投資項(xiàng)目在10年的持有期 內(nèi)各年凈運(yùn)營收益均為50萬元，第10年末凈轉(zhuǎn) 售收入為600萬元，如果折現(xiàn)率為10%，求該 寫字樓投資項(xiàng)目的收益現(xiàn)值。 例34已知某出租公寓的年有效毛租金收 入為100萬元，年運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，如果租 金收人和運(yùn)營費(fèi)用在未來30年的經(jīng)營期內(nèi)分別 以每年3和2%的速度增長，折現(xiàn)率為8%，求 該出租公寓的凈運(yùn)營收益現(xiàn)值。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理13 例35某投資者以4000元/m2的價(jià)

5、格，購 買了一套建筑面積為l000 m2的寫字樓單元，銀 行為其提供了15年期的商業(yè)用房抵押貸款，抵 押貸款價(jià)值比率為60。該貸款的年利率為 9%，按月等額還本付息。假設(shè)該寫字樓物業(yè)每 年升值2%，投資者在第6年年初將該物業(yè)轉(zhuǎn)售， 則其在轉(zhuǎn)售收人中需要償還的貸款本金是多少？ 投資者剩余的物業(yè)權(quán)益價(jià)值是多少？ 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理14 設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命的確定 （一）經(jīng)濟(jì)壽命的靜態(tài)計(jì)算方法 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理15 當(dāng)出現(xiàn)按年等額增加的變化時(shí)，其等額的年總 成本的計(jì)算公式變?yōu)椋?計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理16 （二）經(jīng)濟(jì)壽命的動(dòng)態(tài)計(jì)算方法 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理17 第四節(jié)房地產(chǎn)投資財(cái)務(wù)評價(jià)指標(biāo) 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)

6、經(jīng)營管理18 盈利指標(biāo)計(jì)算方法 （一）動(dòng)態(tài)指標(biāo) 1、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（NPV），是指項(xiàng)目按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè) 定的目標(biāo)收益率將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到 開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理19 2、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（IRR)，是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，是評估項(xiàng)目盈利 性的基本指標(biāo)。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理20 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率可以通過內(nèi)插法求得。即先按目標(biāo) 收益率或基準(zhǔn)收益率求得項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值，如果 為正，則采用更高的折現(xiàn)率使凈現(xiàn)值為接近于零的 正值和負(fù)值各一個(gè)，最后用內(nèi)插公式求出。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理21 3

7、、動(dòng)態(tài)投資回收期 動(dòng)態(tài)投資回收期是指當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益 抵償全部投資所需的時(shí)間。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理22 （二）靜態(tài)指標(biāo) 1 靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期是指當(dāng)不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收 益抵償全部投資所需的時(shí)間。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理23 2、現(xiàn)金回報(bào)率 現(xiàn)金回報(bào)率是指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的現(xiàn) 金報(bào)酬與投資者初始投人的權(quán)益資本的比率。 3、投資回報(bào)率 投資回報(bào)率指房地產(chǎn)置業(yè)投資過程中，每年所獲得的凈收 益與投資者初始投入的權(quán)益資本的比率。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理24 四、清償能力指標(biāo)計(jì)算方法 （一）利息計(jì)算方法 按年計(jì)息時(shí)，為簡化計(jì)算，假定借款發(fā)生當(dāng)年均在 年

8、中支用，按半年計(jì)息，其后年份按全年計(jì)息；還 款當(dāng)年按年末償還，按全年計(jì)息。 還本付息的方式包括以下幾種： 1、一次還本利息照付：借款期間每期僅支付當(dāng)期利息而 不還本金，最后一期歸還全部本金并支付當(dāng)期利息； 2、等額還本利息照付，規(guī)定期限內(nèi)分期歸還等額的本金 和相應(yīng)的利息； 3、等額還本付息，在規(guī)定期限內(nèi)分期等額攤還本金和利 息； 4、一次性償付，借款期末一次償付全部本金和利息； 5、 “氣球法”，借款期內(nèi)任意償還本息，到期末全部還 清。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理25 （二）借款償還期 借款償還期是指在國家規(guī)定及房地產(chǎn)投資項(xiàng)目具體 財(cái)務(wù)條件下，項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)使用可用作還款的 利潤、折舊、攤銷及其他還款資金償還項(xiàng)目借款本 息所需要的時(shí)間。 計(jì)算內(nèi)容物業(yè)經(jīng)營管理26 （三）償