開(kāi)發(fā)管理流程

1、開(kāi)發(fā)管理流程第一章總則第一條 為強(qiáng)化開(kāi)發(fā)管理，促進(jìn)集團(tuán)開(kāi)發(fā)工作的規(guī)范化，控制投資開(kāi)發(fā)成本，特制 定本辦法。第二條 開(kāi)發(fā)管理應(yīng)本著“合法、高效”的原則，用足用活政策，樹(shù)立“服務(wù)第一 的理念，以營(yíng)銷為導(dǎo)向，服務(wù)于集團(tuán)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，為公司創(chuàng)造最大的社會(huì)、經(jīng)濟(jì) 效益。第三條開(kāi)發(fā)工作應(yīng)廣泛開(kāi)拓信息源，不斷更新知識(shí)，隨時(shí)掌握國(guó)家和地方的相關(guān) 政策法規(guī)，懂得研究政策的變動(dòng)趨勢(shì)，提高開(kāi)發(fā)工作質(zhì)量。第四條 開(kāi)發(fā)管理應(yīng)堅(jiān)持因地制宜，在本辦法規(guī)范的基礎(chǔ)上，各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)當(dāng) 地實(shí)際情況，制訂相應(yīng)操作細(xì)則。第二章開(kāi)發(fā)系統(tǒng)職能第五條開(kāi)發(fā)系統(tǒng)工作職能如下：（一）、對(duì)擬定建設(shè)項(xiàng)目參與土地投標(biāo)、出讓、轉(zhuǎn)讓合同洽談，協(xié)助起

2、草、修改土地 出讓、轉(zhuǎn)讓合同等法律文件；（二八負(fù)責(zé)辦理外經(jīng)貿(mào)委、建委計(jì)委等各項(xiàng)前期立項(xiàng)報(bào)批工作；（三八 辦理開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)證照，包括：（1）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地通知書(shū)、征地通告或拆遷通告、用地批準(zhǔn)書(shū)、 簽訂國(guó)有土地出讓合同；（2）、總體規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)要點(diǎn)；（3）、單體方案、建設(shè)工程報(bào)建審核書(shū)；（4）、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；（5）、辦理人防、環(huán)保、消防、衛(wèi)生防疫、交通、綠化等專業(yè)部門的審批意見(jiàn)；（6）、預(yù)售證；（7）、測(cè)量、確權(quán)；（8）、負(fù)責(zé)各項(xiàng)目土地及工程的放線、驗(yàn)線；（9）、辦理電力、給排水、熱力、燃?xì)猓ㄋ模?、辦理綜合驗(yàn)收（五八 協(xié)助各部門、項(xiàng)目公司解決后續(xù)工作

3、辦理當(dāng)中所遇到的疑難點(diǎn)。第六條各地區(qū)公司開(kāi)發(fā)系統(tǒng)具體職能，由各地區(qū)公司根據(jù)本辦法予以細(xì)化。第三章業(yè)務(wù)管理一、立項(xiàng)報(bào)批管理第七條 公司領(lǐng)導(dǎo)決定啟動(dòng)一個(gè)新項(xiàng)目后，項(xiàng)目立項(xiàng)經(jīng)辦人員根據(jù)法定程序辦理前 期立項(xiàng)審批工作和建委、外經(jīng)委、計(jì)委、工商局各項(xiàng)證照。在辦理每項(xiàng)證照時(shí)經(jīng)辦人應(yīng)做好工作銜接，將有關(guān)手續(xù)辦理進(jìn)程及時(shí)通知辦理下一 步手續(xù)的部門，主要注意以下幾點(diǎn)：1、在辦理資質(zhì)證書(shū)時(shí)，提前通知項(xiàng)目公司提供專業(yè)技術(shù)人員資料；2、在辦理計(jì)委正式計(jì)劃時(shí)，提前通知財(cái)務(wù)部辦理資金余額證明；第八條 每年應(yīng)按期辦理批準(zhǔn)證書(shū)、資質(zhì)證書(shū)、項(xiàng)目手冊(cè)、等證照的變更、延期及 年檢等工作。二、用地手續(xù)辦理1. 建設(shè)用地許可證階段第九

4、條建設(shè)用地許可證階段：提交用地選址意見(jiàn)，將有關(guān)開(kāi)發(fā)的建設(shè)用地提交政府職能部門審批，取得用地選址 審批意見(jiàn)后，向市規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。第十條 申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)階段：在向市規(guī)劃局申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，應(yīng)要求設(shè)計(jì)部門提供項(xiàng)目總平面規(guī)劃方 案圖，以及提供投資立項(xiàng)批文，同時(shí)申請(qǐng)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)應(yīng)控制項(xiàng)目整體規(guī)劃與城市總體規(guī)劃無(wú)沖突，爭(zhēng)取所批要點(diǎn)的容積率、建筑密度達(dá)到分區(qū)規(guī)劃的最大值，公建配套指標(biāo)達(dá)到城市規(guī)劃控制指標(biāo)的最小值。2. 建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)及國(guó)土證的辦理第十一條 簽訂出讓金合同并按時(shí)繳納土地出讓金后可辦理建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)第十二條 國(guó)有土地使用證，分期繳納出讓金的項(xiàng)目，

5、爭(zhēng)取按開(kāi)發(fā)計(jì)劃先行辦理相 應(yīng)地塊的國(guó)有土地使用證，并爭(zhēng)取前期較少繳納出讓金。為爭(zhēng)取時(shí)間，可提前先行辦 理國(guó)土證附圖的測(cè)量出圖。三、規(guī)劃報(bào)批管理第十三條 在規(guī)劃報(bào)批之前一個(gè)月，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃，明確規(guī)劃報(bào)批各 階段的時(shí)間安排，壓縮總體報(bào)批周期。第十四條 在各階段報(bào)批之前，開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)組織各相關(guān)部門對(duì)所報(bào)批的圖紙資料進(jìn) 行會(huì)審，確保其符合政府部門的審批要求。對(duì)圖紙中出現(xiàn)的與規(guī)范不符之處，應(yīng)要求設(shè) 計(jì)部門對(duì)圖紙調(diào)整到政府審批部門能夠接受的程度。第十五條 設(shè)計(jì)方案或施工圖經(jīng)政府審批部門審批后如施工時(shí)有修改或變更，出現(xiàn)功能性質(zhì)調(diào)整，面積增加等涉及規(guī)劃驗(yàn)收的情況，研發(fā)中心、公司研發(fā)部必須及時(shí)知會(huì) 開(kāi)

6、發(fā)部，對(duì)報(bào)批圖紙重新申報(bào)調(diào)整。影響規(guī)劃驗(yàn)收的重大修改須及時(shí)知會(huì)開(kāi)發(fā)部 ，如開(kāi)發(fā)部認(rèn)為必要，可召集有關(guān)部門 舉行論證會(huì)形成公司統(tǒng)一意見(jiàn)報(bào)集團(tuán)批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。1. 規(guī)劃報(bào)批階段第十六條 總體規(guī)劃方案報(bào)批階段：對(duì)需進(jìn)行總平面規(guī)劃報(bào)批的項(xiàng)目，應(yīng)配合研發(fā)中心、研展部核準(zhǔn)地塊坐標(biāo)及各項(xiàng)指 標(biāo)，將草案預(yù)先征求市規(guī)劃局意見(jiàn)，并在總平面規(guī)劃進(jìn)件及時(shí)了解審批初步意見(jiàn)并反饋研發(fā)部門，對(duì)不利于公司的又有彈性的意見(jiàn)先行做通有關(guān)人員的工作，盡量按公司送審 的規(guī)劃方案完成報(bào)批手續(xù)。第十七條 修建性詳規(guī)報(bào)批階段：會(huì)同研發(fā)部門向規(guī)劃局提交項(xiàng)目修建性詳細(xì)規(guī)劃 設(shè)計(jì)文件、圖紙、磁盤等資料，并配合工程進(jìn)度和銷售要求爭(zhēng)取以最短時(shí)間通過(guò)

7、審批。2. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證階段第十八條 建筑設(shè)計(jì)方案送審階段：根據(jù)研發(fā)部門提供的確認(rèn)方案圖到規(guī)劃部門辦 理報(bào)批手續(xù)。主要控制好單體建筑的間距及退縮要求， 外飄陽(yáng)臺(tái)的退縮要求等。第十九條 初步設(shè)計(jì)審查階段：根據(jù)當(dāng)?shù)卣块T規(guī)定要求，對(duì)需要進(jìn)行初步設(shè)計(jì) 的項(xiàng)目辦理報(bào)批手續(xù)。主要控制建筑設(shè)計(jì)、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，水、電、通風(fēng)設(shè)計(jì)符合國(guó)家設(shè)計(jì) 規(guī)范。第二十條 建筑放線階段：協(xié)助放線測(cè)量單位進(jìn)行施工現(xiàn)場(chǎng)的放線工作，主要是控 制好建筑物的間距與退縮符合批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案的要求。在項(xiàng)目總體規(guī)劃已獲得規(guī)劃局批準(zhǔn)，單體建筑由設(shè)計(jì)公司等有關(guān)部門確認(rèn)外輪廓基 本不變時(shí)，可進(jìn)行試放線，以爭(zhēng)取先行施工。第二十一條 申領(lǐng)建設(shè)工

8、程規(guī)劃許可證階段：施工報(bào)建圖由研發(fā)部門確認(rèn)提供，擴(kuò) 初、放線完成、以及取得交通、人防、消防等專業(yè)政府部門意見(jiàn)后可辦理申領(lǐng)建設(shè)工 程規(guī)劃許可證。主要控制好建筑面積的準(zhǔn)確性，審批的公建配套指標(biāo)的準(zhǔn)確性，間距及 退縮的準(zhǔn)確性。第二十二條 領(lǐng)取建設(shè)工程許可證階段：應(yīng)提前辦理地名、消防、人防和小配套等 證明文件，以便順利辦理建設(shè)工程許可證。3. 申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收的合格證階段第二十三條 建筑驗(yàn)線階段：對(duì)于項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)已具備規(guī)劃驗(yàn)線和驗(yàn)收條件的，由 工程部提供確認(rèn)的竣工圖，邀請(qǐng)驗(yàn)線測(cè)量單位盡快到施工現(xiàn)場(chǎng)辦理規(guī)劃驗(yàn)線和驗(yàn)收工作。 主要控制實(shí)測(cè)面積與報(bào)建面積在合理的誤差以內(nèi)，放線的退縮間距、高度應(yīng)與驗(yàn)收的退

9、 縮間距、高度盡量一致，外檐效果與報(bào)建圖無(wú)較大差異。第二十四條 領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收階段：待取得合格的驗(yàn)線冊(cè)后，報(bào)市規(guī)劃局辦 理規(guī)劃驗(yàn)收工作，取得建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證。辦規(guī)劃驗(yàn)收工作應(yīng)提前準(zhǔn)備報(bào)批所 需報(bào)告和各項(xiàng)資料，資料、圖紙齊全后應(yīng)立即送案，保證后續(xù)的綜合驗(yàn)收工作的及時(shí)開(kāi) 展。四、預(yù)售、確權(quán)手續(xù)1. 辦理預(yù)售證第二十五條 在辦理完施工圖審查后，將蓋章后的圖紙送房管局進(jìn)行面積測(cè)算， 取 得測(cè)量報(bào)告。第二十六條 提前辦理項(xiàng)目物業(yè)備案證明。第二十七條 項(xiàng)目達(dá)到政府要求的形象部位后，根據(jù)政府部門要求請(qǐng)房管局現(xiàn)場(chǎng)查 勘、拍照后，進(jìn)行網(wǎng)上錄入，取得網(wǎng)上錄入合格證明。第二十八條 備齊資料，辦理銷售許可

10、證及房屋登記證明（房屋預(yù)售登記），取得此兩證，房管局開(kāi)通銷售網(wǎng)。2. 測(cè)量、確權(quán)第三十條測(cè)量1、在取得驗(yàn)收合格證后，報(bào)測(cè)繪部門立案。此前項(xiàng)目公司應(yīng)完成公建配套如配電房、變壓房、水表、電表房等間隔，并提供與現(xiàn)場(chǎng)一致的竣工圖及當(dāng)?shù)嘏沙鏊鷾?zhǔn)的門 牌證明和包括各單元房號(hào)、建筑面積、套內(nèi)面積的售房明細(xì)表；2、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量時(shí)，研展部、營(yíng)銷部、開(kāi)發(fā)部派人一起到現(xiàn)場(chǎng)配合測(cè)量，便于公司掌握第一手測(cè)量資料;3、現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量后，由測(cè)繪部門經(jīng)辦人員計(jì)算面積；開(kāi)發(fā)部取回初步的測(cè)量成果，給運(yùn) 營(yíng)部審核，確保測(cè)繪面積的準(zhǔn)確性，避免在銷售、辦理產(chǎn)權(quán)時(shí)出現(xiàn)面積方面的糾紛；4、開(kāi)發(fā)部根據(jù)運(yùn)營(yíng)部審核結(jié)果提出意見(jiàn)給測(cè)繪部門經(jīng)辦人員參考或修

11、改，在經(jīng)測(cè)繪所技術(shù)檢驗(yàn)科審查前開(kāi)發(fā)部提前介入爭(zhēng)取一審?fù)ㄟ^(guò)，避免重新計(jì)算面積和調(diào)整分?jǐn)傁禂?shù)，盡早領(lǐng)取測(cè)量圖；第三條確權(quán)1、開(kāi)發(fā)部備齊資料到登記部門送案。開(kāi)發(fā)部經(jīng)辦人應(yīng)先熟悉資料及確權(quán)的要求，做 到先初審后送案，以便及時(shí)向收案人員解答；2、登記部門經(jīng)辦人審查并寫初審意見(jiàn)，開(kāi)發(fā)部經(jīng)辦人應(yīng)檢查是否有抵押情況，出 讓金是否按時(shí)交齊，是否有違章，抵扣出讓金的中小學(xué)等教育設(shè)施是否移交，項(xiàng)目公司 移交時(shí)要求教育部門有否國(guó)資局的批文，提供產(chǎn)權(quán)明細(xì)表，做到及時(shí)跟蹤、補(bǔ)齊資料， 如有特殊情況，及時(shí)反映并想辦法解決；3、登記部門審查批復(fù)，如建筑面積超過(guò)出讓合同面積需到估價(jià)所評(píng)估，補(bǔ)交出讓 金后簽訂補(bǔ)充合同才能辦理權(quán)屬

12、證明書(shū)。五、專業(yè)報(bào)批管理1. 專業(yè)報(bào)建第三十二條 專業(yè)報(bào)建分環(huán)保、消防、衛(wèi)生、人防、交通和綠化報(bào)建等部分。第三十三條 在專業(yè)報(bào)建過(guò)程中，委托設(shè)計(jì)部門進(jìn)行專業(yè)報(bào)建圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，應(yīng)考慮到 國(guó)家及地區(qū)的專業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范要求，設(shè)計(jì)符合專業(yè)規(guī)范的圖紙；還要考慮項(xiàng)目的整體規(guī)劃 以及對(duì)項(xiàng)目方案報(bào)建的確定，以避免報(bào)建工作的重復(fù)進(jìn)行，造成公司資源的浪費(fèi)；還要 全面考慮住宅的配套設(shè)施的功能用途（是否配有商場(chǎng)、餐飲等）。第三十四條 各部門在項(xiàng)目的進(jìn)展過(guò)程中也要做好監(jiān)督和管理工作，當(dāng)實(shí)際施工與報(bào)建圖紙有所出入時(shí)，要及時(shí)知會(huì)設(shè)計(jì)部門和開(kāi)發(fā)部，以便設(shè)計(jì)部門做好修改圖紙的工 作和開(kāi)發(fā)部在專業(yè)部門的報(bào)批工作，避免在辦理專業(yè)驗(yàn)收時(shí)造成

13、不必要的拖延，影響驗(yàn) 收進(jìn)度。2. 專業(yè)驗(yàn)收第三十五條 辦理專業(yè)驗(yàn)收前，設(shè)計(jì)部門必須提供與實(shí)際施工相符的竣工圖紙，項(xiàng) 目公司開(kāi)發(fā)部必須掌握實(shí)際的施工進(jìn)度及施工情況。第三十六條 對(duì)于項(xiàng)目中配有大型商場(chǎng)和餐飲等配套設(shè)施的，設(shè)計(jì)部門應(yīng)當(dāng)提出城 市污染的收集、運(yùn)輸、處理、綜合利用及消納的原則及方案，確定綜合利用場(chǎng)所的規(guī)劃 和位置。六、合驗(yàn)收及移交1. 公建設(shè)施的報(bào)建及驗(yàn)收第三十七條 配套設(shè)施的有償移交（肉菜農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、書(shū)店、糧油店、郵政營(yíng)業(yè)所、 衛(wèi)生院、通訊用房、變電房、儲(chǔ)蓄所等）：1、工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)向相關(guān)政府職能部門發(fā)出租售通知書(shū)，并讓 對(duì)方簽收加具意見(jiàn)及公章；2、公司制定租售價(jià)格后

14、擬移交協(xié)議書(shū)，與政府相關(guān)職能部門簽訂移交協(xié)議書(shū)第三十八條 配套設(shè)施的無(wú)償移交（居委會(huì)、文化站、衛(wèi)生站、街道辦事處、派出 所、消防站等）：1、工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)向相關(guān)政府職能部門發(fā)出移交通知書(shū)，并讓 對(duì)方簽收加具意見(jiàn)及公章；2、項(xiàng)目公司擬移交協(xié)議書(shū)，與政府相關(guān)職能部門簽訂 移交協(xié)議書(shū)。第三十九條 （化糞池、公廁、垃圾回收站、環(huán)衛(wèi)管理用房）：（一）、驗(yàn)收及移交（1）、工程竣工后項(xiàng)目公司會(huì)同環(huán)衛(wèi)管理部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收工作；（2）、工程驗(yàn)收合格后，開(kāi)發(fā)部領(lǐng)取合格證明書(shū)，并將上述設(shè)施移交給環(huán)衛(wèi)部門 管理（化糞池除外），協(xié)助相關(guān)部門辦理產(chǎn)權(quán)移交。第四十條 教育配套設(shè)施（中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、托兒

15、所）：1、開(kāi)發(fā)部將經(jīng)審查后的報(bào)建圖紙送教育管理部門審核、批復(fù)，2、開(kāi)發(fā)部持教育部門的批復(fù)和圖紙辦理規(guī)劃報(bào)建；3、研發(fā)部將規(guī)劃報(bào)建審核書(shū)及報(bào)建圖送設(shè)計(jì)單位出施工圖并交施工單位進(jìn)行施工建 設(shè)；4、工程竣工后項(xiàng)目公司會(huì)同教育管理部門進(jìn)行竣工驗(yàn)收工作；5、項(xiàng)目公司擬移交協(xié)議書(shū)，與教育管理部門簽訂移交協(xié)議書(shū)，并將上述設(shè)施 移交給教育管理部門。2.管線報(bào)建及驗(yàn)收第四十一條永久供水:開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)督促供水工程公司按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃完成供水工程，工程竣工后及 時(shí)組織市自來(lái)水公司驗(yàn)收并通水，辦理市自來(lái)水公司出具的同意安裝永久用水表安裝 表。第四十二條永久供電:開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)督促電力工程施工單位按項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃完成供電工程，工

16、程竣工后及時(shí) 組織市電力工業(yè)局驗(yàn)收并通電，辦理市電力工業(yè)局出具的工程驗(yàn)收通知書(shū)。第四十三條供燃?xì)?開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)督促燃?xì)夤こ淌┕挝话错?xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成煤氣工程，工程竣工后及 時(shí)組織市煤氣公司驗(yàn)收并通氣，辦理市煤氣公司出具的交工驗(yàn)收證書(shū)第四十四條電信設(shè)施:開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)督促電信設(shè)施施工單位按項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成電信工程，工程竣工后及時(shí)組織市電信局驗(yàn)收，辦理市電信局出具的管線工程驗(yàn)收合格證明書(shū)。第四十五條市政設(shè)施（小區(qū)道路、排水）：開(kāi)發(fā)部負(fù)責(zé)督促市政設(shè)施施工單位按項(xiàng)目總進(jìn)度計(jì)劃完成市政工程，工程竣工后通 知市政管理部門驗(yàn)收并跟蹤取得市政設(shè)施竣工驗(yàn)收合格證明書(shū)。3. 竣工綜合驗(yàn)收第四十八條竣工綜合驗(yàn)收1、 開(kāi)發(fā)部在相關(guān)專業(yè)驗(yàn)收全部完成并取得驗(yàn)收合格證后，整理一套完整的資料送市 建設(shè)委員會(huì)申報(bào)綜合驗(yàn)收；2、市建設(shè)委員會(huì)審核完畢資料后，組織相關(guān)職能部門到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行竣工綜合驗(yàn)收；3、驗(yàn)收合格后取得市建設(shè)委員會(huì)出具的竣工綜合驗(yàn)收合格證 。第四章開(kāi)發(fā)系統(tǒng)員工守則第四十九條 開(kāi)發(fā)系統(tǒng)員