中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀與對策研究

1、目錄摘要 21、 房地產(chǎn)金融狀況 3二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀 4三、我國房地產(chǎn)金融存在的問題 5四、對于目前所存在問題的解決方式 75、 房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資幾種渠道及對策建議 9參考文獻(xiàn) 11中國房地產(chǎn)金融風(fēng)險現(xiàn)狀與對策研究【摘 要】我國房地產(chǎn)融資主要依靠銀行貸款的間接融資方式,方式單一,風(fēng)險較大。伴隨我國經(jīng)濟(jì)改革的不斷深化,要求房地產(chǎn)融資渠道不斷多元化。房地產(chǎn)金融對支持房地業(yè)快速發(fā)展起到了重要作用，但存在金融創(chuàng)新不足、金融風(fēng)險較大等問題，需要進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融市場，加快金融創(chuàng)新，維護(hù)金融穩(wěn)定，支持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。本文從我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀入手,提出我國房地產(chǎn)金融存在的問題,以及對于目前所

2、存在問題的解決方式，并對房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道的對策建議?！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 融資 現(xiàn)狀 風(fēng)險 對策 房地產(chǎn)開發(fā)是一個資金密集使用、投資龐大的系統(tǒng)工程,我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍資金短缺,如果不能更好地借助于多種多樣的房地產(chǎn)金融工具,廣開籌資渠道,并降低或分散風(fēng)險,那么房地產(chǎn)企業(yè)時刻都會出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)乃至破產(chǎn)的可能?？墒?我國許多房地產(chǎn)企業(yè)只是過分依賴銀行貸款,而且貸款的種類和運作方式還相當(dāng)單一。隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控和執(zhí)行金融緊縮的政策,房地產(chǎn)行業(yè)開始步入一個資本時代,而房地產(chǎn)資金來源和資金運用結(jié)構(gòu)不匹配,資金來源過于集中于銀行等問題開始凸顯出來。從我國房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀來看,房地產(chǎn)企業(yè)如何合理

3、有效地融資,并適度降低融資風(fēng)險,已是我國房地產(chǎn)行業(yè)迫在眉睫的一大課題。一、房地產(chǎn)金融基本狀況房地產(chǎn)市場的發(fā)展發(fā)展壯大離不開房地產(chǎn)金融的大力支持，近年來我國房地產(chǎn)的金融支持力度有所下降。我們可以從房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源的形式和結(jié)構(gòu)為參考。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)資金來源主要分為：國家預(yù)算內(nèi)資金、國內(nèi)貸款、債券、利用外資、自籌資金和其他資金。1998年以來，國家預(yù)算內(nèi)資金、債券和利用外資絕對值及占比均很低，且呈不斷回落態(tài)勢；房地產(chǎn)開發(fā)資金中約有60%左右來自于銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對銀行信貸資金依賴程度很大。就商業(yè)性金融支持體系而言，自98年，我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長率，年均增長率

4、為20.09%，高于同期全部金融機(jī)構(gòu)貸款余額年均增長率（12.71%）7.38個百分點。2004年，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房消費信貸增長率均呈下降態(tài)勢，與2003年相比，2004年房地產(chǎn)開發(fā)貸款增長率下降了32個百分點，住房消費信貸增長率下降了7.29個百分點。我國政策性住房信貸主要指對個人的住房公積金貸款。截至2004年底，全國建立住房公積金職工人數(shù)為158萬人，僅占在崗職工總數(shù)的8.2%；累計向433萬人發(fā)放了住房公積金貸款，僅占建立住房公積金職工總數(shù)的7%，比例明顯過??；全國住房公積金繳存總額中用于個人住房貸款和購買國債的資金僅為56.1%，沉淀資金閑置的比例為42.6%。積金大量處于閑置狀

5、態(tài)，對中低收入家庭購房的支持力度有待進(jìn)一步提高。二、我國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀目前我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類較少,融資的途徑比較單一。（一） 銀行信貸是我國房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金的主要來源目前銀行信貸資金幾乎成為我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的惟一融資渠道。房地產(chǎn)開發(fā)的一級土地開發(fā)、房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)銷售三個階段中,每一階段都離不開銀行信貸資金的支持,這說明我國目前房地產(chǎn)開發(fā)投資的融資渠道比較單一,導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險較多集中于銀行系統(tǒng)。（二） 房地產(chǎn)企業(yè)上市股權(quán)融資和債券融資進(jìn)一步發(fā)展,但門檻較高中國社科院發(fā)布的“2007房地產(chǎn)藍(lán)皮書”指出,證券市場正在成為房地產(chǎn)業(yè)重要的資金來源。但是,在全流通體系下,新的公司上市保薦人

6、制度實質(zhì)上提高了房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻,只有那些真正有實力的大型房地產(chǎn)商才可能上市,而目前中小房地產(chǎn)企業(yè)多如牛毛,風(fēng)險承受能力、盈利能力、信用水平都存在較大的問題,所以在未來通過大規(guī)模的上市解決房地產(chǎn)業(yè)資金來源問題幾乎不可能。（三） 信托成為房產(chǎn)融資新渠道,但仍有限制通過基金化運作的房地產(chǎn)投資信托介入房地產(chǎn)市場,不單單是部分解決金融論文了融資的問題,更重要的是符合房地產(chǎn)市場的國際化趨勢。雖然,信托產(chǎn)品由于政策限制仍有欠缺,不過在融資渠道單一,產(chǎn)業(yè)投融資渠道難有大變化的情況下,信托業(yè)務(wù)的發(fā)展創(chuàng)新將給產(chǎn)業(yè)投資帶來新的市場空間。三、我國房地產(chǎn)金融存在的問題（一）風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。由于我國金融市

7、場發(fā)展還處于初級階段，間接金融在整個金融市場中還占絕對地位，而資本市場等直接金融發(fā)展卻相對落后，同時國有商業(yè)銀行本身改革還不到位，導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接在承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他渠道，而且也不能將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。（二）人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足的發(fā)展。目前，我國商業(yè)銀行個人

8、住房貸款不良資產(chǎn)率不到 0.5%，住房公積金個人住房貸款的不良資產(chǎn)率僅為0.24%，這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，銀行應(yīng)該重視個人住房尚未暴露出的風(fēng)險。因此，在我國尚未建立起個人誠信系統(tǒng)，商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分的分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。（三）房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為中國房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式也逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴

9、銀行不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)中國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢，我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜?，金融機(jī)構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。（四）商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。自1998年以來，一方面我國連續(xù)8年降息；另一方面，隨著個人住房市場化以后，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”因此在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。四、對于目前所存在問題的解決方式（一）大力發(fā)展多層次、全方位的房地產(chǎn)金融市場體系。住房金融市場不僅要有

10、間接融資的信貸市場，也應(yīng)有直接融資的資本市場；不僅要有直接提供融資服務(wù)的一級市場，也要有分擔(dān)一級市場風(fēng)險的二級市場，來解決住房貸款資金期限錯配和流動性問題。鼓勵扶持包括房產(chǎn)評估、房產(chǎn)中介、保險、擔(dān)保、貸款服務(wù)等金融市場支持服務(wù)體系。加快市場交易制度建設(shè)，促進(jìn)市場交易環(huán)境不斷優(yōu)化。（二）大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，為房地產(chǎn)開發(fā)、收購、買賣、租賃、管理等各環(huán)節(jié)提供有效的金融服務(wù)。要細(xì)分市場，開發(fā)服務(wù)于不同目的和人群的產(chǎn)品，如低收入家庭、剛工作的青年等人群的住房金融產(chǎn)品等。推動房地產(chǎn)金融產(chǎn)品多元化，形成包括房地產(chǎn)信托、投資基金、企業(yè)債券和資產(chǎn)證券化等在內(nèi)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。（三）大力發(fā)展房地產(chǎn)投資基金

11、。房地產(chǎn)投資基金作為一種專業(yè)從事房地產(chǎn)投資的基金，在國外已經(jīng)得到迅速的發(fā)展，然而在我國的發(fā)展還處于初級階段。一方面，盡快制定和實施產(chǎn)業(yè)基金法是國內(nèi)和國際產(chǎn)業(yè)基金可以在,房地產(chǎn)投資中有法可依，健康、持續(xù)地運行下去。另一方面，建立健全房地產(chǎn)投資基金推出機(jī)制和風(fēng)險規(guī)避機(jī)制，降低其所承受的風(fēng)險程度，鼓勵房地產(chǎn)投資基金迅速發(fā)展起來。（四）加快房地產(chǎn)金融產(chǎn)品證券化速度。通過貸款證券化增加了信貸資產(chǎn)的流動性，同時有利于銀行進(jìn)一步擴(kuò)大信貸規(guī)模，從而形成良性擴(kuò)張，還可以改善銀行資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，降低資本金要求。優(yōu)先發(fā)展住房抵押貸款證券化的另一個原因是，近幾年隨著房地產(chǎn)信貸規(guī)模的迅速增長，住房抵押貸款，尤其是近年來個

12、人購房按揭的逐年增加，這部分資產(chǎn)屬于各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的組成部分。通過證券化可以將房地產(chǎn)金融的信用市場化，加速了間接金融向直接金融的轉(zhuǎn)化，使得房地產(chǎn)金融的資金來源更加多元化和社會化，從而不僅擴(kuò)大房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源，而且分散了投資資金的風(fēng)險，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場健康地發(fā)展。（五）加強(qiáng)政策性房地產(chǎn)金融服務(wù)，幫助解決中低收入家庭住房問題。中低收入住房保障是社會保障制度的重要內(nèi)容之一，在許多國家，政策性金融在中低收入住房保障中扮演了重要的角色，譬如新加坡的住房公積金制度、美國的“居者有其屋計劃”都是比較成功的例子。需要借鑒上述國家經(jīng)驗，為中低收入家庭購房提供貸款貼息或信用擔(dān)保。同時，完善住房公積金制度。

13、（六）加強(qiáng)對境外機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的管理。加大對境外機(jī)構(gòu)和個人進(jìn)入境內(nèi)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控力度，進(jìn)一步加強(qiáng)對跨境外匯資金流動的管理，完善境內(nèi)外資開發(fā)、購房的統(tǒng)計、登記制度。加大對房地產(chǎn)項下違法違禁流出入的查處力度，抑制投機(jī)行為。五、 房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資幾種渠道及對策建議（一）發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金和住房抵押貸款證券化 (1)房地產(chǎn)投資信托基金(reits)。相對銀行貸款而言,房地產(chǎn)投資信托融資方式不但可以降低房地產(chǎn)業(yè)整體的運營成本、節(jié)約財務(wù)費用,還有利于房地產(chǎn)資金的持續(xù)運用和公司的發(fā)展。在我國,由于缺乏相應(yīng)的立法,中國資本市場上還沒有出現(xiàn)真正意義上的reits產(chǎn)品。(2)住房抵押貸款證

14、券化(mbs)。其主要特點是將缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預(yù)見現(xiàn)金流,原先不易作為投資品種的住房抵押貸款,轉(zhuǎn)化為可在市場上流通的證券。2005年年初,國務(wù)院同意由中國建設(shè)銀行進(jìn)行住房抵押貸款證券化試點。銀監(jiān)會發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)證券化試點監(jiān)督管理辦法,為下一步在我國金融市場擴(kuò)大試點和全面推開資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)積極創(chuàng)造條件,在機(jī)會成熟時,發(fā)展住房抵押貸款二級市場,將銀行個人房貸資產(chǎn)出售或者證券化。（二） 吸引外資進(jìn)行融資國家一系列對房地產(chǎn)行業(yè)的嚴(yán)政出臺,給國內(nèi)房地產(chǎn)商帶來巨大的壓力。因此,通過資本市場盈利的模式逐漸流行起來,房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈更細(xì),各環(huán)節(jié)更專業(yè),效率更高,更容易創(chuàng)造價值,外資地產(chǎn)基金商業(yè)模式的

15、轉(zhuǎn)型促使中國房地產(chǎn)進(jìn)入以資本市場為核心的金融時代。但是,國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)與國際資本對接中的困難在于:(1)土地政策制約國內(nèi)房地產(chǎn)的土地儲備、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和開發(fā)規(guī)模無法適應(yīng)投資方的資本流動和快捷變現(xiàn);(2)國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率過高,導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)和盈利能力的不確定性加強(qiáng)。（三）其他融資渠道 (1)完善我國住房公積金制度。房地產(chǎn)金融的穩(wěn)定要建立在一個良好健康的住房社會保障體系之上,需要深化住房貨幣化改革,完善我國住房公積金制度。將住房公積金作為強(qiáng)制性、政策性、義務(wù)性的制度執(zhí)行,可加強(qiáng)社會住房基礎(chǔ)保障功能,增強(qiáng)個人住房貸款的安全性,為我國住房金融提供大量的長期資金。(2)將保險資金引入住宅融資市場。保險資金比較穩(wěn)定、數(shù)額巨大、運用周期長,比較適合投資于住宅產(chǎn)業(yè)開金融論文發(fā),有利于提高投資規(guī)模。（四） 政策建議完善相關(guān)法律制度,為建立多元化房地產(chǎn)融資機(jī)制做好法律準(zhǔn)備。拓寬房地產(chǎn)融資渠道的同時,加大