售樓處、樣板房裝飾裝修工程控制重點(diǎn)和實(shí)施、監(jiān)管、操作細(xì)則

1、售樓處、樣板房裝飾裝修工程合能集團(tuán)工程中心裝飾組控制重點(diǎn)和實(shí)施、監(jiān)管、操作細(xì)則產(chǎn)品質(zhì)量是企業(yè)的生命，我司作為一家業(yè)務(wù)上升潛力巨大的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)從項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)質(zhì)量、項(xiàng)目施工單位施工質(zhì)量、和項(xiàng)目工程管理質(zhì)量、項(xiàng)目配套服務(wù)質(zhì)量入手，保 證開發(fā)的項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量，贏得廣大客戶的認(rèn)同。作為一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，前期的重點(diǎn)工 程任務(wù)是項(xiàng)目銷售場所即銷售中心 （售樓處 ）、和商品房樣板展示區(qū)即樣板房；及 其周邊氛圍、環(huán)境營造工程?？梢哉f售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境工程的設(shè)計(jì)質(zhì)量、施工 質(zhì)量的好壞，從很大程度上直接反映了所開發(fā)樓盤的潛在品質(zhì)。同時(shí)在配合營策適當(dāng)?shù)膹V 告樓盤促銷宣傳，直接對潛在消費(fèi)者的消費(fèi)心理產(chǎn)生重

2、要影響。作為售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境營造工程，本身亦屬于一個(gè)系統(tǒng)工程。該系統(tǒng)工程 涉及到“預(yù)算”、“設(shè)計(jì)”、“采購”、“工程”、“營策”等全過程。一、設(shè)計(jì)要求1、設(shè)計(jì)定位、成本控制 根據(jù)集團(tuán)公司對具體開發(fā)項(xiàng)目的定位：樓盤開發(fā)總建筑面積、所在地理區(qū)域位置、交 通網(wǎng)路狀況、市政配套設(shè)施、醫(yī)療教育文化環(huán)境、目標(biāo)消費(fèi)群體、主力客戶消費(fèi)心理、項(xiàng) 目開發(fā)地歷史人文、周邊建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格、項(xiàng)目預(yù)算總投資金額等要素，通過該完整科學(xué)的 項(xiàng)目投資策劃營銷分析，明確開發(fā)項(xiàng)目的市場定位（區(qū)域定位、主力客戶群定位、功能定 位、建筑風(fēng)格定位）。以“項(xiàng)目市場定位”為基礎(chǔ)，進(jìn)行項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)策劃營銷即針對 市場需求進(jìn)行專業(yè)設(shè)計(jì)的

3、工作流程。它是以項(xiàng)目的市場定位為基礎(chǔ)，以滿足目標(biāo)市場的需 求為出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)目地塊進(jìn)行總體規(guī)劃布局，確定建筑風(fēng)格和色彩計(jì)劃，緊緊圍繞目標(biāo)客 戶選定主力戶型，引導(dǎo)室內(nèi)裝修風(fēng)格，并對項(xiàng)目的環(huán)藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充分提示，其中包含配套 建筑裝飾、園林景觀環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)定位和投資預(yù)算成本，亦包含售樓處、樣板房及其周邊 環(huán)境營造工程。從項(xiàng)目市場定位和開發(fā)總成本控制的角度、確定與之相匹配的售樓處建筑 及其裝飾 （含內(nèi)裝、外裝工程 ）、及售樓處、樣板房周邊園林景觀設(shè)計(jì)方案。2、對設(shè)計(jì)單位提供的資料文件和圖紙要求 2.1售樓處、樣板房設(shè)計(jì)方案售樓處、樣板房總體規(guī)劃 售樓處、樣板房及其周邊地塊概述售樓處、樣板房所屬區(qū)域現(xiàn)狀、

4、售樓處、樣板房臨界四周狀況、地貌狀況 售樓處、樣板房地塊情況分析開發(fā)商的初步規(guī)劃和設(shè)想；影響售樓處、樣板房總體規(guī)劃的不可變的經(jīng)濟(jì)技術(shù)因素 售樓處及樣板房建筑空間布局售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境營造總體平面規(guī)劃及其說明、功能分區(qū)示意及其說明 售樓處、樣板房及其周邊道路系統(tǒng)布局 售樓處、樣板房周邊交通環(huán)境示意： 售樓處、樣板房及其周邊道路設(shè)置及其說明： 售樓處、樣板房主要出入口設(shè)置、主要干道設(shè)置、車輛分流情況說明、停車場布置 周邊環(huán)境綠化系統(tǒng)布局售樓處、樣板房周邊景觀環(huán)境示意：售樓處、樣板房綠化景觀系統(tǒng)分析、公共場所的環(huán)藝設(shè)計(jì) 設(shè)計(jì)提示營銷中心、樣板房外立面設(shè)計(jì)提示、圍墻外立面設(shè)計(jì)提示、建筑外部環(huán)境

5、概念設(shè)計(jì)(2) 售樓處、樣板房建筑風(fēng)格定位 建筑風(fēng)格及色彩計(jì)劃建筑風(fēng)格的構(gòu)思 .建筑色彩計(jì)劃 建筑外立面設(shè)計(jì)提示 商品住宅不同戶型的樣板房外立面設(shè)計(jì)提示：如針對屋頂、屋檐、窗戶等外立面局 部設(shè)計(jì)提示其他特殊設(shè)計(jì)提示(3) 樣板房戶型選擇 項(xiàng)目所在區(qū)域同類樓盤戶型比較 項(xiàng)目業(yè)態(tài)分析及項(xiàng)目戶型配置比例 主力戶型樣板房設(shè)計(jì)提示(4) 售樓處、樣板房室內(nèi)空間布局裝修概念提示 室內(nèi)空間布局提示；公共空間主題選擇；庭院景觀提示(5) 售樓處、樣板房周邊環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格提示 周邊環(huán)境調(diào)查和分析 項(xiàng)目樓盤總體環(huán)境規(guī)劃及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)想 地塊已有的自然環(huán)境利用、項(xiàng)目人文環(huán)境的營造 售樓處、樣板房周邊環(huán)境概念設(shè)計(jì)周

6、邊綠化及園藝設(shè)計(jì)、周邊共享空間設(shè)計(jì)、周邊雕塑小品設(shè)計(jì)提示、周邊椅凳造型 設(shè)計(jì)提示、周邊宣傳專欄、導(dǎo)視系統(tǒng)位置設(shè)定提示 項(xiàng)目營銷中心外部環(huán)境概念設(shè)計(jì) 項(xiàng)目營銷示范中心沿途可營造環(huán)境概念設(shè)計(jì)(6) 家具概念設(shè)計(jì)提示 項(xiàng)目周邊同類樓盤售樓處、樣板房及公區(qū)家具擺設(shè) 營銷中心大堂、簽約區(qū)、及管理辦公室 本售樓處、樣板房及公區(qū)家具概念設(shè)計(jì)提示(7) 售樓處、樣板房及公區(qū)裝飾材料選擇指導(dǎo) 項(xiàng)目周邊同類樓盤售樓處、樣板房及公區(qū)裝飾材料比較 本項(xiàng)目售樓處、樣板房及公區(qū)裝飾材料選擇指導(dǎo)及裝修風(fēng)格構(gòu)思 項(xiàng)目營銷示范單位 ( 樣板房 )裝修概念設(shè)計(jì) 客廳裝修概念設(shè)計(jì)、廚房裝修概念設(shè)計(jì)、主人房裝修概念設(shè)計(jì)、兒童房裝修概

7、念設(shè)計(jì)、客房裝修概念設(shè)計(jì)、室內(nèi)其他(如陽臺(tái)、玄關(guān)、門窗)裝修提示、陽臺(tái)欄板、欄桿 裝修設(shè)計(jì)提示、飄窗護(hù)窗欄桿裝修設(shè)計(jì)提示 項(xiàng)目營銷中心 (售樓處 )裝修風(fēng)格提示 樣板房住宅裝修標(biāo)準(zhǔn)提示(8) 售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境燈光設(shè)計(jì)及背景音樂指導(dǎo) 燈光設(shè)計(jì) 建筑外立面燈光設(shè)計(jì)；公共綠化綠地?zé)艄庠O(shè)計(jì)；廣告燈箱、廣告畫面燈光設(shè)計(jì) 道路系統(tǒng)燈光設(shè)計(jì)；樣板房室內(nèi)燈光燈飾設(shè)計(jì) 背景音樂指導(dǎo) 售樓處、樣板房室外環(huán)境音樂布置；售樓處室內(nèi)背景音樂布置2.2售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境方案圖紙?jiān)O(shè)計(jì)按照已確立的概念設(shè)計(jì)方案（預(yù)算造價(jià)在投資總成本控制范圍內(nèi)）,由專業(yè)設(shè)計(jì)單位出 各分項(xiàng)方案圖紙和概念主材樣板，通過集團(tuán)公司決策

8、層（公司高層領(lǐng)導(dǎo)、技術(shù)規(guī)劃中心、營 策中心、計(jì)審中心、預(yù)決算中心 /成本控制部、工程中心）與設(shè)計(jì)單位共同討論方案圖紙、 概念材料的可行性、經(jīng)濟(jì)適用性，提出修正匯總意見，經(jīng)設(shè)計(jì)單位完善后，形成最終版的 方案設(shè)計(jì)圖紙（由文字方案到圖紙方案的過程 ）。該項(xiàng)工作，建議主要由集團(tuán)技術(shù)規(guī)劃中心 和營策中心牽頭，計(jì)審中心負(fù)責(zé)督促與監(jiān)督。2.3設(shè)計(jì)單位提供的服務(wù)及要求（主要針對售樓處、樣板房精裝修、及其周邊園林景觀 環(huán)境工程項(xiàng)目）（1）設(shè)計(jì)單位工作流程：（2）設(shè)計(jì)單位在甲方工程過程中的配合流程:設(shè)計(jì)服務(wù)合同中應(yīng)對設(shè)計(jì)單位的約束1）設(shè)計(jì)單位承諾具有相應(yīng)設(shè)計(jì)資質(zhì)，和施工資質(zhì)（如承擔(dān)相應(yīng)施工任務(wù)）；如須報(bào)建、須報(bào)消

9、防驗(yàn)收的項(xiàng)目，設(shè)計(jì)單位還應(yīng)具有相應(yīng)的施工圖出圖資質(zhì)簽章，并應(yīng)在 施工藍(lán)圖上予以加蓋鮮章。2）按照合同規(guī)定的內(nèi)容、時(shí)間，保質(zhì)保量向甲方交付設(shè)計(jì)成果。設(shè)計(jì)單位必須保證在遵循規(guī)范的前提下，其設(shè)計(jì)是安全的、經(jīng)濟(jì)的，沒有在設(shè)計(jì)上造成浪費(fèi)。3）根據(jù)甲方項(xiàng)目的工程內(nèi)容，及時(shí)組織工作班子及工程主要設(shè)計(jì)人員進(jìn)駐現(xiàn)場工作，以便完全反映設(shè)計(jì)意圖，達(dá)到設(shè)計(jì)效果。（乙方設(shè)計(jì)成果應(yīng)清單應(yīng)作為合同附件）4）合同簽訂前，設(shè)計(jì)單位應(yīng)提供本項(xiàng)目各專業(yè)設(shè)計(jì)師名單，以及配合的施工圖設(shè) 計(jì)、簽章單位及人員名單，完成設(shè)計(jì)及施工配合全過程。合同中明確主要設(shè)計(jì) 人員名單，如要更換相關(guān)人員，必須征得甲方同意。5）當(dāng)甲方提出修改局部的細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)和

10、根據(jù)現(xiàn)場實(shí)際情況必須修改的，應(yīng)在甲方通 知的時(shí)限內(nèi)及時(shí)修改原圖紙并出具新圖紙。6）設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)按合同所述工程范圍內(nèi)的全部裝修材料的選樣工作，并提供材料 選樣工作成果；保證選定的裝修材料符合設(shè)計(jì)意圖和滿足裝修效果，并且保證 所選定的裝修材料是在工程項(xiàng)目所在地易購到的，或設(shè)計(jì)指定的特殊材料其定 購周期不會(huì)對工程進(jìn)度造成重大的影響。否則設(shè)計(jì)單位應(yīng)該在選定材料、提供 材料選樣工作成果時(shí)予以特別文字說明，并征詢甲方技術(shù)規(guī)劃中心專業(yè)負(fù)責(zé)人 意見。設(shè)計(jì)單位裝修材料的選樣工作成果，須得到甲方技術(shù)規(guī)劃中心專業(yè)負(fù)責(zé) 人及部門領(lǐng)導(dǎo)（部門經(jīng)理、技術(shù)總監(jiān)）的簽字確認(rèn)。7）設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)工程范圍內(nèi)的活動(dòng)傢俬、燈具、陳列品等

11、選樣工作，并提供選樣 工作成果，以便完全達(dá)到設(shè)計(jì)效果。該選樣成果須得到甲方技術(shù)規(guī)劃中心、營 策中心專業(yè)負(fù)責(zé)人（裝飾設(shè)計(jì)師、策劃師）及部門領(lǐng)導(dǎo)的簽字確認(rèn)。8）設(shè)計(jì)單位及設(shè)計(jì)師個(gè)人不得與設(shè)計(jì)中出現(xiàn)的材料供應(yīng)商發(fā)生直接或間接的經(jīng)營 關(guān)系，或隸屬關(guān)系，也不得與這些單位合伙經(jīng)營。9）設(shè)計(jì)單位應(yīng)協(xié)助甲方通過國家有關(guān)部門的竣工驗(yàn)收。10）工程竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)向設(shè)計(jì)單位結(jié)清全部設(shè)計(jì)費(fèi)。11）甲方 （技術(shù)規(guī)劃中心 ）有權(quán)檢查設(shè)計(jì)單位代表的工作及工作效果，有權(quán)與設(shè)計(jì)單位 商議，要求撤換不稱職的代表，有權(quán)對有損甲方利益的行為進(jìn)行制止。12）甲方 （技術(shù)規(guī)劃中心 ）有權(quán)要求設(shè)計(jì)單位提供工程范圍內(nèi)的咨詢意見和對圖

12、紙作相 應(yīng)的修改。13）甲方 （技術(shù)規(guī)劃中心 ）對設(shè)計(jì)單位選定的樣板具有否決權(quán)，該否決行為應(yīng)向設(shè)計(jì)單 位指示清楚甲方所持原則和意向，作為設(shè)計(jì)單位進(jìn)一步跟進(jìn)的參考指引。 方案設(shè)計(jì)根據(jù)甲方 （技術(shù)規(guī)劃中心 ） 所提供的設(shè)計(jì)原始資料及設(shè)計(jì)要求，進(jìn)行方案設(shè)計(jì)及修改， 達(dá)到甲方認(rèn)可的標(biāo)準(zhǔn)。本階段設(shè)計(jì)單位應(yīng)提供工作成果包括：平面圖、各主要透視 圖等圖紙； 深化設(shè)計(jì)根據(jù)甲方 （技術(shù)規(guī)劃中心 ）所認(rèn)可的設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行方案深化設(shè)計(jì)及修改，并達(dá)到施 工圖前的設(shè)計(jì)深度。本階段設(shè)計(jì)單位應(yīng)提供工作成果包括：平面布置圖、地面鋪裝 圖、天花平面圖、展開立面圖等圖紙，及天花、地面、大堂、墻面處理以及柱身處 理等彩色透視效果圖

13、 （必須表現(xiàn)出真實(shí)的空間及材料效果 ）。提供設(shè)計(jì)的主要材質(zhì)物 料樣板及清單，提供本工程造價(jià)預(yù)算參考清單。 施工圖設(shè)計(jì) 根據(jù)甲方認(rèn)可的深化設(shè)計(jì)方案，進(jìn)行施工圖深化設(shè)計(jì)。本階段設(shè)計(jì)單位工作成果應(yīng) 包括：各平面布置圖、地面鋪裝圖、天花平面圖、展開立面圖、節(jié)點(diǎn)大樣圖、最終 彩色透視效果圖等圖紙；提供工程造價(jià)預(yù)算清單。 施工圖紙修改及工作配合設(shè)計(jì)單位應(yīng)根據(jù)甲方 （技術(shù)規(guī)劃中心 ）要求進(jìn)行修改、并提供合理化的建議，提供甲 方施工過程中的設(shè)計(jì)配合工作。包括現(xiàn)場施工前進(jìn)行技術(shù)交底、解決施工中的有關(guān) 設(shè)計(jì)問題、會(huì)同甲方參加施工單位材料樣板的確認(rèn)和封樣工作、負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)變更和修 改預(yù)算、會(huì)同甲方參加重點(diǎn)材料的進(jìn)場驗(yàn)收

14、 會(huì)同甲方參加工程階段性驗(yàn)收和工程竣工驗(yàn)收 根據(jù)甲方工程施工進(jìn)度計(jì)劃和工期安排，設(shè)計(jì)單位應(yīng)派遣相關(guān)設(shè)計(jì)代表赴工地現(xiàn)場 會(huì)同甲方參加樣板驗(yàn)收、階段性驗(yàn)收、重點(diǎn)部位隱蔽驗(yàn)收、及工程竣工驗(yàn)收工作， 并簽署各階段驗(yàn)收會(huì)簽意見。I工程項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)階段，由甲方技術(shù)規(guī)劃中心會(huì)同營策中心制定項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書，共同與設(shè)計(jì)單位溝通，明確甲方項(xiàng)目開發(fā)的市場定位和甲方原則及意向，以便 設(shè)計(jì)單位充分理解甲方意圖，做出符合項(xiàng)目市場定位的概念設(shè)計(jì)。II. 工程項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段，由甲方技術(shù)規(guī)劃中心負(fù)責(zé)跟蹤，督促設(shè)計(jì)單位按照設(shè) 計(jì)服務(wù)合同具體的要求，按時(shí)、保質(zhì)保量的完成施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，提交甲方設(shè)計(jì)成果；III. 工程項(xiàng)目施工

15、前，由甲方技術(shù)規(guī)劃中心負(fù)責(zé)牽頭進(jìn)行施工圖紙會(huì)審（由技術(shù)規(guī)劃中心負(fù)責(zé)聯(lián)系設(shè)計(jì)單位各專業(yè)負(fù)責(zé)人參加施工前圖紙會(huì)審和技術(shù)交底）；內(nèi)部配合部門工程中心裝飾組，由工程中心裝飾組召集施工單位各專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人參加施工前圖紙會(huì)審和技術(shù)交底，就匯總的各專業(yè)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和施工技術(shù)問題向設(shè)計(jì)單位提問，由設(shè)計(jì)單位做出解答；突出解決工程項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)部分，以便在施工前就能將問題解決，保證工程施工的順利進(jìn)行。IV. 工程項(xiàng)目施工階段，由集團(tuán)工程中心裝飾組牽頭，向技術(shù)規(guī)劃中心、項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位反饋圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題、項(xiàng)目所在地工程物資主材物料的市場供應(yīng)等問題；由集團(tuán)技術(shù) 規(guī)劃中心負(fù)責(zé)跟蹤、督促設(shè)計(jì)單位及時(shí)解決圖紙?jiān)O(shè)計(jì)問題和設(shè)計(jì)主材物料

16、問題，并 出具設(shè)計(jì)變更通知單。設(shè)計(jì)變更通知單經(jīng)集團(tuán)技術(shù)規(guī)劃中心認(rèn)可(專業(yè)責(zé)任設(shè)計(jì)師、部門經(jīng)理、總監(jiān) ) 簽字后，由技術(shù)規(guī)劃中心發(fā)文至工程中心裝飾組，由工程中心項(xiàng) 目助理或裝飾組本項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師轉(zhuǎn)文至施工單位，以指導(dǎo)現(xiàn)場施工。 對于緊急、重要的設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目，由集團(tuán)技術(shù)規(guī)劃中心先行以口頭、電話、或OA方式通知工程中心裝飾組現(xiàn)場責(zé)任工程師，以便在第一時(shí)間內(nèi)就設(shè)計(jì)變更項(xiàng)目內(nèi)容 知會(huì)施工單位，但技術(shù)規(guī)劃中心必須在 24小時(shí)內(nèi)予以書面補(bǔ)發(fā)。v集團(tuán)技術(shù)規(guī)劃中心各專業(yè)設(shè)計(jì)師(工程師)業(yè)務(wù)除了與相關(guān)設(shè)計(jì)單位各專業(yè)對接外， 還應(yīng)與集團(tuán)工程中心各專業(yè)現(xiàn)場責(zé)任工程師進(jìn)行工作銜接。二、施工單位選擇及合同談判1、施工

17、單位考察施工單位的質(zhì)量保證，是靠施工單位的管理水平、資金能力、技術(shù)力量、管理人員素 質(zhì)、工隊(duì)技術(shù)水平和人員素質(zhì)等綜合因素得以實(shí)現(xiàn)的。我司作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目施 工準(zhǔn)備階段需要對施工單位進(jìn)行全面的考察，選擇符合項(xiàng)目工程施工總體要求的幾家意向 施工企業(yè)。以便進(jìn)一步談判、磋商，最終確定符合項(xiàng)目技術(shù)條件、商務(wù)條件要求的施工單 位作為合作伙伴。施工單位考察的重點(diǎn)： (1)設(shè)計(jì)資質(zhì)等級(jí) (如本項(xiàng)目有須施工單位深化設(shè)計(jì)需求的)、施工企業(yè)資質(zhì)等級(jí)； (2)施工企業(yè)辦公地點(diǎn)、場所、規(guī)模和辦公環(huán)境；(3)是否已經(jīng)取得質(zhì)量認(rèn)證體系的認(rèn)證；是否已經(jīng)取得環(huán)境認(rèn)證體系的認(rèn)證； (4)高級(jí)工程師、工程師、助理工程師、

18、技術(shù)人員的數(shù)量和所占公司整體員工數(shù)量的比重； (5)項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目管理人員的數(shù)量和所 占公司整體員工數(shù)量的比重； (6)專業(yè)采購人員的數(shù)量和所占公司項(xiàng)目管理人員數(shù)量的比重；(7) 施工單位近兩年所承擔(dān)的工程項(xiàng)目情況、施工情況；(8)施工單位所在地區(qū)的市場占有率、和社會(huì)認(rèn)知度； (9)施工單位的公司架構(gòu)、項(xiàng)目班子組織結(jié)構(gòu)；(10)施工單位所用工隊(duì)的來源組成、合作時(shí)間； (11)施工單位近期所接工程情況、在建工程；有無與本項(xiàng)目類似的工 程項(xiàng)目； (12)實(shí)地考察施工單位近期已完工程和在建工程施工情況、質(zhì)量情況。對施工單位的考察以集團(tuán)采購中心為牽頭部門，工程中心裝飾組本項(xiàng)目責(zé)任工程師配合參與、并會(huì)

19、同預(yù)決算中心和技術(shù)規(guī)劃中心、工程計(jì)審部專門人員共同進(jìn)行。要求各部門考察人員對施 工單位考察后提交書面考察報(bào)告至采購中心，由采購中心匯總考察意見、并形成最終完整 的考察報(bào)告，以便公司決策層參考。計(jì)審部負(fù)責(zé)督促考察報(bào)告的形成、及其時(shí)效性。2、工人及管理人素質(zhì)、資格要求在項(xiàng)目招標(biāo)文件中，須明確要求投標(biāo)施工單位提交 ：(1)用于本工程的項(xiàng)目管理班子成員 名單、性別、年齡、畢業(yè)院校、專業(yè)，目前所擔(dān)任的職務(wù)崗位、聯(lián)系電話、曾經(jīng)參與過的 工程項(xiàng)目及在其中所承擔(dān)的職務(wù)； (2)項(xiàng)目主要管理人員 (項(xiàng)目經(jīng)理、現(xiàn)場生產(chǎn)經(jīng)理、技術(shù)負(fù)責(zé)人、安全負(fù)責(zé)人、采購負(fù)責(zé)人 ）的專業(yè)院校畢業(yè)證書影印件、取得的專業(yè)技術(shù)職稱證書影

20、印件、崗位技能證書影印件、居民身份證影印件；（3） 施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部組織機(jī)構(gòu)圖； （4）施工單位委派的項(xiàng)目經(jīng)理持有的項(xiàng)目經(jīng)理等級(jí)證書影印件（在施工單位確定后，必須校驗(yàn)項(xiàng)目經(jīng)理證書原件 ）； （5）施工單位委派的技術(shù)負(fù)責(zé)人持有的專業(yè)技術(shù)職稱證書影印件（在施工單位確定后，必須校驗(yàn)技術(shù)負(fù)責(zé)人的專業(yè)技術(shù)職稱證書原件）；在項(xiàng)目招標(biāo)文件中，還須要求投標(biāo)施工單位提交： （6）準(zhǔn)備用于本工程的施工隊(duì)伍情況 介紹。涉及木工組、水電工組、瓦工 （泥水工 ）組、油工組、植物種植施工隊(duì) （園林景觀工程 ）， 包括各工種的人員配備數(shù)量、施工機(jī)械和機(jī)具的裝備數(shù)量；（7）特殊工種、主要技術(shù)工人從事該工種作業(yè)的年限以及崗位

21、技能資格證影印件；（8） 各工種帶班人員的姓名、年齡、藉貫和居民身份證影印件、聯(lián)系電話。以上施工單位項(xiàng)目經(jīng)理部管理人員組成和施工工隊(duì)各工種人員組成，在工程過程當(dāng)中， 施工單位不得隨意調(diào)換，如施工單位因特殊情況須調(diào)換，則在調(diào)換前必須征得甲方代表的 書面同意；甲方有權(quán)對任何不能勝任工程項(xiàng)目的乙方人員，包括乙方項(xiàng)目部管理人員和工 隊(duì)施工人員提出撤換要求，乙方不得拒絕，必須按照甲方要求及時(shí)調(diào)換符合要求、能夠勝 任工程項(xiàng)目的管理人員和施工人員。對重點(diǎn)工程項(xiàng)目如售樓處、樣板房及其周邊環(huán)境工程，因?yàn)橄鄳?yīng)的質(zhì)量和效果要求都 很高，須施工單位安排有類似工程經(jīng)驗(yàn)的施工管理人員和技術(shù)過硬的工人精心施工，方可 達(dá)到重

22、點(diǎn)工程項(xiàng)目的高標(biāo)準(zhǔn)要求。 如高級(jí)精裝修工程中，木工活須要求施工單位使用廣東、 或江浙一帶施工技術(shù)過硬的木工班組；瓦工須要求施工單位使用福建一帶的技術(shù)熟練工人 來實(shí)施。要嚴(yán)格限定施工單位各班組中使用“學(xué)徒工”和“小工”的數(shù)量，保證技術(shù)熟練 工人（大工）的絕對數(shù)量。在工程合同簽定之前的商務(wù)談判中，甲乙雙方須就具體的用工要 求進(jìn)行明確，包括用工價(jià)格問題。3、工程、預(yù)算參與施工單位考察、合同談判 對施工單位的考察，是為集團(tuán)開發(fā)的項(xiàng)目選擇“產(chǎn)品制造”候選單位。需要從多角度、 多層面對施工單位進(jìn)行分析、評(píng)估其技術(shù)能力、制造能力、生產(chǎn)管理水平、產(chǎn)品質(zhì)量等級(jí)， 以求能最大限度的滿足集團(tuán)項(xiàng)目開發(fā)的需要。對項(xiàng)目施

23、工單位進(jìn)行考察的工作，由采購中 心本項(xiàng)目責(zé)任采購工程師牽頭，工程中心本項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師和預(yù)決算中心本項(xiàng)目責(zé)任 預(yù)算師共同參與進(jìn)行。其目的也是為了能從多角度、多層面來對施工單位進(jìn)行分析和考察， 作出專業(yè)和詳實(shí)的施工單位考察評(píng)估報(bào)告。甲乙雙方經(jīng)過對本項(xiàng)目“建設(shè)工程施工合同”中都關(guān)切的條款進(jìn)行溝通、談判、達(dá)到 共識(shí)，雙方對合同進(jìn)行簽署、加蓋合同用章后，即為本項(xiàng)目工程建設(shè)提供了有效的法律保 障。因“合同”中涵蓋的內(nèi)容面廣，涉及到很多雙方履約的重點(diǎn)條款，如：合同價(jià)格屬性、 工程工期、開竣工日期、工程總預(yù)算造價(jià)（分項(xiàng)工程預(yù)算造價(jià) ）、付款方式條款 （工程實(shí)例中多采用工程進(jìn)度款的撥付方式 ）、甲乙雙方工程

24、項(xiàng)目代表、甲乙雙方的責(zé)任和義務(wù)、違約責(zé) 任條款等等。集團(tuán)公司“工程”、“預(yù)算”板塊應(yīng)委派相關(guān)責(zé)任工程師會(huì)同采購中心，參與 到與施工單位的合同談判中，這樣更有利于合同條款的談判、合同簽訂后的履行實(shí)施，實(shí) 質(zhì)也是為了更好的保證工程進(jìn)度、質(zhì)量和造價(jià)控制。4、合理工期 “銷售中心”、“精裝樣板房”等重點(diǎn)項(xiàng)目工程不但對施工質(zhì)量要求高，而且還要到達(dá) 預(yù)期的裝飾裝修效果。除了要求設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)方案質(zhì)量、出具的施工圖紙質(zhì)量、選擇的裝 飾材料搭配效果 (設(shè)計(jì)方面 )到位外；對施工單位的施工管理水平、工隊(duì)施工技術(shù)水平、乙 供裝飾主材是否合乎設(shè)計(jì)要求 (品牌、色彩、紋理、質(zhì)地等級(jí)、規(guī)格尺寸、厚度等)外，對工程合理工

25、期也須要有充分的考慮。裝飾裝修、園林景觀工程是“面子”工程，如果說土 建主體工程可以趕工期爭取時(shí)間，那么裝飾、景觀工程是在“土建主體”的基礎(chǔ)上進(jìn)行的 美化、修飾，它可以掩蓋土建主體部分的某些“缺陷”。裝飾裝修、景觀工程本身是整個(gè) “工程體系”的最后施工環(huán)節(jié)。俗話說“慢工出細(xì)活”，這個(gè)“慢”字其實(shí)也是有“度”的， 也是對工程工期和合理化時(shí)間的要求。裝飾裝修、景觀工程往往都是因?yàn)槿蝿?wù)緊、任務(wù)急、 而需要搶工期，交叉施工頻繁、相互造成影響、作業(yè)時(shí)間上倉促，施工單位作業(yè)人員也會(huì) 因?yàn)椤捌凇笔┕ぴ斐墒┕べ|(zhì)量下滑，達(dá)不到高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的要求。所以需要解決這一“矛 盾”，權(quán)衡利弊、盡量達(dá)到工期與質(zhì)量要求的平衡

26、點(diǎn)。工期的合理性主要從如下幾個(gè)方面來加以考慮和評(píng)估：(1) 裝飾裝修或景觀工程設(shè)計(jì)的復(fù)雜程度、涉及到的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)和工藝、工序操作難度；(2) 前期工程，如土建、鋼構(gòu)施工所能提供的現(xiàn)場基礎(chǔ)前提條件；(3) 裝飾裝修工程或景觀工程量的大小；(4) 裝飾裝修或景觀工程施工工序的安排；(5) 裝飾裝修或景觀工程各分項(xiàng)施工內(nèi)容對作業(yè)時(shí)間的正常合理要求；(6) 裝飾裝修或景觀工程中對特殊工藝的要求；(7) 裝飾裝修或景觀工程中使用物質(zhì)材料的種類多少；(8) 裝飾裝修或景觀工程特殊物質(zhì)資料的定貨和加工到貨周期；(9) 裝飾裝修或景觀工程所在地區(qū)的自然、環(huán)境條件；三、施工管理作為現(xiàn)場施工管理的核心依據(jù)內(nèi)容主

27、要有： 甲乙雙方簽訂的工程施工合同。合同內(nèi)有關(guān)于開、竣工日期和工期規(guī)定；合同工 程量(工程量清單，一般作為合同的附件 )和合同金額；工程 (預(yù)付款 )進(jìn)度款支付辦法和支付 時(shí)間節(jié)點(diǎn)規(guī)定；合同中有關(guān)于竣工驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)條款；合同中規(guī)定的甲乙雙方責(zé)任、 權(quán)利和義務(wù)；工程簽證處理的程序和規(guī)定；等指引施工管理的重要條款； 合同補(bǔ)充協(xié)議相關(guān)條款； 合同附件分部分項(xiàng)工程量清單；(裝飾裝修工程， 如：合同工程內(nèi)土建部分工程量清單、安裝部分工程量清單和裝飾裝修部分工程量清單；園林景觀工程， 如：園建部分工程量清單、園林電氣、給排水安裝部分工程量清單、和園林植物及景觀小品工程量清單) 甲方技術(shù)規(guī)劃中心已簽章

28、確認(rèn)的施工圖紙(最終版施工藍(lán)圖 )； 正式開工前，甲方技術(shù)規(guī)劃中心、工程中心裝飾組共同牽頭組織的圖紙會(huì)審、圖紙交底紀(jì)要 (OA 流程已通過、無其它異議；或紙質(zhì)文本紀(jì)要已獲規(guī)劃技術(shù)中心簽章確認(rèn) )； 經(jīng)甲方技術(shù)規(guī)劃中心簽章確認(rèn)的：本工程設(shè)計(jì)單位、或甲方技術(shù)規(guī)劃中心提出的(設(shè)計(jì))技術(shù)變更通知單；或經(jīng)甲方技術(shù)規(guī)劃中心簽章確認(rèn)的由施工單位提出的技術(shù)核定單；1、施工樣板及驗(yàn)收 為了有效的控制施工質(zhì)量和施工節(jié)奏，要求施工單位在單項(xiàng)項(xiàng)目大面積施工前，做小 面積的樣板施工。根據(jù)樣板質(zhì)量和效果分析“成敗”原因后，及時(shí)調(diào)整施工方案、或現(xiàn)場施 工技術(shù)工人、或施工材料。在達(dá)到質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和效果要求后，方可大面積展開施工，

29、避免造 成大面積的返工和浪費(fèi)。一般部位的樣板驗(yàn)收，由工程中心裝飾組項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師牽頭發(fā)起，組織項(xiàng)目技 術(shù)負(fù)責(zé)人（由技術(shù)規(guī)劃中心本項(xiàng)目專業(yè)工程師擔(dān)任卜預(yù)算責(zé)任人（由預(yù)決算中心本項(xiàng)目專業(yè)預(yù)算師擔(dān)任）、采購責(zé)任人（由采購中心本項(xiàng)目專業(yè)采購工程師擔(dān)任 ）共同參與驗(yàn)收工作，并 簽署驗(yàn)收會(huì)簽意見；重點(diǎn)部位的樣板驗(yàn)收，由工程中心裝飾組項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師牽頭發(fā)起，組織項(xiàng)目技 術(shù)負(fù)責(zé)人（由技術(shù)規(guī)劃中心本項(xiàng)目專業(yè)工程師擔(dān)任卜設(shè)計(jì)單位本項(xiàng)目專業(yè)設(shè)計(jì)師 （由技術(shù)規(guī)劃中心負(fù)責(zé)聯(lián)系、督促按照我司時(shí)間要求到場）、預(yù)算責(zé)任人（由預(yù)決算中心本項(xiàng)目專業(yè)預(yù)算師擔(dān)任）、采購責(zé)任人（由采購中心本項(xiàng)目專業(yè)采購工程師擔(dān)任 ）、工程計(jì)審

30、責(zé)任人（由運(yùn)營 管理中心本項(xiàng)目計(jì)審工程師擔(dān)任）共同參與重點(diǎn)部位的樣板驗(yàn)收工作，并簽署驗(yàn)收會(huì)簽意見；2、交底及管理要求在工程項(xiàng)目動(dòng)工前，由集團(tuán)技術(shù)規(guī)劃中心項(xiàng)目負(fù)責(zé)人（裝飾設(shè)計(jì)師、園林景觀設(shè)計(jì)師 ）牽頭，會(huì)同設(shè)計(jì)單位對工程中心裝飾組項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師和施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行圖 紙和設(shè)計(jì)/技術(shù)交底，并做好交底記錄（參加交底的各部門人員和施工單位應(yīng)分別作好交底 記錄，并對交底情況記錄進(jìn)行匯總，以書面形式并須各方簽字確認(rèn)）。由工程中心裝飾組項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師會(huì)同施工單位技術(shù)負(fù)責(zé)人向施工單位班組進(jìn)行 圖紙交底，并分工種進(jìn)行分項(xiàng)施工技術(shù)交底；并做好交底記錄，各方在交底記錄上簽字確 認(rèn)。以上“兩級(jí)交底”的目的

31、，是使工程現(xiàn)場各級(jí)管理人員和施工班組充分理解設(shè)計(jì)意圖、“吃透”施工圖紙細(xì)節(jié)。分項(xiàng)技術(shù)交底單須要施工單位各相關(guān)專業(yè)班組帶班人員簽收，并 組織施工人員學(xué)習(xí)、理解到位，作為現(xiàn)場施工技術(shù)指導(dǎo)性文件。3、關(guān)鍵部位工序管理“關(guān)鍵部位”是指對工程質(zhì)量、安全、效果影響重大的地方。如：建筑鋼結(jié)構(gòu)、幕墻結(jié)構(gòu)、排水天溝（寬度、深度是否滿足排水流量的要求和設(shè)計(jì)要求）、雨落管的安裝數(shù)量和設(shè)置位置是否能夠滿足排水流量的需求；廚衛(wèi)等墻地面防水、園林景觀水池的基礎(chǔ)墊層和防 水層、保護(hù)層施工；給排水的安裝施工；和石材墻地面、大面積的木作飾面（木地板）、軟包飾面、造型墻面、天花等?！瓣P(guān)鍵部位”的施工須按照從內(nèi)部基層（結(jié)構(gòu)）到外部

32、裝飾面層正常的工序逐步進(jìn)行施 工，甲方現(xiàn)場責(zé)任工程師嚴(yán)把每個(gè)工序的工藝關(guān)、質(zhì)量關(guān)。甲方現(xiàn)場責(zé)任工程師須對關(guān)鍵 部位的每個(gè)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)施工情況進(jìn)行現(xiàn)場檢查，并對現(xiàn)場關(guān)鍵部位進(jìn)度節(jié)點(diǎn)和施工部位細(xì)節(jié) 進(jìn)行現(xiàn)場拍照存檔作為備案資料；現(xiàn)場責(zé)任工程師須嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、嚴(yán)格杜絕施工單位偷工 減料的行為。在甲方現(xiàn)場代表檢查合格簽字確認(rèn)的情況下，施工單位才能進(jìn)入下一道工序 的施工；否則對檢查不合格的項(xiàng)目內(nèi)容，甲方現(xiàn)場責(zé)任工程師應(yīng)及時(shí)向整改施工單位發(fā)出限期整改通知單，要求施工單位按照整改通知要求的整改內(nèi)容、和應(yīng)達(dá)到的質(zhì)量和技術(shù) 標(biāo)準(zhǔn)，在規(guī)定時(shí)限內(nèi)整改施工完畢并報(bào)告甲方，在甲方現(xiàn)場代表復(fù)查合格后，施工單位才 能進(jìn)入下一道工

33、序施工。施工單位按照施工圖紙、技術(shù)交 底進(jìn)行現(xiàn)場施工（工道工序）在下列情況下，甲方現(xiàn)場責(zé)任工程師有權(quán)依據(jù)合同和相關(guān)附件內(nèi)容對責(zé)任施工單位進(jìn)咨料 行經(jīng)濟(jì)處罰（向責(zé)任施工單位發(fā)出罰款通知單、）、（1）施工單位現(xiàn)場使用的乙供主材與材料進(jìn)場驗(yàn)收時(shí)的產(chǎn)地、品牌、型號(hào)規(guī)格有出入的，達(dá)不到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的（屬于施工單位“偷梁換柱”行為的），依據(jù)合同及其附件中有關(guān)處罰條款，向責(zé)任施工單位發(fā)出罰款通知單和限期整改通知單；（2）施工單位現(xiàn)場施工作法與已經(jīng)審查通過的方案、施工圖紙細(xì)部作法有較大出入的， 達(dá)不到工程質(zhì)量要求的（屬于施工單位“偷工減料”行為的 ），依據(jù)合同及附件中有 關(guān)處罰條款，向責(zé)任施工單位發(fā)出罰款通知單和

34、限期整改通知單；（3）對原責(zé)任施工單位因其工程質(zhì)量問題 （如鋼構(gòu)屋面漏水；衛(wèi)生間、景觀水池防水層滲 漏；預(yù)留預(yù)埋的給排水管線漏水；土方回填后未按照施工規(guī)范要求和設(shè)計(jì)要求進(jìn)行 夯實(shí)等處理，導(dǎo)致基礎(chǔ)（層）下沉，等），造成甲方或其它單位（第三方）成品、半成品 損失的，依據(jù)合同及其附件中有關(guān)處罰條款，向責(zé)任施工單位發(fā)出罰款通知單 和限期整改通知單，并寫明責(zé)任施工單位因其質(zhì)量事故而造成其它損失，責(zé)任施 工單位須承擔(dān)相應(yīng)的損失費(fèi)用和補(bǔ)救修復(fù)施工費(fèi)用，最終核定的相關(guān)費(fèi)用由甲方直 接從責(zé)任施工單位任何一筆工程款中給予扣除。（4）對甲方已經(jīng)下發(fā)的限期整改通知單（在理由充分、證據(jù)確鑿、事實(shí)清楚、責(zé)任明確的情況下）

35、，被要求整改的施工單位未能按照“通知單”要求的整改期限、整改須 達(dá)到的質(zhì)量要求進(jìn)行整改的，甲方現(xiàn)場責(zé)任工程師有權(quán)對其發(fā)出罰款通知單和 進(jìn)一步的處理決定。4、施工安全及成品保護(hù)在與施工單位簽定的施工合同中，要明文規(guī)定施工單位須負(fù)責(zé)為現(xiàn)場施工人員購買勞 動(dòng)意外傷害保險(xiǎn)。在工程開工前，甲方現(xiàn)場責(zé)任工程師以安全交底單的形式向施工單位進(jìn) 行安全生產(chǎn)交底。施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人還應(yīng)簽署施工安全責(zé)任書，明確施工單位的安全責(zé) 任。甲方有權(quán)監(jiān)督施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、施工單位安全員對施工班組的安全教育和安全交 底落實(shí)情況；甲方有權(quán)對施工單位存在的安全隱患提出整改意見、限期整改，對嚴(yán)重的安 全隱患有權(quán)要求停工整頓、并予以

36、相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。（乙方投標(biāo)資料商施工單位在進(jìn)行項(xiàng)目投標(biāo)時(shí)投標(biāo)文件中應(yīng)含有成品保護(hù)措施方案 務(wù)標(biāo)、技術(shù)標(biāo)作為合同的有效附件 )，甲方應(yīng)對乙方的成品保護(hù)方案進(jìn)行審批、并在工程過 程中監(jiān)督施工單位成品保護(hù)措施的實(shí)施。甲方有權(quán)對乙方未按照成品保護(hù)方案現(xiàn)場實(shí)施的 行為進(jìn)行警告，書面要求施工單位按照已認(rèn)可通過的成品保護(hù)方案進(jìn)行現(xiàn)場實(shí)施，對已造 成一定經(jīng)濟(jì)損失的，可以對其進(jìn)行相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。5、中間驗(yàn)收，預(yù)算、技術(shù)、設(shè)計(jì)參與 當(dāng)工程進(jìn)度過半時(shí)，工程中心項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師通知 (OA 工作聯(lián)系單與電話通知 )公 司預(yù)決算中心、技術(shù)規(guī)劃中心相關(guān)項(xiàng)目責(zé)任人員和設(shè)計(jì)單位設(shè)計(jì)人員參加現(xiàn)場施工中間環(huán) 節(jié)驗(yàn)收。目的是將已

37、經(jīng)涉及到工程簽證、施工技術(shù)和圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的問題在現(xiàn)場及時(shí)解決，并 把握工程質(zhì)量。中間環(huán)節(jié)的驗(yàn)收，須預(yù)算、技術(shù)、設(shè)計(jì)人員聯(lián)合簽署會(huì)簽意見，作為施工 現(xiàn)場指導(dǎo)性文件。6、驗(yàn)收與移交、相關(guān)交待 在工程具備竣工驗(yàn)收條件時(shí)，工程中心項(xiàng)目責(zé)任工程師通知公司內(nèi)部相關(guān)部門(技術(shù)規(guī)劃中心項(xiàng)目責(zé)任人、預(yù)決算中心項(xiàng)目責(zé)任人、采購中心項(xiàng)目責(zé)任人)，以及設(shè)計(jì)單位主要設(shè)計(jì)人員按照時(shí)間要求到現(xiàn)場參加工程竣工內(nèi)部驗(yàn)收，并作好驗(yàn)收意見會(huì)簽工作。工程中心 項(xiàng)目責(zé)任工程師將驗(yàn)收匯總意見以工程聯(lián)系函的形式下發(fā)施工單位，明確整改內(nèi)容、整改 時(shí)限。施工單位整改完成，經(jīng)甲方聯(lián)合檢查合格后，乙方對工程項(xiàng)目向甲方進(jìn)行移交，同 時(shí)工程中心作好向使用

38、部門進(jìn)行工程移交使用的記錄(由使用部門營策中心、物管部門簽署接收意見 )。施工單位向甲方移交工程項(xiàng)目時(shí)，還應(yīng)向甲方提供工程“產(chǎn)品使用說明書”和“工程 質(zhì)量保修書”?！爱a(chǎn)品使用說明書”主要應(yīng)包含內(nèi)容：(1) 工程產(chǎn)品日常維護(hù)常識(shí) (含石材、瓷磚、木地板、不銹鋼等飾面保養(yǎng)說明 )； (2)主要產(chǎn)品材料的品牌、產(chǎn)地、型號(hào)、規(guī)格說明(尤其是電器、電料等產(chǎn)品和衛(wèi)生潔具類產(chǎn)品 )；(3)工程內(nèi)配電安裝系統(tǒng)圖，及配電控制箱內(nèi)控制開關(guān) 文字標(biāo)注說明； (4) 產(chǎn)品使用過程中的注意事項(xiàng)等內(nèi)容?！肮こ藤|(zhì)量保修書”主要應(yīng)包含內(nèi)容：(1) 工程開、竣工日期； (2)工程質(zhì)保期起始、截止日期； (3)工程質(zhì)?？蛻羰芾?

39、(24 小時(shí))電話； (4)施工單位工程質(zhì)保責(zé)任人姓名、辦公電話、 移動(dòng)電話； (5)質(zhì)量保修承諾； (6) 質(zhì)量保修服務(wù)范圍等內(nèi)容。四、售樓處、樣板房裝修工程中應(yīng)該強(qiáng)調(diào)和注意的問題1、容易忽略的問題(1) 售樓處辦公室、衛(wèi)生間、貯藏室和更衣間(視具體項(xiàng)目情況 )，墻體上的塑鋼窗 (彩鋁窗)根據(jù)“窗的安裝情況”須由內(nèi)裝施工單位現(xiàn)場制作安裝鋼質(zhì)防護(hù)欄(如：矩管 +扁鋼制作 )，并刷防銹底漆和噴涂飾面油漆。該點(diǎn)往往因前期施工圖紙未涉及到，容易造成工程清單漏 項(xiàng)。(2) 售樓處室內(nèi)空調(diào) (尤其是柜機(jī)空調(diào) )，根據(jù)施工設(shè)計(jì)圖紙室內(nèi)機(jī)的安裝位置定位，以 及相應(yīng)室外機(jī)的安裝位置定位，必須由內(nèi)裝施工單位在地

40、面基層 /面層處理前預(yù)留預(yù)埋 pvcc 110套管、該套管預(yù)埋安裝時(shí)應(yīng)注意向室外方向找一定的坡度、坡向室外，以便空調(diào) 安裝時(shí)的冷媒管、冷凝管及其保溫套管層、電源線纜的順利穿過。并注意該P(yáng)VC套管室內(nèi)出地面端頭部位安裝配套 PVC彎頭和豎向直管，待地面面層材料鋪裝完畢后將多余的豎向 管切割掉、保持與地面裝飾面層相平。 ( 工程中心裝飾組現(xiàn)場責(zé)任工程師必須對該問題在施 工前向內(nèi)裝施工單位予以明確書面交代 )(3) 售樓處室內(nèi)及樣板房室內(nèi)的空調(diào)掛機(jī)空調(diào)預(yù)留洞，由內(nèi)裝施工單位根據(jù)設(shè)計(jì)施工圖 紙上顯示的空調(diào)內(nèi)機(jī)安裝位置、并結(jié)合現(xiàn)場實(shí)際情況，決定采用水鉆打穿墻眼、并有必要 預(yù)留安裝PVCC 75穿墻套管，

41、以利于空調(diào)安裝時(shí)對穿管、穿線的需要，并有利于墻面裝飾 美觀。2、必須引起重視的問題(1) 工程中心裝飾組項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師，在接到技術(shù)規(guī)劃中心發(fā)出的裝飾/ 景觀工程施工圖紙后，應(yīng)仔細(xì)閱覽全套施工圖紙，并作好圖紙記錄。結(jié)合圖紙，赴項(xiàng)目現(xiàn)場踏勘現(xiàn)場 情況，將圖紙問題和與現(xiàn)場沖突的地方作好詳細(xì)記錄，并對圖紙細(xì)部作法提出個(gè)人專業(yè)意 見。以便在公司內(nèi)部圖紙會(huì)審時(shí)提出來，集中予以解決。(2) 工程中心裝飾組項(xiàng)目現(xiàn)場責(zé)任工程師，在充分審閱施工圖紙、深入了解工程的所有項(xiàng)目和具體作法，并對本工程項(xiàng)目的重點(diǎn)和難點(diǎn)有了充分的認(rèn)識(shí)后，應(yīng)對本工程項(xiàng)目進(jìn)行 詳細(xì)的工期計(jì)劃編排，該項(xiàng)目工程工期計(jì)劃應(yīng)貫穿項(xiàng)目工程的全過程 (

42、含前期各部門配合事 項(xiàng)、施工單位的考察、談判，進(jìn)場前的施工準(zhǔn)備工作、與原施工單位的現(xiàn)場場地交接、本 工程施工進(jìn)度和工序安排、過程檢查和組織驗(yàn)收、工程施工收尾、竣工驗(yàn)收和移交等) 。該計(jì)劃采用 project 軟件編排，經(jīng)部門主管和工程總監(jiān)審閱通過后，向內(nèi)部各有關(guān)部門人員以0A工作聯(lián)系單的形式予以發(fā)布。(3) 售樓處、樣板房所在的工程中心項(xiàng)目工程部，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)安派專業(yè)的現(xiàn)場責(zé)任電氣 工程師、責(zé)任暖通工程師會(huì)同裝飾組現(xiàn)場責(zé)任工程師共同對售樓處、樣板房及其周邊園林 景觀工程進(jìn)行工程管理。應(yīng)分別對各專業(yè)領(lǐng)域的分項(xiàng)工程發(fā)揮專業(yè)知識(shí)管理優(yōu)勢，共同做 好現(xiàn)場監(jiān)管工作。(4) 售樓處、樣板房及其周邊景觀園林工

43、程在最終施工圖紙出來后，即應(yīng)由技術(shù)規(guī)劃中 心電氣設(shè)計(jì)師對各分部工程正式用電量需求進(jìn)行驗(yàn)算。工程中心工程項(xiàng)目部應(yīng)指派電氣專 業(yè)現(xiàn)場工程師予以配合，共同搞清現(xiàn)場正式總電源接駁配電箱是否符合正式用電總負(fù)荷量 的需求，是否需要增容，如何改造才能達(dá)到正式用電需求、其解決方案。以便及時(shí)通知采 購中心、外聯(lián)部門采取應(yīng)對方案，對用電增容施工尋價(jià)及定施工單位，確保售樓處、樣板 房竣工交付時(shí)的正常用電需求。 ( 該問題由技術(shù)規(guī)劃中心電氣專業(yè)工程師和項(xiàng)目部強(qiáng)電工程 師負(fù)責(zé)落實(shí) )(5) 售樓處及樣板房一般通常慣例是由土建、鋼結(jié)構(gòu)單位先按照設(shè)計(jì)院 ( 一般為建筑設(shè)計(jì)單位 )出具的結(jié)構(gòu)、土建、鋼構(gòu)施工圖紙進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)和

44、外圍墻體及構(gòu)件的安裝施工；往往 裝飾圖紙出圖的時(shí)間要滯后一段時(shí)間，為了避免不必要的施工浪費(fèi)，建議原土建、鋼構(gòu)施 工單位不要施工售樓處及樣板房建筑內(nèi)部分隔墻體。因?yàn)閮?nèi)裝設(shè)計(jì)單位往往是在原建筑設(shè) 計(jì)單位圖紙的基礎(chǔ)上，對空間分割進(jìn)行了優(yōu)化，并按照甲方( 技術(shù)規(guī)劃中心、營策中心 ) 的具體功能和使用要求重新對內(nèi)部墻體進(jìn)行了定位。如土建單位按照原建筑設(shè)計(jì)單位出具的 施工圖紙現(xiàn)場進(jìn)行內(nèi)部分隔墻體的施工，會(huì)造成增加裝飾單位進(jìn)場后的拆除工作，既浪費(fèi) 了時(shí)間、也浪費(fèi)了材料，增加了項(xiàng)目成本。(6) 售樓處室內(nèi)用水和排水點(diǎn)位通常為：男、女衛(wèi)生間蹲便器；男衛(wèi)生間小便器；保潔間拖布池；“水吧”洗滌槽 ( 盆)。須根據(jù)內(nèi)

45、裝修工程設(shè)計(jì)單位提供的施工藍(lán)圖進(jìn)行售樓處 室內(nèi)給排水管線的預(yù)留預(yù)埋，該工作由內(nèi)裝施工單位承擔(dān)。室外部分的給水和排水總干管 及化糞池通常由土建單位予以現(xiàn)場實(shí)施。但必須注意給水、排水總干管的預(yù)埋安裝管底標(biāo) 高，要留有足夠的余地，以免室內(nèi)衛(wèi)生間因采用下沉式地面處理造成排水問題。( 該問題應(yīng)引起各方面足夠重視 )(7) 樣板房室內(nèi)“水電”項(xiàng)目作法通常慣例為： 強(qiáng)電 ，所有開關(guān)、插座必須按照圖紙要求進(jìn)行穿管、布線到位，并安裝開關(guān)、插座面板，以便樣板房的正常使用；弱電，（包括網(wǎng)絡(luò)、電話、光纖電視）不需要預(yù)留預(yù)埋管線，只安裝底盒、最后安裝相應(yīng)的弱電面板作示意 即可。（8）若對樣板房天花有安裝背景音樂嵌入式喇

46、叭的要求，則需要按照施工圖紙，正常預(yù) 留安裝相關(guān)管線，保證背景音樂的正常功能。（9）樣板房內(nèi)除了圖紙有特殊要求和說明須要正常用水的點(diǎn)位外，其它如：座便器、洗 臉盆、浴缸、淋浴器、廚房洗滌盆、生活陽臺(tái)洗衣機(jī)處皆不用預(yù)留預(yù)埋給排水管線，只將 設(shè)備安裝就位（洗衣機(jī)位僅安裝給水龍頭），作展示即可。對樣板房室內(nèi)衛(wèi)生間、淋浴間、 廚房地面的排水不銹鋼地漏亦不需要預(yù)埋管道，只需在貼地面磚時(shí)安裝不銹鋼地漏蓋子示意即可。（10）樣板房陽臺(tái)、露臺(tái)上的地漏裝置必須按照正常使用要求進(jìn)行施工處理（除非以上部位按照樣板房裝飾施工圖紙已做封閉空間處理，該情況下地漏及管道取消，不用安裝）。附件一深圳合能集團(tuán)樓盤開發(fā)項(xiàng)目售樓處

47、、樣板房裝修施工質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)般抹灰工程：一般抹灰工程分為普通抹灰和高級(jí)抹灰，當(dāng)設(shè)計(jì)無要求時(shí)，按普通抹灰驗(yàn)收1.主控項(xiàng)目項(xiàng)次主控項(xiàng)目檢驗(yàn)方法（1）抹灰前基層表面的塵土、污垢、 油漬等應(yīng)清除干凈，并應(yīng)查施灑水濕丄工記錄（2）一般抹灰所用材料的品種和性能 應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。水泥的凝結(jié)時(shí) 間和安定性復(fù)驗(yàn)應(yīng)合格。砂漿的 配合比應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。檢查產(chǎn)品合格證 書、進(jìn)場驗(yàn)收記 錄、復(fù)驗(yàn)報(bào)告和 施工記錄。(3)抹灰工程應(yīng)分層進(jìn)行。當(dāng)抹灰總 厚度大于或等于35mnS寸，應(yīng)米取 加強(qiáng)措施。不冋材料基體交接處 表面的抹灰，應(yīng)采取防止開裂的 加強(qiáng)措施，當(dāng)采用加強(qiáng)網(wǎng)時(shí)，力口 強(qiáng)網(wǎng)與各基體的搭接寬度不應(yīng)小 于 100mm檢

48、查隱蔽工程驗(yàn) 收記錄和施工記 錄。(4)抹灰層與基層之間及各抹灰層之 間必須粘接牢固，抹灰層應(yīng)無脫 層、空鼓，面層應(yīng)無爆灰和裂縫。觀察；用小錘輕 擊檢杳；檢查施 工記錄。2. 一般項(xiàng)目項(xiàng)次一般項(xiàng)目檢驗(yàn)方法(1)般抹灰工程的表面質(zhì)量應(yīng)付合 卜列規(guī)定： 普通抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、接槎平整，分格縫應(yīng)清晰。 高級(jí)抹灰表面應(yīng)光滑、潔凈、 顏色均勻、無抹紋，分格縫和 灰線應(yīng)清晰美觀。觀察；手摸檢查。(2)護(hù)角、孔洞、槽、盒周圍的抹灰 應(yīng)表面整齊、光滑；管道后面的抹灰表面應(yīng)平 整。觀察。(3)抹灰層的總厚度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求； 水泥砂漿不得抹在石灰砂漿層上；罩面石 膏灰不得抹在水泥砂漿層上。檢查施工記錄。(4)

49、抹灰分格縫的設(shè)置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要 求，寬度和深度應(yīng)均勻，表面應(yīng)光滑，棱角 應(yīng)整齊。觀察；尺量檢查。(5)有排水要求的部位應(yīng)做滴水線（槽） 。滴水線（槽）應(yīng)整齊順直，滴水 線應(yīng)內(nèi)高外低，滴水槽的寬度和 深度均不應(yīng)小于10mm觀察；尺量檢查。3. 一般抹灰工程質(zhì)量的允許偏差和檢驗(yàn)方法，應(yīng)符合下表的規(guī)疋：項(xiàng)次項(xiàng)目允許偏差（mm）檢驗(yàn)方法普通抹 灰咼級(jí)抹 灰(1)立面垂直度43用2 m垂直檢測 尺檢杳(2)表面平整度43用2 m靠尺和塞 尺檢杳(3)陰陽角方正43用直角檢測尺 檢杳(4)分格條（縫）直線 度43拉5m線，不足 5m拉通線，用 鋼直尺檢查(5)墻裙、勒腳上口 直線度43拉5m線，不足 5m拉

50、通線，用 鋼直尺檢查注：1）普通抹灰，本表第3項(xiàng)陰陽角方正可不檢查;2）頂棚抹灰，本表第2項(xiàng)表面平整度可不檢查，但應(yīng)平 順。二、吊頂工程：樣板房精裝修室內(nèi)吊頂屬于暗龍骨吊頂工程。子項(xiàng)有：（防水）紙面石膏板吊頂。1.主控項(xiàng)目項(xiàng)次主控項(xiàng)目檢驗(yàn)方法(1)吊頂標(biāo)高、尺寸、起拱和造型應(yīng)符 合設(shè)計(jì)要求。觀察；尺量檢查。(2)飾面材料的材質(zhì)、品種、規(guī)格、圖 案和顏色應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。觀察；檢查產(chǎn)品 合格證書、性能 檢測報(bào)告、進(jìn)場 驗(yàn)收記錄和復(fù)驗(yàn) 報(bào)告。(3)暗龍骨吊頂工程的吊桿、龍骨和飾 面材料的安裝必須牢固。觀察；手扳檢查； 檢查隱蔽工程驗(yàn) 收記錄和施工記 錄。（4）吊桿、龍骨的材質(zhì)、規(guī)格、安裝間 距及連接

51、方式應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。金 屬吊桿、龍骨應(yīng)經(jīng)過表面防腐處理； 木吊桿、龍骨應(yīng)進(jìn)行防腐、防火處 理。觀察；尺量檢查； 檢查產(chǎn)品合格證 書、性能檢測報(bào) 告、進(jìn)場驗(yàn)收記 錄和隱敝工程驗(yàn) 收記錄。（5）石膏板的接縫應(yīng)按其施工工藝標(biāo)準(zhǔn) 進(jìn)行板縫防裂處理。安裝雙層石膏 板時(shí)，面層板與基層板的接縫應(yīng)錯(cuò) 開，并不得在同一根龍骨上接縫。觀察。2. 一般項(xiàng)目項(xiàng)次一般項(xiàng)目檢驗(yàn)方法(1)飾面材料表面應(yīng)潔凈、色澤致， 不得有翹曲、裂縫及缺損。壓條應(yīng) 平直、寬窄致。觀察；尺量檢查。(2)飾面板上的燈具、煙感器、噴淋頭、 風(fēng)口篦子等設(shè)備的位置應(yīng)合理、美 觀，與飾面板的交接應(yīng)吻合、嚴(yán)密。觀察。(3)金屬吊桿、龍骨的接縫應(yīng)均勻 致

52、， 角縫應(yīng)吻合，表面應(yīng)平整，無翹曲、 錘印。木質(zhì)吊桿、龍骨應(yīng)順直，無 劈裂、變形。檢查隱蔽工程驗(yàn) 收記錄和施工記 錄。(4)吊頂內(nèi)填充吸聲材料的品種和鋪設(shè) 厚度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，并應(yīng)有防散 落措施。檢查隱蔽工程驗(yàn) 收記錄和施工記 錄。3.暗龍骨吊頂工程安裝的允許偏差和檢驗(yàn)方法，應(yīng)符合下表的 規(guī)定：項(xiàng) 次項(xiàng)目允許偏差（mm）檢驗(yàn)方法紙面石膏板金屬板礦棉板木板、塑料 板、格柵(1)表面平整度3222用2m靠尺和塞尺 檢杳接縫直線度31.533拉5m線，不足 5m拉通線，用鋼 直尺檢杳(3)接縫高低差111.51用鋼直尺和塞尺 檢杳三、飾面磚工程：樣板房精裝修室內(nèi)飾面磚施工部位位于客廳、餐 廳、衛(wèi)生間

53、、廚房、陽臺(tái)。主要材料規(guī)格：600x600、200x800、200x600、120x600、300x300、300X200300x600飾面磚，或甲方另行指定規(guī)格。1.主控項(xiàng)目項(xiàng)次主控項(xiàng)目檢驗(yàn)方法(1)飾面磚的品種、規(guī)格、顏色和性能 應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。觀察；檢查產(chǎn) 品合格證書、 進(jìn)場驗(yàn)收記錄 和性能檢測報(bào) 告(2)當(dāng)墻體、地面有防水要求時(shí)，應(yīng)對 防水工程進(jìn)行驗(yàn)收。檢查隱蔽工程 驗(yàn)收記錄和施 工記錄2. 一般項(xiàng)目項(xiàng)次一般項(xiàng)目檢驗(yàn)方法(1)飾面磚表面應(yīng)平整、潔凈、色澤一 致，無裂痕和缺損。觀察。(2)飾面磚嵌縫應(yīng)密實(shí)、平直，寬度和 深度應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，嵌填材料色 澤應(yīng)致。觀察；尺量檢 查。(3)采用

54、濕作業(yè)法施工的飾面磚工程， 飾面磚與基體之間的粘接層材料應(yīng) 飽滿、密實(shí)。用小錘輕擊檢 查；檢杳施工 記錄。(4)飾面磚上的孔洞應(yīng)套割吻合，邊緣 應(yīng)整齊。觀察。3.飾面(板)磚鋪貼允許偏差和檢驗(yàn)方法，應(yīng)符合下表的規(guī)定:項(xiàng)次項(xiàng)目允許偏差(mm)檢驗(yàn)方法瓷片金屬（1）立面垂直度22用2 m垂直檢測 尺檢杳（2）表面平整度1.53用2 m靠尺和塞 尺檢杳（3）陰陽角方正23用直角檢測尺 檢杳（4）接縫直線度21拉5m線，不足5 m拉通線，用 鋼直尺檢查（5）墻裙、勒腳上口 直線度22拉5m線，不足5 m拉通線，用 鋼直尺檢查（6）接縫高低差0.51用鋼直尺和塞 尺檢杳（7）接縫寬度11用鋼直尺檢查四、

55、涂飾工程：樣板房精裝修室內(nèi)涂飾工程主要為天棚、墻面乳膠 漆水性工程。主要材料：室內(nèi)乳膠漆、耐水乳膠漆、抗堿封閉底漆。1.主控項(xiàng)目項(xiàng)次主控項(xiàng)目檢驗(yàn)方法(1)水性涂料涂飾工程所用的涂料品種、 型號(hào)和性能應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求。檢查產(chǎn)品合格 證、性能檢測 報(bào)告和進(jìn)場驗(yàn) 收記錄。(2)水性涂料涂飾工程的顏色、圖案應(yīng) 符合設(shè)計(jì)要求。觀察。(3)水性涂料涂飾工程應(yīng)涂飾均勻、粘 接牢固，不得漏涂、透底、起皮和 掉粉。觀察；手摸檢 查。(4)基層處理應(yīng)符合下列要求： 新建筑物的混凝土或抹灰基層在 涂飾涂料前應(yīng)涂刷抗堿封閉底漆 混凝土或抹灰基層涂刷溶劑型涂 料時(shí)，含水率不得大于8%;涂刷 乳液型涂料時(shí)，含稅率不得大于 10%。木材基層的含水率不得大 于 12%。觀察；手摸檢 查；檢杳施工 記錄。 基層膩?zhàn)討?yīng)平整、堅(jiān)實(shí)、牢固， 無粉化、起皮和裂縫；內(nèi)墻膩?zhàn)?的粘結(jié)強(qiáng)度應(yīng)符合建筑室內(nèi)用 膩?zhàn)覬G/T3049）的規(guī)定。 廚房、