現代花園項目可行性方案研究報告

1、目 錄一、總 論 1二、市場預測5三、建設規(guī)模與產品方案 10四、選址方案 13五、節(jié)能節(jié)水措施16六、環(huán)境影響評價19七、勞動安全衛(wèi)生與消防22八、組織機構與人力資源配置 24九、項目實施進度28十、投資估算 28十一、融資方案 31十二、財務評價 33十三、社會評價 34十四、風險分析 36十五、研究結論與建議 38十六、附圖、附表41十七、組員評價 55一、總 論一項目背景1.項目名稱:現代花園2.承辦單位概況承辦單位是蒲氏房地產開發(fā)集團公司，注冊資本 3000 萬元，開發(fā)資質為一級。公司經營圍：房地產開發(fā)、房地產經營、商品房銷售、物業(yè)管理等。公司實行規(guī)劃、開發(fā)、管理、銷售、服務一體化，

2、一貫秉承誠信、合作、卓越、創(chuàng)新的經營理念，開拓進取。蒲氏房地產開發(fā)集團公司的經營宗旨是：為客戶創(chuàng)造生活-提供高質量的住宅產品和服務，讓人們的生活更加簡便、高效、豐富多彩；為社會創(chuàng)造價值-服務社會，創(chuàng)造文明進步的生活方式，充分實現蒲氏房地產集團的社會價值；為員工創(chuàng)造機會-創(chuàng)造發(fā)展空間，提升員工價值，提高蒲氏集團人的工作生活質量；為股東創(chuàng)造回報-以長遠利益回報蒲氏集團股東。3.可行性研究報告編制依據（1）項目建議書及其批復文件（2）國家及市頒布的相關法律、法規(guī)、政策（3）市國民經濟和社會發(fā)展“十五”計劃和遠景目標綱要（4）市 2001、2002 年國民經濟和社會發(fā)展統計公報（5）市城市總體規(guī)劃大綱

3、（20002020 年）（6）東湖高新技術開發(fā)區(qū)的經濟和社會發(fā)展規(guī)劃（7）房地產開發(fā)機構發(fā)布的工程建設方面的標準、規(guī)、定額（8）市市區(qū)基準地價（9）市及項目周邊地區(qū)市場調研和現場勘察資料（10）投資項目方簽定的協議書或意向書（11）編制報告的委托合同（12）其他有關依據資料4.項目提出的理由與過程房地產經濟是國民經濟的重要組成部分，是國民經濟的重要支柱之一。發(fā)展房地產經濟有利于加快我國產業(yè)結構和消費結構的調整，從而促進國民經濟健康持續(xù)發(fā)展?，F在房地產經濟（尤其住宅經濟）是我國新的經濟增長點，發(fā)展房地產經濟，可以拉動一系列行業(yè)發(fā)展?，F今，國家為拉動經濟，滿足廣大人民群眾的住房需求，提倡大力發(fā)展房

4、地產經濟。我們公司為了響應國家的安居工程，決定規(guī)劃、開發(fā)現代花園。東湖高新技術開發(fā)區(qū)是首披國家高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)之一，是華中人才、技術、高新技術產業(yè)的源頭，享有“中華光谷”的美譽。目前開發(fā)區(qū)產值上億元的企業(yè)已達 35 所，并已形成通信、電子信息、生物技術三大支柱產業(yè)和機電一體化、新材料、激光三大優(yōu)勢產業(yè)基礎。關東科技工業(yè)園是東湖開發(fā)區(qū)招商引資，發(fā)展高新技術產業(yè)的主要基地。近兩年來，東湖開發(fā)區(qū)管委會認真總結了十年創(chuàng)業(yè)的經驗和新區(qū)建設中存在的問題，明確提出了超前規(guī)劃、拓展發(fā)展空間、創(chuàng)建面向 21 世紀的集產、學、研、居為一體，產業(yè)發(fā)達、環(huán)境優(yōu)美、居住舒適的科技新城的奮斗目標。現代花園選擇此處規(guī)劃、

5、開發(fā)，等項目實施后，將有利于啟動東湖高新熱電公司集中供熱的初步形成，完善科技工業(yè)園“產、學、研、居”為一體的總體規(guī)劃，并極大改善東湖開發(fā)區(qū)的面貌。二項目概況1.擬建地點擬建于關東科技工業(yè)園，東臨關山三路，南接大黃村，西連鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原城建學院、馬森林公園。2.建設規(guī)模與目標自有資金為 3000 萬元，現代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積12.9 萬平方米，其中住宅 11.6 萬平方米，公建 1.3 萬平方米。總居住戶數 996戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 1.29，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、

6、居委會、派出所等設施。我國已經進入小康社會，人們生活水平穩(wěn)步提高，我們公司超前思想，規(guī)劃、開發(fā)“現代花園”，致力于為在東湖高新技術工業(yè)園區(qū)工作的白領階層周邊高校院所的知識分子，入住華中光谷的從業(yè)人員，及其他知識層次較高、家庭收入較好的市民家庭提供一個優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境。整個花園小區(qū)現代中不乏溫馨，溫馨伴隨著現代。溫馨是一種感覺，是人生美好的向往溫馨是一種品位，是人生獨到的見解溫馨是家的元素，是人生永恒的主題溫馨來自情感的交流、理智的選擇，蒲氏集團人對于溫馨的認知，是源于對生活細節(jié)完美的追求。讓蒲氏集團人的“真誠、勤奮、和諧、求精”為您營造溫馨的家。3.主要建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現

7、狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨水、污水排放武黃路大街現有現狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)配電室；另一路可由東鑫三五飯店配電室引入。考慮留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)送氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由宏達房地產開發(fā)公司統一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅

8、線。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6. 電信本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)局從 831 開設下屬分局解決。4.項目投入總資金及效益情況本項目投入自有資金 3000 萬元，貸款 5002.61 萬元，再加上房屋預售款，共投入總資金 14828.67 萬元。本項目完成后，預計銷售收入為 23185.92 萬元，扣除成本，減去銷售（營業(yè)）稅金及附加 1247.54 萬元、所得稅 2346.21 萬元、提取法定盈余公積金及公益金 857.43 萬元后，預計累計未分配利潤為 3906.08 萬元。5.主要技術經濟指標技 術 經 濟

9、指 標項目單位數量占地總面積平方米100000總建筑面積平方米129000居住建筑面積平方米116460公共建筑面積平方米13000居住居數戶996平均每戶建筑面積平方米130平均每戶居住人數人3.2容積率1.29綠化率%45住宅棟數棟45平均層數層6.53地下車庫面積平方米4820停車位個240三問題與建議考慮到現代花園建成后，其用戶多數為擁有較高文化層次和收入的白領階層，結合他們的消費心理和消費結構，要特別注意其附屬設施的建設，如停車場，娛樂中心及安保措施。另外，在住宅的戶型的選擇上，要充分調查，選擇適合不同住戶需求的多種戶型，避免單一，同時，該項目的建設很大程度上依賴于光谷的發(fā)展，因而，

10、在建設的過程中，要時時注意政府的各種政策。而且要重視該項目的社會效益。二、市場預測一市場調查據 2002 年武房指數報告顯示:房地產綜合物業(yè)價格為 2968.76 元/m2,住宅平均價格為 2017.31 元/m2 寫字樓平均價格為 4149.16 元/m2 從市場形態(tài)來看,全市各區(qū)樓盤銷售量是上升趨勢。目前市住宅市場供應上,住宅面積在 100m2 以下的占總量的 4%,住宅面積在 101-120 的占總量的 32%,121-140 占總量的 45%,141-160 的占總量的5%,161-180 占總量的 10%,180 以上的占總量的 4%。從以上統計結果看,120m2-140m2 的住宅

11、面積目前是市住宅市場上供應的主力,市場接受程度最高。購房者能承受多高的房價,是房地產市場上最為關心的問題,根據我們這次調查結果,購房者對購房總價格的承受能力如下:承受總價格在 20 萬以下的占33%,承受總價格在 21-30 萬之間的占 30.5%承受總價格在 31-40 萬的占 24.50%承受總價格在 41-50 萬的占 8%,承受總價格在 50 萬以上的占 4%。以上調查結果顯示,市購房者所能承受的價格在 20-30 萬之間，比例占到總量的 60%以上,可見是主要購買力的承受圍。另外，重點調查了我們的項目所在的洪山區(qū)房地產市場及項目周邊的主要樓盤銷售狀況。在 2002 年第四季度洪山區(qū)住

12、宅價格指數為 1488.67 點，比上季度上漲了 36.92 點；住宅平均價格為 2325.85 元/平方米，比上季度上漲了57.68 元/平方米，漲幅為 2.54%。洪山區(qū)住宅價格指數季度洪山區(qū)指數2001 第四季度1145.392002 第一季度1273.522002 第二季度1327.122002 第三季度1451.752002 第四季度1488.672002 年第四季度武珞路沿線樓盤銷售均價在 3000 元/平方米左右，且銷售情況良好：書香門第售罄，均價在 3200 元/平方米左右的兆富國際大廈取得了 3000 平方米以上的銷量。究其原因，一是有良好的地理位置，交通方便；二是該區(qū)域樓盤

13、有充足的消費群體高校教職工和成長中的新小企業(yè)、個人投資 者，如書香門第住宅主要針對的是高校教師和博士、研究生等。從市場現狀看，武珞路沿線地處城市中心，土地成本比較高，因此開發(fā)的項目多為高層的商務 寫字樓或商住樓。在大道沿線聚集了名都花園、尚文創(chuàng)業(yè)城、華城新都、當代光谷智慧城等多個住宅項目，除了名都花園價格達到 2900 元/平方米以外，其他樓盤均價在 1940 元/平方米上下浮動，該區(qū)域高校眾多，有較好的自然環(huán)境與人文環(huán)境，購房者多以高校教職工為主。華城新都本季度銷售量在 1 萬平方米以上；當代光谷智慧城本季度銷量也保持在 5000 平方米左右。總體而言，大道沿線樓盤體本季度價格都有所提高。大

14、道以南沿珞獅南路聚集了麗島花園、新開盤的明澤半島尊邸和南湖山莊。麗島花園往南樓盤由于均價逐漸降低，取得了較好的銷售業(yè)績，本季度新開盤的明澤半島尊邸取得了開門紅，銷量在 4000 平方米左右。該區(qū)域樓盤呈現別墅化、大戶型化發(fā)展的趨勢。坐落在洪山區(qū)的“中國光谷”所在區(qū)域本季度又推出了學府佳園三期，平均價格在 2000 元/平方米左右。湯遜湖版塊在本季度銷售平穩(wěn)，東林外廬二期項目均價為 1600 元/平方米，仍保持著較好的銷售勢頭；銀河灣均價為 1700 元/平方米，銷量達到 1.4 萬平方米左右；均價在 2300 元/平方米的玉龍島花園別墅本季也銷售了 4000 多平方米；水藍郡經過 6 月底的暫

15、停銷售后于 8 月重新登場，呈良好態(tài)勢。二產品供需預測根據調查，目前市房地產投資大幅增加，2001 年上半年完成住宅建設投資39.47 億元，比去年同期增長 47.17%，施工面積達到 958.2 萬平方米。2002 年總投資額為 132.5 億元，同比增長 14.9%。其中住宅投資 99.39 億元，同比增長 15.4%，占總投資的 75%，經濟房開發(fā)投資 13.65 億元，占總投資的 10.3%.從銷售投資比率來看，98 年銷售額只占到投資額的 43.78%，99 年上升到 60%，在 2002 年，全市銷預售總面積為 759.32 萬（其中住宅銷售面積 393.13 萬）同比增長 17.

16、17%；總銷售額為 118.55 億元，同比增長 26.62%。虹景花園、華城花園、康居園等一批商品住宅的良好銷量，再結合入住光谷的高科技公司的不斷增多，白領階層以及周邊高校教師對中高檔住房的需求一定會更大，另外國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高。據此分析，我們此時開發(fā)商品房，是迎合市場需求，銷售前景良好。三價格預測據調查，今年市還將陸續(xù)推出一系列的中高檔項目，整體項目水平與 2002年項目相比，這些項目無論在質量，還是在規(guī)劃設計上，都將會再上一個檔次，從而拉動市房價繼續(xù)走高。今年市基礎建設將要快速發(fā)展。幾處大型房屋拆遷 改造工程，使得大量居民重新置業(yè)，

17、為市商品房的銷售提供了契機，這將導致 市商品房價格出現上漲趨勢。今年市房價升幅在 10%左右，其中適用房升幅達 20%，從原因上看，主要有四：1.在政府土地供應政策與方式變化的情況下，地價上升。住宅集中區(qū)地段周邊開發(fā)項目的增多，形成“扎堆”效應，帶動地價上升。2.需求量大。從目前我市房地產的消費市場來看，有 84.6%的消費者都采 用了商業(yè)貸款或組合貸款的方式進行購房置業(yè)，而且更多的人因貸款利率較低 則更希望采用公積金貸款；還有居民的福利性住房觀念已經開始向商品化轉變，使得市場積累的需求量在短時期釋放出來。3.購買力的增強，按揭的作用。我市城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入的增加，使居民購買力有所增強，

18、再加上不少“持幣觀望”者的加入，銀行按揭到位，國家對居民購買住宅的金融政策支持（貸款）將加大力度，居民購房能力將大大提高，致使房價上漲。4.住宅品質的提高，也成為了房市升溫。因為隨著經濟的發(fā)展，居民對住宅的選擇與選擇能力大大增強，居民以十分挑剔的目光審視、評判選擇住宅，對住宅的品質以及物業(yè)管理服務的要求的提高。最終導致價格上揚。5.競爭激烈，由于房地產市場供銷了兩旺，大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐以爭奪市場，帶來了激烈的競爭。由于市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水平相對較低，外地企業(yè)紛紛進入。萬科、耀江、保利、三金等國著名房地產商的到來，使房地產市場的競爭更為激烈化。綜上所述，再結合我們公司

19、的競爭實力，初步可以確定該小區(qū)房屋銷售大約每平方米 18002200 元。四競爭力分析外地企業(yè)紛紛進入。由于市人口眾多，消費市場巨大，加上房地產發(fā)展水 平相對較低，致使大量外地開發(fā)企業(yè)紛紛入駐以爭奪市場。萬科、耀江、保利、三金等國著名房地產商的到來，使房地產市場的競爭更為激烈化，在激烈競爭 的同時也會提高整體的開發(fā)水平和住宅的質量。另外知名企業(yè)得到追捧。品牌的魅力在房地產業(yè)中已經顯現，目前在市居 民購房消費中，企業(yè)知名度已經成為重要的參考因素。無論是開發(fā)公司還是規(guī) 劃設計、中介代理等企業(yè)，知名度和美譽度較高的都受到了購房消費者的青睞，尤其是國知名的地產商和外域、外省的著名規(guī)劃設計公司，以其先進

20、的理念推 出的樓盤都收到了良好的市場效果。鑒于本公司實力雄厚信譽良好，我們可以依托本公司的知名度，根據不同市民的不同需求，推出具有先進理念的樓盤；再加上我們開發(fā)的地段位于“光谷”，靠近東湖和馬森林公園，環(huán)境優(yōu)美，周邊又有多所高校，具有濃厚的人文氣息；高收入階層的市民較多。而周邊地段由于近年來的高速發(fā)展，致使周邊居民住房比較擁擠，與此同時居民的購買力增強，所以該地區(qū)市場上住房供應小于需求，具有巨大的市場潛力，為此項目開發(fā)帶來了無限的商機。據此我們有理由相信我們開發(fā)的商品房有較強的競爭力。五市場風險分析1.該居民小區(qū)主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華

21、中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。由于他們：1）職業(yè)穩(wěn)定：改革開放以來,教職工的職業(yè)相對來說比較穩(wěn)定，同時隨著經濟水平的不斷提高，人們對文化的追求也提高到了新的位置，隨之而來的是教職工的收入水平也逐步的提高。2）收入穩(wěn)定：教職工的收入水平在穩(wěn)定中逐步提高。東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，他們都屬于高收入階層。3）文化水平較高：他們的年齡的大多在 3545 歲之間，人到中年是單位的骨干力量，年富力強，工作緊，需要一個好的投資環(huán)境。4）對家庭居室的要求較高：除對住宅的舒適性.安全性的要求以外，由于工作的原因，他們要求居住地能上班方便

22、，同時在家也可順利開展工作，對小區(qū)環(huán)境的要求，對住宅品位的要求，對戶型的設計要求也比較高。這就意味著該項目的變現性較好，比較容易出手，這也是項目投資本金安全性的保證。所以投資風險不會太大.2.通貨膨脹的防護能力：在市場經濟條件下，通貨膨脹的影響是長期存在的，而對于房地產投資而言，是本身具有對通貨膨脹的防護能力，這是由房地產本身具有升值能力來決定的，這就減少了通貨膨脹對該項目的影響，同時對該項目的投資采取了相對保守的措施，這就為該項目的投資減輕了風險。3.房地產開發(fā)受政府行為影響較大，同樣也受銀行利率影響，假如依照目前政府政策，風險較小。三、建設規(guī)模與產品方案建設規(guī)模與產品方案研究是在市場預測和

23、資源評價的基礎上，論證比選擬 建項目的建設規(guī)模和產品方案，作為確定項目技術方案、設備方案、工程方案、原材料燃料供應方案及投資估算的依據。一建設規(guī)?？紤]到自有資金的有限（3000 萬元），現代花園項目規(guī)劃總用地 10 萬平方米，建筑面積 12.9 萬平方米，其中住宅 11.6 萬平方米，公建 1.3 萬平方米?？偩幼魯?996 戶，規(guī)劃總居住人口 3187 人，容積率 1.29，綠化覆蓋率 45%。小區(qū)設幼兒園、配套有會所、文化中心、商業(yè)網點、集貿市場、居委會、派出所等設施。(小區(qū)基本規(guī)劃簡圖見附圖 2)二產品方案1. 戶型選擇小區(qū)規(guī)劃以中檔多層住宅為主，配以少量高檔帶電梯小高層住宅。在規(guī)劃設

24、計及建筑風格上充分體現“以人為本”的設計理念。注重環(huán)境的營造并賦予其濃郁的文化涵，充分體現 21 世紀科技新城高品質住宅區(qū)的風貌。現代花園項目主要居住對象為在東湖高新科技工業(yè)園區(qū)工作的白領階層，周邊高校院所的知識分子，入駐華中硅谷的電腦從業(yè)人員，以及其他知識層次較高，家庭收入較好的市民家庭。根據以上多種消費對象的不同品位和要求，故選擇了多種戶型，見下表：戶 型 分 配 表樓型戶型格式面積（）數量（套）A3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺128.5264B3 室 2 廳 2 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺131.2264C2 室 2 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺90.0880D3 室 2 廳 2 衛(wèi)

25、 1 廚 3 陽臺168.4480E4 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房181.2690F3 室 2 廳 3 衛(wèi) 1 廚 2 陽臺 1 書房165.8290G3 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺90.79264H2 室 1 廳 1 衛(wèi) 1 廚 1 陽臺81.442642. 技術設備條件1) 室外1.外墻：采用高級進口外墻涂料，局部面磚裝飾。2.屋面：現澆平屋面、屋頂花園。2) 室：1.墻：廳、房為乳膠漆。廚房高級瓷磚到頂。2.頂棚：廳、房為乳膠漆。廚房鋁合金扣板吊頂。3.地面：廳、房為水泥砂漿拉毛。廚房、陽臺地面鋪設高級防滑磚。4.窗：戶外窗用彩鋁窗。5.門：分戶門為高級防盜

26、、防火門，陽臺門為彩鋁門。6.廚房：贈送套裝櫥柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龍頭）、抽油煙機。7.衛(wèi)生間：公衛(wèi)：墻高級瓷磚到頂，頂棚鋁合金扣板吊頂，地面鋪設高級防滑磚。贈送淋浴間、冷熱水龍頭及花灑、柱盆、冷熱水柱盆龍頭、玻璃鏡、節(jié)水馬桶、預留熱水器接口位。其余衛(wèi)生間：預留給、排水管道；地、墻面水泥砂漿拉毛。8.樓梯間：墻面乳膠漆，地面及踏步為高級防滑地面磚。3) 配套設備：1.電梯：6 層以上商品房均配置高檔名牌電梯。2.電視、電訊系統：有線電視插口、插口、寬帶高速上網，報裝后可立即使用。3.電氣配置：開關、照明、插座、電表各一個。4.煤氣：煤氣管道安裝到廚房。5.給水：變頻式供水系統，每戶獨立水

27、表。6.排水：有組織排水，預設空調機專用冷凝水排水管。4) 智能化系統：1.安全防系統：家庭緊急報警系統、紅外探測、可視對講防盜門、24 小時電子巡更系統、車庫管理系統等。2.“一卡通” 智能系統：IC 卡門禁、小區(qū)停車、消費“一卡通”。3.信息服務系統：小區(qū)局域網（可接入 Internet）、背景音樂、視頻點播等。3. 道路系統道路為小區(qū)主干道和組團部道路兩極。主干道把小區(qū)中心、四個組團和幼托串在一起，形成“樹枝狀”道路系統。4. 小區(qū)建筑小品入口：區(qū)設保安。入口處有寬廣的地下停車場指示牌：居住區(qū)設置各種指示牌，如指示公共服務設施位置、公共建筑以及管理處等方便居民使用。庭院燈：保證居住區(qū)夜間

28、行人車和公共次序安全、既有安全保護功能、又可美化環(huán)境。座椅板凳：設在廣場、水邊，既綠化又方便使用。欄桿：起安全保護作用。兒童活動場地以塑料欄桿為主。居住區(qū)地形又高低變化時，可設臺階和擋土墻，方便排水。宣傳欄：設在人流集中必經之地。大小高度適宜，便以觀看。垃圾桶：在公共區(qū)域等人流較多的地方、居住樓旁設置。廣場：社交游憩公共場所，附設游樂設施。附表：技 術 經 濟 指 標項目單位數量居住戶數戶996居住人數人3187戶均人口人3.2總建筑面積萬12.91.住宅建筑面積萬11.62.公建面積萬1.3住宅平均層數層6.53容積率1.29綠地率%45用 地 平 衡 表項目單位數量小區(qū)規(guī)劃用地萬101.住

29、宅用地萬4.372.公建用地萬2.133.道路用地萬1.094.公共綠地萬2.0其他用地萬0.41四、選址方案眼下人們買房，不光看房型、地段、朝向，還要看小區(qū)的環(huán)境、園林設計、信息網絡等是否到位。本著節(jié)約用地，少占耕地，減少拆遷移民有利于場區(qū)合 理布置和安全運行幾有利于保護環(huán)境和生態(tài)，有利于保護風景區(qū)和文物古跡的 原則，依據 1、造就市建設規(guī)劃的要求。2、適應小區(qū)投資項目的要求。3、適 應小區(qū)房屋用途的要求。4、擁有便利的交通條件。5、滿足土地的地質條件， 市政基礎設施等因素需要。我們選定三個位置(詳見附圖 1：場址位置圖)。選址位置一：擬建于魯巷廣場西南。小區(qū)北靠雄楚大街、東接民院路，西臨經

30、濟管理大學，南至南湖。選址位置二：擬建于關東科技工業(yè)園，東臨關山三路，南接大黃村，西連鼓風機廠、市消聲器廠，北靠武黃路，路對面是原城建學院、馬森林公園。選址位置三：擬建于華中科技大學西一門外，北接中國地質大學，西臨魯磨路，南靠華中科技大學紫菘公寓。三個方案各有千秋，但經過比選優(yōu)化，最終選擇“選址位置二”。其理由：通過收集資料、走訪調查、查閱資料及抽樣調查，運用科學方法整理和分析相關的信息資料，茲對項目選址的科學性、可行性作以下評述。一項目概況1. 自然條件通過對該地塊的構成成分、結構形式、資源狀況、承載力的情況進行勘測和研究，發(fā)現該地塊地質好，屬于四類土（沙礫堅土），地基強度好，適用于鋼筋混凝

31、土基礎，建造 10 萬平方米的房地產才不會超過土地承載力。該地塊自然條件良好，不會影響到土地平整、開挖土石方、道路鋪設、基礎施工及地下工程排水。2. 城市的基礎設施條件政府部門通過開發(fā)項目征收環(huán)境配套費，已為項目提供了排水、電力、燃 氣、供熱、交通等基礎設施。項目與城市基礎設施網絡連接點較近，不需要建 造水處理系統。同時經該樓盤有十余條公交線路，五條過江航線，即將修建的 漢口常青至武昌森林公園地鐵線路其始就在這里，交通方便。周邊學校、醫(yī)院、購物、娛樂場所和公園綠地完善齊備，為居民日常生活提供便捷。珞瑜路這幾 年的變化日新月異，一改昔日的荒涼，成為今天武昌地區(qū)一塊黃金地段開發(fā)熱 土。該街區(qū)各項目

32、配套設施正在不斷完善。如菜場、超市、郵局、銀行、 隨著大量居民入住和光谷的利用開發(fā)，該街區(qū)的發(fā)展前景將一片樂觀。3. 周邊環(huán)境條件小區(qū)擬建于關東科技工業(yè)園，北靠武黃路，路對面是原城建學院。由原城 建學院向北為東湖自然風景區(qū)，東湖是全國最大的市湖淡水湖之一，水域開闊，風光宜人，環(huán)湖路綠樹紅花掩映，曲轉回折，是市民周末休閑度假的理想去處。東北面的武昌自然環(huán)境保護區(qū)馬森林公園，步行 5 分鐘就可到達。整個小 區(qū)有山有水，樹木繁密，綠地完善齊備，污染小，空氣清新，環(huán)境幽雅。湛藍的天、清澈的水是其引以為傲的亮點，郁郁蔥蔥的松林、芳草茵茵的綠地讓你在藍與綠的交響中感受大自然的氣息、享受返樸歸真的美麗。獨特

33、的地理位置，賦予了小區(qū)更深刻的涵。小區(qū)地處光谷，且處在重點教育基地位置，周圍有上 10 所高等學府，學術氛圍濃厚，匯集大量高素質的人才，形成一流人文環(huán)境。與書為鄰，以德為友，讓人盡情享受私密化的個人空間。項目選址區(qū)域附近人口密度適中，居住人口都是從事高新技術人員，受教育程度高，文化素養(yǎng)好，消費能力可靠，具有很強的夠房能力。此地浸染著聞名全國的高校風景區(qū)的書香墨秀。山水環(huán)抱，人杰地靈。云集的高校帶來濟濟人才。故選擇此地的人士同時也為下一代選擇了一個良好的文化和教育環(huán)境。二開發(fā)地址的獲取與開發(fā)1. 該地塊土地使用權以出讓方式取得，土地開發(fā)實行“統一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設”的方針。該項目

34、建設用地按如下程序進行：(1)申請選址。向土地管理部門提出用地申請，經同意后進行選址。(2)制訂方案。由土地管理部門組織用地單位、被征地單位及有關部門，對選址圍的人口、土地和房屋等進行調查研究制定補償方案。(3)申請批準。向市人民政府正式申請審批，批準后的征地方案，由城市規(guī)劃部門核定“紅線圖”，發(fā)出規(guī)劃許可用地通知。(4)發(fā)布用地通告：由城市土地管理部門發(fā)出具有法律效力的用地通告。(5)簽定補償、安置合同：由用地單位的法人代表與土地所有者或原有土地使用者或他們的委托人，按平等互利、等價有償和協商一致的原則簽定合同或協議，并經土地管理機關簽證。(6)發(fā)證：由土地管理部門簽發(fā)準許使用土地的證明。2

35、. 對該地塊開發(fā)成本主要包括拆遷安置費和土地批租費(詳見投資開發(fā)方案中的項目的總投資估算表)。三建設條件1. 供水在鼓風小區(qū)東側有現狀 DN1000mm 上水管線，本項目上水可從上述干線引入。2. 雨，污水排放武黃路大街現有現狀 DN2100 毫米的雨水管線和 DN1800 毫米的污水管線，可以就進排入。3. 供熱擬從武黃路新敷設的供熱干線接入。4. 供電擬采用雙路供電，一路從鼓風機廠開閉站引一條 10 千伏電纜，接入小區(qū)配電室；另一路可由東鑫飯店配電室引入?？紤]留有余地，變壓器容量為 8000 千伏安。5. 供氣已由魯磨路引入了天然氣高壓線，已建成了天然氣高中壓調壓站。通過天然氣中壓管向區(qū)送

36、氣。本項目住宅區(qū)前后的道路、綠化以及所需的各種市政條件及基礎設施配套，均由宏達房地產開發(fā)公司統一開發(fā)，各種設施接口均至本項目紅線。目前，本項目建設場地以達到“三通一平”，其他配套設施將與住宅建設同步進行。6. 電信本項目預計需裝機容量為 820 門的程控交換機，擬由洪山區(qū)局從 831 開設下屬分局解決。四建設規(guī)模總占地面積 10 萬平方米，總建筑面積 12.9 萬平方米（其中公建面積約1.3 萬平方米），總戶數 996 戶，地下停車場 4820 平方米，綠化面積近 4.5 萬平方米，容積率 1.3。小區(qū)部規(guī)劃“一中心四組團”，中心區(qū)天然山石人工瀑布，周邊四個組團各成體系、各具特色。小區(qū)有托兒所

37、、小商場、銀行五環(huán)境保護1. 大氣制冷擬采用溴化鋰裝置，取消了制冷劑氟里昂的使用，有利于保護臭氧層。餐飲以煤氣為燃料，所以應在操作間設計通風排氣裝置，且排氣煙囪避開其它 環(huán)境敏感地段。地下停車場廢氣主要為汽車尾氣，再次安裝通風排氣裝置。2. 污水處理本項目產生 的污水主要有餐飲廢水，生活廢水和洗浴污水。生活廢水和餐飲廢水經隔油，沉淀處理后排入下水道。五、節(jié)能節(jié)水措施一節(jié)能措施現代花園小區(qū)建筑熱環(huán)境和能源系統的設計應貫徹國家和地方有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設計標準。保證舒適，健康的室熱環(huán)境基礎上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對

38、環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現可持續(xù)發(fā)展的目標。1、建筑節(jié)能技術該工程維護結構的保溫材料選擇和構造方案如下：屋面：選用150mm厚水泥聚苯保溫板做保溫層，材料密度280-300kg/m3.屋面?zhèn)鳠嵯禂?0.60W/(m2.k)外墻：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，外貼40厚聚苯板，外飾面系統涂層，外墻傳熱為k=0.77W/(m2.k)門窗：選用產品要求其抗風性能屬標準GB7106第2級，空氣滲透性能屬標準 GB7108第3級，雨水滲透性能屬標準GB7108第4級，外墻窗均為塑鋼雙玻，其傳熱系數為k=2.56W

39、/(m2.k),采用保溫分戶門，其傳熱系數為k=1.70W/(m2.k)樓梯間：普通墻抹灰，240厚粉煤灰燒結磚，靠樓梯間一側加抹20厚保溫砂漿，其傳熱系數為k=1.67W/(m2.k)2、采暖系統的保溫節(jié)能措施小區(qū)供熱采用高熱效率的29MW的熱水鍋爐(熱效率為80%)、APV湍流技術高換熱系數的換熱器、高度聚乙烯保溫管(熱效率達90%)、自力式流量控制器等措施，達到了供熱系統部分節(jié)能的要求。小區(qū)熱交換站采用變頻循環(huán)泵和流量自動調節(jié)系統，可根據設定的流量極值和室外溫度的變化自動調節(jié)流量。小區(qū)管網敷設中，采用高密度聚乙烯直埋保溫管和聚氨脂發(fā)泡劑，有效避免了在管網傳送中的熱量損失。供暖系統采用上供

40、下回雙管式。系統布置簡單，水路通暢，安裝檢修方便。最大優(yōu)點是可以實現各組散熱器的單獨調節(jié)而不影響其他散熱器的熱力工作情 況，并為將來安裝熱表計量收費創(chuàng)造了條件。每組散熱器進水管安裝丹佛斯溫 控閥。該閥門可隨室外氣溫變化自動調節(jié)室溫度達到恒定溫度，克服了雙管系 統垂直失調的弊病。采暖系統按單元設置，各熱力出口均安裝差壓控制器?？?避免水力平衡調節(jié)的困難，并為外網自動調節(jié)創(chuàng)造了條件。房間散熱器選用鋁 合金暖氣片。3、建筑節(jié)能技術、材料、工藝的應用除了在保溫節(jié)能做法及措施中介紹的新技術外，在現代還原的建設過程中，應大量應用四新技術，為住宅產業(yè)化及帶動其他產業(yè)的發(fā)展起到一定的作用。地基處理采用CFG樁

41、復合地基；地下室地面及外墻采用聚氨脂涂料防水技術；排水管采用UPVC管件；水嘴采用瓷片水嘴；坡屋面聚苯板保溫技術；屋面防水全部采用SBS防水做法；塑鋼門窗采用單框雙層中空玻璃；單元分門戶采用高檔實木及鋼制三防門；樓道照明采用紅外線光控開關；樓梯間入口采用防盜對講系統；燃氣采用PGM2.51磁卡燃氣表；電表為DDY-17磁卡電表；水表采用ZS-2遠程控制裝置；GRC隔墻板、硅美輕質隔墻板應用技術；變壓式通風道；采用高效有機硅廚廁防水技術。二節(jié)水措施1、小區(qū)水環(huán)境合理規(guī)劃和建設小區(qū)水環(huán)境，提供安全。有效的供水、污水處理、日用系統，節(jié)約用水。實現水資源的可持續(xù)發(fā)展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的

42、給水系統，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統；雨水或生活污水經處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應達到國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的安全和適用。對小區(qū)用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源， 減少小區(qū)污水的排放量，實現小區(qū)用水的良性循環(huán)。以足夠的水量和水壓向所 有的用戶不間斷地供應符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及 時將小區(qū)的污水和雨水排放收集到指定場所。收集雨水用以在一定圍補充小區(qū)用水，完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充

43、分利用雨水，減少市政供水。收集后的雨水經適當處理后回用做小區(qū)雜用水。2、綠化景觀用水節(jié)水保障小區(qū)綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環(huán)系統，并應結合中水系統進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。3、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。不使用耗水9升和9升以上的座便器。龍頭：(1)不使用螺旋升降式鑄鐵水嘴。(2)根據用水場合的不同，可選用 延時自動關閉(延時自閉)式、水力式、光電感應式和電容感應式

44、等類型水龍頭；手壓、腳踏、肘動式水龍頭；停水自動關閉(停水自閉)式水龍頭；陶瓷片防漏 水龍頭等節(jié)流水龍頭。淋浴器具：冷、熱水混合器具(水溫調節(jié)器)；電磁式淋浴節(jié)水裝置；節(jié)水噴頭等。節(jié)水型用水家用電器：采用高效節(jié)水洗衣機，洗碗機等節(jié)水型家電。六、環(huán)境影響評價一環(huán)境條件調查現代花園提出“綠色生態(tài)社區(qū)”的概念。在當前的房地產開發(fā)過程中，講究園藝設計，提倡健康住宅已是大勢所趨，但目前國的景觀設計多采用噴泉、廣場等“硬質景觀”，較少采用有生命力的活生生的“軟質景觀”，只注重視覺效果，而沒有營造整體氣氛，”形成了層次分明的景觀體系，同時設計師還十分注意尺度感，通過小型景質將人的視線從高大的建筑物上轉移，從

45、而減少了人的壓抑感。45%的綠化率保證了周圍良好的環(huán)境，建成后注重人文環(huán)境和只人化控制，污染較少。自然景觀優(yōu)越、空氣清新、濕度適宜，夏季涼爽，遠離鬧市區(qū)的魯巷，周邊高校分布極廣，綠地面積率大。遠離重工業(yè)區(qū)，工業(yè)污染小。二施工期環(huán)境影響分析1.施工期污染源(1)施工期噪聲污染源施工期的噪聲主要來源于包括施工現場的各類機械設備和物料運輸的交通噪聲。施工場地噪聲主要是施工機械設備噪聲，物料裝卸碰撞噪聲及施工人員的活動噪聲，各施工階段的主要噪聲源及其聲級見表。聲級最大的是電鉆，可達 115dB(A)。物料運輸的交通噪聲主要是各施工階段物料運輸車輛引起的噪聲，各階段的車輛類型及聲級見表。本項目運輸車輛安

46、排時盡量避開居民樓。各施工階段主要噪聲源狀況施工階段聲源聲級施工階段聲源聲級土石方階段挖土機78-96裝修、安裝階段電鉆100-115沖擊機95電錘100-105空壓機75-85手工鉆100-105打樁機95-105無齒鋸105底板與結構階段混凝土輸送泵90-100多功能木工刨90-100振搗器100-105混凝土攪拌機100-110電據100-110云石機100-110電焊機90-95多角磨光機100-115空壓機75-85交通運輸車輛聲級施工階段運輸容車輛類型聲級/dB(A)土方階段土方外運大型載重機90底板與結構階段鋼筋、商品混凝土混凝土罐車、載重車80-85裝修階段各種裝修材料及主要設

47、備輕型載重卡車75(2)施工期揚塵施工期揚塵主要來自土方的挖掘揚塵及現場堆放揚塵；建筑材料（白灰、水泥、沙子、石子、磚等）的現場搬運及堆放揚塵；施工垃圾的清理及堆放揚塵；人來車往造成的現場道路揚塵。(3)施工期廢水污染源施工期產生的廢水包括施工人員的生活污水和施工本身產生的廢水，施工廢水主要包括土方階段降水井的排水，結構階段混凝土養(yǎng)護排水，以及各種車輛沖洗水。(4)施工期固體廢棄物施工期固體廢棄物主要為施工人員的生活垃圾、施工渣土及損壞或廢棄的各種建筑裝修材料。2.施工期環(huán)境影響分析 (1)施工噪聲影響根據噪聲污染源分析可知，由于施工場地的噪聲源主要為各類高噪聲的施工機械，這些機械的單體聲級一

48、般均在 80dB 以上，且各施工階段均有大量設備交互作業(yè)，這些設備在場地的位置，同時使用率有較大變化，因此很難計算其確切的施工場界噪聲，根據本工廠施工量，按經驗計算階段其各施工階段的晝夜聲級見表。各施工階段晝、夜聲級估算值單位：dB（A）施工階段晝間場界噪聲標準值夜間場界噪聲標準值土方階段75-857575-8555結構階段70-857065-8055裝修階段80-9585禁止施工55(2)施工揚塵的影響由于土石方過程破壞了地表結構，會造成地面揚塵污染環(huán)境，其揚塵量的大小與諸多因素有關，是一個復雜、較難定量的問題。通過對施工期環(huán)境影響的分析，施工期主要污染為噪聲與揚塵，為減少其環(huán)境污染，應做到

49、：現場施工中，建筑材料的堆放及混凝土拌和應定點、定位，并采取防塵措施，設置擋風板。施工期間盡量選用煙氣量較少的燃機械和車輛，減少尾氣污染，施工道路經常保持清潔，濕潤，以減少汽車輪胎與路面接觸而引起的揚塵污染，同時車輛應限速行駛；混凝土攪拌等高噪聲作業(yè)及施工車的進出口，盡可能遠離居民住宅，施工車場地盡量平整，減少顛簸聲，以減少施工噪聲對居民生活的影響；施工中做到無高噪聲及爆炸聲，打樁時不在夜深人靜時進行，吊裝設備噪聲滿足環(huán)保要求；施工中不產生超標準的空氣污染，環(huán)保措施與工程進度做到“三同時”，環(huán)境治理設施應與項目的主題工程同時設計，同時施工，同時交付使用；建筑垃圾及時清理，文明施工；地塊周圍樹立

50、高于 3 米的簡易屏障，或在使用機械設備旁樹立屏障，減少施工機械的噪音。三項目建成后環(huán)境影響影響分析作為房地產開發(fā)項目，基本無工藝廢氣和生產廢水排放，因此污染源分析主要是燃料燃燒廢氣、生活污水和生活垃圾。1.大氣污染源分析 (1)地下車庫廢氣現代花園建有 240 個停車位的停車場，地下車庫面積 4820，層高約 3.9m。停車場設有兩個進出口。車庫的廢氣排放高度為 2.5 米，排氣量約 7000 立方米/h(2)天然氣燃燒廢氣居民住宅采暖和炊事采用天然氣，最大燃氣量為 1.8 立方米/h，平均燃氣量為 1.4 立方米/h，996 戶居民共用天然氣 2420000 立方米。2.水污染源分析擬建項

51、目的水污染源主要是生活污水。按人均每天用水 150L 估算，居住人口 3187 人，生活耗水量每天 480 立方米。污水類型包括洗浴排水、沖廁排水和廚房污水。四公眾參與現代花園環(huán)境影響評價“公眾參與”的木的在于使公眾對擬建項目的各種意見、建議、和要求貫徹于整個環(huán)境影響評價中，溝通公眾與項目建設方的相互了解，彌補環(huán)境影響評價過程中可能存在的疏漏，制定出嚴格的環(huán)境監(jiān)管措施與實施計劃，使該項目的規(guī)劃設計更加完善和合理，從而有利于項目的綜合效益。公眾參與的對象為洪山區(qū)人大常委會的代表以及附近周圍的居民，項目咨詢專家。七、勞動安全衛(wèi)生與消防擬建項目勞動安全衛(wèi)生與消防的研究是在已確定的技術方案和工程方案的

52、基礎上，分析論證在建設和生產過程中存在的對勞動者和財產可能產生的不安全因素，并提出相應的防措施。一勞動安全衛(wèi)生1危害因素和危害程度分析分析在生產或作用過程中可能對勞動者身體健康和生產安全造成危害的物品、部位、場所，以及危害圍和程度。1)有毒有害物品的危害。分析生產和使用帶有危險性的原料、材料和產品，包括爆炸品類，易燃、易爆、有毒氣體類，易燃液體類，易燃固體類，氧化劑 和過氧化物類，毒害品類，腐蝕品類，輻射物質類，以及工業(yè)粉塵類等。分析 有毒有害物品的物理化學性質，引起火災爆炸危險的條件，對人體健康的危害 程度以及造成職業(yè)性疾病的可能性2)危險性作業(yè)危害。分析高空、高濕、高壓作業(yè)，井下作業(yè)，輻射

53、、振動、噪音等危險性作業(yè)場所，可能造成對人身的危害。2安全措施方案針對不同危害和危險性因素的場所、圍以及危害程度，研究提出相應的安全措施方案，主要有：1)在選擇工藝技術方案時，應盡可能選用安全生產和無危害的生產工藝和設備。2)對危險部位和危險作業(yè)應提出安全防護措施方案。3)對危險場所，按勞動安全規(guī)提出合理的生產工藝方案和設置安全間距。煤炭、冶金等礦井開采項目，應提出防止瓦斯爆炸、礦井涌水、塌方冒頂等技術和安全措施方案。4)對易產生職業(yè)病的場所，應提出防護和衛(wèi)生保健措施方案。二消防設施消防設施研究，主要是分析項目在生產經營過程中可能存在的火災隱患和 重點消防部位，根據消防安全規(guī)確定消防等級，并結

54、合當地公安消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統和消防設施配置方案。1火災危險性分析分析生產過程中使用的原材料、中間產品、成品的火災危險性，包括儲存物品的火災危險性，生產過程中易燃、易爆產生的部位及火災危險性，運輸過程中的火災危險性等。2調查項目場址周圍消防設施狀況調查場址周邊公安消防機構的規(guī)模、裝備，所在地公安消防隊與場址的距離等，確定項目對公安消防機構的依托程度。3消防措施和設施根據項目在生產經營過程中存在火災隱患的部位、火災危險類別以及可能波及的圍，確定應采用的消防等級，并結合項目場址周圍消防設施狀況，提出消防監(jiān)控報警系統和消防設施配置方案。八、組織機構與人力資源配置合理、科學地制定管理方案

55、，確定項目的組織機構和配置人力資源是保證項目建設和生產經營順利進行、提高勞動率的重要條件。在制定管理方案時，我們對項目的組織機構設置及人力資源及員工培訓等容進行了研究，比選優(yōu)化方案。一組織機構設置本公司是股份有限制公司,分為權力機構,經營管理機構和監(jiān)督機構.最高權力機構是董事會,實行董事會領導下的總經理負責制,董事會由 8 人組成,董事長 1 人,副董事長 2 人,對股東大會負責.總經理受董事會任聘,. 各部門 分設經理,負責組織公司的經營管理活動.高級職員由董事會商議任聘.監(jiān)理會由股東代表2 人和職工代表 8 人組成.對公司的財務和職權予以監(jiān)督。組織機構圖：辦公室：1、負責公司文檔管理:可對公司的文檔進行分類管理。2、負