2013年2月房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究報(bào)告

1、 2013年2月中南集團(tuán)房地產(chǎn)標(biāo)桿企業(yè)研究報(bào)告 2月份標(biāo)桿房企研究報(bào)告【2013年2月】中南控股戰(zhàn)略企劃中心二一三年三月目 錄一、標(biāo)桿房企2月份呈現(xiàn)十大趨勢3二、標(biāo)桿房企月度銷售情況3（一）標(biāo)桿房企經(jīng)營呈現(xiàn)4大趨勢3（二）標(biāo)桿房企銷售面積對比4（三）標(biāo)桿房企銷售金額對比4（四）標(biāo)桿房企銷售單價(jià)對比5三、標(biāo)桿房企月度拿地情況5（一）標(biāo)桿房企拿地呈現(xiàn)3大趨勢5（二）標(biāo)桿房企拿地面積對比6（三）標(biāo)桿房企拿地金額對比6（四）標(biāo)桿房企拿地單價(jià)對比7四、標(biāo)桿房企月度融資情況7（一）標(biāo)桿房企融資呈現(xiàn)2大趨勢7（二）標(biāo)桿房企2月份主要融資情況7五、標(biāo)桿房企重大戰(zhàn)略舉措8（一）標(biāo)桿房企呈現(xiàn)的3大戰(zhàn)略舉措8（二）

2、2月份標(biāo)桿房企重大舉措8六、中南思考11一、標(biāo)桿房企2月份呈現(xiàn)十大趨勢1、2月份標(biāo)桿房企業(yè)績較1月有所下降，但是同比2012年均出現(xiàn)了較大幅度的上漲。2、受房地產(chǎn)調(diào)控影響，多家房企戰(zhàn)略區(qū)域做出調(diào)整，已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)烈重返一線城市的意愿。3、樓市持續(xù)升溫已經(jīng)引起政府的關(guān)注，隨著新調(diào)控細(xì)則的出臺，4、5月份有可能成為各大房企業(yè)績波動的重要分水嶺。4、標(biāo)桿企業(yè)繼續(xù)加大拿地力度，中海在1、2月份拿地金額始終居于首位，極有可能在未來1-2年內(nèi)取代萬科成為地產(chǎn)老大。5、海外融資已經(jīng)成為標(biāo)桿房企的主要融資模式，恒大、龍湖已經(jīng)跑在各大房企的前列。6、萬科加速推進(jìn)香港上市的步伐，打通新的融資渠道。香港資本市場無論在

3、資源配置、市場影響力還是成交狀況方面都比內(nèi)地有著明顯的優(yōu)勢。7、標(biāo)桿房企紛紛加快整合內(nèi)部資源、產(chǎn)品研發(fā)、海外資本運(yùn)作的力度。8、各大房企扎堆“航海”，海外擴(kuò)張計(jì)劃日益明確，其中碧桂園在馬來西亞推出的第二家園計(jì)劃，頗有新意。9、標(biāo)桿房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展力度，增加持有型物業(yè)比重已經(jīng)成為行業(yè)的共識，其中龍湖地產(chǎn)明確提出金蘋果計(jì)劃，未來10年商業(yè)地產(chǎn)收入占集團(tuán)總收入的30%。10、標(biāo)桿企業(yè)多業(yè)態(tài)地產(chǎn)布局日益提速，其中旅游文化地產(chǎn)尤為突出。二、標(biāo)桿房企月度銷售情況（一）標(biāo)桿房企經(jīng)營呈現(xiàn)4大趨勢1、2月份標(biāo)桿房企業(yè)績較1月有所下降，但是同比2012年均出現(xiàn)了較大幅度的上漲。2、各大標(biāo)桿房企的核心優(yōu)勢明

4、顯，堅(jiān)持差異化路線將有利于銷售業(yè)績的持續(xù)增長。3、隨著一線城市樓市的強(qiáng)勢復(fù)蘇，多家房企已經(jīng)表現(xiàn)出強(qiáng)烈在重返一線城市的意愿。4、樓市持續(xù)升溫已經(jīng)引起政府的關(guān)注，隨著新調(diào)控細(xì)則的出臺，4、5月份有可能成為各大房企業(yè)績波動的重要分水嶺。（二）標(biāo)桿房企銷售面積對比分析解讀：2月標(biāo)桿房企銷售面積普遍呈現(xiàn)出下滑趨勢，但是依然遠(yuǎn)高于去年同期水平。（三）標(biāo)桿房企銷售金額對比分析解讀： 萬科銷售金額遙遙領(lǐng)先，中海緊隨其后。萬科、中海與其他標(biāo)桿房企的差距正在拉大。（四）標(biāo)桿房企銷售單價(jià)對比分析解讀：1、中海的銷售單價(jià)依然居于四大標(biāo)桿房企之首，而龍湖銷售單價(jià)越來越接近于萬科。2、恒大的銷售單價(jià)在四大標(biāo)桿房企中始終處

5、于最低，原因在于其一貫的布局二、三、四線，走“平民化”道路的策略。三、標(biāo)桿房企月度拿地情況（一）標(biāo)桿房企拿地呈現(xiàn)3大趨勢1、標(biāo)桿拿地意愿加強(qiáng)，土地市場出現(xiàn)開門紅。2、 “國五條”要求年住房用地供應(yīng)總量不低于過去5年平均實(shí)際供應(yīng)量，加快了中小型商品住房項(xiàng)目的土地供應(yīng)。3、預(yù)計(jì)2013年土地市場將平穩(wěn)上行，并延續(xù)比較活躍的市場行情。（二）標(biāo)桿房企拿地面積對比分析解讀： 隨著中央“國五條”的政策出臺，2月標(biāo)桿房企拿地面積有所下滑。（三）標(biāo)桿房企拿地金額對比分析解讀： 中海在1、2月份拿地金額始終居于首位，極有可能在1-2年內(nèi)取代萬科成為地產(chǎn)老大。（四）標(biāo)桿房企拿地單價(jià)對比分析解讀： 中海在2月拿地成

6、本依然居于首位，說明其始終堅(jiān)持聚焦一、二線城市獲取核心地塊的戰(zhàn)略并未改變。四、標(biāo)桿房企月度融資情況（一）標(biāo)桿房企融資呈現(xiàn)2大趨勢1、海外融資已經(jīng)成為標(biāo)桿房企的主要融資模式，恒大、龍湖已經(jīng)跑在各大房企的前列2、萬科正在努力推進(jìn)香港上市的步伐，打通新的融資渠道。香港資本市場無論在資源配置、市場影響力還是成交狀況方面都比內(nèi)地有著明顯的優(yōu)勢。（二）標(biāo)桿房企2月份主要融資情況企業(yè)日期融資金額融資模式其他關(guān)鍵信息萬科1月18日B股轉(zhuǎn)換H股擬申請將已發(fā)行的13.15億股境內(nèi)上市外資股（B股）轉(zhuǎn)換上市地，以介紹方式在香港聯(lián)交所主板上市及掛牌交易，變更為在香港聯(lián)交所上市的境外上市外資股（H股）。2月5日8.68

7、億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓全資子公司上海萬科科技將其全資持有的上海滬彤置業(yè)有限公司39%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給深圳市華威永盛企業(yè)管理有限公司。恒大1月17日43.5億港元股權(quán)增發(fā)恒大、鑫鑫（BVI）有限公司（賣方）及美銀美林等機(jī)構(gòu)（配售代理）訂立配售及認(rèn)購協(xié)議，配售代理同意代表賣方配售銷售10億股股份，每股配售價(jià)4.35港元，較1月16日收市價(jià)這讓6.5%龍湖1月23日債券融資龍湖及附屬公司擔(dān)保人已與花旗等機(jī)構(gòu)就發(fā)行于2023年到期的5億美元6.75%優(yōu)先票據(jù)訂立購買協(xié)議。此次票據(jù)的發(fā)售價(jià)為票據(jù)本金額的100%，票據(jù)按年利率6.75%計(jì)算。五、標(biāo)桿房企重大戰(zhàn)略舉措（一）標(biāo)桿房企呈現(xiàn)的3大戰(zhàn)略舉措1、標(biāo)桿房企通過整合內(nèi)

8、部資源、產(chǎn)品研發(fā)、海外資本運(yùn)作等多種方式加快戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的步伐。2、各大房企扎堆“航?！保Ｍ鈹U(kuò)張計(jì)劃日益明確。3、增加持有型物業(yè)比重已經(jīng)成為各大房企的共識，標(biāo)桿房企正不斷推出具體的實(shí)施計(jì)劃，并不斷進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。（二）2月份標(biāo)桿房企重大舉措1、萬科（1）戰(zhàn)略發(fā)展1）加強(qiáng)“綠色保障房”建設(shè)，重點(diǎn)在高質(zhì)量和綠色環(huán)保方面取得突破。2）堅(jiān)持做城市“舊改”項(xiàng)目。2月27日，萬科與深圳（樓盤）福田區(qū)政府簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。雙方將在總部建設(shè)、城市更新、工業(yè)化建筑、保障性住房建設(shè)、綠色低碳建筑及社區(qū)治理等多個(gè)方面建立戰(zhàn)略合作關(guān)系。（2）資本運(yùn)作1）加快海外投資與拿地步伐。2月14日，萬科與美國地產(chǎn)公司鐵獅門（

9、TISHMAN SPEYER）在舊金山舉行簽約共同開發(fā)舊金山富升街201地塊，萬科將持有該項(xiàng)目70的股權(quán)。（3）產(chǎn)品創(chuàng)新1）“15平方米”住宅落戶昌平，定位“夾心層”群體。這些只能租賃、不能購買的極小戶型公寓式酒店，目標(biāo)人群定位于城市中20到30歲之間，既不符合申請保障性住房資格，又不能夠負(fù)擔(dān)商品房價(jià)格的年輕人。2）商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張不斷加速，廣州首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目“天河軟件園”已獲規(guī)劃局審批，該項(xiàng)目將建成3棟9層(部分5層)高的寫字樓群。2、恒大（1）戰(zhàn)略發(fā)展1）未來將重點(diǎn)與政府聯(lián)盟打造城市綜合體。2013年至2017年期間，恒大集團(tuán)將與呼市共同打造6個(gè)項(xiàng)目，包括東北部特大型旅游綜合體項(xiàng)目、新華廣場城市

10、地標(biāo)項(xiàng)目、東南部民生地產(chǎn)項(xiàng)目及其他高端精品住宅綜合開發(fā)項(xiàng)目等。3、龍湖（1）內(nèi)部管理1）積極整合旗下地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營以及物業(yè)服務(wù)資源。2月28日，龍湖地產(chǎn)正式推出“金蘋果”計(jì)劃，旨在整合旗下地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營以及物業(yè)服務(wù)板塊的資源，為銷售型商業(yè)物業(yè)客戶提供服務(wù)平臺，為此該集團(tuán)今年將投入1億元資金。據(jù)了解，在龍湖現(xiàn)在的可售貨源之中，未來3年，全國將有300億-500億的銷售型的商業(yè)物業(yè)。2、大力提升商業(yè)地產(chǎn)的競爭力。未來龍湖將以每年銷售款的10%，投資商業(yè)地產(chǎn)，10到15年內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的利潤上升到整體利潤的1/3。4、萬達(dá)（1）戰(zhàn)略發(fā)展1）未來重點(diǎn)聚焦歐美市場。自去年斥巨資收購美國AMC后，萬

11、達(dá)接連建立投資俄羅斯北高加索度假項(xiàng)目及與印度信實(shí)集團(tuán)合作開發(fā)項(xiàng)目的意向。萬達(dá)集團(tuán)(廊坊萬達(dá)廣場) 董事長王健林透露，萬達(dá)海外目光將集中鎖定在歐美市場，未來10年將向美國投資100億美元。2013年萬達(dá)還要完成1到2個(gè)項(xiàng)目的大型并購。（2）產(chǎn)品創(chuàng)新1）文化旅游項(xiàng)目復(fù)制式發(fā)展。由萬達(dá)集團(tuán)投資400億元的南昌九龍湖萬達(dá)文化旅游城項(xiàng)目于1月底簽約。該項(xiàng)目占地約3950畝，計(jì)劃建設(shè)三星級到六星級的系列酒店群、室內(nèi)及室外主題公園、環(huán)球影城、現(xiàn)代3D立體室內(nèi)互動迷宮、濱湖酒吧街等。5、其他房企重大舉措（1）綠地：積極進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，打造“歐洲風(fēng)情社區(qū)”。綠地集團(tuán)投資開發(fā)的武漢漢南新城歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目近日開工。

12、這是綠地在華中地區(qū)投資的規(guī)模最大的智能化生態(tài)型示范社區(qū)及首個(gè)歐洲風(fēng)情社區(qū)。（2）碧桂園：加快在馬來西亞的投資，承諾幫助購房者獲得綠卡。近一年時(shí)間，碧桂園在馬來西亞的投資項(xiàng)目已經(jīng)從最初的2個(gè)增加到5個(gè)，投資金額高達(dá)100億元人民幣。碧桂園在國內(nèi)推銷馬來西亞產(chǎn)品時(shí)，附帶宣傳馬來西亞第二家園計(jì)劃，幫助購房者在該國拿到綠卡。（3）華潤：加快布局一線城市。2月7日，廣州國際金融城首批土地正式出讓，僅4宗土地收金近130億元。其中A007地塊由98號廣東省鐵路建設(shè)投資集團(tuán)與華潤的旗下子公司-守鴻有限公司以26億元成交。（4）佳兆業(yè)：堅(jiān)持深耕舊改市場。在所有的房企中，憑借著綜合實(shí)力和舊改專業(yè)能力，佳兆業(yè)被廣泛地稱為“舊改專家”。 截至2012年11月30日，佳兆業(yè)的全國土儲達(dá)到2484萬平米，其中舊改土地儲備超過1000萬。（5）華夏幸福：華夏幸福宣布與武漢市黃陂區(qū)政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，與當(dāng)?shù)卣诋a(chǎn)業(yè)園區(qū)和城市新區(qū)開發(fā)項(xiàng)目上展開合作。具體的拿地和開發(fā)動作有望在今年上半年明確，總的項(xiàng)目運(yùn)營目標(biāo)為占地面積20平方公里。六、中南思考1、房地產(chǎn)市場的逐步回暖，標(biāo)桿房企正加快銷售推盤速度。我司應(yīng)加速去化，并考慮加快在一二線發(fā)達(dá)城市的郊區(qū)縣進(jìn)行業(yè)務(wù)布局。2、緊抓行業(yè)發(fā)展趨勢，加速旅游文化、商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展