榮寶齋項(xiàng)目產(chǎn)品策劃方案

1、榮寶齋項(xiàng)目產(chǎn)品策劃報告凌峻房地產(chǎn)咨詢2003年4月前言承蒙貴司委托， 我司為榮寶齋項(xiàng)目提供全程策劃，我司在此深感意。在經(jīng)過與貴司多次接觸及我司對當(dāng)?shù)厥袌龅恼w把握的基礎(chǔ)上，我們提出了本項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃思路及理念，并形成文字， 共雙方討論實(shí)施。本著一切為了銷售的策劃原則 , 我們在本產(chǎn)品策劃案中系統(tǒng)地闡述了項(xiàng)目開發(fā)及銷售力提升各種措施及方法， 力求把項(xiàng)目打造新一代的物業(yè)典，在成就首個特色文化商廈，從更高、更遠(yuǎn)、更深、更廣、更具體的層面體現(xiàn)未來商業(yè)發(fā)展的必然趨勢， 從而奠定項(xiàng)目在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)市場上的領(lǐng)先地位。在策劃案中，我們用創(chuàng)新、求異的專業(yè)態(tài)度對項(xiàng)目進(jìn)行大膽、新穎的設(shè)計創(chuàng)新，從根本上樹立項(xiàng)目鮮明、

2、超前、時尚的形象，務(wù)求使之從眾多的競爭對手中脫穎而出，提高項(xiàng)目的競爭及吸引能力。我們還會在未來的營銷推廣過概念包裝對項(xiàng)目現(xiàn)代、休閑、時尚的定位予以系統(tǒng)的闡釋，從而有效地促進(jìn)銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的商業(yè)價值，從專業(yè)的角度體現(xiàn)了營銷的本來面目。目錄一、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的三大原則二、競爭策略三、構(gòu)筑核心競爭力四、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)理念思路五、建筑平面設(shè)計思路六、交通組織七、公共空間八、停車場九、景觀設(shè)計十、照明設(shè)計十一、建筑風(fēng)格十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的發(fā)展模式十三、 SOHO商務(wù)公寓具體操作模式一、項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的四大原則1、以銷售為導(dǎo)向原則榮寶齋項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃首先考慮的因素如何做一個能夠被市場接受，而且能夠暢銷的產(chǎn)品?；?/p>

3、與這一點(diǎn)，在產(chǎn)品策劃之始，即是圍繞如何做一個能夠賣出去的產(chǎn)品， 而不是去討論實(shí)施一個不被市場與消費(fèi)群所接受的過期產(chǎn)品。2、快速銷售原則根據(jù)市場狀況， 針對項(xiàng)目的自身特點(diǎn)與優(yōu)勢， 制定超前創(chuàng)新的開發(fā)理念與產(chǎn)品設(shè)計概念，通過良好、系統(tǒng)的銷售模式的運(yùn)作，從而達(dá)到快速實(shí)現(xiàn)銷售目。在短時間為發(fā)展商實(shí)現(xiàn)合理利潤的資金快速回籠。3、強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的原則在項(xiàng)目執(zhí)行的過程中，整合專業(yè)公司進(jìn)行全方位的合作，能夠系統(tǒng)的提升項(xiàng)目素質(zhì)，全力打造“過程精品” 。4、構(gòu)筑“榮寶齋”的品牌平臺原則良好的品牌就是質(zhì)量的保證， 成功的品牌就是信譽(yù)， 就是擁有一批“鐵桿消費(fèi)群”，就是讓客戶具有強(qiáng)烈的心理認(rèn)同， 實(shí)現(xiàn)“榮寶齋”品牌質(zhì)的飛躍

4、，注入新的活力為開發(fā)商的長遠(yuǎn)發(fā)展構(gòu)筑堅實(shí)的平臺。二、競爭策略1、競爭策略選擇1.1競爭策略類型：1.1.1 價格競爭策略：以低于競爭者的價格贏得市場。1.1.2 差異化競爭策略：顧名思義，采取與其他樓盤相差異的產(chǎn)品設(shè)計與形象包裝等，形成差異化競爭。1.1.3 全面領(lǐng)先競爭策略：即以我為主，開發(fā)理念先進(jìn)、產(chǎn)品精良、價格合理的產(chǎn)品，從而取得全面領(lǐng)先的市場地位。結(jié)論：本項(xiàng)目選擇全面領(lǐng)先競爭策略。為保證全面領(lǐng)先，必須構(gòu)建他人不可模仿與超越的“核心競爭力”，才可以立足市場，并在競爭中占據(jù)有利的地位。三、構(gòu)筑核心競爭力基本思考點(diǎn) :1、 構(gòu)筑他人不可模仿和超越的核心競爭優(yōu)勢;2、 傳統(tǒng)的 SWOT分析只能

5、找到市場粗略位置， 無法找到項(xiàng)目的核心競爭力，在此我們采取核心競爭價值分析核心競爭力的實(shí)現(xiàn) :1、榮寶齋代表著權(quán)威、專業(yè)、高品質(zhì)、是信心的保證。2、榮寶齋品牌文化為產(chǎn)品構(gòu)建核心“榮寶齋”已經(jīng)是一個非常悠久的老字號品牌。它最能夠直接地給予人們聯(lián)想到的純文化類古玩，字畫等。對于榮寶齋品牌的理解僅僅只是局限于一個狹義上的文化。如何將常人認(rèn)同榮寶齋品牌狹義文化進(jìn)行拓展與創(chuàng)新， 與項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行有效地對接，包容現(xiàn)代的新文化，形成項(xiàng)目產(chǎn)品形態(tài)在市場上的獨(dú)創(chuàng)性與不可模仿性。3、地段優(yōu)勢最大化項(xiàng)目的核心優(yōu)勢正是顯而易見的地段優(yōu)勢。 地段優(yōu)勢也恰恰是競爭對手無法模仿與復(fù)制的。因此，將地段優(yōu)勢進(jìn)行最大化，在項(xiàng)目

6、的產(chǎn)品規(guī)劃與銷售中真正將地段價值進(jìn)行升華，達(dá)到地段商業(yè)價值最大化的最終目的。4、產(chǎn)品形態(tài)獨(dú)特化項(xiàng)目的獨(dú)特買點(diǎn)是以項(xiàng)目的地段為基礎(chǔ)，在此基礎(chǔ)上， 結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲞M(jìn)行產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計，形成了“人無我有，人有我新”的局面。尋找當(dāng)前市場的空白點(diǎn)，做符合市場需求同時又在市場上暢銷的產(chǎn)品。在對于項(xiàng)目的獨(dú)特買點(diǎn)的設(shè)計中，必須要結(jié)合地段優(yōu)勢從投資角度來進(jìn)行考慮，這是項(xiàng)目獨(dú)特賣點(diǎn)考慮重點(diǎn)。正是投資型物業(yè)，這才是吸引人們最基本也是最核心的利益點(diǎn)，因?yàn)閺氖心壳暗臓顩r來看，潛在買家對營業(yè)房的需求尚處于上升狀態(tài)，市場對可以銷售的營業(yè)房特別是黃金路段營業(yè)房的需求十分旺盛，人們對共青團(tuán)路段的營業(yè)房十分看好，有很強(qiáng)的投資購買欲望

7、，不少的經(jīng)營者和投資者正伺機(jī)購買。四、項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)理念思路開發(fā)理念 =核心競爭力 +與消費(fèi)者取得共鳴核心競爭力： 必須是別人不可模仿和不可超越的。與消費(fèi)者取得共鳴： 必須是針對目標(biāo)消費(fèi)群的潛在投資心理為出發(fā)點(diǎn)，同時引導(dǎo)投資消費(fèi)。項(xiàng)目的開發(fā)理念源于市場， 體現(xiàn)在引導(dǎo)市場需求， 是源于對 “體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)” 下商業(yè)形態(tài)變遷的深刻思考。 設(shè)計項(xiàng)目開發(fā)理念的核心在于確立項(xiàng)目核心競爭優(yōu)勢， 在競爭化社會，只有不斷推出新， 獨(dú)樹一幟，避免產(chǎn)品同質(zhì)化，項(xiàng)目才能找到生存之道。因此，榮寶齋項(xiàng)目的開發(fā)理念為：CBD上具有獨(dú)特文化魅力與標(biāo)識的地標(biāo)物業(yè)理念闡釋：項(xiàng)目正是位于的CBD上的核心地段。擁有了獨(dú)一無二的核心優(yōu)勢，不

8、僅僅是如此，在文化強(qiáng)市的背景下，項(xiàng)目以高檔次、高水準(zhǔn)、高起點(diǎn)橫空出世將成為CBD上當(dāng)只無愧的地標(biāo)志物業(yè)。項(xiàng)目具備了成為地標(biāo)物業(yè)的兩個因素： 第一，建筑設(shè)計的獨(dú)特性。從目前產(chǎn)品的概念規(guī)劃來看，項(xiàng)目的產(chǎn)品設(shè)計將力求打造成為一流國際型的建筑造型，項(xiàng)目從建筑形象上能夠獨(dú)樹一幟。正是由于在這一地段上，周邊的配套設(shè)施非常完善與成熟。隨著本地段新商圈的形成，構(gòu)筑了的 CBD（中央商務(wù)區(qū)）。而項(xiàng)目恰恰是位于 CBD的標(biāo)志性地段，將成為地段上的形象所在。第二個方面，榮寶齋品牌文化的導(dǎo)入， 創(chuàng)造了乃至齊魯?shù)貐^(qū)文化地產(chǎn)的新模式，形成了新一輪地產(chǎn)新思維的聚焦，賦予項(xiàng)目鮮明的時尚的現(xiàn)代文化涵，能夠真正地豐富產(chǎn)品形象涵，

9、從建筑視覺沖擊上能夠給予視覺的震撼，同時，它不僅僅是一個建筑混凝土的建筑物，而是富有文化涵，成為上的文化代名詞。榮寶齋項(xiàng)目不僅僅是將文化與商業(yè)進(jìn)行有機(jī)的結(jié)合；同時，它更是一種文化的創(chuàng)新與變革，引領(lǐng)一種新文化潮流，成為一種新的文化支撐點(diǎn)，它也是以后項(xiàng)目進(jìn)行推廣時的參考依據(jù)?？梢韵胂螅瑯s寶齋項(xiàng)目的出現(xiàn)， 為地產(chǎn)帶來了一場文化地產(chǎn)的裂變。也正是如此，榮寶齋項(xiàng)目正以一種不可思義的文化地產(chǎn)方式來徹底地征服人。五、建筑平面設(shè)計思路一）建筑平面設(shè)計原則一個成熟的商業(yè)區(qū)的形成決非一朝一夕可以形成的， 需要機(jī)遇與時間的配合，這一點(diǎn)對于大多數(shù)開發(fā)商來說都是不具備也無法改變的。因此，我們應(yīng)該更多地考慮項(xiàng)目自身的規(guī)劃

10、設(shè)計，使項(xiàng)目的規(guī)劃能夠很好地融合到整體規(guī)劃中， 在特定的商業(yè)環(huán)境中締造出項(xiàng)目的競爭優(yōu)勢，這才是開發(fā)商業(yè)物業(yè)的制勝之道。本項(xiàng)目地處當(dāng)?shù)刈罘比A的商業(yè)地帶，本身已經(jīng)具備了開發(fā)商業(yè)物業(yè)的條件，因此，在進(jìn)行整體規(guī)劃時，要考慮幾方面的問題，包括：區(qū)域功能規(guī)劃，必須對項(xiàng)目所在區(qū)域的功能定位有深刻的理解，并能把握項(xiàng)目所在地段未來規(guī)劃變動的脈搏， 特別要對項(xiàng)目所在地段商業(yè)功能規(guī)劃有清晰的概念。 項(xiàng)目所在的區(qū)域是的 CBD區(qū)域，它成為 CBD核心圈的一個重要組成部分。交通功能規(guī)劃，對城市交通狀況及城市發(fā)展態(tài)勢做出明確的判斷，掌握住城市居民消費(fèi)流向的規(guī)律。它屬于 CBD區(qū)域，但它所服務(wù)的不僅僅是 CBD的人群，而是

11、高層面的消費(fèi)群體。要有一定的前瞻性， 要適應(yīng)未來商業(yè)市場發(fā)展的需要。 項(xiàng)目的設(shè)計，既保證產(chǎn)品的暢銷性， 同時更需要產(chǎn)品的前瞻性， 引領(lǐng)市場。二）建筑平面功能分布建筑的平面設(shè)計其目的是獲得一個理想的商業(yè)銷售平面，滿足商業(yè)活動的要求。 在結(jié)合前期與發(fā)展商進(jìn)行良好溝通的基礎(chǔ)上， 建議項(xiàng)目總層高為 17 層，具體各樓層功能分布規(guī)劃如下：1）15 層為商場部分；其中 13 層為名店城4 層為文化藝術(shù)名城5 層為榮寶齋辦公自留部分6 層為轉(zhuǎn)換層，為空中會所，作為本樓宇的配套設(shè)施部分。2）71721 層為 SOH0公寓3）地下為負(fù)一、二層設(shè)計為停車庫。其中負(fù)一層可以將一部分作為商場的銷售面積。三）建筑平面布

12、局思路1、商場部分在對于項(xiàng)目建筑平面布局集合今后經(jīng)營的商店群與空間的組合，各種相互聯(lián)系的空間不是簡單的沿著已有的街道延伸， 而是通過規(guī)劃設(shè)計使之成為自身形成的新的平面模式， 并結(jié)合項(xiàng)目的地段與城市道路結(jié)構(gòu)等條件。1）十字放射性布局在項(xiàng)目整體平面布局上我們建議在采用中心圍合的整體規(guī)劃思路。通過與中庭廣場連接的通道，形成放射狀通道的處理，使得共青團(tuán)西路成為項(xiàng)目的主體線，使前沿營業(yè)房呈對稱格局。這樣就可以充分利用周邊原有商場帶來的客流量提升自身的商業(yè)價值，促進(jìn)項(xiàng)目的營業(yè)房的銷售。在放射狀的規(guī)劃設(shè)計中，步行人流流線明確，既能夠合理地將人流引入到商場中，而且要在部合理組織人流，讓購物者滿意，同時有要讓經(jīng)

13、營者獲得效益，最大限度讓人流經(jīng)過盡量多的商店門口而又不把距離拉得太長，才能夠達(dá)到最佳效果。從項(xiàng)目的本身來看，放射性的通道的長度不超過 50 米，將是最理想的組織人流的距離。2）通道的處理2研究表明，當(dāng)商場人均空間為4m時，每位步行者可以在各個方2向自由活動， 當(dāng)商場人均空間減至2m時，步行者將會對周圍的人持警戒狀態(tài)，而當(dāng)商場人均空間減至 1.5m2 時，步行者之間就會容易產(chǎn)生逆行的沖突。因此，在研究營業(yè)房間隔策略時要充分考慮到這些因素。建議室步行街部主要通道寬23 米左右。商場整體面積與商場部分的公攤面積、通道面積與的比例為1：0.4 。也就是說，項(xiàng)目商場部分的實(shí)用率初步規(guī)劃為60%，其中，公

14、攤面積包括了電機(jī)房、通道、電梯井等公共面積。3）商鋪面積配比建議在服從項(xiàng)目總體規(guī)劃布局的原則下，商場一層的外圍部分全部做成“復(fù)式”的兩層商鋪，盡量多做臨街的商鋪?！皬?fù)式”商鋪面積開間與進(jìn)深的比例為1：3，即商鋪位的開間為 4.5 米左右，進(jìn)深為 13 米左右。首層空間為面向道路開門（臨街商鋪），二層空間向商場開門。因此， “復(fù)式”商鋪將有兩個人流的出入口，既可以從臨街的入口進(jìn)入，也可以兼顧二樓人流，形成了了循環(huán)的人流。六、交通組織從嚴(yán)格意義上認(rèn)為，項(xiàng)目的15 層都應(yīng)該是作為一個統(tǒng)一整體來考慮。特別是交通組織方面。除了平面的交通組織外，項(xiàng)目的15 層的垂直結(jié)構(gòu)形式，需要處理中心化空間和線性空間，

15、也就是中庭空間和步行街（平面布局）之間的結(jié)構(gòu)形式。步行街與中庭廣場的交叉出現(xiàn)能夠使公共空間變得生動，而且各層能夠共享中庭。一） 垂直交通組織對于本項(xiàng)目來說，引導(dǎo)人流垂直向上運(yùn)動是成功的關(guān)鍵，在設(shè)計上，需要從下面幾個方面進(jìn)行考慮：1、利用中庭廣場的功能與作用中庭是垂直交通組織的關(guān)鍵點(diǎn)，是步行空間的序列的高潮，這里人流集中，流量大，最可能鼓勵層間運(yùn)動。但是，要引導(dǎo)購物者做他們實(shí)際上并不想做的事情并不容易。 如果通過適當(dāng)?shù)墓δ馨才牛?將購物者向上運(yùn)動處理成一個有目的的過程， 能夠大大提高上部空間的吸引力。購物者為了觀賞中庭空間和參與其中的公共表演活動，也會上到更高的樓層。2、中庭空間的造型與空間的交

16、流中庭空間的造型非常重要。例如，圓形中庭廣場利于開展公共表演活動，圍繞中庭的座椅給共享和參與中庭的活動提供了方便。 同時，在任何一層能夠看到其他層具有吸引力的活動與景觀， 也會大大促進(jìn)購物者在層與層之間的運(yùn)動。3、從不同層面上吸引人流一般來說，說服人從上往下走比說服人從下往上走要容易得多。從項(xiàng)目本身功能規(guī)劃設(shè)計來看： 項(xiàng)目本身具有 5 層商場的設(shè)計， 在對于提升商場人流方面，主要通過室的電梯提升人流；4、兩個中庭的設(shè)置第一個中庭13 層設(shè)置一個中庭廣場，借助于中庭廣場聚集人氣的作用，為中部的營業(yè)房帶來充足的客源，有助于促進(jìn)中部及北部營業(yè)房的銷售。第二個中庭45 層設(shè)置一個中庭廣場，通過設(shè)置中空

17、天棚進(jìn)行采光。同時，設(shè)立室外的大型手扶電梯上四層。5、第二個“首層”設(shè)計項(xiàng)目在室外設(shè)立大型扶手電梯直接上四層，直接將戶外人流提升到四層，人為制造人流的運(yùn)動， 最大化將共青團(tuán)路的人流吸納到一樓和通過大型室外手扶電梯的人流提升到四樓，實(shí)現(xiàn)了第二個“首層”的概念，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價值最大化。二）手動扶梯商場手動扶梯不僅僅是人流的提升，是關(guān)系到商場交通組織的重要部分。對于手扶電梯的選擇，選擇斜度為35 度的扶梯即可。在手扶電梯的布局方面一半采用兩種排列方式。一種交叉剪刀式布置，上下人口首尾相接， 能夠從底層直接將一層一層地上到最頂層， 中間不需要停留。 另一種是上下扶梯并排同向布置， 上下人口置于扶梯的兩側(cè)，

18、兩層之間上下過程中需要步行一段距離。 這兩種布置各有優(yōu)勢，前者方便通行；后者有助于鼓勵購物者在各層面停留。本項(xiàng)目建議采用第二種方式，便于在商場形成“循環(huán)”式人流。在扶梯的設(shè)置方面，扶梯本身是一個視覺障礙，它的位置選擇需要避免造成視覺的阻礙，一般都分布在中庭廣場的兩側(cè)。三）出入口設(shè)計及布局對于本項(xiàng)目的 15 層的商場出入口的設(shè)計不僅要考慮數(shù)量、 朝向，還要顧及整個商場人員流動的安全，人車交通的要求也不容忽視。在設(shè)計時要對建筑形態(tài)進(jìn)行規(guī)劃，與其它的建筑符號組合形成獨(dú)特的識別形象。這樣就不會因?yàn)橹苓叚h(huán)境的變化而被湮沒，對整個商業(yè)物業(yè)的延續(xù)和發(fā)展有十分重要的意義。對于本項(xiàng)目，主出入口設(shè)置在共青團(tuán)西路（

19、南向） 。主出入口向凹入，并以個性鮮明的玻璃幕墻為主基調(diào)， 同時輔以周邊環(huán)境的配合（如綠化、小品點(diǎn)綴、休閑設(shè)施等）來實(shí)現(xiàn)吸引人氣的目的。此外，商廈還在多個臨街面應(yīng)設(shè)置多個次出入口， 并根據(jù)每層特點(diǎn)采用不同的設(shè)計樣式，在保證有效使用的同時， 為建筑物增加更多的活潑元素。在主出入口（共青團(tuán)西路）設(shè)置多功能展示臺，可以用作商品展示、舉辦活動，并于節(jié)假日組織商廈的經(jīng)營者、商家或其他機(jī)構(gòu)聯(lián)手舉行各種商品的展示會、促銷會及文藝活動，借助于這類型的活動為整個商廈帶來興旺的人氣和足夠的客流。SOHO公寓出入口的考慮SOHO公寓的主出入口，主要考慮到私密性和方便性。主要選擇的位置主要考慮選擇背離人流最大的商場出

20、入口， 在比較僻靜的位置設(shè)置主出入口位置比較妥當(dāng)。四）客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計商場的客流導(dǎo)向設(shè)計不僅僅解決商場部的人流交通與疏散問題，它更為注重的是商場部人流與外部街區(qū)人流與溝通關(guān)系、商場平面或立體人流自然順暢與平均分配關(guān)系。良好的客流導(dǎo)向系統(tǒng)設(shè)計可以最大限度地避免商場出現(xiàn)盲區(qū)和死角，并考慮到顧客在商場瀏覽商品和購物時的感受，能夠?yàn)橄M(fèi)者營造一個自然、舒適、輕松的購物環(huán)境。項(xiàng)目的商場部分整體采用循環(huán)客流系統(tǒng)。 各個相對獨(dú)立的購物空間可以通過路面、 連廊及其它形式的通道聯(lián)系起來， 各區(qū)既可以單獨(dú)成塊，又可采用半開放布局方式，環(huán)環(huán)相扣，形成一個循環(huán)的“購物環(huán)”。此外，再通過部功能劃分，使各購物區(qū)琳瑯滿目的

21、商品爭相輝映，令顧客在商場流連忘返，循環(huán)購物。七、公共空間商場的公共空間部分包括室外廣場、 庭院、中庭院以及通道上的各個節(jié)點(diǎn)，它們在功能上不僅起著聚集和疏導(dǎo)人流的作用， 同時也成為了商場的主題文化休閑中心。一）中庭廣場設(shè)置設(shè)置中庭廣場，其一，作為天然采光處，避免首層終年不見的尷尬；其二，作為人流聚集和緩沖地帶，起到吸引和分流的作用；其三，可以利用廣場開展各種經(jīng)營活動，如開辟專柜、展示臺、舉辦一些小型的室展銷活動和促銷活動，亦可以作為公共休閑空間。621 層，則是通過進(jìn)入電梯的空間， 形成了一個小型出入過渡、交流的空間。二）每層設(shè)有休息區(qū)在每條主通道及各個出入口設(shè)置一定數(shù)量的休閑椅，并布置相應(yīng)的

22、景觀如雕塑、以及背景音樂，供購物者休息、欣賞，為消費(fèi)者營造健康、舒適的購物空間，真正實(shí)現(xiàn)休閑購物的享受。三）主題文化休閑空間從本項(xiàng)目的整體規(guī)劃來看， 商廈應(yīng)留有一部分空間來設(shè)置相應(yīng)的休閑空間，可以擺放設(shè)置小型主題休閑區(qū)域， 能夠使消費(fèi)者感受到步行街溫馨的人情味，徜徉或坐落其中，就能干受到自然、輕松的購物氛圍，產(chǎn)生情感上的共鳴，增加購物吸引力。四）6 樓轉(zhuǎn)換層的設(shè)置項(xiàng)目兩種不同物業(yè)類型的銜接的轉(zhuǎn)換層將成為本項(xiàng)目的一個亮點(diǎn)。在 6 層轉(zhuǎn)換層的設(shè)置中，主要考慮兩個方面的作用：1、SOHO公寓的酒店式住戶大堂項(xiàng)目 15 樓屬于商業(yè)物業(yè)，商業(yè)價值利用非常高。因此，如何最大利用商業(yè)面積創(chuàng)造商業(yè)價值成為首要

23、問題。在一樓設(shè)置的 SOHO公寓的電梯堂只是一個狹小的通道。 SOHO公寓的住戶上升到六樓后，才開始進(jìn)入真正的酒店式住戶大堂， 一方面通過酒店式電梯大堂體現(xiàn)了項(xiàng)目的高檔次與價值。 另一方面，6 層的空間不僅僅是結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)化，還是人流的轉(zhuǎn)換。 住戶人流達(dá)到 6 層后將馬上進(jìn)行分流， 分別進(jìn)入各個電梯大堂回到自己的樓層。2、6 層的園林、會所6 層的空間分為兩個部分， 一部分是露天的， 主要考慮是園林環(huán)境的營造。由于項(xiàng)目本身用于環(huán)境營造的的面積比較少，因此，在6 樓中露天部分用于園林環(huán)境的營造，同時，在一部分露天部分用于網(wǎng)球場等戶外活動設(shè)施的設(shè)立。另一方面，在 6 層中的封閉部分設(shè)立商務(wù)中心、健身中

24、心、高級壁球室、商務(wù)會議室等大樓的配套設(shè)施。八、停車場對于商場汽車停車場配套， 首先要求提供足夠的停車位數(shù)量； 其次要考慮到商場停車場使用方便程度。 對于本項(xiàng)目， 按照規(guī)劃必須有足夠的停車位，因此建議在靠近共青團(tuán)西路的沿街面建設(shè)地面停車場和建設(shè)一層地下停車場。此外，還必須建立相當(dāng)數(shù)量的自行車停放點(diǎn)， 滿足購物者停放自行車的要求，建議把自行車集體停放點(diǎn)設(shè)置在靠近東邊的沿街面。在地面停車場， 良好的平面分區(qū)、 明確的行車流線和合理的停車位排列對于提高停車效率是非常有利的。 通常，停車位和行車道的角度可以有 45 度，60 度，90 度三種，其中 45 度排列的占地面積較大，但能夠加速停車操作， 保

25、證利用充分。 建議項(xiàng)目在室外采用地面停車的采用 45 度方式。九、景觀設(shè)計項(xiàng)目的景觀設(shè)計主要體現(xiàn)兩個方面：第一部分，主要是體現(xiàn)項(xiàng)目本身環(huán)境的營造室購物環(huán)境營造是整個商廈環(huán)境營造的重要組成部分，因此必須予以足夠的重視和規(guī)劃。因此，在商場的主通道上，除了設(shè)置上述的休閑椅、中庭廣場外，還應(yīng)該在各主安排適當(dāng)?shù)挠^賞植物、雕塑品及其它形式的各種藝術(shù)品， 并通過燈光的配合來達(dá)到至佳的效果，讓流連其中的消費(fèi)者感受舒適、優(yōu)雅的購物環(huán)境， 使其成為商廈的一大特點(diǎn)。環(huán)境的營造除了應(yīng)該注重部環(huán)境之外， 室外環(huán)境也不容忽略。 本項(xiàng)目地處當(dāng)?shù)貍鹘y(tǒng)的商業(yè)旺地， 外圍環(huán)境不是很理想， 其它已經(jīng)開業(yè)的大型購物商場也不太注重周邊

26、經(jīng)營環(huán)境的營造， 這無疑是本項(xiàng)目超越競爭對手的大好機(jī)會， 我們建議商廈施工建設(shè)的同時， 開始著手進(jìn)行周邊環(huán)境的美化。第二部分，主要是通過借景。 充分利用公園的景觀使之成為項(xiàng)目稀缺資源，從而形成核心競爭優(yōu)勢。榮寶齋項(xiàng)目與人民公園只是一墻之隔，在項(xiàng)目借人民公園景觀、人流優(yōu)勢，主要從以下幾個方面來體現(xiàn)：“私家公園”概念設(shè)立在人民公園與榮寶齋項(xiàng)目 （SOHO公寓的入口）設(shè)立一個單向的 “綠色通道”，業(yè)主通過門禁系統(tǒng)，直接可以進(jìn)入公園，享受公園設(shè)施。而公園的人流并不能直接進(jìn)入項(xiàng)目的 SOHO公寓。通過“私家公園”的設(shè)立，能夠充分利用景觀資源，為項(xiàng)目增添買點(diǎn)。觀光電梯設(shè)立對于項(xiàng)目的 SOHO公寓，面向公園

27、的一面可以設(shè)立觀光電梯， 將公園的景觀資源最大化與室空間進(jìn)行融合，拓展室視野。增設(shè)立人民公園榮寶齋出入口榮寶齋項(xiàng)目的首層商場部分與人民公園完全打通，使之連為一體。從人民公園出來的游客可以直接通過增設(shè)在榮寶齋項(xiàng)目的公園出口出去。而進(jìn)入公園的游客也可以直接通過設(shè)立在榮寶齋的入口進(jìn)入公園。在項(xiàng)目經(jīng)營前期， 可以通過每天免費(fèi)贈送一定數(shù)量的公園門票來增加商場人氣。 在經(jīng)營過程中， 購物者通過購物達(dá)到一定數(shù)量將可以免費(fèi)獲得公園門票， 而且規(guī)定是通過榮寶齋項(xiàng)目出入口才能進(jìn)入公園，從而保證了商場的人流。十、照明設(shè)計項(xiàng)目商場室的照明設(shè)計既要滿足展示商品的功能需要，有要滿足美學(xué)的要求，室外照明設(shè)計對塑造購物中心的

28、形象起著至關(guān)重要的作用。一）白天和夜間的室照明設(shè)計室照明的關(guān)鍵在于處理步行街（通道）和商店之間的照明關(guān)系，一方面，無論是白天還是晚上，都要保持步行街（通道）和中庭有足夠的照明水平，并通過光線的變化來增加步行街（通道）的趣味性。另一方面，步行街（通道）的照明不能夠?qū)ι痰旰偷昝嬖斐刹涣几蓴_，影響和防礙店面和櫥窗展示。因此，店面照明比不行街（通道）的亮度要高得多。二）夜間室外照明處理購物中心的營業(yè)時間有很大的一部分在夜間，建筑和停車場的夜間照明對塑造良好的星星非常重要。 夜間建筑的照明通過對立面特點(diǎn)的表現(xiàn)和強(qiáng)調(diào)，讓商場部分和整體項(xiàng)目在環(huán)境中產(chǎn)生強(qiáng)烈的視覺效果。在周六、日晚開空中玫瑰（活動式夜空探射燈

29、） ，在夜幕降臨后不失為的一大景觀。十一、建筑風(fēng)格商業(yè)物業(yè)的建筑設(shè)計方案必須與項(xiàng)目定位和功能定位相符合，充分滿足營業(yè)房的銷售和經(jīng)營的需要。包括整體風(fēng)格、出入口設(shè)置、臨街營業(yè)房布局、外立面式樣、色彩及其它的建筑元素的配合等，整體風(fēng)格設(shè)計原則。應(yīng)該能夠融入整個城市之中能夠形成項(xiàng)目的形象吸引力和識別系統(tǒng)， 特別是與榮寶齋文化進(jìn)行結(jié)合，形成獨(dú)特的榮寶齋符號表現(xiàn)出來。1、整體風(fēng)格描述本項(xiàng)目作為市的可銷售的商業(yè)物業(yè)，建筑物的整體形象將最終決定于人們對它的整體印象，因此，在進(jìn)行建筑物整體風(fēng)格規(guī)劃時要遵循以下幾個方面的原則：直線與曲線的組合形成明朗、簡潔的整體印象體現(xiàn)開放與遮蔽的整體效果體現(xiàn)“文化”與“商業(yè)”

30、概念的完美結(jié)合有助于加強(qiáng)建筑物休閑娛樂的功能定位具有較強(qiáng)的親和力基于這樣的考慮，建筑物整體呈典雅的設(shè)計風(fēng)格，整座建筑物外墻采用明快的色彩，建筑物整體采用藍(lán)色通透玻璃外墻，并點(diǎn)綴紅色、綠、藍(lán)等多種色彩，使建筑物格調(diào)清新高雅；在建筑物外墻采用外觀通透的玻璃墻體及頂棚，街景風(fēng)光一覽無遺；中庭廣場采用天幕采光，一通至頂，氣宇軒昂，營造舒適的購物、休閑環(huán)境；商廈各種設(shè)施采用人性化設(shè)計，別具風(fēng)情，充滿人性化特色。2、外立面構(gòu)想在外立面的設(shè)計還可以通過透空的框格，斜向的開窗、隱約的玻璃墻體等來增加建筑物外立面的活潑元素，并通過多種的手法來對各個立面進(jìn)行處理，如增加各種幾何形狀的廊柱、頂飄、樓梯等，使得建筑物

31、的外部形象變幻、明麗、 具有強(qiáng)烈視覺沖擊的整體效果。二層及以上的營業(yè)房外墻設(shè)置玻璃櫥窗 (SHOWROOM)，可供商家展示商品，實(shí)現(xiàn)臨街營業(yè)房的重要功能之一展示商品；外墻則設(shè)置一定數(shù)量的廣告牌。3、榮寶齋品牌文化的導(dǎo)入項(xiàng)目必須建立核心的競爭優(yōu)勢，其重點(diǎn)就是全面導(dǎo)入榮寶齋品牌文化。在項(xiàng)目中主要從以下幾個方面來體現(xiàn)：建筑風(fēng)格與裝飾風(fēng)格建筑的整體風(fēng)格，無論從整體造型還是線條、色彩都必須注入榮寶齋文化的涵，既不失穩(wěn)重感覺，同時有具有強(qiáng)烈的時代感、時尚的氣息。專門的文化藝術(shù)城的設(shè)立在項(xiàng)目的商場部分，設(shè)計了專門的文化藝術(shù)城，專業(yè)的市場傳達(dá)出濃厚的文化藝術(shù)氣息， 同時又不失現(xiàn)代的時尚氣息，充分詮釋榮寶齋文化

32、藝術(shù)涵。一樓榮寶齋形象展示大廳在項(xiàng)目的一樓設(shè)立榮寶齋的形象展示大廳，全面、立體展示榮寶齋形象。讓市場對榮寶齋有一個直觀的認(rèn)識和了解，從而奠定了榮寶齋的專業(yè)、權(quán)威形象，樹立項(xiàng)目良好的形象。整合項(xiàng)目活資源，形成風(fēng)格符號化利用榮寶齋的獨(dú)特、稀有資源，將名人、名家的字、畫作為項(xiàng)目裝飾的載體， 在電梯間、通道上設(shè)立專門的書畫欣賞長廊和字畫的搭配形成符號化注入到建筑符號中，全面提升項(xiàng)目的價值感。十二、產(chǎn)品物業(yè)類型的發(fā)展模式一）13 層的名店城1、關(guān)于“名店城”的設(shè)想“名店城”顧名思義，就是名牌產(chǎn)品、精品的會聚之地方。它代表著城市中具有相同的生活品位與相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的少數(shù)人的消費(fèi)形態(tài)和整個城市消費(fèi)能力的參考指

33、數(shù)。 在名店城以國一流、 國際名牌產(chǎn)品作為高端形象的支持。2、名店城的功能布局名店城是一個相對高品位高端消費(fèi)群的市場。因此，在綜合考慮的基礎(chǔ)上，具體功能建議如下。區(qū)域規(guī)劃經(jīng)營圍首 層 臨 街 營化妝品專賣店、名牌專業(yè)房賣店、高檔服飾等劃分依據(jù)知名品牌或特色商家，有助于提高整個商場的檔次，營造休閑購物的氛圍，這類商家可以承受較高的租金，并需要臨街展示門面。二層名牌專賣店、高檔服飾、 可以滿足租客對實(shí)惠租金的眼鏡鐘表、首飾等要求，可以吸引更多的消費(fèi)人流，形成從高至低的“瀑流效應(yīng)”。三層運(yùn)動體育類休閑用品專形成專業(yè)的經(jīng)營場所，體現(xiàn)賣場名店城的專業(yè)性。四層文化藝術(shù)城（文具、圖文化類精品的賞析交易中書、

34、禮品專賣場）心。五層文化藝術(shù)城以 亞洲文化品牌 和 中國文化龍頭 之稱的榮寶齋對活躍群眾文化生活，及提升地區(qū)的書畫收集、鑒賞和創(chuàng)作水平，帶動周邊地區(qū)與的文化交流起到重大作用。六層配套會所（室外的小型建筑物的轉(zhuǎn)換層面，建議作園林、高級壁球室、網(wǎng)成空中花園，以彌補(bǔ)項(xiàng)目沒球場、會議室、 SOHO公有大環(huán)境營造的優(yōu)勢。同時，寓客戶服務(wù)中心）可以將整個建筑物的配套全部設(shè)立的這一層中，集中解決配套問題。十三、 SOHO商務(wù)公寓具體操作模式對于商場以上部分的樓宇，其定位為：專業(yè)酒店式管理的SOHO公寓采用了專業(yè)的公司進(jìn)行服務(wù)與管理，同時，有具有住宅與寫字樓的一些特點(diǎn)，既可以居住，有可以辦公，成為了一個功能自由的公寓空間，它將空間最大化模糊，能夠讓市場的接受面更加廣，能夠適合目前市場的充分需求。1、SOHO公寓必須注意的幾個問題專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)SOHO商務(wù)公寓的真正的目標(biāo)消費(fèi)對象的特殊性， 因此一定需要借鑒酒店式的管理服務(wù)， 為獨(dú)特的消費(fèi)群體提供一個所需的服務(wù)與物業(yè)管理。兼顧居住辦公兩種職能SOHO型公寓中，設(shè)有獨(dú)立的廚房、衛(wèi)生間，居住空間與辦公空間普遍分離，適合個人居住以及個人或著少數(shù)人辦公。3、戶型面積以及比例總體戶型的面積控制在35