寶龍城市廣場(chǎng)行銷(xiāo)推廣計(jì)劃及工作進(jìn)度

1、寶龍城市廣場(chǎng)推廣策略一、行銷(xiāo)階段劃分及工作進(jìn)度第一階段時(shí)間：2004年9月1日-2005年2月1日階段進(jìn)度：取得預(yù)售證前工程進(jìn)度：10月份開(kāi)工銷(xiāo)售進(jìn)度：完成3個(gè)億的銷(xiāo)售額。其中： 1樓：30% 40% 1.3億1.5億2樓：70% 約8000萬(wàn)3樓：50% 約4300萬(wàn)公寓：3500萬(wàn)（200套）招商進(jìn)度：時(shí)代華納、沃爾瑪、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等簽約。銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：十一黃金周、中秋節(jié)、秋季房展會(huì)、圣誕節(jié)、元旦帶動(dòng)銷(xiāo)售：1樓（48號(hào)82號(hào)）總價(jià)70-80萬(wàn)元左右店面。101、102、130、131、132、98、99、33、134、135號(hào)店面。重點(diǎn)銷(xiāo)售：2 樓主力總價(jià)5080萬(wàn)元、及100萬(wàn)元以

2、上的店面。3樓主力總價(jià) 3060萬(wàn)元左右的店面。控制性銷(xiāo)售：1樓沿街部分店面（主力總價(jià)190萬(wàn)210萬(wàn)之間）。測(cè)試性銷(xiāo)售：1樓帶返租店面 （不主力推薦，主要做客戶(hù)積累）。活動(dòng)項(xiàng)目：寶龍吉祥物公開(kāi)活動(dòng)、電臺(tái)互動(dòng)節(jié)目、財(cái)富之旅、移動(dòng)售樓巡回推廣。廣告費(fèi)用及活動(dòng)費(fèi)用總計(jì)：180.5萬(wàn)備注：不含前期已支出226萬(wàn)。第二階段時(shí)間：2005年3月1日-2005年8月30日工程進(jìn)度：銷(xiāo)售進(jìn)度：完成3.7個(gè)億的銷(xiāo)售額，累計(jì)完成6.7個(gè)億的銷(xiāo)售額。其中：公寓 60% 約9000萬(wàn)-1層 30% 約8000萬(wàn)（100萬(wàn)以下的店面）1層 20%（累計(jì)完成60%） 約7500萬(wàn)2層 20% （累計(jì)90%） 約2300

3、萬(wàn)3層 40% （累計(jì)90%） 約4300萬(wàn)4層 60% 約6000萬(wàn)招商進(jìn)度：待定銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：春節(jié)、元宵節(jié)、春季房展會(huì)、五一黃金周、兒童節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)帶動(dòng)銷(xiāo)售：公寓重點(diǎn)銷(xiāo)售：-1層總價(jià)在50-100萬(wàn)之間的店面。4樓 店面。1樓總價(jià)在 100萬(wàn)以上的店面?；顒?dòng)項(xiàng)目：臺(tái)江區(qū)夕陽(yáng)腰鼓賽、大型開(kāi)盤(pán)活動(dòng)、福州商業(yè)地產(chǎn)論壇、麥當(dāng)勞、肯德基、天虹簽約儀式、沃爾瑪簽約儀式、華納簽約儀式、溫州房展會(huì)、財(cái)富之旅、移動(dòng)售樓巡回推廣、生日賀禮、寶龍公益活動(dòng)月、六一華納卡通展、小童星相聚寶龍城市廣場(chǎng)。廣告費(fèi)用：預(yù)算投放280萬(wàn)元。 第三階段時(shí) 間：2005年9月1日-2005年12月30日工程進(jìn)度： 銷(xiāo)售進(jìn)度：完

4、成1.7個(gè)億的銷(xiāo)售額，累計(jì)完成8.4個(gè)億的銷(xiāo)售額。其 中：-1層 15% 約4000萬(wàn)（100萬(wàn)以下的店面）1層 20%（累計(jì)完成80%） 約7500萬(wàn)2層 10% （累計(jì)100%） 約1000萬(wàn)3層 10% （累計(jì)100%） 約800萬(wàn)4層 40% 約3800萬(wàn)重點(diǎn)銷(xiāo)售：-1層總價(jià)在50-100萬(wàn)之間的店面4樓店面1樓總價(jià)在100萬(wàn)以上的店面招商進(jìn)度：待定銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：廈門(mén)98貿(mào)洽會(huì)、廈門(mén)臺(tái)交會(huì)、十一黃金周、中秋節(jié)、秋季房展會(huì)、項(xiàng)目封頂、圣誕節(jié)活動(dòng)項(xiàng)目：國(guó)慶自行車(chē)環(huán)城拉力賽、福州市民消費(fèi)調(diào)查、福州房展會(huì)、寶龍城市廣場(chǎng)“都市新生活”有獎(jiǎng)競(jìng)答、中秋賞月博餅業(yè)主聚會(huì)、封頂慶典廣告費(fèi)用：預(yù)算投放280萬(wàn)

5、元。 第四階段時(shí)間：2005年12月-2006年6月工程進(jìn)度：主體竣工銷(xiāo)售進(jìn)度：完成1.52個(gè)億的銷(xiāo)售額，累計(jì)完成10個(gè)億的銷(xiāo)售額。1層 10%15% （ 累計(jì)95%-100%） 約3000萬(wàn)-5000萬(wàn)-1層 25%60% （累計(jì)50%-85%） 約7000萬(wàn)-1.5億招商進(jìn)度：待定銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：圣誕節(jié)、元旦、春節(jié)、元宵節(jié)、春季房展會(huì)、五一黃金周、六一兒童節(jié)、母親節(jié)、溫州房展會(huì)、移動(dòng)售樓巡回推廣、竣工慶典廣告費(fèi)用：預(yù)算投放140萬(wàn)元。二、第二階段行銷(xiāo)推廣策略時(shí)間：2005年3月1日-2005年8月30日工程進(jìn)度：10月份已開(kāi)工，地下一層建設(shè)中。銷(xiāo)售進(jìn)度：累計(jì)完成6.7億銷(xiāo)售額。招商進(jìn)度：時(shí)代華納

6、、沃爾瑪、麥當(dāng)勞、肯德基、必勝客等國(guó)際巨頭已簽約。銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)：項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)、春季房展會(huì)、溫州房展會(huì)、五一黃金周。廣告費(fèi)用：預(yù)算投放280萬(wàn)元。（不含請(qǐng)形象代言人費(fèi)用）。行銷(xiāo)優(yōu)勢(shì)：1得天獨(dú)厚的地段商圈優(yōu)勢(shì)，巨大的市場(chǎng)消費(fèi)力。2開(kāi)發(fā)商雄厚的資金實(shí)力、出色的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及在地產(chǎn)、酒店、旅游、娛樂(lè)業(yè)的運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)。3以時(shí)代華納、沃爾瑪為首的世界500強(qiáng)企業(yè)的鼎力加盟。4超大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)航母，最具投資潛力商業(yè)地標(biāo)。5規(guī)劃、設(shè)計(jì)盡善盡美，景觀提升商業(yè)價(jià)值。6政府扶持，政策優(yōu)惠，整合優(yōu)勢(shì)商業(yè)資源。7定位關(guān)乎全局，項(xiàng)目以八大業(yè)態(tài)互動(dòng)經(jīng)營(yíng)，打造國(guó)際時(shí)尚休閑體驗(yàn)中心。行銷(xiāo)隱患：1第一階段前期廣告?zhèn)鞑サ牧Χ炔粔?，市?chǎng)沒(méi)有充分預(yù)熱

7、。2宣傳面太窄，廣告形式單一，無(wú)法累加廣告效應(yīng)。3客戶(hù)積累有限，缺乏有效的整合傳播渠道，銷(xiāo)售在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)出現(xiàn)瓶頸。4項(xiàng)目剛開(kāi)工不久，工程形象缺乏說(shuō)服力。5來(lái)自市場(chǎng)的主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案密集的廣告轟炸會(huì)分流一部分潛在客群。行銷(xiāo)時(shí)機(jī)：1五一黃金周、兒童節(jié)、母親節(jié)、父親節(jié)都是銷(xiāo)售的好時(shí)機(jī)，如何因勢(shì)利導(dǎo)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)。2市場(chǎng)上房展會(huì)形成有不少意向客戶(hù)及潛在觀望客戶(hù)，急需推波助瀾。3招商工作取得的重大進(jìn)展，都是不可多得的炒作話(huà)題。4一鋪旺三代的投資理財(cái)觀念為手頭有一定閑置資金的新興中產(chǎn)階產(chǎn)所認(rèn)同。5城市重大事件，重要展會(huì)，賀歲電影首映，情人節(jié)電影首映行銷(xiāo)概念：1商業(yè)迪斯尼，財(cái)富新世界2寶龍集團(tuán)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)家

8、3創(chuàng)新提升投資價(jià)值42004年中國(guó)最具投資價(jià)值商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目5.福州市政府重點(diǎn)工程項(xiàng)目622萬(wàn)平米國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)體驗(yàn)中心7體驗(yàn)MALL8享受MALL9歡樂(lè)MALL10財(cái)富MALL！11歡樂(lè)世界體驗(yàn)之旅12.世界500百?gòu)?qiáng)的方向就是你的方向！13歡樂(lè)就是財(cái)富14財(cái)富恒久遠(yuǎn)，一鋪永留傳15一間好店鋪，百年搖錢(qián)樹(shù)16景觀提升商業(yè)價(jià)值行銷(xiāo)思路：1本階段是項(xiàng)目推廣的強(qiáng)銷(xiāo)期，項(xiàng)目推廣面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及任務(wù)艱巨的銷(xiāo)售瓶頸。當(dāng)前元旦、春節(jié)將至，有多個(gè)重要的銷(xiāo)售節(jié)點(diǎn)和非常難得的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。因此，集中優(yōu)勢(shì)資源，突破常規(guī)，創(chuàng)新推廣模式，才能贏取市場(chǎng)銷(xiāo)售的勝利。2如何在最短的時(shí)間內(nèi)，合理有效地安排推廣費(fèi)用，吸引市場(chǎng)關(guān)注，

9、溝通有效客戶(hù)，是當(dāng)前工作的重中之中。常規(guī)的廣告推廣需要時(shí)間醞釀，地毯式的媒體轟炸費(fèi)用高昂又難以擊中準(zhǔn)客戶(hù)，促銷(xiāo)、折扣都是缺乏戰(zhàn)略高度的短視市場(chǎng)行為。3市場(chǎng)攻略一：起用與項(xiàng)目推廣相關(guān)聯(lián)，具有市場(chǎng)震撼力的形象代言人，整合營(yíng)銷(xiāo)，一鳴驚人，迅速提升知名度，占領(lǐng)目標(biāo)市場(chǎng)。建議形象代言人在創(chuàng)世紀(jì)出演地產(chǎn)大亨葉榮添的香港藝員羅嘉良（經(jīng)了解，其代言費(fèi)用為150萬(wàn)，代言期為二年，費(fèi)用不列入本案的推廣費(fèi)用里，建議從集團(tuán)地產(chǎn)的相關(guān)費(fèi)用支出）。4市場(chǎng)攻略二：以羅嘉良為形象代言，以地產(chǎn)大亨的明智之選為推廣主題，針對(duì)性選擇電視、戶(hù)外、車(chē)體、報(bào)紙、網(wǎng)站、電臺(tái)等大眾主流媒體，集中投放廣告。5市場(chǎng)攻略三：通過(guò)二、三周時(shí)間的市場(chǎng)

10、短暫醞釀，積累一定數(shù)量的有效客戶(hù)后，選擇有利時(shí)機(jī)，因勢(shì)利導(dǎo)，舉辦金鋪投資說(shuō)明會(huì)“地產(chǎn)大亨”羅嘉良與您分享商鋪投資密訣。甄選不同城市、不同行業(yè)的典型領(lǐng)軍人物在會(huì)上做實(shí)證式發(fā)言，與聽(tīng)眾分享投資心得，傳授典型投資案例，帶動(dòng)投資高潮，營(yíng)造全城哄動(dòng)的市場(chǎng)效應(yīng)。6市場(chǎng)攻略四：以實(shí)證式的軟性報(bào)導(dǎo)方式在各大主流媒體上連篇累牘地投放金鋪投資說(shuō)明會(huì)報(bào)道，以羅嘉良的形象號(hào)召力吸引受眾的第一眼球，以典型人物的投資心得實(shí)證項(xiàng)目的投資價(jià)值。7市場(chǎng)攻略五：說(shuō)明會(huì)先由福州試點(diǎn)后，在幾個(gè)潛在目標(biāo)客群集中的重點(diǎn)城市（如泉州、廈門(mén)、溫州、杭州、上海、廣州及省內(nèi)二級(jí)城市）做巡回推廣。8市場(chǎng)攻略六：延續(xù)銷(xiāo)售高潮并結(jié)合招商、節(jié)慶、展會(huì)等銷(xiāo)售時(shí)機(jī)，因勢(shì)利導(dǎo)不斷制作市場(chǎng)銷(xiāo)售熱點(diǎn)。如：賀歲電影首映，情人節(jié)電影首映9市場(chǎng)攻略七：創(chuàng)新的投資模式建議與銀