四川省內江世紀濱江項目營銷策劃方案106P

1、世紀濱江項目營銷策劃方案目 錄第一章、市場調查與研究41、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與宏觀環(huán)境42、區(qū)域概況及發(fā)展趨勢53、項目區(qū)域市場房地產(chǎn)市場狀況調查研究64、項目區(qū)域典型樣本樓盤調查研究75、購房客戶需求調查研究9第二章、項目產(chǎn)品定位研究131、項目宗地資源分析132、項目規(guī)劃條件143、項目宗地swot分析144、產(chǎn)品定位研究184.1項目總體開發(fā)理念定位 184.2項目市場定位研究204.3產(chǎn)品規(guī)劃建議224.4景觀環(huán)境策劃建議254.5規(guī)劃主軸商業(yè)策劃建議284.6建筑風格及立面設計策劃建議304.7項目業(yè)態(tài)與戶型策劃建議324.8細部處理建議344.9社區(qū)配套建議42第三章、目標消費群定位研

2、究451、目標市場區(qū)域范圍界定452、目標客戶構成453、目標客戶購買心理464、目標客戶群體特征475、目標客戶價值取向476、目標客戶產(chǎn)品需求487、目標客戶推廣渠道49第四章、項目核心價值體系的建立501、項目潛在價值的挖掘502、項目核心價值體系的建立51第五章、項目營銷主題的確立521、命名項目名稱522、項目定位語523、基于項目核心理念的系列性營銷主題53第六章、總體營銷推廣方案研究541、營銷策劃針對性市場調查研究542、整體營銷思路的建立553、usp獨特的銷售主張57第七章、項目價格策略研究591、項目定價模式592、價格策略與定價593、調價策略614、付款方式與優(yōu)惠61

3、5、入市時機的選擇62第八章、銷售渠道與促銷631、銷售渠道的培育和建立632、促銷策略66第九章、 媒體策略681、媒體戰(zhàn)略總體考慮682、采用媒體的類型、程度及頻度683、階段性媒體計劃71第十章、項目包裝與推廣731、項目品牌形象策劃732、項目的賣點提煉743、vi設計754、項目賣場策劃包裝及環(huán)境整合755、營銷推廣主題活動策劃796、營銷推廣預算分配方案80第十一章、銷售周期和銷售階段的劃分及執(zhí)行計劃811、項目開發(fā)與銷售分期建議812、時間節(jié)點分析843、各階段時間劃分844、各階段推出產(chǎn)品組合及體量855、各階段推出價格組合866、各階段銷售任務分解86第十二章、各階段的營銷推

4、廣方案881、階段性營銷推廣與執(zhí)行計劃882、階段性時間節(jié)點確定及工作核心89第十三章、廣告宣傳主題策略961、主廣告語962、系列性廣告主題963、戶外媒體廣告主題97第十四章、項目投資分析991、項目規(guī)劃技術指標992、項目收入預測993、項目總投資估算1004、項目投資回報分析1025、項目風險評估和控制104第一章、市場調查與研究1、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與宏觀環(huán)境中國房地產(chǎn)業(yè)自98年以來至今連續(xù)八年的高速增長，對國民經(jīng)濟的影響起來越大，可以說中國“房車消費”的時代正在來臨。在房地產(chǎn)業(yè)八年的輝煌里，伴隨著中國的城市化進程、住房制度改革、土地招拍掛和房地產(chǎn)金融政策改革以及人們生活水平的不斷提高，

5、中國的房地產(chǎn)業(yè)將持續(xù)保持快速增長的勢頭。根據(jù)中國有關部門預測，2010年中國城市化水平將達到45，即全國將有6.3億人口在城市中生活。 從2004年至今，房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的不斷更新、開發(fā)模式的升級換代以及整個房地產(chǎn)市場需求的激活，致使過快上漲的房價伴隨著巨大的成交量和大幅增長的房地產(chǎn)投資引發(fā)政府宏觀調控。為抑制房地產(chǎn)投資的高速擴張和房地產(chǎn)價格的過快上漲，2005年政府出臺“國八條”，從土地供應、貸款發(fā)放及房地產(chǎn)交易等方面調控市場。進入2006年，面對居高不下的固定資產(chǎn)投資和不斷快速上漲的房價，政府宏觀調控再出重手，出臺了政策針對性更強、指標更量化的“國六條”，以期使整個房地產(chǎn)業(yè)能夠回歸良性的發(fā)展

6、軌道。正是因為中國房地產(chǎn)業(yè)的東西地域差別較大、中心城市與一般城市之間房地產(chǎn)發(fā)展不同步，房地產(chǎn)業(yè)局部過熱的現(xiàn)象引發(fā)的大量行政調控政策，對起步滯后的二級城市的房地產(chǎn)開發(fā)影響深遠。2、區(qū)域概況及發(fā)展趨勢內江是四川省規(guī)劃發(fā)展的9個大城市之一，下轄2個市轄區(qū)：市中區(qū)、東興區(qū)，3個縣：隆昌縣、資中縣、威遠縣，幅員面積5386平方公里，總人口420萬。政府駐地為市中區(qū)，面積38平方公里，人口54萬。內江是天府之國的東大門，地理位置得天獨厚，水陸交通十分發(fā)達。其位于四川盆地的腹心地帶，成渝兩個特大城市之間，南鄰自貢、宜賓、瀘州，北通成都（距成都173公里），東接重慶（距重慶167公里），是成渝、內昆、隆瀘三條

7、鐵路，成渝、內宜、隆納三條高速公路的交匯處，是川東南水陸交通樞紐和物資集散地。內江人文薈萃，有“文化之鄉(xiāng)”，“書畫之鄉(xiāng)”的美譽，歷代名人輩出，西漢文學家王褒，東漢經(jīng)濟學家董鈞，國畫大師張大千，著名書畫家張善子，戲劇家王敦禮等一代宗師均出自于此。內江市多年來城區(qū)改造缺乏統(tǒng)一規(guī)劃、配套建設和有序管理，致使城市建筑布局雜亂無章，工業(yè)、商業(yè)、住宅的用地分區(qū)不明，老百姓生活、居住環(huán)境日益惡化。從2000年始，政府為提升城市形象和改善人民的居住環(huán)境，內江開始了轟轟烈烈的城市建設：以大洲廣場工程凝聚民心，以入城線擴建工程樹立形象，以沱江防洪大堤和濱江路工程改善環(huán)境，以桐梓壩大橋工程鑄就未來，以開發(fā)區(qū)50米寬

8、干道工程，托起高科技。目前，內江已建成各類專業(yè)市場500多個，商業(yè)網(wǎng)點42萬個，社會消費品銷售總額達40億元，集貿市場成交額50億元。到2005年，國內生產(chǎn)總值達到291億元，人均6753元。根據(jù)內江市總體規(guī)劃，內江將構建大城市框架，至2010年，要將內江建設成為“老城繁榮、新城崛起、三橋相連、沿江觀景”，具有歷史文化和地方特色的生態(tài)型、現(xiàn)代化山水園林式大城市。全市國內生產(chǎn)總值將超過500億元，城鎮(zhèn)化水平達到40%，建成城區(qū)面積達到40平方公里。3、項目區(qū)域市場房地產(chǎn)市場狀況調查研究內江房地產(chǎn)市場起步較晚，長期發(fā)展較為平緩，可隨著內江經(jīng)濟的發(fā)展以及人均收入的提高，在房地產(chǎn)市場產(chǎn)品的不斷更新升級

9、和激活消費需求的雙重刺激下，內江房地產(chǎn)市場正在或即將迎來一個高速發(fā)展的時期。根據(jù)我們的調查與研究，目前內江房地產(chǎn)市場表現(xiàn)出以下特征。1）總體水平不高，缺乏外來品牌內江市房地產(chǎn)開發(fā)起步較晚，相比省會成都開發(fā)水平嚴重落后，即便是相比于四川省內其它同等規(guī)模城市，整個內江城市的開發(fā)水平和現(xiàn)狀也相對落后。內江房地產(chǎn)市場長期以來都是以本地開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)，近年來逐步有成都重慶等地的外來開發(fā)商進入，但是這些進入的開發(fā)商也都是屬于在一級城市缺乏市場號召力和專業(yè)水平的開發(fā)商，缺乏真正的外地大型品牌開發(fā)商。這也形成了內江缺乏真正意義上專業(yè)開發(fā)能力的競爭，缺乏與外界行業(yè)高水平交流與對接，市場觀念落后，是內江房地產(chǎn)市

10、場相對落后的原因。2）單個項目開發(fā)規(guī)模小，缺乏代表性項目內江市場上以往的房地產(chǎn)項目規(guī)?；旧隙贾挥袔桩€，二三十畝的樓盤就已經(jīng)屬于大盤，并且數(shù)量較少，隨著近年來房地產(chǎn)市場的發(fā)展，進入2006年之際，內江正逐步進入大盤時代，涌現(xiàn)出一些真正意義上的百畝大盤。但由于開發(fā)水平不高，長期以來，內江還沒有一個真正意義上能夠從區(qū)域、品質、理念等方面代言內江人居水平的標志性樓盤出現(xiàn)。3）消費旺盛，供應不足，高端消費難以滿足目前內江住宅項目的價格一般在15001700元/平方米之間，價格水平明顯低于一級城市以及許多同等級別城市。內江的房地產(chǎn)總體供應量較低，受開發(fā)水平和規(guī)模的制約，致使沒有出現(xiàn)真正意義上的高品質大型

11、樓盤，從而使內江的樓盤之間的檔次差距不大，價格分級不大，高端消費遠遠得不到滿足。4）區(qū)域決定樓盤價格，市場呈現(xiàn)牛市特征內江市場的房地產(chǎn)項目的定價主要是取決于項目所處的區(qū)位，市中心繁華區(qū)域，臨江風景優(yōu)美的區(qū)域的樓盤價格最高；整個內江房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出牛市特征即樓盤的價格水平與開發(fā)時間的早晚有一定的關系，新開發(fā)的樓盤較之開發(fā)較早的樓盤價格要高。4、項目區(qū)域典型樣本樓盤調查研究鑒于內江二級城市規(guī)模有限，因此，從市場竟爭的層面來看，目前在售樓盤與本項目之間存在競爭關系。為了充分掌握切實詳盡的市場資料數(shù)據(jù)，我們對內江新老城區(qū)的樓盤樣本進行全方位的調查與研究，并針對性地從中篩選出目前在售、具有主要競爭意義的

12、五個典型樓盤為樣本，為項目的啟動提供市場依據(jù)。典型樣本區(qū)位圖五個樓盤樣本的基本情況調查如下表：項目名稱項目地址建筑面積()產(chǎn)品形態(tài)主要特征及推廣點戶型（）銷售價(元/)新上城玉溪路24000高層電梯精裝修升級版小戶型41100均價1970靈秀清風苑上南街13800電梯68145均價1700綠色港灣市中區(qū)濱江東路口13000電梯地段、江景80140均價1800(一期)7000多層地段、江景80260均價1950(二期)俊麟大廈玉溪路30000高層電梯舒適實用的城市居家65140均價1600西雅圖大千路110000純多層萬平米主題水景觀、會館72180均價16005、購房客戶需求調查研究要了解消費

13、者的住房需求就需要對其需求進行細分。對消費者購房需求的調查研究具有豐富的內涵，包括購房者的購房目的、購房所要考慮的主要因素、消費者的消費能力以及傾向等諸多主要方面。1）購房目的及動機消費者購房本身有其目的和動機，是出于何種原因而消費，是為自己居住、是投資，是首次置業(yè)、是為改善居住條件的二次置業(yè)等等。根據(jù)對樣本樓盤的調查,以自住為目的的購房者占大多數(shù), 只有不足20%的投資性購房;而以改善居住條件的置業(yè)者在購房者中占有絕大多數(shù), 改善居住條件是整個內江住宅市場最主要的消費需求。2）產(chǎn)品要素對購房的影響度了解哪些因素對消費者購房有影響、哪些因素是消費者所看重的以及對消費者的影響程度是我們最為關注的

14、。我們根據(jù)抽樣調查的資料繪制出消費者影響因素指數(shù)圖如下：從消費者影響因素指數(shù)圖可以看出，品牌、環(huán)境、規(guī)模、配套、戶型、價格是影響消費者選擇的幾個最重要因素。關于品牌：鑒于整個內江目前沒有真正意義上的品牌樓盤，可隨著廣匯、新上城等樓盤的成功上市，購房者對品牌概念的認識正在不斷深化，品牌樓盤的市場接受度逐漸提高，品牌對項目銷售的影響日益重要。關于規(guī)模：整個內江的房地產(chǎn)開發(fā)在西雅圖之前幾乎是小盤，談不上規(guī)模。大盤西雅圖的成功開發(fā)初次沖擊市場對規(guī)模的認識，使人們意識到大盤規(guī)模對提高居住品質、改善生活環(huán)境的重要性。關于環(huán)境：居住環(huán)境是購房者最為關注的，從廣匯品牌成就于環(huán)境可知消費者對居住環(huán)境的向往，盡管

15、目前消費者對環(huán)境的訴求談不上真正意義上的認識（因為直到現(xiàn)在，整個內江沒有真正意義上的環(huán)境營造）。關于配套：整個內江的樓盤因受限于樓盤規(guī)模和開發(fā)商實力，所有項目在社區(qū)配套的規(guī)劃和建設方面可以說幾乎是空白，房地產(chǎn)開發(fā)只是停留在提供住的基本功能上，而生活本身的多姿多彩和高尚生活所需的其它需求，業(yè)主卻難以得到滿足。關于戶型：根據(jù)調查，整個內江住宅的戶型分布主要以7599套二、120149套三為主力戶型，尤其是120133舒適型套三戶型市場最為暢銷。在戶型設計上，戶型的生態(tài)化如空中花園、景觀陽臺等正逐漸受到市場青睞。市場戶型分布隨區(qū)域和樓盤檔次有其特點：大套型戶型的占比隨景觀環(huán)境好壞和樓盤檔次占比呈上升

16、或下降，新區(qū)的住宅戶型較市中區(qū)的戶型偏大。關于價格：整個內江住宅的價格處在不斷上漲的趨勢當中，從去年13001500元/上漲到目前的16001700元/水平，漲幅可觀，而且整個內江的房市價格幾乎全部集中在16001700元/的狹窄區(qū)域，樓盤品質與檔次與樓價的無序難以反映市場的真實情況。3）消費者消費能力根據(jù)內江本地市場調查，整個內江購房群體的購買力主要分布在1216萬元（套二）、2026萬元（套三或套四）區(qū)間，消費幾乎是完全大眾化，樓盤的檔次及調性在消費者的購買行為中沒有反映出來。從成都房管局統(tǒng)計的成都市房屋銷售情況來看，成都市登記銷售的房屋55被外地購房者購買、登記購買的面積主要介于8511

17、0之間、其中內江人排名全省第二；按照成都三環(huán)外住宅最低3300元/計，內江消費者至少具有2836萬元的大眾化購房能力，只要市場上能夠提供能讓消費能力釋放的產(chǎn)品。4）消費傾向 整個內江的大眾化消費至今停留在住宅消費的初級階段，對高尚居住生活的向往和需求基本處于啟蒙與市場對接階段，成都的居住生活方式在整個內江中高層、高層人士中具有現(xiàn)實的代表意義。第二章、項目產(chǎn)品定位研究1、項目宗地資源分析本項目宗地位于內江市市中區(qū)濱江東路，是整個濱江東路改造工程的核心區(qū)域。宗地東臨沱江，西沿濱江東路，北起濱江東路東渡口，南至文興街街口，項目占地111.451畝，范圍包括臨江路與濱江東路之間的整個沿江區(qū)域6、8、1

18、0、12、14和16地塊。項目宗地具有以下的資源特征：1）項目宗地在內江具有超大規(guī)模內江市地產(chǎn)項目開發(fā)的用地規(guī)模普遍較小，規(guī)模僅數(shù)畝的樓盤開發(fā)比比皆是，所言的大盤，其占地規(guī)模只是數(shù)十畝左右，直至今年西雅圖項目，整個內江才出現(xiàn)開發(fā)規(guī)模超過百畝的樓盤。因此，本項目的地塊規(guī)模在內江市是名副其實的大盤規(guī)模。盡管目前本項目用地面積并非內江市最大，可鑒于項目宗地在區(qū)位上的特殊性以及開發(fā)體量的超大規(guī)模，更加強化項目的超大型的特點。2）項目宗地區(qū)位屬于內江頂級地段項目宗地所處區(qū)域與內江市市中區(qū)最繁華的商業(yè)中心四方塊最近不過200米，濱江東路本身在內江是由來已久的著名商街，擁有絕佳的臨江自然景觀，區(qū)域價值認可度

19、極高，并且隨著攔河筑壩工程（處在規(guī)劃實施中）的進行，沱江水位的升高，將形成一個極具觀光和旅游價值的湖泊，更進一步提升項目區(qū)位的價值。因此，從項目宗地的自然屬性來看，屬于城市自然景觀資源最佳的黃金區(qū)域，而從城市屬性來看，項目宗地屬于內江市城市規(guī)劃中的核心區(qū)域，項目宗地所處的濱江東路區(qū)域與內江的區(qū)位關系相當于外灘與上海的區(qū)位關系。3）項目宗地價值具有惟一的稀缺性隨著內江市的城市規(guī)劃向江對面的開發(fā)區(qū)發(fā)展，市中區(qū)的格局已經(jīng)基本成形，幾乎沒有剩余的尤其是規(guī)?；氖Ｓ嗤恋乜梢岳?。項目土地不但可以說是內江中心城區(qū)最珍貴的、規(guī)模最大的一塊土地，而且可以說是市中區(qū)最后的一塊風水寶地。鑒于項目土地不可多得的稀有

20、的價值以及區(qū)域沿承和屬性，將使得項目宗地具有不可估量的開發(fā)潛力。2、項目規(guī)劃條件地塊規(guī)模：111.451畝，即74,300容積率： 5.0，綠地率： 30，建筑密度： 30，3、項目宗地swot分析外部因素優(yōu)勢劣勢機會0利用這些改進這些威脅t監(jiān)視這些消除這些1）優(yōu)勢（s） 得天獨厚的自然景觀環(huán)境項目宗地東臨沱江，水勢開闊，隨著攔湖筑壩后將形成更具景觀優(yōu)勢的湖景，近可親水，遠可觀山，視野開闊，景觀萬千，具備打造高品質樓盤的環(huán)境條件。 無以倫比的區(qū)位優(yōu)勢項目宗地所處的濱江東路不但擁有極佳江景，并且與市商業(yè)黃金地段四方塊最近不過200米，是內江由來已久的著名商街，在區(qū)位上擁有集景觀與地段于一身的上佳

21、優(yōu)勢。 大盤規(guī)模效應的綜合優(yōu)勢項目宗地的景觀、地段和規(guī)模在內江市中心是絕無僅有的，且集合與規(guī)模優(yōu)勢將帶來一定規(guī)劃優(yōu)勢、景觀優(yōu)勢、成本優(yōu)勢、營銷優(yōu)勢。 開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢項目宗地的開發(fā)商是來自于上海的中央大型國企，在內江擁有顯赫的名聲和引領性開發(fā)的優(yōu)勢。 旅游人文資源豐富項目宗地范圍及鄰近區(qū)域內擁有百年老寺，隨著造湖工程的開展，旅游碼頭的修建使宗地將擁有豐富的人文與旅游資源優(yōu)勢。2）劣勢（w） 天價土地使產(chǎn)品打造呈剛性 本項目宗地是整個內江土地市場的天價，要攤低土地成本、實現(xiàn)合理的開發(fā)利潤，只能規(guī)劃建設低密度高容積率高層或超高層電梯住宅，可高層或超高層電梯住宅在內江市場的接受度上有待考驗。 土地狹

22、長造成規(guī)劃難度本項目宗地沿江而立，長逾八百米左右，可縱深只有幾十米至百米，對項目的規(guī)劃、環(huán)境的營造提出更高的要求。 大盤開發(fā)苛求資金鏈項目宗地開發(fā)的超大規(guī)模，考慮到資金的合理投入、分配和利用，在整個項目開發(fā)過程中資金鏈非常緊湊，使項目開發(fā)對資金回收的要求很高，對項目的營銷提出挑戰(zhàn)。3）機會（o） 總體市場形勢大好雖然整個房地產(chǎn)市場處于國六條調控周期，但是據(jù)統(tǒng)計局調查數(shù)據(jù)顯示，整個四川房地產(chǎn)行業(yè)需求強勁，價格呈步步走高之勢，尤其是作為二級城市的內江受國家宏觀政策的影響有限，良好的市場大背景是本項目成功運作的有力保障。 處于轉折點上的市場階段內江的房地產(chǎn)市場正處于向大盤化、專業(yè)化的轉型期，洼地效應

23、使具有先進理念的開發(fā)商充滿競爭優(yōu)勢，為本項目開發(fā)實現(xiàn)利潤最大化提供可能。 政府鼎立支持占據(jù)政策先機本項目是內江市委市政府的重點工程，得益于政府支持，將在政策和資源上享受先機。 目標消費群的潛在需求旺盛至今，整個內江房地產(chǎn)市場供不應求，人們渴望改善生活居住環(huán)境，對更新?lián)Q代的品質樓盤的需求不可估量。4）威脅（t） 不穩(wěn)定的政策風險、周期性風險房地產(chǎn)屬于典型的周期性行業(yè)，起伏波動大，周期性很強。本項目開發(fā)周期長，市場環(huán)境、政策環(huán)境變數(shù)大，面臨一定的政策風險、市場周期風險。 市場競爭風險鑒于二級城市地域限制，本項目幾乎將面臨整個城市（市區(qū)和新區(qū)）大量興起的高品質樓盤的競爭。 產(chǎn)品接受度風險本項目主要產(chǎn)

24、品為高層或超高層電梯住宅，與二級城市大多數(shù)的多層消費習慣有沖突，使項目面臨能否被市場接受的風險。 市場容量風險本項目的供應量較大，幾乎占有整個內江近四分之一的市場份額，而且，本項目天價的土地成本剛性決定產(chǎn)品的中高端、高端調性，可整個內江的中高端以上消費能否承載項目巨大的供應量是我們要面臨的風險。從上述swot分析可以看到，項目宗地在自然景觀、地段、土地稀有性等方面具有先天優(yōu)勢，而天價土地成本剛性和規(guī)劃的難度是項目實現(xiàn)效益最大化繞不開的命題，因此，如何充分利用宗地的優(yōu)勢、把握機會、面對威脅、改進劣勢將是我們要面對的挑戰(zhàn)。4、產(chǎn)品定位研究4.1項目總體開發(fā)理念定位房地產(chǎn)項目的開發(fā)定位主要取決于客觀

25、因素和主觀因素兩方面?？陀^因素主要包括：市場環(huán)境、土地稟賦以及企業(yè)實力；主觀因素主要包括：目標效益、企業(yè)愿景。本項目的開發(fā)方向，產(chǎn)品定位和目標價值取向無疑要根據(jù)本項目所處的市場環(huán)境、企業(yè)所具有的能力和實力，所開發(fā)土地的先天條件，開發(fā)商所追求的目標效益、企業(yè)發(fā)展的愿景需求以及社會價值實現(xiàn)來進行全面的評估和考慮。1）客觀因素分析 市場環(huán)境 內江房地產(chǎn)市場發(fā)展長期較為緩慢，價格被低估，房價漲幅與總體水平現(xiàn)狀與內江作為全省九個規(guī)劃發(fā)展的大城市形象明顯不對稱，并且缺乏大型品牌開發(fā)商尤其是外來開發(fā)商的帶動，整個市場目前正處于一個向專業(yè)型、開放行市場的轉型階段。市場供應量較小，且主要是針對低端和大眾市場，房

26、地產(chǎn)項目檔次較為平均，缺乏針對目標消費市場的品質分級，缺乏真正意義上的標志性項目，高端、高中端需求被明顯遏制。從上述市場環(huán)境來看：目前內江房地產(chǎn)市場的空白主要是真正高品質項目的開發(fā)，高端、高中端消費需求是一個供應的空白點。 土地稟賦 從之前的土地分析來看，本項目所處的土地是內江市中區(qū)最后的黃金地塊，無論是其規(guī)模和區(qū)位屬性均實屬罕有，是內江最適合打造高端產(chǎn)品的區(qū)域。 企業(yè)實力本項目的開發(fā)商四川浦發(fā)置業(yè)的母品牌為上海浦發(fā)，具有全國性的品牌價值和雄厚的開發(fā)實力，在內江完全具備打造任何水準的房地產(chǎn)項目。2）主觀因素分析 企業(yè)愿景 內江是上海浦發(fā)進軍西部的第一站。浦發(fā)作為一個有著全國性品牌聲譽和全國戰(zhàn)略

27、架構和長遠發(fā)展目標的企業(yè)來看，進入內江市場，除了獲取經(jīng)濟效益之外，更有著品牌和社會形象的考慮，因此，上海浦發(fā)賦予四川浦發(fā)置業(yè)的發(fā)展愿景必然是具有區(qū)域引領性的發(fā)展。本項目作為上海浦發(fā)西部開發(fā)的成果，必然有著品牌引領效應和示范價值，因此，注定了本項目必然是高品質的，超越內江本土水準的標志性項目。 目標效益 在復合化經(jīng)濟時代開發(fā)效益是具有復合性的，它由經(jīng)濟效益、品牌效益和社會效益三方面構成。但對于本項目而言，企業(yè)具有雄厚的實力，開發(fā)內江市中區(qū)最后的黃金土地，無疑應當以實現(xiàn)土地價值的最大化獲取經(jīng)濟效益，同時也必須滿足企業(yè)作為中國名企進軍西部所帶來的品牌效應和價值；另外一方面從社會效應上來講，這是一個具

28、有城市再造意義的工程而非單純的一個房地產(chǎn)項目的開發(fā)。從這個三方面的價值最大化考慮，本項目最為適合的就是以高起點、打造高端產(chǎn)品。高端產(chǎn)品在贏得經(jīng)濟效益并非有絕對的優(yōu)勢。但是介于階層的自然形成和話語權的建立，高端產(chǎn)品對引起社會關注、獲取知名度產(chǎn)生輿論影響等方面都遠勝于中低端產(chǎn)品，而且，產(chǎn)品的品質在很大程度上影響著消費者對企業(yè)品質的判斷，因此，高端產(chǎn)品在樹立企業(yè)品牌形象上有著很大的優(yōu)勢。通過對內江房地產(chǎn)市場和項目宗地的swot分析，可以看出本項目宗地先天優(yōu)勢明顯，具有在城市中的唯一性和引領性，而同時，本項目又面臨著內江房地產(chǎn)市場的逐步成熟期，面臨著內江房地產(chǎn)市場開發(fā)向精品化、大盤化的發(fā)展期。在這個階

29、段，有著巨大的高端、高中端消費需求，無論是消費需求還是市場需要，作為二級城市的內江需要亟待出現(xiàn)一個真正有影響力的標志性大盤做為這個階段的里程和引領者，本項目毫無疑問面臨著史無前例的機遇。 因此，本項目的總體開發(fā)理念定位為：全面超越內江品質，打造具有里程意義的首席高端精品。打造內江房地產(chǎn)市場上具有震撼力的最高端的住宅產(chǎn)品和商業(yè)配套，形成內江頂級的集合居住、休閑、商業(yè)為一體的高尚生活區(qū)（街區(qū)），強勢滿足和發(fā)掘內江高端、高中端消費需求，成為代言內江城市房地產(chǎn)開發(fā)水平的標志性項目。4.2項目市場定位研究1）項目總體形象定位項目的總體形象定位取決于項目的開發(fā)理念，它是開發(fā)理念所形成的開發(fā)產(chǎn)品的具體表現(xiàn)。

30、全面超越內江市場水平、打造具有里程意義的首席精品的項目開發(fā)理念，與項目先天資源的對接，因此，項目的總體形象應當為：內江金版地段上的首席國際化濱江高尚生活特區(qū)項目總體形象的基本解構如下: 世紀濱江不僅僅是一個樓盤的概念,而是集合高尚居住、商業(yè)、休閑、娛樂、日常生活等各種配套的高尚生活特區(qū)。 世紀濱江在內江不僅僅是高品質項目，而是具有其它項目不具備可比性的、具有開創(chuàng)性的首席項目。 世紀濱江形象的心理反饋是：高尚的、人文的、國際化的現(xiàn)代生活方式。2）項目“藍海”（差異化核心）項目宗地在自然景觀、地段上具有絕版的、與內江其它樓盤不可比擬的先天優(yōu)勢，將成為本項目的先天差異化核心價值。然而，當項目從土地轉

31、換成一個市場化的具體銷售標的時，尋求和賦予項目“藍海”（差異化核心）是項目成功運作的關鍵。對于本項目而言，與內江其它項目的差異毫無疑問是全方位的，因為不管是項目的開發(fā)商品牌、自然景觀、地段、稀有性以及項目的開發(fā)愿景等等，在本地是無可比擬的，在從中選取任何一點作為項目的差異化核心價值來推廣，無疑是可以的，但是，僅僅如此是遠不夠的，那么，要將項目所呈現(xiàn)出來的價值最大化，就需要將所有的具體的差異進行有機的整合，形成項目形象上“誰與爭鋒、唯我獨尊”的氣質，才是項目真正意義上的核心價值。而項目的核心價值在產(chǎn)品反饋到消費者心理層面上的則是“三千寵愛于一身，不可復制，獨一無二”的完美形象組合。4.3產(chǎn)品規(guī)劃

32、建議1）項目主題概念設計理念鑒于項目開發(fā)是市場化的，并非公益設計或藝術品設計，因此，在規(guī)劃設計的過程中必須以市場為導向，所以我們所提出的項目規(guī)劃設計建議是建立在兩個基本前提下的：一是政府所提出的打造內江外灘的目標，二是項目一期的推出必須能迅速實現(xiàn)資金回籠，因此，必須使產(chǎn)品在市場擁有很大的吸引力和接受度。考慮到上述因素，我們對產(chǎn)品的規(guī)劃設計提出以下總體原則： 項目的總體規(guī)劃必須嚴格遵守規(guī)劃控制條件。 項目規(guī)劃設計應符合并引導內江市場消費需求，與區(qū)域市場緊密融合。 項目規(guī)劃設計應當結合項目宗地的自然條件和城市地位，將其優(yōu)勢最大化，并嚴格控制建設成本，符合低成本、高效益的要求。 建筑布局以江景為核心

33、，盡量使建筑的觀江效果最大化。 項目的總體規(guī)劃必須符合項目分期開發(fā)、（產(chǎn)品）高開低走、（價格）高開平走或高開高走以實現(xiàn)開發(fā)價值最大化的操作思路。 項目一期的規(guī)劃設計必須滿足項目品牌及高端調性需求，使產(chǎn)品在市場上擁有很大的吸引力和接受度；在貫穿以上項目總體規(guī)劃設計原則的基礎上，應當整合宗地在內江無可替代的城市地位和自然環(huán)境所形成的核心優(yōu)勢， 形成具有市場化導向的項目主題概念設計理念：總體規(guī)劃、全盤打造具有國際化特征的花園式江景地標建筑群2）總體規(guī)劃策劃根據(jù)項目的地形地貌及規(guī)劃道路的現(xiàn)狀，總體策劃思路是將項目按景觀風格由北至南規(guī)劃為三個區(qū)域組團，所有組團在總體設計風格一致的基礎上應當各自擁有其獨有

34、的特點。具體規(guī)劃為： 濱江路一側與臨江道路一側則形成一東一西兩條規(guī)劃主軸線。 在東渡口向南直至文英街之間地塊分別規(guī)劃項目一期和二期。 文英街南側與東渡口北側地塊規(guī)劃項目三期。按照總體策劃設想，項目最終形成 東西兩條規(guī)劃主軸，左公園右廣場，南北三大風情組團，一個濱江國際生活特區(qū)。2）規(guī)劃布局策劃建議鑒于目標效益和市場的綜合考慮，以及產(chǎn)品要滿足國際生活特區(qū)的功能需要，住宅與商業(yè)有機合理的規(guī)劃布局是關鍵。建議在產(chǎn)品類型上住宅產(chǎn)品形態(tài)應當多元化，可考慮聯(lián)排別墅、疊拼別墅、111、高層和超高層電梯住宅等住宅形態(tài)；而商業(yè)應當考慮獨立商業(yè)與住宅底商。綜合考慮品牌、高端調性、容積率以及市場接受度因素，建議項目

35、產(chǎn)品的規(guī)劃布局應以人性化舒適度為原則，在保障容積率指標前提下，實現(xiàn)江景最大化、花園最大化，生活適宜度，功能協(xié)調化。具體建議如下： 項目（一期、二期）規(guī)劃要充分考慮項目的品牌形象，突出項目的高端調性，預留大型中心主題景觀的營造空間。 項目第三期規(guī)劃面向大眾化，盡可能提升建筑規(guī)模，以高密高容積率實現(xiàn)項目的超額開發(fā)利潤。 建筑擺放盡量考慮東低西高、有層次，以使西側建筑盡可能利用高差觀賞到江景，使江景最大化。 建筑的擺放應當與江線形成不同的弧度，使更多的建筑有觀江視角。 城市型商業(yè)主要規(guī)劃在宗地西側沿濱江東路，以底商形成購物一條街，方便與城市對接。 休閑商業(yè)規(guī)劃在宗地的東側，以便能夠享受到江景，基于商

36、業(yè)價值最大化和社區(qū)品位的考慮，建議修建34層的獨立商業(yè)。 東渡口位置可規(guī)劃34層獨立商業(yè)，以休閑娛樂為主要商業(yè)業(yè)態(tài)，一方面可以為社區(qū)提供高品質商業(yè)配套，另一方面，可以利用今后旅游碼頭的形成，抓住休閑觀光商業(yè)的機遇，使商業(yè)價值最大化。 文英街街口東西兩側位置均可規(guī)劃34層獨立商業(yè)，以充分利用向西直通四方塊的人流優(yōu)勢，在功能上可以休閑娛樂為主。 組團之間的連接與過渡應當自然、合理。建議用天橋將所有組團連接起來，形成一個大的系統(tǒng)，而系統(tǒng)之間的每個因子又有各自的特色和風情。4.4景觀環(huán)境策劃建議為樹立“濱江國際街區(qū)”的嶄新形象， 打造完全區(qū)別于內江開發(fā)水平的第一盤，在充分借用江景主題的基礎上，應當增添

37、多元化的豐富內涵，包括國際化風情的引入，充分整合“生態(tài)濕地花園湖泊人文藝術標志性景觀運動休閑商業(yè)娛樂”等概念，形成真正國際化街區(qū)概念。即：融合各種國際特色景觀風情，打造三大標志性主題景觀滋生豐富異域氛圍浪漫情調，共創(chuàng)一大國際化生活方式 第一組團：美式假日風情組團（由第一期與第二期建設用地共同構筑，形成大規(guī)模景觀結合的震撼效果）主題景觀：夏威夷熱帶景觀游泳池組團以夏威夷熱帶風情為景觀主題，在景觀上以絢麗、夸張的手法使其形成一個極富生機于活力，洋溢著濃郁熱帶度假氣息的區(qū)域。組團的核心景觀為一個景觀游泳池，游泳池的大小根據(jù)地塊情況來設置，主要是在于游泳池應當營造出沙灘的感覺：游泳池可利用項目低洼地塊

38、成為不規(guī)則的異型泳池，泳池四周鋪上白沙，并放置大量沙灘椅、太陽傘形成海灘的感覺，作為業(yè)主休閑的好去處。以泳池為中心的整個建筑群中間將形成一個面積近萬平米的中庭景觀帶，中央景觀可以以泳池為核心呈放射狀分布，并通過地勢的變化以及各種對比度強的景觀、包括色彩鮮艷的花卉，高低不一的植物體現(xiàn)出不規(guī)則、自然隨意的生態(tài)感覺，從而形成一個非常生態(tài)、具有強烈假日感，規(guī)模巨大、效果震撼的中央景觀區(qū)域。鑒于第三期的土地被分為兩塊，且與臨寺廟的區(qū)域需要考慮人文因素，因此可考慮為兩種不同的風情。而第三期基本上以超高層建筑為主，景觀面積相對集中，并且規(guī)模不大，因此，景觀中可考慮以中央景觀，以人文藝術性和功能配套強化環(huán)境景

39、觀效果。 第二組團：英倫格調風情組團（文英街南側第三期地塊）主題景觀英式草坪（歐洲人文雕塑公園）以英倫風情為組團的景觀主題，在景觀上體現(xiàn)紳士化高品質社區(qū)的格調，組團景觀視覺核心地段為英式大草坪，英式大草坪既可作為一大標志性生態(tài)景觀，在草坪上可以設置一些具有代表性的歐洲文藝復興時期的人文雕塑，形成一個雕塑公園，提升社區(qū)的文化藝術品位。高尚運動休閑設施是必不可少的，可設置小型的高爾夫推桿練習場或網(wǎng)球場，在功能概念上可以滿足高爾夫愛好者或網(wǎng)球愛好者休閑健身的需要，為社區(qū)提供高品質運動配套。以英式大草坪為核心的景觀布局應當體現(xiàn)規(guī)則、秩序的設計理念，包括柏油道路，裁剪有序的樹陣，整齊的花卉排列、使整個社

40、區(qū)體現(xiàn)出一種極為靜謐、高雅的悠然格調。 第三組團：法國浪漫風情組團（東渡口北側第三期地塊）主題景觀法國迷宮花園廣場（迷宮園林）組團以法國浪漫風情為主，結合建筑特色體現(xiàn)法國風情景觀浪漫、藝術的特征，使之洋溢著迷人的、曖昧的氛圍。組團的核心景觀為法國迷宮花園廣場，迷宮花園通過道路體系豐富多彩的變化，創(chuàng)造出迷宮的意境，結合道路兩旁的景觀創(chuàng)造出花園的意境，在鋪地上亦應體現(xiàn)法國浪漫主義的色彩，使人處于迷宮花園中始終處于新鮮好奇的狀態(tài)，包括道路色彩、花式的變換，道路兩旁布局的植物分區(qū)，各種雕塑小品、休閑休憩設施的設置都應花費心思。區(qū)域的景觀整體就是一個大型的迷宮花園，在景觀設計手法上應當注重精致、細節(jié)的體

41、現(xiàn)，從而完整地表達出法國作為歐洲最富享受國度的浪漫特征。 廣場公園打造建議根據(jù)項目的總體規(guī)劃，將分別在文英街和東渡口兩處為城市配套提供公共用地。出于項目的發(fā)展考慮，我們有必要充分利用和賦予城市公共用地更多的魅力，并結合周邊項目建筑所提供的功能，使之為項目增輝添彩。因此，建議將東渡口一側公共用地定義為休閑廣場，文英街一側公共用地定義為中央公園，以使項目既擁有廣場、又擁有公園，在形式和功能上顯得更加豐富。具體建議如下：東渡口以廣場命名為好萊塢休閑廣場廣場以美國舉世聞名的電影圣地“好萊塢”命名，具有非常強烈的時尚感和識別性。建議本項目在東渡口區(qū)域規(guī)劃修建電影院，利用電影院明確的主題性和對周邊商氣、人

42、氣的巨大帶動作用，打造內江首個電影主題廣場，體現(xiàn)以電影為核心的休閑娛樂功能， 在廣場的打造上，除考慮綠化栽培的景觀功能外，要體現(xiàn)廣場的時尚特征，圍繞電影主題可打造星光大道（仿造香港的星光大道，通過印有明星名字和手印的鋪地來實現(xiàn)），電影主題形象墻，藝術主題的小品雕塑等，使廣場充滿時尚氛圍，為項目賦予濃郁的藝術氣息，并體現(xiàn)國際化特征。文英街以公園命名為：世紀公園文英街一側在嚴格意義上來講屬于廣場，但是考慮到為項目設置多元化的功能和魅力支撐，建議將其命名為公園，同時這也是考慮到項目這一側今后銷售的產(chǎn)品密度最大，景觀用地最少，以公園的名義出現(xiàn)可以為今后銷售提供一個強有力的景觀賣點。建議將其命名為世紀公

43、園，不但為項目點題，更使之成為文英街一側物業(yè)的一個景觀配套。對世紀公園的打造，應當從樹木的種植上體現(xiàn)出公園的特性，建議中央可以修建一個旱噴池作為標志性景點，周邊以花卉環(huán)繞，使之成為一個鮮花主題的公園，并在公園配置休閑休憩設施。4.5規(guī)劃主軸商業(yè)策劃建議兩條規(guī)劃主軸一條為西側原有的濱江路，一條為東側的臨江道路，在兩條主軸的規(guī)劃設計上應當充分考慮到其原有的城市功能以及商業(yè)定位，在此基礎上合理地進行提升，以實現(xiàn)對整個項目的輔助提升以及氛圍特色的營造。按照構想，我們對兩條主軸的規(guī)劃建議為：一動一靜，一條宜商業(yè)消費，一個宜觀景休閑 濱江東路主軸策劃建議：香榭麗大道濱江東路作為城市里一條重要的干道，承擔著

44、重要的城市車行交通功能，因此，濱江東路軸線的打造勢必是城市化的、開放的、熱鬧的。因此，軸的特色打造應當以類似于國際化大都市的中心商業(yè)道路的打造，即將之打造為內江的香榭麗大道。香榭麗大道應當適當設置大型喬木使車行道路與街區(qū)適當隔離，同時營造出景觀大道的氛圍，在大道上設置有齊全的商業(yè)、娛樂消費設施，大型的店招、廣告牌、電影院、精品購物、服裝、賣場等一應俱全，從而制造出車水馬龍、霓虹閃爍、流光溢彩的效果，令人徜徉于其中流連往返，如同身處國際化大都市，強烈感受都市沸騰的脈搏。 臨江路主軸策劃建議：日出大道臨江路作為江畔道路，在規(guī)劃中基本上按步行街打造，一般情況下禁止通行機動車。因此，臨江道路的打造應當

45、是舒緩的、悠閑的、靜謐的。我們借鑒洛杉磯日落大道的風格來打造它。日出大道主要在于自然、休閑、浪漫氛圍的營造，道路的鋪地應當采用明顯步行特征的藝術化圖案鋪地，道路旁應當隔幾十米便修建一個節(jié)點性主題景觀，同時節(jié)點景觀應具有休閑休憩功能。日出大道軸線上的商業(yè)消費以定向的休閑消費為主，包括西餐廳、大型餐飲、格調幽雅的茶樓、異域風情的咖啡廳、音樂休閑屋、書屋、花店、小精品購物等。而中間則以觀景步道、靜謐幽雅的景觀，舒適悠閑的休憩場所為主。日出大道將成為一條一家人休閑散步共享天倫，情侶愛人浪漫相約，共賞江暉夕陽，老人在江畔晨練、學生在草坪早讀，可逛可停、可休閑可品位、可把玩可欣賞的內江外灘首座標志性景觀休

46、閑步行大道。4.6建筑風格及立面設計策劃建議1）項目的整體建筑風格的構思建筑是內容和形式的統(tǒng)一體，隨著人們生活水平的提升，人們的生活方式、價值觀形成巨大的變革，在對建筑的需求上已經(jīng)從早期的只對功能內容的需求逐步升級轉變?yōu)閷ㄖ男问?、風格的更加重視。目前項目產(chǎn)品主要是高層和超高層電梯住宅型態(tài)，在不考慮功能差異的情況下，建筑風格作為項目建筑形式的表達，作為消費群體對項目形象的第一識別，對項目后期的市場營銷起著至關重要的作用。從發(fā)展商角度來說，良好的建筑風格對提升產(chǎn)品品質和樓盤促銷有相當大的積極意義，可以當作樓盤的賣點之一，而且在未來的市場競爭中起著尤為顯著的作用。對消費者來說，有風格的建筑能獲得

47、人們的認同，引起精神上的愉悅，特別是針對特定消費對象的樓盤，更要在建筑風格上與目標客戶心理特征的需求相符。因此，對于項目整體建筑風格的確立，是站在營銷的角度上產(chǎn)品研究的一大核心要點。2）建筑風格的確立原則在市場競爭環(huán)境的沖擊下，建筑風格越來越多樣化。對于本項目而言，建筑風格的確立主要是依據(jù)以下三大原則，以求實現(xiàn)立足營銷，鑄造典范的目的。 世紀濱江的建筑風格應當符合項目的地緣特性，根據(jù)項目的先天優(yōu)劣勢條件，揚長避短，充分實現(xiàn)對土地價值的理解； 世紀濱江的建筑風格應當體現(xiàn)與項目規(guī)劃、景觀的統(tǒng)一考慮，體現(xiàn)對社區(qū)整體形象價值、生態(tài)性的詮釋； 世紀濱江的建筑風格應當從目標客戶群的價值取向來理解，選擇與之

48、匹配的建筑風格，在細節(jié)上盡量滿足業(yè)主生活形態(tài)的要求。項目總體建筑風格的確立3）項目總體建筑風格及色彩建議建議本項目的總體風格為現(xiàn)代簡約風格，略帶異域的海濱建筑風情，以體現(xiàn)時代潮流和國際化特征。但在風格上避免照搬外國建筑原形和過分矯飾，應當注重本土的審美潮流，使異域風格實現(xiàn)本地化的成功改版，在保證多數(shù)人都感到視覺愉悅和舒適的基礎上實現(xiàn)建筑的設計感和作品感。在建筑風格總體的組合上應當通過規(guī)模效應實現(xiàn)視覺的震撼力和沖擊性，形成磅礴大器的氣質。建筑色彩的考慮除了單體的視覺效果外，更應當考慮到整個建筑群的色彩體驗，以及建筑色彩的耐久性、耐臟性等。考慮到江水的顏色為冷色調，因此可考慮使用暖色調，考慮到項目

49、的建筑集群特性，因此建議使用視覺比較柔和、清爽的暖色系。4）建筑立面設計建議建筑立面設計應當首先從功能出發(fā)，在滿足住宅戶型功能需求的基礎上，實現(xiàn)建筑立面的美觀。建筑立面必須講究造型比例適度，空間構圖明快，視覺感官愉悅，避免局部瑣碎，以大色塊、大構圖形成簡約具有沖擊力的效果，尤其是要注意建筑集群頂部的處理，結合建筑天際線的考慮使之在協(xié)調的基礎上達到視覺震撼。本項目外墻建議以質量較好的涂料為主，不同部位的色彩及噴涂工藝應有所不同以形成較為豐富的表面肌理效果，建議部分結合石材、面磚、木質材料的搭配，以期在簡約之中不失豐富。低層為板巖，二層以上采用高檔勻質面磚和高級防水涂料結合。4.7項目業(yè)態(tài)與戶型策

50、劃建議按照項目分期開發(fā)、（產(chǎn)品）高開低走、（價格）高開平走或高開高走的操作思路，在戶型設計上，一期、二期應當主要面向高端、高中端客戶需求，而在第三期戶型要轉向大眾消費。1）戶型設計要點戶型設計應當注重在滿足功能的基礎上實現(xiàn)功能和面積配比的高效率，并注重現(xiàn)代生活品質提升的空間組合和關鍵環(huán)節(jié)。 平面設計，要強調實用性、私密性，功能分區(qū)，動靜分區(qū)、潔污分區(qū)、干濕分區(qū)，尺度與比例協(xié)調，空間的靈活性、可改變性。 空間設計，要追求靜謐、舒適、溫暖的空間氛圍，在房間設置上要充分考慮到人的起居生活習慣，建筑與結構、設備專業(yè)完美結合，構造良好的使用空間和建筑美學空間。 均好性，力求使每家每戶都能享受到江景、陽光

51、、空氣和綠地，不能看到江的戶型可通過朝向等設置力求以園林景觀來彌補。 采光通風，在套型中科學設置門窗的位置，充分利用陽臺等，保證光線充足，空氣對流通風良好，創(chuàng)造適合人居的溫度、濕度、亮度，從細節(jié)上把握產(chǎn)品的完美。 通過入戶花園、景觀陽臺或空中花園等把優(yōu)美的室外環(huán)境引入到室內，讓每戶、每個房間都能欣賞到不同的室外環(huán)境。2）項目業(yè)態(tài)配置比例建議業(yè)態(tài)商業(yè)住宅占比81292883）總體戶型配置建議戶型面積套型戶數(shù)比例14558小戶型3%27595套二30%3100118小套三12%4118133舒適型套三40%5135158豪華套三及套四12%6200以上聯(lián)排及疊拼別墅3% 一期戶型配置建議戶型面積套

52、型戶數(shù)比例14558小戶型27595套二30%3100118小套三4118133舒適型套三50%5135158豪華套三及套四18%6200以上聯(lián)排及疊拼別墅2%4.8細部處理建議 商業(yè)店面商業(yè)店面的品質形象是營造購物商業(yè)街商業(yè)氛圍并提升整個社區(qū)環(huán)境品質的關鍵，重點應放在打造時尚立面、統(tǒng)一店招上，因為，風格統(tǒng)一、規(guī)劃整齊的商鋪能形成整體的品質形象氛圍，給人以美感。高品質商業(yè)配套為業(yè)主提供了極大的生活便利性和享受性。風格統(tǒng)一、規(guī)劃整齊的商鋪不但不影響社區(qū)品質，還成為一道靚麗的景觀 環(huán)境景觀建議引入系列的主題雕塑點綴到園區(qū)各處，通過對一些具有標志性意義和象征意義的景點營造來提升景觀的藝術性和審美價值

53、。要注重環(huán)境景觀的參與功能，增強景觀的實用性，實現(xiàn)景觀功能化。建議社區(qū)盡可能的為各個不同年齡段的人營造各種具有參與性的休閑景觀，為業(yè)主提供大量的休閑、休憩的功能空間。 藝術化的造型巧妙實現(xiàn)景觀的視覺轉換，并且具有休閑休憩的實用功能。幾何造型的綠地并不增加景觀成本，但使景觀空間更豐富如若有一系列運動雕塑，那么社區(qū)的藝術氣息將愈加濃厚。 休憩設施既是景觀的點綴，又非常實用 跌宕的水景使園林層次更加豐富，景觀更加靈動豐富的元素讓景觀更豐盈 架空層設計在架空層設計中應當打破一般樓盤將架空層作為停車位使用的弊端，而將架空層作為生態(tài)共享空間，并且實現(xiàn)建筑與自然的一體化。架空層的生態(tài)化不能僅僅依靠簡單的綠化

54、來實現(xiàn)，而是應當作為一個重要的休閑景觀來進行重點，突出觀景性和休閑的便利性。 除卻成本的前提下，架空層可以考慮做成水系景觀，使建筑有水街風采，更有門前流水聚財之意架空層的景觀要力求具有休閑、休憩等實用的參與性與功能性。今后甚至可以作為室外會所來使用。 單元門廳門廳如同酒店的大堂是大樓的臉面，應當作為重點環(huán)節(jié)打造。除一般的密碼單元門、監(jiān)控設施、整齊的郵箱、信息告示牌、感應開關外，門廳應當體現(xiàn)出設計感和品質感，建議門廳的內裝修應由專業(yè)的室內設計機構來設計，墻面和鋪地采用具有藝術氣息的石材或仿石材，保證門廳的大器、現(xiàn)代與品位。由于架空層的生態(tài)化設計，可將門廳墻壁以玻璃為材料，實現(xiàn)內空間的通透感和生態(tài)

55、化。 通透感使視覺有效延伸消除室內壓抑感。 路網(wǎng)系統(tǒng)建議項目采用人車分流設計，行人道和車道采用不同的鋪地。在小區(qū)道路轉彎處應設置景點，如一棵樹、小型雕塑、一塊奇石等，在道路的急轉彎處，建議設置警告標志或是反光鏡，以避免事故。 地下車庫地下車庫是本項目重點打造的環(huán)節(jié)。地下車庫可以選擇合適的位置將車庫頂掏空，形成天井，一方面可以解決地下車庫的自然采光，又可以設置樓梯成為人行出入口，方便車主從更多的位置自由進出，并且可以使綠化垂直進入，達到景觀無處不在的效果。地下車庫頂掏空的天井既能夠節(jié)約建筑成本，而且可以在地面上將天井打造成景觀節(jié)點，實現(xiàn)園林景觀的視覺轉換。地下車庫的車行出入口處，應當加強綠化密度，使社區(qū)更美觀。地下車庫的停車位可用色彩對地面進行分區(qū)，使業(yè)主能夠更便利地找到自己的愛車，同時應當間隔設置倒車鏡，從各個細節(jié)體現(xiàn)出開發(fā)商無微不至的關懷。地下車庫頂?shù)溺U空形成一個景觀天井對鏤空部分的地面進行裝飾后形成一個景觀點 地下車庫的出入口景觀密植地下車庫一樣通透生態(tài)