房地產(chǎn)開發(fā)可行性研究報告預(yù)可行性研究報告

1、珠海市萬眾投資有限公司廣州投資房地產(chǎn)項目預(yù)可行性研究報告珠海市萬眾投資有限公司2010年1月目 錄第一章 總論4一、項目概況：4二、項目主辦單位概況4三、可行性研究范圍及依據(jù)5四、研究結(jié)論6第二章 項目提出的背景及必要性分析8一、項目提出的背景8二、項目建設(shè)的必要性分析8第三章 市場預(yù)測9一、珠海市房地產(chǎn)價格調(diào)查9二、市場需求分析10三、本項目客戶特征分析10第四章 項目建設(shè)條件11一、地理位置11二、自然條件12第五章 工程設(shè)計方案13一、依據(jù)13二、設(shè)計原則13三、總圖布局14四、交通組織系統(tǒng)15五、景園綠化系統(tǒng)16六、建筑工程與結(jié)構(gòu)設(shè)計方案18七、配套公用工程22第六章 節(jié)能措施25第七

2、章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)26一、環(huán)境保護(hù)26二、勞動保護(hù)和安全防護(hù)27第八章 工程進(jìn)度計劃27第九章 投資估算及資金籌措30一、編制依據(jù)及說明30二、總投資估算31三、資金籌措32第十章 財務(wù)測算及經(jīng)濟(jì)效益評價33一、測算依據(jù)33二、財務(wù)測算34三、財務(wù)分析35四、財務(wù)評價結(jié)論36附表:1、總投資估算表2、建筑安裝工程投資估算表3、總圖工程投資估算表4、投資使用計劃與資金籌措表5、銷售收入和經(jīng)營稅金及附加估算表6、損益表7、現(xiàn)金流量表8、資金來源與運用表9、借款還本付息表10、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表附圖：1、地理位置示意圖2、總平面圖3、鳥藍(lán)圖附件：1、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照注冊號440301104414

3、216第一章 總 論一、項目概況：1、項目名稱：珠海投資房地產(chǎn)項目2、項目負(fù)責(zé)人：3、項目地址：珠海市隴口區(qū)隴口東村4、占地面積：573305、總建筑面積：3451506、總投資：85621.89萬元7、資金籌措；銀行貸款7000萬元，自籌21406.23萬元，房屋預(yù)售款57215.66萬元。8、項目建設(shè)期：3年二、項目主辦單位概況1、 項目主辦單位：珠海市萬眾投資有限公司2、 單位地址：珠海市羅湖區(qū)新秀村秀南路61號1棟3123、 法人代表:4、 注冊資本：500萬元5、 企業(yè)類型：有限責(zé)任公司6、 經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)投資信息咨詢及其他信息咨詢（包含培訓(xùn)、人才中介服務(wù)、證券及其他限制項目）；投

4、資興辦實業(yè)（具體項目另行申報）；國內(nèi)貿(mào)易（法律、行政法規(guī)、國務(wù)院決定規(guī)定在登記前須經(jīng)批準(zhǔn)的項目除外）三、可行性研究范圍及依據(jù)1、研究范圍 珠海投資房地產(chǎn)項目占地面積57330內(nèi)的住宅樓、商住樓的開發(fā)建設(shè)及總圖布置、配套工程的建設(shè)和效益測算。 2、研究要點項目建設(shè)的必要性分析市場分析項目選址工程設(shè)計方案投資估算及資金籌措經(jīng)濟(jì)效益評價3、編制依據(jù)（1） 珠海投資房地產(chǎn)項目小區(qū)規(guī)劃（2） 委托方建設(shè)項目選址意見（3） 國家頒布的現(xiàn)行建筑設(shè)計規(guī)劃（4） 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)劃gb50180-93（5） 項目單位提供的相關(guān)資料及可行性研究報告編制委托書四、研究結(jié)論1、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號名

5、稱單位指標(biāo)值備注小區(qū)總規(guī)劃指標(biāo)1總用地面積573302凈用地面積573302.1建筑用地151902.2綠化用地200652.3道路及廣場用地220753總建筑面積3451503.1地上建筑面積331150其中公建面積88603.2地下建筑面積140004容積率6.025綠化率35.006建筑密度26.507居住戶數(shù)戶20898居住人口人70009公用工程9.1供水m3d 15009.2供電kva1320010總投資萬元85621.8910.1工程投資萬元68922.1010.2其他費用萬元7999.6210.3預(yù)備費萬元7692.1710.4建設(shè)期貸款利息萬元1008.0011財務(wù)測算指標(biāo)萬

6、元11.1總銷售收入萬元330410.0011.2銷售成本萬元95534.2111.3經(jīng)營稅金及附加萬元18585.5511.4土地增值稅萬元10757.5211.5利潤總額萬元108715.7311.6所得稅萬元35876.2011.7凈利潤萬元728390.5311.8投資利潤率126.9711.9投資利稅率274.3211.10銷售利潤率32.9011.9財務(wù)內(nèi)部收益率77.03稅前50.24稅后11.10財務(wù)凈現(xiàn)值（i=12%）萬元61591.53稅前37254.48稅后11.11投資回收期年3.01稅前3.39稅后2、研究結(jié)論（1）本項目依據(jù)本小區(qū)建設(shè)總體規(guī)劃，符合國家對房地產(chǎn)開發(fā)的

7、調(diào)控政策，可滿足本地區(qū)的住房需求，改善其居住條件提高其生活質(zhì)量，使小區(qū)住戶結(jié)構(gòu)更加合理。（2）該項目工程統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局，配套建設(shè)，因地制宜，資源共享，可形成居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，功能齊全、成本適中，質(zhì)量較高的居民小區(qū)。（3）該項目總投資85621.89萬元，項目實施后可實現(xiàn)利潤72839.53萬元，稅金126160.07萬元，具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益。（4）該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項指標(biāo)均表明項目盈利能力較好。從財務(wù)角度分析風(fēng)險較小。項目資金由銀行貸款、自籌和預(yù)售房款解決，投資成本合理，投資回收期短，還款快，從財務(wù)

8、分析是可行的。項目經(jīng)可行性研究，認(rèn)為可行，應(yīng)盡快組織實施。第二章 項目提出的背景及必要性分析一、項目提出的背景該項目場地屬當(dāng)?shù)伛v軍的家屬院。原有建筑均系70年代建設(shè)的多層建筑，房屋老舊，土地利用率不高，居民居住條件較差。不少隨軍家屬住房困難，有改善住房條件的強(qiáng)烈愿望。二、項目建設(shè)的必要性分析本項目建設(shè)可大大改善當(dāng)?shù)鼐用竦木幼l件，提高土地利用率，同時可以解決周邊居民的住房困難問題，為當(dāng)?shù)靥峁┉h(huán)境優(yōu)美、質(zhì)量可靠，價格合理的房產(chǎn)資源，為平抑當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場價格做出貢獻(xiàn)。第三章 市場預(yù)測 一、珠海市房地產(chǎn)價格調(diào)查01.水榭山75000元/平方米02.十二橡樹莊園40000元/平方米03.萬科華府250

9、00元/平方米04.書香門第上河22000元/平方米05.龍岸20000元/平方米06.溪山16000元/平方米07.金地上塘道花14500元/平方米08.佳兆業(yè)上品雅12500元/平方米09.榮域12000元/平方米2009年珠海市商品房價格調(diào)查結(jié)果（單位：元/平方米）商品房項目 規(guī)格標(biāo)準(zhǔn) 最低成交價 最高成交價 集中成交價 （1）住宅 一類地段多層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 12000 22000 16000一類地段高層普通商品住宅 城區(qū)中心地段 18000 25000 20000二類地段多層普通商品住宅 城區(qū)一般地段 8000 18000 12000二類地段高層普通商品住宅 城區(qū)一般地段

10、 12000 21000 16000三類地段多層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 5000 12000 9000三類地段高層普通商品住宅 城區(qū)郊區(qū)地段 9000 15000 12000高檔商品住宅 不分地段 18000 40000 25000（2）非住宅寫字樓 不分地段 15000 30000 20000商業(yè)用房 不分地段 15000 35000 25000二、市場需求分析一個城市對于住宅需求進(jìn)而對于包括非住宅在內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求，通常跟人口的增長保持的正相關(guān)的關(guān)系，在宏觀房地產(chǎn)利好的形勢帶動下，珠海市的房地產(chǎn)市場正趨向良性發(fā)展，老百姓入市的積極性很高，國家住房貨幣政策還要繼續(xù)跟進(jìn).據(jù)調(diào)查，珠海市

11、60%的家庭有住房消費的愿望，30%的家庭有近二、三年住房消費的需求，珠海市外來人口對住房的需求也很大，幾乎占本地需求量的1/3之多。房地產(chǎn)市場之所以趨好，主要還是房改政策的拉動。第一，停止福利分房，就是讓大家丟掉分房的幻想；第二，住房貨幣化就是充分調(diào)動大家花錢買房的積極性；第三，開放的住房二級市場就是鼓勵大家賣舊買新，賣小買大；第四，國家對首次購房者已經(jīng)出臺了許多減免或降低稅費的政策；第五，金融信貸方面延長了還款期限，降低了貸款利率。這些政策對激活房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了積極的作用。三、本項目客戶特征分析本項目的商品住宅市場的潛在客戶可以分為四類：國企中等收入以上管理人員、隨軍家屬（主要為回遷住戶）

12、和政府機(jī)關(guān)干部、私營企業(yè)老板及白領(lǐng)階層、準(zhǔn)備在珠海長期發(fā)展的外來人員，其中也包括周邊一些縣市的私營企業(yè)老板。這些群體的經(jīng)濟(jì)實力雄厚，有實力支付不菲的房價。國企和政府機(jī)關(guān)的干部大部分都已經(jīng)在房改中獲得了單位分配的住房，但是由于原來分配的住宅戶型和結(jié)構(gòu)設(shè)計不合理，子女也已經(jīng)長大，正在準(zhǔn)備購買第二套住房。經(jīng)濟(jì)適用房對私營企業(yè)老板缺乏吸引力，商品房是他們的首選。這些群體金融意識較強(qiáng)，往往選擇按揭作為付款方式，他們對面積的要求一般都在120 以上，以三房和四房為主，構(gòu)成了商品住宅的消費主體。根據(jù)市場調(diào)查的結(jié)果，被調(diào)查對象中29.5%在近三年內(nèi)有購房愿望，61.4%在五年內(nèi)有購房愿望，說明消費者對未來的前

13、景看好，消費積極性比較高。上世紀(jì)七十年代末八十年代初我國對計劃生育問題加緊了控制，提倡一對夫婦只生一個孩子。經(jīng)過二十余年的貫徹，城市獨生子女家庭已占新婚家庭的80%以上，第一批獨生子女已到結(jié)婚生子年齡，而且以后會逐年增多，獨生子女新結(jié)婚對中檔商品房的消費，是不可忽視的消費群體。綜上，預(yù)測本項目市場前景看好。第四章 項目建設(shè)條件一、地理位置珠海投資房地產(chǎn)項目小區(qū)地理位置，位于珠海市隴口區(qū)隴口東村。是一片靠山面水、交通便利、風(fēng)景秀麗、周邊公共設(shè)施齊備的住宅建筑風(fēng)水寶地。項目場地東鄰銀龍花園，西鄰銀湖汽車站，南鄰銀湖中英文學(xué)校，北靠鳳凰嶺。小區(qū)南側(cè)泥崗東路、西側(cè)玉平快速干道、東側(cè)布吉路均為城市主干道

14、。珠?；疖嚤闭揪啾景覆蛔?km。站在住宅陽臺即可觀賞銀湖美景。周邊地區(qū)分布有幼兒園、學(xué)校、體育場、醫(yī)院、街道辦事處、街心公園等設(shè)施。本項目占地面積57330，建筑面積345150。二、自然條件 珠海是中國南部海濱城市，毗鄰香港。位于北回歸線以南，東經(jīng)11346至11437，北緯2227至2252。地處廣東省南部，珠江口東岸，東臨大亞灣和大鵬灣；西瀕珠江口和伶仃洋；南邊珠海河與香港相聯(lián)；北部與東莞、惠州兩城市接壤。遼闊海域連接南海及太平洋。珠海是中國廣東省省轄市，國家副省級計劃單列城市。珠海經(jīng)濟(jì)特區(qū)在其轄區(qū)內(nèi)。珠海下轄6個行政區(qū)和兩個新區(qū)。羅湖區(qū)、福田區(qū)、南山區(qū)、鹽田區(qū)位于經(jīng)濟(jì)特區(qū)內(nèi)，寶安區(qū)、隴

15、口區(qū)、光明新區(qū)和坪山新區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)外。本案所在隴口區(qū)地處經(jīng)濟(jì)特區(qū)之外。隴口是珠海市生態(tài)資源最豐富的區(qū)域。林木覆蓋率達(dá)54%，占全市林地總面積的55%。生態(tài)控制線面積485平方公里，占全區(qū)總面積的57.48%，占全市生態(tài)控制線面積的49.8%。大鵬半島、排牙山、馬巒山、清林徑森林公園等還處于原生態(tài)。區(qū)內(nèi)有森林公園、市政公園、社區(qū)公園等大小公園112個，總面積344.61平方公里。其中，排牙山森林公園面積94平方公里，馬巒山郊野公園31.66平方公里，青林徑森林公園30平方公里，正在建設(shè)的大運山自然公園4.18平方公里。珠海屬亞熱帶海洋性氣候，溫潤宜人，降水豐富。常年平均氣溫22.4，無霜期為3

16、55天，平均年降雨量1933.3毫米，日照2120.5小時。第五章 工程設(shè)計方案一、依據(jù)1、珠海市城市總體規(guī)劃（19982010）；2、隴口區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃；3、珠海開發(fā)項目規(guī)劃；4、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范及相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。二、設(shè)計原則1、貫徹統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、因地制宜、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則；2、堅持以人為本、環(huán)境為先、以城市總體規(guī)劃為基礎(chǔ)，努力營造高品質(zhì)的居住文化氛圍；3、運用城市設(shè)計理論，使小區(qū)建筑有識別性和組團(tuán)多樣化；4、崇尚自然，遵循自然優(yōu)先的原則，創(chuàng)造一個居住舒適，環(huán)境優(yōu)美，高水平，高質(zhì)量的新型居住小區(qū)；5、貫徹“市場觀念”“品牌戰(zhàn)略”為商品化經(jīng)營，社會化管理創(chuàng)造條件。三、總圖布

17、局珠海開發(fā)住宅小區(qū)基地方整，地勢北高南低，背靠鳳凰嶺。場地兩側(cè)山勢由北向南延伸，猶如突出一對沙發(fā)扶手，山上綠樹成蔭。如何將自然美景和小區(qū)建筑聯(lián)系在一起，演繹成一個舒適而富有詩意，生動而充滿激情的城市與自然美景空間綜合體是本案的最大挑戰(zhàn)。從大自然中的各種景觀形態(tài)及藝術(shù)大師對客觀物體及空間形式的表現(xiàn)方式中吸取靈感，在地塊規(guī)劃的格網(wǎng)內(nèi)采取適度自由、靈活的建筑形態(tài)組合，以回應(yīng)住戶對陽光、空氣及良好的景觀環(huán)境的追求。在區(qū)內(nèi)絕大多數(shù)居住單元不僅具有良好的朝向和通風(fēng)，而且具有寬廣深遠(yuǎn)的視覺景觀，有效地避免了高層密度居住環(huán)境中常見的視覺與空間壓抑的弊病。對城市空間而言，方案利用拼接單元之間的穿插與組合、建筑高

18、度的變化，使出社區(qū)沿任何一個外向的道路界面均形成了動態(tài)而富有節(jié)奏感的城市輪廓線，并且小區(qū)內(nèi)外景觀在水平與高度方向均是流動的、變化的，對住戶而言，空間內(nèi)外的流動和變化是充滿人性與關(guān)愛的。對社區(qū)而言，這種布局強(qiáng)化了空間的流動與共享。項目由商住樓、住宅樓、及公共設(shè)施建筑幾部分構(gòu)成，內(nèi)容高度綜合，各部分的合理使用與有效的管理是本方案設(shè)計的難題之一。如果說整體形態(tài)、空間布局是自由而浪漫的，方案對功能的理解和組織則是充滿理性的。方案根據(jù)基地周邊環(huán)境特點及項目內(nèi)容，總體采用相對靈活的住宅單元組合，南側(cè)沿街外圍布置商住樓，北側(cè)山腳和中部布置住宅樓，中間低層安排公用建筑，形成外向商業(yè)服務(wù)、內(nèi)向居住、且相對圍合的

19、居住組團(tuán)，商鋪沿小區(qū)南邊城市道路展開。為了避免高層高密度帶來的空間封閉感，方案采用北側(cè)樓層較高，南側(cè)樓層較低，住宅底層局部架空，建筑形體、高度的變化等細(xì)節(jié)的精心設(shè)計，讓建筑自然地融入整體環(huán)境之中，由于基地形態(tài)的變化及住宅單元在整體環(huán)境中的不同位置，方案采用整體明確，局部因地制宜的方式，精心打造每一居住單元的內(nèi)外景觀，形成豐富而多樣的居住單元形式。同時布局過程中充分考慮地下空間的利用，停車、設(shè)備間及人防功能等均集中于地下室，而這種布置又充分考慮了上部主要景觀綠化對覆土深度的要求。四、交通組織系統(tǒng)合理進(jìn)行交通組織并建立與景觀相配合的有序的道路系統(tǒng)。沿南側(cè)道路設(shè)置小區(qū)主入口，東西兩側(cè)設(shè)置小區(qū)次入口。

20、車行通過環(huán)繞基地周邊的內(nèi)部環(huán)道自然地形成車行服務(wù)干道。在小區(qū)內(nèi)設(shè)置弧形景觀大道，將小區(qū)內(nèi)南側(cè)和東西各個出入口有機(jī)的連接，提高了建筑環(huán)境品質(zhì)。人車分流，而商業(yè)服務(wù)的部分建筑旁則采用有組織的人車混行的設(shè)計理念。充分利用市政道路，并通過環(huán)繞基地的環(huán)道自然地形成車行服務(wù)干道。停車全部采用地下停放形式，地上主要布置小區(qū)水景廣場、景觀小品、綠化草坪和健身場地。保障區(qū)域內(nèi)的交通便捷和安全，避免干擾，特別是步行系統(tǒng)兼內(nèi)部緊急通道，可同時作為消防通道及搬家通道用。而區(qū)內(nèi)道路采用自由的線型、伴以景觀與園林化處理，并沿景觀大道自然延伸到區(qū)內(nèi)各個景點。 五、景園綠化系統(tǒng) 景園空間及環(huán)境的設(shè)計與營造是本項目成敗的關(guān)鍵，

21、如何在高密度和場地局促的條件下創(chuàng)造層次豐富的景園空間，使社區(qū)內(nèi)部各種活動各得其所是本方案所面臨的挑戰(zhàn)。 方案采用多種設(shè)計手段，盡量避免高層高密度帶來的空間擁擠與視覺壓抑。 1)小區(qū)北側(cè)建筑相對較高，以高層住宅樓主。小區(qū)南側(cè)建筑相對較低以高層商住樓為主。南區(qū)建筑布局盡量通透，形成豐富的體型輪廓，圍合而不封閉的組團(tuán)空間。 2)沿主要干道設(shè)連續(xù)的商業(yè)界面，內(nèi)部主要中心綠化中建筑局部架空，作為社區(qū)小型公共場所，形成以公共活動為主的多層次社區(qū)活動場所，架空部分不僅豐富視覺景觀的層次，且為住戶提供風(fēng)雨無阻的戶外活動場所。 3)在有限的場地范圍內(nèi)建筑圍合形成集中的、多層次中央花園，集中的綠化、水體、架空系統(tǒng)

22、、公共綠地、私家庭院、小品通過場地與步行小徑連接，共同演繹可游可居的社區(qū)活動場所。 4)為了保證活動場所的完整性，采用完全人車分流的交通組織，住戶從主要出入口返家的過程，完全不受機(jī)動車干擾，接觸到的是豐富多彩、自然與人工相得益彰的景園環(huán)境讓住戶感受到一種真正的“家的氛圍。 5)設(shè)計強(qiáng)烈以植物、水體等自然要素組景，盡量減少硬質(zhì)景觀。 全區(qū)景園空間層次大致可分為以下幾部分： 1)中心綠地的層次社區(qū)內(nèi)主要公共空間由連接主要步行入口及內(nèi)部單元的步行軸線與環(huán)道圍合而成，中心高層底層架空，地面采用緩坡，局部綠化、水體相對集中，反映了社區(qū)公共活動的場景，起伏的地形、密植的樹林、寬闊的草坪及精心設(shè)計的小品形成

23、集中的景觀效果。內(nèi)部道路及入口廣場局部鋪裝處理形成步行帶，同時考慮了作為搬家及消防緊急通道的通行。 2)架空的底層空間，沿主要步行帶局部架空作為社區(qū)內(nèi)半公共空間，結(jié)合建筑底層形狀，采用植草與鋪裝相結(jié)合，作為社區(qū)戶外活動的泛會所，如兒童游戲場、成人休閑等半室外場所。 3)北側(cè)結(jié)合山體護(hù)坡設(shè)計獨特的景觀，形成局部底層私家花園的層次，為維持物業(yè)一定的檔次，方案考慮了局部私家庭院，并采用低矮與較為通透的院墻處理，增加花園的空間層次。 六、建筑工程與結(jié)構(gòu)設(shè)計方案1、住宅建筑小區(qū)規(guī)劃占地面積為57330。本方案根據(jù)基地中住宅的不同位置設(shè)計了多種不同的住宅基本單元，每棟住宅又因地制宜設(shè)計了不同的標(biāo)準(zhǔn)戶型，輔

24、以底層、頂層單元的變化，形成共十余種不同的戶型選擇。其平面設(shè)計具有以下共同特點：平面布置均強(qiáng)調(diào)充分利用每一單元位置的獨特景觀，主臥室朝南布置，客廳或是朝南，或是朝向最佳景觀面。采用大面積開窗，結(jié)合凸窗、落地窗等，為住戶創(chuàng)造良好的視景條件，同時均考慮戶內(nèi)公共活動空間的開敝、靈活性。室內(nèi)盡量設(shè)計玄關(guān)、儲藏等過渡空間，以組織含蓄、雅致的生活空間。電梯廳均直接對外采光通風(fēng)，公共梯間管井、戶外空調(diào)機(jī)位及廚房、衛(wèi)生間煙道、通風(fēng)等管道空間盡量集中，統(tǒng)一設(shè)計，以不影響空間使用及立面效果為前提。頂層復(fù)式、底層等特殊單元均統(tǒng)一設(shè)計，豐富建筑形體與戶型的選擇。方案特別根據(jù)不同單元的組合，仔細(xì)設(shè)計了靈活的平臺書房、構(gòu)

25、架等連接細(xì)節(jié)。住宅立面則采用簡潔的現(xiàn)代構(gòu)成手法，立面與體型設(shè)計忠實反映建筑的空間及平面功能，材質(zhì)樸實而親切。建筑設(shè)計強(qiáng)調(diào)形體與節(jié)點設(shè)計，通過材料的色彩與質(zhì)感變化，創(chuàng)造溫馨的家園形象主面主要材料為面磚，局部陽臺、構(gòu)架采用涂料，陽臺欄桿、空調(diào)機(jī)位、凸窗、構(gòu)架局部墻體等細(xì)節(jié)處理使整體形漿典雅、清新。每一單元底層大堂立面的精心設(shè)計與不同處理，提高了物業(yè)可識別性與檔次。不同單元的立面靈活處理，豐富了總體空間輪廓與形象。而總體色彩亦以整體和諧，局部變化為原則，立面局部體形構(gòu)架與材質(zhì)變化為整體注入了活力。2、底商住宅建筑方案在南側(cè)臨街建底商住宅建筑，與北側(cè)住宅樓共同構(gòu)成強(qiáng)烈的焦點和主體。人們首先映入眼簾的是

26、一組具有標(biāo)志性的建筑綜合體。商住樓采用規(guī)則而又便于靈活劃分的平面設(shè)計，通過每層局部的變化和頂部的精心推敲構(gòu)成立面上退后與表面層次，經(jīng)典簡潔的建筑語言創(chuàng)造城市低造價商住建筑的典范。立面的形式綜合了結(jié)構(gòu)體系，材質(zhì)運用及空調(diào)機(jī)位的隱蔽等實質(zhì)要求。底層的設(shè)計充分考慮了商業(yè)大堂，臨街面的商業(yè)價值，人流、車流等要素。3、主要建筑物設(shè)計概況本項目地上建筑由高層商住樓、高層住宅樓及辦公樓裙房等構(gòu)成。地下為人防、設(shè)備、汽車及自行車停放等。主要建筑物設(shè)計概況樓號建筑物名稱建筑面積（）層數(shù)層高(m)單元數(shù)結(jié)構(gòu)類型1住宅樓40590333.03剪力墻結(jié)構(gòu)2住宅樓35310333.03剪力墻結(jié)構(gòu)3住宅樓40590333

27、.03剪力墻結(jié)構(gòu)4住宅樓26100303.02剪力墻結(jié)構(gòu)5住宅樓28800303.02剪力墻結(jié)構(gòu)6住宅樓15600303.01剪力墻結(jié)構(gòu)7住宅樓32100303.03剪力墻結(jié)構(gòu)8住宅樓15600303.01剪力墻結(jié)構(gòu)9住宅樓28800303.02剪力墻結(jié)構(gòu)23商住樓39360333/4.53裙房2層11商住樓28300333/4.52裙房2層地下停車場1400013/4.51框架結(jié)構(gòu)合計3451504、住宅戶型和商鋪面積設(shè)計為滿足不同消費者的購房需求，本項目住宅面積為322290.設(shè)計的戶型有7794100124146戶等多種戶型，共2089戶。計劃入住總?cè)藬?shù)約7000人。底商裙房面積8860

28、.商鋪攤位面積可有602707002000個等多種類型設(shè)計，以滿足不同經(jīng)商、辦公客戶的需求。5、地基處理方案根據(jù)地質(zhì)報告和規(guī)劃設(shè)計，高層住宅樓及商住樓均采用樁筏基礎(chǔ)。基礎(chǔ)地板下需鋪300mm厚河卵砂層，砂中含泥量不超過5%墊層每邊擴(kuò)出基礎(chǔ)外緣600mm。分層夯實。6、結(jié)構(gòu)設(shè)計方案高層住宅樓為框架剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為一級。7、層高：住宅3m， 商鋪4.5m地下停車場4.5m8、墻體:高層：外墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻； 內(nèi)墻：水泥焦渣空心磚墻 、磚墻、鋼筋砼剪力墻9、柱：鋼筋砼柱10、梁：鋼筋砼梁11、板：鋼筋砼平板12、地面：砂石墊層；37灰土墊層，水泥砂漿面層；13、樓面：水泥砂漿樓面，

29、地磚面層；14、屋面：水泥焦渣找坡，水泥蛭石隔熱層，sbs卷材防水層；15、門窗：木門、鋁合金門窗、防火門、塑鋼窗；16、裝飾：天棚、抹灰面106涂料、鋁合金龍骨石膏板吊頂；內(nèi)粉、抹灰面、106涂料、面磚貼面；外粉、抹灰面、花崗巖板、瓷磚貼面；七、配套公用工程 1、給水工程本項目最大用水量為：1500m3/d其中居民生活用水1260 m3/d，以180l人d7000人計；底商用水18m3/d，以2ld8860計；室外澆灑用水40m3/d，以2ld20065計；不可預(yù)見用水182 m3/d；日最大用水量約1500 m3/d；消防用水量，高層建筑室內(nèi)消火栓用水量20l/s，室外消火栓給水量20 l

30、/s，按同時火災(zāi)次數(shù)一次，火災(zāi)延續(xù)時間2小時計，最大消防用水量為144m3。供水水源采用城市自來水。北側(cè)中心花園地下設(shè)儲水池1座，容量500m3。各高層樓頂分別設(shè)屋頂水箱，容量30 m3個給水采用下分式枝狀管網(wǎng)供水，給水管采用鍍鋅鋼管和pe管材。2、排水工程日排水量約1200 m3排水系統(tǒng)分為排污水系統(tǒng)和排雨水系統(tǒng)，排污水管道設(shè)置在小區(qū)道路下枝網(wǎng)狀通向各建筑物。生活污水經(jīng)排水管流入化糞池經(jīng)初步沉淀處理后經(jīng)小區(qū)污水管道排入城市污水管網(wǎng)統(tǒng)一處理。排污水系統(tǒng)在小區(qū)邊角處地下建30噸化糞池7座。排雨水系統(tǒng)：屋面雨水經(jīng)落水管流經(jīng)地面與地面雨水匯集到排雨水管溝，送至本小區(qū)南側(cè)城市雨水管網(wǎng)。地面雨水口設(shè)置間

31、距40m。排水管網(wǎng)采用upvc隔聲塑料管、鑄鐵管和鋼筋砼預(yù)制管。3、供電工程用電總負(fù)荷11000kw其中：住宅樓用電9600kw 底商裙房用電200kw 其他用電1200kw在小區(qū)四周邊角地段設(shè)置11臺1200kva箱式變壓器，變壓器總?cè)萘?3200kva。室外電纜溝設(shè)于小區(qū)道路下面，高壓電纜引出小區(qū)后與城市10kv高壓供電網(wǎng)接通。低壓電纜枝狀直埋地下通向各建筑物。建筑物內(nèi)暗敷鋼管，穿銅芯塑料線或塑膠線；本項目申請珠海市供電局供電。4、通訊工程本項目預(yù)設(shè)電話線路和電視、網(wǎng)路線路。穿鋼暗敷于建筑物墻內(nèi)。每戶客廳和臥室均設(shè)有電話線、電視線和網(wǎng)絡(luò)線路接線盒，以滿足住戶的通訊、信息需求。5、通風(fēng)和空調(diào)

32、工程本項目住宅面積322290，由住戶采用分體式空調(diào)，各住宅樓房間均設(shè)分體式空調(diào)插座和預(yù)留孔。商業(yè)面積8860，采用中央空調(diào)。地下車庫設(shè)通風(fēng)電扇排風(fēng)。6、煤氣工程本項目住宅用城市煤氣，煤氣管網(wǎng)設(shè)計、安裝、調(diào)試均由市煤氣公司統(tǒng)一實施。煤氣低壓干管dn200，庭院干管dn150。7、其他配套工程（1）消防工程消防給水系統(tǒng)的設(shè)計遵照建筑設(shè)計防火規(guī)范（gb16-87）、高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范（gb50044-95）、汽車庫設(shè)計規(guī)范（gbj98-87）、以及國家現(xiàn)行的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范要求。高層建筑地下停車庫設(shè)置消火栓和自動噴水滅火系統(tǒng)。高層住宅樓各層均設(shè)消火栓、消防安全門和疏散樓梯。室外消防通道5m，消火

33、栓間距120m，消防水量為1020l秒。高層滅火利用樓頂水箱和地下儲水池水源作消防用水。（2）豎向交通本項目11棟高層住宅樓共設(shè)50部電梯，每單元均設(shè)電梯2部，步行樓梯1處，安全門外設(shè)消防疏散樓梯。（3）通風(fēng)和制冷8、原住戶搬遷與舊建筑拆除方案本項目場地原有建筑面積12170m2,其中出租給學(xué)校建筑7548 m2；修理廠占用1320 m2；住宅樓3300 m2.目前與學(xué)校的租期已到期。由于本項目建設(shè)，租賃合同將不再續(xù)簽。修理廠系自用建筑。學(xué)校和修理廠建筑可按項目計劃拆除。項目建成后以與原建筑面積（12170）相同面積新房給予補償，作為地價使用權(quán)補償。住宅樓建筑按原建筑面積進(jìn)行置換新房，超出面積

34、部分按新房m2市場售價補齊差價。項目建設(shè)期間對原住戶發(fā)放過渡期補償費，補償標(biāo)準(zhǔn)按30元/ m2.月，過渡期計劃為3年。需支付過渡補償費356.40萬元。第六章 節(jié)能措施本項目屬民用建筑類別，設(shè)計中要遵照民用建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)（jgj26-95）執(zhí)行。主要節(jié)能措施有：1、建筑物盡可能采用南北朝向。2、屋頂加強(qiáng)保溫隔熱，并預(yù)設(shè)太陽能熱水器的承載能力，各住戶陽面陽臺側(cè)均預(yù)留預(yù)埋太陽能熱水器支撐件。民居生活用熱水盡量使用太陽能。3、小區(qū)道路照明和樓道采用光控、聲控節(jié)能燈。4、居民用水、電、氣、均計量設(shè)表。5、動力用電設(shè)備采用節(jié)能型產(chǎn)品。第七章 環(huán)境保護(hù)和安全防護(hù)一、環(huán)境保護(hù)1、廢水：本項目廢水主要是居民

35、生活污水，洗滌污水，經(jīng)排水系統(tǒng)排入室外化糞池，經(jīng)沉淀處理后排入市政污水管網(wǎng)統(tǒng)一治理。2、廢物：本項目廢物主要是居民生活垃圾，由居民分類裝袋后投入室外分類垃圾箱，統(tǒng)一由小區(qū)物業(yè)管理公司派員回收或外運。3、廢氣：本項目廢氣主要是廚房煤氣燃燒廢氣，由住戶安裝排油煙機(jī)抽入室外。本項目建筑裝潢材料均采用環(huán)保型材料，盡可能減少建筑物內(nèi)苯、甲醛等有害氣體的來源。住宅完工后充分通風(fēng)，使殘留有害氣體充分散發(fā)后再入住。4、項目施工中的三廢治理本項目在實施過程中產(chǎn)生的建筑垃圾，采用定點集中堆放及時清理的方式進(jìn)行處理。少量生活廢水經(jīng)排污管排到城市污水管網(wǎng)，施工時盡量減少噪音污染，夜間施工不影響周圍居民休息。二、勞動保

36、護(hù)和安全防護(hù)1、項目施工期間應(yīng)嚴(yán)格遵守國家有關(guān)勞動安全的規(guī)定，由施工企業(yè)設(shè)置專職安全員負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查安全施工，做到安全施工，文明施工。2、因建設(shè)場地臨街，施工中應(yīng)采取必要的措施，嚴(yán)密注意過往行人的安全，施工現(xiàn)場進(jìn)出車輛應(yīng)合理設(shè)計行車路線，確保交通安全。第八章 工程進(jìn)度計劃工程計劃工期為3年，具體工程進(jìn)度計劃如下：1、項目前期工作階段5個月，其中：（1）可研報告編制及報批2個月；（2）勘察設(shè)計2個月；（3）住戶搬遷3個月（4）場地三通一平2個月；2、工程實施階段分2期進(jìn)行。第一期建設(shè)1#、2#、3#、7#，共4棟住宅樓，其中：（1） 主體工程建設(shè)10個月；（2） 室內(nèi)裝飾工程4個月；（3） 室外配

37、套工程建設(shè)2個月第二期建設(shè)4、5、6#、8#、9#、10#、11#、共7棟商住樓，其中：（4） 主體工程建設(shè)16個月；（5） 室內(nèi)裝飾工程8個月；（6） 室外配套工程建設(shè)6個月；（7） 整體綠化工程3個月；3、全部工程竣工驗收1個月。工程進(jìn)度表序號月份項目第一年第二年第三年246810121416182022242628303234361前期項目前期工作階段1.1可研編制及報批1.2勘察設(shè)計住戶搬遷1.3場地三通一平2工程實施階段2.11期主體工程建設(shè)2.2室內(nèi)裝修工程2.3室外配套工程建設(shè)2.42期主體工程建設(shè)2.4室內(nèi)裝修工程3室外配套工程建設(shè)場地綠化3全部工程竣工驗收第九章 投資估算及資

38、金籌措一、編制依據(jù)及說明 1、編制依據(jù)（1）市政工程投資估算指標(biāo)建標(biāo)2007163號（2）國家計委、財政部計價格2001585號（3）廣東省物價局、財政廳粵價2003160號（4）廣東省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)（5）廣東勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)（6）廣東省建筑安裝工程概算定額（7）廣東省建設(shè)工程費用定額（8）廣東省行政事業(yè)性收費項目和標(biāo)準(zhǔn)（建設(shè)部門）2、編制說明（1）土地費：本項目土地采用與軍隊駐地合作建房模式。項目完成后對原住戶無償提供同等面積住房，按場地原有建筑物建筑面積12170 m2補償，作為本項目土地使用權(quán)補償。原住戶置換超出原建筑面積的新房，超出部分按市場價補齊差額。（2）搬遷過渡費：本項目對

39、搬遷戶（建筑面積3300）提供3年期的搬遷過渡費。過渡費標(biāo)準(zhǔn)為30元/月。需支付過渡費356.40萬元。 （3）其他費用根據(jù)廣東省建設(shè)工程其他費用標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的取費標(biāo)準(zhǔn)估算。（4）根據(jù)財政部、國家稅務(wù)局、國家發(fā)展計劃委員會財稅字（1999）299號關(guān)于暫停征收國家資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅的通知規(guī)定，從2000年1月1日起暫停征收固定資產(chǎn)投資方向稅。（5）根據(jù)國家計委，國家經(jīng)貿(mào)委關(guān)于停止收取供（配）電工程貼費有關(guān)問題的通知，計價格（2002）98號，從2002年7月1日起停止收取供電貼費。（6）本項目地下室15000，戰(zhàn)時可兼作人防工程設(shè)施，故未計算人防工程易地建設(shè)費。（6） 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費：按基建投

40、資額的5%計算。（7）貸款年利息按5.76計。二、總投資估算項目總投資85621.89萬元工程費用 68922.10萬元 其中： 建筑安裝工程 62787.50萬元 總圖及設(shè)備工程 6134.60萬元其他費用 7999.62萬元 其中： 搬遷過渡費 356.40萬元 建設(shè)單位管理費 344.61萬元 勘察費 206.77萬元 設(shè)計費 1688.59萬元 可研報告編制費 103.38萬元 建設(shè)單位臨時設(shè)施費 551.38萬元 工程監(jiān)理費 1138.82萬元 招標(biāo)代理費 60.01萬元 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費 3446.11萬元 消防設(shè)施配套費 103.55萬元預(yù)備費 7692.17萬元建設(shè)投資合計

41、84613.89萬元 建設(shè)期貸款利息 108.00萬元詳見附表1總投資估算表、附表2建筑安裝工程投資估算表、附表3總圖工程投資估算表三、資金籌措項目總投資 85621.89萬元其中：申請銀行貸款7000.00萬元，占總投資8.18，自籌21406.23萬元，占總投資25.00，房屋預(yù)售收入57215.66萬元，占總投資66.82。四、資金使用計劃 資金使用計劃表 單位：萬元資金來源 年份 合計銀行貸款自籌預(yù)售房款第一年28406.23700021406.230第二年28607.83028607.83第三年28607.83028607.83合計85621.89700021406.2357215.

42、66第一年計劃用款28406.23萬元，資金來源為銀行貸款7000萬元，自籌21406.23萬元；第二年計劃用款28607.83萬元，全部使用房屋預(yù)售款28607.83萬元。第三年計劃用款28607.83萬元，全部使用房屋預(yù)售款28607.83萬元。詳見附表4投資使用計劃與資金籌措表、附表8資金來源與運用表第十章 財務(wù)測算及經(jīng)濟(jì)效益評價一、測算依據(jù)1、 國家計委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第三版）2、 中華人民共和國建設(shè)部房地產(chǎn)項目經(jīng)濟(jì)評價方法3、 中華人民共和國土地增值稅暫行條例（國務(wù)院1993年138號令）4、 國家現(xiàn)行稅費政策及相關(guān)法規(guī)5、 委托單位提供的相關(guān)資料二、財

43、務(wù)測算 1、銷售收入本項目建筑總面積345150，銷售總收入為330410萬元，平均售價9923元。 （1）分年度銷售（預(yù)售）計劃本項目建設(shè)期計劃為3年。在建設(shè)期第二年,本項目第一期工程基本完工，第二期工程主體工程完成一部分后開始預(yù)售總建筑面積的15%，預(yù)售款約49561.50萬元；在建設(shè)期第三年,本項目第二期工程主體工程基本完成后預(yù)售25%，預(yù)售款約82602.50萬元；經(jīng)營期2年，第一年銷售30%，銷售額約99123.00萬元；第二年售完其余的30%，銷售額約99123.00萬元。 （2）按建筑物類型銷售（預(yù)售）計劃本項目總建筑面積345150，其中12170用于補償土地使用費，其余332

44、980可用于銷售，平均售價按9923元，銷售收入33.410.00萬元； 其中商用店面建筑面積8860，售價按15000元，銷售收入13290.00萬元；地下停車場建筑面積14000，計劃銷售收入約7000.00萬元。詳見附表5銷售收入和經(jīng)營稅金及附加估算表2、總成本費用估算銷售成本 95534.21萬元 工程造價 85621.89萬元 土地成本 萬元 管理費用 4956.16萬元 銷售費用 4956.16萬元 財務(wù)費用 0.00萬元詳見附表6損益表3、利潤、稅金估算 銷售收入 330410.00萬元 總成本費用 95534.21萬元 經(jīng)營稅金及附加 18585.55萬元 土地增值稅 1075

45、74.52萬元 利潤總額 108715.73萬元 所得稅額 35876.20萬元 凈利潤 72839.53萬元 三、財務(wù)分析 1、財務(wù)盈利能力分析 由附表7現(xiàn)金流量表（全部投資）計算可知： （1）財務(wù)內(nèi)部收益率 所得稅前77.03；所得稅后50.24（2）財務(wù)凈現(xiàn)值（ic=12%）所得稅前61591.53萬元，所得稅后37254.48萬元。（3）投資回收期所得稅前3.01年；所得稅后3.39年。由附表5損益表計算可知（4） 投資利潤率 126.97（8） 投資利稅率274.32（9） 銷售利潤率32.902、借款償還能力分析由附表9借款還本付息計算表可知本項目貸款額7000萬元，貸款期限3年，

46、還款資金來源為建設(shè)期利息準(zhǔn)備金和本項目利潤?？砂从媱澾€本付息。四、財務(wù)評價結(jié)論從項目盈利能力指標(biāo)分析，項目的財務(wù)內(nèi)部收益率、投資回收期、財務(wù)凈現(xiàn)值、投資利潤率和投資利稅率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，均高于行業(yè)基準(zhǔn)值，各項指標(biāo)均表明，本項目盈利能力較好。從財務(wù)分析角度看，本項目是一個建設(shè)周期較短，經(jīng)濟(jì)效益和社會效益較好的房地產(chǎn)投資項目，企業(yè)在實施過程中，應(yīng)嚴(yán)格控制投資，強(qiáng)調(diào)經(jīng)營策略，使項目取得預(yù)期效益。 總 投 資 估 算 表附表1序號項目或費用名稱單位數(shù)量單價(元)估算值(萬元)第一部分 工程費用68922.10 1建筑安裝工程費用m234515062787.50 2總圖及設(shè)備工程費用6134.60 第二部分

47、 其它費用 7999.62 1土地費（按原建筑面積補償）m212170 0.00 1.1搬遷過渡費356.40 2建設(shè)單位管理費 344.61 3勘察費206.77 4設(shè)計費1688.59 5招投標(biāo)代理費60.01 6可研報告編制費103.38 7建設(shè)單位臨時設(shè)施費 551.38 8工程監(jiān)理費1138.82 9人防工程費m2免0.00 10供電貼費kva免0.00 11城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費萬元68922.10 0.05 3446.11 12水增容費m31500 免0.00 13消防設(shè)施配套費m2345150 3 103.55 小 計76921.72 第三部分 預(yù)備費 7692.17 固定資產(chǎn)投資84613.89 建設(shè)期貸款利息萬元7000 0.0576 1008.00 總 投 資85621.89 建筑安裝工程投資估算表附表2單位：萬元序號項目或費用名稱單位數(shù)