2011年8月南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告

1、同致申明：本報(bào)告數(shù)據(jù)均來(lái)源于同致地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺(tái)及政府相關(guān)部門，分析結(jié)果僅供參考。報(bào)告中的信息或所表達(dá)的意見不構(gòu)成任何投資買賣建議。本報(bào)告版權(quán)歸江西同致地產(chǎn)所有，未經(jīng)書面許可，任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人不得以任何形式翻版、復(fù)制、刊登、發(fā)表和引用。報(bào)告編委【出 品】：同致地產(chǎn)代理公司市場(chǎng)研究部【指 導(dǎo)】：吳志凌【統(tǒng) 籌】：姜道林【撰 寫】：姜道林、夏茂偉【市場(chǎng)調(diào)研】：姜道林、夏茂偉、徐卓【供稿時(shí)間】：2011年09月02日?qǐng)?bào)告說明報(bào)告時(shí)間節(jié)點(diǎn)：2010年08月01日2011年08月28日新 推、續(xù) 推：指報(bào)告時(shí)間節(jié)點(diǎn)內(nèi)南昌市（含南昌縣和新建縣）新盤上市和已經(jīng)推盤的項(xiàng)目再推下一期或同期下一批新房源。銷售量銷售率：

2、指開盤樓盤所推房源當(dāng)月銷售面積和銷售率。目 錄一、月度房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析5二、一級(jí)市場(chǎng)分析72.1 土地成交量72.2 供應(yīng)和成交同比、環(huán)比92.3 土地成交分布92.4 月度供地納入整體趨勢(shì)分析102.5 預(yù)計(jì)下月土地供應(yīng)情況11三、商品房市場(chǎng)供求分析133.1 新建商品房預(yù)售體量分析（含南昌縣）133.1.1 新建商品房預(yù)售體量走勢(shì)分析133.1.2新建商品房預(yù)售體量板塊分析133.1.3新建商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析143.2 新建商品房成交分析（含南昌縣）153.2.1 新建商品房成交走勢(shì)分析153.2.2 各區(qū)域新建商品房成交分析153.2.3 新建商品房成交價(jià)格分析163.2.4 南昌

3、市、縣住宅成交TOP 10163.3 南昌市二手房市場(chǎng)成交情況173.3.1 二手房成交走勢(shì)分析173.3.2各區(qū)域二手房成交分析17四、新推、續(xù)推整體供求分析184.1 新推、續(xù)推樓盤一覽184.2 整體供求184.3 板塊供求194.4 產(chǎn)品4P分析20（一）PRODUCTS產(chǎn)品性能分析204.4.1.1 戶型204.4.1.2 平均面積214.4.1.3 各面積區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比214.4.1.4 建筑型態(tài)成交對(duì)比22（二）PRICE產(chǎn)品價(jià)格分析234.4.2.1 本月市場(chǎng)價(jià)格縱向?qū)Ρ?34.4.2.2 板塊價(jià)格縱向?qū)Ρ?34.4.2.3 各價(jià)格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比23（三）PROMO

4、TION產(chǎn)品營(yíng)銷分析244.4.3.1 月度樓盤階段性動(dòng)態(tài)信息監(jiān)測(cè)24（四）PLACE產(chǎn)品營(yíng)銷渠道分析274.4.4.1 本月度南昌市房地產(chǎn)廣告投放量分析274.4.4.2廣告投放樓盤階段對(duì)比分析294.4.4.3 本月媒體報(bào)刊發(fā)布TOP 10排行榜294.4.4.4 本月各階段樓盤分布304.4.4.5 板塊媒體報(bào)刊分析314.5 最新推廣樓盤分析334.6 預(yù)計(jì)下月入市項(xiàng)目一覽表33五、從本月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)看下月市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析34六、相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)摘要352011年8月南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告一、月度房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析u 炒房漏洞逐步填補(bǔ)，宏觀調(diào)控不斷7月12日溫總理要求限購(gòu)政策擴(kuò)大，隨后住

5、建部公布了樓市的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，更多城市加入限購(gòu)范圍只是時(shí)間問題。同時(shí)，住建部正逐步推動(dòng)全國(guó)大中城市房屋權(quán)屬聯(lián)網(wǎng)。這兩項(xiàng)工作將逐步填補(bǔ)炒房漏洞，大規(guī)模炒房也許將很快退出歷史。另外，央行下發(fā)通知要求商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，預(yù)計(jì)將有9500億元左右的資金受限，這相當(dāng)于在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率。資金流動(dòng)性進(jìn)一步收緊，也就是說貸款難問題會(huì)雪上加霜，將極大地影響開發(fā)商的回款計(jì)劃。u 南昌土地成交瘋狂，單月賣地收入26億8月的南昌土地市場(chǎng)高潮迭起，令人應(yīng)接不暇。月初高新區(qū)4宗地塊全部溢價(jià)成交，其中一幅地塊拍出530萬(wàn)元/畝的單價(jià)，創(chuàng)高新區(qū)土地價(jià)格新高。8月23日朝陽(yáng)新城兩幅地

6、塊成交單價(jià)超千萬(wàn)，刷新南昌居住用地價(jià)格記錄。8月份，南昌市推出12幅地塊，只有1宗土地以底價(jià)成交，其余全部溢價(jià)成交，成交總金額達(dá)到26.45億元，創(chuàng)單月新高。8月份土地交易表明，開發(fā)商對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊仍然渴望，中小企業(yè)對(duì)于中小規(guī)模地塊接納度較高。u 金九銀十提前開戰(zhàn)，28個(gè)樓盤開盤全市8月共計(jì)28個(gè)樓盤開盤，其中最后一周開盤樓盤多達(dá)11個(gè)，創(chuàng)今年單周開盤記錄，也意味著金九銀十提前開戰(zhàn)。28個(gè)樓盤推出了4485套房源，供應(yīng)面積37.72萬(wàn)，同比增加14.48萬(wàn)，增長(zhǎng)了62.31%，供應(yīng)面積也是近5年8月份最高的水平。本月18日，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示7月南昌新建商品住宅價(jià)格同比上漲9.4%，全國(guó)排名第一，這

7、進(jìn)一步增加了南新兩縣限購(gòu)的可能性，部分開發(fā)商也因此加快了出貨速度。u 成交結(jié)構(gòu)變化，南昌房?jī)r(jià)近半年首次下跌上月南昌市共有5個(gè)樓盤銷售均價(jià)在萬(wàn)元以上，價(jià)格區(qū)間8001元/以上房源供應(yīng)面積占總量的45.02%，本月明顯下降，也使得8月推盤折后均價(jià)回落到7189元/，環(huán)比下跌11.39%，這是南昌房?jī)r(jià)近半年首次下跌。實(shí)際上并非如此，多個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)仍在上漲，蓮塘板塊的客運(yùn)站片區(qū)、新建板塊和灣里板塊的環(huán)比漲幅在5%以上。u 板塊供應(yīng)大變臉，銷售情況分化嚴(yán)重7月份供應(yīng)量排在前三的紅谷灘、象湖和新建板塊本月不同程度下滑，也只有紅谷灘板塊保住了三甲的位置。蓮塘和昌北板塊供應(yīng)增長(zhǎng)迅猛，環(huán)比分別增加了5萬(wàn)、3.84

8、萬(wàn)。其中蓮塘板塊供應(yīng)面積達(dá)到9.47萬(wàn)，為去年11月份以來(lái)的新高。各板塊銷售分化嚴(yán)重，銷售率最高的和最低的板塊相差超過50個(gè)百分點(diǎn)，也說明市場(chǎng)形勢(shì)已經(jīng)發(fā)生微妙的變化。u 中小戶型供應(yīng)增加，復(fù)式產(chǎn)品成為亮點(diǎn)8月份中小戶型一房、二房供應(yīng)面積分別為5.86萬(wàn)和18.69萬(wàn)，環(huán)比增加2.49萬(wàn)和3.32萬(wàn)，也是僅有的環(huán)比供應(yīng)增加的戶型，兩者供應(yīng)面積占總量的六成以上。其中二房以49.55%的供應(yīng)比例排名第一。復(fù)式成為本月的最大亮點(diǎn)，綠地新都會(huì)的洋墅和紅谷新城的90墅均屬于復(fù)式產(chǎn)品，由于有大面積的贈(zèng)送，而且不是頂樓，受到了消費(fèi)者極大的歡迎。本月復(fù)式產(chǎn)品的銷售率高達(dá)84.63%，徹底顛覆以往的銷售態(tài)勢(shì)。u

9、小高層、公寓供應(yīng)增長(zhǎng)強(qiáng)勁相比上月，本月小高層、公寓供應(yīng)分別增加6.55萬(wàn)、2.39萬(wàn)，增長(zhǎng)了187.68%和91.92%。其中公寓供應(yīng)主要是紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的帶動(dòng)，該項(xiàng)目一次性推出1080套公寓，供應(yīng)面積4.86萬(wàn)。但是建筑形態(tài)供應(yīng)仍然以高層為主，其供應(yīng)面積為18.24萬(wàn)，占總量的48.34%。二、一級(jí)市場(chǎng)分析2.1 土地成交量2.2 供應(yīng)和成交同比、環(huán)比8月份南昌市共計(jì)推出12宗土地，比上月增加7宗，由于地塊面積普遍偏小，供應(yīng)面積環(huán)比僅增加56.786畝，本月的供應(yīng)面積甚至不及上年同期的三分之一。但是8月份的南昌土地市場(chǎng)實(shí)為瘋狂，12宗土地中只有1宗土地以底價(jià)成交，其余全部溢價(jià)成交，溢價(jià)率最高

10、的達(dá)到400%。12宗土地也為南昌市帶來(lái)了26.45億元的收入，創(chuàng)單月新高。8月份土地交易表明，開發(fā)商對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊仍然渴望，中小企業(yè)對(duì)于中小規(guī)模地塊接納度較高。2.3 土地成交分布近年，政府高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃、品牌房企的進(jìn)駐以及大規(guī)模供地，朝陽(yáng)洲和京東板塊備受關(guān)注，關(guān)于南昌樓市的未來(lái)，甚至有“東看高新，西看朝陽(yáng)”的說法，本月兩大板塊在土地市場(chǎng)也進(jìn)行了一番較量。8月2日，4宗高新區(qū)土地如期拍賣，這4宗土地曾經(jīng)在6月24日中止交易，隨后又重新推出，并且起拍價(jià)較上次有5090萬(wàn)元/畝的上浮。最終，4宗地塊全部溢價(jià)成交，溢價(jià)率最高的達(dá)到105.43%，其成交單價(jià)高達(dá)530萬(wàn)元/畝，創(chuàng)高新區(qū)土地新紀(jì)錄，震驚全

11、場(chǎng)。朝陽(yáng)新城顯然不想讓高新區(qū)獨(dú)美，8月23日朝陽(yáng)新城兩幅地塊分別以1095、1090萬(wàn)元/畝的單價(jià)成交，成交單價(jià)創(chuàng)朝陽(yáng)新城新紀(jì)錄，也是朝陽(yáng)新城土地首次以千萬(wàn)單價(jià)成交，同時(shí)創(chuàng)下南昌市居住用地的最高紀(jì)錄。從上圖可以看出，8月份成交的12宗土地分屬三種不同性質(zhì)，4月份以來(lái)工業(yè)用地首次未有成交。居住和商住用地成交面積相當(dāng)，全部來(lái)自于朝陽(yáng)洲和京東板塊。其中朝陽(yáng)洲1宗居住用地成交單價(jià)創(chuàng)該類型用地最高價(jià)，成交單價(jià)為1095萬(wàn)元/畝。朝陽(yáng)新城居住用地高價(jià)成交固然有一線江景的因素，但是其約4700元/的樓面地價(jià)使得成本達(dá)到了近萬(wàn)元，成本價(jià)甚至高過了目前朝陽(yáng)新城在售項(xiàng)目的價(jià)格，開發(fā)商的這種行為有點(diǎn)用青春賭明天的感

12、覺，也表示開發(fā)商看好南昌房地產(chǎn)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。2.4 月度供地納入整體趨勢(shì)分析2011年18月南昌市共計(jì)推出71宗土地，最終成交59宗，同比分別減少16宗和24宗；今年土地供應(yīng)面積6248.057畝，成交面積5600.759畝，相比上年同期減少了1458.421畝和1054.624畝，下降18.92%和15.85%。整體上看，今年的土地供求與上年同期有較大的差距。本月居住用地和商業(yè)用地成交200多畝，也使得兩種類型用地今年的成交總量在千畝以上，成交比例均在20%左右。與上年同期相比，居住、商業(yè)和商住用地成交量小幅增加，增量在50畝以內(nèi)；工業(yè)用地和商服用地仍有較大差距，其中商服用地不到去年同期的四分

13、之一。京東板塊本月成交459.924畝，促使京東板塊今年土地成交達(dá)到2992畝，成交比例也進(jìn)一步上升。8月，紅谷灘板塊今年第二幅地塊成交，但是成交面積只有20.121畝，仍然改變不了與去年同期853.376畝的巨大差距。8月份南昌市成交土地以居住和商住用地為主，前8個(gè)月南昌市居住和商住用地累計(jì)成交2161.684畝，可規(guī)劃建筑面積310.7萬(wàn)，樓面地價(jià)為1989.88元/。與上年同期相比，三項(xiàng)指標(biāo)分別增加75.873畝、16.41萬(wàn)和263.1元/。2.5 預(yù)計(jì)下月土地供應(yīng)情況從市國(guó)土局獲悉，下月南昌市將至少有14幅地塊交易，供應(yīng)面積1651.134畝，比8月份增加1000多畝，供應(yīng)量為今年最

14、高。9月份供應(yīng)土地將以工業(yè)用地為主，供應(yīng)面積達(dá)到1604.625畝，其中用于飛機(jī)制造的約1000畝。紅谷灘板塊將推出今年第三、四幅地塊，編號(hào)分別為JDP1132、JDP1140，其中前者起拍價(jià)高達(dá)790萬(wàn)元/畝，在全市范圍僅次于原中順地塊起拍價(jià)。附件：預(yù)計(jì)下月土地供應(yīng)一覽表三、商品房市場(chǎng)供求分析3.1 新建商品房預(yù)售體量分析（含南昌縣）3.1.1 新建商品房預(yù)售體量走勢(shì)分析預(yù)售體量經(jīng)過兩個(gè)月的高位運(yùn)行，本月迅速下滑。8月份全市預(yù)售面積為39.44萬(wàn)，環(huán)比減少24.86萬(wàn)，減少了38.66%。但是遠(yuǎn)高于去年8月，預(yù)售面積約為上年同期的1.5倍。預(yù)售體量環(huán)比大幅減少主要是因?yàn)榍皟蓚€(gè)月的透支和8月淡

15、季的影響，同比大幅上升源于去年4月份宏觀調(diào)控使得58月份市場(chǎng)低迷。3.1.2 新建商品房預(yù)售體量板塊分析從上表可以看出，本月預(yù)售以紅谷灘、象湖和蓮塘板塊為主，三個(gè)板塊的住宅新增供應(yīng)均超過7萬(wàn)，三者占總量的六成以上。其中蓮塘板塊供應(yīng)年內(nèi)第五次排名第一，顯示出強(qiáng)勁的發(fā)展勢(shì)頭。之前市場(chǎng)盛傳南新兩縣將在10月份開始執(zhí)行限購(gòu)，部分開發(fā)商也加快了拿證速度。3.1.3 新建商品房預(yù)售體量建筑形態(tài)分析高層供應(yīng)仍然排在榜首位置，但是之前巨大的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)已經(jīng)明顯縮水。多層和小高層市場(chǎng)比例急劇攀升，供應(yīng)比例由上月的9.91%和4.62%提高到12.94%和24.89%。其中小高層供應(yīng)量達(dá)到8.56萬(wàn)，環(huán)比增加6.18

16、萬(wàn)，增長(zhǎng)了259.62%。3.2 新建商品房成交分析（含南昌縣）3.2.1 新建商品房成交走勢(shì)分析8月市區(qū)新建商品住宅成交1586套，同比減少537套，環(huán)比減少140套，已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月呈回落態(tài)勢(shì)，成交套數(shù)也是近4個(gè)月新低，淡季和政策是影響本月成交的主要因素。南昌縣新建商品住宅成交在上月有所下降后本月又出現(xiàn)反彈，成交套數(shù)達(dá)到2006套，創(chuàng)下年內(nèi)第二高的水平。傳聞南新兩縣將在10月份開始限購(gòu)，一部分消費(fèi)者提前出手，開發(fā)商也加大了推貨力度。3.2.2 各區(qū)域新建商品房成交分析相比上月，各板塊商品住宅成交增減互現(xiàn)，其中紅谷灘下降明顯。本月紅谷灘板塊商品住宅成交2.62萬(wàn)，環(huán)比減少2.61萬(wàn)，減少了約一

17、半。非住宅方面，受紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)和新地中心的大單交易，紅谷灘板塊非住宅商品房成交暴增，成交面積達(dá)到11萬(wàn)，幾乎是上月的5倍；這也拉動(dòng)了全市非住宅商品的成交，成交面積環(huán)比增加6.41萬(wàn)，增長(zhǎng)了74.21%，成交面積為15.06萬(wàn)，創(chuàng)2010年以來(lái)新高。3.2.3 新建商品房成交價(jià)格分析從上表可以看出，市區(qū)、南昌縣住宅和非住宅成交價(jià)格環(huán)比全線下跌。成交價(jià)格的下跌主要是因?yàn)槌山唤Y(jié)構(gòu)的變化，并不意味著各項(xiàng)目實(shí)際價(jià)格的放松。而且8月份的成交價(jià)格仍然處于高位，市區(qū)、南昌縣住宅成交價(jià)格同比分別上漲2135元/、1458元/，上漲了35.74%和46.64%。3.2.4 南昌市、縣住宅成交TOP 103.3

18、南昌市二手房市場(chǎng)成交情況3.3.1 二手房成交走勢(shì)分析相比新建商品住宅，二手房成交相對(duì)較為穩(wěn)定。本月市區(qū)和南昌縣二手住房分別成交1575套和562套，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)定在1500套和500套以上了。購(gòu)買二手房的人群剛性需求明顯，受市場(chǎng)影響相對(duì)較小。3.3.2 各區(qū)域二手房成交分析與上月相比，除青云譜二手房成交略微增加外，其他各區(qū)域均有所下降，但是下降幅度在395套之間。但是東湖區(qū)和西湖區(qū)為第一梯隊(duì)，青山湖、青云譜和紅谷灘是第二梯隊(duì)，高新區(qū)第三梯隊(duì)的格局仍然沒有變化。四、新推、續(xù)推整體供求分析4.1 新推、續(xù)推樓盤一覽8月份全市共有25個(gè)樓盤開盤，其中新盤2個(gè)。雖然開盤總數(shù)環(huán)比減少了3個(gè)，但是最

19、后一整個(gè)周末，南昌市共計(jì)11個(gè)樓盤開盤，是今年單周開盤數(shù)量最多的一周，也算是為“金九銀十”預(yù)熱。25個(gè)樓盤分布九大板塊，其中蓮塘板塊開盤數(shù)量最多，占據(jù)了7個(gè)席位，朝陽(yáng)洲、青山湖和新建板塊各有1個(gè)樓盤開盤。4.2 整體供求從上圖可以看出，8月份全市推盤總量為37.72萬(wàn)，環(huán)比減少了5.72萬(wàn)，減少了13.17%，中止了連續(xù)兩個(gè)月增長(zhǎng)的勢(shì)頭。但是仍然遠(yuǎn)高于上年同期，37.72萬(wàn)的供應(yīng)量也是近5年8月份最高的記錄。7月12日溫總理要求限購(gòu)令擴(kuò)大，本月住建部又公布限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)，南新兩縣限購(gòu)的可能性進(jìn)一步增加，部分開發(fā)商加快了推盤速度。銷售率在上月下滑5.58個(gè)百分點(diǎn)的基礎(chǔ)上再次下降10.02個(gè)百分點(diǎn)，銷售

20、頹勢(shì)盡顯。本月有近一半的開盤樓盤銷售率在50%一下，6、7月份普遍熱銷的行情已是浮云，也說明市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)生微妙的變化。4.3 板塊供求蓮塘板塊以25.11%的供應(yīng)排名第一，供應(yīng)面積為9.47萬(wàn)，環(huán)比增加5萬(wàn)，是增量最大的板塊，供應(yīng)量也是去年11月份以來(lái)的新高，在限購(gòu)的傳聞背景下，板塊內(nèi)樓盤提前出貨意圖明顯。昌北板塊則是增幅最大的板塊，本月板塊供應(yīng)4.04萬(wàn)，環(huán)比增長(zhǎng)了1912.95%，板塊內(nèi)的南天陽(yáng)光單月兩次大體量開盤極大的拉動(dòng)了供應(yīng)量。從銷售情況上看，各板塊銷售分化嚴(yán)重，與6、7月份普遍熱銷的格局有很大的差異。青山湖板塊以88.96%的銷售率排名榜首，該板塊8月份只有香溢花城一個(gè)樓盤開盤。通過

21、積極的價(jià)格策略和合理的營(yíng)銷推廣，香溢花城自4月中旬一直保持暢銷，也是前兩個(gè)月南昌樓市熱銷的最大推力。4.4 產(chǎn)品4P分析（一）PRODUCTS產(chǎn)品性能分析4.4.1.1 戶型8月份戶型供應(yīng)以二房為主，二房的供應(yīng)比例達(dá)到了49.55%，供應(yīng)比例年內(nèi)僅次于2月份；二房供應(yīng)面積為18.69萬(wàn)，環(huán)比增加3.32萬(wàn)，增長(zhǎng)了21.6%。四房、五房和復(fù)式產(chǎn)品供應(yīng)均在1萬(wàn)以下。從銷售上看，復(fù)式的銷售率高達(dá)84.63%，排在第二位，一改往日末位的尷尬。本月的復(fù)式產(chǎn)品主要來(lái)自綠地新都會(huì)的洋墅和紅谷新城的90墅，該類型產(chǎn)品有很大贈(zèng)送面積，而且也不僅僅位于頂樓，受到了消費(fèi)者極大的歡迎，也是這兩個(gè)樓盤的王牌產(chǎn)品。4.4

22、.1.2 平均面積與上月相比，各戶型平均面積有不同程度的回落，一房、二房和三房的戶型平均面積均在50、90、120的水平線下。其中復(fù)式戶型面積與上月有較大的差距，上月香溢花城推出的復(fù)式產(chǎn)品為空中別墅，戶型平均面積達(dá)到325.15，拉升了整體水平。4.4.1.3 各面積區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比本月新推、續(xù)推房源共計(jì)4485套，當(dāng)月銷售3102套。 50以下、7090和90120三個(gè)面積區(qū)間的供應(yīng)套數(shù)均在千套以上，三者合計(jì)占總量的接近八成。中小戶型供應(yīng)的增加，使得在供應(yīng)面積下降的前提下，供應(yīng)套數(shù)環(huán)比仍然增加了170套。4.4.1.4 建筑型態(tài)成交對(duì)比從上圖可以看出，本月建筑形態(tài)依然以高層為主，但是供應(yīng)

23、比例由上月的64.33%下滑至本月的48.34%。小高層供應(yīng)增長(zhǎng)迅猛，供應(yīng)面積環(huán)比增加6.55萬(wàn)，增長(zhǎng)了187.68%，供應(yīng)比例提高了18.59個(gè)百分點(diǎn)。小高層供應(yīng)主要來(lái)自南天陽(yáng)光和紅谷新城，兩者累計(jì)供應(yīng)6.48萬(wàn)，也是僅有的兩個(gè)單月兩次開盤的樓盤。公寓以接近100%的銷售率高居第一，紅谷灘萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)成為最大推力。該項(xiàng)目8月份推出1080套SOHO公寓，結(jié)果吸引了萬(wàn)余客戶的瘋搶，可見萬(wàn)達(dá)品牌的影響力。（二）PRICE產(chǎn)品價(jià)格分析4.4.2.1 本月市場(chǎng)價(jià)格縱向?qū)Ρ冉?jīng)過了連續(xù)5個(gè)月的上漲后，8月份推盤價(jià)格出現(xiàn)了下降。本月推盤折后均價(jià)為7189元/，環(huán)比下降924元/，下降了11.39%，折后均價(jià)回

24、到了4月份的水平。本月均價(jià)的回落主要是由于成交結(jié)構(gòu)變化的關(guān)系，上月銷售均價(jià)在萬(wàn)元以上的樓盤有5個(gè)，而8月份只有唐寧街1個(gè)，而且供應(yīng)量很小。實(shí)際上，各樓盤銷售價(jià)格并沒有出現(xiàn)松動(dòng)。4.4.2.2 板塊價(jià)格縱向?qū)Ρ?從上圖就可以看出8月份南昌市房?jī)r(jià)并未下跌，其中多個(gè)片區(qū)房?jī)r(jià)仍在上漲，蓮塘板塊的客運(yùn)站片區(qū)、新建板塊和灣里板塊的漲幅在5%以上。除新建板塊外，其他板塊的推盤均價(jià)基本與修正均價(jià)保持一致。新建板塊的紅谷新城本月推出了90墅產(chǎn)品，由于有近50的贈(zèng)送面積，其銷售均價(jià)高達(dá)7800元/，這就帶動(dòng)板塊價(jià)格的上升。4.4.2.3 各價(jià)格區(qū)間環(huán)間供銷套數(shù)對(duì)比價(jià)格區(qū)間8001元/以上以2192套的供應(yīng)套數(shù)排名

25、第一，供應(yīng)套數(shù)甚至比上月高出471套。但是供應(yīng)面積比例卻下降了2.28個(gè)百分點(diǎn)，折后均價(jià)也由上月的11368元/下降到本月的8916元/，也正是這些變化導(dǎo)致了本月整體均價(jià)的下跌。從銷售情況上看，35014500元/和8001元/以上兩個(gè)一頭一尾價(jià)格區(qū)間銷售排在前兩位，其余三個(gè)價(jià)格區(qū)間銷售率約60%。（三）PROMOTION產(chǎn)品營(yíng)銷分析4.4.3.1 月度樓盤階段性動(dòng)態(tài)信息監(jiān)測(cè)（四）PLACE產(chǎn)品營(yíng)銷渠道分析4.4.4.1 本月度南昌市房地產(chǎn)廣告投放量分析雖新一輪的國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策即將波及南昌市部分縣區(qū)，但仍未打消開發(fā)商對(duì)房產(chǎn)銷售投放廣告的熱情，更因房產(chǎn)銷售的黃金期9月、10月的到來(lái)，甚至有個(gè)

26、別如嘉和萬(wàn)事這樣平常很少投放廣告的樓盤本月也在江南都市報(bào)刊登了三次小篇幅的廣告，致使8月份南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)投放廣告樓盤個(gè)數(shù)、版面數(shù)量及投放次數(shù)繼續(xù)保持增長(zhǎng)，具體數(shù)量分別為：60個(gè)、326.30版、466次，與上月相比投放廣告樓盤個(gè)數(shù)增加了14個(gè)，投放的版面增加了26.07版，投放次數(shù)增加124次。從版面投放、樓盤個(gè)數(shù)、投放次數(shù)的走勢(shì)來(lái)看，趨向于低高低高的形式。8月，江南都市報(bào)擺脫了上月房產(chǎn)廣告投放比例第二的位置，以49.79%的市場(chǎng)份額搖搖領(lǐng)先與其他兩家報(bào)社，較上月增長(zhǎng)了7.55個(gè)百分點(diǎn)，而南晚、信報(bào)則分別下滑6.25個(gè)百分點(diǎn)和1.29百分點(diǎn)，信報(bào)已是連續(xù)三次處于20%的市場(chǎng)份額以下了。4.4.

27、4.2 廣告投放樓盤階段對(duì)比分析本月認(rèn)籌、形象廣告投放共計(jì)339，占投放總量的72.75%，已經(jīng)預(yù)熱了“金九銀十”的房產(chǎn)銷售市場(chǎng)氛圍，由此可預(yù)計(jì)下期有較多樓盤會(huì)開盤或加推，甚至個(gè)別尾房期的樓盤也加入了這場(chǎng)預(yù)熱賽，雖投放廣告版次、版面不多，但也說明開發(fā)商對(duì)下期房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售抱有期望。4.4.4.3 本月媒體報(bào)刊發(fā)布TOP 10排行榜本月TOP10樓盤共計(jì)投放廣告205次，較上月的163次，增長(zhǎng)25.77%。其中前十名中，不乏像萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅谷十二庭、恒大綠洲這樣的老面孔，也存在像銀億上尚城這樣的新面孔。據(jù)有關(guān)消息顯示，本月28日該項(xiàng)目售樓處已對(duì)外開放，其精雕細(xì)琢的別墅產(chǎn)品預(yù)計(jì)在9、10月份開盤，相

28、信在近期該項(xiàng)目還會(huì)經(jīng)常出現(xiàn)在大家視線范圍內(nèi)。從排名上看，本月萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)扼殺了紅谷十二庭四連冠的夢(mèng)想，以43次（3次之多）險(xiǎn)勝紅谷十二庭，其廣告以“萬(wàn)達(dá)精裝SOHO出世大受熱捧”為契機(jī)，大舉宣傳產(chǎn)品良好的銷售勢(shì)頭。4.4.4.4 本月各階段樓盤分布正如上月預(yù)計(jì)近期廣告投放將出現(xiàn)一個(gè)活躍期，本月樓盤廣告投放可謂“百家爭(zhēng)鳴”，廣告以形象、認(rèn)籌、持銷為主。本月廣告投放階段最顯著的特點(diǎn)就是，較多樓盤做足了樓盤形象的宣傳工作，其中包括未開盤的九頌山河、銀億上尚城、銅鑼灣廣場(chǎng)、世茂天城；正在熱銷的萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、丹石街區(qū)、力高國(guó)際濱江等樓盤，唱響了9、10月樓盤新推、續(xù)推的集結(jié)號(hào)。4.4.4.5 板塊媒體報(bào)刊分析

29、各板塊樓盤投放媒體比例圖本月各板塊樓盤個(gè)數(shù)及投放媒體比例、出現(xiàn)多個(gè)并駕齊驅(qū)的勢(shì)態(tài)，如：市中心板塊與紅谷灘板塊都以14個(gè)樓盤，23.33%的比例；青山湖、京東、蓮塘都以5個(gè)樓盤，8.33%的比例；昌北與朝陽(yáng)洲都以2個(gè)樓盤3.33%的比例，像這種情形是較不多見的。 各板塊樓盤投放媒體發(fā)布量對(duì)比圖 紅谷灘板塊樓盤廣告投放次數(shù)達(dá)98次，連續(xù)三個(gè)月保持第一，其中有投放較多廣告的三個(gè)新項(xiàng)目顯露頭角，它們是：九頌山河、世茂天城、銅鑼灣廣場(chǎng)。另外與上月相比京東板塊投放次數(shù)增加36次，環(huán)比增長(zhǎng)144.00%；象湖板塊投放次數(shù)增加了42次，環(huán)比增長(zhǎng)200.00%。昌北和灣里則保持著相對(duì)的冷靜，樓盤投放量在較低的水

30、平。4.5 最新推廣樓盤分析 8月只有2個(gè)新盤入市，均屬于蓮塘板塊，分別采知軒公館和銀海藍(lán)天。兩個(gè)樓盤規(guī)模較小，總建面在5萬(wàn)以下，但是當(dāng)月銷售率卻在90%以上。銀海藍(lán)天位于昌南客運(yùn)站對(duì)面，交通便利，而且隨著長(zhǎng)運(yùn)大量長(zhǎng)途線路搬遷至昌南客運(yùn)站，客運(yùn)站周邊住宅變得炙手可熱，熱銷也是情理之中。采知軒公館位于蓮塘一中南面，屬于學(xué)區(qū)房，也受到很多消費(fèi)者的青睞。4.6 預(yù)計(jì)下月入市項(xiàng)目一覽表五、從本月南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)看下月市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析u 供地面積年內(nèi)最高，工業(yè)用地是主力從市國(guó)土局獲悉，下月南昌市將至少有14幅地塊交易，供應(yīng)面積1651.134畝，比8月份增加1000多畝，供應(yīng)量為今年最高。9月份供應(yīng)土地將

31、以工業(yè)用地為主，供應(yīng)面積達(dá)到1604.625畝，其中用于飛機(jī)制造的約1200畝。紅谷灘板塊將推出今年第三、四幅地塊，編號(hào)分別為JDP1132、JDP1140，其中前者起拍價(jià)高達(dá)790萬(wàn)元/畝，在全市范圍僅次于原中順地塊起拍價(jià)。u 40個(gè)樓盤開盤，供應(yīng)面積50萬(wàn)以上不管是否有“金九銀十”，但是這至少是一個(gè)機(jī)會(huì)，所以我們看到9月份預(yù)計(jì)開盤樓盤多達(dá)40個(gè)，其中新盤6個(gè)，這是去年10月份以后首次如此多的樓盤開盤。9月全市推盤量至少在50萬(wàn)以上，甚至?xí)_高到60萬(wàn)。供應(yīng)量大增也意味著市場(chǎng)面臨更加嚴(yán)峻的銷售壓力，而且8月份銷售頹勢(shì)盡顯，銷售率已經(jīng)從6月份的80.27%逐步下滑至8月份的64.67%。u 全

32、板塊供應(yīng)，四大板塊角逐第一預(yù)計(jì)開盤的40個(gè)樓盤分布在10大板塊，其中紅谷灘和象湖兩大傳統(tǒng)供應(yīng)大戶強(qiáng)勢(shì)回歸，均有6個(gè)樓盤開盤。但是最驚艷的當(dāng)屬京東和新建板塊，兩個(gè)板塊攜多個(gè)新盤入市，入市樓盤均有7個(gè)，刷新月度開盤數(shù)量記錄，也將向供應(yīng)第一的位置發(fā)起沖擊。預(yù)計(jì)以上四大板塊的供應(yīng)面積占總量八成。u 建筑形態(tài)供應(yīng)以高層為主從各樓盤推出的產(chǎn)品上看，涵蓋了目前市場(chǎng)上所有的6種建筑形態(tài)。市場(chǎng)供應(yīng)仍然以高層為主，預(yù)計(jì)將有20個(gè)樓盤推出高層產(chǎn)品，供應(yīng)比例將在六成以上。預(yù)計(jì)推出別墅的樓盤只有3個(gè)，遠(yuǎn)低于之前市場(chǎng)的預(yù)期，主要是因?yàn)橐徊糠謩e墅樓盤把推盤時(shí)間放在10月份。10月份將豪宅、別墅時(shí)間。u 雙節(jié)成為營(yíng)銷重點(diǎn)隨著

33、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，假日經(jīng)濟(jì)受到更多商家的關(guān)注。在銷售形勢(shì)嚴(yán)峻的背景下，9月份開發(fā)商無(wú)疑會(huì)加強(qiáng)教師節(jié)、中秋節(jié)等節(jié)日的營(yíng)銷活動(dòng)，很多樓盤會(huì)選擇開盤活動(dòng)，比如9月10日就有中興和園、風(fēng)雅藍(lán)山等項(xiàng)目開盤。另外各樓盤也會(huì)推出一系列營(yíng)銷活動(dòng)，像針對(duì)教師購(gòu)房推出額外的優(yōu)惠、舉辦中秋晚會(huì)、博餅節(jié)等，但是實(shí)際房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)松動(dòng)。六、相關(guān)政策、經(jīng)濟(jì)摘要宏觀政策1、住建部擬規(guī)定房企哄抬房?jī)r(jià)最高罰三萬(wàn) 住建部8月10日就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(修訂征求意見稿)公開征求意見。征求意見稿規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如囤地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)，可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)

34、元以下的罰款。一級(jí)資質(zhì)開發(fā)商注冊(cè)資本提高3倍與此前相同，對(duì)于開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)，新規(guī)定中仍然分為了一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)四個(gè)資質(zhì)等級(jí)。不過前三個(gè)級(jí)別的注冊(cè)資本均大幅增加，提高了門檻。此前一級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本要求5000萬(wàn)元以上，此次提高至2億元以上；二級(jí)資質(zhì)也從2000萬(wàn)元以上提高至1億元以上；三級(jí)資質(zhì)則從800萬(wàn)元以上提高到5000萬(wàn)元以上。近3年內(nèi)發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)及其他違法開發(fā)行為，情節(jié)嚴(yán)重，經(jīng)有關(guān)行政主管部門查實(shí)的企業(yè)，不能申請(qǐng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生囤積土地、擅自變更容積率、捂盤惜售、哄抬房?jī)r(jià)及其他嚴(yán)重違法開發(fā)行為，經(jīng)有關(guān)

35、行政主管部門查實(shí)；以及開發(fā)建設(shè)的項(xiàng)目工程質(zhì)量低劣，出現(xiàn)重大工程質(zhì)量安全事故，主管部門可視情節(jié)輕重作出降低資質(zhì)等級(jí)或吊銷資質(zhì)證書處理，并可處以1萬(wàn)元以上3萬(wàn)元以下的罰款。分析：新規(guī)定的部分標(biāo)準(zhǔn)仍然過低，比如4級(jí)資質(zhì)的注冊(cè)資本、哄抬房?jī)r(jià)罰款金額等。目前像南昌這樣的三線城市1套房的總價(jià)很多都在100萬(wàn)以上，上述標(biāo)準(zhǔn)的要求或者威懾力明顯不夠。2、樓市限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)曝光，地方政府本周末交卷建部要求8月20日之前，各省住建廳需要將所轄內(nèi)各城市的上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作情況報(bào)告上交住建部，并依據(jù)五大標(biāo)準(zhǔn)確定省內(nèi)哪些城市是否采取必要措施限購(gòu)。樓市限購(gòu)“5條標(biāo)準(zhǔn)”標(biāo)準(zhǔn)1：根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)，處

36、于房?jī)r(jià)漲幅前列的城市。標(biāo)準(zhǔn)2：將省內(nèi)所有城市今年6月份的住宅價(jià)格與去年底的住宅價(jià)格做一個(gè)比較，漲幅較高的二三線城市。標(biāo)準(zhǔn)3：今年上半年成交量同比增幅較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)4：外地人購(gòu)房比例較高的城市。標(biāo)準(zhǔn)5：群眾對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)反應(yīng)強(qiáng)烈、認(rèn)為調(diào)控政策執(zhí)行不力或不到位的城市。分析：5條標(biāo)準(zhǔn)均沒有量化指標(biāo)，很難界定哪些城市的房?jī)r(jià)漲幅較高、漲幅前列等，會(huì)遭遇地方政府的排斥。但是，限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)的曝光，肯定會(huì)有更多的城市加入限購(gòu)的范圍。限購(gòu)范圍擴(kuò)大后基本上覆蓋了所有二三線城市，這對(duì)全國(guó)布局的品牌開發(fā)商會(huì)有較大的影響。3、住建部推動(dòng)40城房屋權(quán)屬聯(lián)網(wǎng)在接連與20余二三線城市基本達(dá)成“限購(gòu)協(xié)議”后，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱住

37、建部)已經(jīng)開始逐步推進(jìn)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫(kù)的異地聯(lián)網(wǎng)工作，這項(xiàng)工作完成后，同一權(quán)屬擁有人名下在不同城市的房產(chǎn)將得以“一并查詢”，異地購(gòu)房的資金流向、程度、走勢(shì)將可以得到“統(tǒng)一監(jiān)控”。由于2004年后，全國(guó)各主要城市商品住房預(yù)售、銷售管理均陸續(xù)實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)絡(luò)化。商品期房、現(xiàn)房的交易也都陸續(xù)實(shí)行了網(wǎng)絡(luò)簽約與信息存儲(chǔ)。因此，目前住建部的主要工作精力集中在第一步，即對(duì)新購(gòu)商品住房部分的房屋權(quán)屬進(jìn)行聯(lián)網(wǎng)查詢。至于存量住房部分，由于歷史數(shù)據(jù)收集、登記、數(shù)據(jù)化方面各城市的程度不同，因此被“押后處理”。分析：由于房屋權(quán)屬信息均采用屬地管理原則，因此在某一城市只能反映或查詢權(quán)屬人在該城市的房屋權(quán)屬

38、情況，而不能顯示其在異地?fù)碛蟹慨a(chǎn)的情況，也就無(wú)法監(jiān)控跨區(qū)域一次性付款炒房的行為。如果聯(lián)網(wǎng)成功，同一權(quán)屬人在不同城市擁有的住房情況將“一目了然”，也將進(jìn)一步填補(bǔ)炒房的漏洞。4、央行9月5日起調(diào)整存準(zhǔn)基數(shù)中國(guó)人民銀行（央行）已于8月26日下發(fā)通知，計(jì)劃將商業(yè)銀行的保證金存款納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，從9月5日起實(shí)行分批上繳。所謂保證金存款，指的是金融機(jī)構(gòu)為客戶提供具有結(jié)算功能的信用工具、資金融通以及承擔(dān)第三方擔(dān)保責(zé)任等業(yè)務(wù)時(shí)，按照約定要求客戶存入的用作資金保證的存款。而在信貸緊縮和存貸比日均考核的監(jiān)管壓力下，銀行吸儲(chǔ)的方式之一便是開承兌匯票獲得保證金存款。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，根據(jù)央行此次通知，目前將納

39、入上繳基數(shù)的保證金存款將包含承兌匯票、信用證、保函三部分。中、農(nóng)、工、建、交及郵儲(chǔ)六大銀行9月5日起分批上繳，而其他銀行則自9月15日起分批上繳。央行還為銀行設(shè)定了一定的“過渡期”，譬如對(duì)大銀行來(lái)說，9月5日至10月4日，只需要將保證金的20%按比例補(bǔ)交存準(zhǔn)，然后10月5日至11月4日按60%的基數(shù)補(bǔ)交，11月5日以后才按100%的比例全部計(jì)收準(zhǔn)備金。對(duì)小銀行來(lái)說，寬限期則長(zhǎng)達(dá)6個(gè)月。分析：根據(jù)央行網(wǎng)站統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，可以大致計(jì)算出商業(yè)銀行體系累計(jì)需上繳的存款準(zhǔn)備金在9500億元左右，這相當(dāng)于在未來(lái)6個(gè)月內(nèi)上調(diào)兩至三次存款準(zhǔn)備金率，資金流動(dòng)性進(jìn)一步收緊，也就是說貸款難問題會(huì)雪上加霜，極大地影響開

40、發(fā)商的回款計(jì)劃。經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)1、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局：7月份CPI同比上漲6.5%各類商品價(jià)格同比變動(dòng)情況 食品類價(jià)格同比上漲14.8%，影響價(jià)格總水平上漲約4.38個(gè)百分點(diǎn)。其中，糧食價(jià)格上漲12.4%，影響價(jià)格總水平上漲約0.34個(gè)百分點(diǎn)；肉禽及其制品價(jià)格上漲33.6%，影響價(jià)格總水平上漲約2.08個(gè)百分點(diǎn)（豬肉價(jià)格上漲56.7%，影響價(jià)格總水平上漲約1.46個(gè)百分點(diǎn)）；蛋價(jià)格上漲19.7%，影響價(jià)格總水平上漲約0.15個(gè)百分點(diǎn)；水產(chǎn)品價(jià)格上漲15.0%，影響價(jià)格總水平上漲約0.34個(gè)百分點(diǎn)；鮮菜價(jià)格上漲7.6%，影響價(jià)格總水平上漲約0.19個(gè)百分點(diǎn)；鮮果價(jià)格上漲4.9%，影響價(jià)格總水平上漲約0.09個(gè)

41、百分點(diǎn)。各類商品價(jià)格環(huán)比變動(dòng)情況 7月份食品價(jià)格環(huán)比上漲1.2%，影響價(jià)格總水平上漲約0.37個(gè)百分點(diǎn)。其中，鮮菜價(jià)格上漲4.1%，影響環(huán)比價(jià)格總水平上漲約0.10個(gè)百分點(diǎn)；肉禽及其制品、蛋和水產(chǎn)品價(jià)格繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅分別為4.7%、0.8%和1.2%，共同影響環(huán)比價(jià)格總水平上漲約0.39個(gè)百分點(diǎn)，但上述三類食品價(jià)格環(huán)比漲幅分別比6月份縮小1.6、3.4和0.8個(gè)百分點(diǎn)（豬肉價(jià)格上漲7.7%，環(huán)比漲幅比6月份縮小3.7個(gè)百分點(diǎn)）；鮮果價(jià)格繼續(xù)下降，環(huán)比降幅為10.2%，影響價(jià)格總水平下降約0.20個(gè)百分點(diǎn)。分析：7月份CPI同比漲幅6.5%，達(dá)到近三年的最高峰，超過了此前市場(chǎng)的預(yù)期。隨著歐債、美債問題持續(xù)，全球經(jīng)濟(jì)前景疲弱，主要大宗商品價(jià)格紛紛下跌，這將減輕了中國(guó)通脹的外部壓力。但是中國(guó)的貨幣政策也逐步陷入進(jìn)退兩難的境地，潛在的通脹壓力仍然存在。2、7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況一、新建商品住宅（不含保障性住房）價(jià)格變動(dòng)情況（一）與上月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市有14個(gè)，持平的城