商品房買賣合同違約開題報告

1、北京理工大學(xué)珠海學(xué)院畢業(yè)設(shè)計（論文）開題報告題 目：商品房買賣合同違約救濟問題研究一以損害賠償為中心學(xué) 院：文法學(xué)院專 業(yè)：法學(xué)學(xué)生姓名：康灣指導(dǎo)教師：趙秀梅、研究的現(xiàn)狀及其意義1.1 理論現(xiàn)狀及意義1.1.1選題的意義與目的 隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展和住房制度改革的不斷深化， 隨著全國人民生活 水平的不斷提高、 家庭經(jīng)濟購買能力的不斷增強， 購買適合自己家庭生活的商 品房隨時都被列入千家萬戶的議事日程。 然而，目前我國的不動產(chǎn)立法仍不甚 完善市場機制仍需健全、 商品房交易行為尚不規(guī)范， 特別是一些房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)嚴重違反誠實信用原則，利用商品房買賣合同欺詐買受人的現(xiàn)象時有發(fā)生。 而諸多購房者對

2、我國商品房買賣的相關(guān)法律缺乏基本的了解， 以至于，商品房 買受人對如何保護自己的合法權(quán)益以及在合法權(quán)益受到侵害時如何自我維權(quán) 感到茫然無措。 通過幾年消費者協(xié)會的統(tǒng)計資料我們得知， 商品房買賣糾紛曾 被列為十大投訴熱點之一， 成為社會關(guān)注的焦點。 商品房買賣合同糾紛只是房 地產(chǎn)糾紛中的一類案件其涉及的領(lǐng)域中存在的問題方方面面。當商品房買賣合同出現(xiàn)違約時違約方應(yīng)該承擔相應(yīng)的法律后果。 然，一般 合同的違約責任主要目的主要在于補償合同當事人中守約方因違約方的違約 行為所遭受的損失，因此支付違約金以及采取賠償補償?shù)姆绞匠蔀槠鋸浹a損失 的常舉措施。那么在什么情形下可以采取賠償手段？何種手段最能有效的實

3、現(xiàn) 法律公平公正最大利益的保護當事人的利益？因此商品房買賣合同違約的法 律救濟問題逐漸顯現(xiàn)出來。 本文就此將從商品房買賣合同違約的原因、 構(gòu)成要 件，商品房買賣合同違約損害賠償?shù)姆绞健?賠償范圍、 賠償?shù)南拗埔约昂芏鄬W(xué) 者提出的懲罰性賠償?shù)慕嵌葋韺ι唐贩抠I賣合同違約的賠償問題進行探析。 望 能為完善商品房買賣合同違約的法律救濟制度。1.2 國外理論現(xiàn)狀1）美國統(tǒng)一商法典的修訂，趨向只要違約，不管是否有實際損失，就 應(yīng)支付違約金。2）英美法系在合同的違約救濟中采嚴格責任原則，大陸法系中實行過錯 責任原則的德國也正在逐步轉(zhuǎn)向嚴格責任原則， 由兩大法系的權(quán)威學(xué)者共同參 與擬訂的國際商事合同通則 和歐

4、洲合同法原則 也都采用嚴格責任原則， 反映了國際上合同法發(fā)展的共同趨勢。3）法國民法典第 1142 條規(guī)定，作為或不作為債務(wù)，在債務(wù)人不履行 的情況下，轉(zhuǎn)變?yōu)橘r償損失的責任。由于賠償損失成為違約責任的主要方式， 因而違約責任的補償性質(zhì)體現(xiàn)得十分明顯。 違約責任的補償性從根本上說是商 品交易關(guān)系在法律上的內(nèi)在要求。4）英美法上除了一些特殊情況外，首要的違約救濟是損失賠償，而非實 際履行。實際履行作為衡平法上的救濟方式， 是以公平正義原則為指導(dǎo)的， 即 以所謂衡平法院法官的良心為準， 需要個案酌量。 同時，它又作為一種補充救 濟方式，總以例外的方式存在， 所以其適用的條件通常以其不適用的情況表達

5、出來，法律經(jīng)濟分析學(xué)派對英美法系的以上做法提供了理論根據(jù)，他們認為， 若他不履約而增加的收益超過對方因其履行而可獲得的利益， 那么他的違約行 為就是一種有效益的行為，即所謂： “有效益違約 ”（efficient breach）。6）對于懲罰性賠償制度，早在 18、19 世紀，英美法院判決被告支付的賠 款額就包括了精神損害以及對被告的懲罰等， 當時的懲罰性賠償與精神損害賠 償是幾乎一致的 。1.3 國內(nèi)1）我國合同法第 112 條規(guī)定：“當事人一方不履行合同義務(wù)或履行合同 義務(wù)不符合規(guī)定的， 在履行義務(wù)或采取補救措施后， 對方還有其他損失的， 應(yīng) 當賠償損失。”第 113 條規(guī)定：“當事人一方

6、不履行合同義務(wù)或履行合同義務(wù)不 符合約定， 給對方造成損失的， 損害賠償應(yīng)當相當于因違約所造成的損失， 包 括合同履行后可以獲得的利益， 但不得超過違反合同一方訂立時所預(yù)見到或者 應(yīng)當預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。 經(jīng)營者對消費者提供商品或服務(wù)有 欺詐行為的，依照消費者權(quán)益保護法的規(guī)定承擔損害賠償責任。 上述兩條規(guī)定了具備損害賠償責任的四個要件。2）違約引起的損害賠償?shù)姆秶屑s定賠償、一般法定賠償和特別法定賠償。 約定賠償，根據(jù)合同法第 114條第 1 款規(guī)定，當事人可以約定因違約產(chǎn)生 的損失賠償?shù)挠嬎惴椒ā?一般法定賠償是指依法律的一般規(guī)定確定損害賠償?shù)?范圍，民法通則第 112條第 1

7、 款、合同法第 113條第 1款就是對一般法 定賠償?shù)囊?guī)定。特別賠償則見于消費者權(quán)益保護法第 49 條：經(jīng)營者提供 商品或服務(wù)有欺詐行為的， 應(yīng)當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失， 增 加賠償?shù)慕痤~為消費者購買商品的價格或者接受服務(wù)的費用的一倍。 在這三種 賠償范圍的關(guān)系上， 約定賠償優(yōu)先于法定賠償適用， 特別法定賠償優(yōu)先于一般 法定賠償適用。3）對于違約損害賠償范圍限制方面。根據(jù)民法通則以及合同法的規(guī) 定，一般法定賠償實行完全賠償原則， 因違約方的違約使得受害人遭受的全部 損失，包括受害人遭受的全部實際損失和可得利益損失， 違約方均應(yīng)承擔賠 償責任，通過賠償使受害人處于如同合同按約履行的

8、狀態(tài)。 但是由于違約造成 的損失， 有時原因與結(jié)果環(huán)環(huán)相扣， 損失可能如滾雪球一樣， 對于這樣的損害 賠償范圍應(yīng)該如何處理。 審判實踐中，采用了限制賠償范圍的規(guī)則。 主要包括： 可預(yù)見性規(guī)則、過失相抵規(guī)則、減輕損失規(guī)則以及損益相抵規(guī)則。二 、研究目標、研究內(nèi)容和擬解決的關(guān)鍵問題2.1研究的目標隨著我國住房分配貨幣化， 商品化和社會化， 商品房交易日漸增多， 商品 房買賣糾紛也隨之增加， 特別是涉及商品房合同解除后， 對損害賠償范圍問題， 在適用法律問題上， 缺乏相應(yīng)法律依據(jù)。 本文通過對一系列案例法律基礎(chǔ)理論 的分析商品房買賣合同違約損害賠償法律救濟問題。 2.2.1研究的內(nèi)容和擬解決的問題研

9、究的內(nèi)容包括： 商品房買賣合同違約的原因， 商品房買賣合同違約損害 賠償?shù)姆绞健⑸唐贩抠I賣合同違約損害賠償?shù)姆秶约吧唐贩抠I賣合同違約損 害賠償?shù)南拗频葐栴}。2.2.2擬解決的問題（1）根據(jù)傳統(tǒng)民法理論，違約損害賠償僅限于財產(chǎn)損失賠償，并要受到“可預(yù)見規(guī)則“的限制，而對于固有財產(chǎn)以及人身權(quán)的損害則歸侵權(quán)法的救濟 范圍。而我國在司法實踐上有支持違約精神損害賠償?shù)陌咐?對于違約中的精 神損害賠償，我國理論界爭議較大。（2）賠償損失的范圍的確定（3）懲罰性損害賠償?shù)牟僮餍砸约跋拗疲?）對于商品房買賣合同中欺詐可否借鑒法國關(guān)于違約中有關(guān)欺詐的規(guī)定，將懲罰性違約損害擴大到其他合同領(lǐng)域， 以更好保護非違

10、約方的合法權(quán)益。三、研究的基本思路和方法、技術(shù)路線、實驗方案及可行性分析3.1 研究思路 論文大綱： 前言一、商品房買賣合同違約損害賠償?shù)母攀觯ㄒ唬┥唐贩窟`約損害賠償?shù)母拍睿ǘ┥唐贩抠I賣合同違約損害賠償?shù)奶卣鞫⑽覈唐贩抠I賣合同違約損害賠償?shù)倪m用 （一）商品房買賣合同違約損害賠償?shù)姆绞?（二）商品房買賣合同違約損害賠償范圍的界定（三）商品房買賣合同違約損害賠償?shù)南拗迫?、我國商品房買賣合同違約損害賠償?shù)谋锥撕屯晟平ㄗh（一） 我國商品房買賣合同違約損害賠償?shù)谋锥?（二）我國商品房買賣合同違約損害賠償?shù)耐晟平ㄗh 總結(jié) 參考文獻 致謝3.2研究方法本文擬采用 “文獻分析法 ”和“歸納法 ”等方法來

11、對該課題進行系統(tǒng)的探析。3.3 參考文獻1. 王利明違約責任論中國政法大學(xué)出版社 2003 年修訂版2 .王利明：民商法研究第 2 輯，法律出版社 2001 年版3.蔡立東：論合同解除制度的重構(gòu) ，載民商法學(xué) 2002年第 1期4 富勒、帕尤迪著，韓世遠合同損害賠償中的信賴利益 ，載民商法 論叢第 7 卷，法律出版社 1997 年版5 摘自 最高人民法院國有土地使用權(quán)合同糾紛司法解釋的理解與適用 第 142 頁，最高人民法院出版社， 2004 年，最高人民法院民事審判第一庭編 著6 李晶：論違約責任的性質(zhì)及歸責原則 ，載貴州大學(xué)學(xué)報 2000 年 5 月第 18卷第 3 期。7 肖力：論違約責

12、任歸責原則 ，載山西省教育學(xué)院學(xué)報 2001 年第 l 期。8 夏秀淵：英美法的嚴格責任和我國違約責任的歸責原則 ，載江西行 政學(xué)院學(xué)報 2002年9月第 4卷第 3期。9 孫春偉：評合同法關(guān)于違約責任的規(guī)定 ，載學(xué)術(shù)交流，2000 年， 第 2 期。10 王小能：中華人民共和國合同法 中的違約責任制度 ，載河北省 政法管理干部學(xué)院學(xué)報 1999年第 3 期11張莉、方傳安：淺析合同法違約責任制度若干問題 ，載泉州師 范學(xué)院學(xué)報（社會科學(xué)） 2001年 9 月，第 19卷第 5 期。12徐杰、趙景文主編： 合同法教程，法律出版社 2000年 1 月版13 趙 明：違約責任的研究，載遼寧金融學(xué)院學(xué)報 ，2001 年第 1 期14【美】 理查德 九波斯納，法律的經(jīng)濟分析 ，北京，中國大百科全書出版社 1992 年 8 月版。四、研究計劃及進度安排1、2012年1月 1日 2012年 2月 20日 收集資料，了解研究現(xiàn)狀， 形成論 文寫作思路及提綱，提交論文開題報告2、2012年 2月 20日-2012年3月 15日寫作論文，完成論文初稿3、2012年 3月 15 2012年 4月 1日根據(jù)教師要求修改論文內(nèi)容，根據(jù)學(xué) 校要求完善論文格式，提交論文定稿五、指